房地產(chǎn)咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告

1、房地產(chǎn)咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng)5號(hào)樓2樓14-21號(hào)的商業(yè)用途房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃價(jià)格咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告估價(jià)委托方：雅安文化旅游發(fā)展有限責(zé)任公司法定代表人：陳宣杰房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：雅安準(zhǔn)衡房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：左周軍注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：5120080049胡麗群注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：5120040416估價(jià)報(bào)告出具日期：2016年07月18日估 價(jià) 報(bào) 告 編 號(hào) ：雅準(zhǔn)房估字 (2016) 第 07182 號(hào)一、致估價(jià)委托人函 3. b5E2RGbC二、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 5p1EanqFD三、估價(jià)假設(shè)和限制條件 6DXDiTa9E（一）估價(jià)委托人 9.

2、 RTCrpUDG（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 95PCzVD7H（三）估價(jià)目的 9jLBHrnAI（四）估價(jià)對(duì)象 9xHAQX74J（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn) 1. 1LDAYtRyK（六）價(jià)值類(lèi)型 11Zzz6ZB2L（七）估價(jià)原則 1. 1dvzfvkwM（八）估價(jià)依據(jù) 13rqyn14ZN（九）估價(jià)方法 13EmxvxOtO（十）估價(jià)結(jié)果 14SixE2yXP（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 146ewMyirQ（十二）實(shí)地查勘期 15kavU42VR（十三）估價(jià)作業(yè)日期 15y6v3ALoS（十四）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 15M2ub6vST五、附件 105YujCfmU1、估價(jià)對(duì)象照片及位置示意圖 2、房地產(chǎn)估

3、價(jià)委托書(shū)復(fù)印件 3、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證復(fù)印件 eUts8ZQV4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件 sQsAEJkW、致估價(jià)委托人函雅安文化旅游發(fā)展有限責(zé)任公司 ：承蒙委托，我公司本著獨(dú)立、 客觀(guān)、公正、合法的原則， 按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序， 完成了本次房地產(chǎn)咨詢(xún)性估價(jià)項(xiàng)目。 GMsIasNX估價(jià)目的：為估價(jià)委托人了解估價(jià)對(duì)象于 2016年07月17日起未來(lái) 1年平均年租賃價(jià)格 提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)租金。 TIrRGchY估價(jià)對(duì)象：根據(jù)估價(jià)委托人提供的 雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng) 5號(hào)樓2樓14-21 號(hào)的營(yíng)業(yè)執(zhí) 照證書(shū)、法定代表人身份證、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)，估價(jià)對(duì)象

4、為雅安文化旅游發(fā)展有 限責(zé)任公司所屬的位于雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng) 5號(hào)樓 2樓 14-21號(hào)的房屋建筑面積共 586.00 平方米的商業(yè)用房。 7EqZcWLZ價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2016年07月 17日。價(jià)值類(lèi)型 ：采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)， 估價(jià)對(duì)象能夠按商業(yè)用途持續(xù)有效使用， 具有合法房 地產(chǎn)權(quán)屬文件，不受任何可能影響其價(jià)值的權(quán)利限制，能夠合法地進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)， 于價(jià) 值時(shí)點(diǎn)起未來(lái) 1 年平均月租賃價(jià)格，且租賃雙方各自依法負(fù)擔(dān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)。 lzq7IGf0估價(jià)方法： 估價(jià)人員根據(jù)本次估價(jià)目的，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵循估價(jià)原則，結(jié)合 估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，本次估價(jià)采用比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。

5、zvpgeqJ1估價(jià)結(jié)果 ：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)特定的估價(jià)目的， 遵循公認(rèn)的估價(jià)原則， 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓?價(jià)程序， 選用比較法在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上， 滿(mǎn)足本報(bào)告所述價(jià)值 類(lèi)型及估價(jià)的假設(shè)和限制條件及使用報(bào)告說(shuō)明下， 確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)起未來(lái) 1 年平均年 租賃價(jià)格為人民幣 27.00 萬(wàn)元 （大寫(xiě)人民幣貳拾柒萬(wàn)元整），詳見(jiàn)下表： NrpoJac3估價(jià)結(jié)果一覽表房地產(chǎn)坐落樓層用途平均月單位租 金（元/ m2 月）建筑面積（m）年租金（萬(wàn)元）雅安市雨城區(qū)假日 廣場(chǎng)5號(hào)樓2樓14-21 號(hào)2層商業(yè)460.75586.0027.00合計(jì)586.0027.00估價(jià)結(jié)果和使用估價(jià)報(bào)

6、告有關(guān)的特別提示:1、本估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對(duì)象能夠按商業(yè)用途持續(xù)有效使用，具有合法房地產(chǎn)權(quán)屬文件，不受任何可能影響其價(jià)值的權(quán)利限制，自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起未來(lái)1年平均年租賃價(jià)格。1nowfTG42、本次估價(jià)對(duì)象坐落、界址、范圍、建筑面積依據(jù)估價(jià)委托人提供的雅安市雨城區(qū)假 日廣場(chǎng)5號(hào)樓2樓14-21號(hào)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料，由估價(jià)委托人指界、確認(rèn)；估價(jià)對(duì)象用 途、土地使用權(quán)性質(zhì)、租賃期限、租金支付方式依據(jù)估價(jià)委托人提供的房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū) 確定。fjnFLDa53、估價(jià)的具體情況及相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，請(qǐng)見(jiàn)附后的估價(jià)報(bào)告，使用前請(qǐng)認(rèn)真閱讀本報(bào)告全 文，并請(qǐng)?zhí)貏e關(guān)注其中的估價(jià)假設(shè)和限制條件。tfnNhnE6雅安準(zhǔn)衡房地產(chǎn)

7、評(píng)估有限責(zé)任公司法定代表人：左軍周二一六年七月十八日二、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們根據(jù)自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重 大遺漏。2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見(jiàn)和結(jié)論，是我們獨(dú)立、客觀(guān)、公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論， 但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件以及使用報(bào)告說(shuō)明的限制。 HbmVN7773、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān) 系人沒(méi)有利害關(guān)系。4、我們對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。5、我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 、

8、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn) 以及相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。 V7l4jRB86、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師左軍周、 胡麗群已于 2016年 07月 17日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象 進(jìn)行了實(shí)地查勘。7、我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒(méi)有得到本公司以外的重要專(zhuān)業(yè)幫助。8、參與本房地產(chǎn)抵押咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告的專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師具備相關(guān)金融專(zhuān)業(yè)知識(shí)和 相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。 83lcPA59注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：胡麗群 注冊(cè)號(hào)： 5120040416二、估價(jià)假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)1、一般假設(shè)（1）價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是公開(kāi)、公平、自愿的均衡市場(chǎng)。（2） 估價(jià)對(duì)象能夠按商業(yè)用途持續(xù)有效使

9、用，具有合法房地產(chǎn)權(quán)屬文件，不受任何可能影 響其價(jià)值的權(quán)利限制，能夠合法地進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，本次評(píng)估以此為估價(jià)假設(shè)前提。mZkklkza（3）本次估價(jià)對(duì)象坐落、界址、范圍、建筑面積依據(jù)估價(jià)委托人提供的雅安市雨城區(qū)假 日廣場(chǎng)5號(hào)樓2樓14-21號(hào)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料，由估價(jià)委托人指界、確認(rèn)；估價(jià)對(duì)象用 途、土地使用權(quán)性質(zhì)、租賃期限、租金支付方式依據(jù)估價(jià)委托人提供的房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū) 確定。AVktR43b（4） 估價(jià)對(duì)象為所在建筑物的一部分，本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象可合理享有配套設(shè)施（水、電、 停車(chē)位等）的使用權(quán)益為假設(shè)前提。ORjBnOwc（5） 本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押

10、權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，且 不存在共有權(quán)人，無(wú)權(quán)屬糾紛，無(wú)法律、法規(guī)規(guī)定禁止按本次評(píng)估目的使用的其他情形為假設(shè) 前提。2MiJTy0d（6） 本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象系產(chǎn)權(quán)人合法取得，且已按國(guó)家和地方法律、法規(guī)規(guī)定繳納完 畢各種稅費(fèi)，具有完整房屋和土地產(chǎn)權(quán)為假設(shè)前提。gIiSpiue（7）本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象未有任何方式的銷(xiāo)售及估價(jià)委托人未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無(wú)限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。uEhOU1Yf（8）本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及自然災(zāi)害等不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)果的 影響。（9） 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于估價(jià)對(duì)象在查勘日的外觀(guān)和使用狀況，估價(jià)人員無(wú)法對(duì)

11、被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行專(zhuān)業(yè)檢測(cè)，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范，符合國(guó)家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)。IAg9qLsg2、未定事項(xiàng)假設(shè)估價(jià)委托人尚未提供估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證，根據(jù)委托人提供的房地產(chǎn)估價(jià)委 托書(shū)，本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)為商業(yè)用地。WwghWvVh3、依據(jù)不足假設(shè)（1）本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象的房屋建筑面積根據(jù)委托方提供的雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng)5號(hào) 樓 2 樓 14-21 號(hào)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代人表身份證、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)上面的數(shù)據(jù)為 評(píng)估引用依據(jù) , 本次估價(jià)假定估價(jià)委托人提供的房屋建筑面積的資料真實(shí)、合法、有效、 完整， 本次評(píng)估以此為假設(shè)前提進(jìn)行估

12、價(jià)。 asfpsfpi（2）本次估價(jià)結(jié)果是以估價(jià)對(duì)象能夠按商業(yè)用途持續(xù)有效使用，具有合法房地產(chǎn)權(quán)屬文 件，不受任何可能影響其價(jià)值的權(quán)利限制，自 2016年07月17日起未來(lái) 1年平均年租賃價(jià)格 為假設(shè)前提。 ooeyYZTj（二）估價(jià)報(bào)告使用限制1、估價(jià)對(duì)象的房屋建筑面積和房地產(chǎn)權(quán)屬狀況是根據(jù)估價(jià)委托人提供的雅安市雨城區(qū)假 日廣場(chǎng) 5號(hào)樓 2樓 14-21 號(hào)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代人表身份證、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)登 記情況為依據(jù)，我們無(wú)法確保本報(bào)告估價(jià)對(duì)象的建筑面積和房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與房地產(chǎn)權(quán)屬登記部 門(mén)“房地產(chǎn)登記薄”中所記載的上述內(nèi)容有無(wú)差異，故本報(bào)告不能作為確定估價(jià)對(duì)象權(quán)屬和面積 的依據(jù)。 Bke

13、GuInk2、估價(jià)委托人提供的資料和陳述的情況直接影響我們的估價(jià)分析和結(jié)論，因此估價(jià)委托 人應(yīng)對(duì)提供資料和陳述情況的合法性、 真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)；估價(jià)人員對(duì)所收 集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果的公正性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。因估價(jià)委 托人提供的資料和陳述的情況失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相 應(yīng)責(zé)任。 PgdO0sRl3、本報(bào)告僅用于為委托方了解估價(jià)對(duì)象于 2016年07月17日起未來(lái) 1年平均月租賃價(jià)格提 供咨詢(xún)參考，不作其他用途。 3cdXwckm4、本報(bào)告應(yīng)用的有效期自提交估價(jià)報(bào)告之日 2017年 07月 17日起為壹年，若報(bào)告有效期內(nèi)，

14、 國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報(bào)告假設(shè)前提條件發(fā)生重大 變動(dòng)，且這些變動(dòng)會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)果無(wú)效，應(yīng)重新委托估價(jià)。 h8c52WOn5、本估價(jià)報(bào)告若出現(xiàn)文字或數(shù)字因打印、 校對(duì)及其他原因發(fā)生誤差時(shí)， 請(qǐng)估價(jià)委托人及時(shí)通 知本估價(jià)機(jī)構(gòu)更正，否則，誤差部分無(wú)效。 v4bdyGio6、本報(bào)告有效期內(nèi)，為確定之估價(jià)目的服務(wù)，不得用于其他目的。未經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意， 本報(bào)告書(shū)的全部或部分內(nèi)容不得向估價(jià)委托人和評(píng)估報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不 得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體。 J0bm4qMp7、本報(bào)告書(shū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)證一并使用方才有效， 房地產(chǎn)估

15、價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)正確使用本報(bào) 告者負(fù)責(zé)。8、本報(bào)告書(shū)由“致估價(jià)委托人函” 、“房地產(chǎn)估價(jià)師聲明” 、“估價(jià)假設(shè)和限制條件” 、“估 價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“附件”構(gòu)成完整的估價(jià)報(bào)告。報(bào)告使用者應(yīng)嚴(yán)格按照本估價(jià)報(bào)告全部完整地應(yīng) 用，我們不對(duì)任何割裂使用的應(yīng)用行為負(fù)責(zé)。否則由此引起的后果與本公司和估價(jià)人員無(wú)關(guān)。本 報(bào)告經(jīng)法定代表人簽章，至少兩名專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽章，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個(gè) 整體時(shí)有效。 XVauA9gr四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人 委托方：雅安文化旅游發(fā)展有限責(zé)任公司 營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)： 915118000603058344 住 所：四川省雅安市雨城區(qū)沙灣路 149 號(hào) 法定代表人

16、：陳宣杰身份證號(hào)碼：住址：四川省寶興縣穆坪鎮(zhèn)教場(chǎng)街 6 號(hào) 1 單元 12 號(hào)（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 名稱(chēng)：雅安準(zhǔn)衡房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司地址：雅安市“協(xié)和廣場(chǎng)” C棟四樓C4-41號(hào)法定代表人：左軍周資質(zhì)等級(jí)：叁級(jí)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)： 513100G04聯(lián)系電話(huà)：三）估價(jià)目的為估價(jià)委托人了解估價(jià)對(duì)象于 201 6年07月1 7日起未來(lái)1年平均年租賃價(jià)格提供參考依據(jù) 而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)租金。 bR9C6TJs（四）估價(jià)對(duì)象1 、估價(jià)對(duì)象范圍及基本狀況 雅安文化旅游發(fā)展有限責(zé)任公司 所屬的位于雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng) 5號(hào)樓2樓14-21號(hào)建

17、 筑面積共 586.00 平方米的商業(yè)用房。 pN9LBDdt2、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（ 1 ）土地登記狀況委托人未提供估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證 ，根據(jù)委托人提供的房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū) ， 本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象所處宗地權(quán)屬為國(guó)有出讓商業(yè)土地使用權(quán)。 DJ8T7nHu（2）房屋登記狀況委托人未提供估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證 ，根據(jù)委托方提供的雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng) 5 號(hào)樓 2 樓 14-21 號(hào)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代人表身份證、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū) , 本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象為雅安文化旅游發(fā)展有限責(zé)任公司所屬的位于雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng)5號(hào)樓2樓14-21號(hào)的建筑面積共586.00平方米的商業(yè)用房。QF81D7bv（3

18、）他項(xiàng)權(quán)利情況根據(jù)估價(jià)委托人介紹及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利，無(wú)拖欠稅費(fèi)的情況，無(wú)所有權(quán)及使用權(quán)異議，不存在法定優(yōu)先受償款，無(wú)查圭寸、無(wú)司法糾紛以及其他形式限制估價(jià)對(duì)象權(quán)利的情況。4B7a9QFw3、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（1） 土地實(shí)物狀況名稱(chēng)雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng) 5號(hào)樓2樓14-21號(hào)商業(yè)用途房地產(chǎn)。四至據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象所在宗地東臨：朝陽(yáng)街，南臨：沿江路，西臨： 大北街，北臨：人民路。形狀形狀較為規(guī)則。規(guī)劃限制條件估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地利用類(lèi)型主要為商住用地。地形、地勢(shì)、水文 及工程地質(zhì)宗地地形平坦，無(wú)影響建筑修建的不良地勢(shì)、地質(zhì)和水文狀況。開(kāi)發(fā)程

19、度宗地外開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“五通” （通上水、通下水、通電、通路、通訊） ，宗地內(nèi)開(kāi) 發(fā)程度達(dá)“六通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣及場(chǎng)地平整）。（2）建筑物實(shí)物狀況名稱(chēng)雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng) 5號(hào)樓2樓14-21號(hào)商業(yè)用途房地產(chǎn)。實(shí)際坐落 雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng)5號(hào)樓2樓14-21號(hào)。建筑面積共586.00平方米。建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)。所在層數(shù)2層。設(shè)施設(shè)備設(shè)有地面停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)保障度較高，配備有應(yīng)急電源、照明、消防栓，通天然氣。層咼1-2層高2.8米。開(kāi)間、進(jìn)深底層開(kāi)間約15米，進(jìn)深約10米。平面布置形狀呈規(guī)則矩形，布局合理，便于利用。設(shè)計(jì)用途商業(yè)實(shí)際用途 1商業(yè)裝修情況估價(jià)對(duì)象臨近雅安市教

20、育局，附近有雅安市八小、雅安市教育局、吉選超市、金 和源珠寶、川視醫(yī)眼鏡、雅安商場(chǎng)、大衣莊、正本鞋業(yè)、森頓家私等；該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè) 施和公共服務(wù)設(shè)施較齊全， 道路暢通，交通便利，并有1路、5路公交車(chē)通過(guò)、購(gòu)物、 消費(fèi)等方便。內(nèi)部配套設(shè)施 完備程度內(nèi)部配套設(shè)施較完善，達(dá)到通水、通電、通訊。工程質(zhì)量合格建成時(shí)間及成 新度2005年建成，采用實(shí)際觀(guān)察法確定成新率約八成新。維護(hù)、保養(yǎng)、禾帰 現(xiàn)狀、使用情況現(xiàn)作為商業(yè)用房處于正常使用狀態(tài)，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，能保持持續(xù)正常使用。4、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況位置狀況坐落及方位坐洛于雅女市雨城區(qū)假日廣場(chǎng)5號(hào)樓2樓14-21號(hào)，處于雅女市城區(qū)內(nèi).商業(yè)繁華程度較好距區(qū)域商業(yè)中

21、心 距離距飯店大約50米。臨街狀況四面臨街，所在樓層2層。朝向偏南北父通條件道路狀況較好出入可利用交通 工具區(qū)域內(nèi)有地鐵1路、5路等公交車(chē)通達(dá)，交通便捷度咼。交通管制情況無(wú)交通管制停車(chē)方便程度估價(jià)對(duì)象所在樓盤(pán)配備有地面停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)方便程度較咼?；A(chǔ)設(shè)施狀況所在區(qū)域內(nèi)水、電、視、訊、路、寬帶網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。公共配套設(shè)施公共配套設(shè)備設(shè)施齊全。周?chē)h(huán)境和景觀(guān)自然環(huán)境：區(qū)域無(wú)污染，空氣質(zhì)量狀況較好，環(huán)境較好；人文環(huán)境：地處雅安市休閑片區(qū)，人口密度大，人流量大。相鄰房地產(chǎn) 多為商住用房。景觀(guān)：臨教育局；臨河邊休閑鍛煉；（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016 年 07 月 17日0（六）價(jià)值類(lèi)型采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

22、標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象能夠按商業(yè)用途持續(xù)有效使用，具有合法房地產(chǎn)權(quán)屬文 件，不受任何可能影響其價(jià)值的權(quán)利限制，能夠合法地進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)起未 來(lái)1年平均年租賃價(jià)格，且租賃雙方各自依法負(fù)擔(dān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)。 ix6iFA8x（七）估價(jià)原則本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則有：獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、 替代原則、最高最佳使用原則。wt6qbkCy1、獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公正正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合 理的價(jià)值或價(jià)格的原則?！蔼?dú)立”，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在

23、內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，憑自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)?！翱陀^(guān)”，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶自己的情感、 好惡和偏見(jiàn)，按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。 “公正”，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地 產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人中的任何一方，堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。 Kp5zH46z2、合法原則 要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、 行政法規(guī)、 最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法 解釋?zhuān)还纼r(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)；國(guó)務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規(guī)章和政策；估價(jià)對(duì)象 所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規(guī)章

24、和政策， 以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記薄、權(quán)屬證書(shū)、 有關(guān) 批文和合同等。 Yl4HdOAA本次估價(jià)依據(jù)上述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)中載明事 項(xiàng)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)合法原則。 ch4PJx4B3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。 房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是求取估價(jià)對(duì)象在其一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值或價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn) 時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上， 同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn) 時(shí)的狀況為準(zhǔn)。 qd3YfhxC4、替代原則 要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的 原則。根據(jù)經(jīng)濟(jì)

25、學(xué)理論，在同一個(gè)市場(chǎng)中， 具有相同的使用價(jià)值和質(zhì)量的物品， 在交易雙方具有 同等市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)具有相似的價(jià)格，以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向，利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過(guò) 市場(chǎng)“檢驗(yàn)”的類(lèi)似房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正（市場(chǎng)狀況調(diào)整） 、區(qū) 域因素修正和個(gè)別因素修正（房地產(chǎn)狀況調(diào)整） ，求得房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。 E836L11D5、最高最佳利用原則 要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。 最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、 可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。它的一種具體表現(xiàn)，是以使估價(jià)對(duì)象獲利最多 的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

26、來(lái)衡量， 也就是說(shuō)，估價(jià)價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式 中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 最高最佳利用分析的前提條件有維持現(xiàn)狀繼續(xù)使 用、直接轉(zhuǎn)換用途、裝修改造繼續(xù)使用、裝修改造轉(zhuǎn)換用途、拆除重新利用。 S42ehLvE 根據(jù)上述判定標(biāo)準(zhǔn)， 遵循合法原則并結(jié)合估價(jià)對(duì)象從設(shè)計(jì)及使用情況， 同時(shí)結(jié)合城市總體 規(guī)劃及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)的區(qū)位條件， 我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象按照法定用途， 并維持房屋現(xiàn)狀繼續(xù)使用 體現(xiàn)最高最佳使用原則。 501nNvZF總之，在估價(jià)過(guò)程中，以國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)，堅(jiān)持真實(shí)性、科學(xué)性、公平性和可 行性原則，做到估價(jià)過(guò)程合理，估價(jià)方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守

27、在估價(jià)過(guò)程中知悉的 估價(jià)委托人的商業(yè)秘密。 jW1viftG（八）估價(jià)依據(jù)1、國(guó)家及地方相關(guān)法律、法規(guī)、文件（ 1）中華人民共和國(guó)物權(quán)法 ；（ 2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ；（ 3）中華人民共和國(guó)土地管理法 ；（ 4）中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 ；（ 5）國(guó)家其它相關(guān)法律、法規(guī)和政策。2、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)技術(shù)規(guī)程（1）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （GB/T50291-2015） ；（2）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T18508-2015） ；3、估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料：（ 1）房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū) ；（2）雅安市雨城區(qū)假日廣場(chǎng) 5號(hào)樓 2樓 14-21號(hào)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代人表身份

28、證 復(fù)印件；（3）其他相關(guān)資料。4、我公司所掌握的成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資 料。（九）估價(jià)方法 房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有比較法、收益法、成本法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法等，估價(jià)方法選用應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適宜的估價(jià)方法。 xS0DOYWH比較法是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例， 將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較， 根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。估價(jià)對(duì)象位于成都市西面一環(huán)路內(nèi)側(cè)片區(qū)，區(qū)域商服繁華程度較高，配套成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃活躍，類(lèi)似的租賃