2012年8月上海、南通、大連寫(xiě)字樓月報(bào)

1、2012年 8月上海、南通、大連寫(xiě) 字樓月報(bào) 辦公樓業(yè)務(wù) 重點(diǎn)城市辦公樓市場(chǎng)分析 上海辦公樓市場(chǎng)分析 一、上海辦公樓銷售市場(chǎng) 1. 全市供求分析 8 月，上海新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目 6 個(gè)，新增面積合計(jì) 9.96 萬(wàn)平方米；環(huán)比 7月新增項(xiàng)目減少 1 個(gè)，新增面積微跌 5.3%； 和去年同期相比，新增項(xiàng)目減少 2 個(gè)，新增面積則微增 7.1%。 8 月，上海辦公成交量在 7 月基礎(chǔ)上繼續(xù)下探， 共計(jì)成 交 10.6 萬(wàn)平方米，環(huán)比 7 月下降 12%。本月成交中，嘉定 嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)和長(zhǎng)海大廈是整棟成交，共計(jì)成交 29410 平方米，占全市寫(xiě)字樓成交面積的 27.6%。除此之外， 地處陸家嘴濱江板

2、塊的高寶金融大廈以 74919元/ 平方米的 價(jià)格成交兩層寫(xiě)字樓，共計(jì) 3275.28 平米，成交額超 2.45 億元。 在供應(yīng)量和成交量雙雙下滑的情況下，成交價(jià)格卻已 經(jīng)持續(xù) 3 個(gè)月走高， 8 月成交價(jià)格達(dá) 21462元/ 平方米，環(huán) 比 7 月上漲 7%。 2. 各區(qū)域供求分析 8月，共有 5 個(gè)區(qū)域推出新房源， 新增供應(yīng)量最大的是 普陀區(qū)，面積達(dá)到 30979 平方米。位居第二的是上月的供 應(yīng)冠軍嘉定區(qū)，新增供應(yīng)面積為 30954 平方米。嘉定區(qū)一 直是今年的供應(yīng)大戶，截至 8 月底，共計(jì)新增供應(yīng)面積達(dá) 到 27.3 萬(wàn)平方米。本月新增供應(yīng)排名第三的區(qū)域是金山區(qū)， 共計(jì)新增供應(yīng) 251

3、59 平方米。剩余有新增供應(yīng)的兩個(gè)區(qū)域 分別是南匯 9140 平方米、寶山 3336 平方米。 本月成交量排名靠前的兩個(gè)區(qū)域分別是嘉定區(qū) 29592 平方米，普陀區(qū) 20090 平方米，兩個(gè)區(qū)域的成交量都在 2 萬(wàn)方以上。嘉定區(qū)的成交主要來(lái)自于嘉亭薈城市生活廣場(chǎng) 的整棟成交，普陀區(qū)的成交主要來(lái)自于長(zhǎng)海大廈的成交。 成交排名第三、四位的是寶山 9108 平方米，閘北 9065 平 方米，其他區(qū)域的成交量都在 8000 平米以下。 8月，8 月份，上海有 4個(gè)區(qū)成交均價(jià)高于 3 萬(wàn)元/ 平， 分別是盧灣、徐匯、靜安和浦東。 成交均價(jià)波動(dòng)較大的兩 個(gè)區(qū)域分別是閔行、楊浦及浦東，成交均價(jià)環(huán)比 7 月分

4、別 上漲了 74%、52%及 37%。其他區(qū)域成交均價(jià)環(huán)比波動(dòng)幅度 在 10%左右。 3. 各環(huán)線供求分析 8 月，各環(huán)線的供應(yīng)分別為郊環(huán)外 9140 平方米，內(nèi)環(huán) 內(nèi) 30979 平方米，內(nèi)中環(huán)供應(yīng)為零，外郊環(huán) 56113 平方米， 中外環(huán) 3336平方米。其中郊環(huán)外供應(yīng)量相對(duì) 7 月環(huán)比下降 78%，外郊環(huán)供應(yīng)量相對(duì) 7 月環(huán)比上升 39%，中外環(huán)相比 7 月環(huán)比下降 86%，下降幅度最大。 8 月，各環(huán)線的成交量分別是郊環(huán)外 4743 平方米， 內(nèi)環(huán) 內(nèi) 29253 平方米，內(nèi)中環(huán)供應(yīng)為 9651， 外郊環(huán) 51594 平方米， 中外環(huán) 11226 平 方米。除了內(nèi)環(huán)內(nèi)相比上月成交上漲

5、64%以外，其余各環(huán)線 環(huán)比 7 月成交均有不同程度下降，其中下降最多的區(qū)域是內(nèi)中環(huán)區(qū)域，成交環(huán)比下降了 59 個(gè)百分點(diǎn)，中外環(huán)和郊環(huán) 外下降幅度也較大，分別下降了 40%和 35%。 8 月，環(huán)線成交均價(jià)環(huán)比上漲的有 3 個(gè)區(qū)域， 分別是內(nèi) 中環(huán)成交均價(jià) 33428 元/ 平方米，環(huán)比上漲 41%，外郊環(huán) 14391元/ 平方米，環(huán)比上漲 23%，中外環(huán) 22579元/ 平方米， 環(huán)比上漲 4.4%。環(huán)線成交均價(jià)環(huán)比下降的區(qū)域有 2 個(gè)，分 別是 郊環(huán)外 11908 元/平方米，下降 19個(gè)百分點(diǎn)， 內(nèi)環(huán)內(nèi) 31106元/平方 米，下降 23 個(gè)百分點(diǎn)。 4. 各面積段供求分析 8月，上海辦

6、公新增供應(yīng)的主力面積段仍舊以小戶型為 主，主要集中在 70-90 平米，占了整體供應(yīng)量的 33%，50-70 平方米， 占了整體供應(yīng)量的 31%。兩者合計(jì)占了當(dāng)月市場(chǎng)新 增供應(yīng)總量的 64%，其中 70-90 平米面積段環(huán)比上月增幅達(dá) 到 1311%。 8 月，上海寫(xiě)字樓的成交主力面積區(qū)間集中在小戶型 上。成交排名前兩位分別是 50-70 平方米面積段成交 24842 平方米，占當(dāng)月整體成交的 23%；50 平米以下面積段成交 17477 平方米，占當(dāng)月整體成交的 16%。另外成交環(huán)比增幅 最大的面積段是 200-220 平米，環(huán)比增幅 413%，但成交絕 對(duì)量較小，只有 8567 平方米，只

7、占到當(dāng)月整體成交量的 8%。 8月，價(jià)格排名前三的面積段分別為： 400 平米以上面 積段成交價(jià)格 40950元/平方米； 220-240 平米面積段成交 均價(jià) 39394元/ 平方米； 90-100 平米面積段成交均價(jià) 33870 元/ 平米。成交均價(jià)漲幅最高的兩個(gè)面積段分別是 400平方 米以上和 70-90 平方米面積段，環(huán)比增長(zhǎng)幅度分別為 67% 及 42%，成交均價(jià)降幅最高的兩個(gè)面積段分別是 200-220 平 方米及 300-350 平方米，下降幅度分別為 45.5%和 44.9%。 2012年 8 月 上海寫(xiě)字樓各面積段成交均價(jià)情況 面積段 成交均價(jià) 成交均價(jià)環(huán)比 成交均價(jià)同比

8、（平方米 ） （元 / 平方米） （%） （%） 50 以下 15566 6.79 -4.55 50-70 16123 4.23 -11.63 70-90 20775 42.98 85.19 90-100 33870 11.92 223.66 100-110 18168 -11.22 -18.64 110-125 20538 -5.13 -14.65 125-145 23937 -13.76 7.16 145-160 22151 32 -7.29 160-180 22767 2.58 -15.87 180-200 21418 23.61 -13.85 200-220 17807 -45.51

9、-41.51 220-240 39394 17.55 -7.83 240-260 26575 -25.54 -34.52 260-280 21750 -25.42 -47.21 280-300 29660 25.39 -31.44 300-350 30997 -44.94 -23.75 350-400 20653 -8.19 -34.31 400 以上 40950 67.31 -2.68 合計(jì) 5. 各總價(jià)段成交分析 本月成交量最大的總價(jià)段是 50-100 萬(wàn)之間的產(chǎn)品，共 計(jì)成交 30178 平方米；成交量排名第二的總價(jià)段是 300-400 萬(wàn)的產(chǎn)品，共計(jì)成交 22491 平方米；排名第三的

10、是 900 萬(wàn) 以上的總價(jià)段， 共計(jì)成交 10939 平方米。其中 300-400 萬(wàn)的 產(chǎn)品成交面積環(huán)比增幅最高，達(dá)到 284%。 8 月成交單價(jià)最高的總價(jià)段是 800-900 萬(wàn)總價(jià)的產(chǎn)品， 成交價(jià)在 52309 元/ 平方米。排名第二的是 900萬(wàn)以上的總 價(jià)段，成交價(jià)在 46573元/ 平方米。成交價(jià)最低的面積段是 50 萬(wàn)以下的小戶型產(chǎn)品， 成交均價(jià)在 10141元/ 平方米。其 中漲幅最大的是 800-900 萬(wàn)的產(chǎn)品，成交均價(jià)環(huán)比上漲了 97%。 6. 成交排行榜 ? 成交均價(jià)排行 排 名 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交 均價(jià) 排 名 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交 均價(jià) 1 東亞銀 行 金融大廈

11、浦 東 74,919 6 日月 光中 心廣 場(chǎng) 盧 灣 43,433 6 2 滬東財(cái) 富 國(guó)際廣場(chǎng) 楊 浦 63,676 7 光啟 城 徐 匯 38,889 3 恒利國(guó) 際 大廈 靜安 57,871 8 致源 國(guó)際 普 陀 33,996 4 中信廣場(chǎng) 虹 口 57,074 9 長(zhǎng)泰 企業(yè) 天地 廣場(chǎng) 閘 北 33,406 5 上海綠 地 中心 徐 匯 50,945 10 耀江 國(guó)際 廣場(chǎng) 虹 口 30,918 注：均價(jià)單位：元 / 平方米 ? 成交面積排行 排 名 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交 面積 排 名 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交 面積 1 嘉亭薈城 市生活廣 場(chǎng) 嘉 定 15,233 6 東亞銀 行金

12、融 大廈 浦 東 3,275 2 長(zhǎng)海大廈 普 陀 14,177 7 同濟(jì)逸 仙大廈 楊 浦 2,397 3 新城尚上 城 嘉 定 6,844 8 中鐵中 環(huán)時(shí)代 廣場(chǎng) 閘 北 2,357 7 4 卓越世紀(jì) 奉 6,805 9 上海綠 徐 2,334 中心 賢 地中心 匯 5 綠地豐翔 寶 3,533 10 合景峰 嘉 2,300 新城 山 匯 定 注：面積單位：平方米 8 月，排名月度成交面積 TOP10前兩名的項(xiàng)目嘉亭薈城 市生活廣場(chǎng)和長(zhǎng)海大廈均為整購(gòu)。其中，嘉亭薈城市生活 廣場(chǎng)位于嘉定安亭，緊鄰地鐵 11 號(hào)線安亭站，該項(xiàng)目是上 海安亭首個(gè)集住宅、商場(chǎng)、辦公樓為一體的城市綜合體， 其商業(yè)

13、中心已于 5 月份開(kāi)業(yè)，辦公樓部分嘉亭大廈提供 10 層辦公面積，總建筑面積約 15233平方米，8 月份整棟成交， 成交均價(jià) 17300元/平米，成交額超 2.6 億元。另外一個(gè)項(xiàng) 目，長(zhǎng)海大廈位于普陀長(zhǎng)壽板塊，由 5 層商業(yè)和 19層辦公 樓組成，該項(xiàng)目整棟轉(zhuǎn)讓，據(jù)稱買(mǎi)家是一內(nèi)資民企。 二、上海辦公樓租賃市場(chǎng) 1、租金 8 月，整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金走勢(shì)依然維持平穩(wěn)狀 態(tài)，核心商務(wù)區(qū)因供應(yīng)稀缺導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)下行 環(huán)境下，租金依然居高不下，走勢(shì)并未出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。 新興商務(wù)區(qū)部分區(qū)域因交通及商務(wù)配套的 日漸成熟，市場(chǎng)受關(guān)注程度漸高，租金走勢(shì)維持保持 平穩(wěn)，同時(shí)，因新興商務(wù)區(qū)供應(yīng)量相對(duì)較大， 加之經(jīng)濟(jì)下

14、行影響，后期租金上漲面臨較大壓力 數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行 2. 市場(chǎng)典型成交 8 月，市場(chǎng)成交以整層、半層大面積客戶為主， 從行業(yè)活躍度上來(lái)看，專業(yè)服務(wù)行業(yè)相對(duì)活 躍，制造業(yè)及與制造相關(guān)的貿(mào)易業(yè)需求乏力 板塊 區(qū)域 板塊 項(xiàng)目 公司名稱 面積 （平 方 米） 成交租金 （元/平 方米/天） 傳統(tǒng) CBD 陸家嘴 未來(lái)資產(chǎn)大廈 國(guó)內(nèi)制造業(yè)公司 1000 11-12.5 南京西路 會(huì)德豐 施貴寶 2000 12-15 南京西路 中信泰富廣場(chǎng) 喬丹（中國(guó)） 500 9-12 虹橋 萬(wàn)都中心 紙業(yè)集團(tuán) 700 7-9 人民廣場(chǎng) 高騰大廈 樺榭廣告 1700 7-9 9 新興商務(wù)區(qū) 四川北路 壹豐廣場(chǎng) 物流

15、公司 460 4-6 10 大連辦公樓市場(chǎng)分析 一、大連辦公樓銷售市場(chǎng) 1. 全市供求分析 8 月，大連辦公市場(chǎng)依舊無(wú)新增供應(yīng)， 市場(chǎng)繼續(xù)以消化 存量為主。雖然持續(xù)無(wú)新增供應(yīng)，但當(dāng)月辦公成交量持續(xù) 上升，共計(jì)成交 11374平方米，環(huán)比 7 月大幅上漲了 71.6% 當(dāng)月成交價(jià)格也大幅上漲了 105 個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)達(dá)到 10426元/ 平方米。 2. 各區(qū)域供求分析 8 月，大連的成交主要集中在西崗區(qū)的越秀大廈， 共計(jì) 成交 10819 平方米，占到當(dāng)月整體成交量的 95%。沙河口區(qū) 和中山區(qū)的成交量分別為 425 平方米和 130 平方米，分別 占到當(dāng)月成交量的 3.7%和 2.3%。

16、11 8 月，成交價(jià)格最高的是沙河口區(qū)，成交單價(jià)在 20029 元/ 平方米。西崗區(qū)成交價(jià)在 10042 元/平方米 ,中山區(qū)是 11000元/ 平方米。 3. 各面積段供求分析 8 月，大連辦公市場(chǎng)成交主力面積段非常集中， 95%以 上成交都集中在 350 平方米之上，成交量環(huán)比上月增長(zhǎng)了 350%。剩余 5%的成交量則被 30-50 平方米 ,70-90 平方 米,110-130 平方米 ,130-150 平方米 ,150-200 平方米這幾 個(gè)面積段瓜分，每個(gè)所占的成交份額都較少。 在成交價(jià)格上，最高的是 150-200 平米的面積段，成 交單價(jià)在 22400元/ 平方米，成交環(huán)比增長(zhǎng)

17、409%。130-150 平米， 110-130 平米這兩個(gè)面積段，成交價(jià)格也都有 200% 左右的一個(gè)增幅。 12 4. 各總價(jià)段成交分析 8 月，大連辦公成交總價(jià)段集中度高，成交總價(jià)在 150 萬(wàn)以上的辦公，占到了當(dāng)月整體成交量的 98.8%，共計(jì) 11243 平方米，環(huán)比上月上漲 473%。剩余的成交分別是 50-70 萬(wàn) 區(qū)間段成交 46 平方米， 90-110 萬(wàn)區(qū)間段成交 84 平方米。 在成交價(jià)格上， 50-70 萬(wàn)及 90-110 萬(wàn)區(qū)間段成交價(jià)格 均為 11000元/ 平方米，成交均價(jià)環(huán)比分別上漲 197%和 82%。 150 萬(wàn)以上的區(qū)間段成交價(jià)格在 11419 元/ 平方

18、米，環(huán)比上 漲 92%。 13 5. 成交面積排行榜 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交 面積 成交 套數(shù) 成交 均價(jià) 成交 金額 越秀大廈 西崗區(qū) 0819 6 10042 10864 大連環(huán)球金 融中心 沙河口區(qū) 425 3 20029 851 香榭里街區(qū) 中山區(qū) 130 2 11000 143 注：面積單位：平方米；均價(jià)單位：元 / 平方米 二、大連辦公樓租賃市場(chǎng) 8月，大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金報(bào)價(jià)相對(duì) 7月略有下調(diào)。 監(jiān) 控的個(gè)別項(xiàng)目有下浮或上漲現(xiàn)象，但具體波動(dòng)幅度不甚明 顯。亞太國(guó)際金融中心由之前的 3-4 元 /m2/ 天下降為 2.8-3.6 元/m2/ 天；國(guó)際金融大廈由之前的 2.7-3.5 下

19、降為 14 2.3-3.5 元 8 月份租金 2.8-2.9 元/m2/ 天；天安國(guó)際中心則由之前的 /m2/天上漲到 4 元/m2/天。 表：大連甲級(jí)寫(xiě)字樓 報(bào)價(jià)情況 區(qū)域 項(xiàng)目 租金報(bào)價(jià)（元 /m2/ 天） 亞太國(guó)際金 融中心 2.8-3.6 人民路 世貿(mào)大廈 2-2.6 國(guó)際金融大 廈 2.8-2.9 虹源大廈 2.4-3.8 森茂大廈 5 青泥洼 天安國(guó)際大 廈 4 大連中心 3.5-3.8 希望大廈 4.8-5.5 期貨大廈 3.1-4 星海灣 國(guó)泰環(huán)球金 融中心 4.6 中鐵諾德大 廈 5 15 開(kāi)發(fā)區(qū) 祐瑪國(guó)際金 融中心 2.8-3.5 東港新 區(qū) 萬(wàn)達(dá)中心 5 16 南通辦公樓

20、市場(chǎng)分析 一、南通辦公樓銷售市場(chǎng) 1. 全市供求分析 8 月，南通辦公物業(yè)供應(yīng)量為 834 平方米，與 6、 7 月 8-11 萬(wàn)方的供應(yīng)想去甚遠(yuǎn)， 下滑明顯。成交面積也只有 5216 平方米，環(huán)比 7月下降了 84%。成交均價(jià)為 9716元/ 平方米， 環(huán)比下降 29%。 二、南通辦公樓租賃市場(chǎng) 8 月，南通部分寫(xiě)字樓租金價(jià)格略有下降。 金融匯的租 金由之前的 2.5-2.7 元/m2/天，下滑到 2-2.7 元/m2/ 天， 世界之窗科技創(chuàng)意園租金從 1.2 元 /m2/ 天下降到 1-1.2 。雖 然兩個(gè)項(xiàng)目各自租金底線下調(diào)，但像金融匯項(xiàng)目租金在 2 元/m2/ 天的房源在低區(qū)，所以并不

21、能說(shuō)明南通寫(xiě)字樓市場(chǎng) 整體租金下調(diào)，市場(chǎng)整體走勢(shì)有待進(jìn)一步監(jiān)測(cè)。 表：南通甲級(jí)寫(xiě)字樓 8 月份租金報(bào)價(jià)情況 17 區(qū)域 項(xiàng)目 租金報(bào)價(jià)（元 /m2/ 天） 老城區(qū) 金融匯 2-2.7 南通大飯店國(guó) 際企業(yè)中心 3-3.5 新城區(qū) 中南世紀(jì)城座 0.8-1.2 國(guó)際貿(mào)易中心 毛坯： 1.3-1.5 裝修： 1.8-2.0 海外聯(lián)誼大廈 裝修： 1.0 -1.7 開(kāi)發(fā)區(qū) 世界之窗科技 創(chuàng)意園 1-1.2 港閘區(qū) 綠洲國(guó)際 1.6-2 18 辦公樓市場(chǎng)重要資訊 房產(chǎn)投資增速大幅回升，地方政府迎合加速推地 據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，進(jìn)入下半年之后，房地產(chǎn) 企業(yè)開(kāi)發(fā)投資增速和拿地的熱情回升。 6 月份以后，房

22、地產(chǎn) 企業(yè)也開(kāi)始積極拿地，土地市場(chǎng)的回暖跡象在 9 月份表現(xiàn) 得十分突出，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、綠地等巨頭在短短的幾 天內(nèi)，累計(jì)新增儲(chǔ)備土地達(dá)百億元。在企業(yè)加快入市拿地 的同時(shí)，地方政府也在加速推地。近日，北京、廈門(mén)、重 慶等地紛紛拿出“壓箱底” ，加入推地大潮。 住建部報(bào)告 :商業(yè)地產(chǎn)成民資最重要投資出口 日前在由住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的 2012 年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究總報(bào)告發(fā)布會(huì)上，住 建部政策研究中心主任秦虹透露，目前，民間資本對(duì)房地 產(chǎn)業(yè)的投資策略及方式已經(jīng)發(fā)生了改變，商業(yè)地產(chǎn)成為民 間資本最為重要的一個(gè)投資出口，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資將 是值得關(guān)注的民間投資焦點(diǎn)領(lǐng)域。 浙江

23、成立商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)，萬(wàn)余運(yùn)營(yíng)商抱團(tuán)發(fā)展 9月 22 日下午，浙江首個(gè)省級(jí)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)組織浙江 省商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)在杭州正式掛牌成立，該省萬(wàn)余家商業(yè)地 19 產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商由此抱團(tuán)發(fā)展。在未來(lái)的發(fā)展中，浙商商業(yè)地產(chǎn) 將在城市綜合體、總部經(jīng)濟(jì)城、樓宇經(jīng)濟(jì)園、云社區(qū)、展 貿(mào)中心的打造上體現(xiàn)出鮮明的浙江特色，帶動(dòng)浙江制造、 浙商展貿(mào)平臺(tái)、浙商商貿(mào)等諸多產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 海爾地產(chǎn)錨定商住地產(chǎn)，稱 6 年資產(chǎn)規(guī)模趕超萬(wàn)科 據(jù)首席財(cái)務(wù)官雜志報(bào)道，位列中國(guó)房地產(chǎn)“第二 方陣”，計(jì)劃再用五六年資產(chǎn)規(guī)模就趕超萬(wàn)科地產(chǎn)的海爾 地產(chǎn)，背靠著海爾集團(tuán)的資源和經(jīng)驗(yàn)， 在行業(yè)的“寒冬期” 中正以獨(dú)特的“暖冬”策略突圍。 萬(wàn)科商業(yè)管理公司

24、成立一年，自持面積約 23 萬(wàn)方 日前萬(wàn)科中心舉辦的萬(wàn)科廣場(chǎng)招商發(fā)布會(huì)暨品牌商家 簽約儀式上，相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)記者稱：萬(wàn)科已簽約品牌商 家 60 余個(gè)，洽談中的多達(dá) 500 多家，現(xiàn)階段計(jì)劃持有的集 中商業(yè)面積約 23 萬(wàn)平方米。 華潤(rùn)布局商業(yè)地產(chǎn) ,8 月以來(lái)拿地近 800 畝 華潤(rùn)置地自 8 月份以來(lái)，已頻頻出手在深圳、溫州、 武漢等一、二線城市拿地近 800 畝。 深圳：商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，超高寫(xiě)字樓井噴將至 有數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓存量將達(dá)到 287.8 萬(wàn)平 20 方米，而未來(lái) 5 年深圳 1 萬(wàn)平方米以上集中商業(yè)供應(yīng)量將 達(dá) 504 萬(wàn)平方米。寫(xiě)字樓和商業(yè)中心的供應(yīng)量都呈“井 噴”

25、，勢(shì)必將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，催生市場(chǎng)“白熱化”。 深圳：成熟商圈企業(yè)頻外遷，寫(xiě)字樓租金下滑 深圳市流動(dòng)人口和出租屋綜合管理辦公室發(fā)布 2012 年 三季度深圳市出租屋抽樣調(diào)查結(jié)果。市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 本季度深圳寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌 0.9%，同比上漲 1.7%；商 鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比持平，同比上漲 2.2%；廠房倉(cāng)庫(kù)租金環(huán)比微跌 0.6%，同比上漲 1.1%。 深圳： 8 月全市辦公新房成交 23697 平，整體上漲 188% 世聯(lián)集團(tuán)發(fā)布的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)月度報(bào)告顯示， 8 月份深圳寫(xiě)字樓新房成交活躍，總成交量 23696 平方米， 環(huán)比上升幅度高達(dá) 187.6%。 北京： CBD 租戶大換血，知名 IT 企

26、業(yè)紛紛撤離 近年來(lái)北京 CBD寫(xiě)字樓暴漲的租金，讓英特爾、甲骨 文等不少全球知名企業(yè)都紛紛“撤退”，不過(guò)， IT 企業(yè)撤 離留下的空缺很快被律師事務(wù)所、金融機(jī)構(gòu)等新的進(jìn)入者 取代，業(yè)內(nèi)專家表示，目前 CBD區(qū)域租戶的變化，是北京 產(chǎn)業(yè)變遷的一個(gè)縮影，租金暴漲只是加速 CBD租戶換血。 21 上海 :虹橋商務(wù)區(qū)最核心區(qū)域土地出讓基本完成 9月 27日，在“ 2012上海虹橋商務(wù)區(qū)企業(yè)家咨詢會(huì)” 上，上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)黨組書(shū)記薛全榮介紹，虹 橋商務(wù)核心區(qū)中最核心地段、占地 1.4 平方公里的商務(wù)區(qū) 核心區(qū)中片區(qū)土地已基本出讓完畢，并力爭(zhēng)今年全面開(kāi)工。 虹橋商務(wù)區(qū)到 2015 年將基本完成核心

27、區(qū)商務(wù)樓宇建設(shè)和基 礎(chǔ)設(shè)施配套，初步形成招商引資規(guī)模。 上海：辦公樓市場(chǎng)需求放緩，甲辦租金最為堅(jiān)挺 今年前 8 個(gè)月，上海新建辦公樓項(xiàng)目累計(jì)成交 8277 套、 85.1 萬(wàn)平方米，與去年同期相比，分別下降 23.8%和 35.9%，是近 4 年以來(lái)同期的最低值。在 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)持 續(xù)監(jiān)測(cè)的 110個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目中， 8 月份有近 10%的項(xiàng)目 出現(xiàn)了租金下降的趨勢(shì)，降幅在 3%-20%之間。相比之下， 品質(zhì)較好的甲級(jí)寫(xiě)字樓，租金最為堅(jiān)挺，同時(shí)新建項(xiàng)目表 現(xiàn)優(yōu)于整體市場(chǎng)。 上海：長(zhǎng)實(shí)在滬首個(gè)寫(xiě)字樓放租 雖然內(nèi)樓市前景不甚明朗，但對(duì)在上海開(kāi)發(fā)的首個(gè)超 甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目東方匯經(jīng)（ OFC），素

28、來(lái)謹(jǐn)慎的長(zhǎng)實(shí)卻選擇 了自持經(jīng)營(yíng)，目標(biāo)租戶是國(guó)際化的金融企業(yè)、基金公司。 據(jù)消息稱，東方匯經(jīng)預(yù)計(jì)在 2014 年第一季度竣工。東方匯 22 35 經(jīng)位于陸家嘴金融核心區(qū)，與金茂大廈、環(huán)球金融中心、 上海中心比鄰而居；建筑面積超過(guò) 11 萬(wàn)平方米，共建 層樓，總高約為 200 米。 23 專題分析 案例一：南京世界貿(mào)易中心 一、項(xiàng)目區(qū)位及交通 項(xiàng)目位于河西中央商務(wù)區(qū)，河西 CBD是長(zhǎng)三角在建規(guī) 模最大的 CBD之一，總投資金額 800 億元，南京政府規(guī)劃 將河西打造成“泛長(zhǎng)三角金融集聚區(qū)” 。項(xiàng)目所在區(qū)域周邊 已建成新地中心等多棟 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓，未來(lái)新鴻基、蘇寧 等大型綜合體項(xiàng)目在建，同時(shí)項(xiàng)目

29、毗鄰南京國(guó)際展覽中心， 河西中央公園大型綠地等大型公共配套，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)?力無(wú)限。同時(shí)項(xiàng)目位于地鐵 1、2號(hào)線換乘站點(diǎn)， 交通便利。 項(xiàng)目產(chǎn)品介紹 項(xiàng)目區(qū)位及交通配套圖 2.1 整體規(guī)劃 24 該項(xiàng)目是由美國(guó)富頓集團(tuán)開(kāi)發(fā)，占地面積約 40000 ， 總建筑面積約 460000 綜合體項(xiàng)目，分別由一座辦公塔樓、 一座酒店及酒店式公寓塔樓、兩座豪華公寓塔樓以及商業(yè) 裙樓組成，最高的辦公塔樓約 318m高。其中精品酒店 7 萬(wàn) 平方米， 5A甲級(jí)辦公 15萬(wàn)平方米，時(shí)尚生活廣場(chǎng) 5 萬(wàn)平方 米，酒店式公寓 8 萬(wàn)平方米，地下建筑 11 萬(wàn)平方米。值得 一提的是該項(xiàng)目是由美國(guó) LEED認(rèn)證以及中國(guó)三

30、星級(jí)的綠色 建筑。整體開(kāi)業(yè)時(shí)間大約在 2014 年底。目前該項(xiàng)目正處于 銷售準(zhǔn)備期。 2.2 豪華公寓介紹 定位高端路線，為當(dāng)?shù)睾屯饧耸刻峁俺怠狈?wù)， 25 戶型面積段較大并提供酒店服務(wù)。在具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)上服務(wù) 式公寓的私人入口與購(gòu)物中心分開(kāi)，并將提供直接接入 5 樓空中大堂的通道。空中大堂提供接待、會(huì)所通道、空中 花園、室內(nèi)游泳池和進(jìn)攻業(yè)主居民想用的其他專屬設(shè)施。 里面材質(zhì)采用玻璃幕墻，體現(xiàn)現(xiàn)代高端形象。 戶型配比 戶型 面積區(qū)間 四室三廳三衛(wèi) 332 三室三廳三衛(wèi) 273.9 三室三廳六衛(wèi) 643.9 六室三廳八衛(wèi) 660.9 七室五廳九衛(wèi) 1026.1 2.3 精裝酒店式公寓 與精品

31、酒店位于同一棟樓內(nèi)，共計(jì) 358 個(gè)單元。房間 面積從 71 -148 不等， 71-98 平米的是 1 房， 102-148 平米的是兩房，戶型面積段跨度大，能吸引各個(gè)總價(jià)段的 投資客。酒店公寓享受酒店設(shè)施服務(wù)的便利，配備有設(shè)施 先進(jìn)的游泳池、健身房、桑拿浴室、水療中心、餐廳、多 功能廳等，享受酒店式的各種高端服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)層每層分布 16戶，共計(jì) 5 部垂直電梯，另設(shè)物業(yè)服務(wù)區(qū)。 26 精裝酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 2.3 購(gòu)物中心 打造一站式時(shí)尚生活商場(chǎng)，購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)綜合了街 鋪、裙房商業(yè)和地下廣場(chǎng)，人們可以來(lái)享受一整天。在此 將結(jié)合包括國(guó)際旗艦店、綜合娛樂(lè)場(chǎng)所在內(nèi)的不同國(guó)家、 不同文化的商

32、品與服務(wù)。其中下沉式廣場(chǎng)與對(duì)面新鴻基項(xiàng) 目合作開(kāi)發(fā)，進(jìn)行共用，并連接 2 號(hào)線地鐵站，互動(dòng)性極 強(qiáng)。 27 2.4 甲級(jí)辦公 整棟塔樓共計(jì) 68 層，高 318 米，寫(xiě)字樓總體量 15 萬(wàn) 方。塔樓分為六個(gè)區(qū)， 3-6 層是世界貿(mào)易中心陳列區(qū)， 7-65 層分別是低區(qū)辦公樓層、中區(qū)辦公樓層、高區(qū)辦公樓層、 行政辦公樓層四個(gè)區(qū)域， 66-68 層是世界貿(mào)易中心會(huì)。 辦公部分在地段等外部資源優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，塑造了南京 世界貿(mào)易中心商務(wù)俱樂(lè)部，極力提升項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套資源， 進(jìn)一步拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。整個(gè)商務(wù)俱樂(lè)部分為一個(gè)貿(mào)易平臺(tái) 及一個(gè)專屬俱樂(lè)部?jī)刹糠帧?貿(mào)易平臺(tái)部分：南京世界貿(mào)易中心商務(wù)俱樂(lè)部屬世界 貿(mào)易中心

33、協(xié)會(huì)成員，開(kāi)發(fā)商富頓集團(tuán)是世界貿(mào)易中心協(xié)會(huì) 的聯(lián)網(wǎng)會(huì)員，所以今后加入到“南京世界貿(mào)易中心”大團(tuán) 28隊(duì)的企業(yè)可以在自己現(xiàn)有資源網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，享受到富頓 集團(tuán)“ 888計(jì)劃”的網(wǎng)絡(luò)資源服務(wù)及“世界貿(mào)易中心協(xié)會(huì)” 的會(huì)員網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，使自己的業(yè)務(wù)迅速與世界對(duì)接。 專屬俱樂(lè)部部分：該俱樂(lè)部將成為南京世界貿(mào)易中心 各業(yè)態(tài)業(yè)主之間的互動(dòng)與國(guó)際交流平臺(tái)。俱樂(lè)部專為該棟 辦公樓服務(wù)，屬于會(huì)員制頂層空中專屬俱樂(lè)部，將配套高 檔餐飲、視頻會(huì)議室、休閑娛樂(lè)等多種功能。目前項(xiàng)目售 樓處設(shè)在新地中心 31 層，售樓處中劃出了一半的面積將未 來(lái)該俱樂(lè)部的一些功能進(jìn)行展示。 29 新地中心 31 樓售樓處功能布局及實(shí)景照片

34、三、項(xiàng)目銷售情況 目前該項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)正在組建中，未作任何推廣，但 項(xiàng)目由于其卓越的規(guī)劃、高端的品質(zhì)，早已名聲在外，就 在我部前往參觀的當(dāng)天就遇到一組大客戶。 目前該項(xiàng)目利用公司在新地中心 31F 自身的會(huì)所對(duì)外 接待，面積約 500 ，裝修簡(jiǎn)約、現(xiàn)代，富有藝術(shù)氣息。 項(xiàng)目介紹中運(yùn)用大量的新媒體技術(shù)，現(xiàn)代感較強(qiáng)。 售樓處入口景觀采用金屬材質(zhì)的竹子做成三道屏風(fēng)， 別具匠心，富有當(dāng)代藝術(shù)氣息。 30 售樓處客戶洽談區(qū)陳設(shè)簡(jiǎn)約，可俯瞰項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備 用品時(shí)尚、大氣。同時(shí)陳設(shè)了秦風(fēng)的價(jià)值 100 多萬(wàn)當(dāng)代藝 術(shù)作品，拔高了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)性。 售樓處智能影音區(qū)約長(zhǎng) 9 米，寬 2.5 米，采用雙投影 技術(shù)、觸點(diǎn)識(shí)

35、別可控技術(shù)實(shí)現(xiàn)，投影可識(shí)別演講人動(dòng)作以 切換畫(huà)面。主要介紹公司品牌、項(xiàng)目品牌。 31 售樓處智能沙盤(pán)區(qū)：該沙盤(pán)為落地沙盤(pán)，沙盤(pán)前方以 及兩側(cè)設(shè)有投影幕布，沙盤(pán)上方設(shè)有感應(yīng)器以鏈接影音播 放系統(tǒng)，當(dāng)演講人的手放在某一棟樓的上方，對(duì)面即會(huì)播 放該部分的影音動(dòng)畫(huà)，同時(shí)在沙盤(pán)的后側(cè)設(shè)立一個(gè)約 60 寸 觸摸屏幕，主要來(lái)演示項(xiàng)目的合作團(tuán)隊(duì)資料。 四、項(xiàng)目借鑒點(diǎn) 基于對(duì)該項(xiàng)目的考察，對(duì)我們的啟示有：一是項(xiàng)目核 心價(jià)值的創(chuàng)造需要努力整合內(nèi)外部資源，從軟硬件兩方面 著手，俱樂(lè)部的形式值得借鑒，這將是項(xiàng)目一個(gè)比較大的 加分項(xiàng)，同時(shí)為項(xiàng)目的入市提供突破口；二是在營(yíng)銷方面， 新媒體技術(shù)的運(yùn)用為此類綜合體項(xiàng)目帶來(lái)更多的科技感， 給人以高品質(zhì)的現(xiàn)代感，能增加大家對(duì)項(xiàng)目的印象分。 案例二：南京亞太商務(wù)樓 一、項(xiàng)目區(qū)位及交通 項(xiàng)目坐落于南京金融中心新街口 CBD的核心，直面南 京最繁華地帶，周邊銀行、寫(xiě)字樓林立，成熟商業(yè)集群薈 32 萃。中山路等 4 條主干道環(huán)伺左右，大樓地下通道與地鐵 1、 2