武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告

1、武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 吳家山住宅市場調(diào)研報告吳家山住宅市場調(diào)研報告 MARKET RESEARCHING REPORT 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 項目名稱項目名稱參考性參考性價格價格 天合新界6400 彩虹鎮(zhèn)6000 豐尚時代 廣場熙龍灣 待定 約6200 沿海賽洛城5900 遠洋世界5300 項目地塊項目地塊 天合新界天合新界 沿海賽洛城沿海賽洛城 遠洋世界遠洋世界 航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn) 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 豐尚時代廣場豐尚時代廣場 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告

2、武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 項目名稱天合新界開發(fā)商武漢合記置業(yè)有限公司 區(qū)位吳家山建筑設計澳大利亞GHD公司 總建面15萬平米開發(fā)量1125戶 容積率3.9建筑形態(tài)板樓、超高層 當前期數(shù)2期當期規(guī)劃1.5萬方商業(yè)、2100幼兒園 戶型配比(當期) 房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例 一房一廳一衛(wèi)一廚64.85647%100% 兩房兩廳一衛(wèi)一廚89.6530427%98% 三房兩廳一衛(wèi)一廚113.7311510%90% 三房兩廳兩衛(wèi)一廚120.20-128.1751445%80% 四房兩廳兩衛(wèi)一廚136.54-161.4612811%60% 銷售狀況一期售磬，二期2011年9月25日開盤 優(yōu)劣勢

3、優(yōu)點：間距較大存居住區(qū)、擁有成熟的商業(yè)配套 缺點： 戶型設計存在缺陷，無特色亮點 銷售報價二期成交均價6400元/平米 2.1.1 2.1.1 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析天合新界天合新界 吳家山老城區(qū)唯一在售項目吳家山老城區(qū)唯一在售項目 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.1.1 2.1.1 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析天合新界天合新界 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 來源區(qū)域

4、：以吳家山本地客戶為絕對主力客戶來源區(qū)域：以吳家山本地客戶為絕對主力客戶，其次是吳家山工業(yè)園的客戶；由于 項目對漢口方向的推廣較少，對市區(qū)客戶吸引較少，僅少量輕軌沿線客戶購買； 客戶組成：以老城區(qū)居民為主，其次是周邊的私企老板和事業(yè)單位客戶組成：以老城區(qū)居民為主，其次是周邊的私企老板和事業(yè)單位如：移動、財政 局等大單位的客戶居多。 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 項目名稱航天彩虹鎮(zhèn)開發(fā)商武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 區(qū)位五環(huán)大道與金山大道交匯處建筑設計/ 總建面12萬平米開發(fā)量當期468 容積率1.05建筑形態(tài)板塔結合、多層、小高層 當前期數(shù)二期當期規(guī)劃/ 戶型配比(當

5、期) 房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例 2房2廳1衛(wèi)66-897215%100% 3房2廳1衛(wèi)88-9521646%95% 3房2廳2衛(wèi)12615834%80% 4房2廳2衛(wèi)133225%70% 核心賣點輕軌沿線物業(yè)，多層小高層，緊湊戶型產(chǎn)品 未來推案 一期售磬，二期2011年10月底開盤； 2012年3月10日推出小區(qū)西北部的7# 主力戶型為67-133平米兩房、三房、四房。 優(yōu)劣勢 優(yōu)點：自有教學配套及社區(qū)會所 缺點：項目周邊配套缺乏 銷售報價5800-6500元/ 2.1.2 2.1.2 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn) 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情

6、況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 輕軌首站百萬方居住大盤輕軌首站百萬方居住大盤 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 戶型：戶型：3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：127127 戶型：戶型：2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)1 1廚，可改小三房廚，可改小三房 面積：面積：9090 2.1.2 2.1.2 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn) 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.1.2 2

7、.1.2 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn) 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 來源區(qū)域：以吳家山本地客戶為主力客戶來源區(qū)域：以吳家山本地客戶為主力客戶；同時作為百萬方大盤，在一期客戶基礎 及輕軌的帶動下，周邊地區(qū)如孝感客戶落戶武漢以及輕軌沿線客戶占到一定的比例，漢 口中心客戶達到一定的比例； 客戶組成：以老城區(qū)居民和周邊的農(nóng)場主為主，其次是漢口的外溢人群客戶組成：以老城區(qū)居民和周邊的農(nóng)場主為主，其次是漢口的外溢人群。 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 項目名稱項目名稱豐尚時代廣場

8、開發(fā)商武漢豐尚高科置業(yè)有限公司 區(qū)位區(qū)位 東西湖吳家山二雅路與金山大 道交界處 周邊配套周邊配套 緊鄰大型市政新地標城市生態(tài)廣場 臨近隨園星級酒店與紐賓凱酒店 周邊銀行、醫(yī)院較齊全總建面總建面50萬 一期建面一期建面11萬方物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)高檔住宅、底商 二期建面二期建面33萬方物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 商業(yè)綜合體：包括商業(yè)街、酒店、大型寫字樓、高檔公 寓等業(yè)態(tài) 吳家山首個綜合體多元住區(qū)吳家山首個綜合體多元住區(qū) 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析豐尚時代廣場豐尚時代廣場 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析

9、武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析豐尚時代廣場一期熙龍灣豐尚時代廣場一期熙龍灣 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 項目名稱熙龍灣當期規(guī)劃7棟住宅，底層商業(yè) 占地面積32453總建面110436 戶數(shù)823戶總車位523 容積率2.95綠化率25% 核心賣點 吳家山首座綜合住區(qū)，且臨近老城區(qū)，內(nèi)外配套齊全 交通較便捷，未來地鐵6號線環(huán)繞 臨近33萬方黃獅海，市政地標城市生態(tài)廣場 主推戶型 119 三房兩廳兩衛(wèi)一廚 85.6 兩房兩廳一衛(wèi)一廚 銷售

10、報價預計5月份開盤 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析豐尚時代廣場熙龍灣豐尚時代廣場熙龍灣 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 118.98三房兩廳兩衛(wèi) 85.61兩房兩廳兩衛(wèi) 戶型方正實用，均有生活陽臺，戶型實現(xiàn)飄窗的全贈送設計戶型方正實用，均有生活陽臺，戶型實現(xiàn)飄窗的全贈送設計 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 項目名稱沿海賽洛城(哈佛鎮(zhèn))開發(fā)商沿海綠色家園發(fā)展（武漢）有限公司 區(qū)位金山大道與東吳大道交匯處建筑設計 項目總

11、規(guī)劃：阿特金斯（英國） 方案設計：何顯毅（香港） 景觀設計：易道(美國) 總建面145萬平米開發(fā)量剩余量7500戶 容積率1.66建筑形態(tài)板樓、多層、小高層、高層 當前期數(shù)三期當期規(guī)劃/ 戶型配比(當期) 房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例 2房2廳1衛(wèi)8812430%95% 3房2廳2衛(wèi)13828870%70% 核心賣點教育大盤、輕軌物業(yè) 未來推案4期產(chǎn)品去化率約93%，其中88平米戶型銷售狀況較好 優(yōu)劣勢 優(yōu)點：今武漢規(guī)模最宏大的生態(tài)居住公園之一 缺點：項目位置距市中心較遠，交通不方便 銷售報價6300元/ 武漢典型教育大盤武漢典型教育大盤 2.1.3 2.1.3 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)

12、域住宅市場典型項目分析沿海賽洛城沿海賽洛城 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 戶型：戶型：2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：8888 戶型：戶型：3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：138138 戶內(nèi)庭院設計實現(xiàn)面積贈送戶內(nèi)庭院設計實現(xiàn)面積贈送 2.1.3 2.1.3 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析沿海賽洛城沿海賽洛城 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家山住宅

13、市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.1.3 2.1.3 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析沿海賽洛城沿海賽洛城 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶；同樣作為百萬方大盤，在客戶基礎 及輕軌的帶動下，周邊以及輕軌沿線客戶占到一定的比例； 購房因素：購房因素：成交客戶主要關注的因素為價格、教育資源、環(huán)境和項目規(guī)模價格、教育資源、環(huán)境和項目規(guī)模。 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 項目名稱遠洋世界開發(fā)商武漢弘福置業(yè)有限公司

14、 區(qū)位 吳家山五環(huán)大道與田園路交 匯處 建筑設計中建國際設計顧問有限公司 總建面41萬平米開發(fā)量剩余量4269/493 容積率1.50建筑形態(tài)板樓、多層 當前期數(shù)1期當期規(guī)劃親子公園、運動公園、中央公園 戶型配比(當期) 房型面積區(qū)間套數(shù)配置比例去化比例 兩房兩廳 一衛(wèi)一廚 77.58-93.5727255.2%97% 三房兩廳 一衛(wèi)一廚 106.59-116.12418.3%80% 三房兩廳 兩衛(wèi)一廚 122.75-147.9918036.5%70% 核心賣點景觀居所、板式花園樣房 未來推案 于2011年6月11日開盤，共推出493套，當日銷售約292套，其中兩房產(chǎn)品去化 65%，三房產(chǎn)品去

15、化35% 銷售報價5300元/ 老漢口文化主題社區(qū)老漢口文化主題社區(qū) 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析遠洋世界遠洋世界 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 戶型：戶型：3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：126126 戶型：戶型：2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)1 1廚廚 面積：面積：8080 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析遠洋世界遠洋世界 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市

16、場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.1.4 2.1.4 區(qū)域住宅市場典型項目分析區(qū)域住宅市場典型項目分析遠洋世界遠洋世界 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶來源區(qū)域：以吳家山、金銀湖片區(qū)為主力客戶；同時以輕軌首站作為推廣宣傳點， 引領部分輕軌沿線客戶客戶，漢口占到約10%的客戶； 購房因素：購房因素：成交客戶主要關注的因素為軌道交通、價格、教育資源和環(huán)境軌道交通、價格、教育資源和環(huán)境。 紅黃藍教育機構的進駐，成為吸引客戶紅黃藍

17、教育機構的進駐，成為吸引客戶 置業(yè)的一個較關鍵因素置業(yè)的一個較關鍵因素 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場豐尚時代廣場沿海賽洛城沿海賽洛城遠洋世界遠洋世界 總占地面積()7677.8873260032453967150331760 總建筑面積()154525.8840000110436/50萬479253 容積率3.91.052.951.661.5 綠化率32%39%25%39%41% 戶數(shù)1125（總體）二期668一期8237500（總體）4311（總體） 車位568/0.5310/0.46523/0.633517/0.46

18、2283/0.53 結論結論: : 從住宅體量來看：從住宅體量來看：除處老城區(qū)項目外周邊項目體量規(guī)模較大，本案單期住宅體量無 法與競案抗衡，需從本案整體都市綜合體概念進行整體導入，提升項目整體區(qū)域地 標大盤氣勢； 從容積率及綠化率等指標來看：從容積率及綠化率等指標來看：居住舒適性與周邊競案存在一定劣勢，項目需從園 林景觀，配套設施等客戶關注細節(jié)處提升產(chǎn)品品質(zhì)； 從車位配置角度：從車位配置角度：區(qū)域內(nèi)車位配置比例主要為1：0.4-0.6，配置比例較低，由于項目 非城市中心區(qū)，客戶對車位配置要求相對較低。 2.1.5 2.1.5 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比區(qū)域住宅市場典型項目分析對比社區(qū)基本指標

19、社區(qū)基本指標 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場豐尚時代廣場沿海賽洛城沿海賽洛城遠洋世界遠洋世界 景觀特點 簡易中心園 林景觀 基礎園林 臨近黃獅海自然景 觀 內(nèi)部歐式風情園林 遠眺黃獅海自然景觀 內(nèi)部北美、泰式、地 中海、北歐、中式情 景園林景觀 坡地生態(tài)園林 景觀系統(tǒng)，三 大主題公園 2.1.6 2.1.6 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比區(qū)域住宅市場典型項目分析對比園林景觀園林景觀 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情

20、況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 結論結論: : 本項目所在區(qū)域缺乏自然景觀環(huán)境，且周邊項目產(chǎn)品在園林景觀上仍品質(zhì)偏低， 遠郊的大盤園林有所主題化,存在較大提升發(fā)展空間存在較大提升發(fā)展空間。 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場豐尚時代廣場沿海賽洛城沿海賽洛城遠洋世界遠洋世界 小區(qū) 配套 社區(qū)底商 2100平米幼兒園 集中商業(yè)、街鋪 9年制教育體系 游泳池 會所 集中商業(yè)街 寫字樓 會所 北大幼兒園初 中全教育體系 泳池 會所 主題公園 11萬方商業(yè) 中百超市 紅藍黃幼兒園 大型社區(qū)會所 教堂 2.1.7 2.1.7

21、區(qū)域住宅市場典型項目分析對比區(qū)域住宅市場典型項目分析對比小區(qū)配套小區(qū)配套 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 結論結論: : 大規(guī)模項目其社區(qū)休閑功能配套成為城郊項目標準化配置，以滿足社區(qū)人群日常生 活需求及豐富業(yè)余生活功能，同時提升項目整體品質(zhì)提升項目整體品質(zhì)，其功能主要以教育、運動 休閑類為主。 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場豐尚時代廣場沿海賽洛城沿海賽洛城遠洋世界遠洋世界 物業(yè) 形態(tài) 33層，兩梯四戶多層，小高層高層 一梯兩戶、二梯 三戶 6-16層多層小高

22、層 戶型面積 及特點 無贈送，產(chǎn)品設 計不方正 板式結構、南北 通道、公攤率低， 面積控制合理 方正，有飄窗面 積全贈送 戶戶帶花園或露 臺，贈送面積較 大 戶型設計 產(chǎn)品特性/ 戶型贈送 公攤小 雙陽臺設計戶型贈送雙陽臺設計 2.1.8 2.1.8 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比區(qū)域住宅市場典型項目分析對比產(chǎn)品特性產(chǎn)品特性 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 結論結論: : 區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)已逐步從多層向高層過渡； 除天合新界擁有優(yōu)越地段優(yōu)勢外，其他 無明顯地段優(yōu)勢的項目在產(chǎn)品附加值上均大做文章，實現(xiàn)超大面積贈送，保證客 戶實現(xiàn)一間房的贈

23、送空間，從而促進銷售； 因此，項目面對后期區(qū)域激烈競爭，需在項目品質(zhì)與產(chǎn)品附加值上更加注重需在項目品質(zhì)與產(chǎn)品附加值上更加注重。 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場豐尚時代廣場沿海賽洛城沿海賽洛城遠洋世界遠洋世界 銷售價格6400元/6000元/ / 預計6200元/ 5900元/5300元/ 暢銷戶型 64一房 90兩房 75-80 兩房 87-95 三房 / 88兩房 130m2三房 77-83兩房 暢銷總價區(qū) 間 一房40萬左右 兩房57萬左右 兩房45-48萬 三房55萬 / 兩房52萬左右 三房約72萬 兩房41萬-5

24、1萬 可參考系數(shù) 2.1.9 2.1.9 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比區(qū)域住宅市場典型項目分析對比銷售狀況銷售狀況 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 結論結論 區(qū)域競爭激烈，各項目均控制面積與總價，吸引首置首改客戶群體置業(yè)； 通過綜合分析，區(qū)域暢銷戶型主要集中在90左右兩房或小三房，暢銷總價區(qū) 間為45-57萬，因此，項目的戶型需進行面積與總價控制。項目的戶型需進行面積與總價控制。 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)豐尚時代廣場豐尚時代廣場沿海賽洛城沿海賽洛城遠洋世界遠洋世界 在

25、售貨量150 套100 套823 套120 套80 套 在售主力戶型120-160平120平以上86平、119平138平120平以上 待開發(fā)量/70萬35萬方100萬方38萬方 待售主力產(chǎn)品/ 90小三房 120三房 主流兩房、三 房 120平三房 洋房、別墅 80平兩房 120平以上 貨量參考系數(shù) 結論結論: : 從片區(qū)項目未來的體量和產(chǎn)品來看，競爭較大的項目為航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時代廣場熙 龍灣項目，在本項目上市時有較大量的主流產(chǎn)品供應，因此需要本項目產(chǎn)品在戶型上有 優(yōu)化和附加值的體現(xiàn)，以提高產(chǎn)品的競爭力。 2.1.10 2.1.10 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比區(qū)域住宅市場典型項目分析對比存

26、量分析存量分析 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 天合新界天合新界航天彩虹鎮(zhèn)航天彩虹鎮(zhèn)沿海賽洛城沿海賽洛城遠洋世界遠洋世界 兩房 25-30歲，吳家山本地、輕軌沿線婚房或個人首次置業(yè)客戶 45-55歲，吳家山本地為子女置業(yè)客戶 小三房 28-35歲，吳家山本地、輕軌沿線一次到位型首置客戶 30-40歲，吳家山本地及周邊首改客戶 舒適三房40歲以上，吳家山本地及周邊改善型客戶 四房及以上吳家山再改客戶 結論結論: : 從成交客戶來看，中小戶型產(chǎn)品以本地客戶為主，兼有部分輕軌沿線客戶；

27、 而大戶型客戶多為吳家山及周邊產(chǎn)業(yè)園的較高端改善客戶。 2.1.11 2.1.11 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比區(qū)域住宅市場典型項目分析對比客戶分析客戶分析 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 結論結論直接競爭分析直接競爭分析 客戶需求層面客戶需求層面 區(qū)域成交客戶主要集中在吳家山地緣性客戶為主，以農(nóng)場主、居民、企事業(yè)單位 客戶居多，其次為橋口古田客戶，再次為外地孝感客戶與漢口中心被高房價擠壓的 剛性需求群體； 隨著輕軌交通的便利性、郊區(qū)大盤品質(zhì)提

28、升、市區(qū)房價進一步上漲，未來將進一 步拉動漢口購房客戶比例； 客戶越來越注重居住功能性，同等面積的小三房比兩房暢銷，滿足其較長的居住 周期，三代人的居住需求； 價格是片區(qū)成交客戶關注的最主要因素。 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 結論結論直接競爭分析直接競爭分析 產(chǎn)品競爭層面產(chǎn)品競爭層面 百萬方以上的郊區(qū)大盤項目憑借價格和規(guī)模優(yōu)勢，吸引漢口客戶的能力較強； 軌道交通做為各項目價值點，可以較有效的帶動漢口受價格擠壓的外溢客戶； 片區(qū)熱銷戶型以80平米的兩房、95平米的小三房和120

29、平米的 三房為主； 傳統(tǒng)80-90平米兩房、120平米左右三房的首置、首改類產(chǎn)品占到了板塊未來供應的 絕對主力，而面積在95左右的小三房相對較少； 從未來量、價關系上，航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時代廣場熙龍灣航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時代廣場熙龍灣項目將成為本項目的主 力競爭項目，本項目的競爭核心在于控制戶型面積與總價，同時通過面積贈送、引 進名校、提升產(chǎn)品品質(zhì)等方式提升項目附加值。 2.1 2.1 區(qū)域競爭市場情況分析區(qū)域競爭市場情況分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.2.1 2.2.1 待拆遷社區(qū)情況待拆遷社區(qū)情況 2.2 2.2 潛在競爭分析潛在競爭分析 2. 2.住宅市場分析住

30、宅市場分析 梨花園片區(qū)梨花園片區(qū) 園藝村片區(qū)園藝村片區(qū) 漢電小區(qū)漢電小區(qū) 園丁村片區(qū)園丁村片區(qū) 吳南花園吳南花園 常青園片區(qū)常青園片區(qū) 荷花村片區(qū)荷花村片區(qū) 95年以前社區(qū) 00年以前社區(qū) 片區(qū)2000年以前的社區(qū)主要分布在東吳大道、五環(huán)大 道、金山大道和二雅路圍合區(qū)域 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.2.1 2.2.1 待拆遷社區(qū)情況待拆遷社區(qū)情況 2.2 2.2 潛在競爭分析潛在競爭分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 小區(qū)小區(qū)位置位置建筑年代建筑年代社區(qū)建面社區(qū)建面預計拆遷情況預計拆遷情況 吳南花園四明路、田園街1996約5萬方無拆遷計劃 漢電小區(qū)四明路、東

31、吳大道北1996約3萬方無拆遷計劃 常青片社區(qū)六順路、東吳大道南1995約10萬方2年內(nèi)無確定拆遷計劃 園藝片社區(qū)三秀路、吳中路南1990約6萬方 有拆遷說法 預計2-3年內(nèi)拆遷 梨花園片社區(qū)梨花園路、二雅路交匯1995約13萬方 有拆遷說法 預計2-3年內(nèi)拆遷 園丁村吳中路北、五環(huán)大道東1998約5萬方2年內(nèi)無確定拆遷計劃 荷花園三秀路、吳中路北1998約8萬方無拆遷計劃 老城區(qū)2-3年內(nèi)有拆遷計劃的社區(qū)面積約18萬方，集 中在吳中路與三秀路、二雅路與吳中路交匯處的老 城區(qū) 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.2.2 2.2.2 二手房市場情況二手房市場情況 2.2 2

32、.2 潛在競爭分析潛在競爭分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 項目名稱項目名稱地址地址面積面積戶型戶型樓層樓層單價單價總價總價 東建金鼎灣 東西湖大道與二雅路交匯處802室2廳5/18層6250元/50萬 山水星辰吳家山金山大道特6號1183室2廳1/11層6017元/71萬 九坤五環(huán)華城五環(huán)大道與團結路交匯處932室2廳2/11層5376元/50萬 鑫?；ǔ菂羌疑饺曛新?52室2廳6/6層4105元/39萬 紫云黃獅海岸 三店易家灣688號1243室2廳8/9層4839元/60萬 嘉禾園美景豪苑東吳大道2號1143室2廳21/21層4900元/56萬 博大學府花園吳家山六支溝三中對面

33、1163室2廳7/7層5172元/60萬 二手房根據(jù)小區(qū)的建筑新舊程度與地段的不同，價格有所差別； 項目周邊的新小區(qū)二手房價格集中在5000-6000元/； 位置較偏的老社區(qū)價格主要集中在4000-5000元/； 整體成交情況較差，成交客戶主要是購買百萬大盤的早期交房產(chǎn)品。 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.2.3 2.2.3 土地市場情況土地市場情況 2.2 2.2 潛在競爭分析潛在競爭分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 地塊編號地塊編號土地使用權人土地使用權人位置位置 土地面積土地面積 （公頃）（公頃） 土地用途土地用途容積率容積率 土地使用年土地使用年 限限

34、 樓面地價樓面地價 （元（元/ /平方米）平方米） 成交時間成交時間 P(2010) 226 號 武漢鑫龍物業(yè)發(fā)展 有限公司 東西湖區(qū)吳家山街東西湖 大道以北、三秀路以西 3.27 商業(yè)兼容住 宅 5.5 住宅70年 商服40年 2235.492011.1.11 P(2010) 243 號 武漢鑫發(fā)祥投資有 限公司 東西湖區(qū)東吳大道南、九 通路西 7.79商業(yè)、居住4 住宅70年 商服40年 1480.122011.2.1 P(2010) 244 號 湖北萬德利置業(yè)有 限公司 東西湖區(qū)吳家山街東吳大 道以南、三秀路以西 2.95商業(yè)、居住5.7 住宅70年 商服40年 1596.492011.

35、2.1 P(2010) 245 號 武漢東順房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 東西湖區(qū)吳家山街三秀路 以東、吳中路以南 3.17商業(yè)、居住5.1 住宅70年 商服40年 1452.372011.2.1 P(2010) 246 號 武漢小屏房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 東西湖區(qū)吳家山街三秀路 以東、吳中路以北 3.63商業(yè)、居住5.26 住宅70年 商服40年 1455.632011.2.1 P(2011) 082 號 武漢北海園置業(yè)有 限責任公司 東西湖區(qū)徑河街辦事處西 湖大隊 3.12居住2住宅70年1351.592011.8.16 P(2011) 083 號 武漢北海園置業(yè)有 限責任公司 東西湖區(qū)徑河街辦事處

36、西 湖大隊 5.81居住2住宅70年1350.712011.8.16 P（2011） 143號 吳建華 東西湖區(qū)吳家山街八方路 西、田園街北 3.65居住3.8住宅70年1657.352011.10.31 P（2011） 144號 湖北怡清雅筑房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 東西湖區(qū)金銀湖街環(huán)湖中 路東、柏環(huán)二路北 3.29居住3.0-3.5住宅70年1418.142011.10.31 P（2011） 145號 湖北楚都泰晤士置 業(yè)有限公司 東西湖區(qū)徑河街辦事處西 湖大隊 0.38 商業(yè)兼容居 住 1.05-1.2 住宅70年 商服40年 1345.42011.10.31 P（2011） 146號 湖北

37、楚都怡園風荷 置業(yè)有限公司 東西湖區(qū)徑河街辦事處西 湖大隊 3.63居住1.05-1.2住宅70年1326.432011.10.31 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2.2 2.2 潛在競爭分析潛在競爭分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 2010年開始，吳家山啟動大規(guī)模的舊城改造，土地供應增加； 2010-2012年，除個別地塊及商業(yè)地塊外，主流的住宅地價水平在1400-1700元/平方米之間； 主城區(qū)土地集中在三秀路附近，多以商住結合用地成交較多，純居住用地主要分布在金山大道外圍； 主城區(qū)容積率主要為4-6，建筑面積多集中在10-20萬；金山大道外圍住宅項目容積率

38、主要為1-2。 2.2.3 2.2.3 土地市場情況土地市場情況 居住用地 商住用地 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 東吳大道東吳大道 影劇院片區(qū)改造項目影劇院片區(qū)改造項目，凈用，凈用 地面積地面積2.42.4萬，但物業(yè)功能萬，但物業(yè)功能 具有多元性。改造完成后，具有多元性。改造完成后， 具備金融、行政、影視放映、具備金融、行政、影視放映、 商業(yè)服務及普通居住等功能。商業(yè)服務及普通居住等功能。 舊城改造項目建筑面積約舊城改造項目建筑面積約4040萬左右，可能與本項目萬左右，可能與本項目 處于同期工程進度階段，未來市場競爭較激烈。處于同期工程進度階段，未來市場競爭較激烈。

39、氣象局項目氣象局項目，總建面，總建面2222萬平萬平 米米 小屏地產(chǎn)項目小屏地產(chǎn)項目，總建面，總建面2121萬萬 平米平米 豐尚時代廣場熙龍灣項目豐尚時代廣場熙龍灣項目， 總建面總建面1111萬平米萬平米 項目項目住宅建面住宅建面 影劇院片區(qū)改造項目影劇院片區(qū)改造項目3.83.8萬萬 小屏地產(chǎn)項目小屏地產(chǎn)項目14.2314.23萬萬 豐尚時代廣場熙龍灣項目豐尚時代廣場熙龍灣項目約約8 8萬萬 氣象局項目氣象局項目13.313.3萬萬 總計總計約約4040萬萬 2.2.4 2.2.4 舊改項目情況舊改項目情況 2.2 2.2 潛在競爭分析潛在競爭分析 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 武漢吳家

40、山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 拆遷情況：老城區(qū)預計2-3年內(nèi)有拆遷計劃的社區(qū)面積約18萬方，集中在吳家山老城 區(qū)內(nèi)，將產(chǎn)生約1000-1500戶住宅需求，客戶將主要在吳家山片區(qū)內(nèi)較新的二手房、新 房、及金銀湖片區(qū)新房中進行購房選擇； 二手房市場：二手房市場價格主要集中在4000-6000元/，與新房市場價格差度較小， 加上高額交易手續(xù)費、復雜的流程，競爭相對較??； 土地市場：2011年至今，土地市場成交中，純居住用地成交體量為約69萬方，商住 用地成交體量約109萬方，后期潛在市場競爭激烈； 舊城改造：體量約為40萬方，地段多集中在三秀路，地理位置優(yōu)越，工程進度可能 與本項目處于同期階段，存在后期潛在市場競爭。 結論結論2.2 2.2 潛在競爭分析潛在競爭分析 武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告 數(shù)據(jù)來源：天合新界、彩虹鎮(zhèn)、遠洋世界、沿海賽洛城成交客戶訪談結果數(shù)據(jù)來源：天合新界、彩虹鎮(zhèn)、遠洋世界、沿海賽洛城成交客戶訪談結果 吳家山成交客戶職業(yè)主要于當?shù)氐乃綘I生意人，購買力較強，其次為企事業(yè)單位的吳家山成交客戶職業(yè)主要于當?shù)氐乃綘I生意人，購買力較強，其次為企事業(yè)單位的 員工。員工。 2. 2.住宅市場分析住宅市場分析 2.4.1 2.4.1 吳家山區(qū)域客戶鎖定吳家山區(qū)域客戶