江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷報(bào)告課件

1、江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 1 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目 規(guī)劃定位與營(yíng)銷報(bào)告規(guī)劃定位與營(yíng)銷報(bào)告 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 2 第一部分：市場(chǎng)調(diào)查與研究第一部分：市場(chǎng)調(diào)查與研究 第二部分：規(guī)劃建議第二部分：規(guī)劃建議 第三部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第三部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算 第四部分：定位與營(yíng)銷推廣第四部分：定位與營(yíng)銷推廣 第五部分：博云社作品展示第五部分：博云社作品展示 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 3 第一部分：市場(chǎng)調(diào)查與研究第一部分：市場(chǎng)調(diào)查與研究 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 4 靈璧縣城鳥(niǎo)瞰靈璧縣城鳥(niǎo)瞰矩形為護(hù)城河矩形為護(hù)城河 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)

2、告 5 靈璧縣位于安徽省東北部，東臨泗縣，靈璧縣位于安徽省東北部，東臨泗縣， 西連宿州市埇橋區(qū)，南接蚌埠市固鎮(zhèn)、五河西連宿州市埇橋區(qū)，南接蚌埠市固鎮(zhèn)、五河 兩縣，北與江蘇省銅山、睢寧兩縣接壤，背兩縣，北與江蘇省銅山、睢寧兩縣接壤，背 靠中原，東望沿海。總面積靠中原，東望沿海。總面積20542054平方公里，平方公里， 轄轄6 6鄉(xiāng)鄉(xiāng)1313鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝阪?zhèn)和一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?118.3118.3萬(wàn)人。萬(wàn)人。 靈璧縣是楚漢相爭(zhēng)的古戰(zhàn)場(chǎng)，傳說(shuō)人物靈璧縣是楚漢相爭(zhēng)的古戰(zhàn)場(chǎng)，傳說(shuō)人物 鐘馗的故里，中華奇石的主產(chǎn)區(qū)，素有鐘馗的故里，中華奇石的主產(chǎn)區(qū)，素有“虞虞 姬、奇石、鐘馗畫(huà)，靈璧三

3、絕甲天下姬、奇石、鐘馗畫(huà)，靈璧三絕甲天下”之譽(yù)。之譽(yù)。 靈璧石名冠古今中外，被譽(yù)為靈璧石名冠古今中外，被譽(yù)為“中國(guó)四大名中國(guó)四大名 石石”之首。之首。 靈璧縣已被安徽省列為加快東向發(fā)展的靈璧縣已被安徽省列為加快東向發(fā)展的 2323個(gè)重點(diǎn)縣之一。個(gè)重點(diǎn)縣之一。 城市簡(jiǎn)介城市簡(jiǎn)介 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 6 靈璧縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。北有靈璧縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。北有 徐州國(guó)際觀音機(jī)場(chǎng)，驅(qū)車徐州國(guó)際觀音機(jī)場(chǎng)，驅(qū)車4040分鐘分鐘 即可到達(dá)。即可到達(dá)。 距連云港和南京兩大港口各距連云港和南京兩大港口各 200200公里；穿境的宿泗高速已動(dòng)工公里；穿境的宿泗高速已動(dòng)工 建設(shè)，建設(shè)，20102010年

4、建成通車的京滬高年建成通車的京滬高 速鐵路在靈璧縣邊境設(shè)站，距靈速鐵路在靈璧縣邊境設(shè)站，距靈 城僅城僅2020分鐘車程。分鐘車程。 開(kāi)工的雙明高速公路和宿淮鐵開(kāi)工的雙明高速公路和宿淮鐵 路穿境而過(guò)，路穿境而過(guò)，3 3至至5 5年后，將形成年后，將形成 “兩高速、兩鐵路、北機(jī)場(chǎng)、南兩高速、兩鐵路、北機(jī)場(chǎng)、南 碼頭碼頭”的立體式交通格局。的立體式交通格局。 交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì) 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 7 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 8 規(guī)劃期內(nèi)，靈璧縣城鎮(zhèn)體系空間布局將采用規(guī)劃期內(nèi)，靈璧縣城鎮(zhèn)體系空間布局將采用“一個(gè)中心、兩條軸線、一個(gè)中心、兩條軸線、 三個(gè)重點(diǎn)三個(gè)重點(diǎn)”的發(fā)

5、展模式，形成以縣城為中心，沿交通干線為軸線發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)。的發(fā)展模式，形成以縣城為中心，沿交通干線為軸線發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)。 “ “一個(gè)中心一個(gè)中心”：縣域中心城鎮(zhèn)：縣域中心城鎮(zhèn)靈城鎮(zhèn)。指中心城區(qū)，通過(guò)功能強(qiáng)化和政策扶持，靈城鎮(zhèn)。指中心城區(qū)，通過(guò)功能強(qiáng)化和政策扶持， 形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極核，起到核心帶動(dòng)作用。形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極核，起到核心帶動(dòng)作用。 “兩條軸線兩條軸線”：沿靈雙：沿靈雙靈固公路主軸線，沿宿泗公路次軸線。以促進(jìn)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)靈固公路主軸線，沿宿泗公路次軸線。以促進(jìn)勞動(dòng)力轉(zhuǎn) 移、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等級(jí)配套等為手段，積極有序地引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民點(diǎn)合理移、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等級(jí)配套等為手段，

6、積極有序地引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民點(diǎn)合理 集聚，促進(jìn)鄉(xiāng)村工業(yè)向重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)空間集中。集聚，促進(jìn)鄉(xiāng)村工業(yè)向重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)空間集中。 “三個(gè)重點(diǎn)三個(gè)重點(diǎn)”：指馮廟鎮(zhèn)、漁溝鎮(zhèn)、尹集鎮(zhèn)：指馮廟鎮(zhèn)、漁溝鎮(zhèn)、尹集鎮(zhèn); ;重點(diǎn)發(fā)展食品加工業(yè)、建材業(yè)、化重點(diǎn)發(fā)展食品加工業(yè)、建材業(yè)、化 工業(yè)等。工業(yè)等。 城鎮(zhèn)體系格局城鎮(zhèn)體系格局 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 9 靈城建設(shè)預(yù)開(kāi)發(fā)地塊（舊城改造部分）圖示靈城建設(shè)預(yù)開(kāi)發(fā)地塊（舊城改造部分）圖示 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 10 靈城建設(shè)預(yù)開(kāi)發(fā)地塊（新區(qū)部分）圖示靈城建設(shè)預(yù)開(kāi)發(fā)地塊（新區(qū)部分）圖示 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 11 200620102006201

7、0年靈璧縣年靈璧縣GDPGDP走勢(shì)圖走勢(shì)圖 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 12 2006201020062010年靈璧縣固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖年靈璧縣固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 13 2006201020062010年靈璧縣人均生產(chǎn)總值走勢(shì)圖年靈璧縣人均生產(chǎn)總值走勢(shì)圖 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 14 截至截至20112011年年3 3月月3 3日靈璧縣預(yù)售管理檔案日靈璧縣預(yù)售管理檔案 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 15 20112011年年3 3月月3 3日靈璧縣商品房銷售情況一覽表日靈璧縣商品房銷售情況一覽表 江蘇宏達(dá)靈

8、璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 16 截至截至20112011年年3 3月月3 3日靈璧縣日靈璧縣 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 17 山水御景花園 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 18 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：山水山水御景花園御景花園 開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：安徽靈璧山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司安徽靈璧山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷代理：營(yíng)銷代理：青島祥發(fā)偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司青島祥發(fā)偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司 整合推廣：整合推廣：EaChanceEaChance易成易成 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：靈璧縣奇石大道與建設(shè)南路交叉口向東兩百米靈璧縣奇石大道與建設(shè)南路交叉

9、口向東兩百米 售樓地址：售樓地址：靈璧縣建設(shè)南路（龍山廣場(chǎng)對(duì)面）靈璧縣建設(shè)南路（龍山廣場(chǎng)對(duì)面） 售樓電話：售樓電話：05576227888 622799905576227888 6227999 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 19 總占地面積總占地面積6400064000總建筑面總建筑面 積積 9600096000容積率容積率1.491.49 總棟數(shù)總棟數(shù)3030總戶數(shù)總戶數(shù)727727建筑形態(tài)建筑形態(tài)多層、高層多層、高層 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格新古典主新古典主 義義 園林風(fēng)格園林風(fēng)格綠地率綠地率30.03%30.03% 主題定位主題定位靈璧唯一的歐陸風(fēng)情豪宅靈璧唯一的歐陸風(fēng)情豪宅 鑄造豪門巔

10、峰，開(kāi)啟靈璧豪宅時(shí)代鑄造豪門巔峰，開(kāi)啟靈璧豪宅時(shí)代 最近開(kāi)盤時(shí)期最近開(kāi)盤時(shí)期預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年年5656月份開(kāi)盤月份開(kāi)盤 銷售狀況銷售狀況1 1期期1818棟棟8612786127電梯多層洋房，高層洋房電梯多層洋房，高層洋房 配套設(shè)施配套設(shè)施自身配套有自身配套有2 2萬(wàn)平米歐陸風(fēng)情商業(yè)街萬(wàn)平米歐陸風(fēng)情商業(yè)街 戶型戶型主力戶主力戶 型型 面積區(qū)面積區(qū) 間間 兩房?jī)蓛煞績(jī)?廳一衛(wèi)廳一衛(wèi) 88.688.6 三房?jī)扇績(jī)?廳兩衛(wèi)廳兩衛(wèi) 110.8110.8 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 20 聚龍鳳山豪庭 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：聚龍聚龍鳳山豪庭鳳山豪庭 開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：安徽聚龍置業(yè)投

11、資發(fā)展有限公司安徽聚龍置業(yè)投資發(fā)展有限公司 營(yíng)銷策劃：營(yíng)銷策劃：安徽錦程房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司安徽錦程房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：靈璧縣迎賓大道（原鳳山路）與花園街交叉口靈璧縣迎賓大道（原鳳山路）與花園街交叉口 售樓電話：售樓電話：05576172999 617266605576172999 6172666 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 21 總建筑面積總建筑面積8500085000總棟數(shù)總棟數(shù)2020總戶數(shù)總戶數(shù)565565 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代園林風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代 銷售狀況銷售狀況已售罄已售罄 主題定位主題定位鳳凰山腳下鳳凰山腳下 首席宜居豪宅首席宜居豪宅

12、品質(zhì)豪宅品質(zhì)豪宅 品位生活品位生活 品位人生品位人生 配套設(shè)施配套設(shè)施銀行，醫(yī)院，大型超市，飆歌城，健身會(huì)所，幼兒園，銀行，醫(yī)院，大型超市，飆歌城，健身會(huì)所，幼兒園， 建筑形式建筑形式/ /物物 業(yè)形態(tài)業(yè)形態(tài) 多層，小高層，其中有一棟小高層和兩棟多層共多層，小高層，其中有一棟小高層和兩棟多層共152152套為安置房套為安置房 戶型戶型戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)銷售套數(shù)銷售套數(shù)所在樓宇所在樓宇 位置位置 所占比例所占比例戶型特色戶型特色 三室兩廳三室兩廳 一廚一衛(wèi)一廚一衛(wèi) 91.4691.46 117117 二室二廳二室二廳 一廚一衛(wèi)一廚一衛(wèi) 78.578.5 101.76101.76 江

13、蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 22 宏泰世紀(jì)城 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 23 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：宏泰宏泰世紀(jì)城世紀(jì)城 開(kāi)發(fā)公司：開(kāi)發(fā)公司：江蘇南京宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇南京宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：靈璧縣奇石大道南側(cè)建設(shè)南路東側(cè)靈璧縣奇石大道南側(cè)建設(shè)南路東側(cè) 售樓電話：售樓電話：05776034088 622399905776034088 6223999 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：是靈璧規(guī)模最大的一個(gè)樓盤，達(dá)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：是靈璧規(guī)模最大的一個(gè)樓盤，達(dá)2222萬(wàn)方，約萬(wàn)方，約20762076戶，戶， 一二期已售罄，目前在售三期，一二期已售罄，目前在售三期，1-31-3層已

14、基本去化，層已基本去化，4-64-6層尚剩余層尚剩余 百余套房源，均價(jià)在百余套房源，均價(jià)在35003500元元/ /方左右。方左右。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 24 祥和莊園 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 25 棲鳳苑 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 26 中方大廈 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 27 中方大廈標(biāo)準(zhǔn)層 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 28 中方大廈戶型 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 29 中方大廈戶型 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 30 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、供應(yīng)量少、潛力巨大 靈璧房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)展初級(jí)階段，城區(qū)面積

15、倍增，各個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)出鮮明特 點(diǎn)，城北定位為政務(wù)區(qū)，未來(lái)開(kāi)發(fā)力度較大，目前住宅樓盤主要集中在城南區(qū) 域，市場(chǎng)新興樓盤僅6個(gè)，有房可售的也就2-3個(gè)樓盤，市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少， 具有較大的潛力空間。 2、區(qū)域情結(jié)深厚 通過(guò)實(shí)地走訪獲悉，方便子女就學(xué)已成為城鎮(zhèn)居民到靈璧縣城購(gòu)房置業(yè)的首選 因素，其次為生活配套和環(huán)境，從這三方面分析，也將成為當(dāng)?shù)乜h城購(gòu)房的首 要考慮區(qū)域。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 31 4、110-120方左右的戶型最受追捧 通過(guò)調(diào)查了解，戶型面積在110-120方左右的戶型由于在總價(jià)控制、居住空間 舒適性等方面能達(dá)到較好的一個(gè)平衡，較為市場(chǎng)所認(rèn)可。 5、產(chǎn)品形態(tài)目前以多層

16、為主，對(duì)小高層、高層物業(yè)逐步接受 通過(guò)市場(chǎng)上各代表性樓盤的情況分析，基本以多層為主，但隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的逐 步完善，逐漸出現(xiàn)中方大廈、鳳棲苑等高層樓盤，目前登記較為火爆的御景花 園也規(guī)劃有小高層住宅，由此可見(jiàn)，小高層、高層物業(yè)將逐漸在市場(chǎng)中出現(xiàn)。 6、可售房源少，客群相對(duì)較為單一 目前靈璧整體住宅房?jī)r(jià)在3500元/方左右，可售房源較少，購(gòu)房客群相對(duì)單一， 外來(lái)投資者所占比例極小，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城鎮(zhèn)的購(gòu)房需求具有 較大的挖掘空間。 社區(qū)商鋪的價(jià)格因地段而異，位于城北的鳳山豪庭商鋪價(jià)格在6500-7500元/ 方，市區(qū)的商鋪價(jià)格已超出10000元/方。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告

17、 32 第二部分：規(guī)劃建議第二部分：規(guī)劃建議 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 33 地塊位置地塊位置 環(huán)城西路以西，解放西路以南， 宿泗路以北，鳳山中路以東。 規(guī)劃用途規(guī)劃用途 商住 占地面積占地面積 17000（約25.5畝） 地上總建筑面積地上總建筑面積35000 安置面積安置面積市場(chǎng)4000、商業(yè)2300、住宅 2700、辦公200 地塊基本情況地塊基本情況 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 34 本本 案案 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 35 實(shí) 景 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 36 地塊地塊SWOT分析分析 Strengths-項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 描描 述述

18、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 位于縣城核心位置，地段優(yōu)質(zhì)； 緊鄰解放西路與環(huán)城西路，交通路網(wǎng)便利； 地塊周邊居住氛圍濃厚，人氣旺盛； 磬云農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已有近二十余年歷史，商業(yè)底蘊(yùn)深厚，居民 對(duì)其具有較高認(rèn)可度，也確保了地塊的商業(yè)價(jià)值。 強(qiáng)化項(xiàng)目強(qiáng)化項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵 以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)，以現(xiàn)有配套為依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目指標(biāo)， 通過(guò)升級(jí)改造，提升商業(yè)價(jià)值，并盡量多設(shè)計(jì)住宅面積，利于 去化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 37 地塊地塊SWOT分析分析 Weakness-項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì) 描描 述述 項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì) 地塊體量不大，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)； 地塊四周尚有民居，降低了通達(dá)性與商業(yè)的便

19、捷性； 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上建住宅，對(duì)住宅環(huán)境具有一定程度的影響。 弱化項(xiàng)目弱化項(xiàng)目 劣勢(shì)關(guān)鍵劣勢(shì)關(guān)鍵 升級(jí)改造，極大改善環(huán)境質(zhì)量； 商業(yè)部分一方面增加沿街鋪位的設(shè)置，另一方面進(jìn)行有 效消費(fèi)引導(dǎo)，并通過(guò)位置布局，細(xì)節(jié)設(shè)置等手段，盡可能降 低農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)住宅的影響。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 38 地塊地塊SWOT分析分析 Opportunities-項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì) 描描 述述 項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)改造，將極大改善各方面環(huán)境，帶動(dòng)其它物業(yè)商 業(yè)價(jià)值的提升； 靈璧市場(chǎng)的住宅和商業(yè)處于供不應(yīng)求之狀，為商業(yè)和住宅的去化 奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)。 借助機(jī)會(huì)借助機(jī)會(huì) 關(guān)鍵關(guān)鍵 精準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和有效的

20、營(yíng)銷策略是提高項(xiàng)目知名度和 快速銷售的前提。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 39 地塊地塊SWOT分析分析 Threats-項(xiàng)目威脅項(xiàng)目威脅 描描 述述 項(xiàng)目威脅項(xiàng)目威脅 項(xiàng)目的物業(yè)定位將會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)生一定程度的影響。 靈璧其它樓盤如山水御景花園的面世，客觀上會(huì)分流部分 住宅消費(fèi)客群 防止威脅防止威脅 的關(guān)鍵的關(guān)鍵 盡快規(guī)劃建設(shè)，迅速搶占市場(chǎng)份額； 避免產(chǎn)品同質(zhì)化，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 40 圍繞本項(xiàng)目商業(yè)部分的市場(chǎng)定位，主要從三個(gè)角度考慮： 一、借助磬云市場(chǎng)升級(jí)改造契機(jī)，優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，提升商業(yè)價(jià)值。 磬云農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)改造，是項(xiàng)目商業(yè)部分的一個(gè)主要亮點(diǎn)

21、，由于其濃厚的 商業(yè)底蘊(yùn)及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)傾向，將為項(xiàng)目的商業(yè)帶來(lái)較大的操作空間，通 過(guò)科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)管理，弱化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所帶來(lái)的對(duì)周邊環(huán)境的影響，借 助其較大的人流號(hào)召力，再結(jié)合其余商業(yè)部分的定位與運(yùn)作，使項(xiàng)目的商業(yè) 價(jià)值得到最大化。 二、安置商業(yè)2F設(shè)計(jì)，其余商業(yè)1F設(shè)計(jì) 1、在商業(yè)布局方面，建議將安置的4000方農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和2300方商業(yè)，定于地塊 最東側(cè)，區(qū)域尺寸為長(zhǎng)60米，寬50米（去除道路退讓），因?yàn)樵搮^(qū)域距交通 主干道相對(duì)較近，便于人流和車流的疏散，而且有利于弱化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)其余 商業(yè)面積和住宅部分產(chǎn)生的不利影響。 2、其余商業(yè)部分設(shè)計(jì)尺寸為長(zhǎng)140米，寬50米（去除道路退讓），建議

22、設(shè)計(jì)為 1F，采用沿街商鋪與內(nèi)街商鋪的形式。建議店鋪尺寸為開(kāi)間4米左右，進(jìn)深 10-12米，面積控制在40-50方。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 41 三、商業(yè)定位建議 出售商業(yè)在定位方面需結(jié)合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的相應(yīng)情況，在業(yè)態(tài)方面可主要圍繞干貨、 小商品、家用超市、食品批發(fā)部等方面。 四、住宅部分建議設(shè)計(jì)板式小高層 1、根據(jù)上述設(shè)計(jì)設(shè)想，安置部分（除住宅面積）面積為6500方，西側(cè)一層商 業(yè)的建面為7000方，住宅可建面積為21500方，根據(jù)地塊尺寸初步排布，規(guī) 劃11層小高層在日照要求及其它技術(shù)要求方面均能解決，消防方面能否滿足 規(guī)劃要求則需進(jìn)一步向相關(guān)部門確認(rèn)，去除住宅安置2700方，

23、住宅可售面積 約為18800方。 2、小高層設(shè)計(jì)，裙樓平臺(tái)可設(shè)計(jì)成空中花園，增加住宅的景觀和賣點(diǎn)，并且 可以設(shè)計(jì)采光井，滿足商業(yè)部分的自然采光條件。 3、主力戶型設(shè)計(jì)為110-120方，三房格局，將居住舒適度與總房?jī)r(jià)等方面有機(jī) 統(tǒng)一。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 42 五、置換建議 由于目前農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，隨著項(xiàng)目的開(kāi)工，需先給經(jīng)營(yíng)戶落實(shí) 經(jīng)營(yíng)區(qū)域，結(jié)合地塊現(xiàn)狀，建議可先將經(jīng)營(yíng)戶置換至地塊最西側(cè)的空地，對(duì)地塊 東側(cè)老市場(chǎng)區(qū)域先行施工建設(shè)，屆時(shí)再進(jìn)行互相挪換，從而確保市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 和項(xiàng)目的施工進(jìn)度。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 43 N 1、規(guī)劃50*60米區(qū)域作為農(nóng)

24、貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)安置，其中北、東、南三側(cè)沿街商鋪面 積約1400方（進(jìn)深10米，開(kāi)間4米計(jì)），作為商業(yè)安置，兩層面積共6000方，尚 剩余4600方，其中4000方為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，200方作為辦公，400方作為商業(yè)安置。 2、如（1）所述，商業(yè)已安置1800方，還有500方建議安置在西側(cè)內(nèi)街商鋪處。 1、商業(yè)約7000方，去除 500方安置，可售為6500方 2、布局以沿街商鋪+內(nèi)街商 鋪的形式設(shè)置 通道寬4米 50米 1F2F 入口 60米 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)入口開(kāi)間10米 140米 單鋪開(kāi)間4米，進(jìn)深 10-12米 沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪 沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪 內(nèi)街商鋪內(nèi)街商鋪 內(nèi)街商

25、鋪內(nèi)街商鋪內(nèi)街商鋪內(nèi)街商鋪 內(nèi)街商鋪內(nèi)街商鋪 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 44 N 1、日照系數(shù)按照1.3計(jì)，住宅層高以2.9米計(jì)，設(shè)計(jì)11F小高層間距要求為42米， 樓宇進(jìn)深按12米計(jì)，結(jié)合地塊70米寬度及相應(yīng)道路退讓，技術(shù)上能滿足相應(yīng)要 求。 2、如上排布，住宅總建面20240，與計(jì)劃可建面積21500相差不多。去除安置 2700方，可售面積為17540方。 設(shè)置采光井 50米 2F 60米140米 2單元4戶，建面110、 110、110、110.11F 3單元6戶，建面120、120、 110、110、120、120. 11F 3單元6戶，建面120、120、 110、110

26、、120、120.11F 空中花園空中花園空中花園空中花園空中花園空中花園 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 45 第三部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算第三部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 46 1、如第二部分所述，本項(xiàng)目的商業(yè)可售面積為6500方，住宅可售面積為17540方。 2、商業(yè)部分均位于一層，按10000元/方計(jì)，商業(yè)的總銷售額為6500萬(wàn)。 3、住宅按均價(jià)3600元/方計(jì)，總銷售額為6314.4萬(wàn)。 4、綜上，根據(jù)該規(guī)劃方案，項(xiàng)目總體銷售額為1.28億。 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 47 第四部分：定位與營(yíng)銷推廣第四部分：定位與營(yíng)銷推廣 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 48 整體市場(chǎng)定位： 靈璧城市核心，一流商貿(mào)集區(qū) 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 49 形象定位： 萬(wàn)千寵愛(ài)于一身 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 50 案名： 宏達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng) 江蘇宏達(dá)靈璧項(xiàng)目規(guī)劃定位與營(yíng)銷 報(bào)告 51 120 120平米約平米約36003600元元/ /平米平米=43.2=43.2萬(wàn)萬(wàn) 120平米首付3成約13萬(wàn)，若按揭30年，月均還款約1900元。 購(gòu)房成本預(yù)