商業(yè)項目調(diào)研內(nèi)容操作流程表

1、商業(yè)項目調(diào)研、操作流程表工作節(jié)點工作主題具體工作內(nèi)容前 期調(diào)研宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研 國家宏觀政策及法規(guī)； 宏觀金融形勢； 國家宏觀重大事件； 區(qū)域面積、人口； 區(qū)域人口質(zhì)量調(diào)研（人口結(jié)構(gòu)和密度）； 區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值； 輻射區(qū)域面積、人口； 城市（區(qū)域）特性； 支柱產(chǎn)業(yè)狀況； 城市進(jìn)程化程度； 城市g(shù)dp、人均gdp； 城市面積、人口； 城市（區(qū)域）經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃； 城市（區(qū)域）道路及交通規(guī)劃； 城市（區(qū)域）商業(yè)網(wǎng)點分布及發(fā)展規(guī)劃； 人均可支配收入； 社會零售總額； 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額； 恩格爾系數(shù)； 百戶汽車擁有量； 行業(yè)發(fā)展及特性；房地產(chǎn)行業(yè)綜合調(diào)研 區(qū)域住宅分布狀況及價格； 區(qū)域住

2、宅供需關(guān)系； 城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀； 底商現(xiàn)狀及價格； 寫字樓現(xiàn)狀及價格； 酒店現(xiàn)狀及價格； 其他類房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價格；商圈綜合調(diào)研 商圈界定； 區(qū)域商業(yè)分布詳圖； 子母商圈關(guān)系； 主輔商圈關(guān)系； 商圈商業(yè)分布狀況； 商圈人流、車流及停車狀況； 商圈競爭對手關(guān)系； 商圈自然與社會條件； 商圈周邊環(huán)境和公建設(shè)施； 商圈未來商業(yè)供應(yīng)量及發(fā)展規(guī)劃； 商圈商業(yè)網(wǎng)點分布； 商圈商業(yè)規(guī)模數(shù)量； 商圈大型主力店現(xiàn)狀； 商圈物流現(xiàn)狀； 各商業(yè)物業(yè)位置、規(guī)模、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)比例、租售價格、經(jīng)營模式、經(jīng)營現(xiàn)狀、硬件設(shè)施、配套設(shè)施、未來發(fā)展綜合調(diào)研；典型性商業(yè)調(diào)研典型性商業(yè)個案位置、建筑特點、單層建筑面積、總建筑面積、

3、單層使用面積、總使用面積、樓層數(shù)、商鋪規(guī)格、業(yè)態(tài)分布、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費、交租方式、使用權(quán)售價、產(chǎn)權(quán)售價、服務(wù)業(yè)態(tài)情況、物業(yè)及管理費用、硬件設(shè)施、經(jīng)營現(xiàn)狀、人流量、品牌匯總；競爭對手調(diào)研競爭對手競爭對手開發(fā)背景調(diào)研、特性調(diào)研、位置、單層建筑面積、總建筑面積、單層使用面積、總使用面積、樓層數(shù)、商鋪規(guī)格、業(yè)態(tài)分布、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費、交租方式、使用權(quán)售價、產(chǎn)權(quán)售價、服務(wù)業(yè)態(tài)情況、物業(yè)及管理費用、硬件設(shè)施、經(jīng)營現(xiàn)狀、操作模式、競爭對手媒介使用調(diào)研、推廣模式、頻率、促銷方式；定性調(diào)研 經(jīng)營戶問卷：經(jīng)營者戶籍、經(jīng)營地點、經(jīng)營面積、經(jīng)營產(chǎn)品、經(jīng)營年限、經(jīng)營現(xiàn)狀、對本案入場意向、入場方式、面積承受、租售

4、價格承受、意向樓層、硬件關(guān)注度、受眾媒介、對本案的看法建議、聯(lián)系方式等； 投資者問卷：投資者來源、現(xiàn)有投資方式、對本案投資意向、投資關(guān)注度、投資金額、首付款承受金額、自營還是包租、回報率、投資意向樓層和面積、信息獲得渠道、職業(yè)構(gòu)成等； 消費者問卷：消費者來源、出行方式、消費頻率、區(qū)域消費者消費習(xí)慣、消費金額、常去購物場所及原因、對本案看法建議、信息獲得渠道、年齡構(gòu)成、家庭月收入狀況等；媒介綜合調(diào)研 當(dāng)?shù)貞敉鈴V告類型、具體位置、制作價格、發(fā)行價格、受眾群體； 當(dāng)?shù)丶埫筋悘V告發(fā)行價格、發(fā)行頻率、受眾群體、發(fā)行量、覆蓋面； 當(dāng)?shù)仉娒筋悘V告發(fā)行價格、發(fā)行頻率、受眾群體發(fā)行量、覆蓋面； 當(dāng)?shù)仄渌浇閺V告

5、類型、發(fā)行價格、發(fā)行頻率、受眾群體發(fā)行量、覆蓋面； 當(dāng)?shù)刂髁骶W(wǎng)絡(luò)廣告、點擊量、受眾群體、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布價格； 當(dāng)?shù)貜V告公司綜合了解、各種印刷品制作價格調(diào)研；分析項目立地及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析； 道路類別及交通狀況分析； 項目地塊自然及社會條件分析； 項目周邊環(huán)境及公建設(shè)施分析； 項目周邊經(jīng)濟(jì)條件分析；定量分析 有效量甄別； 各個總量匯總（總建筑面積、各分業(yè)態(tài)）； 價格波動； 各業(yè)態(tài)有效支撐換算；定性分析定性匯總及比例分析；典型性商業(yè)分析典型性商業(yè)特性分析、硬件優(yōu)劣分析、營銷模式分析、業(yè)態(tài)功能分區(qū)分析、與本案的關(guān)系分析、未來發(fā)展分析；競爭對手分析競爭對手競爭特性分析、差異化分析、

6、競爭優(yōu)勢及機(jī)會分析；項目swot分析項目目前發(fā)展所存在優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅；項目十三參數(shù)分析時機(jī)性、進(jìn)程性、地段性、規(guī)模性、布局性、硬件性、穩(wěn)定性、人氣、資源性、競爭與兼容性、商圈、人口、人性；定位項目市場定位 項目形象定位； 項目理念定位產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)分布及配比定位； 功能分區(qū)定位； 價格定位（租賃價格、銷售價格、使用權(quán)價格及押金）； 各業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格； 配套定位；建筑定位柱網(wǎng)、動線、設(shè)備定位、層高、結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計等；客群定位 目標(biāo)購買者定位； 目標(biāo)經(jīng)營者定位； 目標(biāo)消費者定位； 主力店（大客戶）定位；運(yùn)作模式定位 營銷方式定位； 租售比建議；項目競爭定位項目差異化競爭定位；建筑概念設(shè)計總體

7、規(guī)劃設(shè)計整體規(guī)劃方案簡介總平面圖建筑結(jié)構(gòu)圖剖面圖鳥瞰圖總體交通組織圖概念效果設(shè)計外立面效果設(shè)計（夜景和日景）；中庭效果設(shè)計；內(nèi)部裝修效果設(shè)計；各業(yè)態(tài)室內(nèi)概念設(shè)計；景觀設(shè)計建筑平面設(shè)計各樓層內(nèi)部平面分割設(shè)計；功能分區(qū)設(shè)計；動線設(shè)計內(nèi)部交通組織設(shè)計（人流和車流動線）；財務(wù)分析項目投入成本估算及資金分配；項目回款模式（租售比）、進(jìn)度；項目靜態(tài)、動態(tài)總收入估算；盈虧平衡分析；敏感性分析；投資回報率估算；財務(wù)風(fēng)險評估及回避；營銷計劃營銷現(xiàn)狀解析 營銷環(huán)境分析； 競爭對手分析；營銷理念 營銷原則； 營銷模式；營銷策略安排 營銷產(chǎn)品包裝； 營銷對象； 營銷渠道； 價格策略； 促銷策略；營銷組織安排 營銷團(tuán)隊

8、搭建； 人員管理制度及培訓(xùn)； 營銷道具建議營銷節(jié)點把控 放盤策略； 回款進(jìn)度； 銷控安排； 營銷費用估算；推廣計劃推廣現(xiàn)狀解析 項目推廣環(huán)境分析； 項目目標(biāo)受眾分析； 項目賣點分析； 媒介渠道分析； 競爭對手推廣分析；推廣媒介組合建議vi系列及其延展：logo、slogan、名片、胸卡、胸牌、工作服、信封、信紙、檔案袋、手提袋、邀請函、紙杯、簽字筆、光盤、吉祥物、太陽傘等；現(xiàn)場：道旗、吊旗、條幅、展板、沙盤、背景板等；戶外：廣告牌、路牌、燈箱、道旗、候車亭廣告、車身等；紙媒：dm、樓書、報廣、雜志、客通；電媒：短信、電視、電臺、寫字樓電子屏、網(wǎng)絡(luò)；項目各節(jié)點推廣媒介組合方案確定；投放策略建議項

9、目各節(jié)點（籌備期、蓄水期、強(qiáng)銷期、持銷期、掃尾期、養(yǎng)市期）各媒介投放頻率、表現(xiàn)形式、版面確定；推廣費用估算推廣費用投放計劃及總費用估算；后期運(yùn)營管理建議 運(yùn)營管理理念； 運(yùn)營管理模式； 運(yùn)營團(tuán)隊建議； 管理組織安排；風(fēng)險評估項目風(fēng)險及回避措施；效益評估項目社會效益及經(jīng)濟(jì)效益評估；中 期籌備期營銷道具籌備方案準(zhǔn)備營銷方案及推廣方案確定、理念包裝、產(chǎn)品包裝、銷控包裝；工程準(zhǔn)備工程進(jìn)度表、工程答客問、沙盤（鳥瞰沙盤、剖面沙盤）；平面布局圖、建筑概念效果圖（鳥瞰、立面、公共內(nèi)裝、賣點區(qū)域效果等）；營銷文本準(zhǔn)備項目認(rèn)購書（或排號協(xié)議書）、營銷管理制度、招商銷售流程、商戶來電來訪登記表、客戶資質(zhì)審核表、價

10、格表、銷控表、答客問、行銷手冊、經(jīng)營管理公約、鋪位卡、租賃合同、銷售合同、委托合同、商戶裝修守則、按揭銀行及按揭貸款流程、客戶須知、認(rèn)購財務(wù)一覽表、網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖一覽表、網(wǎng)絡(luò)登記表、郵箱記錄表、網(wǎng)絡(luò)工作記錄表等；營銷組織準(zhǔn)備營銷崗位編制、營銷人員管理制定確定、營銷人員招聘、培訓(xùn)、營銷人員考核、演練、項目協(xié)調(diào)人確定、現(xiàn)場報表管理、后臺銷售統(tǒng)計、報表管理、查詢管理、合同管理、本地及異地系統(tǒng)安排組織；推廣道具籌備vi和vi的延展logo、slogan、名片、胸卡、胸牌、工作服、信封、信紙、檔案袋、手提袋、邀請函、紙杯、簽字筆、光盤、吉祥物、太陽傘等；售樓處展板、vcd、接待臺、背景板、標(biāo)語、腰帶、吊旗；戶

11、外圍擋、售樓處頂部、路牌、燈箱、候車亭、道旗、車身、易拉寶、墻體、大型電子屏、其他流動媒體（車、船、飛行體等等）紙媒dm、樓書、報紙、雜志、戶型單頁；電媒電視、電臺、短信、網(wǎng)絡(luò)；活動蓄水期形象亮相持續(xù)的廣告推廣；主力店落位主力店談判引進(jìn)品牌店落位品牌店談判引進(jìn)大客戶落位大客戶談判及鋪位確定配套商業(yè)引進(jìn)配套商業(yè)的談判及引進(jìn)客戶蓄水登記來電來訪商戶登記，確定意向及承受力、已登記商戶回訪審核；強(qiáng)銷期開盤活動活動協(xié)調(diào)現(xiàn)場執(zhí)行開盤放量放量把控策略調(diào)整客戶跟蹤活動推廣活動營銷現(xiàn)場氣氛營造持銷期形成良好口碑傳播、實現(xiàn)以商招商針對實際情況執(zhí)行促銷活動和價格調(diào)整策略；客通的制作及流通、項目亮點渲染；已入駐主力店

12、及品牌店重點宣傳；重點回訪，開展客戶答謝會，形成良好口碑，以商招商；異地巡展、銷控核對；可備做如下活動“主力店入駐慶典、專題研討、文化促商、節(jié)日主題”；業(yè)務(wù)員組織管理、追蹤分析。掃尾期余鋪招商策略調(diào)整客戶追蹤回訪活動營銷后 期開業(yè)籌備及開業(yè)期內(nèi)場包裝導(dǎo)視系列設(shè)計：樓層導(dǎo)視、平面導(dǎo)視、功能分區(qū)導(dǎo)視、鋪位導(dǎo)視、服務(wù)臺導(dǎo)視、電梯導(dǎo)視、人流動線導(dǎo)視、衛(wèi)生間導(dǎo)視、安全出口導(dǎo)視、辦公區(qū)導(dǎo)視、休息區(qū)導(dǎo)視、安全小貼士；中庭包裝設(shè)計電梯井包裝設(shè)計內(nèi)鋪門頭統(tǒng)一形象規(guī)劃留白墻面包裝設(shè)計柱子包裝設(shè)計總服務(wù)臺、樓層服務(wù)臺、服務(wù)臺背板設(shè)計吊旗腰帶地貼空鋪位遮擋包裝設(shè)計其他商業(yè)氛圍包裝設(shè)計外場包裝外場導(dǎo)視系列設(shè)計：車流導(dǎo)視、停車場導(dǎo)視、廣場導(dǎo)視；外立面包裝設(shè)計外場路牌、道旗、路牌、彩旗、條幅包裝設(shè)計外場其他商業(yè)氛圍包裝設(shè)計商戶二裝監(jiān)督及布貨審核商戶二裝審核表二裝驗收表二裝要求明細(xì)表品牌注冊表；運(yùn)營系統(tǒng)構(gòu)建組建市場部、企劃部、財務(wù)部、人事部、客服部、采購部、工程維修部、保安部、保潔部；整章建制，制定各部門的職責(zé)和服務(wù)規(guī)范；系統(tǒng)的針對各部門進(jìn)行招聘和培訓(xùn)；消費