房屋產(chǎn)權(quán)登記與出資人不一致導(dǎo)致的糾紛

1、房屋產(chǎn)權(quán)登記與出資人不一致導(dǎo)致的糾紛一、案件基本情況原告：楊某被告：黃某2007年6月23日，被告與重慶某地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂商品房買賣合同后，由原告保留和房屋購買的所有合同原件，并支付了首付款、每月的按揭款至今，房產(chǎn)證上所寫名字為被告所有。后，原告要求被告過戶房屋，由此引起糾紛，訴至法院。二、法律意見評析從民事合同相對性法律關(guān)系分析，涉案房屋買方主體和款項支付主體是本案被告黃某而非原告楊某是毋庸置疑的。（一）被告黃某是涉案房屋所簽訂的商品房買賣合同相對方，買方主體為黃某，并不涉及到原告主體身份。被告在買方簽字后親自簽下了自己的名字， 且留了自己的聯(lián)系方式。 涉案房屋的購房人是被告， 房屋款項

2、的支付主體毫無疑問是被告。 涉案房屋簽訂當(dāng)時，原告并沒有在場，是被告親自簽訂了買賣合同， 是被告與涉案房屋的開發(fā)商及銀行之間發(fā)生的買賣關(guān)系及貸款關(guān)系，根本與原告無關(guān)。原告付款行為只是被告黃某支付房款的來源，并不能以此改變支付義務(wù)主體和合同主體。另外，如果買賣合同相對方的黃某不履行付款義務(wù)，合同相對方的開發(fā)商只能追究被告黃某的責(zé)任，不會追求合同之外的原告楊某的合同責(zé)任。（二）原告款項的支付是替被告支付的，她們之間實際上是一種委托代理關(guān)系，這種委托關(guān)系是基于她們之間債的抵消還是其他，都不是本案處理的范圍?？梢詮囊韵率聦嵉靡杂∽C：首付款收據(jù)以及按揭款項中，付款人身份是被告，付款人主體是被告更是不爭的

3、事實，并不沒有任何證據(jù)資料顯示，原告是實際支付主體身份，從法律關(guān)系上講，是被告在履行與開發(fā)商及銀行之間的首付款和按揭款義務(wù)，義務(wù)履行主體是被告不是原告。所以，雖然被告實際支付了上述款項，那也是被告替原告在支付上述款項，被告款項的支付行為，是被告與原告之間的內(nèi)部關(guān)系，涉案房屋的買賣關(guān)系中只涉及到開發(fā)商與被告，涉案房屋的按揭抵押中，也只能涉及到銀行與被告及擔(dān)保人開發(fā)商。原告以隱名代理之法律關(guān)系主張涉案房屋產(chǎn)權(quán)是不成立。（一）隱名代理關(guān)系缺乏證據(jù)支持。被告所主張的，原告與被告在購房中是隱名代理關(guān)系的事實并沒有任何證據(jù)證實，比如原告與被告之 間的委托代理關(guān)系的證據(jù)資料。原告以替代付款行為證據(jù)和其他旁證

4、，來證明她們之間的隱名代理關(guān)系， 顯然屬于主觀上的推測和臆斷。原告證實的唯一事實是原告交付了首付款及按揭款項，但其付款行為是替被告進行的，并不能推翻實際的 支付主體是被告和實際的合同買方人是被告這一不變的事實。相反，本案所有證據(jù)資料均證實了：涉案房屋買方主體是被告，支付義務(wù)主體是被告，產(chǎn)權(quán)登記也是被告 這樣的事實，這些證據(jù)才真正形成證據(jù)鎖鏈，印證了：涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸屬被告的事實。（二）假如原、被告之間真的存在隱名代理法律關(guān)系（實際上并不存在此法律關(guān)系），因原告 同意產(chǎn)權(quán)辦理在被告名下，且產(chǎn)權(quán)已實際登記在了被告名下，那么這一事實視為原告對其房屋產(chǎn)權(quán)的放棄。假如被告受原告之委托代理其購買涉案房屋，這

5、種隱名代理也僅限于被告代理原告的對涉案房屋的 購買行為。作為委托方的原告，其委托的結(jié)果就是將涉案產(chǎn)權(quán)辦理在自己的名下，但產(chǎn)權(quán)最終辦理在了被 告的名下，此行為應(yīng)視為原告對涉案房屋產(chǎn)權(quán)的放棄，理由如下：根據(jù)合同法第四百零四條之規(guī)定，“受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。 在本案中，受托人處理委托人原告楊某的購房事務(wù)的結(jié)果，本應(yīng)在涉案房屋買賣合同雙方已履行完付款及 交付義務(wù)后，委托事務(wù)的取得的財產(chǎn)，即房屋產(chǎn)權(quán)辦理在原告名下，但原告并沒有按照法律關(guān)于隱名代理 的規(guī)定，披露其與被告的委托代理關(guān)系，而是要求辦理在被告名下，且被告當(dāng)庭陳述，辦理在被告名下是 原告同意的。（至于說一年后再過戶的說法

6、，缺乏證據(jù)支持。）原告同意辦理將涉案房屋產(chǎn)權(quán)辦理在被告 名下及物權(quán)已登記為被告名字的行為，充分說明，原告自愿將房屋產(chǎn)權(quán)歸屬于被告，自愿將委托結(jié)果取得 的財產(chǎn)歸屬被告所有。從物權(quán)法律關(guān)系分析，房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)，物權(quán)的主體也就是涉案房屋產(chǎn)權(quán)主體只能是 本案被告黃某而非原告楊某。（一）不管從涉案房屋的登記薄登記為被告黃某還是從涉案房屋的權(quán)屬證書登記為黃某來看， 涉案房屋產(chǎn)權(quán)屬于黃某而非原告楊某。法律依據(jù)：物權(quán)法第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不 發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十六條不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。第十七

7、條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與 不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。（二）如果對涉案房屋產(chǎn)權(quán)確認為原告所有，其前提是，涉案房屋登記錯誤或被撤銷，但綜合整個案 件證據(jù)資料，都沒有導(dǎo)致涉案房屋登記錯誤或被撤銷的理由或證據(jù)。（1）如果真的存在隱名代理法律關(guān)系，因作為委托人的原告或作為受托人的被告都沒有向涉案房屋買賣合同相對方即開發(fā)商披露其代理關(guān)系，買賣合同只能約束合同的直接簽訂方即被告；（2）在委托代理關(guān)系結(jié)束后，原、被告雙方也沒有向涉案房屋合同相對方的開發(fā)商披露代理行為，產(chǎn) 權(quán)登記在真正簽訂買賣

8、合同的主體名下是正確的。（3） 對涉案房屋產(chǎn)權(quán)的登記， 即涉及到委托代理結(jié)果，即， 委托財產(chǎn)的取得，即對涉案房屋進行登記， 但原、被告雙方仍然同意登記在被告名下，也就是說，即使她們之間真的存在委托代理關(guān)系，但對委托財產(chǎn)的處理上，雙一致同意，財產(chǎn)歸屬被告所有（物權(quán)設(shè)立以登記為準(zhǔn)）。從證據(jù)的證明力及證明內(nèi)容分析，被告舉示的證據(jù)及證據(jù)的證明力明顯高于原告，法院應(yīng) 予以采信。根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第七十七條之規(guī)定，國家機關(guān)、社會團體依職權(quán)制作的公文書證的證明力一般大于其他書證；直接證據(jù)的證明力一般大于間接證據(jù)。從本案原、被告提供的證據(jù)來看，能夠證明被告享有涉案房屋產(chǎn)權(quán)的有：不動產(chǎn)登

9、記薄、產(chǎn)權(quán)證，這些證據(jù)不僅是國家機關(guān)制作的，而且是能夠直接證明被告享有涉案房屋產(chǎn)權(quán)的合法證據(jù)。而原告所舉示的交款證據(jù)及其他旁證資料，對原告主張的產(chǎn)權(quán)歸其所有來看，屬于間接證據(jù)，其證明力遠遠低于能夠證明產(chǎn)權(quán)歸被告所有的直接證據(jù)和國家制作的有效和有力證據(jù)。原告舉岀的證據(jù)不僅不能 證明其主張，相反，進一步印證了產(chǎn)權(quán)歸被告所有這一事實，比如：買賣合同買方系被告所簽訂，交 款票據(jù)的名字是被告等等。關(guān)于對為何原告交款，產(chǎn)權(quán)卻登記為被告名字這一事實的舉證責(zé)任及法律關(guān)系問題。被告已有充分證據(jù)證明了以下事實：1、涉案房屋的買方主體身份；2、涉案房屋的買方義務(wù)履行主體；3、涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記人主體。這些事實證據(jù)足

10、以認定，涉案房屋的實際產(chǎn)權(quán)人是被告這一事實。而原告 的證據(jù)只能證明了：本該由被告履行的付款義務(wù)，原告替被告履行了這一事實。至于原告為何替被告支付本該由被告支付的房屋款項，這正是原告所要提供相關(guān)依據(jù)加以證實的，即原告必須提供充分依據(jù)來證實其主張的涉案房屋隱名代理問題，不能僅憑替原告交付款項的事實 就推測是一種隱名代理。原告的上述舉證責(zé)任，更不能推給被告，要求被告證實這種隱名代理的不成立，如果將由原告的舉證責(zé)任推給被告無疑嚴重違背舉證責(zé)任之法律規(guī)定，是嚴重錯誤的。此致代理人：重慶立萬律師事務(wù)所2010年5月13日出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然

11、侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時， 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 匸臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之 明；故五月渡瀘，深入不毛。