物業(yè)管理服務(wù)承諾

1、物業(yè)管理服務(wù)承諾 為了將 GM 花園建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)，在依照 GM 花園小區(qū)物業(yè)管理委 員會的 GM 花園小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容有關(guān)招標書，同時參照中華人民共和國建設(shè)部 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考核標準 ，結(jié)合 S 公司“以家為本，服務(wù)社群、精 益求精”的宗旨及“人性化管理”、“規(guī)范化服務(wù)”的指導(dǎo)方針對 GM 花園物業(yè)管理進 行量化 ,S 物業(yè)管理公司在 GM 花園進行之物業(yè)管理項目及措施承諾如下： 特別承諾：S物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將 GM花園創(chuàng)建成J市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi) 達到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標準，以國家權(quán)威機構(gòu)的認可來檢驗本公司的服務(wù) 標準，同時提升 GM花園的社

2、會知名度。如未達到服務(wù)標準，S物業(yè)管理公司將 GM花園小區(qū)的管理酬金的 30%作為罰金從每年管理人酬金中扣除。266二、檔案的建立和管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管 理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和 服務(wù)。針對 GM 花園物業(yè)管理形式，做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工 作詳實記錄，對所有檔案資料進行嚴格的、科學(xué)的、集中的管理。1、檔案的建立與分 類 小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營管理小區(qū)的活動中形成的全部文件和資料的總和。（1）小區(qū)管理檔案分類 管委會工作資料； 委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其他合同文本； 住

3、戶管理 : 主要包括住戶資料 （ 住房登記表、住戶證件等 ）、住戶特殊要求記 錄、住戶投訴與回訪記錄等； 社區(qū)文化資料； 清潔衛(wèi)生管理記錄及資料； 綠化管理記錄及資料； 車場（車棚）管理記錄及資料； 文化娛樂場所（會所）管理資料； 消防、治安管理記錄及資料。（2）工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案 小區(qū)建設(shè)竣工資料； 管理處接管小區(qū)的有關(guān)資料和協(xié)議； 小區(qū)改造變更資料（含裝修管理資料）； 房屋及公共設(shè)施維修（維護）資料； 設(shè)備資料主要包括設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料； 科技圖書及資料。（3）管理處內(nèi)務(wù)管理檔案 經(jīng)營財務(wù)：主要包括經(jīng)營管理資料、合同管理資料、財務(wù)管理資料； 人事勞資：主

4、要包括人事資料、勞資資料、員工培訓(xùn)、考核資料； 規(guī)章制度及往來文件； 管理及運作規(guī)章制度 政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件 物業(yè)管理有限公司文件； 其他外來文件； 本管理處發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文； 質(zhì)量管理文件及相應(yīng)的資料、記錄（4）其他文件2檔案管理（1）管理思路 依照規(guī)定程序收集的各項工作的檔案資料，按科學(xué)方法檢索使用，機密文 件加密，專人管理。 檔案管理除詳細記錄管理過程外，一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改 進管理工作 , 原始資料除收集、整理，編入檔案時初步分析外，應(yīng)形成各類人員定 期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納，反映管理漏洞，提出報告和可行性整改 意見，物業(yè)經(jīng)理決

5、策修正工作規(guī)程。（2）檔案管理的基本模式 采用多種形式的信息貯存方式，有計算機磁盤、錄影帶、錄音帶、膠卷、 照片、圖表卷宗等，分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。 采用科學(xué)檢查及多媒體查詢系統(tǒng)，文件目錄條理清晰，方便檔案使用、查 詢。 嚴格內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，專人負責(zé)保 管，確保文件的安全。 加強檔案的安全管理，配置消防器材和防盜門，檔案柜、鎖符合防盜、防 火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。 堅持對檔案管理工作檢查指導(dǎo)，一方面檢查檔案管理職效，另一方面從檔 案中可側(cè)面了解管理處各項工作的運作情況。管理處各部室每月檢查一次本部門 管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時將工作記錄

6、文件歸入檔案，管理處經(jīng) 理（或經(jīng)理助理）每季度對檔案管理工作進行一次全面的檢查，檢查文件管理是 否規(guī)范，有無遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。三、保潔、綠化充分展現(xiàn)GM花園潔凈、清幽的環(huán)境、體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境，使GM花園真正成為一流的花園式住宅區(qū)，為創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)標準打下堅實的基礎(chǔ)。1. 管理策劃（1）全員保潔：在GM花園管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意 識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負責(zé)環(huán)境治安和車輛管理，還 將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。（ 2）專業(yè)養(yǎng)護、責(zé)任分明，以“四有”促進管理。 有專業(yè)管理，以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化

7、項目小組，全面管理。 有專業(yè)隊伍，保潔隊和綠化隊，層層落實。 有明確的獎勵措施，若有扣分因素，相關(guān)責(zé)任人扣發(fā)薪金。 有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標準化的作業(yè)方式。2. 服 務(wù)運作（包括但不限于）樓梯、大堂、電梯：每日清掃 2 次以上，清除垃圾，保持潔凈； 路面：實行 16 小時全天侯保潔，無雜物，無垃圾，道路潔凈，每周沖洗公共 通道 2 次以上；生活垃圾：每天上門收集 3 次，周圍環(huán)境潔凈； 游泳池：每日清洗、洗塵 1次以上，每周消殺 2 次； 喬木：每周巡查二次，及時修剪枯枝，病蟲枝，名貴樹種懸掛標識牌； 灌木：每周巡查二次，及時修剪，保持旺盛長勢，注意滅蟲害； 草坪：及時修剪，夏季不長于

8、15厘米 , 春季不長于 10厘米。雜草每周巡查 拔除。隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶：每月修剪一次，定期澆水，關(guān)鍵對有特別形狀的 綠籬、花球重點保護。3. 監(jiān)管措施 衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管，在衛(wèi)生綠化項目小組的組織下，對樓梯、路面、植 被等全面質(zhì)量管理，制定各項考核制度和標準，定時抽查與隨機結(jié)合，每季 度進行評比檢查，對未達標的衛(wèi)生死角予以清理。四、保安措施為使GM花園住戶安居樂業(yè),S物業(yè)管理公司對 GM花園進行現(xiàn)場考查和綜全分析的 基礎(chǔ)上 , 根據(jù)其獨特的地理位置、特點，制定出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因 物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責(zé)任發(fā)案率為零，火災(zāi)責(zé)任發(fā)生率為零，三車責(zé)任丟 失率為零。1

9、. 運用建立智技防系 統(tǒng) 充分運用GM花園現(xiàn)有的技防系統(tǒng)，增強小區(qū)安全防范的廣度和深度，在該系統(tǒng)全 天候監(jiān)控下，小區(qū)內(nèi)任何區(qū)域發(fā)生不測都會在第一時間傳達出有關(guān)信息，從而快速采 取應(yīng)急措施2以技防為主，人防為輔的方式加 強治安防范 僅有先進的技術(shù)手段是不夠的，我們一貫強調(diào)人的素質(zhì)始終是第一位的，這也是 我們多年來的成功經(jīng)驗。在人防方面，我們將實施英國的“快速支持體系”并建立以 “信息處理指揮中心”為總控制中心，以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。為了營造祥和字根表的小區(qū)氣氛，我們在保安人員按排方面還將落實兩項新措施：(1) 便裝安全員督察措施。 即除停車場及大門口等地外，其他地點的保安員全都著便裝

10、上崗，配帶隱蔽式無線對講機，隨時與信息處理指揮中心聯(lián)絡(luò)。(2) 嚴密措施。 即白天安排排巡邏 ,而在夜晚布置嚴密的崗哨及增大巡邏密度。3、實 行安全保 衛(wèi)和治安防范等制度 安全保衛(wèi)和治安防范等級制度是根據(jù)保衛(wèi)的不同、治安環(huán)境的不同及治安現(xiàn)場危急程度的不同等等具體情況而采取相應(yīng)等級的對策和措施的治安保衛(wèi)制度。我們將在GM 花園建立三級保安制度如下：三級保安 夜間防范；發(fā)生三級火災(zāi)、懸掛三號風(fēng)球等。二級保安 發(fā)生二級火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害；發(fā)生持械斗毆案件；懸掛一號風(fēng)球。 一級保安 發(fā)生群眾集會示威游行；壞分子團體肇事有破壞行為；發(fā)生重大刑事案 件等。根據(jù)上述不同等級的保安要求，我們制定了相應(yīng)的保衛(wèi)制

11、度，配置了相應(yīng)的警力布置， 以確保保衛(wèi)對象的安全及消除任何對小區(qū)的危害。4、賠償 承諾凡經(jīng)我公司和上級主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成住 戶損失的，如道路、交通設(shè)施、各類標牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標識不 清、管理方法不當(dāng)?shù)仍蛟斐勺羰軗p等，我們將視情況對住戶遭受的經(jīng)濟損失承擔(dān)總額 的 5%100% 。五、消防工作管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年對住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會?！叭珕T皆兵，預(yù)防為主”，是我們開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指管理 處的每個員工都是義務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防救護員，他們平時在各自的崗位上從事自己 的本職工作，火情發(fā)

12、生時則迅速進入火情懨下的對應(yīng)崗位，履行該崗位職責(zé)。預(yù)防為主是 天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會采取多樣化的 宣傳形式。在檢查手段方面，將依照本公司 ISO9002 程序文件的規(guī)定，包括“消防工作管 理規(guī)定”、“義務(wù)消防員職責(zé)”、“緊急疏散程序”、“滅火救護程序”等等，在各項規(guī)定中我 們都制定了細致嚴密的條款。消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有：1. 宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”工作方針的前 提，設(shè)消防宣傳欄、收看錄像、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識。2. 加強監(jiān)督加強監(jiān)督檢查可防患于未然，我們將依照本公司 ISO9000 質(zhì)量

13、保證體系的規(guī)定對小區(qū) 內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進行監(jiān)督檢查，明確規(guī)定裝修工程隊必須配備 滅火器材，我們還采用專用儀器，如手提電子煤氣泄漏檢測儀，在小區(qū)內(nèi)定時定點進行檢 測，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。3. 模擬演習(xí) 我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí)，訓(xùn)練義務(wù)消防隊員救護能力，提高住戶的消 防意識，增強自救能力。六、物業(yè)維修養(yǎng)護 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護，不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能，而且還可以保值、增值物 業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮，就要針對物業(yè)管理的特點，特定出整個物業(yè)系統(tǒng) 細致而又嚴密的維修保養(yǎng)計劃和實施方案。因此，建立一套完整精細而又行之有效的維護， 將有利于物業(yè)的保值、增

14、值、使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。1、 物業(yè)維 修養(yǎng)護計劃和實施（本書略）（1）消防系統(tǒng)的定期維護、日常維修計劃、方案、標準（2）電梯的定期維護、日常維修計劃、方案、標準（3）中央空調(diào)系統(tǒng)的定期維護、日常維修計劃、方案、標準（4）電力系統(tǒng)年度維護計劃（5）公共機電設(shè)施維護檢查表（6）照明系統(tǒng)維護計劃（7）給排水系統(tǒng)年度維護計劃（8）公用設(shè)施維護項目總表（9）房屋本體維護項目總表（10）公共土木設(shè)施維護檢查表（11）公共上、下水道維護檢查表2、房屋裝修及日常使用的 監(jiān)管 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建 現(xiàn)象，我們將按下列方式進行監(jiān)管。（ 1） 申報

15、：住戶裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫裝修申請表和裝修項 目清單，填寫裝修項目清單可使裝修戶與管理者共同對裝修項目進行全面確認， 避免裝修戶超出申報范圍裝修的情況。（2） 審查： 管理處對申請進行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行，針對 GM 花園的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定： 不得安裝防盜網(wǎng)和防盜窗花； 管理處將對影響房屋外觀的裝修，如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等進行統(tǒng)一 設(shè)計； 房屋天面、陽臺嚴禁拆改和搭建，嚴禁封閉陽臺； 與裝修住戶簽訂協(xié)議，規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章，管理處將通 過法律途徑解決。（3）施工管理 施工單位須與管理處簽訂裝修工程隊治安責(zé)任書和裝修施工保證 書；施工隊必須提供資質(zhì)

16、證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時出 入證，施工時佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內(nèi)活動。 裝修發(fā)生違章行為，住戶與裝修他均為第一責(zé)任者，均獨立承擔(dān)責(zé)任。 使用高功率電器時須由管理處另提供電源。 施工隊必須配備消防器材。 施工時間安排在上午 8：0012：00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進行。（4）巡視監(jiān)管 管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用，監(jiān)管員對每個裝修戶每日至少巡 視二次；對頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次，并做好巡視記錄。在住戶日常使用過 程中，物業(yè)管理員每天巡視一次。3、維修基金 物業(yè)維修基金按 GM 花園所在地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，維修基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會，使 用權(quán)在物

17、業(yè)管理機構(gòu)，保證維修基金的?？顚Ｓ?。七、社區(qū)文化 社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段。隨著時代進步、科 技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望生活在 一個更體現(xiàn)文化色彩、更關(guān)注個性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品位的環(huán)境之中，從而得到高品 位人生體驗和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求的重 要手段。可以說，社區(qū)文化是現(xiàn)代物業(yè)管理不可或缺的重要內(nèi)容。我們在社區(qū)文化活動的實踐，積累了豐富的經(jīng)驗，同時，也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂這 種群眾活動方式中走向新的層次。 “一方面合乎自然，一方面合乎理想，這就是美”。注：社區(qū)文化策劃（本書略）通過社區(qū)文化活動，我們旨在 GM 花園提倡安靜的社區(qū)文化，將住宅大家樂形式的文 化活動引導(dǎo)向一個更高的層次，在安靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明，在安靜的環(huán)境中營造 精神樂園。安靜的文化活動體現(xiàn)了對居民的尊重，同時蘊含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵。八、環(huán)境文化社區(qū)文化應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重和 關(guān)懷。人們一進入 GM 花園，馬上能夠感覺到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完 善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)，安