樂山五通橋麻柳扁片區(qū)地塊規(guī)劃及營銷定位戰(zhàn)略報告課件

1、重塑五通橋 獻映扛鼎巨制 樂山市五通橋樂山市五通橋 土地規(guī)劃及營銷定位策略報告土地規(guī)劃及營銷定位策略報告 謹呈：樂山龍鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 房地產(chǎn)全程運營服務(wù)供應(yīng)商 報報 告告 構(gòu)構(gòu) 架架 partApartA回顧篇回顧篇 市場狀態(tài)回顧 市場關(guān)鍵點 partBpartB發(fā)現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇 發(fā)展策劃基準 項目價值分析 partCpartC解構(gòu)篇解構(gòu)篇 案例比較 成長模式 partDpartD定基篇定基篇 整體開發(fā)策略 整體發(fā)展定位 partEpartE筑城篇筑城篇 建筑規(guī)劃建議 概念方案展示 partFpartF籌算篇籌算篇 項目開發(fā)經(jīng)濟測算 測算數(shù)據(jù) 報報 告告 構(gòu)構(gòu) 架架 partApartA回顧

2、篇回顧篇 市場狀態(tài)回顧 市場關(guān)鍵點 partBpartB發(fā)現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇 發(fā)展策劃基準 項目價值分析 partCpartC解構(gòu)篇解構(gòu)篇 案例比較 成長模式 partDpartD定基篇定基篇 整體開發(fā)策略 整體發(fā)展定位 partEpartE筑城篇筑城篇 建筑規(guī)劃建議 概念方案展示 partFpartF籌算篇籌算篇 項目開發(fā)經(jīng)濟測算 測算數(shù)據(jù) 地產(chǎn)新政對市場的影響地產(chǎn)新政對市場的影響 新政對各級城市的影響新政對各級城市的影響“一級市場受損明顯一級市場受損明顯 二三級市場受損較弱二三級市場受損較弱” 目前一級城市自住型剛性需求日漸式微，已經(jīng)成為投資者的樂園，此次新政對一級城市 尤其是北京上海深圳影響最大

3、，新政初期房價有所降幅，不久企穩(wěn)，價格處于僵持階 段，直到現(xiàn)在。相對于價格的穩(wěn)定，成交量的變化卻不盡人意，在各大城市，無論沿海 還是內(nèi)陸大城市，交易量都大幅萎縮。 二三級城市在此次新政調(diào)整期中尚未受到嚴重沖擊。因為二三級城市的房地產(chǎn)市場主要 還是以剛需和改善性需求為主，投資性行為相對較少，價格也沒有被哄抬到變態(tài)的地步。 因而發(fā)展?jié)摿Υ螅癸L險能力強。眾多投資者和置業(yè)者，在價格杠桿和發(fā)展?jié)摿Φ恼T惑 下，紛紛撤離一級城市，向二三級城市進發(fā)。 新政對各類產(chǎn)品的影響新政對各類產(chǎn)品的影響 中端產(chǎn)品受損中端產(chǎn)品受損 低端和高端產(chǎn)品無礙低端和高端產(chǎn)品無礙 城市功能補缺產(chǎn)品收益高城市功能補缺產(chǎn)品收益高 兩極分

4、化效益凸顯兩極分化效益凸顯 中端產(chǎn)品主要就是市場上的主流產(chǎn)品，兼具了投資性需求、改善性需求。新政打擊的就是投資 性和炒房行為，順帶改善性需求被殃及池魚，也受到一定的壓制。投資者和改善者想要實現(xiàn)自 己的交易行為，必須經(jīng)過更繁瑣的程序，付出更大的代價。 低端就是一些價格便宜、總價低的小戶型或者素質(zhì)不高的產(chǎn)品，或者保障房等。一般作為第一 次置業(yè)者安家立業(yè)的選擇，是典型的剛需產(chǎn)品。低端產(chǎn)品不僅不在新政打擊范圍之內(nèi)，反而受 到國家的支持與鼓勵。 在調(diào)控政策下，當前市場的需求勢必減弱，影響普通民眾對后市的觀望，但長期來看，未來市場 中滿足剛性需求的產(chǎn)品與實際的高端物業(yè)應(yīng)該具有相對較好的市場，其原因是：觀望

5、期不可能持 續(xù)超過一年，在觀望期后，剛需人群依然會入市下單，同時按揭政策也支持這部分人群。另一方 面，高端人群具有較強的購買能力，其需求較少受市場影響，從09年市場的發(fā)展可以看出。 商業(yè)投資市場旺盛！商業(yè)投資市場旺盛！ 新政對各類客戶的影響新政對各類客戶的影響 觀望情緒加重觀望情緒加重 投資客戶轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線投資客戶轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線 新政就目前而言對各開發(fā)商尚未構(gòu)成極大的威脅，眾多開發(fā)商堅挺價格就能 說明這一點。新政每次起到的最大作用就是引發(fā)人們更多的預(yù)期與猜測。開 發(fā)商在等待，購房者在等待，投資者在等待，都在觀望政府的下一步行動。 新政雖然無法徹底改善中國房地產(chǎn)市場環(huán)境，但打擊投資者、炒房者的意圖 已經(jīng)很

6、明顯了。很多投資者早就抽身大眾樓市，把資金投向股市、油市、古 玩、奢侈品、商鋪商鋪。 樂山區(qū)位條件分析樂山區(qū)位條件分析 樂山市位于四川盆地的西南部，北連成都平原，西接 川南山地、東及東南跨川中丘陵。 樂山跨成都、川南、攀西三大經(jīng)濟區(qū)，是川南經(jīng)濟區(qū) 聯(lián)結(jié)成都經(jīng)濟區(qū)、攀西經(jīng)濟區(qū)的重要門戶，成都經(jīng)濟 區(qū)通江達海的重要口岸，在全省經(jīng)濟發(fā)展格局中具有 重要戰(zhàn)略地位。 隨著成渝經(jīng)濟區(qū)、川南經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃的啟動和成貴 鐵路、成綿樂城際鐵路以及岷江航電的建設(shè)與開發(fā)， 樂山將成為成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域性中心城市和成都平原城 市群南部中心城市之一，成都經(jīng)濟區(qū)水運通道的重要 港口城市和航運中心。 樂山樂山 樂山行政區(qū)域及人

7、口概況樂山行政區(qū)域及人口概況 樂山幅員面積12827平方公里，山地、丘陵、 平原分別占66.5%、21%、12.5%。 樂山轄4個區(qū)（市中區(qū)、五通橋、沙灣、金 口河）、1個縣級市（峨眉山市）、4個縣 （犍為、井研、夾江、沐川）和2個彝族自 治縣（峨邊、馬邊） 2009年，樂山年末戶籍人口為戶籍人口為353.22353.22萬人萬人， 常住人口337.98萬人。全市城鎮(zhèn)化率39.4% 樂山自然資源狀況樂山自然資源狀況 樂山素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”美譽，樂山風景旅游條 件得天獨厚，是四川省旅游重點地區(qū)。轄區(qū)有峨眉山和樂山大佛國家級 5A級景區(qū)2處、4A級景區(qū)1處，國家級風景名勝區(qū)2處

8、、自然保護區(qū)1處、 森林公園2處、地質(zhì)公園1處。 樂山是四川省重要的水能、磷鹽化工、建材工業(yè)基地。 境內(nèi)江河縱橫，擁有岷江、大渡河、青衣江和眾多中小河流，水力資源 理論蘊藏量790萬千瓦，經(jīng)濟可開發(fā)量670萬千瓦。已探明礦產(chǎn)資源29種， 巖鹽、磷礦等資源豐富，是全國鹵（井）鹽的主產(chǎn)地之一，馬邊磷礦儲 量居全國八大磷礦第4位。 樂山交通條件分析樂山交通條件分析 公路：公路：樂山市北距成都130公里，到成都主要 通過成樂高速；東離重慶300多公里，經(jīng)自貢 到內(nèi)江上成渝高速。 鐵路：鐵路：境內(nèi)主要的對外交通為成昆鐵路 航運：航運：樂山港還有通達宜賓、瀘州、重慶的 客輪，通過成樂雙方達成的協(xié)議，樂山港

9、已 經(jīng)成為成都水路的對外交通港口。 空港：空港：目前主要還是通過到雙流機場。未來 可能將夾江或樂山的軍用機場調(diào)整為民用機 場，已經(jīng)立項，最終選址為五通。 立體化交通覆蓋！立體化交通覆蓋！ 樂山交通條件分析樂山交通條件分析 兩航：兩航：岷江航電綜合開發(fā)和樂山國際機場； 四鐵：四鐵：綿成樂城際鐵路和成貴鐵路、成昆鐵路 成燕復線、樂自鐵路； 八高速：八高速：樂宜、樂雅、樂峨、樂自、樂漢、成 樂西、繞城、成樂擴建； 一樞紐：一樞紐：樂山港綜合交通樞紐 樂山市綜合交通規(guī)劃確立了以“兩航”核心，以 “四鐵、八高速、一樞紐”為重點，統(tǒng)籌規(guī)劃航運、公 路、鐵路、航空、管道及客貨站場，逐步構(gòu)建以岷江航 運為依托

10、，公路、鐵路為主體，航空、管道為補充，貫 穿南北、承東啟西、通江達海的綜合交通運輸體系。 樂山機遇樂山機遇 中國經(jīng)濟中國經(jīng)濟“第四極第四極”的崛起的崛起 “第四極”的崛起帶來的不只是體現(xiàn)在內(nèi)部的發(fā)展上，更大的機會在于外部 與長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)（成渝兩大出?？冢┑慕涣髋c合作 長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟最為活躍的地區(qū)， “長江經(jīng)濟帶”把長三角經(jīng)濟圈與成渝經(jīng) 濟圈緊密聯(lián)系到了一起。上海也是目前成 渝最大的出?？?，因此建設(shè)成渝與上海、 南京、杭州等地的物流通道，加強與該區(qū) 域各方面的合作，對促進成渝外向型經(jīng)濟 的發(fā)展有很大的益處。 樂山經(jīng)濟運行情況樂山經(jīng)濟運行情況 經(jīng)濟總量經(jīng)濟總量 樂山經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，G

11、DP平均增速達到19.3%； 在經(jīng)濟最不景氣的2008年，樂山GDP增速卻達到了24.2%； 2009年，樂山實現(xiàn)全年GDP 619億元，增速10.1% 樂山經(jīng)濟運行情況樂山經(jīng)濟運行情況 人均人均GDPGDP 樂山人均GDP一直處于高速增長態(tài)勢，2009年人均GDP達到18379元， 增速有所下降，為9.8% 樂山經(jīng)濟運行情況樂山經(jīng)濟運行情況 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 近幾年來，樂山第二產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)增長，而第三產(chǎn)業(yè)所在比重逐年下 降，2009年僅為23.5%。 樂山經(jīng)濟運行情況樂山經(jīng)濟運行情況 城鄉(xiāng)居民收入城鄉(xiāng)居民收入 樂山居民收入越來越高，2009年人均可支配收入為13250元，同比 增長10.2%

12、 樂山發(fā)展規(guī)劃綱領(lǐng)樂山發(fā)展規(guī)劃綱領(lǐng) 根據(jù)根據(jù)20092009難調(diào)整后的難調(diào)整后的樂山城市總體規(guī)劃樂山城市總體規(guī)劃文件，樂山城市總體規(guī)劃如下：文件，樂山城市總體規(guī)劃如下： 1、至2020年，把樂山建成區(qū)域性綜合樞紐城市、百萬人口大城市以及國際知 名、國內(nèi)一流的最佳旅游城市； 2、建設(shè)成為西部綜合交通樞紐的重要組成部分、成都平原城市群的南部中心、 西部經(jīng)濟發(fā)展高地的重要增長極。 突出樂山中心城區(qū)核心地位，強化城市的規(guī)模效應(yīng)，優(yōu)化 城市功能分區(qū)，按照“東抑、南進、西連、北拓”思路， 大力實施“三片、兩帶”發(fā)展規(guī)劃，加快大城市建設(shè)步伐。 東抑：東抑：保護大佛景區(qū)，控制并優(yōu)化岷江東部地區(qū)的建設(shè)活 動。

13、南進：南進：以樂山港綜合交通樞紐、臨江工業(yè)園和高新區(qū)為依以樂山港綜合交通樞紐、臨江工業(yè)園和高新區(qū)為依 托，規(guī)劃建設(shè)托，規(guī)劃建設(shè)100100平方公里的城市新區(qū)。平方公里的城市新區(qū)。 西連：西連：通過樂峨高速公路建設(shè)，將現(xiàn)有樂峨快速通道改造 成為城市干道，加快峨眉山市融入中心城區(qū)步伐。 北拓：北拓：沿岷江兩岸向北，拓展城市生活空間。 三片：三片：開發(fā)建設(shè)通江、牟子、蘇稽三大片區(qū)。 兩帶：兩帶：打造岷江、大渡河兩岸觀光帶 樂山中心城區(qū)發(fā)展方向樂山中心城區(qū)發(fā)展方向 南進為五通橋區(qū)南進為五通橋區(qū) 五通橋地理條件分析五通橋地理條件分析 五通橋區(qū)位于四川盆地西南部，是樂山市市屬縣級區(qū)，界于東經(jīng)1034009

14、 1035523，北緯291927293137之間，東與井研縣接壤，南與犍為縣相 連，西與沙灣區(qū)交界，北與樂山市市中心連接，距樂山市城區(qū)22公里。全區(qū)土地總面積 474.03平方公里。其中耕地面積為214平方公里，荒地面積5.55平方公里，水域面積37.9平方 公里。 全區(qū)地勢由西北向東南傾斜，北高南低，東低于西，依次形成山、丘、壩三種地貌。 境內(nèi)以丘陵為主，面積為312.86平方公里，占總面積的66%；平壩103.33平方公里，占總面 積的21.8%；低山57.84平方公里,占總面積的12.2%。境內(nèi)中部是岷江沖積而成的平原，壩丘 區(qū)被岷江截隔為東西兩大片，東部、西部為淺丘，西南部為深丘和低

15、山區(qū)。全區(qū)境內(nèi)無斷 裂出現(xiàn)，但基底構(gòu)造復雜，處于天全-宜賓、龍泉山、犍為-合川、威遠-茶縣四條基底斷 裂的交匯處，屬弱抗震度防區(qū)，基本烈度七度。 五通橋區(qū)位于四川省西南部，距樂山城 區(qū)20千米，總面積474平方千米。其中 丘陵地區(qū)313平方公里，平壤地區(qū)103平 方公里，低山地區(qū)58平方公里。 總?cè)丝冢?2萬人 其中農(nóng)業(yè)人口：22萬人 五通橋行政區(qū)域及人口概況五通橋行政區(qū)域及人口概況 五通橋區(qū)為市中區(qū)、井研縣、五通橋區(qū)為市中區(qū)、井研縣、 沙灣區(qū)、犍為縣的集聚點！沙灣區(qū)、犍為縣的集聚點！ 五通橋交通條件分析五通橋交通條件分析 公交專線涉及路段：公交專線涉及路段： 茫溪大橋黃桷井社區(qū)菩堤橋四望關(guān)大

16、橋小天鵝商場區(qū)交通局區(qū)房管處區(qū)人大岷江 花苑A區(qū)岷江花苑B區(qū)岷江花苑C區(qū)岷江花苑D區(qū)岷江花苑E竹根鎮(zhèn)政府自然水村濱 江苑小區(qū)濱島體育場東風花園電廠小區(qū)涌江賓館四望關(guān)大橋菩堤橋黃桷井社區(qū)茫 溪大橋 岷江可常年通航岷江可常年通航500500噸位級駁船噸位級駁船，213國道、 103省道穿越全區(qū)，區(qū)內(nèi)每平方公里擁有高 等級公路0.55公里；并且隨著五通橋城區(qū)的 擴建和發(fā)展，和人民群眾生活水平的提高， 將開通一條便民公交專線。 五通橋人文背景五通橋人文背景 五通橋歷史悠久，山川秀麗，自然、人文景觀眾多，是山、水、樹、城融為一體的風 景旅游城鎮(zhèn)。岷江、涌澌江、茫溪三江繞流，小西湖是峨眉山風景旅游片區(qū)的組

17、成部 分，山水景觀、民俗旅游別具一格，它似明珠嵌入城區(qū)中央，夾岸古榕參天，漫江碧 透，素有“蕩玻璃”的美譽。區(qū)內(nèi)菩提山公園建有丁佑君紀念館，館內(nèi)存有烈士的事 跡資料和遺物。境內(nèi)文物古跡有漢巖墓、僚人巖穴墓、摩巖造像與摩巖石刻、輝山鄉(xiāng) 牟羅寨、西溶鎮(zhèn)廟沱古窯址，為游人提供了尋古思今的好去處。岷江西南部的“桫欏 谷”分布著保護完好和集中成林的桫欏林，具有木本植物“活化石”之稱，谷內(nèi)林木 繁密，怪石嶙峋，泉水淙淙，是珍稀的生物景觀旅游資源旅游資源。 江景怡人，自然資源極佳！江景怡人，自然資源極佳！ 五通橋人文五通橋人文 五通橋景區(qū)位于四川樂山市南 24公里，是一座頗有特色的水鄉(xiāng)古 鎮(zhèn)。五通橋依山傍水

18、，青山照映， 綠水環(huán)繞，玲瓏秀麗，民俗獨特。 清代詩人李嗣源稱贊“煙火萬家人 上下，風光應(yīng)不讓西湖”，故有 “小西湖小西湖”之稱。著名畫家豐子愷 曾贊曰：“且喜蜀中風景好，橋灘 春色似杭州?！?水域景致似西湖！水域景致似西湖！ 小西湖小西湖 五通橋人文五通橋人文 五通橋龍舟盛會由來已久，清順治年間， 五通橋就盛行舉辦端午龍舟會。乾隆年間， 開始了端午龍舟競賽和搶鴨子活動，沿習 成俗。咸豐年間整治河道后，龍舟會一年 勝一年； 近年來，五通橋人賦予了賽龍舟新的時 代內(nèi)涵。除傳統(tǒng)的活動外，新添了皮劃艇 表演，書畫、攝影、花會展，組織龍舟經(jīng) 貿(mào)洽談會，充分展示五通橋經(jīng)濟、文化成 就。經(jīng)濟、文化、體育，

19、傳統(tǒng)、現(xiàn)實、未 來，組成了一首雄壯的“龍舟交響曲”。 運動休閑賽五通！運動休閑賽五通！ 傳統(tǒng)賽龍舟傳統(tǒng)賽龍舟 五通橋人文五通橋人文 1984年，王家花園”因其靜謐的樹 林、幽雅的庭院和主人王正華夫婦的 純樸熱情，吸引了不少國內(nèi)外的游客 來此動手采摘瓜果、包粽子等，體驗 農(nóng)家特色，得到游客的一致好評。 1986年在五通橋建區(qū)后的首屆龍舟 會上，王家花園正式作為農(nóng)家樂接待 客人。被民俗旅游專家稱為“農(nóng)家樂農(nóng)家樂 鼻祖鼻祖”，隨之而興起的農(nóng)家樂如雨后 春筍，形成了“木魚人家”農(nóng)家樂群。 農(nóng)家主義閑暇生活農(nóng)家主義閑暇生活 農(nóng)家樂農(nóng)家樂 五通橋自然水資源五通橋自然水資源岷江、涌澌江岷江、涌澌江 五通橋全

20、區(qū)屬岷江河流域，岷江、茫溪河、涌澌江、沫溪河、眠羊溪縱橫區(qū)境， 特別是岷江從北向南貫流區(qū)境27.1公里,流域面積205.18平方公里,且河道驟分，形成 河心洲壩47個。水利資源十分豐富，自產(chǎn)水量達1.8-2.9億立方米,外來支流容水量 640-840億立方米,總量為641.8-842.9億立方米。由于區(qū)境位于“華西雨屏”東部邊 緣，境內(nèi)降水較多,地下水產(chǎn)量豐富,總量達0.2-0.3億立方米。 水資源豐富，氣候舒適，適宜休閑娛樂及品質(zhì)居?。∷Y源豐富，氣候舒適，適宜休閑娛樂及品質(zhì)居??！ 五通橋產(chǎn)業(yè)發(fā)展五通橋產(chǎn)業(yè)發(fā)展 08年五通橋區(qū)規(guī)劃以綜合循環(huán)利用為特色的鹽磷化工產(chǎn)業(yè)園， 探索出業(yè)主建設(shè)的園區(qū)發(fā)

21、展模式，園區(qū)吸引了和和 邦集團、巨星集團、福華集團、東汽集團、通威集團、香港軟銀賽富風險投資基金、澳洲紐發(fā)姆公司邦集團、巨星集團、福華集團、東汽集團、通威集團、香港軟銀賽富風險投資基金、澳洲紐發(fā)姆公司等國內(nèi)外 知名企業(yè)及機構(gòu)加盟，并先后總結(jié)推廣“實現(xiàn)資源內(nèi)部化，創(chuàng)造低成本優(yōu)勢”的和邦模式、“資本運作加商業(yè) 合作、產(chǎn)業(yè)延伸加循環(huán)利用、集中布局加園區(qū)開發(fā)”的福華模式和“引進戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)強強聯(lián)合”的永 祥模式。 09年12月，總投資12億元的草甘膦項目草甘膦項目二期工程竣工投產(chǎn)；1月18日，美國孟山都、美國陶氏化學、德國漢姆等 全球農(nóng)藥銷售跨國巨頭和來自全球12個國家、地區(qū)的178名客商歡聚福

22、華，共謀農(nóng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展大計，15家客戶與 福華集團簽訂總值12億元的草甘膦原藥訂單，這是五通橋區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條的縮影。 10年，五通橋借威生勢，快馬加鞭。一季度，和邦集團80萬噸聯(lián)堿竣工投產(chǎn)、15萬噸雙甘膦項目即將開工；永 祥二期3000噸多晶硅項目前期工作正在緊張進行；福華集團5萬噸草甘膦裝置優(yōu)化擴能技改、12萬噸氯甲烷回收 技改、12萬噸循環(huán)利用雙氧水等項目即將開工；牧田電器15萬臺套一期5萬臺套電動汽車驅(qū)動電機控制系統(tǒng)項目 整裝待發(fā)；五通橋500千伏輸變電工程、樂山港綜合交通樞紐工程已經(jīng)啟動，共涉及共涉及2424個項目，計劃總投資將超個項目，計劃總投資將超 過過100100億元

23、。億元。 五通橋風景旅游價值五通橋風景旅游價值 五通橋區(qū)地處岷江、青衣江、大渡河中下游， 所屬的樂山風光秀麗，物產(chǎn)富庶，是著名的旅 游勝地。峨眉山樂山大佛景區(qū)被評選為“中 國最令人向往的地方”，每年都吸引著來自五 湖四海的國內(nèi)外游客。1983年發(fā)現(xiàn)的自然巨形 睡佛又給樂山大佛增添了更多的神秘色彩。 主要景點：主要景點：樂山大佛景區(qū)，峨眉山風景，川西 竹海，凌云寺，巨型天然睡佛等。 更有目前發(fā)展中的“泛舟小西湖，相約五通橋泛舟小西湖，相約五通橋” 旅游品牌，完成小西湖古鎮(zhèn)保護性開發(fā)規(guī)劃， 舉辦中國樂山（五通橋）“和邦杯”龍舟文 化旅游節(jié) 。 具備旅游品牌價值！具備旅游品牌價值！ 五通橋區(qū)五通橋區(qū)

24、20102010上半年國民經(jīng)濟計劃執(zhí)行情況上半年國民經(jīng)濟計劃執(zhí)行情況 上半年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值42億元，同比增長19.5%，完成年度目標的49.6%。第一 產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值2.86億元，增長4%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值33.8億元，增長23.5%；第三產(chǎn)業(yè)實 現(xiàn)產(chǎn)值5.34億元，增長12%。全區(qū)規(guī)模企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值40.5億元，同比增長30.26%， 完成年度目標的54.1%；地方財政一般預(yù)算收入1.38億元，同比增長21%，完成年度目標 的58.9%;全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資38.7億元，同比增長30.3%，完成年度目標的57.2%;社會消 費零售總額12.94億元，同比增長17.7%，完成年度目標

25、的52.2%;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達3614 元，比同期增加433元；城鎮(zhèn)居民可支配收入8143元，增加893元。上半年實現(xiàn)了時間任 務(wù)雙過半。 五通橋現(xiàn)狀五通橋現(xiàn)狀 古橋古橋 商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)1 種植基地種植基地工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū) 商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)2自然河流自然河流 項目地塊周圍現(xiàn)狀項目地塊周圍現(xiàn)狀 臨河房屋臨河房屋 涌斯江涌斯江江邊房屋江邊房屋 江邊房屋江邊房屋待拆房屋待拆房屋 江邊空地江邊空地 五通橋現(xiàn)狀優(yōu)劣勢概述五通橋現(xiàn)狀優(yōu)劣勢概述 優(yōu)點：優(yōu)點： 、充足的水資源、自然原始植被，環(huán)境好，適合休閑居住。 、工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，人口眾多，城市潛在消費群體旺盛。 、城市變遷發(fā)展格局中擁存大量開發(fā)機會。

26、 缺點：缺點： 、整體居住現(xiàn)狀條件落后。 、無商業(yè)集群、商業(yè)分散且多屬低端商業(yè)。 、自然資源沒有好好利用，江景沒有得到充分的包裝及展示。 、嚴重缺乏城市指定餐飲休閑娛樂場所等業(yè)態(tài)支持。 五通橋房地產(chǎn)市場，仍然是剛需與改善型為主導的市場； 區(qū)域不缺高端人群，惟缺與高端人群置業(yè)相匹配的高品質(zhì)項目； 區(qū)域電梯公寓產(chǎn)品已趨成熟，但需升級換代； 區(qū)域房地產(chǎn)市場仍然在當?shù)鼐哂休^強的購買向心力，對周邊人群的市場吸附性強度在不斷增加； 城市發(fā)展變遷，承載大片區(qū)功能角色，需完善城市功能布局，占位市場空白點。 因此，本案結(jié)合市場因素的規(guī)劃思考，必須：因此，本案結(jié)合市場因素的規(guī)劃思考，必須： 了解市場，走出市場。創(chuàng)

27、造性規(guī)劃了解市場，走出市場。創(chuàng)造性規(guī)劃 五通橋五通橋VSVS樂山樂山 思考：思考： 五通橋與樂山的城際關(guān)系？五通橋與樂山的城際關(guān)系？ 五通橋在樂山的城市角色？五通橋在樂山的城市角色？ 帶著問題看市場帶著問題看市場 樂山樓市特征樂山樓市特征 1. 1.電梯化趨勢電梯化趨勢 在四川的各二級城市中，樂山樓市的電梯化趨勢更加明顯。目前樂山城區(qū)內(nèi)的大部分 項目都是電梯公寓。 2. 2.改善性需求為主投資性需求為輔改善性需求為主投資性需求為輔 樂山城區(qū)內(nèi)，高端樓盤較少，絕大多數(shù)樓盤都是以大眾產(chǎn)品出現(xiàn)，解決的是人們的剛 需和改善性需求。所以樂山的樓市中，投資性行為尚未形成大眾效應(yīng)。 3. 3.客戶群廣泛客戶

28、群廣泛 樂山城區(qū)最重要的客戶群，還是本地居民。但各郊縣置業(yè)者為了改善自己的居住 環(huán)境， 也紛紛往城里擠。再加上樂山得天獨厚的自然景觀優(yōu)勢，來自成都及其他城市的實力 購房者在樂山置業(yè)的現(xiàn)象，越來越普遍。 1. 1.樓盤品質(zhì)不高樓盤品質(zhì)不高 五通橋區(qū)縣級城市單位，屬于四川樂山市的一個區(qū)級市場，樓盤品質(zhì)不高。房地產(chǎn)市 場屬于滿足基本的住房需求向改善性需求過度階段。 2. 2.改善住房者需求得不到滿足改善住房者需求得不到滿足 在五通橋購買房屋的主要屬當?shù)鼐用竦膭傂柚脴I(yè)，隨著樂山經(jīng)濟的增長，區(qū)域的產(chǎn)業(yè) 發(fā)展，以及商務(wù)旅游娛樂休閑越來越強的市場需求， 許多居民有改善住房的需求。 3. 3.供需失衡供需失衡

29、 五通橋本區(qū)域人口32萬，加上工業(yè)園的帶來的大量職工，大量消費群體，五通橋區(qū)域 內(nèi)的住宅以及商業(yè)功能支撐均顯得較為落后。 五通橋樓市特征五通橋樓市特征 五通橋部分在售樓盤一覽五通橋部分在售樓盤一覽 【御水華庭【御水華庭 】 物業(yè)類型：物業(yè)類型：電梯、小高層 層數(shù)：層數(shù)：1818、11F11F 住宅銷售率：住宅銷售率：100% 裝修標準：裝修標準：毛坯 交房時間：交房時間：2011.12 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：底商+獨立商業(yè)裙樓 商鋪面積區(qū)間：商鋪面積區(qū)間：80-30080-300平方米 商業(yè)價格：商業(yè)價格：底商均價1層6888元/平方米，2層4888元/平方 米。獨商均價5000元/平方米 交通

30、條件：交通條件：位于舊城繁華地段，交通便捷 周邊配套條件：周邊配套條件：涌江路在老城區(qū)中心區(qū)域，生活配套成熟 【香楓麗城【香楓麗城 】 物業(yè)類型：物業(yè)類型：多層 層數(shù)：層數(shù)：6+1F 裝修標準：裝修標準：毛坯 交房時間：交房時間：2011.6 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：底商 商鋪面積區(qū)間：商鋪面積區(qū)間：50-150平方米 商業(yè)價格：商業(yè)價格：底商均價1層6888元/平方米，2層4888。獨商均 價5000元/平方米 住宅價格住宅價格: :住宅2600元/平方米起 均價2800元/平方米 交通條件：交通條件：位于舊城繁華地段，交通便捷 周邊配套條件：周邊配套條件：涌江路在老城區(qū)中心區(qū)域，生活配套成熟

31、【星晨麗港】【星晨麗港】 占地面積：占地面積： 4282.3平方米 總建筑面積：總建筑面積：約約17371.89平方米 總戶數(shù)：總戶數(shù)：180戶 物業(yè)類型：物業(yè)類型：電梯高層 層數(shù)：層數(shù)：18F18F 容積率：容積率：4.38 銷售率：銷售率：80% 裝修標準：裝修標準：毛坯 交房時間：交房時間：2011.12 銷售率：銷售率：80% 交通條件：交通條件：位于新城繁華地段，交通便捷 住宅面積區(qū)間：住宅面積區(qū)間：37-133平方米 主力戶型：主力戶型：92-96平方米 周邊配套條件：周邊配套條件：涌江路在老城區(qū)中心區(qū)域，生活配套成熟 價格：價格：37平米單身公寓2700元/m2起，層差50元/層

32、,均價 3150元/m2；92-133平米：2600元/m2起，層差50元/層,均價 3050元/m2 【綜述】 1、五通橋區(qū)住宅樓盤較少，并且項目 品質(zhì)感不高。 2、五通橋區(qū)住宅均價在3000元/平方米。 商業(yè)均價5000元/平方米左右。 隨著樂山城市化進程速度的加快，急需擴張繁華地帶，樂山市中區(qū)已經(jīng)隨著樂山城市化進程速度的加快，急需擴張繁華地帶，樂山市中區(qū)已經(jīng) 滿足不了城市化的需求，五通橋作為樂山市中區(qū)的南進區(qū)域，以豐富的滿足不了城市化的需求，五通橋作為樂山市中區(qū)的南進區(qū)域，以豐富的 水資源環(huán)境為優(yōu)勢，將拓寬整個樂山的城市化生活空間水資源環(huán)境為優(yōu)勢，將拓寬整個樂山的城市化生活空間 五通橋與

33、樂山的關(guān)系？五通橋與樂山的關(guān)系？ 互容互補的城際功能關(guān)系！互容互補的城際功能關(guān)系！ 五通橋在樂山大區(qū)域的角色？五通橋在樂山大區(qū)域的角色？ 100100平方公里新區(qū)、城市副中心、工業(yè)園區(qū)、交通樞紐區(qū)！平方公里新區(qū)、城市副中心、工業(yè)園區(qū)、交通樞紐區(qū)！ 思考解碼思考解碼 五通橋區(qū)域判定五通橋區(qū)域判定 根據(jù)市場回顧分析結(jié)合五通橋的現(xiàn)狀、未來規(guī)劃、發(fā)展趨勢得出 城市工業(yè)園新區(qū)城市工業(yè)園新區(qū) 城市副中心城市副中心 航運商貿(mào)集散地航運商貿(mào)集散地 空港經(jīng)濟樞紐空港經(jīng)濟樞紐 五通橋區(qū)域角色？五通橋區(qū)域角色？ 缺！缺??？ 五通橋區(qū)域判定五通橋區(qū)域判定 五通橋作為一個城市的副中心，未來的發(fā)展將呼應(yīng)這座城市的發(fā)展。

34、故，從城市化越來越明顯的市場來看，五通橋區(qū)缺乏： 缺缺 旅游、休閑、會務(wù)、餐飲、娛樂、高品質(zhì)居住！旅游、休閑、會務(wù)、餐飲、娛樂、高品質(zhì)居住！ 如何規(guī)避現(xiàn)狀的缺點，填補現(xiàn)狀的不足，如何規(guī)避現(xiàn)狀的缺點，填補現(xiàn)狀的不足， 將是本項目立意的規(guī)劃前提！將是本項目立意的規(guī)劃前提！ 市場關(guān)鍵詞提煉市場關(guān)鍵詞提煉 城市新空間！城市新空間！ 城市功能補缺！城市功能補缺！ 高品質(zhì)居住理念！高品質(zhì)居住理念！ 城市商業(yè)集聚區(qū)！城市商業(yè)集聚區(qū)！ 特色消費商業(yè)街！特色消費商業(yè)街！ 舊城舊貌舊城舊貌 發(fā)展落后發(fā)展落后 城市商業(yè)功能缺失城市商業(yè)功能缺失 期盼區(qū)域品質(zhì)提升期盼區(qū)域品質(zhì)提升 自然生態(tài)極佳自然生態(tài)極佳 濱江水岸景色

35、怡人濱江水岸景色怡人 生態(tài)資源需規(guī)劃包裝生態(tài)資源需規(guī)劃包裝 通過項目的順利實施，力爭實現(xiàn)以下目標：通過項目的順利實施，力爭實現(xiàn)以下目標： 以項目全新面貌促進城市發(fā)展；以項目全新面貌促進城市發(fā)展； 以項目自身造血系統(tǒng)拉動經(jīng)濟繁榮；以項目自身造血系統(tǒng)拉動經(jīng)濟繁榮； 以項目物理支撐促進文化創(chuàng)新；以項目物理支撐促進文化創(chuàng)新； 以項目功能延展拉動區(qū)域升級；以項目功能延展拉動區(qū)域升級； 項目目標與使命項目目標與使命 報報 告告 構(gòu)構(gòu) 架架 partApartA回顧篇回顧篇 市場狀態(tài)回顧 市場關(guān)鍵點 partBpartB發(fā)現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇 發(fā)展策劃基準 項目價值分析 partCpartC解構(gòu)篇解構(gòu)篇 案例比較 成

36、長模式 partDpartD定基篇定基篇 整體開發(fā)策略 整體發(fā)展定位 partEpartE筑城篇筑城篇 建筑規(guī)劃建議 概念方案展示 partFpartF籌算篇籌算篇 項目開發(fā)經(jīng)濟測算 測算數(shù)據(jù) 一、地塊現(xiàn)狀一、地塊現(xiàn)狀 發(fā)展策劃基準發(fā)展策劃基準 二、地塊周邊環(huán)境二、地塊周邊環(huán)境 三、項目資源分析三、項目資源分析 發(fā)展策劃基準發(fā)展策劃基準 項目地塊總用地面 積約152.10畝，其 中道路占地面積約 24.05畝?？砷_發(fā)面 積約128.05畝。 涌涌 澌澌 江江 項目地塊現(xiàn)狀項目地塊現(xiàn)狀 項目地塊現(xiàn)狀項目地塊現(xiàn)狀 工業(yè)園工業(yè)園涌澌江涌澌江 地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境 1. 1.景觀景觀: :觀水、親

37、水、臨水營造舒適生活觀水、親水、臨水營造舒適生活 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：涌澌江畔，濱江河景，水景宜人。涌澌江畔，濱江河景，水景宜人。 水乃生命之源，在不斷城市化的今天，擁有真正水景的房子越來越少。 綠色植被容易移植，但濱江水景卻不可復制。唯有能觀水、親水、臨 水、近水的自然生態(tài)資源才能營造柔情恬淡的舒適生活！ 項目資源分析項目資源分析 2. 2.配套：樂山首席主題濱江商業(yè)街區(qū)配套：樂山首席主題濱江商業(yè)街區(qū) 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：城心中央，成熟配套，新中式主題商業(yè)街。城心中央，成熟配套，新中式主題商業(yè)街。 好的地段，必然是在城心中央。成熟的生活配套加上樂山首席主題商 業(yè)街區(qū)，使之成為五通橋區(qū)商業(yè)中心及樂山商

38、業(yè)副中心。餐飲、購物、 休閑、商務(wù)、會務(wù)、娛樂舍此其誰？ 3. 3.視野：海納百川，有容乃大。視野：海納百川，有容乃大。 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：俯瞰綿綿涌澌江景，胸懷歷史人文五通。俯瞰綿綿涌澌江景，胸懷歷史人文五通。 自古圣賢都喜歡住在水邊，才有了海納百川的胸懷。本項目位于涌澌 江畔，胸懷五通橋，將具有促進城市發(fā)展、拉動經(jīng)濟繁榮、促進文化 創(chuàng)新、帶動區(qū)域升級的使命。 現(xiàn)有核心價值現(xiàn)有核心價值 區(qū)域價值城心中央，涌澌江畔。 項目價值“觀水、親水、臨水、近水觀水、親水、臨水、近水”的稀缺自然資源，地塊周邊成熟生活配套。 可創(chuàng)造的核心價值可創(chuàng)造的核心價值 1、樂山首席中式主題商業(yè)街區(qū)主題商業(yè)街區(qū)。 2、舊

39、城改造帶來的機遇，城市運營，開啟城市的全新面貌。 項目價值分析項目價值分析 項目地塊用地計劃表項目地塊用地計劃表 參考經(jīng)濟指標 總用地面積152.1畝 規(guī)劃道路面積24.05畝 可開發(fā)面積128.05畝 容積率2.0-3.0 建筑密度22% 商業(yè)古街面積15%-20% 原則：原則： p 規(guī)劃指標最大程度上實現(xiàn)規(guī)劃指標最大程度上實現(xiàn) p切分市場，豐富產(chǎn)品線，滿足不同層次的需求切分市場，豐富產(chǎn)品線，滿足不同層次的需求 SWOTSWOT分析分析 S S優(yōu)勢（優(yōu)勢（strengthstrength）：）： WW劣勢（劣勢（weaknessweakness）：）： 靠近城中心； 交通便利； 毗鄰涌澌江，

40、景色宜人； 區(qū)域居住環(huán)境急需改善。 靠近工業(yè)基地； 區(qū)域還不具備吸引力； 區(qū)域并無特色資源。 O O機會（機會（opportunityopportunity）：）： T T威脅（威脅（ThreatThreat）：）： 五通橋工業(yè)的快速發(fā)展，必將引 入大量的人口； 樂山市規(guī)劃的利好； 政府大力招商引資，將帶來更大 的消費力。 片區(qū)之間的競爭異常激烈，其他 區(qū)域的逐步發(fā)展對項目所在的片區(qū) 形成威脅； 房地產(chǎn)新政對樓市的影響。 SWOT分析分析 Strengths 優(yōu)勢優(yōu)勢 將商業(yè)和諧地融入到整個景觀之中，突出濱江商業(yè)的特征； 引入休閑類業(yè)態(tài)，充分發(fā)揮項目的景觀商業(yè)功能； 將文化歷史與商業(yè)有機相融，

41、體現(xiàn)項目非凡的品質(zhì)； 結(jié)合景觀和歷史文化優(yōu)勢，打造樂山市新的旅游景點，有效導入旅游人群； 作一站式購物消費的規(guī)劃，打造樂山真正意義上的濱江消費中心和濱江休閑樂園； 隨著經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域人民生活水平的提高，帶動了消費結(jié)構(gòu)層次的提升； 項目總建筑面積21萬余平米，具有較大的開發(fā)規(guī)模，可以覆蓋各類業(yè)種業(yè)態(tài)，集客條件良好； 配套設(shè)施良好，擁有上千個停車位； 項目一期規(guī)劃濱江新中式風情酒店，是對整個項目乃至于城區(qū)功能的補充； 建筑采用新中式風格立面規(guī)劃設(shè)計，形式動感活躍，文化深厚，硬體條件佳。 SWOT分析 Weaknesses Weaknesses 劣勢劣勢 突出目的性業(yè)態(tài)及主題消費，吸引消費者主動前往

42、項目消費； 與市場現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施錯位經(jīng)營，突出經(jīng)營優(yōu)勢，保證各項目間的良性競爭； 提供一定的交通補充條件，在樂山市區(qū)、臨近區(qū)縣設(shè)置多班次免費巴士。 項目背靠五通橋城心，面對涌澌江，在商圈的輻射范圍上受到一定限制； 項目立地非核心零售商業(yè)區(qū)域，且沿江大道作為車流主干道，缺乏自然人流； SWOT分析 Opportunities 機會 項目以中高檔定位為主，瞄準當?shù)刂懈邫n消費人群的消費特點，打造真正適合其需求的商業(yè)設(shè)施； 強調(diào)項目的文化、景觀、商業(yè)三位一體的功能，突出項目位置的獨特性； 在商業(yè)規(guī)劃上充分挖掘購物中心的經(jīng)營優(yōu)勢，同時，著力推廣購物中心消費理念，使本項目在消費 市場上突出差異化特色，并為消

43、費市場客戶所接納并喜愛。 沿江開發(fā)的步伐已經(jīng)拉開，隨著沿江商業(yè)、居住的規(guī)劃建設(shè)，將拉升本項目的區(qū)域商業(yè)價值； 全新文化、景觀商業(yè)的建成會帶動整個項目品質(zhì)的提高，從而吸引人流前往本項目； 沿江大道及廣場的建成將大量集中到本項目的人流及消費群體，擴大項目經(jīng)濟效益擴散范圍； SWOT分析 Threats 威脅 從建筑造型到整體布局、從整體氛圍到檔次定位等方面與已有的商業(yè)設(shè)施形成錯位經(jīng)營； 加快對沿江景觀道路的建設(shè)，盡早完成地塊的拆遷，以改善周邊環(huán)境； 作為新建項目，要引發(fā)市場的關(guān)注并形成消費習慣，需要很長時間的市場培育； 周邊缺乏大型住宅區(qū)，缺乏潛在消費群體，缺乏商業(yè)氣氛； 沿江的改造需要一定的時間

44、，項目開業(yè)初期將面臨周邊環(huán)境差的不良影響； 本項目環(huán)境改善的時間和程度將從一定程度上影響到本項目的對外形象； 地塊因子分析地塊因子分析 l以上分析表明，本項目地塊自身因素對樓盤的開發(fā)檔次有一定限定，適宜開發(fā)中檔、中高檔中檔、中高檔產(chǎn)品的住宅項目； l項目開發(fā)中高檔產(chǎn)品和商業(yè)街區(qū)將會受到區(qū)位、公共效能等因素的影響。 因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓 對外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無 對公共效能的依賴弱較弱一般較強強強 環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強強強 對公共交通的依賴弱較弱較弱較強強強 對場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求

45、基本無要求 容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率 景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低 對成本價格的適應(yīng)性強強較強控制成本較低成本一般 對銷售價格的限制市場制高點較高價格較高價格一般低價格一般 地塊匹配情況地塊匹配情況資源不支持資源不支持資源有限制資源有限制基本符合基本符合基本符合基本符合區(qū)位不支持區(qū)位不支持 報報 告告 構(gòu)構(gòu) 架架 partApartA回顧篇回顧篇 市場狀態(tài)回顧 市場關(guān)鍵點 partBpartB發(fā)現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇 發(fā)展策劃基準 項目價值分析 partCpartC解構(gòu)篇解構(gòu)篇 案例比較 成長模式 partDpartD定基篇定基篇 整體開

46、發(fā)策略 整體發(fā)展定位 partEpartE筑城篇筑城篇 建筑規(guī)劃建議 概念方案展示 partFpartF籌算篇籌算篇 項目開發(fā)經(jīng)濟測算 測算數(shù)據(jù) 跳出樂山看市場跳出樂山看市場 跳出五通橋看項目跳出五通橋看項目 跳出現(xiàn)狀看發(fā)展跳出現(xiàn)狀看發(fā)展 在對本項目規(guī)劃立意之前，我們需要：在對本項目規(guī)劃立意之前，我們需要： 有兩點需要我們有兩點需要我們“跳出跳出”五通橋來看項目：五通橋來看項目： 任何項目都有它的大環(huán)境與小環(huán)境，項目地處樂山市五通橋，成功開發(fā)和運作 將會使項目成為樂山的一張城市級旅游名片；因此它的意義不止于五通橋本區(qū)域，在 樂山“三片、兩帶” 因此要實現(xiàn)政府對項目的期望，必先滿足市、區(qū)兩級政府

47、對片 區(qū)的規(guī)劃與考慮，其次在資源上要從樂山地區(qū)的大環(huán)境、大資源上挖掘題材，實現(xiàn)片 區(qū)資源的整合利用。 一、跳出五通橋看項目一、跳出五通橋看項目 有兩點需要我們有兩點需要我們“跳出跳出”五通橋來看項目：五通橋來看項目： 由于本項目的規(guī)模體量巨大、承載的使命艱巨、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)復雜，使得項目 在五通橋區(qū)沒有可以借鑒和參考的項目。在這種情況下，我們要跳出區(qū)域放眼全國， 科學的借鑒國內(nèi)其他成功項目的先進經(jīng)驗，有機的結(jié)合本土實際情況，爭取在文化 上突破創(chuàng)新，在開發(fā)、運營上創(chuàng)造出項目獨有的“創(chuàng)新模式”。 一、跳出五通橋看項目一、跳出五通橋看項目 成功案例參考成功案例參考“青城山、都江堰青城山、都江堰” “問道青

48、城山，拜水都江堰問道青城山，拜水都江堰”。 青城山都江堰也經(jīng)歷了三個類似的階段：以“雙遺”為導向的觀光型旅游階段； 以文化、民俗為導向的體驗型旅游階段；旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展階段。 一、青城山一、青城山都江堰：從都江堰：從“雙遺雙遺”到綜合型旅游新星到綜合型旅游新星 旅游休閑度假、會務(wù)型酒店開發(fā)旅游休閑度假、會務(wù)型酒店開發(fā) 旅游房地產(chǎn)開發(fā)旅游房地產(chǎn)開發(fā) 從上面例子可以看出，一個特色具備旅游開發(fā)的項目要在旅游、產(chǎn)業(yè)、文 化、經(jīng)濟、城市建設(shè)上全面開花，在初期一定要樹立核心集客題材。一般來說 這種題材要有兩個特性： 優(yōu)越的先天自然條件，具有游覽觀光的價值，給人 感官上的喜悅，使人流連忘返；某

49、些方面具有一定的學術(shù)研究價值，在全國 甚至全球占有特殊的地位。有這類集客題材的地方對游客具有天然的吸引力， 能夠帶來源源不斷的客流量。 二、成功案例對本項目的啟示二、成功案例對本項目的啟示 中國有眾多的世界文化遺產(chǎn)，但青城山都江堰的“雙遺”題材只有一個。正因 為有了這兩個先天題材，都江堰自古以來都是觀光旅游勝地，為之后以文化帶動片區(qū) 和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了最初的基礎(chǔ)。如果沒有核心集客題材，很難想像青城山都江堰 能夠“無中生有”的發(fā)展到今天的繁榮景象。 三、成功案例對本項目的啟示三、成功案例對本項目的啟示 其次，不是所有擁有先天優(yōu)勢的地方都能夠產(chǎn)生繁榮的結(jié)果，中國地大物博， 山清水秀又有研究價值的地

50、方很多，但能像青城山都江堰一樣最后成為提升城市品 味、支撐城市經(jīng)濟的寥寥無幾。原因就是在文化運作上不如它們純熟，不能產(chǎn)生獨特 的旅游精品。 中國尚未開發(fā)的旅游景點還有很多，每開放一個便會掀起一段時間的觀光型旅游 熱潮。然而，以自然條件為導向的旅游項目近年來呈逐漸增多的趨勢，消費者的新鮮 感不會保持太久，當“視覺疲勞”產(chǎn)生的時候，這類項目很難持續(xù)剛開放時的盛況。 其次，天生的自然優(yōu)勢只能催生觀光型旅游的配套產(chǎn)業(yè)，成功的文化運作才能使項目 產(chǎn)生“精品鎖定”的效應(yīng)，并催生文化類相關(guān)產(chǎn)業(yè)及與某種文化相對應(yīng)的消費習慣。 四、成功案例對本項目的啟示四、成功案例對本項目的啟示 青城山都江堰是四川道教的發(fā)源地

51、，在文化形象包裝與宣傳推廣上牢牢抓住了道 教始祖這一文化大旗，成為道教文化及其衍生的休閑文化的代言。又因為道教提倡養(yǎng)身、 休閑，它的各種休閑業(yè)態(tài)也因此得到了周末、節(jié)假日游客的追捧，并擁有一大批固定的 “回頭客”，從而實現(xiàn)了從山水觀光到文化引領(lǐng)再到產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮的全過程。 落實到本項目，有沒有類似的集客題材可以借勢呢？我們的文化主脈優(yōu)勢什么？ 五、成功案例對本項目的啟示五、成功案例對本項目的啟示 在規(guī)劃立意之前，先要明確我們的開發(fā)運營定位與思路。在規(guī)劃立意之前，先要明確我們的開發(fā)運營定位與思路。 報報 告告 構(gòu)構(gòu) 架架 partApartA回顧篇回顧篇 市場狀態(tài)回顧 市場關(guān)鍵點 partBpart

52、B發(fā)現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇 發(fā)展策劃基準 項目價值分析 partCpartC解構(gòu)篇解構(gòu)篇 案例比較 成長模式 partDpartD定基篇定基篇 整體開發(fā)策略 整體發(fā)展定位 partEpartE筑城篇筑城篇 建筑規(guī)劃建議 概念方案展示 partFpartF籌算篇籌算篇 項目開發(fā)經(jīng)濟測算 測算數(shù)據(jù) 整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略 一級商業(yè)動力軸 二級商業(yè)動力軸 三級濱江住宅動力軸 四級品質(zhì)住宅動力軸 四軸力驅(qū)動四軸力驅(qū)動 重塑五通橋重塑五通橋 項目可分三期進 行規(guī)劃開發(fā)，建 議第一期打造一 級商業(yè)動力軸 濱江商業(yè)街區(qū)； 項目二期打造二 級商業(yè)動力軸及 濱江住宅板塊； 三期修筑品質(zhì)住 宅板塊。 涌涌 澌澌 江江 整體

53、發(fā)展定位整體發(fā)展定位 總體定位總體定位 形象定位形象定位 客群定位客群定位 商業(yè)分支定位體系商業(yè)分支定位體系住宅分支定位體系住宅分支定位體系 項目定位的決策模型：項目定位的決策模型： 消費群體消費群體消費習慣消費習慣市場機會市場機會業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合項目定位項目定位 產(chǎn)品與市場對接的決策模型：產(chǎn)品與市場對接的決策模型： 項目定位項目定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)客戶客戶 城心中央城心中央涌澌江畔涌澌江畔水域城邦水域城邦 釋義：釋義： 城心中央，意味著擁有成熟的生活配套和便捷的交通，區(qū)位價值區(qū)位價值一覽無余； 涌澌江畔，觀水、親水、臨水的自然環(huán)境優(yōu)勢自然環(huán)境優(yōu)勢不彰自顯； 水域城邦，擁有水景

54、華宅水景華宅的同時，還有位于濱江的主題商業(yè)街主題商業(yè)街。 總體定位總體定位 客群定位客群定位 五通橋五通橋 本地居民本地居民 樂山市片區(qū)居民樂山市片區(qū)居民 五通橋周邊城鎮(zhèn)居民五通橋周邊城鎮(zhèn)居民 形象定位形象定位 世界級世界級 新中式新中式 水域城邦水域城邦 通過前期進行的商業(yè)市場研究、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)發(fā)展及分布的調(diào)研，結(jié)合本項目在樂山的通過前期進行的商業(yè)市場研究、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)發(fā)展及分布的調(diào)研，結(jié)合本項目在樂山的 城市區(qū)位、道路交通、商業(yè)開發(fā)規(guī)模量體以及市場定位，并考慮未來市場發(fā)展趨勢及競爭等城市區(qū)位、道路交通、商業(yè)開發(fā)規(guī)模量體以及市場定位，并考慮未來市場發(fā)展趨勢及競爭等 因素，對目標客群建

55、議如下：因素，對目標客群建議如下： 高 低 中 高高 中中 低低 目標客群層級： 五通橋當?shù)厥杖胨讲桓?，中等或中等偏下收入的客層占?項目目標市場的比例較大，同時吸引大量中等收入的客層， 才能形成一定規(guī)模的目標客層，以支撐項目龐大的體量； 從城市整體規(guī)劃上看，未來會匯聚中高收入的群體，利用本 項目之獨特性吸引其前來消費； 中等偏下收入的群體作為項目初期人氣的培育及后期人氣的 補充； 從人口年齡結(jié)構(gòu)上，以20-35歲人群為目標客層，該類人群在 消費意愿、消費能力及消費自主性均較高。 客群定位客群定位 本項目坐居涌澌江畔，俯瞰一江之水，并毗鄰五通橋區(qū)城市中央，旅游價值的挖掘與商業(yè)資源的整合 將是

56、本案成為未來五通橋商業(yè)、旅游有機結(jié)合的典型項目，隨著項目的發(fā)展成熟，未來旅游消費群體 亦是項目主要消費群體之一。 都市圈內(nèi)每年流向五通橋的消費額很高，本項目有條件通過合理的商業(yè)規(guī)劃及商戶組合吸引這個消費 群體，經(jīng)過一定的市場培育，這類消費群體有條件成為本項目重要的消費支撐。 目前五通橋主要消費集中在茶花街，其中商務(wù)及中高檔消費群體是本案需要爭取到的潛在消費群體本 項目之獨特性，尤其在大型餐飲的景觀及商戶組合上的優(yōu)勢定能吸引到五通橋乃至樂山城區(qū)商務(wù)人群 在商務(wù)宴請的消費需求；區(qū)域有工業(yè)產(chǎn)業(yè)園做支撐，有眾多消費人群，這個消費群體具有追求實在品 質(zhì)的特點，是本項目要爭取到的潛在消費群體。 目標客群類

57、型定位描述消費訴求：目標客群類型定位描述消費訴求： 文化消費文化消費 休閑消費休閑消費 娛樂消費娛樂消費 家庭消費家庭消費 旅游消費旅游消費 社交消費社交消費 主題定位主題定位 商業(yè)項目的主題直接影響到其在消費市場的被接受程度，符合當?shù)匚幕跋M習慣的主題，才 能為大眾所接受，以樂山商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀、樂山文化特性而派生的消費心理為基礎(chǔ)，結(jié)合項 目特性分析提煉：市民化的文化特性長樂山人于閑暇安逸的生活，樂于享受日常生活的樂趣， 市民化即是“生活化“；濱江文化表現(xiàn)在務(wù)實與精明，尤其在消費上注重性價比，對于服務(wù)環(huán) 境所帶來的附加價值的接受程度有限；因此太過行而上的主題無法與人們產(chǎn)生共鳴，太過高調(diào) 的

58、主題難以為市場所接受，在此主題定位應(yīng)以親民性為首要原則： 濱江新中式風尚Mall位于五通橋涌澌江地理零點，這里是新城新生活的原點 當我們不在家，當我們不在工作，我們就在當我們不在家，當我們不在工作，我們就在“濱江新中式風尚濱江新中式風尚Mall”，因為這里是樂山人的，因為這里是樂山人的 生活生活第三空間第三空間 商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位 生活空間 第二空間 第一空 間 第三空間 家家homehome 工作工作workwork 濱江新中式風尚濱江新中式風尚Mall 全天候 娛樂 休閑 時光 品味 文化 購物 天堂 社交 聚會 商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位 服務(wù)服務(wù)購物購物商貿(mào)商貿(mào)旅游旅游娛樂娛樂餐飲

59、餐飲 一站式消費聚集地一站式消費聚集地 商品定位：商品定位： 購物：購物：中檔偏高的流行性及品質(zhì)定位，中低價格； 餐飲：餐飲：品質(zhì)及流行性跨度大，應(yīng)涵蓋不同檔次、不 同類型，滿足各類消費群體的消費需求； 娛樂：娛樂：高品質(zhì)，低價格作為吸引人流的重要業(yè)態(tài)； 服務(wù)：服務(wù)：在品質(zhì)和價格上均設(shè)置加大的跨度，滿足不 同消費層級消費群體的需要； 項目整體定位以中檔為主，在餐飲及服務(wù)類上 少量高端定位作為形象支撐，娛樂及零售方面以中 檔的定位吸引消費群體。 零售零售 餐飲餐飲 娛樂娛樂 服務(wù)服務(wù) 價格低價格低 流行性/品質(zhì)高 流行性/品質(zhì)低 價格高價格高 商業(yè)整體定位方案商業(yè)整體定位方案 生活 第三空間 全

60、天候娛樂 社交聚會 休閑時光 購物天堂 品味文化 一站式消費 餐飲、娛樂 購物、服務(wù) 旅游、商貿(mào) 美年廣場、快餐、主題特色餐廳、異國料理、 大型餐廳、健身中心、運動場館、KTV、PUB、 休閑網(wǎng)吧、休閑書吧、桌球俱樂部、電玩游藝、 商務(wù)會所、生活超市、美容美發(fā)電器、家具、運動、 名品服飾、兒童服飾、生活超市、商貿(mào)市場 主題定位主題定位 主題延伸主題延伸 功能定位功能定位 業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài) 品牌品牌： 打造樂山首席打造樂山首席“濱江水域地產(chǎn)濱江水域地產(chǎn)”新中式人文電梯品質(zhì)社區(qū)新中式人文電梯品質(zhì)社區(qū) 消費者消費者：為樂山人提供一次親近文化享受江景的舒適生活機會：為樂山人提供一次親近文化享受江景的舒