生態(tài)愛心養(yǎng)老國際公寓資金申請(qǐng)報(bào)告

1、一、項(xiàng)目概況及特點(diǎn)1.1項(xiàng)目概況本項(xiàng)目擬建在某市某區(qū)某鎮(zhèn)*河畔，環(huán)山旅游路以南500米處，占地面積約1000畝，社區(qū)內(nèi)涵括養(yǎng)老院、普通公寓（自助老人）、多層老年住宅（介助老人）、高級(jí)公寓（介護(hù)老人）、溫泉療養(yǎng)院、頤年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、健身俱樂部、服務(wù)人員培訓(xùn)中心、老年病專科醫(yī)院及別墅、度假酒店等。各項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議）1.2項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目將借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，借助西安的良好發(fā)展機(jī)遇，形成其獨(dú)特的經(jīng)營理念與環(huán)境。本項(xiàng)目以養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓為核心，與老年病醫(yī)院、酒店互為補(bǔ)充，發(fā)展成為養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑度假景區(qū)。特點(diǎn)：本項(xiàng)目試圖打破傳統(tǒng)的白天一間房、晚上一張床的養(yǎng)老模式

2、，按照時(shí)代的發(fā)展創(chuàng)造全新的住區(qū)休閑養(yǎng)老理念，如本項(xiàng)目的溫泉養(yǎng)老公寓以別墅形式出現(xiàn)、高層養(yǎng)老公寓更像一個(gè)大型居住社區(qū)，同時(shí)配備療養(yǎng)會(huì)所、培訓(xùn)中心、菜場(chǎng)、超市等，使老年人住在這里就像在家里一樣有強(qiáng)烈的歸屬感并繼續(xù)向年輕時(shí)代一樣享受豐富多樣的社會(huì)生活，同時(shí)又可享受了、養(yǎng)老院專業(yè)護(hù)理及全方位的專業(yè)服務(wù)。此外，社區(qū)式養(yǎng)老亦可提供相對(duì)私密空間，為探親訪友、子女看護(hù)提供人性化空間。1.2.1 環(huán)境優(yōu)越，配套齊全。1.2.2 社區(qū)功能齊備，高端物業(yè)。1.2.3 星級(jí)服務(wù)，最貼近的優(yōu)質(zhì)醫(yī)護(hù)資源，為客戶提供24小時(shí)醫(yī)護(hù)服務(wù)，療養(yǎng)結(jié)合。由于養(yǎng)老院的特殊性質(zhì)，護(hù)理是其重要的一個(gè)組成部分，本項(xiàng)目建有老年病院，為養(yǎng)老院中

3、的護(hù)理項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)的資源（可與當(dāng)?shù)刂娜揍t(yī)院合作或由其獨(dú)資經(jīng)營），醫(yī)院除了提供病房護(hù)理，還提供上門護(hù)理（養(yǎng)老院與醫(yī)院相連），對(duì)老人十分方便。而養(yǎng)老院又可為部分到此療養(yǎng)的老人提供溫馨的環(huán)境、細(xì)微的服務(wù)。1.2.4 豐富多樣的休閑生活（借鑒美國太陽城中心的經(jīng)驗(yàn)），酒店及度假別墅除了面向社會(huì)客源，還為部分不需要護(hù)理的養(yǎng)老客戶提供租售服務(wù)（別墅分為銷售與租賃兩種），以滿足其對(duì)高端養(yǎng)老服務(wù)的需求。同時(shí)酒店與別墅還可以接待養(yǎng)老客戶的親友，為養(yǎng)老客戶提供各種休閑活動(dòng)（俱樂部功能）。1.2.5中國式養(yǎng)老與現(xiàn)代生活的有效結(jié)合（借鑒新加坡養(yǎng)老模式）。考慮到中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、家庭倫理。中國老人喜歡與子女住一

4、起，但由于工作原因，子女無法與父母同住、無暇照顧父母。老人與子女同城或同社區(qū)居住，通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有效解決這一難題。某市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較成熟，為這一模式提供了良好的基礎(chǔ)：老人住在養(yǎng)老院，子女住在幾個(gè)街道外的社區(qū)，工作之余，家人可很方便的聯(lián)系。二、行業(yè)概況及前景分析2.1行業(yè)外部因素人口因素是老年產(chǎn)業(yè)的基本因素，是養(yǎng)老院投資建設(shè)的依據(jù)，通過對(duì)人口狀況及趨勢(shì)，可預(yù)判行業(yè)發(fā)展的前景。與本項(xiàng)目有直接關(guān)系的人口狀況即是老年人口的狀況。2.2、中國老年型人口狀況：改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生的進(jìn)步，人口生育率的下降，中國開始面對(duì)老齡化帶來的問題。根據(jù)聯(lián)合國國際人口協(xié)會(huì)編著的人口學(xué)詞典對(duì)

5、人口老齡化的定義：當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)達(dá)到60歲以上的人口所占的人口比例達(dá)到或超過總?cè)藬?shù)的10%，或65歲以上人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的7%，這樣的社會(huì)即稱之為“老年社會(huì)”。自1999年中國步入人口老齡化以來，老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長快，高齡化、空巢化趨勢(shì)明顯，需要照料的失能、半失能老人比例呈高發(fā)態(tài)勢(shì)。截至2009年底，中國1.67億老年人中，80周歲及以上的高齡老人1899萬。中國目前有失能老人1036萬、半失能老人2123萬，不同程度地需要提供護(hù)理照料服務(wù)。下表是對(duì)中國近年人口的統(tǒng)計(jì)及未來趨勢(shì)的判斷，原始數(shù)據(jù)表格列表如下（單位：萬人）：年份總?cè)丝?14歲1564歲65歲以上

6、新增勞動(dòng)人口撫養(yǎng)比2007132,12925,63395,79410,7022,14237.9%（2007年實(shí)際值）2008132,97824,91196,93811,1292,11937.20%2009133,63424,52497,71311,3972,07236.80%2010134,27924,28998,30111,6882,07636.60%2011134,91624,09398,80712,0162,04636.5%（撫養(yǎng)比谷底）2012135,54323,99499,15212,3971,94936.70%2013136,14423,94399,40112,8011,84037

7、.00%2014136,70623,94199,46513,3001,77637.40%2015137,21323,65799,68213,8751,70637.70%2016137,65223,30599,91814,4301,65037.80%2017138,01422,98099,92015,1141,60238.1%（勞動(dòng)人口峰值）2018138,29422,67199,80015,8231,59738.60%2019138,49122,36599,53416,5921,61939.10%2020138,61422,05999,17017,3861,58739.80%2021138,6

8、6821,73598,85218,0801,59740.3%（總?cè)丝诜逯担?022138,65821,39098,46618,8031,60840.80%2023138,59221,01898,14019,4341,62041.20%2024138,47120,61798,10719,7481,62641.10%2025138,30120,18698,10220,0121,63541.00%2026138,08219,72298,34920,0111,64140.4%（65歲以上超過14歲以下人口）2027137,81319,22898,22020,3651,64840.30%2028137,

9、49318,71697,14021,6371,65441.5%（撫養(yǎng)比之后每年上升一個(gè)百分點(diǎn)）2029137,12318,20296,15722,7641,65842.60%2030136,70517,70195,22123,7831,65443.60%2031136,23917,22894,22624,7861,65444.60%2032135,72916,79993,35925,5711,65545.40%2038131,79315,17585,65130,9671,38353.90%2048121,68213,54675,79132,3451,34560.50%2050119,16313

10、,11673,70132,3461,33161.70%2060105,06410,60561,28533,1741,23971.40%208571,2567,06540,04224,14989878.0%（撫養(yǎng)比峰值）210055,6475,59631,62118,43060176.00%從上表可看出，中國老人人口每年都在增加，到2015年，65歲以上人口將比2010年增加2000多萬，老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求越來越大。2.3、 西安60歲以上老年人占總?cè)丝诘?4.83% 快速步入老齡化社會(huì)近日，某市老齡委、市老年學(xué)學(xué)會(huì)和市社科院聯(lián)合發(fā)布了某市2009年老齡工作調(diào)查研究成果，通過組織專家、學(xué)者對(duì)某市1

11、3個(gè)區(qū)縣、161個(gè)行政村和社區(qū)采取問卷調(diào)查、個(gè)案訪談和召開座談會(huì)等形式，對(duì)老年人生存養(yǎng)老狀況和居家養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行全面調(diào)研。數(shù)據(jù)顯示7個(gè)西安人1個(gè)是老人據(jù)某市一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年底，某市常住人口837萬人，60歲以上的老齡人口達(dá)到12421萬，老齡人口占總?cè)丝诘?483。某市老齡人口比例已經(jīng)超過了全省、全國老齡人口12的平均水平，接近北京市老齡人口15的水平。西安正在快步走向重度老齡化社會(huì)。專家觀點(diǎn)人口老齡化來勢(shì)猛據(jù)了解，從世界發(fā)達(dá)國家人口老齡化的進(jìn)程看，老齡化的決定因素主要是生育率下降，歐美等發(fā)達(dá)國家生育率伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化而自然下降，人口老齡化發(fā)展速度非常緩慢，是逐步到來

12、的，是先富后老。而我國的情況則不同，國家控制人口的政策對(duì)生育率下降起著特別重要的作用，因而人口老齡化來勢(shì)猛，發(fā)展快。產(chǎn)生影響老齡化給社會(huì)帶來啥影響快速到來的老齡化浪潮，將會(huì)給經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展帶來什么影響？有關(guān)專家表示，首先，老年人口在總?cè)丝谥械谋戎厣仙?，被撫養(yǎng)人數(shù)的增加，將直接導(dǎo)致?lián)狃B(yǎng)系數(shù)的提高和勞動(dòng)年齡人口的負(fù)擔(dān)加重。老年撫養(yǎng)系數(shù)的提高，說明勞動(dòng)年齡人口除了為自身生存和發(fā)展進(jìn)行生產(chǎn)勞動(dòng)的同時(shí)，還要負(fù)擔(dān)更多的老年人口生存和發(fā)展的費(fèi)用。其次，需要由社會(huì)贍養(yǎng)的老年人越來越多，退休費(fèi)、福利費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)隨之增加，社會(huì)負(fù)擔(dān)日益加重，這些費(fèi)用的支出同老齡人口增加成正比。第三，由于家庭規(guī)模越來越小，傳統(tǒng)的家

13、庭養(yǎng)老功能受到影響。尤其是現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加，因時(shí)間、精力有限，子女在經(jīng)濟(jì)上雖能供養(yǎng)，但在生活照料方面卻力不從心。解讀大多數(shù)城市老年人有基本生活保障記者從某市老齡委采訪了解到，城市養(yǎng)老主要分為社會(huì)供給、政府財(cái)政供給和家庭供給三種途徑。目前，絕大多數(shù)城市老年人已經(jīng)獲得了基本的生活、醫(yī)療、住房、出行方面的經(jīng)濟(jì)保障。據(jù)調(diào)查顯示，某市79的城市老年人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源，包括退休工資和城市低保；城市941的老年人參加了職工醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)和其他保險(xiǎn)，大病住院醫(yī)療費(fèi)用大部分由社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)承擔(dān)；有645的城市老年人擁有全產(chǎn)權(quán)住房，有173的老年人居住在國家分配的公有住房，有57

14、的老人住兒女的房子，僅有3的老人租賃私房居?。辉诔鲂蟹矫?，某市對(duì)老年人出行乘車、旅游等方面出臺(tái)了不同程度的免費(fèi)優(yōu)惠政策。同時(shí)，某市政府不斷推出社會(huì)救助性與扶助性政策，解決了部分城市貧困老人、高齡老人、原集體企業(yè)退休老人的基本生存與保健問題。應(yīng)對(duì)建立和完善多元化的養(yǎng)老保障體系西安已進(jìn)入重度老齡化社會(huì)，舊的養(yǎng)老保障制度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下老年人口的生活需求，如何解決好養(yǎng)老問題迫在眉睫。某市老齡委表示，首先要建立和完善養(yǎng)老保障體系，要走多元化的道路，形成以居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)、以社區(qū)福利服務(wù)為依托、集體養(yǎng)老、自己養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式，再輔以社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的老年福利服務(wù)體系。同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)造保障

15、老年人權(quán)益的良好社會(huì)環(huán)境，建立健全保障老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，打擊虐待、遺棄、迫害老年人的違法行為，保障老年人的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、照料慰藉、學(xué)習(xí)教育、文化娛樂等。另外，應(yīng)大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，研制、開發(fā)、生產(chǎn)適宜老年人物質(zhì)和精神需求的產(chǎn)品，鼓勵(lì)和引導(dǎo)老年用品市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，采取稅收、信貸等優(yōu)惠措施，多渠道籌資，充分利用社會(huì)資源，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)狀西安城市養(yǎng)老服務(wù)水平較低與此同時(shí)，某市城市養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)化水平還相對(duì)低下，西安城市居家養(yǎng)老服務(wù)處于低層次化水平在生活照料服務(wù)方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式為主，子女照料弱化，社區(qū)與社會(huì)居家服務(wù)供給缺乏。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，有572的城市老

16、人居住方式是獨(dú)居或夫妻同居，西安城市空巢老人家庭比例略高于全國大眾城市561的平均水平。據(jù)估計(jì)，近5年內(nèi)某市將有3萬張社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位的需求，而實(shí)際上，目前全市養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)有97家（正在建設(shè)的14家），社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站24個(gè)，社會(huì)福利設(shè)施508個(gè)，擁有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)9516張，還不能滿足需求。在精神文化服務(wù)方面，多數(shù)社區(qū)已建立起了老年人活動(dòng)室和活動(dòng)廣場(chǎng)，老年人以自發(fā)活動(dòng)為主，集體文化活動(dòng)偏少。調(diào)查中，有三分之一的老人偶爾或經(jīng)常有孤獨(dú)寂寞感，心理問題以自我排解為主，老年人協(xié)會(huì)與正規(guī)的心理服務(wù)機(jī)構(gòu)干預(yù)較少。心聲聽聽老人們都需要啥根據(jù)調(diào)查結(jié)果，城市老年人具有強(qiáng)烈的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)需求。部分城市老年人有居

17、家養(yǎng)老服務(wù)需求，并具備了一定的居家服務(wù)經(jīng)濟(jì)承受能力，比如社會(huì)化生活照料服務(wù)、社區(qū)日常照料服務(wù)等。同時(shí)，在選擇住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人中，大多數(shù)希望將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦在社區(qū)內(nèi)。城市老年人有對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生保健服務(wù)的需求，去社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)看病、就近看病、方便看病是老人們喜歡的醫(yī)療保健方式。同時(shí)，老年人對(duì)降低醫(yī)療費(fèi)用、定期進(jìn)行體檢、大病住院全部報(bào)銷與掌握保健知識(shí)也有迫切的需求。城市老年人還有對(duì)精神文化生活服務(wù)的需求。不少老年人希望建設(shè)多層次、廣覆蓋的老年人活動(dòng)室或活動(dòng)中心，并組織開展豐富的問題活動(dòng)，比如文藝演出、老年人運(yùn)動(dòng)會(huì)、旅游、書畫攝影展、棋牌比賽等。另外，部分老年人還有心理慰藉、被接納、被關(guān)懷的需求。近年來我省人

18、口增長勢(shì)頭不減，我省老年人口以每年3335的速度遞增。2010年，全省人口將突破3800萬人，其中老年人口將超過450萬；到2020年，我省老年人口將達(dá)到690萬，全省老齡化程度將進(jìn)一步加劇。2.4、社會(huì)、人口結(jié)構(gòu)的變化：家庭養(yǎng)老一直是中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，但中國實(shí)行計(jì)劃生育政策以來，家庭結(jié)構(gòu)小型化，大家庭減少，小家庭增多。過去家庭養(yǎng)老的功能隨之弱化，由于社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，子女工作壓力越來越大，無暇照顧老人。家庭養(yǎng)老的功能，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，倫理觀念的改變，部分老人樂意選擇專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)頤養(yǎng)天年。2030年到2050年，中國人口總撫養(yǎng)比和老年人口撫養(yǎng)比將分別保持在6070和4050，是人口老齡化形勢(shì)

19、最嚴(yán)峻的時(shí)期。一方面，這一階段，老年人口數(shù)量和老齡化水平都將迅速增長到前所未有的程度，并迎來老年人口規(guī)模的高峰。另一方面，2030年以后，人口總撫養(yǎng)比將隨著老年撫養(yǎng)比的迅速提高而大幅度攀升，并最終超過50，有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的低撫養(yǎng)比的“人口黃金時(shí)期”將于2033年結(jié)束。2.5政策因素a、本項(xiàng)目將得到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的鼓勵(lì)與支持。在基建方面及土地成本等均會(huì)得到政府方面的優(yōu)惠。b、區(qū)域規(guī)劃因素的影響：本項(xiàng)目定位為高端的養(yǎng)老、度假景區(qū)，對(duì)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局比較敏感。2.6某市方面的政策某市政府先后與2008年和2009年頒布了某市人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的實(shí)施意見和某市人民政府關(guān)于加

20、快養(yǎng)老事業(yè)的意見兩個(gè)文件，積極鼓勵(lì)社會(huì)力量參與老齡服務(wù)工作，促進(jìn)我市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的實(shí)施意見，推出了14項(xiàng)優(yōu)惠政策扶持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。規(guī)定，對(duì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地優(yōu)先安排；市、區(qū)縣在制定城市居住規(guī)劃時(shí)，無論是新區(qū)建設(shè)還是舊區(qū)改造，都應(yīng)將社會(huì)福利設(shè)施特別是老年服務(wù)設(shè)施納入公共設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃；經(jīng)縣以上人民政府民政部門審批同意籌建的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，發(fā)改委和規(guī)劃、建設(shè)等部門要優(yōu)先立項(xiàng)、優(yōu)先辦理規(guī)劃手續(xù)、優(yōu)先完善社會(huì)福利機(jī)構(gòu)周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等；對(duì)獲得民政部門批準(zhǔn)的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，對(duì)其提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅等；對(duì)獲得民政部門批準(zhǔn)設(shè)置的社

21、會(huì)福利機(jī)構(gòu)，用水、用電、用氣按居民生活類價(jià)格執(zhí)行，使用電話及辦理其他有關(guān)電信業(yè)務(wù)執(zhí)行住宅電話交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)新建的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)城六區(qū)范圍內(nèi)每張床位給予一次性補(bǔ)貼3000元，城六區(qū)范圍外每張床位給予一次性補(bǔ)貼2000元，在建成運(yùn)營1年后分3年撥付等等。2.7經(jīng)濟(jì)因素改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)取得飛躍的發(fā)展，政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以及民營資本進(jìn)入該行業(yè)的資金不斷加大，專業(yè)化程度越來越高、服務(wù)水平越來越好，環(huán)境越來越完善。在客戶端方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，老年人對(duì)退休后的生活質(zhì)量要求也越來越高，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為其購買高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2.8項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在發(fā)展中以下優(yōu)勢(shì)

22、。2.8.1區(qū)位優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目選址位于某市某區(qū)某鎮(zhèn)*河畔。2.8.2生態(tài)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。2.8.3配套優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套齊全。2.8.4市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的中高端養(yǎng)老公寓、星級(jí)酒店、別墅等為度假休閑、商務(wù)會(huì)議和置業(yè)安居等提供了廣闊市場(chǎng)前景。2.8.5成本優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平整，拆遷量小，開發(fā)成本低。2.8.6政策優(yōu)勢(shì)，政府重視，對(duì)各項(xiàng)投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。并對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目給予多項(xiàng)優(yōu)惠政策。2.8.7項(xiàng)目自身內(nèi)容的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個(gè)設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。同時(shí)投資興建酒店、別墅，使項(xiàng)目具有度假、會(huì)議等功能，充分考慮

23、了老年人與子女、同事、朋友等交流聯(lián)系的需求。部分整組（50年使用權(quán)）別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時(shí)間與老人相聚（有點(diǎn)類似新加坡的養(yǎng)老模式）。2.9行業(yè)概況按國際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50張測(cè)算，中國老年人共需養(yǎng)老床位800萬張，而目前僅有266.2萬張；按老年人口與護(hù)理人員配備比例3：1測(cè)算，共需要養(yǎng)老護(hù)理員1000萬人，而目前中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的員工只有22萬人，其中取得職業(yè)資格的僅有2萬多人，供需矛盾十分突出。同時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)較低，專業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量還不能有效地滿足服務(wù)對(duì)象的要求。目前專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有公立與民營兩種，公立的養(yǎng)老

24、機(jī)構(gòu)床位十分緊張，而多數(shù)民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)門檻比較高，但環(huán)境好、服務(wù)質(zhì)量高。例如，位于香山腳下可仰望整個(gè)景區(qū)的愛慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比較具有代表性。洋房式外觀的建筑，在一個(gè)樣板標(biāo)準(zhǔn)間里，擺放著兩張席夢(mèng)思床，中間是一個(gè)臺(tái)柜，上面有固定電話，還有一個(gè)緊急感應(yīng)器。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個(gè)陽臺(tái)。可以說，賓館里有的這里一切都有。這樣的一個(gè)房間，一個(gè)月要5000多元，還不包括吃。這里有兩名大夫和一名護(hù)士專門負(fù)責(zé)老人的健康，每天都要給老人測(cè)量血壓等常規(guī)身體指標(biāo)。一天24小時(shí)都有專人值班，他們會(huì)緊盯著感應(yīng)器。這個(gè)養(yǎng)老院還有一個(gè)月一萬元的房間，里面的裝潢均為宮廷風(fēng)格，

25、歐式的靠椅、壁爐，高級(jí)洗浴間，一共兩間臥室，兩個(gè)衛(wèi)生間。大陽臺(tái)，獨(dú)立小院子，里面設(shè)有搖椅。這個(gè)養(yǎng)老院只收養(yǎng)具有自理能力的老人。價(jià)位在北京算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分別來自協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師。 某市目前品牌比較好的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。無論從整體看中國的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)西安來看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無論是低端和高端的，設(shè)施與專業(yè)人員都非常短缺。隨著老人人口的進(jìn)一步增加，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，供需矛盾將更明顯。2.10 行業(yè)前景2.10.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展比較晚，基礎(chǔ)設(shè)施也比較薄弱，缺口很大。隨著老年化的進(jìn)一步加快，解決養(yǎng)老問題成了越來

26、越迫切的問題，這是一個(gè)國計(jì)民生的重大任務(wù)。但單靠政府的投入，不可能解決目前巨大的資金缺口。因此，政府也鼓勵(lì)民營資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在稅收與融資方面有一定的優(yōu)惠。同時(shí)，目前國內(nèi)許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。在整體的市場(chǎng)需求上，養(yǎng)老院十分缺乏；細(xì)分市場(chǎng)，高端養(yǎng)老院比例更少，而具有先進(jìn)管理理念的高端養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。從市場(chǎng)的供需情況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來看，中國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。因此，從各方面分析，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是真正的朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景都非常廣闊。2.10.2酒店業(yè)本項(xiàng)目除了養(yǎng)老院及老人病?？漆t(yī)院外，還包括酒店及部分?jǐn)?shù)量的度假別墅。（注：通過研究國外的案例（美國太陽城中心

27、、新加坡樂齡公寓），成功的老年社區(qū)除了建筑產(chǎn)品適合老人使用、服務(wù)貼心、管理嚴(yán)格外，還有一點(diǎn)非常值得關(guān)注：老年社區(qū)作為社會(huì)的一部分，沒有被孤立、分隔出去。無論太陽城中心還是新加坡樂齡公寓，都通過各種途徑讓老人體驗(yàn)各種豐富的社會(huì)生活、與親人朋友緊密交流。本項(xiàng)目的酒店與別墅除了普遍的功能，還是養(yǎng)老院的一個(gè)重要補(bǔ)充接待親友，體驗(yàn)各種休閑生活。）通過以上分析，可以預(yù)見，本項(xiàng)目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。三、案例介紹3.1. 海峽頤樂園福建省老年人活動(dòng)服務(wù)中心又名“海峽頤樂園”，座落于福州市馬尾區(qū)臥龍山北麓，東臨馬江入海，西接天馬山公園，北靠著名風(fēng)景區(qū)鼓山，地勢(shì)廣闊，風(fēng)景秀麗。中心占地200畝現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑

28、，建筑面積3 8萬平方米，綠化率達(dá)76。老年人公寓共有268個(gè)房問、520個(gè)床位、閱覽室、書畫室、棋牌室、網(wǎng)吧，影視廳、健身房、卡拉0k廳等一應(yīng)俱全。老年康復(fù)中心設(shè)施先進(jìn)配備吸氧設(shè)備、高檔醫(yī)療床、緊急呼叫系統(tǒng)、高級(jí)防滑塑膠地板；搶救室、康復(fù)室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，提供全天侯，全方位的專業(yè)護(hù)理服務(wù)。處處與老年人為本，提供熱情周到的星級(jí)賓館服務(wù)，主動(dòng)向老人請(qǐng)安問好，并為老人洗衣、洗被收拾房間，清理衛(wèi)生等，老人只要帶正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，這極大豐富了老年朋友的生活，讓入住的每位老人盡享人生樂趣，過有品位的晚年生活。福州馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹立良好的口碑，在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益上都能

29、取得成果跟他們良好的護(hù)理制度是分不開的。馬尾養(yǎng)老院根據(jù)老年朋友的健康狀況、年齡大小，提供四個(gè)等級(jí)的護(hù)理服務(wù)，由高到低分別為：特級(jí)護(hù)理、一級(jí)護(hù)理、二級(jí)護(hù)理、三級(jí)護(hù)理。護(hù)理人員做到言語親切，行為規(guī)范，精神飽滿，態(tài)度熱情，護(hù)理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮。把每位入住的老人當(dāng)作大家庭的一員來看待，并且還專門設(shè)立了談心室，在心理上安慰老人，讓老人有一個(gè)良好的心理、心態(tài)。時(shí)時(shí)為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、娛樂等方面精心為老人服務(wù)，對(duì)老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。3.2南昆山金葉子度假酒店首期占地近30萬平方米,建筑面積5萬平方米,緊鄰著名的白

30、水寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢(shì)景觀和強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)性。內(nèi)設(shè)日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3個(gè)主題溫泉區(qū)；同時(shí)容納600人無柱大宴會(huì)廳；2間多功能廳及5間（最大800人）的會(huì)議室?？头繕?biāo)價(jià)：1888-3688元，屬于中高端的度假酒店。3.3清水灣沁溫泉度假山莊清水灣沁溫泉度假山莊座落在被評(píng)為浙江省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約13萬平方米，主體建筑按地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)。溫泉產(chǎn)品有九大區(qū)域【接待區(qū)、休閑理療區(qū)、華夏文化溫泉區(qū)、日本園區(qū)、動(dòng)感溫泉區(qū)、野營別墅區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、巴厘島風(fēng)情區(qū)、美食區(qū)】，改建完畢后，清水灣沁溫泉將真正成為“華東第一、中國一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生

31、勝地。由此可見，此度假山莊建立了不同分區(qū)，提供多元化的養(yǎng)生休息服務(wù)，務(wù)求多角度照顧到市場(chǎng)的需求，這一點(diǎn)十分值得本項(xiàng)目借鑒。純正溫泉a、海浪池b、地?zé)釒、十二生肖泉清新雅居a、清水灣度假村b、鄉(xiāng)村客房c、度假酒店d、沁溫泉?jiǎng)e墅休閑娛樂a、ktvb、足浴房度假會(huì)議a、電視電話會(huì)議室b、清水廳會(huì)議室c、松濤廳會(huì)議室四、風(fēng)險(xiǎn)分析及管理4.1風(fēng)險(xiǎn)分析4.1.1政策風(fēng)險(xiǎn)由于所投資的項(xiàng)目是政府鼓勵(lì)的所以在政府政策方面沒有風(fēng)險(xiǎn)（根據(jù)中國民政局2002 年老齡問題工作報(bào)告政府鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老院并要求金融機(jī)構(gòu)為創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)者提供貸款）。4.1.2競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)目前西安地區(qū)甚至西北五省都很少知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因此競(jìng)爭(zhēng)

32、風(fēng)險(xiǎn)很小。4.1.3客源風(fēng)險(xiǎn)中國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化，市場(chǎng)非常龐大，客源風(fēng)險(xiǎn)很小。4.1.4管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)水平的高低直接關(guān)系到成本/收益的大小，所以存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。4.1.5客戶風(fēng)險(xiǎn)國外贏利性養(yǎng)老院的收費(fèi)都較高，但由于社會(huì)保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營者的風(fēng)險(xiǎn)不高。比如日本的養(yǎng)老院基本收費(fèi)就高達(dá)5 、6 千美金，但入住老人須自負(fù)的一般只為10%，其余則由養(yǎng)老保險(xiǎn)基金支付。但目前中國的養(yǎng)老保障體系尚不健全，進(jìn)駐養(yǎng)老院的費(fèi)用一般都由老人自負(fù)，對(duì)贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營者來說，這就意味著有一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然養(yǎng)老院針對(duì)的是中高端客戶，老人入住時(shí)費(fèi)用不成問題，但天有不測(cè)風(fēng)云，老人入住后經(jīng)濟(jì)來源有可能發(fā)生變故，還有

33、現(xiàn)在人們的平均壽命不斷延長，如果老人60 歲時(shí)入住二三十年后經(jīng)過長年的支出，特別是老人年老病重醫(yī)療費(fèi)用陡增，當(dāng)入住的老人沒有錢支付費(fèi)用時(shí)，養(yǎng)老院不能將老人推到馬路上去，而免費(fèi)收留老人養(yǎng)老院就面臨著虧本問題。4.1.6風(fēng)險(xiǎn)管理由以上風(fēng)險(xiǎn)分析而知風(fēng)險(xiǎn)來源，為控制風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理就圍繞風(fēng)險(xiǎn)來源而設(shè)定：聘請(qǐng)專業(yè)人士加盟管理隊(duì)伍或與國外養(yǎng)老院管理公司合作，學(xué)習(xí)國外贏利性養(yǎng)老院的管理經(jīng)驗(yàn)，把管理成本降到最低。在中國養(yǎng)老保險(xiǎn)保障體系尚未健全以前，對(duì)入住的老人入住時(shí)采取付一定的押金，要求有擔(dān)保人等辦法降低風(fēng)險(xiǎn)，并尋找愿意合作的保險(xiǎn)公司為入住的老人集體購買保險(xiǎn)，當(dāng)老人重病時(shí)由保險(xiǎn)公司支付費(fèi)用將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。還有

34、同政府有關(guān)部門達(dá)成協(xié)議，根據(jù)不同情況將某些特殊情況不能支付費(fèi)用的老人轉(zhuǎn)到政府福利院。因?yàn)槿胱「邫n養(yǎng)老院的老人發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難的概率較低，經(jīng)過以上風(fēng)險(xiǎn)控制的管理手段后，不能支付費(fèi)用的老人的比率就會(huì)降到更低，也就是能降到養(yǎng)老院可以承擔(dān)的范圍。五、營銷策略5.1通常的廣告宣傳由于目前西安地區(qū)的養(yǎng)老院床位偏少，供不應(yīng)求，高檔養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。所以花費(fèi)在促銷上的人力、物力不必像快速消費(fèi)品之類的宣傳那樣太多，因?yàn)橹灰B(yǎng)老院經(jīng)營出特色，入住老人的口碑就是最好的廣告宣傳，可以請(qǐng)一名知名老人當(dāng)養(yǎng)老院的形象代理人可以考慮給他她免費(fèi)或折扣入住養(yǎng)老院，如果能請(qǐng)到知名的夫婦更好，這樣可以率先打破養(yǎng)老院是給孤寡老人居住的概

35、念，創(chuàng)建新的養(yǎng)老消費(fèi)觀念：實(shí)現(xiàn)家庭養(yǎng)老至養(yǎng)老院養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老院建成的初期除了通過報(bào)紙、電視等媒體加強(qiáng)對(duì)外宣傳，打響知名度外，加大營銷力度。5.2活動(dòng)營銷和老齡社團(tuán)、各企事業(yè)單位工會(huì)組織等建立穩(wěn)定合作關(guān)系，要設(shè)立專線咨詢電話讓看了廣告的人打電話來詢問詳情，說服他們到養(yǎng)老院實(shí)地考察。平時(shí)經(jīng)常舉辦養(yǎng)老院內(nèi)入住老人與鄰近社區(qū)的老人的聯(lián)誼活動(dòng)，可以搞一日游，邀請(qǐng)社會(huì)上的老人來院做客，逢年過節(jié)特別是老人節(jié)，也可搞促銷，以較低的價(jià)格讓社會(huì)老人來住上一周，體驗(yàn)養(yǎng)老院的生活，不僅促進(jìn)交流，而且讓社會(huì)上的人們多多了解養(yǎng)老院的生活環(huán)境和老人的生活境況，讓那些潛在的客戶對(duì)本養(yǎng)老院的生活產(chǎn)生向往。5.3樹立公益形

36、象將贏利的一部分拿來做老年活動(dòng)的公益金為西安的老年事業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)，同時(shí)樹立本養(yǎng)老院的形象，增進(jìn)無形資產(chǎn)。5.4互利的優(yōu)惠政策例如，55 歲以上的顧客入住如果一次性支付20 年的租金及托管費(fèi)和一級(jí)護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按入住年的價(jià)格25年后將終身可住在養(yǎng)老院并免費(fèi)享受養(yǎng)老院的一切服務(wù)不包括洗衣店飯店小超市/便利店等的消費(fèi)，但若顧客在25年內(nèi)過世如已在養(yǎng)老院住滿10 年則所付費(fèi)用不得退回。如不滿10年則可退回給家屬5萬安慰金。5.5鼓勵(lì)年輕人投資提倡新的投資理念，激發(fā)年輕人購買老年公寓單位，作為置業(yè)和養(yǎng)老的雙重投資。例如，鼓勵(lì)年青人購買養(yǎng)老院的期權(quán)作為投資和養(yǎng)老兼顧的機(jī)會(huì)，即一次性支付25 年的租金托管費(fèi)、

37、一級(jí)護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按購買當(dāng)年的價(jià)格在購買當(dāng)月起至55 周歲每月可得到一筆投資回報(bào)，到55 周歲時(shí)可免租金、托管費(fèi)入住養(yǎng)老院（需支付護(hù)理費(fèi)保健費(fèi)）等。六、中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目建成后除了近期發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到90% 的入住率，中遠(yuǎn)期目標(biāo)有如下設(shè)想：6.1擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模第一期運(yùn)作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區(qū)發(fā)展第二個(gè)類似的老年社區(qū)，七八年后不僅可以在中國的其他合適的地方，比如杭州、珠海、湛江、海南島等地區(qū)建造同一品牌的大型老年社區(qū)提供一流的養(yǎng)老服務(wù)。6.2發(fā)展連鎖養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)上市企業(yè)可以利用對(duì)贏利性養(yǎng)老院的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)成立獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)老院管理公司，在上海、廣州、深圳、北京等大城市開展連鎖養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)

38、加盟業(yè)務(wù)這些連鎖養(yǎng)老院，可以是大型的也可以是中、小型的。6.3成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理服務(wù)人才培訓(xùn)學(xué)校發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都由專業(yè)的管理人員管理，因?yàn)樗鼈兊拇髮W(xué)開設(shè)有老年服務(wù)專業(yè)，所以發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅從硬件上提供了先進(jìn)的設(shè)施，而且從軟件上保證了服務(wù)水準(zhǔn)保持一流。而在這方面中國目前沒有一所大學(xué)或職業(yè)學(xué)校開設(shè)養(yǎng)老院的專業(yè)，可以說是空白。本項(xiàng)目建成后通過聘請(qǐng)國外的專業(yè)人士擔(dān)任高級(jí)管理人員，或與國外老年服務(wù)機(jī)構(gòu)合作成立專業(yè)管理公司，在經(jīng)過數(shù)年運(yùn)營積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)后，成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理人才培訓(xùn)學(xué)校專事老年服務(wù)人才的培養(yǎng)。為本項(xiàng)目屬下的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社會(huì)上其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)輸送合格管理人員，這不僅可為

39、公司開拓新的利潤增長點(diǎn)更可為提高整個(gè)社會(huì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)水平作出貢獻(xiàn)。七、可行性總結(jié)通過以上的分析，可以得知發(fā)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場(chǎng)，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運(yùn)作，將給公司帶來非?？捎^的利潤，但是同普通的房產(chǎn)項(xiàng)目不同，養(yǎng)老院主要的賣點(diǎn)在于銷售品牌和服務(wù)。從短期來看雖然它沒有產(chǎn)生巨額的回報(bào)，但其長遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的。這也是為何西方國家有超過40% 的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為非福利性質(zhì)的原因所在。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)是一項(xiàng)民心工程、意義大，政府及有關(guān)部門都給予足夠的重視和支持，投身于這個(gè)行業(yè)利國利民并將獲得豐厚的投資回報(bào)。技術(shù)設(shè)計(jì)部分八、老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議）表8.1項(xiàng)目面積

40、單位備注規(guī)劃總用地面積62.15公頃621378 m2建筑總面積765000m2地上建筑總面積639000m2地下建筑總面積126000m2地下停車位3150個(gè)容積率1.0建筑密度20%綠地率65%1、度假酒店、培訓(xùn)中心及療養(yǎng)會(huì)所1、建筑面積65000m2計(jì)容面積：55000m2其中地上建筑總面積55000m2地下建筑面積10000m2地下停車位250個(gè)療養(yǎng)客房22000m2客房500間培訓(xùn)中心9000m2療養(yǎng)會(huì)所12000m2商業(yè)12000m22、療養(yǎng)院建筑面積116000m2計(jì)容面積：56000m2其中辦公、醫(yī)療18000m2療養(yǎng)30000m2450間商業(yè)8000m2地下室建筑面積6000

41、m2地下停車位150個(gè)3、療養(yǎng)公寓a區(qū)（自助）建筑面積235000m2計(jì)容面積：185000m2其中高層療養(yǎng)公寓160000m2商業(yè)25000m2含商鋪：8000m2商貿(mào)市場(chǎng)：6000m2超 市：6000m2配送中心：5000m2地下建筑面積50000m2地下停車位1250個(gè)4、療養(yǎng)公寓b區(qū)（自助）建筑面積250000m2計(jì)容面積：190000m2高層療養(yǎng)公寓180000m2商業(yè)10000m2地下建筑面積60000m2地下停車位1500個(gè)5、溫泉療養(yǎng)a區(qū)建筑面積42000m2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓6000m2雙拼療養(yǎng)公寓24000m2連排療養(yǎng)公寓12000m26、溫泉療養(yǎng)b區(qū)建筑面積46000m2獨(dú)棟療

42、養(yǎng)公寓6000m2雙拼療養(yǎng)公寓15000m2聯(lián)排療養(yǎng)公寓25000m27、溫泉療養(yǎng)c區(qū)建筑面積65000m2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓10000m2雙拼療養(yǎng)公寓25000m2聯(lián)排療養(yǎng)公寓30000m2九、資金計(jì)劃及投資回報(bào)9.1 開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目總設(shè)計(jì)規(guī)模約為76.5萬m2，計(jì)容建筑面積為63.9萬m2。計(jì)劃分五期開發(fā)建設(shè)，詳見表9-1項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表。其中含商業(yè)：43000萬m2，地下室：12.6萬m2。表9-1 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表 首期（m2）二期（m2）三期（m2）四期（m2）合計(jì)（m2）62750m2其中計(jì)容面積61250m2其中計(jì)容面積其中計(jì)容面積其中計(jì)容面積計(jì)容面積其中療養(yǎng)公寓6750m2辦公、醫(yī)療75

43、00m2溫泉療養(yǎng)公寓42000m2其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓商業(yè)5000m2商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)地下室1500m2地下室地下室地下室地下室注：配套項(xiàng)目，9.2 開發(fā)指標(biāo)該項(xiàng)目用地面積：621378平方米（933畝）；規(guī)劃用地面積: 621378平方米（933畝）；容積率：1.0；綠地率：36%；建筑密度：30%；建筑限高：60米；建筑總面積：765000平方米；計(jì)容積率建筑面積：639000平方米；其中：1，療養(yǎng)會(huì)所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心:55000平方米； 2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓及食堂。配餐等綜合服務(wù):48000平方米； 3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米； 4，

44、溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米； 5, 商 業(yè)： 43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經(jīng)營面積：765000平方米。9.3投資與收益估算a 成本支出估算地 租：120萬元/年x50年=6000萬場(chǎng)地平整：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地測(cè)繪費(fèi)：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：621378平方米x1元/平方米=62萬元質(zhì)檢費(fèi)：765000平方米x5元/平方米=382.5萬元地質(zhì)鉆探費(fèi)（含物探）：300孔x15米x60元/米=27萬元設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/765000m2x35元/m2=2

45、677.5萬元審圖費(fèi)：（2677.5）x15%=400萬元（可不審）臨水、臨電費(fèi)用：50萬元建筑工程造價(jià)：1，療養(yǎng)會(huì)所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心：55000平方米x1500元/平方米=8250萬元2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓、食堂配餐等：48000平方米x1500元/平方米=7200萬元3，住 宅：340000平方米x1500元/平方米=51000萬元4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米x1600元/平方米=24480萬元5，商 業(yè)：43000平方米x1600元/平方米=6880萬元6，地下室：126000平方米x2000元/平方米=25200萬元7，園 建：535500平方米x300元/平方米

46、=16065萬元8，小區(qū)道路（含市政）：621378平方米x0.2x300元/平方米=3728萬元9，圍 墻：8000米x300元/平方米=450萬元10，防盜監(jiān)控：765000平方米x10元/平方米=765萬元11，電梯購買及安裝費(fèi)：108樘x25萬/樘=2700萬元建筑工程造價(jià)小計(jì)：146718萬元（作為控制成本目標(biāo)）用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：500萬元用電報(bào)裝費(fèi)：療養(yǎng)公寓、辦公醫(yī)療、療養(yǎng)客房及療養(yǎng)會(huì)所。培訓(xùn)中心等：30000kvax850=2550萬元商業(yè)：20000kvax1000=2000萬元企業(yè)管理費(fèi)：146718x5%=7335.9萬元不可預(yù)見費(fèi)：146718x3%=4401.

47、54萬元以上成本項(xiàng)合計(jì)：173724.44萬元b 銷售收益估算一、高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià)20元/平方米、月經(jīng)營收入：340000平方米x20元/平方米=680萬元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià) 元/平方米、月三、療養(yǎng)公寓（特護(hù)）：四、臨終關(guān)懷公寓：五、療養(yǎng)客房：六、活動(dòng)中心、培訓(xùn)中心：七、療養(yǎng)會(huì)所：八、商業(yè)銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000萬元九、車位： 50000元/個(gè)，共計(jì)33000040=8250個(gè)。車位收入：8250個(gè)x5萬元=41250萬元總收入：693250萬元（作為總目標(biāo)）c 銷售成本費(fèi)用：策劃、銷售、廣告費(fèi)：693250萬元x2%=13865萬元稅 費(fèi)：6932