地下車位的涉稅處理(20201229234450)

1、房地產(chǎn)地下車庫(kù)不同模式涉及的增值稅問(wèn)題近年來(lái)，隨著業(yè)主法律意識(shí)不斷覺(jué)醒、維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商再也不能像以前一樣對(duì)地下車庫(kù)”任性處置。但由于產(chǎn)權(quán)和用途的不同，直以來(lái)，車庫(kù)（位）在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的處理，帶來(lái)了很多困惑。一、有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）從產(chǎn)權(quán)方面劃分，車庫(kù)（位）可以分為有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）、 無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）兩類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的車庫(kù)（位）作為公共配套設(shè)施的一種，按照總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第四條第（三）款的規(guī)定，應(yīng)按以下原則處理: 1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣 除;2、建成后無(wú)償移交給

2、政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社 會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi) 用。另外，納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收 入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車庫(kù)（位）等，其核算作為轉(zhuǎn)讓 不動(dòng)產(chǎn)同其他不動(dòng)產(chǎn)一樣計(jì)算土地增值稅。這里需要補(bǔ)充說(shuō)明的是，目前地下車庫(kù)是否分?jǐn)偼恋爻?本國(guó)家并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。一般的原則是，如果地下建筑計(jì)入 容積率的，則分?jǐn)偼恋爻杀?，否則不予分?jǐn)?。例如湖北?地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn)（鄂地稅發(fā)201344號(hào)）第六條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)

3、劃含地下建筑，且將地F建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其 地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本。其他不納入項(xiàng)目容 積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián) 證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)?二、無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)（位）在土地增值稅清算時(shí)的處理， 各地規(guī)定不一致，有著顯著的地方特色，這里的無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）是指無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的地下車庫(kù)（位）。無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）根據(jù)用途又分為普通車庫(kù)（位）、人 防車庫(kù)（位）、機(jī)械車庫(kù)（位）等。（一）普通車庫(kù)（位）1. 轉(zhuǎn)讓一一不計(jì)收入，不扣成本按照以上方法進(jìn)行土地增值稅清算具有代表性的省市如下:遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增

4、值稅清算有關(guān)問(wèn)題的 通知（遼地稅函201292號(hào)）文件規(guī)定，無(wú)產(chǎn)權(quán)地下停車 位取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用地方稅 務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無(wú)產(chǎn)權(quán)的建筑 物等比照?qǐng)?zhí)行。2. 作為公共配套設(shè)施作為公共配套設(shè)施時(shí)，處理方法與有產(chǎn)權(quán)配套設(shè)施的處 理方法一致，如大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（大地稅函2008188號(hào)）規(guī)定，納 稅人開(kāi)發(fā)的，無(wú)償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、設(shè) 施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、 設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施。3.自用山東省地方稅務(wù)局土地增值稅 三控一促”管理辦法 （山 東省地方稅務(wù)局公告

5、2017年第5號(hào)）規(guī)定，納稅人將公共 配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi) 用也不得扣除。大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作 的通知（大地稅函2008188號(hào)）規(guī)定，如納稅人開(kāi)發(fā)的 配套設(shè)施由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有占有、 使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配 套設(shè)施，且在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列 入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀尽⒏黜?xiàng)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、稅 金等，不得在清算時(shí)扣除。4.出租出租又根據(jù)出租的期限不同，分為幾種情況。（1）出租期限與商品房同等期限，計(jì)收入、扣成本當(dāng)出租期限等同于商品房使用期限時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地 增值

6、稅清算時(shí)，視同銷售處理。例如，湖北省地方稅務(wù)局發(fā)布湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（鄂地稅發(fā)2008207號(hào)）第七條第四款規(guī)定:對(duì)于停車場(chǎng)（車庫(kù)），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入， 并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用（2）出租，不計(jì)收入、不扣成本例如山西省規(guī)定出租一定期限 （一般不超過(guò)20年）時(shí)， 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（山西省 地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào)）規(guī)定，無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車 位、地下儲(chǔ)藏間在一定期限內(nèi)讓渡使用權(quán)的，收入不作為土 地增值稅清算收入，其相應(yīng)的成本費(fèi)用不可以扣除。更有甚者，不論期限，只要出租，均不計(jì)收入、不

7、扣 成本。例如，西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知（西地稅發(fā)2010235號(hào)）對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)、車棚等，其取得的使用權(quán)租金收入 不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟某杀?、費(fèi)用、稅金等不允 許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除。（二）人防車庫(kù)（位）中華人民共和國(guó)人民防空法第五條規(guī)定:國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。人民防空工程平時(shí) 由投資者使用管理，收益歸投資者所有?；诖?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用人防設(shè)施改造的地下車庫(kù)在土地增值稅清算時(shí)又分為以下幾類:1.確權(quán)有償轉(zhuǎn)讓 計(jì)算收入，扣除成本具有代表性的省市如下:省市文號(hào)具體規(guī)定黑龍江省地稅局公告2016 1 號(hào)建成后有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)

8、權(quán)的，計(jì) 算收入并可扣除成本費(fèi)用廣州市穗地稅函2016188號(hào)土地增值稅清算時(shí)已辦理 確權(quán)的人防地下車庫(kù)，應(yīng)計(jì) 入項(xiàng)目可售面積，按開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品處理2.歸全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府等 成本可扣除按照以上方法進(jìn)行土地增值稅清算具有代表性的省市如下:省市文號(hào)具體規(guī)定黑龍江省地稅公告20161 號(hào)凡能夠提供證明，證明建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主 所有，成本費(fèi)用可以扣除；提供證明建成后無(wú) 償提交政府等非營(yíng)利公共事業(yè)單位，成本費(fèi)用 可以扣除；江西省贛地稅2013117開(kāi)發(fā)商利用地下人防改造地下車位，成本費(fèi)用歸集到公共配套設(shè)施廣州市穗地稅函2016 188口號(hào)土地增值稅清算時(shí)未辦理確權(quán)的地下人防車 庫(kù)，如能證明屬于全體

9、業(yè)主所有或移交政府的， 其成本費(fèi)用可作為公共配套實(shí)施扣除，否則不 得扣除成本費(fèi)用；青島市地稅公告20161 號(hào)開(kāi)發(fā)商利用地下人防設(shè)施建造的車位取得的收 入不計(jì)入土地增值稅收入，按規(guī)定無(wú)償移交政 府等用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本費(fèi) 用口扣除。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)向人防辦移交時(shí)，很難取得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的證明，因此事實(shí)上不能扣除，代表性的區(qū)域有青島。3. 有償轉(zhuǎn)讓不計(jì)收入，不扣成本按照以上方法進(jìn)行土地增值稅清算具有代表性的省市如下:省市文號(hào)具體規(guī)定山東省地稅2017 5 號(hào)開(kāi)發(fā)商利用地下人防設(shè)施建造的車位取得的收入不 計(jì)入土地增值稅收入，按規(guī)定無(wú)償移交政府等用于 非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本費(fèi)

10、用可扣除。青島市地稅公告2016 1t=r.號(hào)未無(wú)償移交政府等用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的， 其成本費(fèi)用不得扣除。該成本按地下車位建造面積 占總建筑面積比例全部在建安工程費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)?；地下車?kù)一般收入和成本形成倒掛，如果能夠計(jì)算收入、分?jǐn)偝杀荆瑒t在按照三分法清算土地增值稅時(shí)，可以有效降 低其他類房產(chǎn)”對(duì)應(yīng)的土地增值稅增值率，從而降低土地增 值稅；一旦不允許扣除，則不能起到抑制稅率增長(zhǎng)，導(dǎo)致企 業(yè)多繳納土地增值稅。（三）機(jī)械車庫(kù)（位）不計(jì)收入，不扣成本近來(lái)，不少城市出現(xiàn)地下車庫(kù)（位）稀缺，位難求的局面。機(jī)械車庫(kù)（位）應(yīng)運(yùn)而生，它是利用機(jī)械設(shè)備提高單 位面積停車數(shù)量的停車方式，有效的解決停車難的問(wèn)題，但 是機(jī)械車庫(kù)（位）一般不能取得產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)企業(yè)通常以 出租方式獲得收益，其收入與成本在土地增稅清算時(shí)也會(huì)讓財(cái)務(wù)人員產(chǎn)生困惑。根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局發(fā)布的關(guān)于印發(fā)2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題處理指引的通知（穂地稅函 2016188號(hào)）第二條第四款規(guī)定： 對(duì)出租、自用的機(jī)械車 位，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)入清算收入，不允許扣除對(duì)應(yīng)的 成本、費(fèi)用。其中，機(jī)械車位的