房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)及崗位職責(zé)

1、二、管控模式及崗位職責(zé)說(shuō)明 （一）管控模式 1、公司總經(jīng)辦管理職責(zé) 1）對(duì)公司項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行統(tǒng)一的組織、領(lǐng)導(dǎo)與策劃，以嚴(yán)格的成本管理責(zé)任保證體系，保證項(xiàng)目預(yù)算制 造成本的實(shí)現(xiàn)。 2）對(duì)公司項(xiàng)目成本經(jīng)營(yíng)效益負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。從項(xiàng)目投標(biāo)到項(xiàng)目竣工清算的全過(guò)程，對(duì)公司有關(guān)責(zé)任部門（市場(chǎng)， 銷售，開(kāi)發(fā)，研發(fā)，設(shè)計(jì)，工程，采購(gòu)，審算，拓展，物管，財(cái)務(wù)）及物資公司、工程協(xié)力公司的成本管理工 作進(jìn)行具體的指導(dǎo)與幫助，并對(duì)上述部門及單位對(duì)上述工作的管理力度與效果進(jìn)行監(jiān)督與檢查。 3）經(jīng)常組織召開(kāi)項(xiàng)目成本管理研討會(huì)，暴露成本管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)并研究解決的辦法，對(duì)好的管理經(jīng)驗(yàn)及 時(shí)組織交流。 4）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體

2、策劃時(shí)要把成本管理工作放在重要位置上，按項(xiàng)目合同工期核定定員人數(shù)，要配備數(shù)量充足 的素質(zhì)高的專業(yè)人員從事此項(xiàng)工作； 5）監(jiān)督與檢查項(xiàng)目成本管理工作責(zé)任、措施、管理制度是否真正到位，以及運(yùn)作情況； 6）負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目預(yù)算和竣工結(jié)算。 2、各中心管理職責(zé) 結(jié)合實(shí)際制定本中心成本管理制度和實(shí)施方案, 并自覺(jué)接受 1）認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)責(zé)任書， 公司監(jiān)督。 變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān) 2）遵循基本建設(shè)程序，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全員全過(guò)程控制。對(duì)可控成本、 控。保證開(kāi)發(fā)成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 防止和杜絕重大工 加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。 3）正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期

3、、資源、效益之間的關(guān)系， 程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用， 4）根據(jù)公司的成本控制指標(biāo)，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，制定降低成本的技術(shù)組織措施。 5）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)，控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用。在裝飾材料選用上， 力求經(jīng)濟(jì)、美觀、實(shí)用。 6）熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，力求預(yù) 結(jié)算準(zhǔn)確、合理，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)結(jié)算審核制度。 7）定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 8）強(qiáng)化創(chuàng)新工作，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、在管理機(jī)制、技術(shù)等方面進(jìn)行改革創(chuàng) 新，從根本上為降低成本打下基礎(chǔ)。 （

4、二）部門設(shè)置 （三）崗位部門職責(zé) 精品文庫(kù) 崗位名 稱 總經(jīng)辦 主要 成員 基本職責(zé) 總經(jīng) 負(fù)責(zé)成本 理及 管理總決 其他 策 工作 人員 具體職責(zé)內(nèi)容 市場(chǎng)部 部門 經(jīng) 理， 副經(jīng) 理， 業(yè)務(wù) 主管 市場(chǎng)研究 1. 審核批準(zhǔn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 2. 確定項(xiàng)目目標(biāo)總成本及目標(biāo)總成本的分解落實(shí);批準(zhǔn)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)和建造 成本控制指標(biāo)； 3. 批準(zhǔn)重大設(shè)計(jì)變更、確定裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)、檔次； 4. 審批工程預(yù)（結(jié)）算，負(fù)責(zé)工程招投標(biāo)，批準(zhǔn)各項(xiàng)銷售費(fèi)用; 5. 審批各部門、項(xiàng)目部的方案、報(bào)告、申請(qǐng)等; 6. 重大決策需報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)的，總經(jīng)理審核后報(bào)董事會(huì)決策。 7. 總經(jīng)理就建造成本管理對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)。 1

5、.負(fù)責(zé)公司市場(chǎng)研究工作。 1. 及時(shí)收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,分析市場(chǎng)動(dòng)向、特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)。并確保 信息的有效性。 2. 組織項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研,編寫調(diào)研報(bào)告、可行性分析報(bào)告、開(kāi)發(fā)建議、定位報(bào) 告、營(yíng)銷策劃報(bào)告。 3. 負(fù)責(zé)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略擬定項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告以及各項(xiàng)推廣策劃方案。 4. 負(fù)責(zé)組織針對(duì)本公司房地產(chǎn)商品的廣告創(chuàng)意的征集工作,并圍繞征集到的 廣告創(chuàng)意方案開(kāi)展討論，尤其關(guān)注廣告?zhèn)鞑サ钠放浦鲝垺?5. 組織項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的執(zhí)行工作。 6. 確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售樓中心的位置以及根據(jù)項(xiàng)目定位提出售樓中心的裝修布 置方案。 7. 項(xiàng)目操作過(guò)程中，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，分析銷售和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展?fàn)顩r,提 出改進(jìn)方案

6、和措施。 8. 負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目營(yíng)銷方案的制定與配合實(shí)施。 9. 監(jiān)督項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)程，提出營(yíng)銷計(jì)劃的修改建議,參與審核項(xiàng)目部提出的修 改建議。 10. 配合銷售計(jì)劃和方案的實(shí)施，協(xié)助制定客戶政策、管理合同簽約和管理 客戶檔案。 11. 處理客戶投訴和爭(zhēng)端，選擇、管理物業(yè)公司。 12. 負(fù)責(zé)建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，配合市場(chǎng)分析以及公司項(xiàng)目總結(jié)提供信息。 13. 負(fù)責(zé)潛在客戶需求調(diào)查，負(fù)責(zé)調(diào)查商的篩選、管理和過(guò)程監(jiān)控、成果評(píng) 估。 銷售部 部門 經(jīng) 理， 副經(jīng) 理， 業(yè)務(wù) 主管 房地產(chǎn)產(chǎn) 品銷售 開(kāi)發(fā)部 部門 房地產(chǎn)開(kāi) 1. 負(fù)責(zé)辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證。 2. 負(fù)責(zé)根據(jù)公司具體要求制定銷售管理制度、程序

7、并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。 3. 負(fù)責(zé)根據(jù)市場(chǎng)情況配合市場(chǎng)部確定營(yíng)銷策略；根據(jù)市場(chǎng)部制定銷售方案， 并根據(jù)銷售方案組織銷售工作的開(kāi)展。 4. 負(fù)責(zé)根據(jù)部門實(shí)際情況,向人力資源管理部門申報(bào)培訓(xùn)需求,并配合人力 資源部門進(jìn)行培訓(xùn)成果的評(píng)估及考核。 5. 負(fù)責(zé)組織客戶接待、合同簽訂等銷售活動(dòng)。并注意挖掘開(kāi)發(fā)新的客戶，并 對(duì)銷售合同及客戶資料進(jìn)行整理歸檔、并進(jìn)行管理工作。 6. 負(fù)責(zé)已簽協(xié)議、合同客戶的資料收集、按揭辦理、銷售款催繳、受理客房 投訴等相關(guān)服務(wù)工作。_ 7. 根據(jù)銷售方案編制項(xiàng)目銷售資金回籠計(jì)劃,并負(fù)責(zé)執(zhí)行。并負(fù)責(zé)協(xié)助財(cái)務(wù) 部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用。 8. 辦理房屋注冊(cè)證，并協(xié)助客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)

8、手續(xù)。 9. 參與物業(yè)驗(yàn)收移交等工作，與物管公司交接客戶資料及相關(guān)資料。 1.及時(shí)收集本市及省內(nèi)地、 州、市的地塊供應(yīng)信息，每季度提出地塊供應(yīng)市 歡迎下載9 經(jīng) 理， 副經(jīng) 理， 業(yè)務(wù) 主管 發(fā)事務(wù) 場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析報(bào)告。 2. 有目的性的參加地塊競(jìng)投,洽商會(huì)，尋求新項(xiàng)目，做好新項(xiàng)目的儲(chǔ)備工作。 3. 組織對(duì)規(guī)劃性質(zhì)符合公司戰(zhàn)略的地塊進(jìn)行相關(guān)資料收集、進(jìn)行初步實(shí)地考 察。 4. 根據(jù)公司的要求，組織對(duì)初步意向性地塊進(jìn)行地塊分析、投資測(cè)算、提出 書面建議報(bào)公司申請(qǐng)進(jìn)行深度考察。 5. 對(duì)公司目標(biāo)地塊展開(kāi)相關(guān)聯(lián)絡(luò)、公關(guān)活動(dòng)，參加競(jìng)標(biāo)、洽商活動(dòng),負(fù)責(zé)辦 理手續(xù)，取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)。 6. 負(fù)責(zé)協(xié)助市場(chǎng)部開(kāi)展對(duì)

9、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地塊分析、投資分析、開(kāi)發(fā)思路、可 行性分析等工作。 7. 協(xié)助研發(fā)部進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等設(shè)計(jì)的委托工作。 8. 參與項(xiàng)目各階段方案評(píng)審會(huì)，提出意見(jiàn)或建議。 9. 負(fù)責(zé)公司與政府各專業(yè)職能部門的協(xié)調(diào)工作。 研發(fā)部 部門 經(jīng) 理， 副經(jīng) 理， 業(yè)務(wù) 主管 產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 決策 1.負(fù)責(zé)組織開(kāi)展對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地塊分析、投資分析、開(kāi)發(fā)思路等作為決策 依據(jù)之一。 2. 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目建筑策劃等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃工作，提出項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策 略。 3. 負(fù)責(zé)組織概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體實(shí)施步驟， 并組織相關(guān)部門 討論。 4. 負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書,并組織項(xiàng)目的總體規(guī)劃、單體建筑、環(huán)

10、境景觀 的設(shè)計(jì)，并主持方案評(píng)審。 5. 對(duì)外來(lái)方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報(bào)和實(shí)施。 6. 負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目建設(shè)施工組織總設(shè)計(jì),審批各工程項(xiàng)目施工組織設(shè) 計(jì)方案。 7. 協(xié)調(diào)各專業(yè)的設(shè)計(jì)工作，組織提供設(shè)計(jì)單位所需的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)資料。 8. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目室內(nèi)、外主要建筑材料規(guī)格、品牌等的選用、確定工作,_密切與 開(kāi)發(fā)部合約預(yù)算組配合。 9. 參與工程招、投標(biāo)及工程隊(duì)伍的選擇工作。 10. 負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品研發(fā)、新材料、新技術(shù)的運(yùn)用等事務(wù)。 設(shè)計(jì) 師及 其團(tuán) 隊(duì) 11. 收編并保管工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。 設(shè)計(jì)部 工程設(shè)計(jì) 1. 負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)工作。 2. 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位和專業(yè)技術(shù)咨

11、詢公司的選擇、委托。 3. 負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目規(guī)劃方案招標(biāo)和評(píng)選工作。 4. 負(fù)責(zé)組織初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)會(huì)審，協(xié)助工程部進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 5. 在施工過(guò)程中根據(jù)具體情況與設(shè)計(jì)方協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)變更的組織工作。 部門 施工過(guò)程 經(jīng) 和施工材 理， 料管理環(huán) 副經(jīng) 節(jié)的成本 理， 控制 業(yè)務(wù) 主管 工程部 1. 負(fù)責(zé)施工過(guò)程環(huán)節(jié)的成本控制； 2. 負(fù)責(zé)工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制； 3. 負(fù)責(zé)合同內(nèi)容的洽談和擬定； 4. 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的成本測(cè)算， 細(xì)化公司下達(dá)的成本控制指標(biāo)，提出成本管 理控制要點(diǎn)，加強(qiáng)施工全過(guò)程成本管理，并嚴(yán)格按成本制度執(zhí)行； 5. 及時(shí)輸入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù),定期分析成本目標(biāo)執(zhí)行情況并制

12、定相應(yīng)對(duì)策,參 與0A平臺(tái)的動(dòng)態(tài)成本管理； 6. 嚴(yán)格按照公司的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變，每月對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng) 簽證及時(shí)編制（初審）預(yù)算報(bào)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部復(fù)審； 7. 認(rèn)真審查設(shè)計(jì)圖紙，及時(shí)提出合理的修改建議； 8. 負(fù)責(zé)組織甲定價(jià)材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定價(jià)工作； 9. 嚴(yán)格各工序的檢查驗(yàn)收，防止返工造成的浪費(fèi)； 采購(gòu)部 維修部 審算部 部門 經(jīng) 理， 副經(jīng) 理， 業(yè)務(wù) 主管 設(shè)備及施 工材料采 購(gòu) 部門 主任 及維 修師 傅 部門 經(jīng) 理， 副經(jīng) 理， 業(yè)務(wù) 主管 維修工程 編制成本 預(yù)算 10.對(duì)工程預(yù)（結(jié)）算進(jìn)行初審; 1. 采購(gòu)時(shí)比質(zhì)比價(jià)，要聽(tīng)取項(xiàng)目經(jīng)理的意見(jiàn)與要求，盡量努力降

13、低材料采購(gòu)單 價(jià)，確保項(xiàng)目預(yù)算制造實(shí)施計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)； 2. 協(xié)助項(xiàng)目物資部建立各種原始臺(tái)帳并經(jīng)常檢查資料是否完整齊全，以滿足成 本核算的需要。 3. 建立低值易耗品分供方商供應(yīng)點(diǎn)，以統(tǒng)一的供貨單價(jià)（可依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng) 情況按年度進(jìn)行升降調(diào)整）為項(xiàng)目提供服務(wù)，減少中間商的層層加碼。 4. 定期向項(xiàng)目提供與分供方簽訂合同的復(fù)制件及分承包方領(lǐng)用材料撥料單或耗 料憑證。 1.負(fù)責(zé)公司已建項(xiàng)目零星維修工程 1. 認(rèn)真執(zhí)行公司成本管理制度， 結(jié)合實(shí)際制定本部門成本管理辦法，并自覺(jué) 接受總部監(jiān)督。 2. 根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況,確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本計(jì)劃,提 出合約審算建議和成本管控的合理化設(shè)想，履

14、行成本批標(biāo)審批程序。 3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案,組織審查設(shè) 計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要 求。 4. 客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算， 編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃， 確定項(xiàng)目 及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本， 分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組 織措施。 5. 遵循開(kāi)發(fā)建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)項(xiàng)目公司成本實(shí)行項(xiàng)目成本經(jīng) 理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有 效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 6. 正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防 止和杜絕重大工程質(zhì)量事

15、故引起的成本異常，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制 項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用成本，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。 7. 組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、 費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證 成本信息交流的及時(shí)、有效。 8. 熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控 制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低 成本費(fèi)用的途徑。 9. 定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，各項(xiàng) 目公司每季度一次成本回顧，配合完成每半年一次的成本工作例行檢查，編 寫工作報(bào)告和動(dòng)態(tài)成本分析表

16、。 10. 項(xiàng)目公司合約審算部負(fù)責(zé)形成項(xiàng)目目標(biāo)控制成本，并提出施工圖設(shè)計(jì)限 額及成本建議；負(fù)責(zé)項(xiàng)目建安成本預(yù)算的編制或?qū)徍宋型獠繂挝痪幹频念A(yù) 算；負(fù)責(zé)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理；負(fù)責(zé)審核工程竣工資料；負(fù)責(zé)項(xiàng)目結(jié)算、決算 管理；配合總部成本管理部進(jìn)行成本后評(píng)估。其中預(yù)決算管理中項(xiàng)目公司合 約審算部負(fù)責(zé)組織工程結(jié)（決）算的編制或委外編制和審核工作；委托工程 結(jié)算，并移交竣工結(jié)算資料及結(jié)算書； 審核并確認(rèn)結(jié)算資料的真實(shí)性和完整 性；編制工程結(jié)算分析報(bào)告。 拓展部 部門 經(jīng) 新投資 1.參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究， 論證關(guān)于項(xiàng)目投資方式、 投資規(guī)模、節(jié)點(diǎn)計(jì) 劃及投資估算的初步方案。 理， 副經(jīng) 理， 業(yè)務(wù) 主管 財(cái)務(wù)部 部門 經(jīng) 理， 副經(jīng) 理， 業(yè)務(wù) 主管 2.負(fù)責(zé)向公司董事會(huì)提交開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 3.甄選、評(píng)價(jià)論證房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)新投資項(xiàng)目。 4.參與、協(xié)助董事會(huì)投資委員會(huì)的投資論證工作，負(fù)責(zé)向公司董事會(huì)提交其 它投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 5.參加投資項(xiàng)目的談判與實(shí)施工作。