商丘市高端樓盤全程策劃方案課件

1、商丘市高端樓盤全程策劃方案1 商丘御景苑項(xiàng)目定位案商丘御景苑項(xiàng)目定位案 以充分的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，豐富的商業(yè)操作以充分的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，豐富的商業(yè)操作 經(jīng)驗(yàn)為骨架，輔以想象力為外觀，創(chuàng)造實(shí)效經(jīng)驗(yàn)為骨架，輔以想象力為外觀，創(chuàng)造實(shí)效 地產(chǎn)的典范。地產(chǎn)的典范。 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案2 戰(zhàn)略總綱戰(zhàn)略總綱 市場剖析市場剖析 項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 開發(fā)策略開發(fā)策略 市場市場 影影 響響 城城 市市 解解 讀讀 項(xiàng)目 現(xiàn) 狀 項(xiàng) 目 定 位 開 發(fā) 形 態(tài) 產(chǎn) 品 提 升 推 廣 概 念 推 廣 渠

2、 道 運(yùn) 營 模 式 S WO T 分析 商丘市高端樓盤全程策劃方案3 市場影響市場影響-大環(huán)境國策影響大環(huán)境國策影響 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 1 1、限購令、限購令 限購令的持續(xù)執(zhí)行，限購令的持續(xù)執(zhí)行， 限制了投資客戶對(duì)限制了投資客戶對(duì) 于住宅的選擇，于住宅的選擇， 但但 是城市中大部分的是城市中大部分的 剛需客戶，依然有剛需客戶，依然有 很大的需求。很大的需求。 商丘市高端樓盤全程策劃方案4 2 2、加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城、加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城 這一政策明確了國家加快鄉(xiāng)這一政策明確了國家加快鄉(xiāng) 鎮(zhèn)一體化的進(jìn)程，將農(nóng)民變鎮(zhèn)一體化的進(jìn)程，將農(nóng)民變 成城市居民，這將加快二三成城市居民，這將加快二

3、三 四線城市的發(fā)展，這對(duì)本項(xiàng)四線城市的發(fā)展，這對(duì)本項(xiàng) 目就是一個(gè)很好的人口支持。目就是一個(gè)很好的人口支持。 市場影響市場影響大環(huán)境國策影響大環(huán)境國策影響 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 利利 好好 商丘市高端樓盤全程策劃方案5 1 1、銀行貸款緊縮、銀行貸款緊縮 銀行的貸款緊縮，對(duì)開銀行的貸款緊縮，對(duì)開 發(fā)商的資金鏈造成很大發(fā)商的資金鏈造成很大 壓力，開發(fā)商采用民間壓力，開發(fā)商采用民間 融資，造成很大的資金融資，造成很大的資金 鏈條風(fēng)險(xiǎn)。鏈條風(fēng)險(xiǎn)。 市場影響市場影響-大環(huán)境金融影響大環(huán)境金融影響 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案6 3 3、市場降價(jià)風(fēng)波影響、市場降

4、價(jià)風(fēng)波影響 2011年一二線城市降價(jià)以 來中小型城市也受不同影 響，開發(fā)商主要出現(xiàn)融資 資金鏈斷缺，由此降價(jià)迅 速回籠資金，降低死盤風(fēng) 險(xiǎn)。中小城市客戶對(duì)此呈 現(xiàn)持幣觀望現(xiàn)象。 市場影響市場影響-大環(huán)境金融影響大環(huán)境金融影響 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案7 市場影響市場影響-大環(huán)境影響分析大環(huán)境影響分析 商丘政府政策商丘政府政策 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 城市特征：人口較龐大、經(jīng)濟(jì)基城市特征：人口較龐大、經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ)穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場起步較晚，礎(chǔ)穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場起步較晚， 政府沒有趕上良好的政府沒有趕上良好的“土地財(cái)土地財(cái) 政政”，政府大發(fā)展時(shí)機(jī)。，政府大發(fā)

5、展時(shí)機(jī)。 做法：大力發(fā)展新區(qū)、給出優(yōu)惠做法：大力發(fā)展新區(qū)、給出優(yōu)惠 政策，吸引外來地產(chǎn)投資開發(fā)、政策，吸引外來地產(chǎn)投資開發(fā)、 提供廉價(jià)土地，助漲房地產(chǎn)升級(jí)提供廉價(jià)土地，助漲房地產(chǎn)升級(jí) 外緊內(nèi)松，商丘市場，大有可為！外緊內(nèi)松，商丘市場，大有可為！ 商丘市高端樓盤全程策劃方案8 1 1、城市概況、城市概況 商丘位處國家南北、東西交 通大動(dòng)脈隴海鐵路、京九鐵 路、商杭高速鐵路、徐蘭高 速鐵路、連霍高速公路、濟(jì) 廣高速公路、105國道、 310國道等均在商丘市區(qū)縱 橫交匯，建設(shè)中的民航商丘 機(jī)場通達(dá)全國主要城市，通 往華東沿海港口的沱澮河即 將通航，優(yōu)越的區(qū)位、發(fā)達(dá) 的交通，使商丘成為中國重 要的綜合

6、交通樞紐、商貿(mào)物 流中心和國家東西南北經(jīng)濟(jì) 聯(lián)系的“十字路口”。 城市解讀城市解讀 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案9 20112011年年，全市11個(gè)省級(jí) 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)累計(jì)完成固 定資產(chǎn)投資550億元，增 長52.7%；工業(yè)項(xiàng)目完成 投資400億元，增長70%， 占全市工業(yè)投資的73.8%； 基礎(chǔ)設(shè)施完成投資95億 元，增長92%；實(shí)現(xiàn)主營 業(yè)務(wù)收入1411億元，增 長57.5%；實(shí)現(xiàn)稅收35億 元，增長76.8%；實(shí)現(xiàn)企 業(yè)利潤86.8億元，增加 就業(yè)30萬人。 城市解讀城市解讀 2 2、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃

7、方案10 城市解讀城市解讀 城市人口現(xiàn)狀城市人口現(xiàn)狀 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 截至2011年底，商丘市 轄2區(qū)1市6縣，下轄18個(gè) 街道辦事處、102個(gè)鎮(zhèn)、 71個(gè)鄉(xiāng)，總面積10704平 方公里、總?cè)丝?36萬人， 其 中 商 丘 市 轄 區(qū) 面 積 2165平方公里、市區(qū)人 口182萬人，全市城鎮(zhèn)化 率40.2%、市區(qū)城鎮(zhèn)化率 67.7%，市區(qū)建成區(qū)面積 105平方公里、非農(nóng)業(yè)人 口120萬人，為河南省三 座 百 萬 人 口 特 大 城 市 （鄭州、洛陽、商丘） 之一。 商丘市高端樓盤全程策劃方案11 城市解讀城市解讀 總結(jié)總結(jié) 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程

8、策劃方案12 項(xiàng)目競爭項(xiàng)目競爭 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案13 項(xiàng)目競爭項(xiàng)目競爭 樓盤名稱樓盤名稱占地占地/建面建面物業(yè)類型物業(yè)類型戶型戶型售價(jià)售價(jià)風(fēng)格風(fēng)格備注備注 圣地亞哥 30萬建面 多層、小高 層高層 100-120 三房 3800-4200簡歐 會(huì)所，羽毛 球，商業(yè)街 東華錦城 86畝 多層、高層60一室， 90-100兩 室100-130 三房 3800-4000簡歐 雙氣社區(qū)， 電梯洋房 天驕華府 80000多層100-1304000-4400簡歐8層電梯洋 房 怡佳百合 100畝多層、高層 88-126 4300簡歐 社區(qū)內(nèi)幼兒 園，電梯洋 房

9、金色福園224畝多層、小高 層 80170平 方米，兩室、 三室、復(fù)式 均價(jià)4200現(xiàn)代規(guī)劃完善， 綠化率高 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案14 市場情況總結(jié)市場情況總結(jié) 特征：特征： 1、普通商品房、普通商品房 2、封閉管理、封閉管理 3、戶型功能分區(qū)、戶型功能分區(qū) 4、社區(qū)規(guī)模小、社區(qū)規(guī)模小 5、初級(jí)綠化、初級(jí)綠化 0909年以前年以前 起步階段起步階段 粗放型品質(zhì)、品牌草創(chuàng)階段粗放型品質(zhì)、品牌草創(chuàng)階段精細(xì)化運(yùn)營精細(xì)化運(yùn)營 商丘房地產(chǎn)發(fā)展歷程與趨勢商丘房地產(chǎn)發(fā)展歷程與趨勢 特征：特征： 1 1、歐式及簡約建筑風(fēng)格為主，隨外來、歐式及簡約建筑風(fēng)格為主，隨外來 開

10、發(fā)商引入，有一定超越開發(fā)商引入，有一定超越 2 2、建筑立面升級(jí)、建筑立面升級(jí) 3 3、戶型面積變小趨勢出現(xiàn)，結(jié)構(gòu)合理、戶型面積變小趨勢出現(xiàn)，結(jié)構(gòu)合理 4 4、中等規(guī)模小區(qū)、開始出現(xiàn)大規(guī)模、中等規(guī)模小區(qū)、開始出現(xiàn)大規(guī)模 5 5、綠化水平提高，但整體粗放；、綠化水平提高，但整體粗放； 6 6、營銷手段出現(xiàn)，限于照搬一二線城、營銷手段出現(xiàn)，限于照搬一二線城 市，喧囂富貴奢華，同質(zhì)化嚴(yán)重；策略市，喧囂富貴奢華，同質(zhì)化嚴(yán)重；策略 有所提升，但限于操盤水平，精細(xì)化不有所提升，但限于操盤水平，精細(xì)化不 夠。夠。 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案15 兩種房地產(chǎn)市場的應(yīng)對(duì)策略兩種

11、房地產(chǎn)市場的應(yīng)對(duì)策略 房地產(chǎn)碎片市場房地產(chǎn)碎片市場房地產(chǎn)行為對(duì)策房地產(chǎn)行為對(duì)策房地產(chǎn)成熟市場房地產(chǎn)成熟市場房地產(chǎn)行為對(duì)策房地產(chǎn)行為對(duì)策 市場特征1、5年以下房地產(chǎn)市場 習(xí)慣，沒有規(guī)則； 2、市場中的企業(yè)多在 初級(jí)持續(xù)成長階段中賺 取利潤。 內(nèi)地三、四線城市； 企業(yè)在同一地區(qū)平 均開發(fā)項(xiàng)目少于3 個(gè)。 1、10年以上房地產(chǎn)市 場習(xí)慣，穩(wěn)定、成熟、 有周期； 2、市場中的企業(yè)成長 率低，滲透率高。 北上廣等國內(nèi)一二 線城市； 企業(yè)在統(tǒng)一地區(qū)平 均開發(fā)項(xiàng)目多余5 個(gè)。 企業(yè)策略1、依靠慧眼、膽識(shí)、 判斷力和快速反應(yīng)應(yīng)對(duì) 市場； 2、低成本試探市場， 機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)集中資源部 署行動(dòng)。 項(xiàng)目概念項(xiàng)目營 銷

12、 1、依靠深度而周密的 戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)對(duì)市場； 2、采用下棋布局策略 ，小步累積，漸進(jìn)滲透 ，精心策劃，遵守嚴(yán)格 的游戲規(guī)則。 企業(yè)全局性布局 規(guī)模拿地策略滾 動(dòng)開發(fā)策略 贏家規(guī)則結(jié)構(gòu)和程序簡單，充滿 活力，行動(dòng)迅速 項(xiàng)目模仿高質(zhì)量，大規(guī)模，低成 本，優(yōu)程序，高效率， 具有組織行為 企業(yè)競爭力企業(yè) 品牌 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案16 戰(zhàn)略總綱戰(zhàn)略總綱 市場剖析市場剖析 項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略開發(fā)策略開發(fā)策略 市場 影 響 城 市 解 讀 新 老 城 現(xiàn) 狀 項(xiàng)目項(xiàng)目 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 開 發(fā) 形 態(tài) 產(chǎn) 品

13、提 升 推 廣 概 念 推 廣 渠 道 運(yùn) 營 模 式 S WO T 分析 分析 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案17 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地面目前為待拆 遷建筑物，周邊環(huán)境 較雜亂，形象較差。 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案18 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 周邊配套環(huán)境周邊配套環(huán)境 項(xiàng)目位于民主路與新 建路交叉口西北角， 地處城市繁華區(qū)，周 邊配套齊全，各種商 業(yè)、醫(yī)療、教育設(shè)施 齊全 商丘市高端樓盤全程策劃方案19 SWOTSWOT分析分

14、析 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) Strength優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析 位于市中心廣場附近， 周邊有充足人流 交通便利； 教育、醫(yī)療、商業(yè)等配 套充足。 商丘市高端樓盤全程策劃方案20 SWOTSWOT分析分析 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) Opportunity機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析 梁園區(qū)中心位置，基礎(chǔ) 形象良好 政府政策影響。 城鄉(xiāng)人口大量的涌入城 市 商丘市高端樓盤全程策劃方案21 SWOTSWOT分析分析 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) Weakness劣勢分析劣勢分析 周邊規(guī)劃成型，設(shè)施老 化 人流量大，環(huán)境嘈雜 商丘市高端樓盤全程策劃方案22 SWOTSWOT分析分析 三商地產(chǎn)三

15、商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) Threat 威脅分析威脅分析 周邊項(xiàng)目的興起， 競爭加劇 銀行利率過高， 政策限購 新城區(qū)的側(cè)面威 脅 商丘市高端樓盤全程策劃方案23 SWOTSWOT分析分析 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) SWOTSWOT總結(jié)總結(jié) 商丘市高端樓盤全程策劃方案24 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 最終目標(biāo)最終目標(biāo) 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 建立轟動(dòng)效應(yīng)建立轟動(dòng)效應(yīng) 持續(xù)旺銷持續(xù)旺銷 利潤最大化利潤最大化 提升品牌和知名度提升品牌和知名度 長期目標(biāo)長期目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤 目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果 迅速回籠資金迅速回籠資金 短期目標(biāo)短期目標(biāo) 始終如一的目標(biāo)堅(jiān)持始終如一的

16、目標(biāo)堅(jiān)持我們必須更加謹(jǐn)慎、更加專業(yè)、更加精細(xì) 化的營銷才能達(dá)到目標(biāo)。 商丘市高端樓盤全程策劃方案25 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 立足競爭，后發(fā)超越 唯有創(chuàng)新，走差異化道路，否則必唯有創(chuàng)新，走差異化道路，否則必 將陷入對(duì)打價(jià)格戰(zhàn)的惡性循環(huán)！將陷入對(duì)打價(jià)格戰(zhàn)的惡性循環(huán)！ 項(xiàng)目在市場競爭中的地位確認(rèn)項(xiàng)目在市場競爭中的地位確認(rèn) 項(xiàng)目核心競爭力確認(rèn)項(xiàng)目核心競爭力確認(rèn) 創(chuàng)新點(diǎn)確認(rèn)創(chuàng)新點(diǎn)確認(rèn) 創(chuàng)新從何而來創(chuàng)新從何而來 商丘市高端樓盤全程策劃方案26 領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者 壟斷價(jià)格壟斷價(jià)格 產(chǎn)品有不可重復(fù)性產(chǎn)品有不可重復(fù)性 過河拆橋過河拆橋 追隨者追隨者 搭便車，借勢搭便車，借勢 以小博大，

17、殺傷戰(zhàn)術(shù)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 價(jià)格戰(zhàn)的制造者價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者 目標(biāo)明確，挖掘客戶目標(biāo)明確，挖掘客戶 瞄準(zhǔn)市場縫隙瞄準(zhǔn)市場縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者 改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 行業(yè)老大行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次次/ /非主流市場非主流市場 敏銳的機(jī)會(huì)主義者敏銳的機(jī)會(huì)主義者 確立項(xiàng)目競爭策略確立項(xiàng)目競爭策略 挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 商丘市高端樓盤全程策劃方案27 核心競爭力提?。悍e極主動(dòng)，謀求突圍核心競爭力提?。悍e極主動(dòng)，謀求突圍 客觀性客觀性

18、主動(dòng)式被動(dòng)式 主觀性主觀性 3 1 3 1 4 2 4 2 產(chǎn)品產(chǎn)品 服務(wù)服務(wù)人文人文 環(huán)境環(huán)境 （新進(jìn)者）（新進(jìn)者） （品牌）（品牌）（社會(huì)資源）（社會(huì)資源） （自然資源）（自然資源） “2”“服務(wù)服務(wù)”屬于主流品屬于主流品 牌開發(fā)商的競爭力要素牌開發(fā)商的競爭力要素 “4”“人文性人文性”需要長時(shí)需要長時(shí) 間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo) 志志 常見核心競爭力組合模式：常見核心競爭力組合模式： 鑫苑、建業(yè)：鑫苑、建業(yè)：1+2 主動(dòng)式，品牌價(jià)值體現(xiàn)主動(dòng)式，品牌價(jià)值體現(xiàn) 普羅旺世：普羅旺世：1+3 客觀性，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目價(jià)值，典型項(xiàng)客觀性，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目價(jià)值，典型項(xiàng) 目成功關(guān)鍵目成功關(guān)鍵 萬

19、科：萬科：2+4人本主義人本主義 體現(xiàn)營銷價(jià)值；容易實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，體現(xiàn)營銷價(jià)值；容易實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)， 也容易被模仿；也容易被模仿； 華僑城：華僑城：3+4區(qū)域性品牌模型，區(qū)域性品牌模型， 體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值，難操作；一旦形體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值，難操作；一旦形 成，極難模仿成，極難模仿 商丘市高端樓盤全程策劃方案28 非技術(shù)創(chuàng)新非技術(shù)創(chuàng)新 本質(zhì)表象 技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新 3 1 3 1 4 2 4 2 中國房地產(chǎn)項(xiàng)目中國房地產(chǎn)項(xiàng)目“創(chuàng)新力矩陣創(chuàng)新力矩陣” 附加值附加值 新工藝、新材料新工藝、新材料 建筑形式建筑形式 概念概念 嫁接嫁接 贗品贗品 絕大多數(shù)項(xiàng)目停留在非絕大多數(shù)項(xiàng)目停留在非 技術(shù)層面的創(chuàng)新，在一技術(shù)層面的創(chuàng)

20、新，在一 段時(shí)間的段時(shí)間的滲透滲透下，流下，流 行的概念、元素已為行的概念、元素已為 市場廣泛采用市場廣泛采用。 極少具備豐富創(chuàng)新思維極少具備豐富創(chuàng)新思維 的發(fā)展商打造的引領(lǐng)住的發(fā)展商打造的引領(lǐng)住 宅潮流項(xiàng)目成為市場上宅潮流項(xiàng)目成為市場上 的明星，的明星，刷新著人們刷新著人們 的視界的視界。 建筑本體相關(guān)的創(chuàng)新建筑本體相關(guān)的創(chuàng)新 社會(huì)創(chuàng)新即社會(huì)創(chuàng)新即 營銷創(chuàng)新營銷創(chuàng)新 商丘市高端樓盤全程策劃方案29 非技術(shù)創(chuàng)新非技術(shù)創(chuàng)新 概念概念 附加值附加值 優(yōu)質(zhì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)服務(wù) 品牌形象品牌形象 技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新 采用最新建筑工藝采用最新建筑工藝 嫁接模式（教育、運(yùn)動(dòng)中心）嫁接模式（教育、運(yùn)動(dòng)中心） 房地產(chǎn)非

21、技術(shù)房地產(chǎn)非技術(shù) 創(chuàng)新模式解析創(chuàng)新模式解析 贗品模式（意大利小鎮(zhèn)贗品模式（意大利小鎮(zhèn)/ /拿波里酒店公寓）拿波里酒店公寓） 概念模式（概念模式（SOHOSOHO、CASACASA、新都市主義）、新都市主義） 附加值模式（產(chǎn)品、文化、服務(wù)）附加值模式（產(chǎn)品、文化、服務(wù)） 鋒尚國際公寓鋒尚國際公寓告別空調(diào)暖氣的時(shí)代告別空調(diào)暖氣的時(shí)代 房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng) 新模式解析新模式解析 南京長發(fā)中心南京長發(fā)中心雙外立面雙外立面 商丘市高端樓盤全程策劃方案30 項(xiàng)目支撐開發(fā)商預(yù)期理想實(shí)現(xiàn)的合理模式：項(xiàng)目支撐開發(fā)商預(yù)期理想實(shí)現(xiàn)的合理模式： 產(chǎn)品全面領(lǐng)先；產(chǎn)品全面領(lǐng)先； 資源具有唯一性（稀缺性）；資源具有唯一

22、性（稀缺性）； 項(xiàng)目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊；項(xiàng)目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊； 概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手；概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手； 產(chǎn)品線合理調(diào)整，營銷線全面完善。產(chǎn)品線合理調(diào)整，營銷線全面完善。 商丘市高端樓盤全程策劃方案31 途途 徑徑營銷前置+營銷執(zhí)行 1 營銷前置 2 營銷執(zhí)行 以往：開發(fā)商 定位 產(chǎn)品客戶 營銷、策略、推廣、展示等操作層面。 客戶細(xì)分與研究成為關(guān)鍵客戶細(xì)分與研究成為關(guān)鍵 賣點(diǎn) 前置：客戶 需求 產(chǎn)品開發(fā)商 定位 商丘市高端樓盤全程策劃方案32 產(chǎn)品創(chuàng)新基礎(chǔ)產(chǎn)品創(chuàng)新基礎(chǔ) 差異化差異化+深入認(rèn)知客戶深入認(rèn)知客戶 一一 切切 從從 客客 戶戶 需需 求求 出出 發(fā)發(fā) 建立關(guān)于客戶需求的

23、認(rèn)識(shí)：建立關(guān)于客戶需求的認(rèn)識(shí)： 客戶是誰？客戶是誰？ 客戶特征？客戶特征？ 客戶需求？客戶需求？ 商丘市高端樓盤全程策劃方案33 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 客戶是誰？客戶是誰？ 分布區(qū)域分布區(qū)域消費(fèi)水平消費(fèi)水平特征特征 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人 員員 中端中端 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕進(jìn)城居民鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕進(jìn)城居民 對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)知有限，對(duì)縣城親友意見敏感對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)知有限，對(duì)縣城親友意見敏感 對(duì)價(jià)格較不敏感，對(duì)廣告不敏感對(duì)價(jià)格較不敏感，對(duì)廣告不敏感 城城 區(qū)區(qū)中高端中高端 企事業(yè)單位人員、公務(wù)員，迷信能人意見企事業(yè)單位人員、公務(wù)員，迷信能人意見 商丘生意人，對(duì)房地產(chǎn)有一定認(rèn)知，喜歡對(duì)比做決商丘生意

24、人，對(duì)房地產(chǎn)有一定認(rèn)知，喜歡對(duì)比做決 定定 外外 地地 （投資、居（投資、居 ?。┳。?高、中端高、中端 部分投資住宅人群，轉(zhuǎn)戰(zhàn)四線城市部分投資住宅人群，轉(zhuǎn)戰(zhàn)四線城市 外出務(wù)工人員歸鄉(xiāng)購買外出務(wù)工人員歸鄉(xiāng)購買 商丘市高端樓盤全程策劃方案34 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 客戶是誰？客戶是誰？ 類型類型描述描述分析分析 核心核心 客戶客戶 商丘人員商丘人員成長于商丘，追逐更好的生活；成長于商丘，追逐更好的生活； 購買力較強(qiáng)，價(jià)格敏感，對(duì)產(chǎn)品挑剔；購買力較強(qiáng)，價(jià)格敏感，對(duì)產(chǎn)品挑剔； 對(duì)于安全性、便利性、配套要求高對(duì)于安全性、便利性、配套要求高 需要做大量針對(duì)性需要做大量針對(duì)性

25、 推廣方可打動(dòng)；推廣方可打動(dòng)； 對(duì)于項(xiàng)目細(xì)節(jié)營造對(duì)于項(xiàng)目細(xì)節(jié)營造 提出較高要求提出較高要求 重點(diǎn)重點(diǎn) 客戶客戶 進(jìn)城人群進(jìn)城人群謀求進(jìn)入城市發(fā)展或子女進(jìn)城需求；謀求進(jìn)入城市發(fā)展或子女進(jìn)城需求； 購買能力較強(qiáng)，對(duì)于價(jià)格較敏感；購買能力較強(qiáng)，對(duì)于價(jià)格較敏感； 對(duì)于身邊成功人士或城市親友的評(píng)價(jià)對(duì)于身邊成功人士或城市親友的評(píng)價(jià) 最為看重最為看重 抓牢區(qū)域宣傳即可抓牢區(qū)域宣傳即可 對(duì)這些人的意見領(lǐng)對(duì)這些人的意見領(lǐng) 袖形成影響，同時(shí)袖形成影響，同時(shí) 在項(xiàng)目運(yùn)行期進(jìn)行在項(xiàng)目運(yùn)行期進(jìn)行 適當(dāng)寬范圍宣傳即適當(dāng)寬范圍宣傳即 可吸引可吸引 重要重要 客戶客戶 投資人群投資人群趨利性吸引，最關(guān)心項(xiàng)目營銷價(jià)值實(shí)趨利性吸

26、引，最關(guān)心項(xiàng)目營銷價(jià)值實(shí) 現(xiàn)后的價(jià)格體現(xiàn)現(xiàn)后的價(jià)格體現(xiàn) 區(qū)域炒熱、項(xiàng)目包區(qū)域炒熱、項(xiàng)目包 裝可吸引說服裝可吸引說服 商丘市高端樓盤全程策劃方案35 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 總體定位總體定位“形象形象” 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案36 標(biāo)志建議 商丘市高端樓盤全程策劃方案37 VI應(yīng)用 商丘市高端樓盤全程策劃方案38 商丘市高端樓盤全程策劃方案39 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 定位總結(jié)定位總結(jié) 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案40 戰(zhàn)略總綱戰(zhàn)略總綱 市場剖析市場剖析 項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)

27、實(shí)效地產(chǎn) 開發(fā)策略開發(fā)策略 市場 影 響 城 市 解 讀 新 老 城 現(xiàn) 狀 項(xiàng)目 現(xiàn) 狀 項(xiàng) 目 定 位 開開 發(fā)發(fā) 形形 態(tài)態(tài) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 提提 升升 推 廣 概 念 推 廣 渠 道 S WO T 分析 商丘市高端樓盤全程策劃方案41 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 針對(duì)問題針對(duì)問題 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 項(xiàng)目針對(duì)性問題項(xiàng)目針對(duì)性問題 地塊的局限性如何更好的 規(guī)劃？ 戶型搭配如何更加合理？ 如何使項(xiàng)目更具競爭力？ 商丘市高端樓盤全程策劃方案42 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 開發(fā)建議開發(fā)建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案43 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 開發(fā)建議開發(fā)建議 三商地產(chǎn)三

28、商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 由于地塊A本身屬性限 制，建議規(guī)劃為底層為 4層的商業(yè)，以上部分 為一室一廳、小兩室或 是自由空間，可以隨意 劃分，強(qiáng)化項(xiàng)目的投資 價(jià)值，應(yīng)為此地塊為街 邊轉(zhuǎn)角位置，臨街商業(yè) 面積大，是利潤突破點(diǎn)。 商丘市高端樓盤全程策劃方案44 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 開發(fā)建議開發(fā)建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 戶型建議戶型建議 二二房房二廳一衛(wèi)二廳一衛(wèi) 建筑面積建筑面積77778484， 約約1010 特點(diǎn)：特點(diǎn)： u陽臺(tái)面積約10，方正實(shí)用， 可做書房、茶室、健身房、客房 可借鑒之處：可借鑒之處： u增大陽臺(tái)面積，提高實(shí)用率及 附加價(jià)值，使兩房的功能更加完 善，達(dá)到三房的使用效

29、果 商丘市高端樓盤全程策劃方案45 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 開發(fā)建議開發(fā)建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 戶型建議戶型建議 一一房房一廳一衛(wèi)一廳一衛(wèi) 建筑面積建筑面積40406060， 特點(diǎn)：特點(diǎn)： u精致，功能空間齊全，適合投 資人群和年輕人 商丘市高端樓盤全程策劃方案46 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 開發(fā)建議開發(fā)建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 地塊B面積較大，地形 方正利于整體規(guī)劃，建 議做成一梯三戶或一梯 四戶高層、小高層住宅。 沿街位置底層建為2層 門面房。 建議一梯四戶原因在于， 地段和地塊的限制，想 要得到更高的利潤必須 增加建筑面積 商丘市高端樓盤全程策劃方案47 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài)

30、 開發(fā)建議開發(fā)建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 戶型建議戶型建議 戶型類型戶型類型 建筑面積區(qū)間建筑面積區(qū)間 （）（） 套數(shù)套數(shù) 比例比例 備注備注目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 三房二廳一衛(wèi)9010515% 本項(xiàng)目的輔助戶型，兩 者占總套數(shù)的50%左右 當(dāng)?shù)鼐用?，購置新房或改善?宅環(huán)境 三房二廳二衛(wèi)10511535% 二房二廳一衛(wèi)75-8550% 本項(xiàng)目的主力戶型，兩 者占總套數(shù)的50%左右 當(dāng)?shù)啬贻p人或外來生意人，投 資居住兩相宜 戶型建議戶型建議 商丘市高端樓盤全程策劃方案48 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 開發(fā)建議開發(fā)建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) n從從客戶群客戶群來講，戶型更為緊湊，可吸

31、納更多當(dāng)?shù)刂袌?jiān)人群；來講，戶型更為緊湊，可吸納更多當(dāng)?shù)刂袌?jiān)人群； n從從投資角度投資角度來講，以經(jīng)濟(jì)型三房作為主力戶型，更容易出租，對(duì)于投資客來講吸引力更大；來講，以經(jīng)濟(jì)型三房作為主力戶型，更容易出租，對(duì)于投資客來講吸引力更大； n從從市場競爭市場競爭來講，雖然較為激烈，但項(xiàng)目的區(qū)位和地段價(jià)值優(yōu)勢明顯；來講，雖然較為激烈，但項(xiàng)目的區(qū)位和地段價(jià)值優(yōu)勢明顯； n從從資金回籠資金回籠的角度來講，經(jīng)濟(jì)型三房的銷售速度將較快，更有利于資金的快速回籠，綜合的角度來講，經(jīng)濟(jì)型三房的銷售速度將較快，更有利于資金的快速回籠，綜合 考慮考慮適中型戶型配比方案適中型戶型配比方案將更為將更為穩(wěn)健、可行。穩(wěn)健、可行。

32、戶型建議戶型建議 商丘市高端樓盤全程策劃方案49 三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi) 建筑面積建筑面積110110，一梯三戶，一梯三戶 約約9 9約約9 9 特點(diǎn)：特點(diǎn)： u由兩套二房合并而成，可分割 成兩套獨(dú)立小戶型，符合有老 少居住需求及投資需求 可借鑒之處：可借鑒之處： u考慮能組合、變化多樣、功能 齊全的因素，提高戶型性價(jià)比 及價(jià)值 戶型建議戶型建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 商丘市高端樓盤全程策劃方案50 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 戶型建議戶型建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 花槽花槽 三三房房二二廳廳二衛(wèi)二衛(wèi) 建筑面積建筑面積120120 特點(diǎn)

33、：特點(diǎn)： u 花槽不計(jì)算面積，可以與入 戶花園打通 可借鑒之處：可借鑒之處： u 以花槽、多飄窗、多陽臺(tái)等 形式提高戶型使用空間，提 高附加值 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 商丘市高端樓盤全程策劃方案51 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 立面風(fēng)格建議立面風(fēng)格建議 NO.4 新古典主義建筑(Neoclassicism Style) 在建筑學(xué)層面，新古典主義是從古典主義中提煉出的經(jīng)典元素，包括線腳、檐口、柵花、圓柱等，淘汰了建筑史上所有怪誕的部分，盡管 無法達(dá)到現(xiàn)代主義絕對(duì)的理性，后現(xiàn)代主義夸張的視覺效果，但都嚴(yán)格符合人性的適宜尺度；在社會(huì)人文層面，高端住宅的消費(fèi)階

34、層，從 年齡、閱歷、財(cái)富積累都經(jīng)歷了褪盡浮華的過程，新古典主義經(jīng)典、優(yōu)雅、莊重、人性、理性的部分為他們所接受，因此這一風(fēng)格有可能 （或正在）成為當(dāng)今中國高端住宅市場最強(qiáng)勢的聲音。 當(dāng)前的新古典主義建筑作品超越了“歐陸風(fēng)”的生硬與“現(xiàn)代簡約”的粗糙，設(shè)計(jì)更趨精細(xì)，品位更加典雅細(xì)膩。新古典主義是古典與現(xiàn) 代的結(jié)合物，它的精華來自古典注意，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似。 開發(fā)形態(tài)開發(fā)形態(tài) 商丘市高端樓盤全程策劃方案52 產(chǎn)品提升產(chǎn)品提升 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品升級(jí) 飄窗示意 x窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以 通過焦距調(diào)整成

35、為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有 很大的使用價(jià)值，實(shí)惠又實(shí)用。 商丘市高端樓盤全程策劃方案53 產(chǎn)品提升產(chǎn)品提升 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品升級(jí) 可拆除底座 中小戶型不計(jì)面積的凸窗能夠增 加10%以上的實(shí)用空間 說明：在中大戶型中常用正常凸 窗，在中小戶型中常用倒凸窗。 商丘市高端樓盤全程策劃方案54 產(chǎn)品提升產(chǎn)品提升 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品升級(jí) 270度景觀的陽光花房，2.2米層高以下， 不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度 商丘市高端樓盤全程策劃方案55 產(chǎn)品提升產(chǎn)品提升

36、 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品升級(jí) 一步式陽臺(tái)的設(shè)計(jì)使得戶外 的景觀可以充分滲透至室內(nèi)， 將室內(nèi)生活空間充分外延， 室內(nèi)生活室外化； 一步式陽臺(tái)一步式陽臺(tái) 商丘市高端樓盤全程策劃方案56 產(chǎn)品提升產(chǎn)品提升 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品升級(jí) 步入式 景觀凸窗 步入式陽臺(tái) 凸窗頂板下降至 2.2米左右的高度 將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實(shí)惠、觀景）的同時(shí)，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果 步入式景觀凸窗通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果 步入式陽臺(tái)客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗

37、頂板，形成步入式陽臺(tái) 商丘市高端樓盤全程策劃方案57 戶型建議戶型建議 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 景觀設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 增強(qiáng)小區(qū)的增強(qiáng)小區(qū)的“可識(shí)別性可識(shí)別性”與整體形象與整體形象 注重社區(qū)的總體形象把握，摒棄繁瑣且不 實(shí)在的古典小品設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法，以清新、現(xiàn)代、 流暢、簡單的設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法創(chuàng)造親近自然且具有 人情味的居住環(huán)境，創(chuàng)造全新的住宅小區(qū)整體形 象。在景觀的細(xì)節(jié)和表現(xiàn)元素上，注重與整體環(huán) 境風(fēng)格設(shè)計(jì)的統(tǒng)一，在區(qū)域中具有較強(qiáng)的可識(shí)別 性。 商丘市高端樓盤全程策劃方案58 戶型建議戶型建議 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 三商地產(chǎn)

38、三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 景觀設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)建議 空間通透空間通透 針對(duì)居住空間日趨私密化、傳統(tǒng)的鄰里 交往與關(guān)心日益減少的現(xiàn)狀，建議本案在戶 外社區(qū)景觀設(shè)計(jì)考慮鄰里交往功能，如戶外 組團(tuán)小型景致廣場、各種休閑娛樂設(shè)施，組 團(tuán)院落等，形成小區(qū)的聚集、交往空間，吸 引住戶走出家門，在戶外享受陽光、綠色和 空氣。 商丘市高端樓盤全程策劃方案59 戶型建議戶型建議 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 景觀設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 建筑與景觀相互包容建筑與景觀相互包容 將建筑視為景觀的一部分， 與道路、樹、花壇、廣場和建筑 天際線輪廓線構(gòu)成一組完整的小 區(qū)景觀，所

39、有景觀布置圍繞著建 筑、使環(huán)境、建筑之間封閉與開 放、緊湊與松散、流動(dòng)與固定、 平面與垂直關(guān)系趨向和諧。人作 為一個(gè)活動(dòng)的觀察者和參與者， 是環(huán)境的參與者，同時(shí)也是環(huán)境 的靈魂。 商丘市高端樓盤全程策劃方案60 戶型建議戶型建議 戶型方案比較研究建議戶型方案比較研究建議 景觀設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)建議 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 環(huán)境系統(tǒng)整體和諧環(huán)境系統(tǒng)整體和諧 不同科目的綠色植物在不同的季節(jié) 以其獨(dú)特的姿態(tài)出現(xiàn)在小區(qū)每個(gè)角落， 園區(qū)與道路有機(jī)穿插，石材、廣場磚、 植草磚、卵石等各種不同面層材質(zhì)有機(jī) 結(jié)合；水景以其多變的形態(tài)穿插其中； 而那些散落在園區(qū)內(nèi)具有幽默和賦予你 回憶情感的燈飾、小品、

40、雕塑起到了點(diǎn) 綴和傳達(dá)人情的作用，人行其中，一步 一景，步依景移。 商丘市高端樓盤全程策劃方案61 充分利用底層架空進(jìn)行綠化，打通景觀視覺通道，延伸 綠意入戶 底層架空底層架空 空間空間 底層架空區(qū)域也可以成為園林中的一景 商丘市高端樓盤全程策劃方案62 開發(fā)策略開發(fā)策略 總結(jié)總結(jié) 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案63 戰(zhàn)略總綱戰(zhàn)略總綱 市場剖析市場剖析 項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 開發(fā)策略開發(fā)策略 市場 影 響 城 市 解 讀 新 老 城 現(xiàn) 狀 項(xiàng)目 現(xiàn) 狀 項(xiàng) 目 定 位 開 發(fā) 形 態(tài) 產(chǎn) 品

41、 提 升 推推 廣廣 概概 念念 推推 廣廣 渠渠 道道 運(yùn) 營 模 式 S WO T 分析 商丘市高端樓盤全程策劃方案64 推廣戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略 推廣概念推廣概念 三商地產(chǎn)三商地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn)實(shí)效地產(chǎn) 商丘市高端樓盤全程策劃方案65 地產(chǎn)銷售每年固定4、5月；9、10月和春節(jié)前后為銷售旺季，所以時(shí)間節(jié)點(diǎn)要選擇在這3個(gè) 時(shí)間段內(nèi)； 根據(jù)本案情況應(yīng)先確定施工進(jìn)度，然后根據(jù)施工進(jìn)度安排推廣計(jì)劃； 舉例： 如果已經(jīng)確定工程進(jìn)，在工程開工前做前期入市宣傳，主打讓市場有大概認(rèn)知，主要 渠道為戶外主要街道路口，定期為1個(gè)月； 開工奠基：開始進(jìn)行具體宣傳DM單頁派發(fā)、短信、電視飛播等轟炸式宣傳，主打 定期2個(gè)月； 開盤熱銷期：緊跟開盤時(shí)熱銷盛況，渠道DM單頁、短信、電視飛播，主打 定期1個(gè)月； 持續(xù)期：單頁宣傳延續(xù)樓盤優(yōu)勢，品質(zhì)、口碑，時(shí)間以當(dāng)時(shí)銷售情況而定； 清盤期：單頁、戶外、短信主打直至項(xiàng)目結(jié)束。 針對(duì)本案現(xiàn)狀，開盤時(shí)間暫定為9月或10月，針對(duì)這一開盤時(shí)間倒推所做工作。 節(jié)點(diǎn)及要點(diǎn)確定節(jié)點(diǎn)及要點(diǎn)確定 推廣戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略 商丘市高端樓盤全程策劃方案66 價(jià)格戰(zhàn)略價(jià)格戰(zhàn)略 推廣