房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成2367263548

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成1、土地費(fèi)用。 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。 土地費(fèi)用包括： （1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)； 土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。 征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金、

2、土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。 （2）城市建設(shè)配套費(fèi)； 城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 （3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時(shí)，作為拆遷人的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。 2、前期工程費(fèi)。 包

3、括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)。 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。 3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。 包括： （1）建安工程費(fèi)； 建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 （2）公共配套

4、設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。 4、管理費(fèi)。 是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢

5、費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。 5、銷(xiāo)售費(fèi)用。 是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 6、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 7、其他費(fèi)用。 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)

6、底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。 8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%7%估算。 9、稅費(fèi)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些打中型城市，這部分稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的 可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工

7、程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為覺(jué)得部門(mén)最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開(kāi)展下一步工作的基礎(chǔ)。 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到逾期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房

8、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。最后提出結(jié)論，使開(kāi)發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上。 二、可行性研究的作用和依據(jù) （一）可行性研究的作用 1、是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。一個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)就能確定的，而是要通過(guò)投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無(wú)銷(xiāo)路、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)能力、投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)該按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 2、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行

9、性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。他們對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估后，才能確定是否給予貸款。 3、是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門(mén)協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國(guó)外廠商正式簽約。 4、是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類(lèi)、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建

10、設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行。 （二）可行性研究的依據(jù) 1、國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃； 2、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和同等效力的文件； 3、國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等； 4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； 5、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； 6、國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； 7、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。 三、可行性研究的工作階段 可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個(gè)工作階段,每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到深。 （一）投資機(jī)會(huì)研究 該階段的主要任務(wù)

11、是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究，前者又分：地區(qū)研究、部門(mén)研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。 投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力情況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%0.8

12、%。 如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究亦可稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。 在初步可行性研究階段需要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)的需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。 初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)20%，所需費(fèi)用約占總投

13、資的0.25%1.5%。所謂的輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。 （三）詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度10%，所需費(fèi)用：小型項(xiàng)目約占投資的1.0%3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%1.0%。 （四）項(xiàng)目的評(píng)估和決策 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審

14、批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 項(xiàng)目評(píng)估是決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專(zhuān)家，代表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估階段。 可行性研究?jī)?nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容 由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容主要包括： 1、項(xiàng)目概況 （1）項(xiàng)目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位； （2）項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周?chē)饕ㄖ锏取?（3）項(xiàng)目所在地周?chē)沫h(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性和可行性。 （4）項(xiàng)目的性質(zhì)及

15、主要特點(diǎn)。 （5）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。 （6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 （1）土地調(diào)查。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類(lèi)土地面積及使用單位等。 （2）人口調(diào)查。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。 （3）調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類(lèi)，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類(lèi)、數(shù)量和面積等。 （4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。 （5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀

16、及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。 （6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹(shù)木、植物等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。 （7）制定動(dòng)遷計(jì)劃。 （8）確定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 （9）拆遷安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 3、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 （1）市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 （2）市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 （3）市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格。 （4）服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃。 （5）

17、擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。 4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 （1）市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 （2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。 （3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。 5、資源供給 （1）建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃。 （2)施工力量的組織計(jì)劃。 （3）項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。 （4）項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 6、環(huán)境影響和環(huán)境保

18、護(hù) （1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 （2）主要污染源和污染物。 （3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能引起的周?chē)鷳B(tài)變化。 （4）設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 （5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 （6）環(huán)境保護(hù)投資估算。 （7）環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析。 （8）存在問(wèn)題及建議。 7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 （1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 （2）管理人員的配備方案。 （3）人員培訓(xùn)計(jì)劃，年管理費(fèi)用估算。 8、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 （1）前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至完成開(kāi)工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。 （2）工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)工

19、、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。 （3）建設(shè)場(chǎng)地的布置。 （4）施工隊(duì)伍的選擇。 9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 （1）項(xiàng)目總投資估算。包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。 （2）項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定。 （3）開(kāi)發(fā)成本估算。 （4）銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。 （5）銷(xiāo)售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算。 （6）財(cái)務(wù)評(píng)估。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方案分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估。 （7）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 （8）風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治

20、形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。 （9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。 （10）結(jié)論及建議 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。 存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。 二、可行性研究的步驟 1、接受委托。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托咨詢?cè)u(píng)估公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容；承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指

21、標(biāo)、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。 2、調(diào)查研究。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。 3、方案選擇和優(yōu)化。根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析才方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，

22、進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)匹柜機(jī)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性好盈利能力。進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。 5、編制可行性依據(jù)報(bào)告。經(jīng)過(guò)上述分析和評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總及計(jì)算依據(jù)一、開(kāi)發(fā)成本1、土地成本 土地費(fèi)用=土地出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城鎮(zhèn)土地）或征地費(fèi)用（農(nóng)業(yè)用地）2、建安工程費(fèi)主要指建造建筑物所發(fā)生的

23、建筑工程費(fèi)用，設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算。3、前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)用可按總投資的一定百分比進(jìn)行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際工程量計(jì)算。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的3.5%6。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實(shí)際工程量估算，通常占建安費(fèi)的15%左右。5、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算，也可按配套項(xiàng)目的建筑面積和單價(jià)來(lái)計(jì)算，也可按建安費(fèi)的3%5%估算。6、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)各地區(qū)不同，繳納的稅費(fèi)

24、也不同。一般按建安費(fèi)的8%15%估算。7、其他費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的費(fèi)率估算，約占建安費(fèi)的3%。也可以把此項(xiàng)直接并入開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行估算。8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般取17項(xiàng)之和的1%3%，或建安費(fèi)的2%-5%。二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用9、管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本的2%-3%。10、財(cái)務(wù)費(fèi)用為了計(jì)算簡(jiǎn)便，一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計(jì)算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計(jì)息。11、銷(xiāo)售費(fèi)用一般取銷(xiāo)售收入的3%5%。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總成本估算項(xiàng)目投資總成本估算表(住宅） 序號(hào) 名稱(chēng) 計(jì)量單位一 土地成本 熟地掛牌競(jìng)價(jià) 初始掛牌價(jià)格 契稅 土地成交價(jià)4% 公證費(fèi) 土地成交價(jià)0.5 印花稅 土地成交價(jià)0.5二 前期費(fèi)用 勘

25、探費(fèi) 10元/平米 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 30元/平米三 建安工程費(fèi) 基坑維護(hù)、土石方工程 2.50% 建安工程 小高層 1100元/平米 別墅 1100元/平米 多層公寓 800元/平米 情景西班牙洋房 1000元/平米 會(huì)所、幼兒園及物業(yè)用房1500元/平米四 配套工程建設(shè)費(fèi) 1.市政規(guī)劃配套費(fèi) 1.1公共設(shè)施配套費(fèi) 105元/平米 1.2白蟻防治費(fèi) 1.15元/平米 2.市政配套建設(shè)費(fèi) 2.1市政給水管設(shè)計(jì)及施工費(fèi) 15元/平米 2.2電力設(shè)施設(shè)計(jì)及施工費(fèi) 200元/平米 2.3有線電視設(shè)計(jì)及施工費(fèi) 5元/平米 2.4電信設(shè)計(jì)及施工費(fèi) 5元/平米 2.5煤氣設(shè)計(jì)費(fèi) 4.50% 2.6煤氣施工費(fèi)

26、 8元/平米 3.安防等智能化系統(tǒng) 12元/平米 4.小區(qū)室外綠化、管網(wǎng)及道路等 200元/平米 5.人防異地建設(shè)費(fèi) 52元/平米（按標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)建約16468平米，其中30%異地建設(shè)）五 其它開(kāi)發(fā)費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi) 1% 工程交易綜合服務(wù)費(fèi) 0.15（按建安成本的0.15計(jì)算） 施工合同印花稅 0.03% 質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 0.32% 公共設(shè)施維修基金 2% 工程檔案管理費(fèi) 0.3元/平米 建筑防雷審核費(fèi) 1.4元/平米六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 3% 七 開(kāi)發(fā)間接成本合計(jì) 1、 開(kāi)辦費(fèi)和管理費(fèi) 2%2、 銷(xiāo)售費(fèi)用 策劃代理費(fèi) 1.2%（銷(xiāo)售收入1.2）3、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按缺口資金7000萬(wàn)貸款1年計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸款

27、年利率6%八 開(kāi)發(fā)相關(guān)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 5%（按全部銷(xiāo)售收入的5.00%計(jì)算） 教育費(fèi)附加 1%（按營(yíng)業(yè)稅額的1%計(jì)算） 企業(yè)所得稅 3.30% 土地增值稅 1% 印花稅 0.3 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi) 3元/平米 產(chǎn)權(quán)測(cè)量費(fèi)（住宅） 1.5元/平米房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表建設(shè)內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容i（建筑面積）建設(shè)內(nèi)容ii（建筑面積）合計(jì)單位（元/）總價(jià)（萬(wàn)元）單位（元/）總價(jià)（萬(wàn)元）單位（元/）總價(jià)（萬(wàn)元）一、土地費(fèi)用1、土地出讓金2、城市建設(shè)配套費(fèi)3、征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)二、前期工程費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3、七通一平費(fèi)三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)1、建安工程費(fèi)2、附屬工程費(fèi)3、室外工程費(fèi)4、其他費(fèi)用四

28、、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)五、管理費(fèi)（含市場(chǎng)推廣費(fèi)）六基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)成本費(fèi)用合計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算表(2008-11-04 15:57:04)序號(hào) 計(jì)算依據(jù) 單價(jià)（元/）合價(jià)（萬(wàn)元）1開(kāi)發(fā)成本 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.81.1 土地使用權(quán)出讓金1.2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)1.3 前期工程費(fèi)1.4 建安工程費(fèi)1.5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.6 公共配套設(shè)施費(fèi)1.7 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)1.8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）352 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 2.1+2.2+2.32.1 管理費(fèi)用 132.2 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入462.3 財(cái)

29、務(wù)費(fèi)用 貸款還本付息3 合計(jì) 1+2某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算實(shí)例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算實(shí)例某地塊基本情況 用地面積 18090 容積率 1.43 戶數(shù) 86 可建建筑面積 25868.7 宅基地面積 15014 回遷系數(shù) 0.8 回遷面積 12011.2 商品房?jī)r(jià)格 2500 商品房面積 13857.5 回遷房?jī)r(jià)格 2023.95 總銷(xiāo)售收入 5895.38 稅金 467.69 524.85建設(shè)成本 5235.69 凈收入 463.34 406.17政府收益 684.78 政府部門(mén)收益 367.07 村集體收益 211.653 村民收益 22.75 住宅開(kāi)發(fā)成本測(cè)算表 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)

30、準(zhǔn) 折算標(biāo)準(zhǔn)（元/） 說(shuō)明 單位 土建造價(jià) 700元/ 700 820 設(shè)施配套 100 含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 20 國(guó)稅 國(guó)稅局 房?jī)r(jià)3.3% 82.5 337.5 房?jī)r(jià)按2500元/計(jì)算,商品住宅稅收占房?jī)r(jià)的13.5%，商業(yè)房稅收占房?jī)r(jià)的15%。地稅綜合 地稅局 房?jī)r(jià)8.7% 217.5 契稅 住宅 農(nóng)稅局 房?jī)r(jià)1.5% 37.5 商業(yè)房 房?jī)r(jià)3% 征地補(bǔ)償 拆遷戶 1200元/宅基地 696.47 1026.94 辦完土地手續(xù)所需費(fèi)用躲遷安置費(fèi)等 59.84 土地出讓 村補(bǔ)償 國(guó)土局 7.8萬(wàn)元/畝 81.82 土地收益 18萬(wàn)元/畝 188.81 評(píng)

31、估勘界 5.2萬(wàn)元/畝 54.55 141.90 交易費(fèi) 住宅 房管局 3元/ 3 商業(yè)房 10元/ 避雷設(shè)施費(fèi) 氣象局 1.5元/ 1.5 電器檢測(cè)費(fèi) 消防大隊(duì) 1.5元/ 1.5 垃圾處置費(fèi) 建設(shè)局 2 檔案整理費(fèi) 1.3元/ 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 205元/ 205 墻體節(jié)能費(fèi) 8元/ 8 防空建筑配套費(fèi) 20元/ 20 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 2.6元/ 18.2 質(zhì)檢費(fèi) 土建造價(jià)的0.25% 1.75 房產(chǎn)測(cè)量費(fèi) 測(cè)繪單位 1.36元/ 1.36 35.11 地形放線竣工 2.5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)單位 20元/ 20 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 用地1.5住宅1.7 4.249 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 1.5萬(wàn)元/ha

32、監(jiān)理費(fèi) 監(jiān)理公司 土建造價(jià)的1% 7 2023.95總計(jì) 2361.45 不含稅收的成本價(jià)2,023.95元/平方米一般樓盤(pán)的成本構(gòu)成精確為：一、土地及大配套費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝工程費(fèi)用四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)五、公用配套設(shè)施六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)七、貸款利息八、銷(xiāo)售費(fèi)用九、管理費(fèi)用十、營(yíng)業(yè)稅十一、土地增值稅一、土地價(jià)款及大配套費(fèi)1、土地款土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?土地成交總價(jià)款土地上對(duì)應(yīng)建筑面積。2、城市建設(shè)配套費(fèi)珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140元/平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為110元/平米。3、土地

33、契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價(jià)格3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?土地契稅總額對(duì)應(yīng)的建筑面積。4、土地使用稅：土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國(guó)家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅=稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約0.2-6元/平方米，其隨著土地級(jí)別的增高而增加。5、土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國(guó)家所有的土地增值收益部分一般通過(guò)照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金，無(wú)需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃

34、撥用地時(shí)才按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。6、拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價(jià)金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價(jià)金中。二、前期費(fèi)用1、三通一平費(fèi)用包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時(shí)設(shè)施所需要的工程費(fèi)用，具體費(fèi)用數(shù)額需結(jié)合項(xiàng)目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（1）咨詢費(fèi)專(zhuān)家或者一些專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前為開(kāi)發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。（2）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般1元/平

35、米占地面積。（3）建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般15-20元/平方米建筑面積。（4）規(guī)劃證照費(fèi)在辦理規(guī)劃許可證時(shí)向政府部門(mén)繳納，規(guī)劃證照費(fèi)=土建綜合造價(jià)建筑面積（大于1000萬(wàn)部分）2+土建綜合造價(jià)建筑面積（小于1000萬(wàn)部分）1.8。3、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層15-20元/平方米建筑面積。4、環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)大概可以分為三個(gè)檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計(jì)（包括方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)）費(fèi)約2025元/平方米環(huán)境凈面積，中檔1520元/平方米，低檔10元/平方米。5、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)6、人防管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明

36、確，約0.5元/平方米建筑面積。7、招投標(biāo)費(fèi)（1）招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理費(fèi)支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理公司的代理費(fèi)用，市場(chǎng)價(jià)合計(jì)按總建筑面積0.7元/計(jì)算。（2）勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)按施工單位中標(biāo)額1.4計(jì)算。8、墻改費(fèi)對(duì)在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費(fèi)用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無(wú)該項(xiàng)費(fèi)用。9、地名費(fèi)各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約10000元/項(xiàng)目。10、施工圖審查費(fèi)聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院對(duì)施工圖進(jìn)行審查所需要的費(fèi)用，目前市場(chǎng)價(jià)約0.7元/每平方米建筑面積。11、勘查放線費(fèi)（1）地質(zhì)勘察費(fèi)對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行地質(zhì)勘察所需要的費(fèi)用，一般根據(jù)項(xiàng)目用地的實(shí)際情況，以在地質(zhì)勘察過(guò)

37、程中實(shí)際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來(lái)計(jì)算具體費(fèi)用。（2）測(cè)繪費(fèi)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在平基前對(duì)地形進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量所需要的費(fèi)用，按測(cè)繪土地的面積收取，目前市場(chǎng)價(jià)約1元/平方米。12、新建登記費(fèi)房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時(shí)需向辦理機(jī)構(gòu)繳納的手續(xù)費(fèi)，約0.8元/平方米建筑面積。13、面積測(cè)量費(fèi)在辦理預(yù)售時(shí)和竣工時(shí)需進(jìn)行兩次面積測(cè)量，目前一般市場(chǎng)價(jià)為；兩次共計(jì)1.0元/平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價(jià)，如我們一期工程兩次測(cè)量費(fèi)共計(jì)0.4元/平方米。 蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁

38、肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂

39、肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆

40、膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀

41、膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈

42、膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆

43、芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿

44、袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀

45、罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈

46、羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈

47、羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆膇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞衿袂葿薈袈羄芁蒄袈肆蕆蒀袇艿芀螈袆羈膂蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅蚃肈節(jié)莁螞膀蒈蝕蟻袀芁蚆蝕肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁蒞蒅螅袁膈莁螄羃莄蝿螄膆