鳳岡金港城項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告

1、 首先在確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的安全性，制定 嚴(yán)密的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)流程環(huán)節(jié)及監(jiān)控措施，通 過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)最大化來(lái)實(shí)現(xiàn)策劃的價(jià) 值。 成本成本 預(yù)期利潤(rùn)預(yù)期利潤(rùn) 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)認(rèn)同市場(chǎng)認(rèn)同 銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 n總體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱； n市場(chǎng)容量有限，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大； n項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于城市商業(yè)中心； n前期銷售時(shí)，展示效果對(duì)價(jià)格的支撐力度不夠。 n保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場(chǎng) n項(xiàng)目不能一進(jìn)入市場(chǎng)就受冷落 n價(jià)格不能太高，也不能太低 n把風(fēng)險(xiǎn)降低到能夠把握的范圍 n同類可比項(xiàng)目加權(quán)修正法 n目標(biāo)客戶群的摸底調(diào)查研究 n租金返推法 n對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值的研判 住宅價(jià)格定位

2、住宅價(jià)格定位 綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，港聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目住宅定 價(jià)策略如下： 客戶反映客戶反映 客戶對(duì)本項(xiàng)目的接受價(jià)位客戶對(duì)本項(xiàng)目的接受價(jià)位 項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判對(duì)項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控對(duì)項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控 市場(chǎng)反饋市場(chǎng)反饋 通過(guò)市場(chǎng)上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正通過(guò)市場(chǎng)上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正 通過(guò)以上對(duì)與本項(xiàng)目屬同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和判斷，再站在通過(guò)以上對(duì)與本項(xiàng)目屬同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和判斷，再站在 市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)同類可比項(xiàng)目加權(quán)平均修正，港聯(lián)建市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)同類可比項(xiàng)目加權(quán)平均修正，港聯(lián)建 議本項(xiàng)目住宅價(jià)格范圍在議本項(xiàng)目住宅價(jià)格范圍在750-800750-800元之間比較為宜，但考慮元之間

3、比較為宜，但考慮 后期本項(xiàng)目通過(guò)炒作價(jià)值提升，建議本項(xiàng)目住宅部分發(fā)展商后期本項(xiàng)目通過(guò)炒作價(jià)值提升，建議本項(xiàng)目住宅部分發(fā)展商 實(shí)收價(jià)格可達(dá)到實(shí)收價(jià)格可達(dá)到 800800元元/ /平方米平方米 其中接受其中接受750750元元/ /以下的客戶占以下的客戶占2020； 750 750 800800元元/ /的客戶占的客戶占7070； 800800元元/ /以上的客戶占以上的客戶占1010 購(gòu)買住宅的意向型客戶合計(jì)購(gòu)買住宅的意向型客戶合計(jì)14組組 擔(dān)憂步行街居住吵鬧的客戶占擔(dān)憂步行街居住吵鬧的客戶占6060；覺(jué)得沒(méi)有綠化環(huán)境的客戶占；覺(jué)得沒(méi)有綠化環(huán)境的客戶占2222； 擔(dān)憂居住安全無(wú)法保障的客戶占擔(dān)憂

4、居住安全無(wú)法保障的客戶占8 8；覺(jué)得停車?yán)щy的客戶占；覺(jué)得停車?yán)щy的客戶占1010 n新區(qū)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目逐漸增加,且居住環(huán)境、小區(qū)景觀 規(guī)劃都有較為吸引客戶的地方 n普遍認(rèn)為本項(xiàng)目是以商業(yè)為主的建筑，居住品質(zhì)會(huì) 受到致命影響 n同比周邊住宅項(xiàng)目，更多考慮的是價(jià)格因素 根據(jù)市場(chǎng)比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群摸底，建議本項(xiàng)目住宅根據(jù)市場(chǎng)比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群摸底，建議本項(xiàng)目住宅 的最終價(jià)格如下：的最終價(jià)格如下： 發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：800元元/平方米平方米 平均銷售價(jià)格：平均銷售價(jià)格： 800/96%=833元元/平方米平方米 （客戶的平均折扣按照（客戶的平均

5、折扣按照4%進(jìn)行整體計(jì)算）進(jìn)行整體計(jì)算） 商業(yè)價(jià)格定位商業(yè)價(jià)格定位 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 一層價(jià)格 綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，對(duì)本項(xiàng)目一層商業(yè)定 價(jià)策略如下： 客戶反映客戶反映 客戶對(duì)本項(xiàng)目的接受價(jià)位客戶對(duì)本項(xiàng)目的接受價(jià)位 項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判對(duì)項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控對(duì)項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控 市場(chǎng)比較市場(chǎng)比較 通過(guò)市場(chǎng)上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正通過(guò)市場(chǎng)上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正 租金反推租金反推 周邊市場(chǎng)租金與本案的比較分析周邊市場(chǎng)租金與本案的比較分析 各項(xiàng)目商業(yè)部分開(kāi)發(fā)及銷售量圖各項(xiàng)目商業(yè)部分開(kāi)發(fā)及銷售量圖 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 可比項(xiàng)目資料可比項(xiàng)目資料 從以上個(gè)案分析其價(jià)格，從下列圖表中可以清晰看出市

6、場(chǎng)臨街商鋪銷售價(jià)格從以上個(gè)案分析其價(jià)格，從下列圖表中可以清晰看出市場(chǎng)臨街商鋪銷售價(jià)格 和平路路段和平路路段 項(xiàng)目和平路路段項(xiàng)目和平路路段 和平路最高和平路最高60元元/平方米平方米 反推售價(jià)為：反推售價(jià)為：8640元元/平方米平方米 一般租金一般租金50元元/平方米平方米 反推售價(jià)為反推售價(jià)為7200元元/平方米平方米 根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為 7200-8640元元/平方米平方米 通過(guò)市場(chǎng)炒作及項(xiàng)目階段發(fā)展，結(jié)合本案特征，項(xiàng)目沿和通過(guò)市場(chǎng)炒作及項(xiàng)目階段發(fā)展，結(jié)合本案特征，項(xiàng)目沿和 平路價(jià)格將有所上升。平路價(jià)格將有所上升。 十

7、字街路段十字街路段 項(xiàng)目次中心區(qū)項(xiàng)目次中心區(qū) 十字街最高十字街最高50元元/平方米平方米 反推售價(jià)為：反推售價(jià)為：7200元元/平方米平方米 一般租金一般租金40元元/平方米平方米 反推售價(jià)為反推售價(jià)為5700元元/平方米平方米 根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為 5700-7200元元/平方米平方米 迎新大道路段迎新大道路段 項(xiàng)目迎新路路段項(xiàng)目迎新路路段 迎新路最高迎新路最高30元元/平方米平方米 反推售價(jià)為：反推售價(jià)為：4320元元/平方米平方米 一般租金一般租金25元元/平方米平方米 反推售價(jià)為反推售價(jià)為3600元元/平方米平方米

8、 根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為 3600-4320元元/平方米平方米 其中選擇購(gòu)買其中選擇購(gòu)買1 1，2 2號(hào)樓的客戶占號(hào)樓的客戶占8080；3 3，4 4號(hào)樓的客戶占號(hào)樓的客戶占1010； 5 5，6 6號(hào)樓的客戶占號(hào)樓的客戶占8 8，7 7，8 8號(hào)樓的客戶占號(hào)樓的客戶占2 2 選擇一樓商業(yè)門面的意向客戶合計(jì)選擇一樓商業(yè)門面的意向客戶合計(jì)134組組 接受接受70008000元元/的客戶占的客戶占80；8000 9000元元/的客戶占的客戶占15 9000元元/以上的客戶占以上的客戶占5 接受接受4500450050005000

9、元元/ /的客戶占的客戶占2020；5000 5000 55005500元元/ /的客戶占的客戶占6565 5500550060006000元元/ /的客戶占的客戶占1212； 60006000元元/ /以上的客戶占以上的客戶占3 3 接受接受4000400045004500元元/ /的客戶占的客戶占3232；4500 4500 50005000元元/ /的客戶占的客戶占5656 5000500055005500元元/ /的客戶占的客戶占1010； 55005500元元/ /以上的客戶占以上的客戶占2 2 接受接受30003000元元/ /以下的客戶占以下的客戶占2828；3000 3000

10、40004000元元/ /的客戶占的客戶占6666 40004000元元/ /以上的客戶占以上的客戶占6 6 擔(dān)憂經(jīng)營(yíng)前景的客戶占擔(dān)憂經(jīng)營(yíng)前景的客戶占3030；擔(dān)憂市場(chǎng)消費(fèi)力不足的客戶占；擔(dān)憂市場(chǎng)消費(fèi)力不足的客戶占4545； 擔(dān)憂無(wú)法保證投資回報(bào)的客戶占擔(dān)憂無(wú)法保證投資回報(bào)的客戶占1515；擔(dān)憂步行街人流量不足的客戶占；擔(dān)憂步行街人流量不足的客戶占1010 n意向型客戶較為理智，在同比周邊項(xiàng)目后，會(huì)根據(jù) 實(shí)際情況做出選擇 n對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格觀望態(tài)度尤顯突出，若開(kāi)盤價(jià)格合 理，則在消化意向客戶的基礎(chǔ)上有可能吸引部分觀 望客戶購(gòu)買 n工程形象未達(dá)到展示效果，無(wú)法刺激客戶購(gòu)買欲望 由于鳳岡縣城人口由于

11、鳳岡縣城人口3.83.8萬(wàn)人，工業(yè)相對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)者萬(wàn)人，工業(yè)相對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)者 經(jīng)濟(jì)承受能力較低，受眾多宏觀環(huán)境影響，本案價(jià)格提升空間不大，經(jīng)濟(jì)承受能力較低，受眾多宏觀環(huán)境影響，本案價(jià)格提升空間不大， 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行比較，對(duì)目前積累客戶進(jìn)行分析研究，港聯(lián)站在通過(guò)對(duì)市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行比較，對(duì)目前積累客戶進(jìn)行分析研究，港聯(lián)站在 開(kāi)發(fā)商的角度，為保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場(chǎng)，保證項(xiàng)目操作的安全性，開(kāi)發(fā)商的角度，為保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場(chǎng)，保證項(xiàng)目操作的安全性， 我司根據(jù)各棟的人流動(dòng)線、商業(yè)氛圍、建筑特征等進(jìn)行綜合分析，并我司根據(jù)各棟的人流動(dòng)線、商業(yè)氛圍、建筑特征等進(jìn)行綜合分析，并 結(jié)合港聯(lián)經(jīng)過(guò)市

12、場(chǎng)操作可達(dá)到的預(yù)期銷售目標(biāo)，結(jié)合港聯(lián)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)操作可達(dá)到的預(yù)期銷售目標(biāo)， 建議實(shí)際收價(jià)格如下圖：建議實(shí)際收價(jià)格如下圖： 根據(jù)市場(chǎng)比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群摸底，建議本項(xiàng)目一層根據(jù)市場(chǎng)比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群摸底，建議本項(xiàng)目一層 商業(yè)的最終價(jià)格如下：商業(yè)的最終價(jià)格如下： 發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：6471元元/平方米平方米 平均銷售價(jià)格：平均銷售價(jià)格： 6471/96%=6740元元/平方米平方米 （客戶的平均折扣按照（客戶的平均折扣按照4%進(jìn)行整體計(jì)算）進(jìn)行整體計(jì)算） 二層價(jià)格 綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，港聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目住宅定 價(jià)策略如下： 客戶反映客戶反映

13、客戶對(duì)本項(xiàng)目的接受價(jià)位客戶對(duì)本項(xiàng)目的接受價(jià)位 項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判對(duì)項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控對(duì)項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控 市場(chǎng)反饋市場(chǎng)反饋 通過(guò)市場(chǎng)上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正通過(guò)市場(chǎng)上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正 選擇購(gòu)買一樓商業(yè)門面的客戶占選擇購(gòu)買一樓商業(yè)門面的客戶占9898，二樓商業(yè)門面的客戶占，二樓商業(yè)門面的客戶占2 2 選擇二樓商業(yè)門面的意向客戶合計(jì)選擇二樓商業(yè)門面的意向客戶合計(jì)3組組 購(gòu)買二樓商業(yè)門面客戶合計(jì)購(gòu)買二樓商業(yè)門面客戶合計(jì)3 3組，其中接受組，其中接受15001500元元/ /的客戶占的客戶占100100； 15001500元元/ /以上的客戶占以上的客戶占0 0 n鳳岡縣客戶普遍對(duì)二樓商業(yè)不認(rèn)

14、可 n客戶對(duì)二樓商業(yè)人氣持懷疑態(tài)度 通過(guò)以上對(duì)本項(xiàng)目屬同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和判斷，通過(guò)以上對(duì)本項(xiàng)目屬同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和判斷， 再站在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)同類可比項(xiàng)目加權(quán)平均修再站在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)同類可比項(xiàng)目加權(quán)平均修 正，港聯(lián)建議二層商業(yè)銷售價(jià)格范圍為：正，港聯(lián)建議二層商業(yè)銷售價(jià)格范圍為： 發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格： 16001600元元/ /平方米平方米 平均銷售價(jià)格：平均銷售價(jià)格： 1600/96%=16661600/96%=1666元元/ /平方米平方米 （客戶的平均折扣按照（客戶的平均折扣按照4%4%進(jìn)行整體計(jì)算）進(jìn)行整體計(jì)算） 地下層價(jià)格地下層價(jià)格 根據(jù)鳳岡項(xiàng)目目前的市場(chǎng)情況及結(jié)合本項(xiàng)目地下層綜合因素（