xxx房地產(chǎn)項目可行性論證報告

1、xxxxx ”建設項目 可 行 性 研 究 報 告 二一二年十月 第一章 概 述 第一節(jié) 項目實施背景 第二 節(jié) 項 目概 況 一、 承辦單位基本情況 1 二、項目基本情況 1 2.1 項目建設依據(jù) 2.2項目建設地點 1 2.3建設規(guī)模及主要建設內(nèi)容 1 2.4工程概況 1 2.5建設工期 1 第三節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標1 三、資源利用及能源耗用 1 3.1資源利用 1 3.2能源分析 1 3.3節(jié)能 1 3.3.1 概述 1 3.3.2編制依據(jù) 1 3.3.3節(jié)能措施 1 四、生態(tài)環(huán)境分析 1 4.1擬建工程概況 1 4.2主要污染源和治理措施 1 五、項目投資情況 1 5.1投資估算 1 5

2、.1.1投資估算范圍 1 5.1.2投資估算 1 5.2資金籌措 1 六、社會效益分析 1 6.1 社會效益分析 6.2結(jié)論與建議 第一章 概 述 第一節(jié)項目實施背景 營口市位于遼東半島西北部，大遼河入海口左岸。營 口南接大連，西臨渤海，背靠東北腹地，中國八大水系之 一的大遼河從這里注入渤海。同時，營口也是一個礦產(chǎn)資 源和水產(chǎn)資源十分豐富的城市。 中國改革開放、發(fā)展經(jīng)濟的大背景為發(fā)展遼寧沿海地 區(qū)企業(yè)總部提供了 有利的政策支持。2003 年 ，黨中央、國 務院提出了振興東北等老工業(yè)基地的發(fā)展戰(zhàn)略，遼寧作為 東北三省的前沿，為落實振興東北的戰(zhàn)略部署，遼寧省委、 省政府于 2005 年提出并實 施

3、了 打造“五點一線”沿海經(jīng)濟 帶的構(gòu)想，拉 開了中國改革開放由南向北梯次發(fā)展的序幕， 使遼寧成為我國目前最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y熱土。 營口政府要充分利用地處我省“ 五點一線”和沈陽城市 發(fā)展經(jīng)濟帶以及環(huán)渤海經(jīng)濟帶的區(qū)位政策優(yōu)勢，加快推進 營口地區(qū)的建設。營 口市正在全力打造的一個多功能 復合、 人文環(huán)境宜居、具有北方濕地水城特色的美麗濱城。 2008 年底以來，國家出臺了 4 萬億的投資計劃及相關(guān) 政策，在未來幾年內(nèi)加大基礎(chǔ)設施建設，擴大內(nèi)需，刺激 經(jīng)濟發(fā)展，這給營口這樣地理位置優(yōu)越的沿海城市發(fā)展帶 來了無限契機。 營東新城作為營口未來的中心城區(qū)，海，陸，空交通 體系極其發(fā)達以渤海大街為軸

4、的營東新城三橫三縱道路 建設 即將 全面鋪開 ，六 條路 的建設 標 準均為 城市主干 路 II 級， 總長 度為 22 公里 ，總 造價 預計 2.4 億元 。其中 新 城路 為雙向六車道；新區(qū)大街和東湖大街為雙向四車道；歡心 大街、新東路、新新路均為雙向八車道。建成后的“三縱 三橫”道路將與貫穿新城的新營路、渤海東大街、營大路 交匯編織成一個四通八達的城中路網(wǎng)，成為連接哈大高鐵 營口東站、營口飛機場和沈大高速路的快捷通道，從而構(gòu) 筑起營東新城得天獨厚的交通優(yōu)勢。身居新城，十分鐘可 達營口飛機場，五分鐘可達沈大高速路和哈大高鐵營口東 站。 本建設項目位于營東新城板塊，東靠區(qū)行政中心，西 靠沃

5、爾瑪廣場、北靠老邊高中、南靠國際酒店，是營東新 城核心所在。地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)勢顯著。有優(yōu)越的地 理位置和良好的自然環(huán)境。對面又是文化藝術(shù)中心，周邊 文化氣息濃厚。得天獨厚的資源優(yōu)勢，形成了巨大的開發(fā) 建設空間。 第一節(jié)項目概 況 一、建設單位基本情況 建設項目名稱： 建設單位： 法人代表： 單位地址： 聯(lián)系電話： 二、項目基本情況 2.1 項目建設依據(jù) 用地是 2011 年，在老邊區(qū)土地儲備交易中心公開掛牌出讓國有土 地使用權(quán)。該宗地將建設大型綜合商業(yè)及精品住宅項目。 2.2 項目建設地點 該項目擬建于營 口 市 營 東 新 區(qū) 12 號 地 塊 。 2.3 項目建設規(guī)模及主要建設內(nèi)容 建

6、筑總面積 322203 平方米。 共建設約 37棟樓，其中住宅及商住 34 棟，公寓 1棟，1個市場， 1 個購物中心， 商業(yè)規(guī)劃堅持以人為本，可持續(xù)性和生態(tài)化為原則，包括酒 店 、 購物中心、精 品商業(yè)區(qū)、文 化商業(yè)街、農(nóng) 貿(mào)輕工綜合市場組 合。 住宅整體規(guī)劃堅持以人為本，可持續(xù)性和生態(tài)化為原則，創(chuàng)建綠色 住區(qū)是本規(guī)劃的初衷。規(guī)劃力求合理利用土地及現(xiàn)有的生態(tài)資源，文化 資源，爭取以最小的投入創(chuàng)造最大的收益，使得居住區(qū)范圍的生態(tài)系統(tǒng) 具有自我維持能力，創(chuàng)造住區(qū)良性發(fā)展的機制，促成生態(tài)、文化、效益 三者的有機統(tǒng)一，營造有機性的詩意棲居。在設計上更加突出“功能實 用”的特點，套內(nèi)空間和設施滿足安全

7、、舒適、衛(wèi)生等生活起居的要求， 滿足人體健康所需的通風、日照、自然采光和隔聲的要求以中小康居戶 型為主，設計上堅持“大開間、進深小”的原則，讓格局功能更具為人 性化。 2.4工程概況 框架剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑防火等級為一、二類，耐火等級為一、二級, 使用年限為50年。 2.5建設工期 1、基本建設 2012年5月下旬動工，到2013年12月中旬前主體工程竣工。 2、裝修工程 2013年12月中旬開始，至U 2014年5月中旬完成。 3、設備安裝 到2014年5月中旬開始，至U 2014年12月中旬完成。 到2014年12月末一一次年2月初，廣場可以正式營業(yè)。 本項目建設工期為 天，見下表： 項目建

8、設進度計劃表 內(nèi)容 8月 9月 10月 11月 12 月 1月 2月 土建（含裝飾） 外管網(wǎng) 外網(wǎng)道路及道板 附屬配套 竣工 第三節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標 青花坊經(jīng)濟技術(shù)指標： 項目 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃用地面積： h m2 9.30 總建筑面積 m2 322203 地上 總建筑面積 m 250334 住宅建筑面積 m 182582 公寓建筑面積 m 19656 會所建筑面積 m 1080 商業(yè)建筑面積 m 47016 地下 地下車庫面積 m 31882 地下面積不計入容積率 地下超市面積 m2 8012 容積率 2.69 居住戶數(shù) 戶 1907 綠地率 % 31.3% 建筑密度 % 33.25

9、總停車位 個 1460 0. 8 車位 /100 m 三、資源利用及能源耗用 3.1資源利用 本工程主要需要占用的資源為土地，占地93000 平方米，項目區(qū) 為規(guī)劃建設用地。 由于土地為不可再生資源，為了節(jié)約占地和統(tǒng)一管理，總平面布置 在設計時考慮功能分區(qū)明確，又不浪費空間。 3.2能源分析 1、 供水排水 水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200（ 2根）， 由規(guī)劃市政給水管接入，并且按住宅建筑給排水工程 設計規(guī)范要求設計如下： （1）、用水標準和用水量 住宅生活用水：150公升/ （人日）， 初 步估 算，住宅 生活 用水 每天約 900 立 方米。 2）、 給 水 設 300 500

10、立 方 米 消 防 水 池 ， 消 防 泵 房 內(nèi) 安 裝 室內(nèi)消 火栓 消防 水泵 2 臺 ，自動噴 淋 消防水 泵 2 臺。 在住宅屋頂設消防水箱一處。 城市自 來水 進水 管不 小于 DN200 ，設兩 組水 表裝 置。 3）、 室 內(nèi)給 水和消防給 水 系統(tǒng) 室內(nèi)生活給水：由城市供水管網(wǎng)直接供給。 消防供水系統(tǒng)：由居住區(qū)集中消防泵房供給。 4）、 室 內(nèi)外 排水 室內(nèi) 污 水 排 放 量 按 供 水 量 的 85%90%估 算 ， 約 810 立方 米。 室內(nèi) 排水 需經(jīng)室外 化糞 池處 理后 ， 進入城市排污管網(wǎng)。 室外排水雨、污分流，雨水量按當?shù)氐貐^(qū)暴雨 強度公式計算。 2 、 供

11、 電 1）、 供 配電 系統(tǒng) 負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小 區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷 為三級。 供電電 源及 電壓 ：外 網(wǎng)供 電電 壓為 10 千 伏電 源。 主要電 力供 應指 標：設備容 量 2155 千 瓦 ，計算 負 荷 1657 千 瓦 ，變 壓 器 裝 機 容 量 10000 千 伏 安 。 每戶按 6 千 瓦考 慮計 量。 2）、 照 明及 電力設計 配電方式：H級負荷按設備功能分組，由不同母 線段 供 出 回 路 ， 到 末 端 配 電 箱 后對 其 供 電 ； 三 級 負 荷 為單 回路 供電 ；每 戶 戶內(nèi) 設 分 戶箱 ，按 6 千瓦/戶計算

12、。 照明 設 計 ： 有 正 常 照 明 、應 急 照明 和 小 區(qū) 室 外 景觀照 明。照 度標 準按 國家 標準 GB133-90 的中 值選 取 。 主 要 光源 為 節(jié) 能 型瑩 光燈 ， 住宅預 留 燈位 ， 由 用 戶 裝修 選 定 。在公 用 建 筑 疏散樓 梯 口、 通 道 等 位 置， 設 安 全出口 標志 燈 ；在通 道 及轉(zhuǎn)彎 處， 設 疏散標 志燈 。 電 力 設 計 ： 消 防設 備 按 消防中 心指 令 開停機 ； 通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水 泵控水位自動控制。所有遠程控制設備均設置 手動控 制功 能 。 3、 供 氣 采用城市配套管道煤氣供氣方式。主

13、要用氣地為住宅 區(qū)， 煤氣 用量 按 民 用建筑日 煤氣 用量 標準 估算（每 戶 每 月 40 50 立 方 米 ）， 從 小 區(qū) 預 留 口 接 入 。 4 、 通 風 空 調(diào) 住宅空調(diào)：住宅區(qū)內(nèi)可采用分體熱泵式空調(diào)器 （掛壁式或立柜式）由住戶自行購置。 通風及防排煙設計：安裝機械排煙系統(tǒng)，排風 量按每 小時換 6 次氣計算。 設備 用房換氣次數(shù) 為 46 次/ 小時（ 變配電房按 10 次/ 小時計算）。 5、 弱 電設 計 小區(qū)通信線路由盤錦市市話網(wǎng)直接引入。 商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 數(shù)據(jù)語 音均采用 100Mbid 高 速傳 輸方式，用五 類傳輸線。 小區(qū)范圍內(nèi)設CA

14、TV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。 出入口及重要部位設 置 攝像機、 雙 監(jiān)報警監(jiān)視 和微音器。 小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由盤錦市光纖電視網(wǎng)引入， 每用戶設 23 個電視用戶盒。 設火災自動報 警、 消防 聯(lián)動系 統(tǒng)和 緊急廣播系 統(tǒng)。 6 、 供 熱 熱源：本項目供熱熱源擬采用城市配套集中供 熱系 統(tǒng) ， 總熱負荷 11250 千瓦。 供熱系 統(tǒng) ：本 項目小 區(qū) 中設 立集中熱交換站， 進行分戶供熱。 供熱方式：本項目采用散熱器供熱形式 本工程主要消耗為電耗和水耗。 單位水量能耗為 20 噸/日。 單位用電能耗為7W/ m2. 3.3 節(jié) 能 3.3.1 概述 我國是能源消耗大國，上前能源利用率較低

15、，各類工業(yè)企業(yè)尤其是 傳統(tǒng)型工業(yè)多為能源消耗型企業(yè)。 節(jié)約能源不僅有利于資源的合理開發(fā) 利用，而且從可持續(xù)發(fā)展的角度看，也有利于環(huán)境不僅有利于資源的合 理開發(fā)利用，而且從可持續(xù)發(fā)展的角度看，也有利于環(huán)境的保護和人類 的生活水平的提高，所以節(jié)能措施在項目建設中十分重要。同時，節(jié)能 也是企業(yè)降低成本，提高效益的措施之一。 3.3.2 編制依據(jù) 節(jié)約能源管理暫行條例 (國發(fā) 19864 號) 評價企業(yè)合理用電技術(shù)導則 (GB3485-85) 評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導則 (GB3486-83) 3.3.3 節(jié)能措施 1、在建筑材料設計上，采用建筑體形系數(shù)、墻體保溫、屋面保溫 等符合節(jié)能要求。外墻材料選用

16、 50 厚聚苯板加 300 厚輕集料混凝土空 心砌塊。積極采用節(jié)能技術(shù)、新工藝和新設備，不選 用明確淘汰的高 能耗產(chǎn)品。 2、在電氣線路設計上采用銅線，以利節(jié)能，提高供電質(zhì)量；燈具 采用就地控制，做到按需起閉，人走燈滅；所有電器均選國家定點廠家 生產(chǎn)的節(jié)能型合格產(chǎn)品。嚴格按家規(guī)定的照度標準設計負荷，根據(jù)用電 負荷選用節(jié)能截面。在滿足照度的情況下，為減少線路損耗，設計選用 高效節(jié)能型燈具。 3、所有衛(wèi)生潔具選用國家批準的節(jié)水型潔具，采用陶瓷芯片水龍 頭，以防滴漏。 四、生態(tài)環(huán)境分析 4.1 擬建工程概況 （一）項目的地理位置 四方城市廣場項目組坐落于營口老邊城區(qū)內(nèi)， 原址就是擬建一個商 業(yè)項目，

17、已有規(guī)劃，不占農(nóng)田、對水和大氣不構(gòu)成影響。 屬非生產(chǎn)項目，對水和大氣不構(gòu)成影響。 （二）、區(qū)域分布情況； 項目所在地屬區(qū)域，屬生活區(qū)域范圍，無地方病等情況。 交通運輸情況：由公園路、龍山路外出，路面寬闊，項目無大型運 輸，交通方便。 4.2 主要污染源和治理措施 1、廢水：項目在運營中產(chǎn)生污水為生活廢水與糞便廢水，無污染 性。生活廢水與糞便污水合流排出，經(jīng)化糞池處理后，排至市政排水管 網(wǎng)。 2、廢氣處理：新建項目內(nèi)沒有污染和廢氣。 3、噪聲處理：工程施工期間機械會產(chǎn)生噪聲，為減小噪聲施工期 間混凝土為商混，采取文明生產(chǎn)措施，施工現(xiàn)場以圍墻與周圍道路、建 筑相隔，夜間施工時間嚴格按政府規(guī)定執(zhí)行。

18、新建項目沒有較大噪音， 部分設備用房有較大的噪聲的，房間的墻壁、地面和天棚均采用隔聲和 吸聲材料。 4、污物處理：新建項目產(chǎn)生的垃圾主要為日常生活垃圾，采取專 門地點存放，定時處理。 五、項目投資情況 5.1 投資估算 5.1.1 投資估算范圍 該投資估算為投 資 額 ：3 億 元 ，預計建筑面積為 322203 平方米。 該項目的費用是正常的設計、 施工周期內(nèi)為完成該項目需投入的費 用。包括以下各部分： 工程費用， 工程建設其他費用， 工程建設預備費 5.1.2 投資估算 該項目建設工程總投資為 6500 萬元 其中： A、前期費用150萬地，工作內(nèi)容：一通 平。 B、單體建筑5050萬元，

19、工作內(nèi)容：土建裝飾、水暖、電氣。 C、外配套1300萬元，工作內(nèi)容：地下外管網(wǎng)，小區(qū)綠化及 小品、小區(qū)道路及人行道板 5.2 資金籌措 資金來源： 該項目資金來源全部為營口四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自 籌資金。 六、社會經(jīng)濟效益分析 通過該項目的建設， 將使當?shù)鼐用窬幼　?購物環(huán)境得到顯著的改善， 提高人民群眾的生活所需。 在居住環(huán)境及小區(qū)服務設施水平提高的基礎(chǔ) 上，推動營口整體發(fā)展，為廣大人民群眾造福。 七、結(jié)論與建議 根據(jù)對 xxx 項目建設條件及選址的初步分析， 對項目建設內(nèi)容及規(guī) 模根的據(jù)確對映定了。建可設以項的認目需為投要，資，項估項目算目建的建設分設是析的可，預行可期的以社。認會為效，

20、益項是目顯建著設的投。資基目本上錄反 1. 總論 錯. 誤！未定義書簽。 1.1 項目概況 錯誤！未定義書簽。 1.2 項目建設的必要性 錯誤！未定義書簽。 1.3 可行性研究工作依據(jù) 錯誤！未定義書簽。 1.4 可行性研究報告的編制原則 錯誤！未定義書簽 1.5 可行性研究報告內(nèi)容概要 錯誤！未定義書簽 1.6 建議引進設備清單 錯誤！未定義書簽 1.7 :結(jié)論及建議 錯誤！未定義書簽 1.8 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總 錯誤！未定義書簽 2. 市場需求預測與競爭能力分析 錯誤！未定義書簽 2.1 概述 錯誤！未定義書簽 2.2 廣西區(qū)內(nèi)市場 錯誤！未定義書簽 2.3 主要目標市場分析 錯誤！

21、未定義書簽 2.4 廣東省水泥市場分析 錯誤！未定義書簽 2.5 競爭能力分析 錯誤！未定義書簽 2.6 市場分析結(jié)論 錯誤！未定義書簽 3. 建設條件與廠址選擇 錯誤！未定義書簽 3.1 原、燃材料 錯誤！未定義書簽 3.2 交通運輸 錯誤！未定義書簽 3.3 供電電源 錯誤！未定義書簽 3.4 水源 錯誤！未定義書簽。 3.5 廠址條件 錯誤！未定義書簽。 4. : 工程技術(shù)方案錯誤！未定義書簽 4.1 原燃料與配料設計 錯誤！未定義書簽 4.2 石灰石礦山 錯誤！未定義書簽 4.3 生產(chǎn)工藝 錯誤！未定義書簽 4.4 總圖運輸 錯誤！未定義書簽 4.5 電氣及生產(chǎn)過程自動化 錯：誤未定義書簽 4.6 給水排水 錯誤！未定義書簽 4.7 通風及空氣調(diào)節(jié) 錯誤！未定義書簽 4.8 建筑結(jié)構(gòu) 錯誤！未定義書簽 5. 節(jié)約與合理利用能源 錯：誤 未定義書簽 5.1 主要能耗指標 錯誤！未定義書簽 5.2 主要節(jié)能措施 錯誤！未定義書簽 9. 工程建設招標安排錯誤！未定義書簽。 10. 項目建設進度的建議錯:誤未定義書簽 10.1 項目管理 錯誤！未定義書簽。 10.2 項目實施進度 錯誤！未定義書簽。 11. 投資估算 錯誤！未定義書簽。 11.1 綜述