濟南槐蔭區(qū)西客站情況匯報20p

1、濟南槐蔭區(qū)西客站情況匯報濟南槐蔭區(qū)西客站情況匯報 戰(zhàn)略發(fā)展部戰(zhàn)略發(fā)展部 20142014年年9 9月月1 1日日 區(qū)域市場分析 1 項目概況2 項目分析3 報告大綱 第一部分 區(qū)域市場分析 1、土地出讓情況 區(qū)域內(nèi)藍(lán)色標(biāo)注為已出讓項目。 區(qū)域內(nèi)紅色標(biāo)注為未出讓項目。 區(qū)域內(nèi)紅色+星號標(biāo)注為意向出讓項目。 綜合來看，區(qū)域內(nèi)住宅用地只有20、 21、27、28號規(guī)劃用地。但目前這幾宗 地屬于軍產(chǎn)，拆遷難度極大。 （一）區(qū)域宗地情況 （二）項目交通軌道概況 1、濟南市軌道交通近期規(guī)劃 根據(jù)本屆市委班子濟南城市 發(fā)展“西進(jìn)”戰(zhàn)略的基調(diào)。為連 接“創(chuàng)新谷”科技園區(qū)與濟南市 區(qū)和長清市區(qū)，軌道交通r1線將

2、 作為最先開工的軌道交通項目。 37公里公里 35公里公里 26公里公里 2、項目軌道交通情況 項目 “體育公園東側(cè)”項目 處于r2號軌道交通線上， 位于文化中心站。 根據(jù)濟南市近期軌道交 通規(guī)劃，未來3年時間， 該軌道交通線開工的可能 性不大。根據(jù)軌道交通的 建設(shè)時間，預(yù)計在2023 年通車運行。 （三）土地價格 土地出讓價格在440萬元-480萬 元/畝之間。 住宅用地容積率在2.2-3.0之間， 樓面價格約2800元/平方米。 商業(yè)用地容積率在4.5-6.5之間 （個別超高容積率地塊不計算在內(nèi)） 樓面價格約1400元/平方米左右。 周邊住宅項目銷售情況周邊住宅項目銷售情況 序號序號項目項

3、目價格價格開盤時間開盤時間 8 8月份月份 銷售率銷售率 位置位置折扣折扣 1 1恒大金碧新城恒大金碧新城69806980元元/ /平米平米1414年年0303月月0101611/1297611/1297 興福寺路與濰坊路興福寺路與濰坊路 交匯交匯 15001500元精裝元精裝 2 2榮寶御園榮寶御園69006900元元/ /平米平米1313年年1111月月0505252/514252/514 齊州路與興福寺路齊州路與興福寺路 交匯處交匯處 特價特價63806380元元/ / 3 3恒大翡翠華庭恒大翡翠華庭84008400元元/ /平米平米1414年年0505月月2525537/733537/

4、733 濰坊路與威海路交濰坊路與威海路交 匯處匯處 25002500元精裝元精裝 4 4中建錦繡城中建錦繡城68006800元元/ /平米平米1313年年0808月月04041044/18821044/1882 齊州路與興福寺路齊州路與興福寺路 交匯處交匯處 暫無折扣暫無折扣 5 5金科世界城金科世界城64806480元元/ /平米平米1414年年0404月月1919980/1793980/1793 經(jīng)十路與齊州路交經(jīng)十路與齊州路交 匯處匯處 8 8千抵千抵3 3萬萬 （四）周邊項目銷售情況住宅市場 西客站片區(qū)周邊住宅銷售價格為6800元/左右，銷售率在48%左右，去化率約19 個月。（注：不

5、包含簽約后未網(wǎng)簽業(yè)戶） 周邊辦公項目銷售情況周邊辦公項目銷售情況 序號序號項目項目價格價格開盤時間開盤時間 8 8月份月份 銷售率銷售率 位置位置折扣折扣 1 1綠地中央廣場綠地中央廣場86008600元元/ /平米平米1212年年0404月月0101257/612257/612 槐蔭區(qū)西客站站前槐蔭區(qū)西客站站前 廣場廣場 全款全款9292折折 2 2西進(jìn)時代中心西進(jìn)時代中心90009000元元/ /平米平米1414年年1010月月0101未預(yù)售未預(yù)售 齊魯大道以西經(jīng)十齊魯大道以西經(jīng)十 路與煙臺路中間地路與煙臺路中間地 塊塊 特價特價85008500元元/ / 3 3西元大廈西元大廈85008

6、500元元/ /平米平米1313年年0909月月1515210/286210/286 濟南西客站南側(cè)濟南西客站南側(cè) 10001000米米 10001000元元/ /精裝精裝 西客站片區(qū)周邊辦公銷售價格為8500元/左右，銷售率在42%左右，去化率約23個 月。（注：不包含簽約后未網(wǎng)簽業(yè)戶） （五）周邊項目銷售情況辦公市場 綠地所開發(fā)的站前廣場（綠地繽紛城項目）于2012 年開業(yè)，目前招商率不足一成，免除一年全部費用并提供 部分裝補仍無法吸引商戶入駐。綠地美利亞酒店為4星級 酒店，共計231間客房。目前入住率不足3成，以商務(wù)接 待為主。 （六）周邊項目銷售情況商業(yè)市場 美利亞酒店 第二部分 項目

7、概況 一、體育公園東側(cè)項目概況 項目分為三個地塊。東至濱州 路，南至日照路，西至濰坊路，北 至威海路。 恒大金融中心恒大金融中心 地塊b-1：規(guī)劃用地68700（約 103.05畝）。性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)，地上容 積率5.5，地下容積率2.5，建筑密度 45%，停車位0.8/100； 地塊b-2：規(guī)劃用地67000（約100.5 畝）。性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)，地上容積率5.5， 地下容積率2.5，建筑密度45%，停車位 0.8/100； 地塊b-3：規(guī)劃用地面積約33500（約 50.25畝）。地上性質(zhì)為公共綠地。地下 性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)，地下容積率3.0。 項目規(guī)劃設(shè)計方案須符合西客站核心區(qū)城市設(shè)計，同

8、時須征得濟南市西客站片區(qū)工程建設(shè)指揮部同 意并落實城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門針對項目有關(guān)規(guī)劃控制、引導(dǎo)意見及相關(guān)規(guī)劃管理要求。 二、 產(chǎn)品初步規(guī)劃 產(chǎn)品規(guī)劃表產(chǎn)品規(guī)劃表 序號序號名稱名稱 單位單位數(shù)量數(shù)量 1 1規(guī)劃總用地面積規(guī)劃總用地面積169200 169200 2 2總建筑面積總建筑面積1186100 1186100 3 3地上建筑面積地上建筑面積746350 746350 4 4地上容積率地上容積率5.5 5.5 5 5建筑密度建筑密度45.0%45.0% 6 6 購物中心購物中心地上部分地上部分85000 85000 百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)30000 30000 其他業(yè)態(tài)其他業(yè)態(tài)55000 5500

9、0 7 7寫字樓銷售寫字樓銷售441350 441350 8 8高檔公寓銷售高檔公寓銷售200000 200000 9 9商鋪銷售商鋪銷售20000 20000 1010地下建筑面積地下建筑面積439750 439750 1111地下容積率地下容積率2.5-3.0 2.5-3.0 1212 地下商業(yè)建筑面積（經(jīng)營）地下商業(yè)建筑面積（經(jīng)營）19000 19000 設(shè)備用房設(shè)備用房4000 4000 大型超市大型超市15000 15000 1313 地下停車位地下停車位個個6000 6000 商業(yè)車位（自持）商業(yè)車位（自持）個個1000 1000 銷售車位銷售車位個個5000 5000 項目總建面

10、積約 119萬，地上建 筑面積約75萬平米， 地下建筑面積約44 萬。 持有購物中心商 業(yè)物業(yè)面積：10萬 ，停車位及配套 設(shè)施：4萬。 可銷售物業(yè)：約 84萬（含停車位 面積）。 三、項目經(jīng)濟概算 項目總投資表項目總投資表 序號序號項目名稱項目名稱計費標(biāo)準(zhǔn)計費標(biāo)準(zhǔn) 計費量計費量 （萬元）（萬元） 合計合計 （萬元）（萬元） 一一 土地成本土地成本115113 115113 地價地價254254畝畝440 440 111760 111760 契稅契稅3%3%111760 111760 3353 3353 二二前期開發(fā)費用前期開發(fā)費用51910 51910 三三建安成本建安成本409342 40

11、9342 四四裝修費用裝修費用14340 14340 五五管理費用管理費用二、三、四項之和二、三、四項之和3 314268 14268 六六銷售費用銷售費用費用率費用率3 3% %20196 20196 七七財務(wù)費用財務(wù)費用前期投入前期投入2626億元億元8%8%2 2年年42219 42219 八八不可預(yù)見費不可預(yù)見費按建安、裝修費用的按建安、裝修費用的5%5%計算計算12280 12280 合計合計 項目總投資項目總投資679668 679668 根據(jù)經(jīng)濟指標(biāo)初步估算，項目投資巨大，考慮到項目區(qū)域辦公、公寓類產(chǎn) 品去化率低，預(yù)計財務(wù)成本還將繼續(xù)上升。 1、項目總投資 2、總銷售收入 根據(jù)初

12、步估算，預(yù)計項目銷售65.2億，全部銷售后，項目沉淀資金約5億元。 序號序號項目項目計算參數(shù)計算參數(shù)合計（萬元）合計（萬元） 697215 697215 1 1 商鋪銷售商鋪銷售 銷量銷量2000020000平方米平方米 40000 40000 價格價格2000020000元元/ /平米平米 2 2 寫字樓寫字樓 銷量銷量441350441350 平方米平方米 397215 397215 價格價格90009000元元/ /平米平米 3 3 高檔公寓高檔公寓 銷量銷量200000200000 平方米平方米 210000 210000 價格價格1050010500元元/ /平米平米 4 4 停車位

13、停車位 銷量銷量50005000個個 50000 50000 價格價格100000100000 元元/ /個個 3、銷售稅費 房地產(chǎn)的銷售稅費包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費及教育費附加，按銷售收入的 6.55%計提，則本項目的銷售稅費為45668萬元. 第三部分 項目分析 1、項目宗地為凈地，不存在拆遷問題。 2、項目為政府招商引資項目，可以向政府爭取優(yōu)惠條件。 3、項目位于規(guī)劃的軌道交通r2號地鐵藝術(shù)中心站出站口，未來的交通 優(yōu)勢明顯。 項目優(yōu)勢 1、項目宗地已被西城集團(tuán)摘牌，可能存在抵押，辦理土地手續(xù)存在 風(fēng)險，時間無保障。 2、項目全部為商業(yè)，政府暫時沒有可操作的補償性住宅用地可開發(fā)。 3、目前片區(qū)內(nèi)的剩余用地基本為未完成安置的軍產(chǎn)或者未變性的非 流轉(zhuǎn)劃撥用地，拆遷難度十分大，可操作空間小。 4、項目區(qū)域沒有實體大企業(yè)入駐，區(qū)域投資預(yù)期不足以支撐如此龐 大的商業(yè)辦公開發(fā)項目。 5、開發(fā)投資十分巨大，區(qū)域銷售去