2014年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告

1、2014年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市指105個(gè)監(jiān)測(cè)城市；重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市指直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。根據(jù)全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，2014年第一季度全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域和主要城市地價(jià)狀況分析如下：一、總體情況(一)地價(jià)水平溫和上漲，環(huán)比增幅收窄，同比增長(zhǎng)率趨穩(wěn)2014年第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3412元米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為6415元米、5139元米和712元米。 圖1 全國(guó)主要城市分用途地價(jià)水平（元/米）綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比增幅收窄，工業(yè)地價(jià)增速持續(xù)低位上揚(yáng)。第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)環(huán)比增速為1.89%，漲幅連續(xù)7個(gè)季度擴(kuò)張后首次

2、收窄，較上一季度下降了0.17個(gè)百分點(diǎn)；商服地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率較上一季度放緩0.56個(gè)百分點(diǎn)，為1.73%；住宅地價(jià)仍保持較快速上升，環(huán)比增長(zhǎng)率為2.11%，但增速較上一季度回落0.53個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速呈加速上升趨勢(shì),為1.71%，較上一季度增加了0.39個(gè)百分點(diǎn)。圖2 全國(guó)主要城市分用途地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率曲線圖（%）綜合、商服、住宅地價(jià)同比增速仍處于較高位運(yùn)行 環(huán)比指標(biāo)（A）：A3%為高位，3%A2%為較高位，2%A1%為溫和上行，1%A-1%為平穩(wěn)波動(dòng)；同比指標(biāo)（A）：A10%為高位，10%A7%為較高位，7%A4%為溫和上行，4%A0%為平穩(wěn)波動(dòng)，下同。，但漲幅趨穩(wěn)。第一季度，全國(guó)主要

3、監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增長(zhǎng)率分別為7.63%、8.17%、9.52%、5.27%，較上一季度分別上升了0.61、0.24、0.57和0.82個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)6個(gè)季度保持加速上漲。其中，綜合、商服、住宅地價(jià)同比增速較快，處于較高位運(yùn)行；工業(yè)地價(jià)保持溫和上行。圖3 全國(guó)主要城市分用途地價(jià)同比增長(zhǎng)率曲線圖（%）重點(diǎn)城市定基地價(jià)指數(shù)持續(xù)上升。2014年一季度，以2000年為基期的重點(diǎn)城市平均地價(jià)指數(shù)持續(xù)上升，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)指數(shù)分別為224、235、264、177，較上一季度分別增加6、5、7、4個(gè)點(diǎn)。圖4 2000-2014年一季度重點(diǎn)城市分用途地價(jià)指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，地價(jià)總

4、體水平為4863元米，較上季度增長(zhǎng)2.71%，較去年同期增長(zhǎng)10.19%。商服、住宅和工業(yè)地價(jià)水平分別為8354元米、7246元米和914元米；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為2.42%、2.75%和2.77%；同比增長(zhǎng)率分別為10.22%、12.17%和7.71%。圖5 重點(diǎn)城市綜合地價(jià)環(huán)比、同比增長(zhǎng)率曲線圖（%）(二)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)各用途地價(jià)環(huán)比、同比增速全面回落；珠江三角洲地區(qū)除商服地價(jià)環(huán)比、同比增幅收窄外，其他用途地價(jià)增幅仍保持加速上漲趨勢(shì)；環(huán)渤海地區(qū)地價(jià)環(huán)比增速呈低速、平穩(wěn)態(tài)勢(shì)2014年第一季度，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)水平均高于全國(guó)總體水平,保持上升態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平

5、分別為4941元/米、5105元/米、3607元/米。 圖6 2014年第一季度三大重點(diǎn)區(qū)域地價(jià)水平（元/米）圖7 2014年第一季度三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)增長(zhǎng)率（%）從環(huán)比增長(zhǎng)率看，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率低于其他兩大區(qū)域，較上一季度收窄了0.53個(gè)百分點(diǎn)，為0.82%；珠江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率仍處于高位運(yùn)行，為4.95%，較上一季度上升1.80個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)增幅低速增長(zhǎng)，為1.51%，較上一季度上升了0.37個(gè)百分點(diǎn)。分用途看，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)各用途地價(jià)增速均呈回落態(tài)勢(shì)，珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)商服地價(jià)漲幅均收窄。其中，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速較上一季度分別放

6、緩0.48、0.79和0.30個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)率分別為0.32%、1.18%、0.74%。從長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的監(jiān)測(cè)城市看，除上海市各用途地價(jià)增速明顯外，區(qū)內(nèi)其他12個(gè)監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)增速基本在-0.6%1.5%區(qū)間內(nèi)。珠江三角洲地區(qū)商服地價(jià)持續(xù)放緩，較上一季度明顯收窄，回落了2.38個(gè)百分點(diǎn)；住宅和工業(yè)地價(jià)增幅仍高于其他兩大重點(diǎn)區(qū)域平均水平，處于高位運(yùn)行，分別為4.86%、5.77%，較上一季度上升了0.77和3.40個(gè)百分點(diǎn)，其中，工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)迅速，監(jiān)測(cè)區(qū)域內(nèi)的廣州市和深圳市工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率分別達(dá)到6.22%和8.95%。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速均保持低速增長(zhǎng)，商服地價(jià)增速較上一季度回

7、落0.07個(gè)百分點(diǎn)，住宅、工業(yè)地價(jià)增速分別上升了0.24、0.65個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)率分別為1.53%、1.81%、1.16%。圖8 三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域分用途地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率（%）從同比增長(zhǎng)率看，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)增速為4.71%，較上一季度收窄0.43個(gè)百分點(diǎn)；珠江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)持續(xù)快速增長(zhǎng)，繼續(xù)保持高位運(yùn)行,達(dá)到15.37%，較上一季度上升了2.62個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)低速增長(zhǎng)，為5.11%，較上一季度上升了0.45個(gè)百分點(diǎn)。分用途看，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增幅均呈回落態(tài)勢(shì)，分別較上一季度收窄1.30、0.35、0.06個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)率分別為3.88%、6.96%、2.

8、97%；珠江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率快速上升，高于其他兩大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域及全國(guó)平均水平，處于高位運(yùn)行，分別達(dá)到12.92%、19.63%、12.84%，其中，商服地價(jià)增速較上一季度回落0.75個(gè)百分點(diǎn)，住宅和工業(yè)地價(jià)增速則分別上升了1.95、3.81個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速加速上升，分別為7.88%、6.65%、2.50%，較上一季度上升了0.59、0.80和0.01個(gè)百分點(diǎn)。圖9 三大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)區(qū)域分用途地價(jià)同比增長(zhǎng)率（%）(三)東部地區(qū)綜合地價(jià)環(huán)比、同比增長(zhǎng)率均呈快速上升態(tài)勢(shì)；西部地區(qū)綜合地價(jià)環(huán)比、同比增幅收窄；中部地區(qū)綜合地價(jià)環(huán)比增速回落，同比增長(zhǎng)率則加速上升

9、 2014年第一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市中，地價(jià)水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)平均地價(jià)高于全國(guó)和中西部地區(qū)，西部與中部地區(qū)平均地價(jià)均低于全國(guó)重點(diǎn)城市平均水平。圖10 2014年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市地價(jià)水平（元/米）從環(huán)比增長(zhǎng)率看，東部地區(qū)綜合地價(jià)快速增長(zhǎng)，為3.40%，處于高位運(yùn)行，較上一季度上升0.73個(gè)百分點(diǎn)；中部和西部地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為減速上升，較上一季度分別下降了1.92和0.61個(gè)百分點(diǎn)，增幅為2.90%和0.94%。從同比增長(zhǎng)率看，東部和中部地區(qū)綜合地價(jià)呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，分別達(dá)到11.51%和12.29%，處于高位運(yùn)行，較上一季度上升了1.54和2.66個(gè)百分點(diǎn)，其中，青

10、島、上海、廈門(mén)、廣州、深圳、南昌、太原的綜合地價(jià)增長(zhǎng)率超過(guò)10%；西部地區(qū)低速增長(zhǎng)，增速為5.21%，較上一季度收窄0.58個(gè)百分點(diǎn)。圖11 2014年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率（%）(四)全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市中,綜合、住宅地價(jià)環(huán)比上漲的城市繼續(xù)減少，近三成城市漲幅收窄，半數(shù)城市的地價(jià)增幅處于平穩(wěn)區(qū)間2014年第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市的綜合地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率為正的城市由上一季度的93個(gè)減少至本季度的90個(gè)，其中，漲幅收窄的城市32個(gè)。綜合地價(jià)環(huán)比漲幅大于3.0%的城市由上一季度的13個(gè)減少至10個(gè)，54個(gè)城市的漲幅穩(wěn)定在-1.0%1.0%；湖州、溫州、蕪湖、成都等4個(gè)城市增長(zhǎng)率為負(fù)。

11、綜合地價(jià)同比上漲的城市97個(gè)，同比漲幅超過(guò)7.0%的城市由上一季度的36個(gè)增至本季度的39個(gè)，其中，太原、南昌、廣州、深圳、上海、廈門(mén)、呼和浩特、青島等15個(gè)城市的地價(jià)漲幅超過(guò)10.0%；地價(jià)同比下降的城市增至7個(gè)。住宅地價(jià)與綜合地價(jià)變化趨勢(shì)保持一致，整體運(yùn)行平穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)率為正的城市88個(gè),較上一季度減少5個(gè)，其中，漲幅收窄的城市34個(gè)；漲幅超過(guò)3.0%的城市由上一季度的17個(gè)減至本季度的14個(gè)，其中，太原、平頂山、深圳、烏魯木齊、廣州等5個(gè)城市的漲幅超過(guò)5.0%；成都等9城市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。此外，53個(gè)城市的漲幅穩(wěn)定在-1.0%1.0%。住宅地價(jià)同比上漲的城市由上一季度的99個(gè)減至本季度的96

12、個(gè)；同比漲幅超過(guò)7.0%的城市由上一季度的39個(gè)增至本季度的44個(gè),其中，23個(gè)城市漲幅超過(guò)10.0%，比上一季度少1個(gè)城市，太原、廣州、南昌、深圳、上海等5個(gè)城市的漲幅超過(guò)了15.0%；同比下降的城市有7個(gè)。圖12 70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格和105個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量對(duì)比情況圖（五）異常交易地塊數(shù)量、平均溢價(jià)利率等指標(biāo)明顯下降，市場(chǎng)成交相對(duì)平穩(wěn)截至2014年3月31日，一季度上報(bào)成交異常交易地塊90宗，較上一季度減少了94宗，降幅超過(guò)50%。平均溢價(jià)率為104%，環(huán)比、同比分別下降了19和16個(gè)百分點(diǎn)。平均競(jìng)價(jià)輪次為84次，環(huán)比上漲17%，同比上漲25%。總體看來(lái)，一季度各

13、地成交的異常地塊平均競(jìng)價(jià)輪次有所上升，顯示購(gòu)地需求和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度依然較高，旺盛，但成交異常交易地塊數(shù)量及平均溢價(jià)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，市場(chǎng)成交相對(duì)理性。 圖13 2012年以來(lái)異常交易地塊成交上報(bào)宗數(shù)和月均溢價(jià)率統(tǒng)計(jì)情況二、當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）國(guó)際經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)受季節(jié)性因素和結(jié)構(gòu)性調(diào)整共同影響，增速放緩，社會(huì)融資規(guī)模顯著回落，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加強(qiáng)。受宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度影響，地價(jià)環(huán)比漲幅收窄。2014年一季度以來(lái)，美歐地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有所回升，但幅度有限，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。美聯(lián)儲(chǔ)QE繼續(xù)減量和加息預(yù)期進(jìn)一步明確，人民幣階段性貶值的可能性加強(qiáng)，資產(chǎn)價(jià)格面臨一定壓力。國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩，部

14、分行業(yè)長(zhǎng)期產(chǎn)能過(guò)剩、成本階段性上升、利潤(rùn)空間收窄等因素制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，受春節(jié)因素和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速的共同影響，經(jīng)濟(jì)存在較大下行壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月PMI指數(shù)為50.3%，盡管繼1、2月份下降之后略有回升，但仍顯示一季度宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足。多重因素影響下，主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)環(huán)比漲幅收窄。資金層面，2月末，M2同比增長(zhǎng)13.3%，增速維持在2012年6月份以來(lái)的較低水平，社會(huì)融資規(guī)模顯著回落。受監(jiān)管限制及風(fēng)險(xiǎn)策略調(diào)整影響，銀行放貸規(guī)模收縮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速回落，明顯低于投資開(kāi)發(fā)增速，利用外資、個(gè)人按揭貸款增速等均有顯著下降。個(gè)人信貸方面，2月，居民中長(zhǎng)期貸款同比減少1.6%

15、，為2012年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，房貸及公積金貸款依然緊張。資金面收緊增加了市場(chǎng)供需雙方的成本壓力，部分城市出現(xiàn)企業(yè)債務(wù)違約情況。受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)格局調(diào)整，一方面房企負(fù)債率上升，融資意愿加強(qiáng)，另一方面，資金不足的中小企業(yè)降價(jià)跑量，引致部分城市房?jī)r(jià)預(yù)期下跌，逐步向土地市場(chǎng)傳導(dǎo)。尤其是中、西部城市，地價(jià)上漲動(dòng)力明顯減弱，環(huán)比上漲超過(guò)3%的城市中，中、西部占30%，較上一季度明顯減少。圖14 2012年-2014年2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（二）分類(lèi)調(diào)控，市場(chǎng)化主導(dǎo)的管理思路與差別化的區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整策略疊加，城市地價(jià)分化日趨明顯中央政府進(jìn)一步明確了深化改革、讓市場(chǎng)

16、發(fā)揮決定性作用的管理思路與措施。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“雙向調(diào)控”、“差別化調(diào)控”、“長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”等目標(biāo)和指導(dǎo)原則更加契合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，加之房地產(chǎn)稅立法和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)的間接影響，有助于形成穩(wěn)定和理性的預(yù)期。地方層面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展規(guī)劃布局、自主調(diào)控市場(chǎng)等政策性因素綜合影響，區(qū)域和城市的地價(jià)分化日趨明顯。對(duì)住宅地價(jià)而言，一方面，部分人口增長(zhǎng)緩慢、商品房庫(kù)存高、消化周期長(zhǎng)的三、四線城市房地產(chǎn)價(jià)格有所回落，地價(jià)水平漲幅收窄，甚至出現(xiàn)下降跡象；另一方面，部分房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市和區(qū)域熱點(diǎn)城市，通過(guò)推廣自住型商品房、限制預(yù)售、調(diào)整公積金貸款額度、增加土地供應(yīng)等措施加大調(diào)控力度，加之2013年第

17、四季度部分城市的調(diào)控收緊新政持續(xù)發(fā)力，一定程度上抑制了需求，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，住宅地價(jià)趨穩(wěn)，但仍然維持在高位波動(dòng)。對(duì)商服和工業(yè)地價(jià)而言，國(guó)家區(qū)域規(guī)劃落實(shí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及地方發(fā)展策略等因素影響顯著。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)低效產(chǎn)業(yè)退出、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，經(jīng)濟(jì)增速階段性回落，商服、工業(yè)地價(jià)漲幅收窄；珠江三角洲地區(qū)國(guó)家級(jí)新區(qū)開(kāi)發(fā)提速，商服用地競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻提高、商業(yè)辦公物業(yè)飽和度較高，商服地價(jià)增幅回落顯著；同時(shí)，“三舊改造”加速推進(jìn)，存量工業(yè)用地預(yù)期收益提高，工業(yè)地價(jià)增速大幅上漲；環(huán)渤海地區(qū)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃尚未落地，市場(chǎng)基本處于自調(diào)整和觀望狀態(tài)，各類(lèi)地價(jià)變化穩(wěn)定?？傮w而言，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

18、穩(wěn)定、市場(chǎng)化程度較高的東部發(fā)達(dá)地區(qū)城市具有較強(qiáng)的修復(fù)和統(tǒng)籌平衡能力，地價(jià)環(huán)比、同比增幅平穩(wěn)擴(kuò)張，而中、西部地區(qū)，內(nèi)在基礎(chǔ)不牢，抗壓能力較弱，地價(jià)環(huán)比有所下降。（三）土地供應(yīng)總量季節(jié)性回落，符合歷史供地規(guī)律，住宅用地供應(yīng)同比增加，房地產(chǎn)用地供應(yīng)占比增幅明顯全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)量環(huán)比回落，符合土地供應(yīng)周期性規(guī)律，各類(lèi)用途宗地中，僅住宅用地供應(yīng)量同比上漲。截至2014年3月31日，2014年第一季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)面積達(dá)到4.76萬(wàn)公頃，環(huán)比減少54.11%，同比減少15.73%。其中商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.56、1.31、1

19、.39和1.49萬(wàn)公頃，環(huán)比分別減少39.04%、41.90%、43.82%和68.36%，同比變化分別為減少8.62%、增加3.40%、減少23.15%和減少23.55%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)面積季節(jié)性回落，供應(yīng)面積約1.88萬(wàn)公頃，環(huán)比較上個(gè)季度減少41.07%，同比微降0.53%。年初多地保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃剛剛制定，一季度保障性住房用地供應(yīng)略有收縮，供應(yīng)面積約0.17萬(wàn)公頃，環(huán)比較上個(gè)季度減少69.34%，同比減少3.17%。穩(wěn)定供應(yīng)的同時(shí)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅用地占比的增長(zhǎng)相對(duì)較高，工業(yè)用地占比較去年同期微降，交通水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占比有所下降。2014年第一季度，商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例分別為：11.86%、27.56%、29.29%、31.29%，分別較上一季度占比提高2.93、5.79、5.37個(gè)百分點(diǎn)和降低14.09個(gè)百分點(diǎn)。與去年同期相比，分別增加 0.92、增加5.10、降低2.83和降低3.20個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的39.42%，是2011年2季度以來(lái)占比最高的一個(gè)