商品住宅價(jià)格變化驅(qū)動(dòng)力分.

1、商品住宅價(jià)格變化驅(qū)動(dòng)力分 摘 要 商品住宅價(jià)格是住宅市場(chǎng)運(yùn)行的核心機(jī)制，它的變化不僅影 響到住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且也關(guān)系到廣大住房消費(fèi)者的切身利益，然而商 品住宅價(jià)格的變化又受到諸多因素的影響。本文以北京市1991年2005年商 品住宅平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)及其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素?cái)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)。通過回歸分析方 法，研究了影響北京市商品住宅價(jià)格變化的主要驅(qū)動(dòng)力，找出影響北京市商品 住宅價(jià)格變動(dòng)的主要因素，為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)。 關(guān)鍵詞 商品住 宅價(jià)格 多元回歸分析 驅(qū)動(dòng)力房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核 心問題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的 秩序和資源的優(yōu)化配置。近年來，房

2、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱 產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格特別是商品住宅的銷售價(jià)格變化尤為顯著。由于商品住 宅不僅是居民的生產(chǎn)和生活的必需品，而且也是一種資產(chǎn)和財(cái)富，商品住宅價(jià) 格的變化既關(guān)系到普通居民的生產(chǎn)和生活問題，也關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿?和競(jìng)爭(zhēng)力。一、商品住宅價(jià)格的驅(qū)動(dòng)因素分析影響商品住宅價(jià)格變 化的因素很多，在這些因素中，有的僅影響某一具體的房地產(chǎn)價(jià)格，有的在總 體上影響某一地區(qū)或某一類房地產(chǎn)價(jià)格水平。本文主要從商品住宅建造成本、 房地產(chǎn)供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平這三個(gè)方面進(jìn)行分析。1.商品住宅建造成本對(duì) 房?jī)r(jià)的影響 商品的價(jià)格主要是由成本決定的，房地產(chǎn)也不例外，成本的推 動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格變

3、化的內(nèi)在動(dòng)力。商品住宅建造成本主要包括土地取得成本、 建筑工程成本、設(shè)備采購成本、安裝工程成本，其中土地取得成本所占比重最 大，約占房屋建造成本的 30%60%。近年來，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城 市土地資源日益稀缺，造成地價(jià)的不斷上漲，地價(jià)的上漲從成本方面直接推動(dòng) 了房?jī)r(jià)的上升。2. 房產(chǎn)供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是在 房地產(chǎn)供給和需求雙方相互作用過程中形成的，供給和需求的平衡影響房地產(chǎn) 價(jià)格變化的趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展和人民收入水平的不斷提 高，我國(guó)商品房市場(chǎng)需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁，更多的人有能力來購買房產(chǎn)，使中國(guó)居民 的住房需求變成真正的有效需求。再者 , 中國(guó)城市化進(jìn)程的

4、加快，大規(guī)模的城市 改造和居民拆遷 ,使住房的被動(dòng)性需求增加。歷史數(shù)據(jù)顯示 :1988 年1997年, 中國(guó)城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)僅 0.61 個(gè)百分點(diǎn),而1998年2005年,城鎮(zhèn)化年均增值 率上升到 1.2 個(gè)百分點(diǎn) , 這充分表明 1998 年以來中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，城市 人口的急速增長(zhǎng)帶來了中國(guó)住房的巨大需求，需求是拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格變化的最 直接因素。近年來，居民房地產(chǎn)需求前面釋放，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的 大好局面，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的主要原因。3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同房產(chǎn)價(jià)格存在著密切的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動(dòng)對(duì)房 地產(chǎn)這類具有獨(dú)特性質(zhì)的消費(fèi)品和投資品的供求關(guān)系

5、會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，當(dāng)經(jīng) 濟(jì)繁榮時(shí)，隨著國(guó)民生產(chǎn)總值的迅速增長(zhǎng)，居民的收入水平也會(huì)不斷得到提 高，從而對(duì)房地產(chǎn)的有效需求相應(yīng)的增加，則房?jī)r(jià)上漲，反之，房?jī)r(jià)下跌。 二、商品住宅價(jià)格驅(qū)動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)數(shù)量分析1 .驅(qū)動(dòng)因子的選擇及說明 本文以北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 1991 年2005年數(shù)據(jù)為實(shí)證分析樣本，選取了 5個(gè)具 有代表性的自變量指標(biāo)和 1 個(gè)因變量指標(biāo)。運(yùn)用 EViews5.0 進(jìn)行多因素分析。 X1為市區(qū)常住人口數(shù)（萬人）；X2為商品房建設(shè)投資額（億元）；X3為商品 房竣工面積（萬平方米）；X4為地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）；X5為單身宿舍建造成 本（元/平方米）；丫為商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）。2.過

6、程分析 本文利用多元線性回歸方法對(duì)商品住宅價(jià)格進(jìn)行逐步回歸分析，確定多元回歸 方程如下：lnY=a0 + allnXI + a2lnX2 + a3lnX3 + a4lnX4 + a5lnX5 +u (1) 運(yùn)用 EViews 軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，用最小二乘法進(jìn)行估計(jì)，得回歸方程為： lnY=14.22702.2137lnX1 0.0033lnX20.5134lnX3+1.2267lnX4 + 0.5889lnX5(2)(-1.6590 ) (-0.0192 ) (-1.9729 ) (2.4456) (1.9973)R2=0.9652R=0.9824F=50.0472 當(dāng) N=15, K=5

7、時(shí)，在 0.05 的顯著性水平下，F(xiàn)的檢驗(yàn)值為50.0472，方程明顯顯著。| t |分布臨界值為 1.833，解釋變量XI、X2不顯著，且X1的符號(hào)與預(yù)期的相反，這說明可能存在 嚴(yán)重的多重共線性，為了達(dá)到較好的擬合效果，必須剔除不顯著的變量以消除 多重共線性的影響，我們選擇逐步剔除法進(jìn)行剔除。逐個(gè)剔除法原理是首 先要將與預(yù)測(cè)對(duì)象的有關(guān)全部因素引入方程，建立模型，然后根據(jù)每個(gè)回歸系 數(shù)丨t丨值大小，逐個(gè)剔除不顯著變量，直到模型中包含的變量都是影響因變量 的顯著因素為止。當(dāng)模型中包含的不顯著變量較多時(shí)，不能同時(shí)剔除，而是要 從丨t丨值最小的那個(gè)系數(shù)所對(duì)應(yīng)的變量進(jìn)行逐一剔除，若剔除一個(gè)變量后，R2

8、 和R的值變化很大，則變量的剔除對(duì)模型不利，應(yīng)該保留變量。反之，該變量 可剔除。由(2)式可知丨t丨最小的不顯著變量是X2,因此剔除X2,其 余4個(gè)變量再建模型為：lnY=14.18642.2012lnX1 0.5145lnX3 + 1.2205lnX4 +0.5869lnX5 (3)(-1.9905) (-2.1317) (3.3483) (2.2368) R2=0.9652R=0.9824F= 69.5071 計(jì)算結(jié)果表明，變量 X2的剔除是合適的。 當(dāng)N=15, K=4時(shí)，在0.05的顯著性水平下，F(xiàn)的檢驗(yàn)值為69.5071，該回歸方 程顯著，丨t丨分布的臨界值為1.812，變量X1仍不

9、顯著，且符號(hào)與預(yù)期符號(hào) 還是相反，需要繼續(xù)剔除變量。剔除變量 X1 后，重新建立模型為： lnY=0.4976 0.7947lnX3 +1.2205lnX4 +0.5707lnX5(4)(-3.5977 ) (2.9721 )(1.9313)R2= 0.9515R=0.9754F= 71.9739 當(dāng) N=15， K=3時(shí)，顯著性水平為0.05的丨t丨分布臨界值為1.796，所有變量均顯著，t 檢驗(yàn)通過。F的臨界值為，F(xiàn)檢驗(yàn)通過，此回歸方程解釋程度很高。三、 結(jié)論分析 根據(jù)模型擬合的最終結(jié)果，逐步回歸模型中使用的預(yù)測(cè)變量 X1、X2、X3 X4、X5,最終變量X3 X4 X5被保留，X1、X2

10、而被剔除。 首先，從人口狀況來看。變量 X1 (常住人口)在方程擬合結(jié)果中不是顯著因 子，這說明常住人口的增長(zhǎng)對(duì)商品住宅價(jià)格的影響并不大。時(shí)下一些觀點(diǎn)認(rèn)為 人口的增長(zhǎng)會(huì)誘發(fā)對(duì)住房的大量需求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷上漲。但這是潛在 需求還是有效的需求？衡量房地產(chǎn)的需求其最基本依據(jù)是居民的可支配收入， 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明， 2000年以來，住房銷售額增長(zhǎng)均顯著高于居民的可支配收入 增長(zhǎng)，也就是說，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)在總量上的有效需求存在著嚴(yán)重不足，無論是 從消費(fèi)角度還是從投資角度上說，目前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)熱銷都是對(duì)以往存量需求 的一種釋放，并不是潛在需求真正的轉(zhuǎn)化為有效需求。因此，人口增長(zhǎng)并不是 當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要

11、原因。其次，從地區(qū)生產(chǎn)總值來看。X4是顯著因子 (地區(qū)生產(chǎn)總值)，對(duì)X4而言其回歸系數(shù)是1.2205，這表明地區(qū)生產(chǎn)總值同 住宅銷售價(jià)格呈正相關(guān)，地區(qū)生產(chǎn)總值反應(yīng)了一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和當(dāng)?shù)?居民的可支配收入水平。地區(qū)生產(chǎn)總值越高，當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖胨骄驮?高，對(duì)住宅的有效需求就大，從而促進(jìn)了商品住宅價(jià)格不斷上漲。從房地產(chǎn)的 構(gòu)成成本看，根據(jù)方程最后擬合結(jié)果表明 X5是顯著因子，其回歸系數(shù)是 0.5707 說明它同房屋價(jià)格呈正相關(guān)，房屋建造成本是房?jī)r(jià)變動(dòng)的最直接原動(dòng) 力，其建造成本越高，商品房銷售價(jià)格就越高。最后，從房地產(chǎn)竣工面積 來看。根據(jù)模型最終擬合結(jié)果可以看出房地產(chǎn)竣工面積 X3 是顯著因子，且同商 品住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)性，也就是說隨著商品房屋竣工面積的不斷增多，商品住 宅價(jià)格呈下降趨勢(shì)。 參考文獻(xiàn)：1 王 彬: 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分 析: 碩士論文. 北京: 北京交通大