淺談大型購(gòu)物中心評(píng)估難點(diǎn)及解決方案

1、.淺談大型購(gòu)物中心評(píng)估難點(diǎn)及解決方案內(nèi)容摘要隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)活躍。特別是國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)型的開(kāi)始，由出口和投資為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型為以消費(fèi)為主要發(fā)展方向的消費(fèi)模式，購(gòu)物中心項(xiàng)目建設(shè)投資日益增多，其投資評(píng)估需求也越來(lái)越多。房地產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。而成本法為歷史成本的原則不適用于經(jīng)營(yíng)性的購(gòu)物中心價(jià)值評(píng)估。對(duì)于交易比較活躍的地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、最有效的方法，因?yàn)樵u(píng)估過(guò)程中的資料直接來(lái)源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為所評(píng)估。但是購(gòu)物中心由于其基于地域經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特性和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上的獨(dú)特性，在市場(chǎng)上非常難以找到相似度很高的可比實(shí)例。即使建筑體量、

2、區(qū)位相近的購(gòu)物中心業(yè)也會(huì)由于其業(yè)態(tài)配比和商業(yè)租戶(hù)的不同而導(dǎo)致收益有巨大差異。因此市場(chǎng)法在評(píng)估購(gòu)物中心評(píng)估中的應(yīng)用主要在于適用收益法情況下對(duì)租金的計(jì)算。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)最適用的收益法，對(duì)購(gòu)物中心項(xiàng)目評(píng)估來(lái)說(shuō)也同樣適用，但是如何根據(jù)不同業(yè)態(tài)類(lèi)型和租約條件建立租金評(píng)估模型，是收益法進(jìn)行評(píng)估的難題。本文通過(guò)分析購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)尋找決定租戶(hù)租金水平的微觀決定因素，并提出了如何通過(guò)選取適當(dāng)?shù)男拚蛩貋?lái)建立租金模型修正評(píng)估對(duì)象的租金水平，以及如何根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃計(jì)算租金收益的可能方法及技術(shù)線(xiàn)路。關(guān)鍵詞：收益法 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心項(xiàng)目評(píng)估 業(yè)態(tài)配比 技術(shù)線(xiàn)路精品.第一部分、購(gòu)物中心的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、批

3、發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)地產(chǎn)主要只用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等。廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂(lè)休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。我們今天主要討論狹義的購(gòu)物中心的評(píng)估，也就是大型商場(chǎng)和shopping mall的評(píng)估。購(gòu)物中心（shopping center/shopping mall）國(guó)際上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)定義，不同國(guó)家及組織對(duì)購(gòu)物中心的定義不同。國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（icsc）的定義是由開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的主力店、多樣

4、化的商品街和寬敞的停車(chē)場(chǎng)，能滿(mǎn)足消費(fèi)者的購(gòu)物需求與日常活動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。中國(guó)對(duì)購(gòu)物中心的定義安裝零售業(yè)態(tài)分類(lèi)（gb/t18106-2004）中的定義“購(gòu)物中心是多種零售店、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃的開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑內(nèi)，或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供區(qū)域性服務(wù)的商業(yè)集合體。”下面，我從大型購(gòu)物中心的特點(diǎn)分析出發(fā)，大家討論一下現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估中需要注意的一些事項(xiàng)，提出評(píng)估購(gòu)物中心應(yīng)采用的幾種方法，并對(duì)一些具有代表性的購(gòu)物中心的評(píng)估難點(diǎn)和技術(shù)路線(xiàn)提出探討性意見(jiàn)。一、 大型購(gòu)物中心特點(diǎn)1、投資開(kāi)發(fā)和產(chǎn)權(quán)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目往往屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。由投資發(fā)展商有計(jì)劃開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)（屬于投資

5、發(fā)展商）。正是由于這只租不售的特定的經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致購(gòu)物中心在市場(chǎng)上往往缺乏交易實(shí)例，難以尋找可比較的交易實(shí)例。2、管理模式“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”。統(tǒng)一管理是購(gòu)物中心區(qū)別于其他商業(yè)業(yè)態(tài)的核心，即統(tǒng)一租戶(hù)管理，統(tǒng)一策劃管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理，統(tǒng)一服務(wù)管理、服務(wù)監(jiān)督，使得購(gòu)物中心對(duì)外形成一個(gè)統(tǒng)一的形象；而分散經(jīng)營(yíng)是在統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的原則下實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制，專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)等各種零售店鋪及餐飲、娛樂(lè)與服務(wù)業(yè)由相關(guān)零售商承租自主經(jīng)營(yíng)。既購(gòu)物中心的所有者不直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間構(gòu)建平臺(tái)，搭建橋梁。精品.并一統(tǒng)一的形象對(duì)外做宣傳創(chuàng)立品牌。目前國(guó)內(nèi)比較知名的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)品牌有萬(wàn)達(dá)集

6、團(tuán)管理的“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，中糧集團(tuán)管理的“大悅城”，華潤(rùn)管理的“萬(wàn)象城”，凱德商用管理的“凱德廣場(chǎng)”及盈石投資管理的一些品牌。3、規(guī)模面積大、商圈輻射面廣大型購(gòu)物中心商業(yè)建筑面積通常在5-8萬(wàn)平方米，樓層在4層到8層左右，一般地下有一層到二層的營(yíng)業(yè)面積，且有2層地下停車(chē)場(chǎng)。每個(gè)購(gòu)物中心商圈輻射面核心客戶(hù)群大約5公里半徑，任何交通工具20分鐘以?xún)?nèi)，占商場(chǎng)主要客流的65%以上。次級(jí)客戶(hù)群輻射半徑約8公里，任何交通工具40分鐘之內(nèi)，占商場(chǎng)客流的25%。邊緣客戶(hù)群輻射半徑約10公里，占商場(chǎng)客流的10%。4、租戶(hù)組合、業(yè)態(tài)配比特點(diǎn)大型購(gòu)物中心往往會(huì)對(duì)內(nèi)部租戶(hù)組合進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，配置比例適當(dāng)，業(yè)態(tài)功能齊全。購(gòu)物

7、中心除購(gòu)物外，應(yīng)有餐飲、娛樂(lè)、休閑服務(wù)，多種業(yè)態(tài)和與業(yè)態(tài)相適應(yīng)的功能。通過(guò)各種不同服務(wù)功能的互補(bǔ)性，滿(mǎn)足消費(fèi)者多種需要，提供“一站式”服務(wù)。購(gòu)物中心習(xí)慣上把租戶(hù)區(qū)分為主力店、次主力店和非主力店。判斷主力店的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)1. 強(qiáng)大的商業(yè)號(hào)召力與良好的商業(yè)信譽(yù)精品.2. 有穩(wěn)定的客戶(hù)源，能獨(dú)立為商場(chǎng)帶來(lái)大量客流。3. 租賃面積一般在2000平方米以上，具有招商的可靠性，不輕易撤場(chǎng)主力店的分類(lèi)1、 百貨店：如太平洋百貨、百盛、巴黎春天、富安百貨、銅鑼灣百貨等2、 大型綜合超市：如家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、沃爾瑪、華聯(lián)、歐尚、易出蓮花等3、 家居電器類(lèi)專(zhuān)業(yè)店：如國(guó)美電器、紅星美凱龍、百腦匯、百安居等4、 ktv：如好

8、樂(lè)迪、錢(qián)柜、上海歌城等5、 電影院：國(guó)內(nèi)各種大型院線(xiàn)影院。次主力店的分類(lèi)1、 大面積專(zhuān)賣(mài)店：h&m，unique，迪卡儂、sport100等2、 大型餐飲店：如豐收日、海底撈、霖等租賃面積在500平方米以上的餐飲品牌3、 娛樂(lè)類(lèi)：如toys rus、湯姆熊、反斗城等非主力店就是除了主力店和非主力店之外的所有其他租戶(hù)。購(gòu)物中心商鋪種類(lèi)的劃分標(biāo)準(zhǔn)商鋪種類(lèi)主力店次主力店非主力店商鋪面積大較大中零售類(lèi)型百貨商場(chǎng)、大型超市、休閑娛樂(lè)、家居家電家居、健身、大型餐飲、休閑娛樂(lè)服飾、皮具、珠寶、眼鏡、醫(yī)藥等零售類(lèi)品牌影響大較大顧客吸引大一般一般經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定很穩(wěn)定較穩(wěn)定一般精品.5、租金價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性購(gòu)物中心根據(jù)

9、其業(yè)態(tài)的不同，有著多種多樣的租金收取方式，大體上可以歸類(lèi)如下：1、 固定租金：多適用于小型非知名品牌租戶(hù)。2、 提成租金（又稱(chēng)為扣點(diǎn)租金）：多適用于主力店中的超市、百貨或者關(guān)鍵客戶(hù)。3、 固定租金+提成租金：多適用于主力店中的家居電器類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店或者ktv及電影院。特殊情況下還存在固定租金和提成租金兩者取高的租金計(jì)價(jià)方式。其統(tǒng)一表達(dá)式可以寫(xiě)為如下公式：租金（rental payment）=r+max0,r(s-b)其中r代表每平方米的固定租金r代表提成租金的租金提成率s代表每平方米的銷(xiāo)售額，業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“坪效”b為每平方米銷(xiāo)售額的閾值，或稱(chēng)為斷點(diǎn)。對(duì)于固定租金即提成租金為0，對(duì)于純提成租金即r為0。采

10、用這種租金計(jì)算方式的好處在于一方面將經(jīng)營(yíng)者利益和租戶(hù)的利益分享，銷(xiāo)售額高了，經(jīng)營(yíng)者和租戶(hù)同時(shí)受益，另一方面又讓經(jīng)營(yíng)者和租戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，在經(jīng)營(yíng)情況不好的情況下經(jīng)營(yíng)者只能取得保底租金，可以減輕租戶(hù)的租金成本壓力。提成租金能夠創(chuàng)造價(jià)值，其價(jià)值創(chuàng)造是通過(guò)多樣化即租戶(hù)組合，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和租金歧視這三種機(jī)制實(shí)現(xiàn)的。因此對(duì)于購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)如何根據(jù)租戶(hù)的業(yè)態(tài)類(lèi)型和品牌類(lèi)型及地理位置選取不同的租金形式從而實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化是非?？简?yàn)經(jīng)營(yíng)者功力的事情。6、 購(gòu)物中心的價(jià)格歧視購(gòu)物中心有明顯的價(jià)格歧視，不同類(lèi)型不同規(guī)模的租戶(hù)價(jià)格之間有巨大的差異。比如主力店租戶(hù)的提成租金往往在3%左右，而百貨類(lèi)租戶(hù)的提成租金比例可

11、能高達(dá)20%。這是為什么呢？早期的研究早已經(jīng)證明，對(duì)于人們選擇去一個(gè)較遠(yuǎn)的而不是較近的購(gòu)物中心購(gòu)物，是由于顧客進(jìn)行精品.“多目地購(gòu)物”和“比較購(gòu)物”所帶來(lái)的購(gòu)物成本的減少所引起的。而近期的針對(duì)購(gòu)物中心的研究表明，購(gòu)物中心中的主力店的形象對(duì)于顧客選擇某一購(gòu)物中心時(shí)也很重要。尤其是一個(gè)形象好的大型超市或者電影院，ktv等，都可以將顧客從一個(gè)較遠(yuǎn)的地方吸引到這一特定的購(gòu)物中心進(jìn)行消費(fèi)。正是這種主力店能夠帶來(lái)正向客流的特性，使得非主力店獲得更多的客流和銷(xiāo)售額。主力店這種帶動(dòng)客流的能力我們稱(chēng)之為正向外部性。而對(duì)非主力租戶(hù)來(lái)說(shuō)這就是需求的外部性，其源于消費(fèi)者被主力租戶(hù)吸引到一個(gè)購(gòu)物中心，然后在其他小商鋪進(jìn)

12、行消費(fèi)的行為。需求外部性包括被吸引來(lái)的客流在購(gòu)物中心內(nèi)部進(jìn)行的比較購(gòu)物和補(bǔ)充購(gòu)物，從而提升了購(gòu)物中心整體的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。正是這種正向外部性使得主力租戶(hù)取得了在租金議價(jià)方面的優(yōu)勢(shì)，其享受較低租金的同時(shí)，通過(guò)其帶動(dòng)的客流從而提升的購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主的租金補(bǔ)償。而其他租戶(hù)則必須因?yàn)橄硎芰酥髁ψ鈶?hù)帶來(lái)的需求外部性而支付較高的租金水平作為補(bǔ)償。因此購(gòu)物中心的主要租金收入來(lái)自于各種中小型店鋪，中小型店鋪經(jīng)營(yíng)靈活，贏利能力高，平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者；但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問(wèn)題。建立最高利潤(rùn)與最低風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)就要找出最佳的投資回報(bào)方式；合理的投資

13、回報(bào)方式應(yīng)從低風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，制造出高利潤(rùn)；購(gòu)物中心租金的平衡規(guī)則：業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)成正比；精品.除了主力店、次主力店與非主力店之間存在的價(jià)格歧視之外，還存在品牌之間的價(jià)格歧視。購(gòu)物中心招商流程首先是主力店招商，其次并非是次主力店而是所謂的key account，即關(guān)鍵租戶(hù)。所謂關(guān)鍵租戶(hù)大部分是國(guó)際知名的品牌，其代表的是與購(gòu)物中心定位相符合的客戶(hù)群的主要偏好品牌。如定位于年輕消費(fèi)群體的it，adidas，nike，puma等，以及定位于奢侈品消費(fèi)群體的gucci，lv等奢侈品牌。他們往往能夠取得與主力店一樣的純扣點(diǎn)租約，不過(guò)由于其高利潤(rùn)，扣點(diǎn)租金水平會(huì)比較主力店高許多，但是在多數(shù)情況下會(huì)低于其他二線(xiàn)品

14、牌的店鋪?zhàn)饨鹚健?、 影響租金的區(qū)位因素復(fù)雜購(gòu)物中心制定租金價(jià)格時(shí)要面臨著許多不同方面的權(quán)衡，在這些權(quán)衡所涉及的不同因素之間存在著聯(lián)系并互相影響。而且由于商業(yè)環(huán)境和商業(yè)背景的不同，這些因素間的關(guān)系和互相影響也存在各種差別。通過(guò)大量的實(shí)證研究，大致可以歸納以下幾個(gè)規(guī)律。1） 區(qū)位特征是購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹱钪匾臎Q定因素?zé)o論如何購(gòu)物中心還是房地產(chǎn)的一種，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，區(qū)位永遠(yuǎn)是排在第一位的影響因素。對(duì)于以租金收益為主的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，區(qū)位因素的細(xì)化就是有效購(gòu)買(mǎi)力，即商圈人口乘以人均購(gòu)買(mǎi)力。因?yàn)樽銐蚨嗟娜丝诤屯⒌馁?gòu)買(mǎi)力是支撐購(gòu)物中心發(fā)展的重要基礎(chǔ)。通常而言，購(gòu)物中心所處的核心商圈的有效購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)，

15、租戶(hù)應(yīng)當(dāng)支付更高的租金。此外，購(gòu)物中心的交通便利性也更為重要，在現(xiàn)在私家車(chē)逐步成為主要交通工具的時(shí)候，更多的體現(xiàn)為購(gòu)物中心的停車(chē)位數(shù)目或者以單位面積停車(chē)位表示。2） 建筑年限與租戶(hù)租金水平成正比俗話(huà)說(shuō)“一鋪養(yǎng)三年”。購(gòu)物中心建成年份越長(zhǎng)，租戶(hù)所支付的租金越高。經(jīng)營(yíng)時(shí)間越久的購(gòu)物中心，越容易忽視物理?xiàng)l件上的差異，以及租戶(hù)組合的不恰當(dāng)甚至設(shè)施老化的影響。當(dāng)然這是對(duì)經(jīng)營(yíng)發(fā)展正常，維護(hù)保養(yǎng)得當(dāng)?shù)馁?gòu)物中心而言。隨著經(jīng)營(yíng)時(shí)間延長(zhǎng)，購(gòu)物中心逐步步入了穩(wěn)步發(fā)展的階段，從而擁有固定的品牌和顧客忠誠(chéng)度，而且通過(guò)招商調(diào)整也會(huì)逐步拉高租金收益水平。3） 商鋪面積越大租戶(hù)支付的租金越低精品.租戶(hù)的租金水平往往與其自身規(guī)

16、模呈負(fù)相關(guān)。一方面規(guī)模較大的租戶(hù)，由于租賃的規(guī)模經(jīng)濟(jì)而能夠獲得更多的租金折扣，同時(shí)更大規(guī)模的租戶(hù)由于其自身經(jīng)營(yíng)實(shí)力或者品牌實(shí)力較大也具有較大的討價(jià)還價(jià)能力，在與業(yè)主的租賃談判中獲得主動(dòng)。這一規(guī)律不僅僅適用于不同類(lèi)的租戶(hù)，如主力店、次主力店和普通租戶(hù)，同樣也適用于同類(lèi)型的租戶(hù)之間。例如租賃面積大的餐飲集團(tuán)公司取得的租金水平就低于小鋪位經(jīng)營(yíng)的餐飲店。4） 靠近人流動(dòng)線(xiàn)出入口的租戶(hù)租金越高購(gòu)物中心的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以低層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因?yàn)榈蛯訉?duì)于消費(fèi)者而言具

17、有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的樓層需要借助交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。但是目前購(gòu)物中心的人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)使得這種垂直空間的衰減因素不再簡(jiǎn)單。設(shè)計(jì)優(yōu)秀的購(gòu)物中心，往往會(huì)通過(guò)大跨度的電梯，位于地下和軌道交通銜接的通道，或者將次主力店放到地下或者高層區(qū)域拉動(dòng)客流等方式，使得購(gòu)物中心的收益率并不隨著簡(jiǎn)單的垂直高度的增加而遞減?？傮w來(lái)看內(nèi)部區(qū)位因素需要考慮的方面除了樓層因素之外還要考慮租戶(hù)店鋪距離主要人流動(dòng)線(xiàn)出入口（商場(chǎng)入口、電梯入口、主力店）之間的距離。第二部分、常用估價(jià)方法在購(gòu)物中心評(píng)估中的應(yīng)用分析根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，購(gòu)物中心估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。另外對(duì)于

18、在建工程還可以采取假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。1、市場(chǎng)法由于購(gòu)物中心的特點(diǎn)之一即為產(chǎn)權(quán)集中，往往投資方開(kāi)發(fā)方和經(jīng)營(yíng)方都為一家公司，因此市場(chǎng)上基本不存在類(lèi)似的可比實(shí)例。因此市場(chǎng)法在購(gòu)物中心的評(píng)估過(guò)程中最主要應(yīng)用是精品.在用收益法評(píng)估購(gòu)物中心的客觀租金時(shí)，可用市場(chǎng)比較法進(jìn)行租金的測(cè)算。通常使用的市場(chǎng)法公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)對(duì)于大型購(gòu)物中心內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，在同一區(qū)域內(nèi)往往由于位置規(guī)模甚至業(yè)態(tài)的不同而導(dǎo)致不具備可比性，另一方面大型購(gòu)物中心內(nèi)部租戶(hù)由于業(yè)態(tài)性質(zhì)不同而導(dǎo)致租金歧視的現(xiàn)象，可比實(shí)例不論是從外部選取還是內(nèi)部選取最大的難點(diǎn)就是租金修正因素的選用

19、及其與租金之間的關(guān)系。在用市場(chǎng)法修正租金的情況下，首要難點(diǎn)就是如何選取可比實(shí)例，我認(rèn)為可以從以下的優(yōu)先循序來(lái)執(zhí)行。第5種情況往往是新開(kāi)商場(chǎng)，而且處于不成熟的商圈內(nèi)的先行者，比如新建小區(qū)附近的社區(qū)mall。此類(lèi)購(gòu)物中心周邊無(wú)同等購(gòu)物中心，自己也無(wú)租戶(hù)，此時(shí)可以根據(jù)其商鋪位置的業(yè)態(tài)規(guī)劃選取本商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)相同的業(yè)態(tài)的店鋪的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)做修正。此時(shí)需要引入坪效、租售比的概念作為租金評(píng)估的基礎(chǔ)。坪效=月?tīng)I(yíng)業(yè)額/經(jīng)營(yíng)面積租售比=月租金/銷(xiāo)售額（此數(shù)據(jù)多為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同而不同，比如主力店超市多為3%，餐飲多為1015%，服裝類(lèi)1530%，電影院15%20%）精品.租金=坪效*租售比市場(chǎng)法修正

20、租金的另一個(gè)難點(diǎn)就是修正因素的選取。通常的公式中的市場(chǎng)法以交易實(shí)例為中心，因此主要影響因素為區(qū)位因素、交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況等與交易有關(guān)的因素。但是我們對(duì)購(gòu)物中心的租金情況進(jìn)行修正的時(shí)候這些因素明顯不適用。根據(jù)之前的購(gòu)物中心租金影響因素的分析，我認(rèn)為也同樣適用于市場(chǎng)法中對(duì)租金進(jìn)行修正因素分析。總結(jié)歸納如下：1） 區(qū)位特征修正因素包括內(nèi)容如下：1.1) 商圈有效購(gòu)買(mǎi)力：對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，其輻射范圍內(nèi)的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力直接決定了其經(jīng)營(yíng)的成敗。商圈購(gòu)買(mǎi)力=購(gòu)物中心核心商圈的人口數(shù)*人均購(gòu)買(mǎi)力以上數(shù)據(jù)都可以從地區(qū)的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得到。如果考慮到商圈的輻射范圍內(nèi)客流比例的不同，還可以根據(jù)主圈、次圈和邊

21、圈的人口數(shù)比例進(jìn)行修正。商圈有效購(gòu)買(mǎi)力為正相關(guān)的修正因素。1.2）商圈飽和度：由于商圈的積聚效應(yīng)，同一個(gè)商圈內(nèi)往往會(huì)有數(shù)個(gè)購(gòu)物中心，既在一定程度上幾個(gè)購(gòu)物中心集聚的同時(shí)反而會(huì)增加彼此的客流量和營(yíng)業(yè)額。購(gòu)物中心的聚集可以使得消費(fèi)者通過(guò)更多的信息獲取和購(gòu)物機(jī)會(huì)的比較，使得消費(fèi)者的購(gòu)物風(fēng)險(xiǎn)和找尋成本得到降低，從而增加相互的客流。同時(shí)輻射范圍不同的購(gòu)物中心的積聚也會(huì)為彼此帶來(lái)商圈輻射范圍的擴(kuò)大，從而增加客流。但是積聚效應(yīng)并非無(wú)限制擴(kuò)大的，區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力是有限的，當(dāng)一個(gè)商圈內(nèi)積聚的購(gòu)物中心面積超過(guò)一個(gè)數(shù)量后，并不能帶來(lái)更多的客流和銷(xiāo)售額，此時(shí)購(gòu)物中心之間就形成了彼此競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。既飽和度對(duì)購(gòu)物中心的影響同時(shí)

22、體現(xiàn)在好與壞的兩個(gè)方面，其飽和度根據(jù)商圈情況存在一個(gè)臨界拐點(diǎn)。在此飽和度之下為正向修正因素，在此飽和度之上為負(fù)向修正因素。此臨界點(diǎn)的界定需要相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的積累，實(shí)務(wù)中我們可以考慮商圈范圍內(nèi)的人均商業(yè)面積數(shù)據(jù)作為替代指標(biāo)來(lái)衡量。1.3) 購(gòu)物中心的可達(dá)性：既通常所說(shuō)的交通因素。交通的便利性對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)是非常重要的，因?yàn)槠渖倘椛浞秶粌H僅依靠距離來(lái)定義，在目前交通工具的選擇性多樣的情況下，還必須加以交通工具的到達(dá)時(shí)間為劃分依據(jù)。因此可達(dá)的交通工具的多樣性將極大增加商圈的輻射范圍。比如在地鐵上蓋的購(gòu)物中心，其商圈輻射范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超之前定義的范圍，其一天的客流甚至?xí)鰠^(qū)域內(nèi)的常駐人口數(shù)。同樣道理，購(gòu)物中

23、心的大型超市往往會(huì)開(kāi)設(shè)通往各個(gè)居住小區(qū)的班車(chē)來(lái)擴(kuò)大其輻射半徑。精品.可達(dá)性可以以交通工具的多樣性來(lái)衡量，交通工具種類(lèi)及總量與購(gòu)物中心的可達(dá)性為正相關(guān)。除了公共交通之外，目前私家車(chē)也越來(lái)越作為出行的重要選擇，因此購(gòu)物中心內(nèi)部及其周邊停車(chē)的便利性也應(yīng)該作為可達(dá)性的考慮因素2） 建筑物因素包括以下幾個(gè)方面：2.1） 建筑規(guī)模：包括總面積，單層面積，總樓層，動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)等。購(gòu)物中心的規(guī)模是有在一定程度上符合邊際效益遞減規(guī)律的，并非越大越好。特別是樓層數(shù)，由于購(gòu)物中心的租金在垂直高度上衰減的非常厲害，一般的社區(qū)mall四層就是購(gòu)物中心的合理配置，超過(guò)六層基本高層就非常難以出租。如果是城市級(jí)的購(gòu)物中心，有軌道

24、交通直達(dá)人流高的的情況下，樓層數(shù)可以達(dá)到八層，而且還要設(shè)計(jì)增加跨空天梯從主出入口直達(dá)高層區(qū)域。除了樓層之外總面積及單層面積也需要達(dá)到一定的體量才能夠容納主力店和次主力店租戶(hù)的布局，并有足夠的空間留給非主力店租戶(hù)來(lái)取得租金的溢價(jià)。主力店租戶(hù)的面積如大型超市一般要達(dá)到1萬(wàn)平方米以上，次主力店租戶(hù)也要35千平方米。因此一般購(gòu)物中心的總面積也隨著所處商圈的檔次由高到底而減少。一線(xiàn)城市的區(qū)域購(gòu)物中心的面積一般在1520萬(wàn)平方米，社區(qū)性購(gòu)物中心的理想面積為510萬(wàn)平方米，二三線(xiàn)城市依次類(lèi)推遞減。2.2） 建筑運(yùn)營(yíng)年限運(yùn)營(yíng)良好的購(gòu)物中心的收益是會(huì)隨著其運(yùn)營(yíng)年限的增加而增加的，因此運(yùn)營(yíng)年限為正相關(guān)修正因素。購(gòu)

25、物中心的年收益率的遞增會(huì)在頭三年有較高增幅，其后逐漸平穩(wěn)。因此在取周邊商圈內(nèi)的成熟購(gòu)物中心作為可比實(shí)例的情況下，對(duì)于新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的頭三年?duì)I業(yè)額需要一定程度的下調(diào)。建筑運(yùn)營(yíng)年限是正相關(guān)的調(diào)整因素。精品.2.3）建筑設(shè)計(jì)：包括建筑物外觀設(shè)計(jì)和動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)建筑物的外觀設(shè)計(jì)指的是建筑物的外形和內(nèi)部和外部有特色的裝飾裝修設(shè)計(jì)。大部分購(gòu)物中心，特別是社區(qū)mall等選擇的都是“u”型或者“l(fā)”型設(shè)計(jì)。因?yàn)檫@類(lèi)設(shè)計(jì)能夠最大程度利用周邊動(dòng)線(xiàn)的同時(shí)，保留一個(gè)相對(duì)廣闊的廣場(chǎng)空間作為購(gòu)物中心的市場(chǎng)和推廣活動(dòng)空間，也形成一個(gè)人氣聚集地。而內(nèi)部和外部的特色裝飾裝修設(shè)計(jì)能夠?yàn)橘?gòu)物中心建立獨(dú)特的形象特點(diǎn)，成為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，如北

26、京世貿(mào)天階的大型露天屏幕等。建筑物的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)方面，主要看其臨界面的長(zhǎng)度和四周的主要車(chē)道的寬度。臨街面越長(zhǎng)，其可以選擇建立更多的人流出入口，形成較豐富的人流動(dòng)線(xiàn)，對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)越有利。因此臨街面長(zhǎng)度為正相關(guān)因素。特別的交通工具站點(diǎn)能夠?yàn)橘?gòu)物中心聚集不少人流，比如位于購(gòu)物中心周邊的公交車(chē)站和地鐵站，特別是步行10分鐘內(nèi)的地鐵站可以作為較大正向修正因素。同樣周邊車(chē)道的寬度，直接影響其車(chē)流動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)。一般來(lái)說(shuō)一個(gè)成熟的購(gòu)物中心其周邊出入口車(chē)道寬度單向不能少于二車(chē)道，主要出入口車(chē)道不能少于3車(chē)道。少于兩車(chē)道將導(dǎo)致嚴(yán)重的車(chē)流擁堵，影響商場(chǎng)形象和可達(dá)的便利性。但也不是車(chē)道越寬就越便利的，過(guò)寬的車(chē)道會(huì)導(dǎo)致馬路對(duì)面

27、人流的斷絕。比如象浦東世紀(jì)大道那樣單向8車(chē)道的大馬路，是會(huì)切斷馬路兩邊的人流的。經(jīng)驗(yàn)來(lái)看單向3車(chē)道是比較好的選擇。3） 單個(gè)商鋪的修正因素包括以下幾個(gè)方面。3.1）商鋪位置：既商鋪在購(gòu)物中心內(nèi)部的區(qū)位特征。包括商鋪的樓層、距離購(gòu)物中心主出入口的位置，距離主力店主出入口的位置，距離電梯等人流主要?jiǎng)泳€(xiàn)點(diǎn)的位置等。但是對(duì)于不同類(lèi)型的商鋪來(lái)說(shuō)，其影響程度是不同的。主力店的租金對(duì)位置不敏感，這就是為什么大部分主力店租戶(hù)位于地下室一層和二層的原因。其主要原因是主力店作為消費(fèi)者前往購(gòu)物中心的主要目的，出行距離略微增加并不會(huì)影響消費(fèi)。但是次主力店對(duì)樓層的影響因素較為敏感，樓層越高租金越低。對(duì)于非主力店，位于一

28、層，臨街，主步行街兩側(cè)，主力店主要出入口，電梯出口等有利位置都有支付溢價(jià)租金。精品.3.2) 規(guī)劃業(yè)態(tài)類(lèi)型：我們?cè)谶x取可比實(shí)例過(guò)程中心，是把不同業(yè)態(tài)的租戶(hù)作為異質(zhì)租戶(hù)來(lái)考量的，即使選擇其他商圈的購(gòu)物中心中同類(lèi)業(yè)態(tài)的租戶(hù)做可比實(shí)例也不會(huì)選用本購(gòu)物中心不同業(yè)態(tài)的租戶(hù)作為可比實(shí)例。這是因?yàn)樵谫?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是考慮了業(yè)態(tài)配比的，購(gòu)物中心需要各種業(yè)態(tài)的租戶(hù)來(lái)提供一站式消費(fèi)的模式吸引客流。各種不同質(zhì)的業(yè)態(tài)會(huì)在購(gòu)物中心內(nèi)部形成需求的外部性，既為了某個(gè)需求的客流會(huì)形成對(duì)其他類(lèi)型店鋪的潛在需求并轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)。在購(gòu)物中心中認(rèn)為最優(yōu)秀的業(yè)態(tài)比例零售、娛樂(lè)、餐飲為5:3:2，并稱(chēng)之為黃金比例。各類(lèi)業(yè)態(tài)能夠承受的租金水

29、平是不一樣的，能夠承受最高租金水平的是黃金首飾、服裝、化妝品。3.3） 商鋪面積：如之前在描述購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)特征的時(shí)候所描述的，商鋪面積越大租金越低廉。其前提是同類(lèi)業(yè)態(tài)的商鋪相比較。2、收益法購(gòu)物中心的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是購(gòu)物中心估價(jià)最常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測(cè)算是購(gòu)物中心的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過(guò)程中要根據(jù)不同租戶(hù)業(yè)態(tài)，租金類(lèi)型和租期類(lèi)型區(qū)別對(duì)待。最一般的公式：v= 式中：v房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，通常稱(chēng)為現(xiàn)值；精品. a房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益，通常簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益； y房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）； n房地產(chǎn)的收益期限，是從估

30、價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲得收益的年限。從公式可以看出，收益法在用于評(píng)估購(gòu)物中心的收益的時(shí)候，需要注意以下一些方面：1） 附租約的租賃年限估價(jià)規(guī)范533指出“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金”。如果是對(duì)于帶租約的購(gòu)物中心進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必須考慮現(xiàn)有租賃合同約定的期限。一般條件下主力租戶(hù)的租賃期限會(huì)在10到20年。次主力租戶(hù)為5-10年。而非主力租戶(hù)的租約多為3-4年，短期的甚至只有1年。2） 附租約的可變租金條款對(duì)于固定租金租戶(hù)的收益我們很好估算，但是對(duì)于采用提成租金和固定租金加提成租金或者固定租金及提成租金兩者取高的租約的租戶(hù)，評(píng)估的難點(diǎn)就在于何時(shí)開(kāi)始評(píng)估其提成租金。多少年限內(nèi)采用固定租金，什么時(shí)候采用固定百分比租金？我們就必須用市場(chǎng)法，通過(guò)選取可比的交易實(shí)例的租金水平來(lái)估算其租金收益，并于租賃合同中租約條款的固定租金收益水平進(jìn)行對(duì)比3） 租賃期外的收益計(jì)算依據(jù)“最高最佳利用”原則，租賃期外的收益需要通過(guò)市場(chǎng)法選取可比實(shí)例修正的方式確定租金。第5種情況往