房地產(chǎn)成本科目設(shè)置

1、精選文庫(kù) 13 成本類會(huì)計(jì)科目設(shè)置 及說(shuō)明 1. 目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā) 產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。 2. 范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 3. 職責(zé)：集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況； 集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正 確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成 本核算辦法，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及 時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，不 斷尋求降低成本的途徑，同時(shí)對(duì)在本規(guī)

2、范實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向集團(tuán)財(cái) 務(wù)部反饋。 4. 方法和過(guò)程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。 4.1.2 設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。 4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之 間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 4.1.4將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間 進(jìn)行分配。 4.1.5 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開 發(fā)產(chǎn)品成本。 4.1.6 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān) 規(guī)

3、定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的 銷售成本。 成本核算對(duì)象的確定 成本核算對(duì)象的確定原則 滿足成本計(jì)算的需要； 便于成本費(fèi)用的歸集； 利于成本的及時(shí)結(jié)算； 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 成本核算對(duì)象的確定方法 4.2 4.2.1 4.2.1.1 4.2.1.2 4.2.1.3 4.2.1.4 4.2.2 各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體 成本核算對(duì)象。 同一項(xiàng)目成片分期（區(qū)）開發(fā)的，可以以各期 （區(qū)）為成本核算對(duì)象。 4.3 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容 4.3.1 成本費(fèi)用項(xiàng)目 成本項(xiàng)目一般包括下列六大項(xiàng)： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi)

4、 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容 土地征用及拆遷補(bǔ)償 4.3.1.1 4.3.1.2 4.3.1.3 4.3.1.4 4.3.1.5 4.3.1.6 4.3.2 4.3.2.1 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容： A、政府地價(jià)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi) B、土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、 耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。 C、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本 和相應(yīng)稅金等。 D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或

5、附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置 及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。 E以前年度余額轉(zhuǎn)入 4.3.2.2前期工程費(fèi)： 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容： A、勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘 察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、交通影響分析、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及 質(zhì)量測(cè)試費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、 建筑面積丈量費(fèi)等。 B、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè) 計(jì)費(fèi)。

6、 設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì) 費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。 其他：其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制 作費(fèi)等。 C、政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)： 包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防 配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、 路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或 中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核 費(fèi)等。 還包括項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的 報(bào)批費(fèi)、*費(fèi)（如建設(shè)用地規(guī)劃許

7、可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工 許可證、預(yù)售證等）。 D、招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施 工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。 “三通一平”費(fèi)： 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、 E、 （1）、 、 改造 遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。 （3）、臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪 設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。 （4）、場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。 F、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) （1）、 、 、 、 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 臨時(shí)辦

8、公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 直運(yùn) （3） （4） （5） （6） （7） （8） G、以前年度余額轉(zhuǎn)入 4.323 建筑安裝工程費(fèi) A、土建工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi) 用。主要包括： （1）、基礎(chǔ)工程，包括土石方、樁基、護(hù)壁/坡工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨 詢及檢測(cè)費(fèi)、降水等； （2）、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程，主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂 輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體； 、門窗工程； 、公共部位精裝修； 、室內(nèi)裝修； 、幕墻； 、幕墻

9、泛光； 、甲供材料。 B、安裝工程費(fèi) 室內(nèi)米暖系統(tǒng) （1）、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)：包括室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)、 費(fèi)、 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)； （2）、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)，如通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)、 費(fèi)、發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費(fèi)、人防設(shè)備及其安裝費(fèi)、 系統(tǒng)及其安裝費(fèi)、廚房設(shè)備及其安裝費(fèi)等； 電梯及其安裝 消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)、鍋爐 （3）、弱電系統(tǒng)費(fèi)，包括居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用、三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用、對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用 等； (4) 、甲供材料 C、以前年度余額轉(zhuǎn)入 4.324基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) A、市政配套費(fèi)：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開發(fā)商做大 市政配套，貝U為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、

10、管線鋪 設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等； B、給水系統(tǒng)費(fèi)： 管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費(fèi) 水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等; 用水增容 施工用水 (1)、 用； 、 、 、 C、雨污水系統(tǒng)費(fèi) (1) 、管道系統(tǒng) (2) 、雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等 D、供電系統(tǒng)費(fèi)： (1) 、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低 壓柜 及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用，室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)； (2) 、配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等； (3) 、用電增容 、施工用電 E燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)： (1) 、室外管道系統(tǒng)； (2) 、調(diào)壓站； (3) 、煤氣增容費(fèi) F

11、、有線電視工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用 G、電話通訊工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用 H、寬帶工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用 I、智能化系統(tǒng)費(fèi)： 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車 (1) 場(chǎng)管 、 用； 、 、 、 、 (7) 理系統(tǒng)的費(fèi)用； 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用； 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用； 電子公告屏費(fèi)用； 、室外背景音樂(lè)。 J、采暖系統(tǒng)費(fèi): （1）、管道系統(tǒng) （2）、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等 （3）、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費(fèi)等 K、園林環(huán)境工程費(fèi) 指項(xiàng)目所發(fā)

12、生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括： （1）、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū) 周邊綠化支出； （2）、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等； 圍欄及大門； 如路燈、草坪燈; （3）、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等； （4）、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、 （5）、室外照明：室外照明電氣工程， （6）、室外背景音樂(lè)； 運(yùn)動(dòng)器材、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、 （7）、室外零星設(shè)施：兒童游樂(lè)設(shè)施、 示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。 L、以前年度余額轉(zhuǎn)入 4.325 公共配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商 不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自

13、留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾 類： A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支 出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚等； B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè) 委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、 健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出； C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng) 收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來(lái)源的費(fèi)用； D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)?政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商 通過(guò)補(bǔ)交地

14、價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的 產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如： A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施； B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)； C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置； D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置； E、球場(chǎng)； F、車站：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。 4.326 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的 成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。 A、工程管理費(fèi) 理、 用, 等。 (1)、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān) 造價(jià) 監(jiān)理、

15、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi)； 、 、 、 、 、 (7) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用； 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)； 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)； 工程保險(xiǎn)費(fèi)； 、其他：門牌號(hào)費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。 B、資本化借款費(fèi)用 包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi) 以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi) C、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) (1)、廣告設(shè)施費(fèi)； 、銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域 銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、

16、裝飾等費(fèi) 用； (3) 、售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等； 、樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修 費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用； (5)、其他。 D、物業(yè)管理完善費(fèi) 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建 維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。 E行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門(前期部、工程部、技發(fā)部等) 的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi) (1) 、工資 、職工福利費(fèi) 、職工社會(huì)保險(xiǎn) 、住房公積金及房貼 、工會(huì)經(jīng)費(fèi) 、職工教育經(jīng)費(fèi) 、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 、辦公費(fèi) 、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

17、(2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10 )、 (11 )、 (12 )、 (13 )、 差旅費(fèi) 出國(guó)費(fèi)用 租賃費(fèi) 運(yùn)輸費(fèi) (14 )、 (15 )、 (16 )、 (17 )、 (18 )、 (29 )、 (20 )、 (21 )、 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 低值易耗品攤銷 無(wú)形資產(chǎn)攤銷 咨詢費(fèi) 勞務(wù)費(fèi) 手續(xù)費(fèi) 其他 4.4會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置 4.4.1“開發(fā)成本”科目 “開發(fā)成本”科目核算擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本，其明 細(xì)設(shè)置參見：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本”及“開發(fā)間接費(fèi)”科目編碼一覽 表。 為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配

18、 的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽表?xiàng)目核算進(jìn) 行歸集。 在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立輔助核算一一項(xiàng)目核算，成 本核算對(duì)象可分層次建立，具體設(shè)置參見下圖： 一級(jí)二級(jí) XX項(xiàng)目XX項(xiàng)目一期 XX項(xiàng)目二期 ? ? 擬開發(fā)土地 待分?jǐn)偝杀?XX項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目開工前，所有成本均在成本核算對(duì)象“擬開發(fā)土地”項(xiàng)目核算中核 算；項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”項(xiàng)目核算中轉(zhuǎn)入“XX 項(xiàng)目X期”項(xiàng)目核算。 成本預(yù)提：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān) 的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。 對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際

19、支 成本預(yù)提的范圍： 付金額核算成本。 至少每季度末預(yù)提一次； 以動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。 成本預(yù)提的時(shí)間： 成本預(yù)提的金額： 成本預(yù)提的核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本一成本預(yù)提”，貸記“預(yù) 提費(fèi)用”。 4.4.2 “開發(fā)間接費(fèi)”科目（一級(jí)科目） 開發(fā)間接費(fèi)用核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的 成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。 應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開發(fā)間接 費(fèi)” 一級(jí)科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在期末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生 數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。 443“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目 核算已開

20、發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存實(shí)際成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本”核算科目明細(xì)表 一級(jí)科目二級(jí)科目 目四級(jí)科目 注 開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見“開發(fā)成本”科目 成本核算對(duì) 輔助核算 三級(jí)科 按各 表及科目說(shuō)明） 象可分層次設(shè)立。 項(xiàng)目核算 前期工程費(fèi) 項(xiàng)目核 算 建筑安裝工程費(fèi) 項(xiàng)目核 算 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 項(xiàng)目核 算 公共配套設(shè)施費(fèi) 項(xiàng)目核 算 開發(fā)間接費(fèi) 項(xiàng)目核 算 成本預(yù)提 項(xiàng)目 核算 成本結(jié)轉(zhuǎn) 項(xiàng)目 核算 開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 三級(jí)明細(xì)科目 參見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) “開發(fā)成本”及“開發(fā)間接費(fèi) ”科目編碼一覽 表 項(xiàng)目核算 定期轉(zhuǎn)入“開

21、發(fā)成本-開發(fā)間 接費(fèi)-分?jǐn)傓D(zhuǎn)入”科目 資本化借款費(fèi)用 項(xiàng) 目核算 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 目核算 物業(yè)管理完善費(fèi) 目核算 行政管理費(fèi) 項(xiàng)目核 算 完工開發(fā)產(chǎn)品 苑或棟以及配套資產(chǎn)名稱 鋪、寫字樓、車庫(kù)及車位、其他 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目核算 具體期或區(qū)或 住宅、商 4.5成本費(fèi)用的歸集與分配 4.5.1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象 中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”之“待分?jǐn)?成本”項(xiàng)目核算中進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn) 行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如 下： 4.5.1.1 按占地面積計(jì)征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)的分配方法 方法一：可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上， 房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積 的土地成本來(lái)分配。 方法二：也先按期（區(qū)）的占地面積將土地成本分配到各期（區(qū)）；再將 分配到各期（區(qū)）內(nèi)的土地成本，按期（區(qū)）內(nèi)房屋等成本核算對(duì)