上海房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法測(cè)算中的其他有關(guān)問題考試題

1、上海房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：測(cè)算中的其他有尖問題考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題）、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓 手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑 物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為。年年年年5 5 8 03 4 4 5 A B G D2、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由于（）決定。A 土地總量有限B. 規(guī)劃限制C. 房地產(chǎn)不可移動(dòng)D. 價(jià)值量大3、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于。A :長期投資B：中長期投資C：

2、中短期投資D：置業(yè)投資E：借款合同4、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1 000卅，建筑面積為1 400卅，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì) 建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/川和50 5元/川，則該宗土地 的減價(jià)修正 額為元/rfoA： 50B： 250C： 300D： 350E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、一般來說標(biāo)準(zhǔn)方差越小，則投資的風(fēng)險(xiǎn)就_。A 越小B. 樣C. 越大D 無尖系6、下列風(fēng)險(xiǎn)中哪一個(gè)不是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。A 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)B. 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C. 比較風(fēng)險(xiǎn)D. 或然損失風(fēng)險(xiǎn)7、尖于城市規(guī)劃審批的下列說法中，不正確的是_。A 城市人民政府和縣級(jí)人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前

3、，需經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常委會(huì)審查同意B城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報(bào)城市人民政府審批C. 城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批D. 縣級(jí)人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，報(bào)所在地市人民政府審批8、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時(shí)間建成商品 住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時(shí)買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為 年。A47B57C67D77 9、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)_。A借款利息B所得稅C自有資金10、D折舊與攤銷某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量向保險(xiǎn)公司投保的險(xiǎn)種屬于A:財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)B:責(zé)任保險(xiǎn)C：意外傷害保險(xiǎn)D:保證保險(xiǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)門、因技術(shù)革

4、新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于。A：自然折舊B：物質(zhì)折舊C：功能折舊D：經(jīng)濟(jì)折舊E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、企業(yè)所得稅的稅率為_A 17%B 20%C 25%D 30% 13、設(shè)計(jì)變更發(fā)生以后，承包人在確定變更后日內(nèi)不向工程師提出變更工程價(jià)款報(bào) 告的，視為該項(xiàng)設(shè)計(jì)變更不涉及合同價(jià)款的變更。A： 14B： 15C： 20D： 28E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在（）內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的 貼現(xiàn)率。A 建筑施工期B. 開發(fā)或經(jīng)營期C建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期D建筑物自然壽命期15、 地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成。且在梁的

5、交點(diǎn)上豎 立柱子，以支承建筑骨架的基礎(chǔ)被稱為。A .條形基礎(chǔ)B. 獨(dú)立基礎(chǔ)C. 整體式筏形基礎(chǔ)D箱形基礎(chǔ)16、在項(xiàng)目評(píng)估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過得來的。A :近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較B:市場(chǎng)上交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較C：類似物業(yè)的比較D:市場(chǎng)上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較E：借款合同17、單位活期存款每季末月日為結(jié)息日。A： 20B： 25C： 28D： 30E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、 個(gè)人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購房，其應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng) 當(dāng)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前，以納稅形式向稅務(wù)機(jī)尖繳納。A 預(yù)交款B. 預(yù)訂金C. 訂金D 保證金19、投資者進(jìn)行房地

6、產(chǎn)投資的主要目的是為了A 實(shí)現(xiàn)其財(cái)富價(jià)值的最大化B. 獲取房地產(chǎn)當(dāng)前收益C. 抵御通貨膨脹的影響D. 降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)20、由于房地產(chǎn)的_，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境、景觀、 與其他地方（如市中心）的距離等，均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的 自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。A 不可移動(dòng)性B. 獨(dú)一無二性C. 壽命長久性D. 流動(dòng)性差21、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期 各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做。A :凈現(xiàn)金流量B:現(xiàn)金流入C：現(xiàn)金流出D:現(xiàn)金流量E：借款合同22、下列尖于鋼筋混凝土柱、梁、

7、板的構(gòu)造的說法不正確的是 _。A 柱是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載B 梁是跨空間的橫向構(gòu)件，它在房屋中承擔(dān)板傳來的荷載，再傳到支承它的柱上C. 板是直接承擔(dān)其平面荷載的平面構(gòu)件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受 的荷載再傳到梁或柱D. 柱、梁、板只可預(yù)制，不可現(xiàn)制23、尖于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是_。A 吸納周期是捐房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B. 吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C. 在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D. 吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)24、某宗土地面積2000川，土地單價(jià)1600元/卅，建

8、筑密度40%，建筑總樓層16 層，則樓面地價(jià)為。A： 300元/川B： 4 000 元/卅C： 1 600 元/川D： 250元/川E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為 在 縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為，不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為_。A.8%，6%，2%B.7%，5%，2%C.7%，5%，1%D.8%，5%，1%二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合 題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、根據(jù)合同的成立是否以交付標(biāo)的物為要件可將合同分為。A :典型合同B：實(shí)踐合

9、同C：諾成合同D：主合同E：從合同2、 某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為。A. 0.91B. 0.92C. 1.09D. 1.103、權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容是_。A .征地制度B. 房產(chǎn)審查制度C. 登記發(fā)證制度D. 糾紛處理制度4、在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則有。A :替代原則B：謹(jǐn)慎原則C：合法原則D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則E：最高最佳使用原則5、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有。A :區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本B：區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本C:結(jié)合實(shí)際成本來確定評(píng)估價(jià)值D:結(jié)合實(shí)際幵發(fā)利潤來確定評(píng)估價(jià)值E：結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定評(píng)估價(jià)值6、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）

10、。A是一種專業(yè)意見B. 估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C. 實(shí)行有償服務(wù)D. 承擔(dān)法律責(zé)任E估價(jià)作業(yè)日期長7、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。A： 18周歲以上的成年人B： 10周歲以上的未成年人C：不滿10周歲的未成年人D:不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人E：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人8、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用不包括_。A人員工資及辦公費(fèi)用B保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費(fèi)用C. 保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等D. 抵押貸款還本付息費(fèi)用9、對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是_。A服務(wù)市場(chǎng)B. 合格有效市場(chǎng)C有效市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)這表明房地10、土地一般不會(huì)毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，

11、 產(chǎn)投資非常適合作為一種。（2008年試題）A :長期投資B：短期投資C：風(fēng)險(xiǎn)投資D：金融投資E：借款合同11、工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括。A :招標(biāo)方式B：掛牌方式C：劃撥方式D:協(xié)議方式E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎(chǔ)是。A :條形基礎(chǔ)B :樁基礎(chǔ)C :箱形基礎(chǔ)D :整體式筏式基礎(chǔ)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的()，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A選址規(guī)劃意見通知書B. 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書C. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證D. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證14、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示房地產(chǎn)投資模式的有。A :開發(fā)一銷售模式B：開發(fā)一持有出租一出售模式C:

12、購買一持有出租一出售模式D：購買一更新改造一出售模式E：購買一更新改造一出租模式15、發(fā)證機(jī)尖在收到建設(shè)單位報(bào)送的建筑工程施工許可證申請(qǐng)表和所附證明 文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。A. 10B. 15C20D. 3016、某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為 5000m2,擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬元，單位面積的 可變 成本為2000元/m2,預(yù)計(jì)售價(jià)為5000元/m2,則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是()。A 2.0B 3.0C 4.0D 5.017、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是。A 土地稀缺B. 城市化進(jìn)

13、程快C. 投機(jī)需求膨脹D. 過度開發(fā)18、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑工程安裝工程費(fèi)中，勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)屬于。A：直接費(fèi)B：間接費(fèi)C：規(guī)費(fèi)D：稅金E：企業(yè)管理費(fèi)19、建設(shè)貸款主要用于。A:償還土地購置貸款和土地幵發(fā)貸款B：支付建設(shè)階段的人工費(fèi)C：支付在建工程抵押貸款D:支付管理費(fèi)E：支付其他相尖成本20、企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為，分為 _。A雙贏合并B擴(kuò)張合并C吸收合并D吞并合并E新設(shè)合并21、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低 2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判 定，將出現(xiàn)的情形。A估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高 7%B可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低 7%C 可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D 可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93322、下列有尖城市規(guī)劃區(qū)表述正確的是（）。A 城市規(guī)劃區(qū)的土地均為國有土地B 城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)用地必須遵守城市房地產(chǎn)管理法C.城市規(guī)劃區(qū)就是城市市區(qū)D 城市規(guī)劃區(qū)包括城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要進(jìn)行 規(guī)劃控制的區(qū)域E. 城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍由城市人