某大廈項目投資建議書

1、xx大廈項目投資建議書亞運(yùn)村xx大廈項目投資建議書目 錄第一部分 項目背景3一、 項目區(qū)位21. 地理位置22. 交通狀況2二、 項目現(xiàn)狀31. 項目現(xiàn)狀32. 土地權(quán)屬33. 周邊環(huán)境與配套3三、 項目規(guī)劃條件3四、 轉(zhuǎn)讓價格及構(gòu)成4五、 項目購買方式與付款方式41. 購買股權(quán)42. 購買資產(chǎn)43. 債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理44. 交接方式45. 付款方式4第二部分 市場研究5一、 2008年上半年北京市總體市場分析51. 北京市場對宏觀調(diào)控的反應(yīng)52. 土地市場的變化51、供應(yīng)量大幅增加，居住用地居主導(dǎo)52、交易場面趨冷，月成交量下降54、土地購置費(fèi)用仍處于增長趨勢，但增速大

2、幅下降6二、 需求分析61. 亞奧區(qū)域支持62. 需求積極因素分析63. 需求不利因素7三、 區(qū)域市場分析7第三部分 市場定位8一、 客戶定位81. 目標(biāo)客戶來源82. 目標(biāo)客戶特征83. 需求特點9二、 價格定位91. 區(qū)域當(dāng)前價格9第四部分 規(guī)劃設(shè)計9一、 方案構(gòu)思91. 小型商務(wù)辦公綜合體92. 完善的配套設(shè)計103. 原生態(tài)大型景觀社區(qū)104. 原有戶型需要做改動10第五部分 項目開發(fā)及銷售計劃10一、指導(dǎo)思想10二、項目轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)過戶，預(yù)計6個月內(nèi)完成10三、項目開發(fā)進(jìn)程（附件：開發(fā)進(jìn)程表）10四、項目銷售計劃11五、資金籌措計劃11第六部分 投資收益評價12一、項目銷售測算12二、

3、項目總成本、單位成本計算（成本測算表）12三、項目收益指標(biāo)（項目全投資現(xiàn)金流量表）12四、現(xiàn)金流分析與解決方案131. 現(xiàn)金流分析13正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流13改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案一13改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案二13第七部分 風(fēng)險評價與解決方案14一、 宏觀市場風(fēng)險141. 房價下調(diào)的影響142. 債務(wù)風(fēng)險143. 工程問題144. 遺留違章建筑14第八部分 結(jié)論與建議14附 件161第一部分 項目背景該項目為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目，項目前身為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)公司于1998年開發(fā)的位于朝陽區(qū)xx路223號的現(xiàn)代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題

4、，已爛尾多年，現(xiàn)項目方欲通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓該項目。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉(zhuǎn)讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進(jìn)行收購后進(jìn)行開發(fā)銷售或部分持有。第二部分 項目概況一、 項目區(qū)位1. 地理位置項目位于項目位于朝陽區(qū)亞運(yùn)村xx路222號院，陽光廣場東500米圖1：項目所處區(qū)域位置具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運(yùn)園（主場）小區(qū)，西至裕農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易公司2. 交通狀況（1）對外道路北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環(huán)2.5公里，向南距離四環(huán)1.2公里xx路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉(zhuǎn)即可上xx路安立路：地塊位置向

5、西沿慧忠路1500米后可到安立路（2）公共交通項目位于地鐵5號線xx路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達(dá)，公共交通方便。二、 項目現(xiàn)狀1. 項目現(xiàn)狀該項目欲轉(zhuǎn)讓表的為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園（xx大廈）國有土地所有權(quán)及在建工程，在建工程現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面裝修與設(shè)備安裝基本完成，內(nèi)裝已完成30%，各項公共設(shè)施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調(diào)完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。2. 土地權(quán)屬（1） 該項目土地屬北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。（2） 項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規(guī)劃許可證，該部

6、分不屬轉(zhuǎn)讓范圍之內(nèi)，若購買方有意向，轉(zhuǎn)讓方欲以5000元/平米價格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但需自己另交規(guī)劃罰款等手續(xù)辦妥規(guī)劃許可。3. 周邊環(huán)境與配套教育：陳經(jīng)綸嘉銘分校、芳草地小學(xué)、安慧里小學(xué)、二十一世紀(jì)雙語幼兒園商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家醫(yī)院：中日友好醫(yī)院、慧忠醫(yī)院、運(yùn)動休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜文化娛樂：炎黃藝術(shù)館三、 項目規(guī)劃條件項目規(guī)劃指標(biāo)序號項目名稱數(shù)量單位性質(zhì)1土地面積12086.95平米公寓2公寓住宅2棟34000平米在建工程3寫字樓12000平米在建工程4配套樓4000平米違章5共計46000平米不含違章建筑四、 轉(zhuǎn)讓價格及構(gòu)成（1）轉(zhuǎn)讓價格：北京德華房

7、地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園（xx大廈）國有土地使用權(quán)及在建工程按標(biāo)的清單所列內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓價為3.3億元人民幣，含全部債務(wù)、土地價款、各類罰金。（2）轉(zhuǎn)讓傭金：1000萬元人民幣注：競價者另需提供至少1億的資金證明。五、 項目購買方式與付款方式1. 購買股權(quán)如采用購買股權(quán)方式收購xx大廈項目，建設(shè)手續(xù)可以沿用，由我方申辦開工證或復(fù)工證即可。當(dāng)然要充分留意或有債務(wù)問題。2. 購買資產(chǎn)采取資產(chǎn)過戶方式主要做好土地證過戶、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的變更3. 債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進(jìn)行清償債務(wù)，簽署債務(wù)償還協(xié)議（含繳納土地

8、款和滯納金），又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。4. 交接方式在中招國際拍賣公司協(xié)同法院主持下（1） 確認(rèn)項目實物清單、資料清單內(nèi)容（2） 按清單內(nèi)容，買賣雙方進(jìn)行資料交接和現(xiàn)場交接5. 付款方式（1） 在法院出具清債裁決書的當(dāng)日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內(nèi)容進(jìn)行清償債務(wù)。（2） 資料交接和現(xiàn)場交接后，辦理過戶手續(xù)，我公司需支付剩余款項至拍賣公司帳戶。（3） 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務(wù)出現(xiàn)。第二部分 市場研究一、 2008年上半年北京市總體市場分析1. 北京市場對宏觀調(diào)控的反應(yīng)近年內(nèi)北京市房地產(chǎn)市場已處于較為成熟的階段，開發(fā)投資總量將緩

9、慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現(xiàn)緩慢增長。上半年，北京市受宏觀調(diào)控政策影響較為顯著，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略也較為明顯，施工面積同比出現(xiàn)明顯下降，開發(fā)商采取了減慢開發(fā)速度的策略，未來一年內(nèi)北京房地產(chǎn)供應(yīng)增量將下降。北京房地產(chǎn)市場對價格敏感度較高，隨著開發(fā)商新開樓盤價格的調(diào)整，優(yōu)惠措施出臺，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現(xiàn)出來，但由于宏觀環(huán)境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業(yè)績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的2007年下半年，仍處于增長趨勢，而且環(huán)比、同比都在上升，尤其是中心城區(qū)，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。2. 土地

10、市場的變化1、供應(yīng)量大幅增加，居住用地居主導(dǎo)據(jù)北京市國土局2008年度土地供應(yīng)計劃，2008年京城土地供應(yīng)量大幅增加，比2007年增加了100公頃，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房比重大幅增長，占用地計劃的23.3%，限價房占計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發(fā)，北京的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到調(diào)整，以滿足人們居住需求的限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。2、交易場面趨冷，月成交量下降進(jìn)入2008年以來，北京市住宅及商業(yè)用地成交面積大幅下滑，尤其是進(jìn)入3月份以來，土地市場極為冷清，盡管土地部門采取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如

11、人意。與去年多家地產(chǎn)商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數(shù)地塊停留在流標(biāo)的邊緣地帶，僅3家企業(yè)或4家企業(yè)參與競標(biāo)。3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩由北京市土地整理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，居住及商住用地的地塊2008年上半年樓面地價達(dá)4107.93元/平方米，成交金額達(dá)292.05億元，規(guī)劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。4、土地購置費(fèi)用仍處于增長趨勢，但增速大幅下降從土地購置價款來看，持續(xù)增長的地價水平和較高的成交量使其仍處于增長態(tài)勢，隨著開發(fā)商資金鏈的日益吃緊，以及土地價格

12、的居高不下，開發(fā)商在土地市場開始進(jìn)入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發(fā)現(xiàn)有土地維持生存已成為主要策略。二、 需求分析1. 亞奧區(qū)域支持在已經(jīng)過去的十幾年里，亞奧區(qū)域早已由當(dāng)年的競技場迅速發(fā)展成為京城首屈一指的富人區(qū)，其繁華程度和聚集大商業(yè)的能力略有體現(xiàn)。2001年北京申奧成功，該地區(qū)更是進(jìn)入了奧運(yùn)時代。北京啟用1800億元加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，其中有900億元用于高速公路、城市快速路和軌道交通的建設(shè)，以提速城市交通。在這十幾條交通干道中，約有一半都集中在亞奧地區(qū)。國家專項奧運(yùn)投資使亞奧區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一個質(zhì)的飛躍。而且，在整個奧運(yùn)場館建好以后，該地區(qū)將出現(xiàn)新的世界級的配套設(shè)施。不

13、僅如此，“奧運(yùn)”因素更讓亞奧區(qū)域的商務(wù)環(huán)境更為人性、生態(tài)：北環(huán)水系改造工程、京城最大公園氧吧奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理。根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的朝陽區(qū)奧運(yùn)功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，奧運(yùn)功能區(qū)將形成“一軸奧運(yùn)景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區(qū)生態(tài)旅游區(qū)、文化教育區(qū)、宜居生活區(qū)”，及四大產(chǎn)業(yè)支撐、五大重點任務(wù)等態(tài)勢。2. 需求積極因素分析根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的朝陽區(qū)奧運(yùn)功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃稱朝陽區(qū)將加強(qiáng)該區(qū)域人口規(guī)模調(diào)控，適當(dāng)控制低價商品房的開發(fā)建設(shè)，減緩戶籍人口增長過快的勢頭；以高檔商用公寓開發(fā)建設(shè)為主，吸引高素質(zhì)人才。2010年前，奧運(yùn)功能區(qū)人口自然增長率

14、控制在年均1.5以內(nèi)。該區(qū)域仍將延續(xù)過去“富人區(qū)”的聚集效應(yīng)，同時奧運(yùn)所帶來的休閑、娛樂等環(huán)境，總體上對中產(chǎn)階層以上人群具有教高吸引力，本地區(qū)居住人群以科研、教育、文化、等高素質(zhì)從業(yè)人員居多，改善住房條件需求強(qiáng)，該項目的需求是真實、旺盛的。3. 需求不利因素該項目也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機(jī)會：（1） 該區(qū)域由于奧運(yùn)炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運(yùn)后有回落可能；（2） 亞奧區(qū)域商務(wù)氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度；三、 區(qū)域市場分析表4：亞運(yùn)村周邊項目銷售情況表項目名稱位置類型價格（元/平米）規(guī)模（平米）裝修銷售情況遠(yuǎn)洋萬和城北四環(huán)東路73號地，望和橋西北角公寓均

15、價23000176000精裝修2008年5月10日開盤保利香擯花園朝陽區(qū)小營路東側(cè)住宅均價1950051069毛坯2007年9月27日準(zhǔn)許銷售面積：44566已簽約：26024保利金泉朝陽區(qū)亞運(yùn)村xx路住宅均價19000184000毛坯2007年4月15日準(zhǔn)許銷售面積：84042已簽約：44304亞奧觀典國際公寓朝陽區(qū)慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期20000二期22000-2500078121精裝修一期已售完，二期近期開盤世奧國際中心朝陽區(qū)北四環(huán)東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修2007年11月18日準(zhǔn)許銷售面積：80399已簽約：11679美倫堡朝陽區(qū)

16、科薈西路(國家森林公園以西)公寓均價1920070000精裝修2008年4月12日準(zhǔn)許銷售面積：9188已簽約：589凱旋城朝陽區(qū)北苑路172號商住樓公寓18000寫字樓16000250000精裝修二手房主場朝陽區(qū)亞運(yùn)村xx路220號公寓均價16000100000毛坯二手房嘉銘桐城朝陽區(qū)西北苑路86號普通住宅公寓均價16000600000毛坯二手房光大名筑亞運(yùn)村北苑路178號住宅均價1800090000毛坯二手房芝麻街亞運(yùn)村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000二層18000北京moho朝陽區(qū)安慧里北苑路168號寫字樓二手售價19000租4元/平米/天36000洛克時代中心朝陽區(qū)亞運(yùn)村北辰

17、購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700由于該區(qū)域地處亞奧板塊，市政配套設(shè)施良好，緊鄰地鐵5號線，交通便利，該區(qū)域由于受奧運(yùn)影響，區(qū)域房價近年漲幅較快，產(chǎn)品主要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售情況均比較理想，具有良好發(fā)展前景，區(qū)域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性。第三部分 市場定位一、 客戶定位1. 目標(biāo)客戶來源(1) 北四環(huán)沿線大企業(yè)的技術(shù)術(shù)開發(fā)、管理人員。(2) 小營附近對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、北京聯(lián)大等高校的中青年教職工。(3) 亞奧區(qū)域公司企業(yè)中的中層骨干人員。(4) 高科技企業(yè)、外資企業(yè)等企業(yè)中的白領(lǐng)。2. 目標(biāo)客戶特征(1) 以投資客戶為主；(2) 客群的職業(yè)分類比較清晰；(3

18、) 區(qū)域選擇性較強(qiáng)（亞奧區(qū)域）(4) 收入穩(wěn)定，大部分家庭年收入40-50萬（三居客戶），20-30萬（兩居客戶）；(5) 文化層次較高，對居住環(huán)境的舒適性、交通便利程度比較看重；(6) 對價格敏感度不高；3. 需求特點(1) 住宅部分亦配備辦公環(huán)境，可作中小公司辦公用(2) 交通便利：車程在10-15分鐘之內(nèi)，公交條件好，最好有地鐵；(3) 戶型：實用、適度舒適，兩居在90平米以內(nèi)，三居130平米以內(nèi)；(4) 環(huán)境：對于園林景觀的要求比較高,追求“原生狀態(tài)”，對“人工雕琢味”較濃的東西不感興趣；二、 價格定位1. 區(qū)域當(dāng)前價格根據(jù)市場調(diào)研，判斷假設(shè)目前該產(chǎn)品正在銷售，住宅部分可以取得1800

19、0-20000元/平方米的銷售單價，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。第四部分 規(guī)劃設(shè)計一、 方案構(gòu)思1. 小型商務(wù)辦公綜合體作為緊靠地鐵5號線的商務(wù)辦公綜合體項目，有助于提升區(qū)域面貌與形象。2. 完善的配套設(shè)計必要的辦公配套商業(yè)與地鐵、公交站點與街區(qū)商業(yè)有機(jī)結(jié)合。3. 原生態(tài)大型景觀社區(qū)充分利用地塊北側(cè)已建成的城市綠化帶，同時項目范圍內(nèi)組織比較集中的綠地，形成都市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。4. 原有戶型需要做改動原有戶型按高檔外銷公寓設(shè)計，住宅設(shè)計以豪華為標(biāo)準(zhǔn)，并不適合現(xiàn)有辦工簡潔明快的要求，需要對戶型進(jìn)行開窗和內(nèi)部裝修上從新設(shè)

20、計。第五部分 項目開發(fā)及銷售計劃一、指導(dǎo)思想在保證項目總體收益的前提下，優(yōu)化安排現(xiàn)金流，控制風(fēng)險。二、項目轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)過戶，預(yù)計6個月內(nèi)完成（1） 7月份達(dá)成初步意向，著手設(shè)計轉(zhuǎn)讓實施方案（2） 8月籌措3.4億的轉(zhuǎn)讓資金（3） 8月達(dá)成債權(quán)人協(xié)議，付首期款（4） 9月開始辦理資產(chǎn)清理交接過戶（5） 10月辦理相關(guān)變更手續(xù)，付二期款（6） 11月完成項目相關(guān)規(guī)劃報建變更手續(xù)三、項目開發(fā)進(jìn)程（附件：開發(fā)進(jìn)程表）（1） 8月開始進(jìn)駐項目，接收資產(chǎn)資料（2） 9月開始辦理項目規(guī)劃報建變更手續(xù)，項目外裝修、公寓內(nèi)裝修方案，地下車庫開始施工設(shè)計（3） 10月內(nèi)外裝修及地庫施工招標(biāo)定標(biāo)，施工進(jìn)場（4） 11

21、月全面開工建設(shè)（5） 2009年2月裝修完成（6） 3月竣工驗收（7） 5月地庫完成竣工驗收，辦理竣工備案手續(xù)（8） 5月配套綠化等工程完成（9） 6月交房四、項目銷售計劃（1） 9月辦理公寓1預(yù)售證，10月辦理公寓及辦公樓預(yù)售證，12月辦理綜合樓預(yù)售證，3月辦理車庫預(yù)售證。（2） 1號公寓10月開盤，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米，爭取在2008年12月底銷售完畢。（3） 2號公寓12月開盤，起價18000元/平米，居價19000元/平米，爭取在2009年6月銷售完畢。（4） 辦公樓整層銷售，均價18000元/平米。 （5） 車位15-20萬/個。五、資金籌措計劃1、首期股

22、東借款3億元，用于支付定金1000萬，支付收購保證金29000萬元（包括銀行、土地、施工方等）合計3億元，計劃使用時間6-7月份。2、第二期股東借款5000萬，用于收購支付收購余款與項目啟動資金，計劃使用時間7-8月份。3、項目抵押貸款，評估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份。第六部分 投資收益評價一、項目銷售測算按亞奧區(qū)域目前的平均報價及調(diào)研分析。并參考未來的價格走向，并結(jié)合亞奧區(qū)域目前的發(fā)展，我們初步擬定xx大廈未來銷售價格的三個方案即：謹(jǐn)慎、一般、樂觀。謹(jǐn)慎方案一般方案樂觀方案項目價格（元/平米）項目價格（元/平米）項目價格（元/平米）公寓16000公寓180

23、00公寓20000寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個測算結(jié)果：（附件：銷售收入測算表）a、謹(jǐn)慎方案 銷售總收入69394萬元b、一般方案 銷售總收入77881萬元c、樂觀方案 銷售總收入86368萬元二、項目總成本、單位成本計算（成本測算表）項目轉(zhuǎn)讓總金額為3.3億元。該3.3億元包含原項目涉及的所有債務(wù)、罰款、滯納金等。加上后期裝修費(fèi)、配套費(fèi)、管理費(fèi)等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。三、項目收益指標(biāo)（項目全投資現(xiàn)金流量表）謹(jǐn)慎方案一般方案樂觀方案項目項目項目稅后利潤率22

24、.28%稅后利潤率27.33%稅后利潤率31.395內(nèi)部收益率9.16%內(nèi)部收益率11.74%內(nèi)部收益率14.08%凈現(xiàn)值12212萬元凈現(xiàn)值18974萬元凈現(xiàn)值25851萬元從以上財務(wù)指標(biāo)看，該項目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價格上取得轉(zhuǎn)讓方的進(jìn)一步讓步，則此項目具有更大的運(yùn)作價值。四、現(xiàn)金流分析與解決方案1. 現(xiàn)金流分析正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流正常現(xiàn)金流前期資金壓力大改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案一轉(zhuǎn)讓款支付可采取先支付小部分，同期加快辦理相關(guān)證照，實現(xiàn)開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案二寫字樓部分若采取自持，可減少所得稅和土地增值稅。第七部分 風(fēng)險評價與解決方案

25、一、 宏觀市場風(fēng)險1. 房價下調(diào)的影響08年各一線城市均出現(xiàn)市場調(diào)整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現(xiàn)了房價打折松動下降的跡象，市場逐漸演變?yōu)橛^望氣氛濃厚，成交量持續(xù)下降而，房價依然居高不下的局面。隨著后市的觀望氣氛依然，可以預(yù)見房價下降調(diào)整的可能性還是很大的，對于本項目來說，開盤定價可采取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售周期。2. 債務(wù)風(fēng)險該項目存在項目公司與母公司之間擔(dān)保貸款問題，該問題的能否順利解決，還有待進(jìn)一步研究。3. 工程問題該項目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項目的交房時間4. 遺留違章建筑該項目北側(cè)遺留一棟約4000平米違章建筑，未有規(guī)劃

26、許可證和產(chǎn)權(quán)證，無轉(zhuǎn)讓可能，但又正好處在北側(cè)大門里邊，若不購買此棟違章建筑，將對項目整體規(guī)劃影響較大，而若購買此棟違章建筑，我方將不但按5000元/平米價格多付出2000萬，還將就違章建筑的規(guī)劃從新審批補(bǔ)交罰款等問題進(jìn)行處理，也比較麻煩。建議采取買下來，規(guī)劃成商業(yè)經(jīng)營。第八部分 結(jié)論與建議該項目地處亞奧核心區(qū)域熱點發(fā)展區(qū)域，配套完善，交通便利，市場機(jī)會好。該項目優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢決定其巨大的商業(yè)潛能，商住兩用的開發(fā)前景決定其潛在價值較大。項目客戶定位清晰，價位便宜，回報率較高，項目回籠資金快，抵御風(fēng)險能力強(qiáng)，但前期現(xiàn)金流壓力大，如能有效解決轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)問題，建議公司對此項目積極投資。本項目符合

27、公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求，轉(zhuǎn)讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此項目，增加公司項目儲備，對于公司在北京地區(qū)發(fā)展意義重大。湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司2008年7月附 件1. 項目基礎(chǔ)資料1.1. 項目立面圖2. 投資測算文件2.1. 規(guī)劃指標(biāo)表；2.2. 靜態(tài)投資測算表2.3. 開發(fā)銷售計劃表2.4. 正常月份現(xiàn)金流量表16原文已完。下文為附加文檔，如不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！施工組織設(shè)計本施工組織設(shè)計是本著“一流的質(zhì)量、一流的工期、科學(xué)管理”來進(jìn)行編制的。編制時，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以及項目部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進(jìn)工藝，特制定本施工組織設(shè)計。一、 工程概況：西夏建材城生活

28、區(qū)27#、30#住宅樓位于銀川市新市區(qū)，橡膠廠對面。本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計院設(shè)計。本工程耐火等級二級，屋面防水等級三級，地震防烈度為8度，設(shè)計使用年限50年。本工程建筑面積:27#樓3824.75m2;30#樓3824.75 m2。室內(nèi)地坪0.00以絕對標(biāo)高1110.5 m為準(zhǔn)，總長27#樓47.28m；30#樓47.28 m。總寬27#樓14.26m；30#樓14.26 m。設(shè)計室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈長方形布置，東西向，三個單元。本工程設(shè)計屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿抹面，外刷淺灰色墻漆。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間200300瓷磚，高到頂

29、外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩子；樓梯間內(nèi)墻采用50厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛(wèi)生間200200防滑地磚，樓梯間50厚細(xì)石砼1：1水泥砂漿壓光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進(jìn)戶門采用保溫防盜門。本工程窗均采用塑鋼單框雙玻窗，開啟窗均加紗扇。本工程設(shè)計為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。本工程設(shè)計為磚混結(jié)構(gòu)，共六層?；A(chǔ)采用c30鋼筋砼條形基礎(chǔ)，上砌mu30毛石基礎(chǔ)，砂漿采用m10水泥砂漿。一、二、三、四層墻體采用m10混合砂漿砌筑mu15多孔磚；五層以上采用m7.5混合砂漿砌筑mu15多孔磚。本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材：i級鋼，ii級鋼

30、；砼：基礎(chǔ)墊層c10，基礎(chǔ)底板、地圈梁、基礎(chǔ)構(gòu)造柱均采用c30，其余均c20。本工程設(shè)計給水管采用ppr塑料管，熱熔連接；排水管采用upvc硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝ic卡水表的管段明設(shè)計外，其余均暗設(shè)。本工程設(shè)計采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。本工程設(shè)計照明電源采用bv2.5銅芯線，插座電源等采用bv4銅芯線；除客廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。二、 施工部署及進(jìn)度計劃1、工期安排本工程合同計劃開工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。計劃2004年9月15日前完成基礎(chǔ)工程，2004年12月30日完成主體結(jié)構(gòu)工程，2005年6月20日完成

31、裝修工種，安裝工程穿插進(jìn)行，于2005年7月1日前完成。具體進(jìn)度計劃詳見附圖1（施工進(jìn)度計劃）。2、施工順序基礎(chǔ)工程工程定位線（驗線）挖坑釬探（驗坑）砂礫墊層的施工基礎(chǔ)砼墊層刷環(huán)保瀝青 基礎(chǔ)放線（預(yù)檢）砼條形基礎(chǔ)刷環(huán)保瀝青 毛石基礎(chǔ)的砌筑構(gòu)造柱砼地圈梁地溝回填工。結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)定位放線（預(yù)檢）構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位（隱檢）磚墻砌筑（50cm線找平、預(yù)檢）柱梁、頂板支模（預(yù)檢）梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請）砼澆筑下一層結(jié)構(gòu)定位放線重復(fù)上述施工工序直至頂。內(nèi)裝修工程門窗框安裝室內(nèi)墻面抹灰樓地面門窗安裝、油漆五金安裝、內(nèi)部清理通水通電、竣工。外裝修工程外裝修工程遵循先上后下原則，屋面工程（包括煙道、透氣

32、孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進(jìn)行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。三、 施工準(zhǔn)備1、 現(xiàn)場道路本工程北靠北京西路，南臨規(guī)劃道路，交通較為方便。場內(nèi)道路采用級配砂石鋪墊，壓路機(jī)壓。2、 機(jī)械準(zhǔn)備設(shè)2臺攪拌機(jī)，2臺水泵?，F(xiàn)場設(shè)鋼筋切斷機(jī)1臺，調(diào)直機(jī)1臺，電焊機(jī)2臺，1臺對焊機(jī)。現(xiàn)場設(shè)木工鋸，木工刨各1臺?；靥钇陂g設(shè)打夯機(jī)2臺?，F(xiàn)場設(shè)塔吊2臺。3、施工用電施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場；根據(jù)工程特點，設(shè)總配電箱1個，塔吊、攪抖站、攪拌機(jī)、切斷機(jī)、調(diào)直機(jī)、對焊機(jī)、木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱1個；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機(jī)械均設(shè)置接零、接地保護(hù)。具體配電箱位置詳見總施工

33、平面圖。3、 施工用水施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進(jìn)行蓄水。樓層用水采用鋼管焊接給水管，每層留一出水口；給水管不置蓄水池內(nèi)，由潛水泵進(jìn)行送水。4、 生活用水生活用水采用自來水。5、 勞動力安排結(jié)構(gòu)期間：瓦工40人；鋼筋工15人；木工15人；放線工2人；材料1人；機(jī)工4人；電工2人；水暖工2人；架子工8人；電焊工2人；壯工20人。裝修期間抹灰工60人；木工4人；油工8人；電工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工測量放線施工測量基本要求a、西夏建材城生活區(qū)17#、30#住宅樓定位依據(jù)：西夏建材城生活區(qū)工程總體規(guī)劃圖，北京路、規(guī)劃道路永久性定位b、根據(jù)工程特點及建筑工程施工測量規(guī)

34、程dbi012195，4、3、2條，此工程設(shè)置精度等級為二級，測角中誤差12，邊長相對誤差1/15000。c、根據(jù)施工組織設(shè)計中進(jìn)度控制測量工作進(jìn)度，明確對工程服務(wù)，對工程進(jìn)度負(fù)責(zé)的工作目的。工程定位a、根據(jù)工程特點，平面布置和定位原則，設(shè)置一橫一縱兩條主控線即27#樓：（a）軸線和（1）軸線；30#樓：（a）軸線和（1）軸線。根據(jù)主軸線設(shè)置兩條次軸線即27#樓：（h）軸線和（27）軸線；30#樓：（h）軸線和（27）軸線。 b、主、次控軸線定位時均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標(biāo)注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測完成后報建設(shè)單位、監(jiān)理單位確認(rèn)后另以妥善保護(hù)。c、控軸線

35、沿結(jié)構(gòu)逐層彈在墻上，用以控制樓層定位。d、水準(zhǔn)點：建設(shè)單位給定準(zhǔn)點，建筑物0.00相當(dāng)于絕對標(biāo)高1110.500m?；A(chǔ)測量a、在開挖前，基坑根據(jù)平面布置，軸線控制樁為基準(zhǔn)定出基坑長、寬度，作為拉小線的依據(jù)；根據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè)1100mm為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進(jìn)行開挖。b、在墊層上進(jìn)行基礎(chǔ)定位放線前，以建筑物平面控制線為準(zhǔn)，校測建筑物軸線控制樁無誤后，再用經(jīng)緯儀以正倒鏡挑直法直接投測各軸線。c、標(biāo)高由水準(zhǔn)點引測至坑底。結(jié)構(gòu)施工測量a、首層放線驗收后，主控軸一引至外墻立面上，作為以上務(wù)層主軸線豎身高以測的基準(zhǔn)。b、施工層放線時，應(yīng)在結(jié)構(gòu)平面上校投測軸線，閉合后再測設(shè)細(xì)部尺寸和邊

36、線。c、標(biāo)高豎向傳遞設(shè)置3個標(biāo)高點，以其平均點引測水平線折平時，盡量將水準(zhǔn)儀安置在測點范圍內(nèi)中心位置，進(jìn)行測設(shè)。2、基坑開挖本工種設(shè)計地基換工，夯填砂礫墊層1100mm；根據(jù)此特點，采用機(jī)械大開挖，留200mm厚進(jìn)行挖工、鏟平。開挖時，根據(jù)現(xiàn)場實際土質(zhì)，按規(guī)范要求1:0.33放坡，反鏟挖掘機(jī)挖土。開挖出的土，根據(jù)現(xiàn)場實際情況，盡量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬運(yùn)。人工開挖時，由技術(shù)員抄平好水平控制小木樁，用方鏟鏟平。挖掘機(jī)挖土應(yīng)該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作方法。機(jī)械挖土,先發(fā)出信號，挖土的時候，挖掘機(jī)操作范圍內(nèi)，不許進(jìn)行其他工作，裝土的時候，任何人都不能停留在裝土車上。3、

37、砌筑工程材料磚：mu15多孔磚，毛石基礎(chǔ)采用mu30毛石。砂漿：0.00以下采用m10水泥砂漿，一、二、三、四層采用m10混合砂漿，五層以上采用m7.5混合砂漿。砌筑要求a、開工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底。b、砌筑前應(yīng)提前澆水濕潤磚塊，水率保持在1015。c、砌筑采用滿鋪滿擠“三一砌筑法“，要求灰漿飽滿，灰縫812mm。d、外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)同時砌筑，內(nèi)外墻交接處必須留斜槎，槎子長度不小于墻體高度的2/3，槎子必須平直、通順。e、隔墻與墻不同時砌筑又不留成斜槎時可于墻中引出陽槎或在墻的灰縫中預(yù)埋拉結(jié)筋，每道不少于2根。f、接槎時必須將表面清理干凈，澆水濕潤，填實砂漿，保持灰縫平直。g、磚墻按圖

38、紙要求每50mm設(shè)置26鋼筋與構(gòu)造柱拉結(jié)，具體要求見結(jié)構(gòu)總說明。h、施工時需留置臨時洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少于500mm，頂部設(shè)邊梁。4、鋼筋工程凡進(jìn)場鋼筋須具備材質(zhì)證明，原材料須取樣試驗，經(jīng)復(fù)試合格后方可使用。鋼筋綁扎前應(yīng)仔細(xì)對照圖紙進(jìn)行翻樣，根據(jù)翻樣配料，施工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底，準(zhǔn)備施工工具，做好施工的準(zhǔn)備工作。板中受力鋼筋搭接，i級鋼30d，ii級鋼40d，搭接位置：上部鋼筋在跨中1/3范圍內(nèi)，下部鋼筋在支座1/3范圍內(nèi)。鋼筋保護(hù)層：基礎(chǔ)40mm，柱、梁30mm，板20mm。保護(hù)層采用50mm50mm的水泥砂漿塊。板上部鋼筋用馬凳按梅花狀支起。所有鋼筋綁扎，須填寫隱檢

39、記錄，質(zhì)評資料及目檢記錄，驗收合格后方可進(jìn)行下道工序。5、砼工程水泥進(jìn)場后須做復(fù)試，經(jīng)復(fù)試合格后由試驗室下達(dá)配合比。施工中嚴(yán)格掌握各種材料的用量，并在攪拌機(jī)前進(jìn)行標(biāo)識，注明每立方米、每盤用量。同時攪拌時，須車車進(jìn)磅，做好記錄。 澆筑前，對模板內(nèi)雜物及油污、泥土清理干凈。投料順序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振搗器，一次澆筑厚度不宜超過振搗器作用部分長度的1.25倍，搗實砼的移動間距不宜大于振搗器作用半徑的1.5倍。砼澆筑后1晝夜?jié)菜B(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)期不少于7d，砼強(qiáng)度未達(dá)到1.2mpa之前不得上人作業(yè)。6、模板工程本工程模板采用鋼木混合模板。模板支搭的標(biāo)高、截面尺寸、平整度、垂直度應(yīng)達(dá)到質(zhì)量驗收

40、標(biāo)準(zhǔn)，以滿足其鋼度，穩(wěn)定性要求。模板支撐應(yīng)牢固可靠，安裝進(jìn)程中須有防傾覆的臨時固定措施。本工程選用851脫模劑，每拆除一次模板經(jīng)清理后涂刷脫模劑，再重新組裝，以保證砼的外觀質(zhì)量。6、 架子工程本工程采用雙排架子防護(hù)，外設(shè)立桿距墻2m，里皮距墻50cm，立桿間距1.5m，順?biāo)g距1.2m，間距不大于1m。 架子底部夯實，墊木板，綁掃地桿。為加強(qiáng)架子的穩(wěn)定性，每七根立桿間設(shè)十字蓋，斜桿與地面夾角60o。為防止腳平架外傾，與結(jié)構(gòu)采用鋼性拉接，拉接點間距附和“垂四平六“的原則。外防護(hù)架用閉目式安全網(wǎng)進(jìn)行封閉，兩平網(wǎng)塔接和網(wǎng)下口必須綁孔緊密。結(jié)構(gòu)架子高出作業(yè)層1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴(yán)密牢固并嚴(yán)禁

41、探頭板。7、 裝飾工程裝飾工程施工前，要組織質(zhì)監(jiān)部門、建設(shè)、設(shè)計、施工單位四方參加的主體結(jié)構(gòu)工程核驗收，對已完全體分部工程進(jìn)行全面檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理，清除隱患，并做好裝飾前材料、機(jī)具及技術(shù)準(zhǔn)備工作。1、根據(jù)預(yù)算所需材料數(shù)量，提出材料進(jìn)場日期，在不影響施工用料的原則下，盡量減少施工用地，按照供料計劃分期分批組織材料進(jìn)場。2、將墻面找方垂直線，清理基層，然后沖筋，按照圖紙要求，分層找平垂直，陰陽角度方正，然后拉線作灰餅。底子灰應(yīng)粘結(jié)牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面應(yīng)均勻一致，并應(yīng)在終凝前刮平壓光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工時，施工環(huán)境應(yīng)清潔干凈，待抹灰、樓地面工程全

42、部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必須干燥、清潔，刷漆時要多刷多理不流墜，達(dá)到薄厚均勻，色調(diào)一致，表面光亮。墻面涂料基層要求現(xiàn)整，對縫隙微小孔洞，要用膩子找平，并用砂紙磨平。為了使顏色一致，應(yīng)使用同一配合比的涂料，使用時涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致表面不顯刷紋。8、 樓地面工程樓地面工程只作50厚豆石砼墊層。做墊層必須先沖筋后做墊層，其平整度要控制在4mm以內(nèi)，加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)45天后，才能進(jìn)行上層施工。10、層面工程1、屋面保溫層及找平層必須符合設(shè)計要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂漿找平層表面應(yīng)平整壓光，屋面與女兒墻交接處抹成r150mm圓角。3、本工程屋面材

43、料防水，專業(yè)性強(qiáng)，為保證質(zhì)量，我們請專業(yè)人員作防水層。4、原材料在使用前經(jīng)化驗合格后才能使用，不合格材料嚴(yán)禁使用。11、水、暖、電安裝工程管道安裝應(yīng)選用合格的產(chǎn)品，并按設(shè)計放線，坡度值及坡向應(yīng)符合圖紙和規(guī)范要求。水、暖安裝前做單項試壓，完畢后做通、閉水后試驗和打壓試驗，衛(wèi)生間閉水試驗不少于24小時。電預(yù)埋管路宜沿最近線路敷設(shè)，應(yīng)盡量減少彎曲，用線管的彎曲絲接套絲，折扁裂縫焊接，管口應(yīng)套絲用堵頭堵塞。油漆防腐等均符合圖紙各施工規(guī)范及質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)。 燈具、插座、開關(guān)等器具安裝，其標(biāo)高位置應(yīng)符合設(shè)計要求，表面應(yīng)平直潔凈方正。燈具、插座、開關(guān)等器具必須選用合格產(chǎn)品，不合格產(chǎn)品嚴(yán)禁使用。做好各種絕緣接地

44、電阻的測試和系統(tǒng)調(diào)整記錄，檢查配線的組序一定要符合設(shè)計要求。五、預(yù)防質(zhì)量通病之措施本工程按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行管理與控制，其優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)體系與創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程的保證措施在本工程施工組織設(shè)計中做了詳述。本措施不再述。創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程除對各分部、分項、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求作業(yè)外，關(guān)鍵是防止質(zhì)量通病。為此，提出防止通病的作業(yè)措施如下：1、磚墻砌體組砌方法：、組砌方法：一順一丁組砌，由于這種方法有較多的丁磚，加強(qiáng)了在墻體厚度方向的連結(jié)，砌體的抗壓強(qiáng)度要高一些。、重視磚砌體水平灰縫的厚度不均與砂漿飽滿度：、水平灰縫不勻：規(guī)范規(guī)定磚砌體水平灰縫厚度與豎向灰縫寬度一般為10mm，但不應(yīng)小于8mm，

45、也不應(yīng)小于12mm。砂漿的作用：一是鋪平磚的砌筑表面，二是將塊體磚粘接成一個整體。規(guī)范中之所以有厚度和寬度要求，是由于灰縫過薄，使砌體產(chǎn)生不均勻受力，影響砌體隨載能力。如果灰縫過厚，由于砂漿抗壓強(qiáng)度低于壓的抗壓可度。在荷載作用下，會增大砂漿的橫向變形，降低砌體的強(qiáng)度。試驗研究表明，當(dāng)水平灰縫為12mm時，磚砌體的抗壓強(qiáng)度極限，僅為10mm厚時的7075，所以要保證水平灰縫厚度在812mm之間。怎樣確保水平灰縫的厚度呢？a、皮數(shù)桿上，一定將縫厚度標(biāo)明、標(biāo)準(zhǔn)。b、砌磚時，一定要按皮數(shù)桿的分層掛線，將小線接緊，跟線鋪灰，跟線砌筑。c、砌漿所用之中砂，一定要過篩，將大于5mm的砂子篩掉。d、要選磚，將

46、過厚的磚剔掉。e、均勻鋪灰，務(wù)使鋪灰之厚度均勻一致。堅持“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“的“三一“砌磚法“。砂漿必須滿鋪，確保砂漿飽滿度。規(guī)范規(guī)定：多孔磚砌體，水平灰縫的砂漿飽滿度不得低于80，這是因為，灰縫的飽滿度，對砌體的強(qiáng)度影響很大。比如：根據(jù)試驗研究，當(dāng)水平灰縫滿足80以上，豎縫飽滿度滿足60以上時，砌體強(qiáng)度較不飽滿時，要提高23倍，怎樣保證灰縫飽滿度呢？a、支持使用所述的“三一“砌磚法，即“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“。b、水平縫用鋪漿法（鋪漿長度50cm）砌筑，豎縫用擠漿法砌筑，豎縫還要畏助以加漿法，以使豎向飽滿，絕不可用水沖灌漿法。c、砂漿使用時，如有淅水，須作二次拌合后再用。絕不可加水二

47、次拌合。拌好的砂漿，須于3小時之內(nèi)使用完畢。d、不可以干磚砌筑。淋磚時，一般以15含水率為宜。（約磚塊四周浸水15mm左右）。注意砌磚時的拉結(jié)筋的留置方法：磚砌體的拉結(jié)筋留置方法，按設(shè)計要求招待。如設(shè)計沒有具體規(guī)定時，按規(guī)范執(zhí)行。規(guī)范規(guī)定“拉結(jié)筋的數(shù)量每12cm厚墻放1根6鋼筋，沿墻高每50cm留一組。埋入長度從墻的留槎處算起，每邊均100cm，末端應(yīng)有彎鉤”見圖。規(guī)范還規(guī)定：“構(gòu)造柱與墻連拉處，宜砌成馬牙槎，并沿墻高每50cm設(shè)26拉結(jié)鋼筋，每邊伸入墻內(nèi)100cm。2、預(yù)防樓梯砼踏步掉角：樓梯踏步澆筑砼后，往往因達(dá)不到砼強(qiáng)度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足夠強(qiáng)度，使用不慎，都會掉楞掉角

48、。而且有了掉角，修補(bǔ)十分困難，且不定期牢固。為此宜采用兩種方式予以防治：踏步楞角上，在澆筑砼時增設(shè)防護(hù)鋼筋。踏步拆模時，立即以砂袋將踏步覆蓋。（水泥袋或用針織袋裝砂）既有利于砼養(yǎng)護(hù)，又可保護(hù)踏步楞角。3、樓梯弊端的預(yù)防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美觀，又影響使用。踏步不等高現(xiàn)象，一般發(fā)生在最上或最下一步踏步中。產(chǎn)生的原則，一是建筑標(biāo)高與結(jié)構(gòu)標(biāo)高不吻合。二是將結(jié)構(gòu)標(biāo)高誤為建筑標(biāo)高。三是施工粗心，支模有誤。為此，澆筑樓梯之間：仔細(xì)核查樓梯結(jié)構(gòu)圖與建筑圖中的標(biāo)高是否吻合。經(jīng)查核與細(xì)致計算無誤后，再制作安裝模板。澆筑砼中，往往由于操作與模板細(xì)微變形，也會使踏步有稍話誤差。這一個誤差，要在水泥砂漿

49、罩面時予以調(diào)整。為使罩面有標(biāo)準(zhǔn)。在罩面之前，根據(jù)平臺標(biāo)高在樓梯側(cè)面墻上彈出一道踏步踏級的標(biāo)準(zhǔn)斜線。罩面抹灰時，便踏步的外陽角恰恰落在這一條斜線上。這樣做，罩面完成后，踏步的級高級寬就一致了。如果，施工出現(xiàn)踏步尺寸有較大誤差，一定要先行剔鑿，并用細(xì)石砼或高強(qiáng)度水泥砂漿調(diào)整生，再做罩面。4、堵好腳手眼：堵腳手眼做得好壞，直接影響裝修質(zhì)量。一是影響墻面抹灰之脫落、開裂也空鼓；二是灑水可沿已開裂的腳手眼進(jìn)入室內(nèi)。因此，堵腳手眼的工作萬不可忽視、大意：將腳手眼孔內(nèi)的砂漿、灰塵鑿掉，清除潔凈，灑水濕透眼內(nèi)孔壁。將磚浸水濕透。腳手眼內(nèi)外同時堵砌，絕不準(zhǔn)用干磚堵塞。用“一磚、一鏟灰、一擠塞“三一砌磚法堵塞，絕

50、不準(zhǔn)用碎塊碴堵塞。砂漿必須飽滿（最后的一塊磚堵完后，用竹片或扁平鋼筋將砂漿塞實，刮平，灰縫要均勻、實心實意，不準(zhǔn)不刮漿干塞磚塊）。5、散水砼變形縫的做法：砼散水的變形縫，常規(guī)做法是鑲嵌木條，砼澆筑有足夠強(qiáng)度后將此木條取出，再灌以瀝青砂漿。其缺點是l散水板塊相鄰高差平整不易保證，木嵌條不可取凈，取木條將板塊楞角碰壞，不灌瀝青砂漿而灌熱瀝青等。好的做法是：、事先按變形的長短、高度（板塊砼厚）的制作厚為20mm的瀝青砂漿板條；砼板塊澆筑前，第一塊板的斷縫處支設(shè)模塊，砼有足夠強(qiáng)度（1.2mpa）后，拆除側(cè)模板，將預(yù)制瀝青砂漿板條貼粘在砼板塊側(cè)縫表面，接著澆筑第二塊板塊砼。集資或跳澆散水板塊。（靠墻身處

51、不支模板，直接將瀝青砂漿板條粘貼）。當(dāng)板塊砼都有了足夠強(qiáng)度后，再用加熱后的鐵鉻子，將縫處瀝青砂漿板條予以慰湯，使其縫隙深淺一致，交角平順。6、衛(wèi)生間地面漏水的預(yù)防：現(xiàn)澆砼樓板：沿房間四周墻上翻150mm。找平層：施工前，清理面層須潔凈，并濕潤砼樓板表面，之后刷一層tg膠素水泥漿。找坡層用細(xì)石砼，并找出排隊水坡度，坡向地漏，要平整光潔。上刷冷底油一道。防水層：用一布四涂。但沿四周墻上150mm，遇向口時，伸向口外300mm。粘結(jié)層：用1：20水泥砂漿厚20mm，沿墻四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度與坡向或做c20細(xì)石砼。7、管道根部的滲漏預(yù)防：、澆筑鋼筋砼樓板，用時準(zhǔn)確地將位置、尺寸預(yù)留樓

52、板管道孔?；蚵裨O(shè)預(yù)留套管。、如為預(yù)留孔洞時，要預(yù)留萬不可事后鑿孔或擴(kuò)孔。如為預(yù)留套管進(jìn)，位置一定要準(zhǔn)確。套管要焊上止水鋼環(huán)。、預(yù)留孔洞的模盒或套管一棕要與樓板的模板固定防止錯位。澆筑砼時派專人看護(hù)，以利及時修正。、地面的做法按設(shè)計要求進(jìn)行或建議甲方按上述“地面漏水防預(yù)“中所提做法處理，但防水層必須沿套管或給排水管上翻150mm并與管子貼粘牢固。、如為預(yù)留孔洞，等管道安裝就位并校正固定后，對預(yù)留洞要用與樓板同標(biāo)號的砂漿（或1：21：2.5的水泥砂漿等）填實、搗固，使其與砼結(jié)合密實，決不許以碎磚、碎石、雜物隨意堵塞。、做地面時，切切注意地面排水坡度與坡向。8、門窗固定用木磚的改進(jìn)：木門傳統(tǒng)的固定方

53、法是：用釘子將木門框固定在預(yù)先埋設(shè)在磚內(nèi)的木磚上。每邊固定點不少于2處，間距1.2m。這種傳統(tǒng)做法的弊端是：木磚容易松動，木磚漏留，木磚大小倒放等，致使門窗的安裝質(zhì)量受到影響。改進(jìn)方法是以用c20砼制成120mm及240mm的預(yù)制塊，內(nèi)預(yù)埋木磚。、木磚埋入預(yù)制塊模具前，須以防腐處理。、120預(yù)制塊用于370墻及120墻中。240預(yù)制塊用于240墻中。9、塑鋼窗之固定：、塑鋼窗與墻體的固定用連接點的設(shè)置：距框角180mm；間距600mm。眼下存在的問題是：設(shè)置連接點不足，甚或漏設(shè)，這不僅影響門窗板動不穩(wěn)，更有甚者會影響日后擦窗人的生命安全。為此，日后一定要按圖示之要求設(shè)置固定杠用連接點。、連接點

54、的釘固方法：墻體砌筑時，將c20砼預(yù)制塊，不論磚墻、砼墻、加氣塊墻、都用射釘將鐵板連接條釘在墻上，更有將普通鐵釘釘在墻上者，都是極不安全，極不妥的操作方法。、固定門窗框用的連接鐵板與釘接：、連接鐵板條：其規(guī)格為：（長寬厚）140mm20mm1.5mm射釘規(guī)格為：（直徑長）3.7mm42mm或金屬脹錨螺栓：（直徑長）8mm65mm施工中，常常見到連接鐵板條規(guī)格過?。ê癫坏?mm），甚至有的用0.5mm的鍍鋅鐵皮剪成條狀做連接鐵板條用，用直徑4mm的螺釘固定連接鐵板條，都不是妥的，或直接用鐵釘釘更為不妥。、連接鐵板條與塑鋼之連接，用塑鋼抽芯鉚釘，其直徑5mm，不用5mm螺釘或4mm的自攻螺絲。、預(yù)防塑鋼與鐵制連接鐵板條之間的電偶腐蝕l：為了防止塑鋼和連接鐵板條之間