最新湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案（實(shí)用）

1、湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 華頤興肖世偉 22020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 一、一、愿景 二、二、項(xiàng)目簡(jiǎn)述 三、三、發(fā)展思路 四、四、頂層設(shè)計(jì) 五、五、發(fā)展戰(zhàn)略 目錄目錄 32020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 一、愿景 農(nóng)田變公園農(nóng)田變公園 農(nóng)區(qū)變景區(qū)農(nóng)區(qū)變景區(qū) 民房變客房民房變客房 農(nóng)村變鄉(xiāng)村農(nóng)村變鄉(xiāng)村 農(nóng)園變樂(lè)園農(nóng)園變樂(lè)園 農(nóng)產(chǎn)品變禮品農(nóng)產(chǎn)品變禮品 農(nóng)民的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)變成城里人的健身運(yùn)動(dòng) 讓農(nóng)村成為人們向往的地方：成人在這里放松、孩子在這里上學(xué)、老人在這里養(yǎng)老 以湄潭湄潭興隆鎮(zhèn)興隆鎮(zhèn)為樣板，打造出城市周邊農(nóng)村與城市融合發(fā)展的新路徑、新經(jīng)濟(jì)模式 讓

2、農(nóng)民成為最大的合作伙伴、最重要的參與者、最大的受益者讓農(nóng)民成為最大的合作伙伴、最重要的參與者、最大的受益者 現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)基地； 集商、旅、景、文為一體的文旅產(chǎn)業(yè)示范鎮(zhèn)； 一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展樣板工程； 42020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 “耕讀田園中 茶間一壺酒 妙曼興隆鎮(zhèn) 康養(yǎng)在湄潭” 湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn) (互動(dòng)分布式花園田園幸福綜合體) 貴州省遵義市的標(biāo)桿性項(xiàng)目 中國(guó)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的典范之城 成為中國(guó)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的示范點(diǎn) 52020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 01位置位置 02交通交通 03 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 04人口人口 05經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 二二、項(xiàng)目簡(jiǎn)述項(xiàng)目簡(jiǎn)述 （一）湄潭優(yōu)

3、勢(shì)分析（一）湄潭優(yōu)勢(shì)分析 62020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 1、三農(nóng)政策、三農(nóng)政策(2018一號(hào)文件一號(hào)文件 六大方向與六大保障六大方向與六大保障 ) 明確六大方向明確六大方向 1)、重精品實(shí)施休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品工程 2)、重生態(tài)注重鄉(xiāng)村生態(tài)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化 3)、重產(chǎn)業(yè)構(gòu)建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系 4)、重傳承推進(jìn)農(nóng)耕文化遺產(chǎn)的保護(hù)與適度利用 5)、重扶貧堅(jiān)決打好精準(zhǔn)脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn) 6)、重監(jiān)管完善市場(chǎng)準(zhǔn)入和監(jiān)管 夯實(shí)六大保障夯實(shí)六大保障 1)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)保障：更特色、更安全、更科技、更優(yōu)質(zhì) 2)、設(shè)施環(huán)境保障：更便利、更衛(wèi)生、更美觀(guān)、更聯(lián)通 3)、規(guī)劃保障：加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌管理和系統(tǒng)銜接

4、 4)、土地保障：進(jìn)一步完善設(shè)施農(nóng)用地政策 5)、財(cái)政保障：充分發(fā)揮財(cái)政資金的引導(dǎo)作用 6)、人才保障：以鄉(xiāng)情鄉(xiāng)愁為紐帶造就新農(nóng)民 （二）政策分析（二）政策分析 72020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 、旅游政策、旅游政策 、康養(yǎng)政策、康養(yǎng)政策 政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性?xún)煞矫妗?guó)家出臺(tái)了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方 政府并沒(méi)有相應(yīng)出臺(tái)具備系統(tǒng)可操作性的配套實(shí)施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場(chǎng)，還存在諸多的不確定 性因素。 82020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 1、中國(guó)未來(lái)產(chǎn)業(yè)分為三種：、中國(guó)未來(lái)產(chǎn)業(yè)分為三種： 一維的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)二維的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)三

5、維的智能科技產(chǎn)業(yè)。一維世界正在推倒重建，二維世界被劃分完畢 （BAT掌控），三維世界正在形成，高維挑戰(zhàn)低維總有優(yōu)勢(shì)。所以網(wǎng)店可以沖散實(shí)體店，而微信的對(duì)手一定在智能領(lǐng)域 誕生。 2、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn) 休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、文化、旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，要對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)是一個(gè)綜合 的提煉和概括過(guò)程，以休閑農(nóng)業(yè)的分類(lèi)為理論基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合、對(duì)接，從而形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)，主要包 括以下五種： 1)、以農(nóng)家樂(lè)為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 2)、以農(nóng)業(yè)觀(guān)光園為依托的地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 3)、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 4)、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 5)、養(yǎng)老地產(chǎn)成農(nóng)業(yè)

6、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新寵 （三）產(chǎn)業(yè)分析（三）產(chǎn)業(yè)分析 92020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 3、文旅產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè) 4、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè) 5、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 6、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè) 進(jìn)化論：進(jìn)化論：PC互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)物聯(lián)網(wǎng)，物聯(lián)網(wǎng)， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)化論：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)化論：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)共享經(jīng)濟(jì)共享經(jīng)濟(jì)共產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。共產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 102020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 三、發(fā)展思路 一）、方針一）、方針 大策劃、大規(guī)劃、大發(fā)展 寫(xiě)好一篇文章 講好一個(gè)故事 整合相關(guān)資源 尋求政府支持 建成一個(gè)項(xiàng)目 112020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案

7、 （一）大策劃（一）大策劃 1、邀請(qǐng)世界或國(guó)內(nèi)頂級(jí)的“鄉(xiāng)村綜合體”策劃單位編寫(xiě)“湄潭康養(yǎng)第一鎮(zhèn)”策劃方案。 定位：具有國(guó)際水平的中國(guó)一流智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)； 打造：“互動(dòng)分布式花園田園幸福綜合體”； 規(guī)模：湄潭縣全境(興隆鎮(zhèn)為重點(diǎn)打造的核心區(qū)域)； 產(chǎn)業(yè)：以聚焦“農(nóng)業(yè)+文旅+康養(yǎng)+地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)” 六大產(chǎn)業(yè)融合模式，打造123產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合，全產(chǎn)業(yè) 鏈聯(lián)動(dòng)。 打造三個(gè)體系，居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。 三生：生產(chǎn)、生活、生命 122020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 2、關(guān)鍵詞、關(guān)鍵詞 1)、互動(dòng)式：要意為：各景區(qū)、各項(xiàng)活動(dòng)、各商業(yè)體之間不但互相促進(jìn)，而且盡量做到一個(gè)景區(qū)的影響力和產(chǎn) 能

8、轉(zhuǎn)化為下一個(gè)景區(qū)的效益。 2)、分布式：要意為：各景區(qū)和商業(yè)體之間在物理空間上要有一定的距離，和分割感。一方面使游客和客戶(hù)在 進(jìn)入各個(gè)園區(qū)時(shí)主題和審美上截然不同，避免產(chǎn)生“大同感”；另一方面更是為了更大范圍的帶動(dòng)農(nóng)村、農(nóng)民的 “差異化”發(fā)展。 3)、田園：不要脫離農(nóng)業(yè)田園的屬性，不要脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的屬性。 4)、田園：打造“茶葉農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)”的新模式。以種植開(kāi)花美觀(guān)的農(nóng)作物為主，按照優(yōu)美的自然景觀(guān)設(shè)計(jì)、種植 各種具有經(jīng)濟(jì)功能的茶葉。 5)、綜合體：除圍繞茶葉植入豐富的二、三產(chǎn)業(yè)外。養(yǎng)老、學(xué)校、醫(yī)院等依托環(huán)境升值的高效益產(chǎn)業(yè)也在后期 植入，創(chuàng)造一種新的“茶葉經(jīng)濟(jì)綜合體”。綜合體是利潤(rùn)最為豐厚的部分。

9、132020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 3、特色二字應(yīng)體現(xiàn)在三個(gè)方面： 1)、特色在于產(chǎn)業(yè)特色：產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)依托就是空中樓閣; 農(nóng)業(yè)(茶葉種植)、茶加工、旅游、康養(yǎng)（養(yǎng)老、醫(yī)療、護(hù)教、老旅、健康食品） 2)、特色在于環(huán)境特色：強(qiáng)調(diào)城區(qū)的合理布局，方便生活，方便生產(chǎn); 全國(guó)茶種植第一縣，環(huán)境優(yōu)美、生態(tài) 3)、特色在于文化特色：要把各地不同的風(fēng)土文化融入特色小鎮(zhèn)建設(shè)之中，強(qiáng)調(diào)文化自信。我們要改變過(guò)往產(chǎn)業(yè) 區(qū)、居住區(qū)分離的理念，做到產(chǎn)城結(jié)合，并營(yíng)造人與產(chǎn)業(yè)、自然相協(xié)調(diào)、互動(dòng)的氛圍?！?a、茶文化 b、苗文化 c、文化 歷史紅色文化（遵義會(huì)議） 當(dāng)代紅色文化（十謝共產(chǎn)黨） 14202

10、0-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 （二）大規(guī)劃（二）大規(guī)劃 邀請(qǐng)世界頂級(jí)的農(nóng)業(yè)、旅游、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)“鄉(xiāng)村綜合體”設(shè)計(jì)單位規(guī)劃湄潭縣“幸福綜合體”概規(guī)設(shè)計(jì)方案。 特色小鎮(zhèn)是透過(guò)挖掘產(chǎn)業(yè)特色、歷史人文和自然資源，創(chuàng)新打造出新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)、新品牌、以及新的居住與生 活方式，包括三個(gè)體系，即：居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。 形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機(jī)結(jié)合的功能平臺(tái)，成為打造城市新經(jīng)濟(jì)的新途徑。特色小鎮(zhèn)是不走尋常路， 到達(dá)新地方。 含蓋吃、住、行、游、娛、購(gòu)、，產(chǎn)城融合的特色智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn) （三）大發(fā)展（三）大發(fā)展 依托湄潭已建成的中國(guó)最大規(guī)模茶葉種植基地，提檔升級(jí)建成世界級(jí)的“智慧康養(yǎng)特色小

11、鎮(zhèn)” 152020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 特色版塊 1、高品質(zhì)茶種植中心（一產(chǎn)） 2、茶加工中心（二產(chǎn)） 3、茶貿(mào)易中心（三產(chǎn)） 4、茶文化中心（三產(chǎn)） 5、康養(yǎng)中心 6、茶旅游中心 7、騰訊集團(tuán)智慧產(chǎn)業(yè)根植于湄潭康養(yǎng)特色小鎮(zhèn) “三生”之中 8、集裝箱花樣旅游小鎮(zhèn) 9、國(guó)學(xué)研究中心 10、房車(chē)露營(yíng)基地 11、青少年愛(ài)國(guó)教育基地 12、茶產(chǎn)業(yè)博物館 13、節(jié)主題公園 14、婚慶產(chǎn)業(yè)鏈 15、.特色民宿 按照“一次規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則， 162020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 四、頂層設(shè)計(jì) 頂層設(shè)計(jì)主要由一、商業(yè)模式,二、組織模式,三、資本模式三種模式組成,必須緊緊圍繞“

12、 1、特色為本。2、產(chǎn)業(yè)為根。3、宜居為核。4、雙創(chuàng)為體。5、企業(yè)為主。五個(gè)為”展開(kāi), 歷史機(jī)遇面前，應(yīng)敢 為人先、獨(dú)樹(shù)一幟, 一、商業(yè)模式一、商業(yè)模式 （一）商業(yè)模式（一）商業(yè)模式 1、公共基礎(chǔ)設(shè)施（市政公路、污水處理）建設(shè)采用PPP模式（公共私營(yíng)合作制、股權(quán)合作）； 2、公共配套設(shè)施（公辦醫(yī)院、養(yǎng)老院等）采用BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交）； 3、經(jīng)營(yíng)性設(shè)施（酒店、民宿、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、康復(fù)）采用民間投資。 （二）特色小鎮(zhèn)（二）特色小鎮(zhèn) 主要有三種創(chuàng)建模式 一是企業(yè)主體、政府服務(wù)。政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，引進(jìn)民營(yíng)企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。 二是政企合作、聯(lián)動(dòng)建設(shè)。政府做好大規(guī)劃，聯(lián)手

13、大企業(yè)培育大產(chǎn)業(yè)。 三是政府建設(shè)、市場(chǎng)招商。政府成立國(guó)資公司，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位面向全國(guó)招商。 172020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 1、特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)必備的、特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)必備的3個(gè)體系個(gè)體系 小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)最重要的是不能思維僵化，給小鎮(zhèn)定框框。一個(gè)小鎮(zhèn)的發(fā)展是由自然和人文資源、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)環(huán)境決定 的。特色小鎮(zhèn)是透過(guò)挖掘產(chǎn)業(yè)特色、歷史人文和自然資源，創(chuàng)新打造出新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)、新品牌、以及新的居住與生活方 式，形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機(jī)結(jié)合的功能平臺(tái)，成為打造城市新經(jīng)濟(jì)的新途徑。特色小鎮(zhèn)是不走尋常路，到 達(dá)新地方。 182020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 1)、特色小鎮(zhèn)應(yīng)該建

14、立哪三個(gè)體系？ 即：居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。 所謂居住體系，即傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所包含的所有元素，比如社區(qū)及配套，物業(yè)及服務(wù)，房子以及周邊相關(guān)的居住及 生活單元。萬(wàn)科提出的三好（好房子好社區(qū)好服務(wù)）即是此中之意。 所謂文化體系，是小鎮(zhèn)特有的內(nèi)容，在房子之外，在社區(qū)之上，具有獨(dú)特、專(zhuān)屬的社區(qū)氛圍，能夠產(chǎn)生軟性?xún)r(jià)值的 內(nèi)容。文化體系要滿(mǎn)足：有人，有文，有人文，最終實(shí)現(xiàn)有生機(jī)有活力。 所謂產(chǎn)業(yè)體系，是小鎮(zhèn)能夠自循環(huán)的體系，有產(chǎn)業(yè)，才有活力，才能獨(dú)立并持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)體系與前兩者共同形成 一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，是一個(gè)生態(tài)體。產(chǎn)業(yè)體系最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，自循環(huán)運(yùn)營(yíng)。：生產(chǎn)、生意、生生不息。 192020-12-0

15、3湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 2)、特色小鎮(zhèn)到底賣(mài)什么？ 特色小鎮(zhèn)的第一層級(jí)是賣(mài)房子，賣(mài)商業(yè)配套，以及物業(yè)服務(wù)，通過(guò)此類(lèi)“產(chǎn)品”實(shí)現(xiàn)快速資金回籠。 特色小鎮(zhèn)的第二層級(jí)是基于文化體系，售賣(mài)“文化”以及衍生品。比如阿那亞社區(qū)的話(huà)劇社在北京天橋劇場(chǎng)、大隱 劇院的演出話(huà)劇， 特色小鎮(zhèn)更高一級(jí)是售賣(mài)一種讓人向往的生活方式。 賣(mài)房子賣(mài)服務(wù)，賣(mài)文化以及衍生品，賣(mài)向往的生活方式。所有成功的特色小鎮(zhèn)在干也是必干的事情。 202020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 3)、特色小鎮(zhèn)怎么算成功？ 特色小鎮(zhèn)不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不止于讓房企滿(mǎn)意。 要滿(mǎn)足本地老百姓，社區(qū)居者和用戶(hù)的需求，給予他們幸福和諧，良性健康的生活環(huán)

16、境和美好社區(qū)。 還要政府滿(mǎn)意，不再是純粹的賣(mài)地收錢(qián)，更要實(shí)現(xiàn)政府政績(jī)、城市形象、和長(zhǎng)效利稅的統(tǒng)一。特色小鎮(zhèn)的正軌： 形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機(jī)結(jié)合的功能平臺(tái)，成為打造城市新經(jīng)濟(jì)的新途徑。 能夠?qū)崿F(xiàn)三個(gè)滿(mǎn)意的特色小鎮(zhèn)才是真成功。 212020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 4)、特色小鎮(zhèn)最終實(shí)現(xiàn)什么？ 特色小鎮(zhèn)最終實(shí)現(xiàn)什么，應(yīng)該基于其三個(gè)體系。 其一，實(shí)現(xiàn)居住多元。 其二，是實(shí)現(xiàn)文化多樣。 其三，是實(shí)現(xiàn)聰明增長(zhǎng)。 是能夠持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，形成一種自我生長(zhǎng)的生態(tài)，足以安放心靈，寄托一生。 222020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 2、十套低成本特色小鎮(zhèn)拿地策略 方案一：使用存量

17、國(guó)有建設(shè)用地 方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目 方案三：圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地 方案四：使用國(guó)有農(nóng)用地 方案五：直接使用集體建設(shè)用地 方案七：使用集體未利用地 方案八：使用設(shè)施農(nóng)用地 方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地 方案十：使用增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)用地的，視同建設(shè)用地； 232020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 3、特色小鎮(zhèn)：三種盈利模式解析（政府、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)） 政府 政府是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的最主要推動(dòng)者，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不僅可以推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展升級(jí)和就業(yè)人口的聚 集，也給政府帶來(lái)了巨大收益。 1)、稅收收入。 2)、土地溢價(jià)。 242020-12

18、-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商是特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)主體，涉及小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的前中后全鏈條，從土地整理就開(kāi)始介入，往往一直延伸到小鎮(zhèn) 運(yùn)營(yíng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以從以下幾點(diǎn)收益： 1)、政策性資金。2)、基礎(chǔ)建設(shè)收益。3)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益。 4)、地產(chǎn)收益：開(kāi)發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見(jiàn)效慢的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)支出，長(zhǎng)短相濟(jì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 金融機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu)介入特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，除了作為資金供給方，還可根據(jù)自身特點(diǎn)通過(guò)以下方式盈利： 1)、產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益 2)、消費(fèi)信托收益 政府、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)因其介入角色的不同，在特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)中形成了不同的盈利點(diǎn)和盈利模式，但只有 互相攜手共進(jìn)，才能讓特色小鎮(zhèn)真正煥發(fā)

19、生機(jī)，長(zhǎng)久發(fā)展。 252020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 (三三)、休閑農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè) 休閑農(nóng)業(yè)作為農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)的融合體，在促進(jìn)農(nóng)業(yè)提質(zhì)增效、帶動(dòng)農(nóng)民就業(yè)增收、擴(kuò)大居民消費(fèi)需求、傳承中 華農(nóng)耕文明、建設(shè)美麗鄉(xiāng)村、推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。樂(lè)享吃、住、行、游、購(gòu)、學(xué)、觀(guān)、教、 娛的高品質(zhì)體驗(yàn)。 1、搞懂10個(gè)字 賞休閑農(nóng)業(yè)基本的構(gòu)成要素 采吸引游客和盈利的抓手 嘗為消費(fèi)者帶來(lái)味蕾綻放之旅 學(xué)發(fā)揮農(nóng)業(yè)的教育功能 耕休閑農(nóng)業(yè)的靈魂 戲快樂(lè)農(nóng)業(yè) 憩放松心情、釋放壓力 養(yǎng)發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的健康功能 淘快樂(lè)“淘寶” 262020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 2、休閑農(nóng)業(yè)9大經(jīng)營(yíng)模

20、式， 休閑農(nóng)業(yè)核心在與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)到位，賺錢(qián)也是分分鐘的事情。 1)、連片開(kāi)發(fā)模式 以政府投入為主建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，帶動(dòng)農(nóng)民集中連片開(kāi)發(fā)現(xiàn)代觀(guān)光農(nóng)業(yè)。 2)、“農(nóng)家樂(lè)”模式 3)、農(nóng)民與市民合作模式 4)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)模式 5)、村鎮(zhèn)旅游模式 6)、休閑農(nóng)場(chǎng)或觀(guān)光農(nóng)園模式 7)、科普教育模式 8)、民俗風(fēng)情旅游模式 9)、休閑度假模式 272020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 3、4大休閑農(nóng)業(yè)的盈利點(diǎn) 1)、親子文化 2)、養(yǎng)生健康文化 3)、養(yǎng)老文化 4)、鄉(xiāng)愁 以“以人為本、以游客情懷歸宿”為出發(fā)點(diǎn), 282020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 (四四)、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 1

21、、15種經(jīng)典模式分析 第一類(lèi)：與社區(qū)共同建設(shè) 模式1：專(zhuān)門(mén)建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū) 模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán) 模式3：普通社區(qū)中配建各類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)品 模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施 第二類(lèi)：與相關(guān)設(shè)施并設(shè) 模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施 模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè) 模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓 292020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 第三類(lèi)：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合 模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品 模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開(kāi)發(fā)老年公寓 第四類(lèi)：與國(guó)外養(yǎng)老企業(yè)結(jié)合 圖9 日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖 模式10引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)

22、施 模式11與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)，引進(jìn)管理模式 第五類(lèi)：以其他方式轉(zhuǎn)型 模式12與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn) 模式13與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn) 模式14利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn) 模式15將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施 302020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 2、養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式設(shè)計(jì)的九大關(guān)鍵要素 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿(mǎn)著機(jī)遇，也時(shí)時(shí)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)遇，必須建立行之有 效的商業(yè)模式。 1).解析要素，設(shè)計(jì)模式 2).開(kāi)發(fā)價(jià)值主張 3).確定目標(biāo)顧客 4).凝煉價(jià)值訴求 5).設(shè)計(jì)產(chǎn)品/服務(wù)組合 6).整合關(guān)鍵資源 7)

23、.打造業(yè)務(wù)平臺(tái) 戰(zhàn)略合作； 業(yè)務(wù)協(xié)同。 312020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 8).設(shè)計(jì)盈利模式 產(chǎn)品主導(dǎo)型： 服務(wù)主導(dǎo)型： 混合型： 9).無(wú)法對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)： 金融風(fēng)險(xiǎn)： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 文化風(fēng)險(xiǎn)： 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策與地方政策“市長(zhǎng)是爹”，如何向市長(zhǎng)要政策？ 二、養(yǎng)老項(xiàng)目的商業(yè)模式與盈利模式設(shè)計(jì)“市場(chǎng)是娘”，如何向市場(chǎng)要效益？ 三、養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)服務(wù)與營(yíng)銷(xiāo)推廣“營(yíng)銷(xiāo)制勝，服務(wù)為王”如何實(shí)現(xiàn)高入住率？ 322020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 （二）組織模式（二）組織模式 1、由湄潭縣政府派駐單位、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)、中頤集團(tuán)、央企等共同組建“湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目公司

24、（平臺(tái)公 司）。 2、聯(lián)合成立“政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金”；資金問(wèn)題 3、由項(xiàng)目公司實(shí)施一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)；土地開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán) 4、政府派駐單位負(fù)責(zé)相關(guān)政策的協(xié)調(diào)落地、拆遷安置；政策支持 5、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)種植加工提檔升級(jí)；一、二產(chǎn)業(yè)大發(fā)展 6、央企負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等建設(shè)工程；綜合勢(shì)力 7、中頤集團(tuán)負(fù)責(zé)引進(jìn)旅游、康養(yǎng)、酒店等三產(chǎn)聯(lián)盟企業(yè)入駐項(xiàng)目， 中頤集團(tuán)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。全產(chǎn) 業(yè)鏈配套。 332020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 （三）資本模式（三）資本模式 1、由以下四方面融資渠道組成項(xiàng)目公司； 1）政府引導(dǎo)基金； 2）民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)； 3）企業(yè)帶資建設(shè)； 4）國(guó)開(kāi)行“康

25、養(yǎng)基金”、“農(nóng)業(yè)基金”、“旅游基金”等專(zhuān)項(xiàng)基金引進(jìn)。 2、通過(guò)發(fā)債、資產(chǎn)證券化、股權(quán)、理財(cái)?shù)冉鹑谑侄稳谫Y。 3、投資模式 投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報(bào)期長(zhǎng)短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險(xiǎn)、所 需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)與 負(fù)債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復(fù)合式投資模式，分散風(fēng)險(xiǎn)。 342020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 1) 、全資自籌模式 優(yōu)點(diǎn)在于最具可控性，可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，完全將預(yù)期想法付諸實(shí)踐，不必?fù)?dān)心 與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛

26、盾；二則是可以獲得全部投資收益。 缺點(diǎn)，最大問(wèn)題在于投資量過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)難于控制。 2)、合作投資模式 指投資商與其他機(jī)構(gòu)合作共同開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如壽險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu) 3)、REITs模式 也稱(chēng)房地產(chǎn)投資信托基金， 4) 、信托投資模式 352020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 5) 、BOT模式 （建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓?zhuān)?。用?lái)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 縱觀(guān)全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，產(chǎn)業(yè)初始是資本密集進(jìn)入期，產(chǎn)業(yè)成熟期是兼并重組，直到下一個(gè)密集期的資本大舉 進(jìn)入，那時(shí)將會(huì)迎來(lái)真正的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成壟斷的大時(shí)代。 “與資本聯(lián)姻固然可以在某種程度緩解資金壓力，加快布局，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于服務(wù)

27、，而高素質(zhì)人才、穩(wěn)定 的團(tuán)隊(duì)是通往成功的基石。” 362020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 4、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式（15種） 共分為五大類(lèi)，15種模式。 1).專(zhuān)門(mén)建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)的模式 2).建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)模式 3).普通社區(qū)中配建各類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)品模式 4).成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施模式 5).與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式 6).養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式 7).與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓模式 8).在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式 9).與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開(kāi)發(fā)老年公寓模式 10).引入外資，建設(shè)世界型連鎖老年設(shè)施模式 11).與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)，

28、引進(jìn)管理模式 12).與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)(重要的投資主 體之一)。 13).與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn) 14).利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)(以酒店行業(yè)為代 表) 15).將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設(shè)施 372020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 5、運(yùn)營(yíng)模式（3種） 養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售、整體管理、日常經(jīng)營(yíng)、考核運(yùn)轉(zhuǎn)等。 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用的是開(kāi)發(fā)商、投資高與運(yùn)營(yíng)商互相分離模式。這一模式的核心是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、租金收入、經(jīng)營(yíng)管 理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分拆。開(kāi)發(fā)商通過(guò)快速銷(xiāo)售地產(chǎn)商品給

29、投資商或運(yùn) 營(yíng)商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機(jī)構(gòu)通過(guò)資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲得高收益，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營(yíng)商 通過(guò)少量資產(chǎn)以杠桿方式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，獲得較高現(xiàn)金回報(bào)并承擔(dān)著市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 382020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 6、盈利模式（7種） 1).那么養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢(qián)？ 賺土地的錢(qián)在城市遠(yuǎn)郊低價(jià)拿地開(kāi)發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目，隨著土地價(jià)值提升進(jìn)而獲得土地溢價(jià)收益。這部分是最 容易、也是開(kāi)發(fā)商最想賺到的錢(qián)。 賺服務(wù)的錢(qián)養(yǎng)老人群處于身心衰退期，就有消費(fèi)的需求，所以開(kāi)發(fā)商在護(hù)理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富， 就有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。 賺設(shè)施的錢(qián)為老年人配置會(huì)所及其他服務(wù)設(shè)施，為老人提供消費(fèi)場(chǎng)所，通過(guò)

30、配套設(shè)施獲取收益。服務(wù)和設(shè)施 是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一部分是目前國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的短板，未來(lái)需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步加強(qiáng)。 賺人群的錢(qián)當(dāng)一個(gè)社區(qū)成熟之后，會(huì)形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價(jià)值。 賺量身定做的錢(qián)細(xì)分市場(chǎng)、研究老年人的活動(dòng)規(guī)律，進(jìn)行有針對(duì)性的設(shè)置，即量身定做，形成一套成熟服務(wù) 體系、管理體系，從而提升價(jià)值。從精神層面和量身定做提升價(jià)值需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的探索，才有可能實(shí)現(xiàn)。 392020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 2).目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來(lái)源具體可分為以下7種： (1).銷(xiāo)售模式出售產(chǎn)權(quán) (2).持有模式只租不售 (3).銷(xiāo)售+持有模式租售并舉 (4).會(huì)員制模式 (5).逆抵押貸款購(gòu)房 (6).轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式 (7).分散租賃模式 402020-12-03湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案 五、發(fā)展戰(zhàn)略 一、規(guī)劃(二個(gè)五年計(jì)劃) （一）第一個(gè)五年計(jì)劃(113計(jì)劃三步走) 第一步：2018年穩(wěn)