房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理論文

1、1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理中存在的問題房地產(chǎn)企業(yè)的物資釆購 包括咨詢服務(wù)采購、工程采購、設(shè)備采購、材料釆購等，其中材料采 購和工程采購是主要內(nèi)容。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)場施工逐步弱化，工廠生產(chǎn)逐漸強化，材料釆購成了物資采購的主體。 從房地產(chǎn)企業(yè)物資釆購的現(xiàn)狀來看，還存在一些不足，嚴重影響了房 地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。11物資采購成本較髙在房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價中，建安成本約占總成本的6070,物資采購直接影響 開發(fā)項目的建造成本。 目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資釆購中 存在成本較髙的情況，一是采購權(quán)分散，采購計劃不完整，存在釆購 數(shù)量不成批量的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購價格未達到最優(yōu)；二是采購人員素質(zhì) 不一，

2、對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關(guān)系釆購的問題, 出現(xiàn)物資庫存積壓，增加了材料管理費用；三是采購管理結(jié)構(gòu)不嚴謹, 采購渠道單一，采購環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠的情況，加大了項目開 發(fā)的總體成本。12質(zhì)量控制難度較大房地產(chǎn)項目開發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進而影響樓盤 銷售和企業(yè)利潤，所以物資采購質(zhì)量非常重要。在采購供應(yīng)中，有些企業(yè)對供應(yīng)商評估分析不足，導(dǎo)致部分采購物資不能完全達到質(zhì) 量標準和建筑標準，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購物資的 驗收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對采購物資的質(zhì)量控制不像對價格、交貨期要求那么簡單，操作難度很大，釆購部門不可能全部把質(zhì)量標 準詳

3、細表述在合同中，更多在事后進行質(zhì)量把關(guān)，這無形中加大了物 資采購質(zhì)量控制的難度。13合作關(guān)系問題較多房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應(yīng)商之間本應(yīng)是一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生 產(chǎn)和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。 但在現(xiàn)實中，房 地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商很難發(fā)展成榮辱與共、不可分割的合作關(guān)系， 二者往往是臨時性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時在過程中經(jīng)常消耗較長時間博弈各自利益和解決日常問題，對于長期的有計 劃的合作戰(zhàn)略決策所花費的時間并不多，更多考慮眼前利益，這為物 資采購管理帶來了更多問題，也為物資釆購質(zhì)量控制埋下了一些隱患。 14成本管理意識較少在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度

4、體系，多數(shù)員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務(wù)行為，缺乏 全員參與的主動性。這種粗放的管理機制直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不髙，主要表現(xiàn)為注重項目成本的絕對發(fā)生額度，忽略整 個項目開發(fā)經(jīng)營的效率；注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成 本的管理；注重項目大額支出監(jiān)督，缺乏項目全面成本管理的意識。 由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力 的現(xiàn)象，在實際操作中沒有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購質(zhì)量得 不到保證。 2提升房地產(chǎn)物資采購管理績效的途徑面對激烈的 市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內(nèi)部管理，明晰部門崗位職責，規(guī)范 物資采購業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資釆購流程，嚴控物資采購質(zhì)量，有效

5、控制項 目開發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。21建立健全規(guī)章制度建立健全規(guī)章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開展物資采購管理工作的根本保 證。在物資采購的過程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會出現(xiàn)部 分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質(zhì)量問題，大大損耗房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤空間。因此，學(xué)習借鑒國內(nèi)外先進的管理理念和實踐經(jīng)驗，并結(jié)合企業(yè)自身實際情況，建立健全物資采購管理相 關(guān)的制度、標準和程序十分必要，能扎實推進物資采購管理績效的提 升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過系統(tǒng)教育、日常教育樹立全員成本管理的意識，必須通過效 績評價體系建設(shè)強化制度實施的效能。在意識樹立方面，應(yīng)讓每位員工明

6、白成本可控，控制成本不只是財務(wù)部門的事情，更是全體 員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價體系建設(shè)方面，應(yīng)以企業(yè)盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部 門之間形成相互制約監(jiān)督機制，在全體員工中充分調(diào)動工作積極性, 把成本管理滲透到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，從而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè) 持續(xù)發(fā)展。22全面實行公開招標在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，實施物資采購公開招標，物資供應(yīng)按進度分批配送十分重要。第一，公開招標選擇優(yōu)秀供應(yīng)商，包括供應(yīng)商的信譽度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水 平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，釆取與多家供應(yīng)商合作完成 物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質(zhì)，而且對項目正 常生產(chǎn)起著決

7、定作用。第二，強化管理監(jiān)督供應(yīng)商，供應(yīng)商在利益驅(qū)動下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟行為，因此通過合同條款 和過程約束來加強物資質(zhì)量監(jiān)督和供應(yīng)期限管理是必要的，可更好防 止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同物資供應(yīng)商建立長期合作的伙伴關(guān)系，保持穩(wěn)定 的業(yè)務(wù)往來，不斷更新物資供應(yīng)商的物資質(zhì)量、價格、服務(wù)等信息,并適時向物資供應(yīng)商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)物資 價格和施工進度選擇恰當?shù)墓?yīng)商，也有利于物資供應(yīng)商及時掌握物 資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商之間保持良好的長期合作的戰(zhàn)略關(guān)系，對雙方的發(fā)展都有利。23借助電商平臺采購如今，電子商務(wù)已經(jīng)成

8、行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)跟 上時代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺進行物資釆購管理。電商平臺采購的優(yōu)點主要有兩點，一是規(guī)范物資采購過程，避免人為因 素隨意操作，大大提髙工作效率；二是縮短空間距離，省時省錢，讓 決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本控制方面主要有三個方面的作用，一是降低物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，通過電商平臺可使物資 采購達到陽光透明的采購招標和方便快捷的供應(yīng)投標，直接降低了物 資供應(yīng)商的商務(wù)成本，間接增加供應(yīng)商對物資降價讓利的意愿；二是 降低物資采購工作費用成本，通過電商平臺進行物資采購，可以便捷 進行遠程發(fā)標、投標、開標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應(yīng)商， 提高物資采購的快速

9、響應(yīng)能力，而且能實現(xiàn)隨用隨提，大幅降低物資 采購工作費用和管理成本；三是降低物資釆購總成本，通過電商平臺 進行物資采購，可以開展戰(zhàn)略性采購、聯(lián)合采購、集中釆購等活動, 以規(guī)模性物資采購獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷商更多的價格和服務(wù)優(yōu)惠，直接 降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的總成本。24全程負責采購任務(wù)在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購中，供應(yīng)商選擇對于釆購產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重 要。在物資采購中，通常采用流水線式采購模式，由項目部提 供技術(shù)文件，由采購部編制招標文件并完成招標活動，最后交給工程 部實施。 這種模式有各負其責、相互制約的優(yōu)點，但分割了采 購過程，不利于部門間的合力協(xié)作，容易出現(xiàn)需要什么釆購什么和采 購什么就用什么的現(xiàn)象，當出現(xiàn)問題時難以追查責任，使得物資采購 效益低下。 而在物資采購中實行招標工程師全程負責釆購任務(wù) 的模式，包括技術(shù)標準制定、招標文件編制、招標活動開展、供應(yīng)商 選擇、釆購合同簽訂、采購活動實施和采購履約評估等所有環(huán)節(jié)均由 招標工程師負責，可以有效避免部門間相互推諉、不負責任的問題。 當然，這種模式也有權(quán)力過度集中、容易出現(xiàn)貪腐的弊病，因此需要 設(shè)置必要的督察機構(gòu)對所有物資采購活動進行抽查驗證，約束招標工 程師和供應(yīng)商的行為，防止暗箱操作避免尋租現(xiàn)象出現(xiàn)，保證物資采 購科學(xué)合理，保障物資采購效益最大化。 3結(jié)論物資采購是房