香山河南岸項目市場調(diào)研與產(chǎn)品定位報告69p

1、香山河南岸項目市場調(diào)研與產(chǎn)品定位報告2010年8月14日目 錄第一部分 xx縣宏觀市場情況2一、xx縣概況2二、xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況3三、宏觀政策情況5四、城市規(guī)劃發(fā)展7第二部分 xx縣房地產(chǎn)市場情況12一、一級市場情況12二、二級市場情況13第三部分 xx縣房地產(chǎn)項目分析16一、房地產(chǎn)市場板塊劃分16二、各板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀17三、縣城重要街道商業(yè)分析33第四部分 消費群體研究分析46第五部分 本案基本信息49一、項目概況49二、項目四至50三、項目交通51四、人文環(huán)境及生活配套設(shè)施52第六部分 項目分析52一、項目swot分析52二、項目swot策略53第七部分 項目定位建議53一、項目整體定位

2、建議53二、項目功能定位建議54三、項目形象定位55四、案名定位思路56五、目標(biāo)客群定位建議56六、戶型建議56七、建筑風(fēng)格定位建議57八、園林建議59九、配套和物業(yè)建議61十、其它建議62第八部分項目投資開發(fā)財務(wù)評估63一、地塊綜合指數(shù)評分63二、地塊20102011年后預(yù)計的房地產(chǎn)項目銷售均價65三、地塊的投資估算與取費標(biāo)準(zhǔn)說明66四、地塊的掛牌總價及樓面地價計算68 第一部分 xx縣宏觀市場情況一、xx縣概況1、地理位置：xx縣位于廣西中南部，地處北緯22592333，東經(jīng)1074910837之間。東接上林縣、賓陽縣、邕寧縣，西南連隆安縣、平果縣，南鄰南寧市區(qū)，北與馬山縣接壤，全縣總面積

3、3378.36平方公里。2、行政區(qū)劃、人口：xx縣城距南寧市區(qū)32公里，縣域總面積3378.36平方公里，轄管13個鎮(zhèn)、198個行政村、20個社區(qū)、3415個村民小組、1703個自然屯。全縣總?cè)丝?5萬人，其中壯族人口56萬人，占總?cè)丝诘?6%，在縣內(nèi)定居的歸僑和僑眷總?cè)丝?萬多人。3、區(qū)位交通：xx的交通、能源、通訊、水電、市政等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。從南武二級公路、xx至雙橋一級公路、210國道和邕百公路到如今高鐵、城市大道、繞城公路的施工，沿線的房地產(chǎn)開發(fā)漸入佳境。4、區(qū)域通信：全縣城鄉(xiāng)交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)13萬門，電話普及率達(dá)18部/百人，通訊網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，移動電話覆蓋面達(dá)到95%以上。已基本形成了

4、現(xiàn)代化的通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。5、自然資源：耕地：全縣土地總面積3378.36平方公里，耕地總面積6.22萬公頃，其中水田2.41萬公頃，旱地3.81萬公頃。水資源：全縣水資源有地表水、地下水，年均總蘊藏量31.4億立方米?？h城供水的水資源是地下水表露的靈水。礦產(chǎn)：已勘探發(fā)現(xiàn)主要礦種有銅、錳、鎢、金、鐵、煤、鉛、鋅、銻、鎳、鈷、鋁等20余種。 植物：縣境植物種類繁多。森林植物初步調(diào)查有100科、1700種和變種，在天然森林植被中屬于國家重點保護(hù)的珍稀植物有杪欏、福建柏、白豆杉、小葉紅豆等。動物：常見的養(yǎng)殖動物有60多種。野生動物有42科65屬83種。二、xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、2008年、2009年全縣

5、生產(chǎn)總值增長（來源：xx網(wǎng)）2008年xx全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成107.5億元，增長16%，工業(yè)總產(chǎn)值完成108.4億元。2009年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成129.07 億元，增長17.1%，全部工業(yè)總產(chǎn)值完成141.9億元，同比增長31.4%。截止2010年6月，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成54.46億元，同比增長16.1%，工業(yè)總產(chǎn)值完成84.1億元，同比增長39.6%，由此可見xx縣總體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭，城市競爭力提升非常看好。2、2010年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)2010年xx縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長15%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6%，第二產(chǎn)業(yè)增長21%，第三產(chǎn)業(yè)增長17%；財政總

6、收入增長18%，其中，縣本級財政收入增長18%；全社會固定資產(chǎn)投資增長30%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長13%；農(nóng)民人均純收入增長12%；社會消費品零售總額增長17%；人口自然增長率控制在8以內(nèi)。3、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值發(fā)展情況（數(shù)據(jù)來源：桂經(jīng)網(wǎng)）2010年1-2月全市工業(yè)生產(chǎn)在1月實現(xiàn)開門紅后繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢。1-2月，南寧市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計完成產(chǎn)值169.04億元，比去年同期增長29.24%。xx縣城1-2月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計完成產(chǎn)值18.55億元，同比增長28.14%，華僑投資區(qū)1-2月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計完成產(chǎn)值6.88億元，同比增長39.79%。4、固定資產(chǎn)投資高速增長（來源：

7、南寧統(tǒng)計信息網(wǎng)）08年，xx縣完成固定資產(chǎn)投資49.88億元，增長30%。09年，固定資產(chǎn)投資得到了全面的發(fā)展，全社會固定資產(chǎn)投資完成86.9億元，增長73.57%。 2010年16月，全縣固定資產(chǎn)投資完成51.65億元，同比增長43.88%，其中，華投區(qū)完成20.82億元。由此可見，在多項宏觀利好條件的推動下，房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資開發(fā)得到了全面釋放。三、宏觀政策情況1、全國性政策1）、“新國四條”出臺政策解讀：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上，貸款首付款比例不得低于30%，貸款購買第二套住房，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2）、國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部

8、分城市房價過快上漲的通知政策解讀：該通知是對“新國四條”進(jìn)一步地細(xì)化、完善。住房價格過高、上漲過快地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。3）、關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知政策解讀：未取得預(yù)售許可的項目不得收取定金等費用。應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及價格，嚴(yán)格實行購房實名制。4）、央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點政策解讀：5月10日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。5）、新“國三十六條”政策解讀：

9、“新三十六條”涉及到的壟斷行業(yè)、公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)、金融服務(wù)等領(lǐng)域納入對民資開放范圍。意在打破壟斷行業(yè)，制度保障的經(jīng)濟(jì)自由涉及經(jīng)濟(jì)動力切換問題。6）、關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知政策解讀：規(guī)定土地增值稅清算時的收入確認(rèn)、稅費扣除等，以開具的發(fā)票為準(zhǔn)。對拆遷安置、舊房轉(zhuǎn)讓等情況下的土地增值稅清算，確定了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)定的期限內(nèi)補繳的土地增值稅，不加收滯納金。7）、國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知政策解讀：5月31日國務(wù)院批準(zhǔn)該通知，其中包括“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度”。這是國務(wù)院首次就業(yè)界風(fēng)傳房產(chǎn)稅征收進(jìn)行

10、正面表態(tài)。8）、關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知政策解讀：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。2、地方性政策1）、關(guān)于加強商品房買賣合同網(wǎng)上備案有關(guān)問題的通知政策解讀：從5月起，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局規(guī)定商品房買賣合同紙質(zhì)備案與網(wǎng)上備案需一致。此通知的出臺，遏制一房多賣、隨意更名的銷售行為，使得房地產(chǎn)市場交易行為更加透明公正。2）、南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法政策解讀：在辦法實施前已辦理商品房預(yù)售許可、未辦理商品房現(xiàn)售備案的房屋，6月29日前未交付業(yè)主使用的，按照未配置電梯

11、55元/、配置電梯77元/的標(biāo)準(zhǔn)交存。在本通知下發(fā)之日前已經(jīng)交付業(yè)主使用的，按照20元/的標(biāo)準(zhǔn)交存。3）、關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的通知政策解讀：自治區(qū)地稅局明確了對企業(yè)所得稅按月預(yù)征，對實行應(yīng)稅所得率方式核定征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)，應(yīng)稅所得率不得低于20%；對普通住宅預(yù)征率由0.5%調(diào)整為1%。四、城市規(guī)劃發(fā)展（一）、城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)1、城市定位現(xiàn)代xx：以發(fā)展旅游業(yè)和高效農(nóng)業(yè)、工業(yè)為主，具有濃郁壯鄉(xiāng)文化特色的、靈巧秀美的、園林式的南寧市市域副中心城市。特色xx：以打造休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主，讓“三園一河”與xx現(xiàn)有的旅游區(qū)一起，形成有一定規(guī)模和吸引力的旅游產(chǎn)業(yè)，繼而開發(fā)

12、商貿(mào)、房產(chǎn)業(yè)。2、城市性質(zhì)xx縣城是南寧市市域副中心城市，是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展旅游業(yè)和高效農(nóng)業(yè)、工業(yè)為主，具有濃郁壯鄉(xiāng)文化特色的、靈巧秀美的園林城市。3、城市職能通過新建環(huán)形主干道連接起各功能區(qū)，通過外遷縣級行政辦公用地形成新的行政中心，并與老城的商業(yè)中心構(gòu)成城市的雙中心格局。商業(yè)中心：依托老城現(xiàn)有的商業(yè)基礎(chǔ)，通過完善、升級，強化商業(yè)中心的地位。行政中心：在環(huán)路東南側(cè)布置城市未來新的行政中心、集會廣場等。4、空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃老城區(qū)與歷史文物保護(hù)景區(qū)展現(xiàn)壯鄉(xiāng)文化風(fēng)貌。先要弱化老城作為城市中心的作用，進(jìn)一步降低人口密度，緩解交通壓力，這樣不僅有利于歷史古城的保擴(kuò)，也有利于形成xx縣新的

13、城市中心區(qū)?！耙磺?、兩河、三湖”奠定水鄉(xiāng)園林城市格局xx河、香山河、北部水渠以及以綠化為主的小山丘、淀羅水庫、靈水水庫、紅嶺水庫所共同限定的空間，這些山水綠意對城市組團(tuán)的有機(jī)分隔可形成各具特色的中小尺度的山水環(huán)境，有利于在新區(qū)建設(shè)中營造新的山水城。5、城市發(fā)展目標(biāo)發(fā)展新經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造新生活、塑造新風(fēng)尚、建設(shè)新村貌、建立新機(jī)制和培育新農(nóng)民。長期計劃：至2025年，縣域城鎮(zhèn)化水平為73，縣域總?cè)丝跒?0萬；縣城總?cè)丝跒?5萬。城市建設(shè)用地35.6平方公里，城市人均建設(shè)用地面積為113平方米，城市人均公共綠地面積達(dá)到17.3平方米，城市人均道路廣場用地13.5平方米。（二）、城市發(fā)展方向疏解舊城中心區(qū)，

14、優(yōu)化老城功能，積極向南發(fā)展行政及工業(yè)組團(tuán)，向東發(fā)展文體組團(tuán)，向北發(fā)展科研組團(tuán)。1、城市發(fā)展1）、“金南高鐵”今年開工“金南高鐵”途經(jīng)金城江、都安，及南寧市的馬山、xx、興寧區(qū)。鐵路今年內(nèi)開工，建設(shè)工期4年。線路長約246.5公里，其中南寧市段220公里，初步設(shè)計時速200250公里/小時，總投資為255億元。建設(shè)金南高鐵將形成以南寧為中心的“一小時經(jīng)濟(jì)圈”及一條資源開發(fā)和黃金旅游線，xx縣作為與南寧銜接最近的城市，享受諸多利好首當(dāng)其沖，同時也將縮短川南、川東、重慶、貴州等地區(qū)與北部灣出?？诘臅r空距離。形成我國西部地區(qū)南北縱向鐵路大通道。2）、合力推進(jìn)“城市景觀大道”建設(shè)南寧至xx城市大道（尾燕

15、嶺雙橋段）是南寧至xx之間一條重要的南北向主干道，是在南寧至xx二級公路基礎(chǔ)上改建的一條城市景觀大道，始點接安吉大道北延長線，終點接xx至雙橋一級路，道路全長17.38公里。建設(shè)內(nèi)容包括道路、排水、路燈和景觀綠化等，計劃2012年竣工。項目已于2010年1月正式啟動?！俺鞘芯坝^大道”建成后，不僅為xx經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來巨大推動作用，更是奠定了xx縣作為“南寧市城市后花園”的尊貴地位。3）、城市建設(shè)“1236”工程城市多項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，城市功能進(jìn)一步提升。 一是建設(shè)一條繞城路，全長16.5公里，計劃投資3.1億元。目前，已修好的有紅嶺大道段1公里，城西段800m，定珠大橋和東段部分路基也基本建

16、成。 二是建設(shè)城東和標(biāo)營兩個新區(qū)。城東新區(qū)以建設(shè)行政、商業(yè)居住、文化體育為主；標(biāo)營新區(qū)總面積6.2平方公里，該區(qū)集現(xiàn)代行政辦公、金融商貿(mào)、文化休閑、居住生活于一體的綜合功能區(qū)。 三是香山河、西江河、xx河兩岸的景觀亮化。六是6條主要街道(即“三縱三橫”)的美化亮化?！叭v”指香山大道、東鳴路、農(nóng)壇路；“三橫”指紅嶺大道、興武大道、靈源路。4）、大力發(fā)展“壯鄉(xiāng)文化”隨著xx縣獲國家文化部授予“中國壯鄉(xiāng)文化研究保護(hù)基地”榮譽。這是目前文化部頒發(fā)的唯一一個中國壯鄉(xiāng)文化研究保護(hù)基地。因此，近年來，xx縣緊緊圍繞建設(shè)具有壯族人文特色的首府南寧副中心城市這一戰(zhàn)略目標(biāo)，集民智，聚民力，致力于壯族先民駱越古都

17、、龍母文化研究，全力打造壯文化品牌，推進(jìn)文化強縣并取得豐碩成果。2、重大配套建設(shè)1）、xx“三園一河”“三園一河”項目占地2200多畝，即以明秀園、春霞園、秋霞園、西江河為景觀依托，結(jié)合旅游、度假、購物、房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行建設(shè)的一個綜合性開發(fā)項目。2010年4月8日，xx縣召開 “三園一河”周邊區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃方案討論會，開發(fā)以打造休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主，形成有一定規(guī)模和吸引力的旅游產(chǎn)業(yè)。2）、五海物流園區(qū)園區(qū)近期規(guī)劃建設(shè)占地面積1050畝，集農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、糧油加工物流配送中心以及建材、制藥、淀粉、倉儲等工業(yè)物流中心于一體的物流園區(qū)，遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)面積3800畝。按城西控制性詳細(xì)規(guī)劃“一心、一

18、軸、三區(qū)”的規(guī)劃方案，城西還將建成集一個物流中心、一個武環(huán)軸、帶動工業(yè)、物流、居住三區(qū)建設(shè)的大開放的工業(yè)物流經(jīng)濟(jì)區(qū)。3）、伊嶺巖工業(yè)集中區(qū)伊嶺工業(yè)集中區(qū)分為兩個板塊，城南工業(yè)區(qū)12.82平方公里，主要安排農(nóng)副產(chǎn)品加工、機(jī)械制造、制藥、建材、化工、旅游、房地產(chǎn)和商貿(mào)等項目。21平方公里的城西工業(yè)區(qū)，容納的是一些較大項目，如新型建筑材料、化工、制藥、商貿(mào)物流等，成為工業(yè)集中區(qū)發(fā)展工業(yè)的重點。2009年，xx伊嶺工業(yè)集中區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值32.5億元。4）、伊嶺巖伊嶺巖，是一座典型的喀斯特巖溶洞，素有“地下宮殿”之美稱。此巖原為一段地下河道，因地殼上升而成洞。洞深45米，面積24000平方米，游程11

19、00多米，共含八大景區(qū)、一百多個景點。洞內(nèi)石筍、石柱、石幔、石花自成形象，惟妙惟肖。伊嶺巖風(fēng)景區(qū)的壯鄉(xiāng)風(fēng)情非常精彩。5）、靈水公園靈水位于縣城西南面，傳說湖中有靈犀一對，風(fēng)平浪靜之時出沒于湖岸，頂放光彩，故又名“靈犀水”，號稱“武邑第一景”。湖水面積93萬平方米，周長約1公里，是一處典型的大型巖溶河泉群，水溫長年保持21-24，冬暖夏涼，是絕妙的游泳勝地。6）、花花大世界花花大世界園位于xx縣雙橋鎮(zhèn)，距南寧市區(qū)16公里。占地面積約450公頃，屬喀斯特熔巖地貌，園區(qū)內(nèi)拇指山、勝利山清秀挺拔。目前園區(qū)引進(jìn)了美國山瑞、鱷龜、黑熊、梅花鹿等動物種群。園區(qū)建成苗木花卉生產(chǎn)、銷售、經(jīng)濟(jì)動物養(yǎng)殖開發(fā)的重要基

20、地，學(xué)生科普教育和社會實踐的第二課堂，是市民游客休閑觀光的生態(tài)樂園。第二部分 xx縣房地產(chǎn)市場情況一、一級市場情況1、部分土地拍賣情況（含私人和非住宅用地）掛牌地塊編號土地座落宗地面積（）建筑面積（）土地用途規(guī)劃建設(shè)要求掛牌成交價（萬元）競得人容積率建筑密度綠化率2010-1-1紅嶺大道審計局南面地塊2317.98約13900居住用地6.035%30%137000南寧市xx金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-1-2原鑼圩法庭地塊2346.6約5900居住用地2.535%25%10000黎容章2010-1-3原小陸法庭地塊980.1約2500居住用地2.535%25%7500曾杏香2010-1-8南

21、寧華僑投資區(qū)里建大道中段北側(cè)97391.05約243500商服用地2.525%-40%30%450000南寧華強產(chǎn)業(yè)投資公司、南寧華投區(qū)華盛資產(chǎn)經(jīng)營有限公司2010-6-30興武大道旁城東商貿(mào)城項目33805.7約135200商住用地4.035%25%18800廣西恒寧房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2、市場小結(jié)： 2010年上半年，xx縣城區(qū)已出讓住宅用地6123.68，成交價格2.01億元（完成全年出讓成交金額3億元的目標(biāo)任務(wù)已經(jīng)過半）。上半年xx共出讓土地面積46.47公頃（含工業(yè)用地），土地成交總額2.749億元 ，預(yù)計下半年還將計劃出讓住宅用地約800畝。 上半年住宅用地成交均價342.84萬

22、/畝。其中縣審計局背后地塊2317.98平方米，拍出1370萬的高價，折合394.02萬/畝。刷新xx縣城成交地價的新紀(jì)錄。城東商貿(mào)城地塊33805.70平方米，拍出18800萬的價格，折合370.25萬/畝。另有2宗鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地拍賣成交，分別是鑼圩法庭地塊及小陸法庭地塊。 由于紅嶺大道審計局南面地塊和城東商貿(mào)城地塊地處與標(biāo)營新區(qū)相連接的城東新區(qū)核心地段，商業(yè)價值和地價成本具有一定的參考作用，而城東商貿(mào)城地塊項目規(guī)模、容積率、商業(yè)價值等與我項目較為相類似，后期將會直接形成較大的競爭對手。 2010年4月拍下地塊，但受縣政府規(guī)劃調(diào)整影響、審批時間過長和縣城開發(fā)進(jìn)度緩慢等因數(shù)制約，及以往所拍地塊的

23、工作時間流程，規(guī)劃、評估、報批、施工、銷售等一系列流程下來，估計今年無法入市。二、二級市場情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資1、房地產(chǎn)市場運行情況（來源：xx縣統(tǒng)計局）2010年上半年16月，共辦理商品房預(yù)售許可證31宗，預(yù)售面積23.03萬平方米（含華投區(qū)）；xx商品房買賣合同備案2185宗，備案面積24.33萬平方米；二手房（存量房）交易542宗，成交面積7.3萬平方米；商品房按揭登記1921宗，按揭金額3.62億元，房屋抵押登記591宗，抵押登記金額2.62億元。2、20092010年房地產(chǎn)開發(fā)情況（來源：xx縣統(tǒng)計局）2010年上半年，房地產(chǎn)投資增加，xx縣完成房地產(chǎn)投資4.36億元，比上年的2

24、.89億元，增長50.86%。房屋施工面積也大幅度增加。2010年上半年，xx縣房屋施工面積18.87萬平方米，比上年同期的7.46萬平方米增加11.41萬平方米，增長152.94%。從統(tǒng)計結(jié)果情況來看，xx縣未來半年至1年左右，市場新增可售房源不小，市場競爭壓力開始逐步凸顯。3、2009-2010（上半年）房地產(chǎn)價格走勢（來源：xx縣統(tǒng)計局）2009年上半年xx縣在房地產(chǎn)市場利好的情況下，xx商品房價格1793元/，年末已升至2152元/，2010年雖國家房產(chǎn)政策嚴(yán)控，但剛性需求強勁，依然難擋上升勢頭，上半年結(jié)束，xx縣住宅市場均價達(dá)到了2720元/，同比上漲51.70%，市場銷售價格呈現(xiàn)“

25、三級跳”現(xiàn)象，折射出市場消化的速度和能力，但隨著宏觀環(huán)境的變化和市場貨量的大幅度遞增，價格的過快上揚勢頭將有所減緩，理性價格回歸將出現(xiàn)。（二）、近年來xx縣房地產(chǎn)市場總體特征分析1、邊緣化趨勢明顯xx是距南寧市空間位置最近縣份，僅距32公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯但有利亦有弊，xx的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的現(xiàn)狀是中高端市場的大量外溢。由于缺乏副中心城市應(yīng)有的聚集效應(yīng)，加上房地產(chǎn)市場缺乏亮點和吸引力，導(dǎo)致中高端市場的購買力大量外溢，從而使xx房地產(chǎn)市場提高與自我提高的嚴(yán)重不足。2、城市發(fā)展不平衡首先是城西、城東發(fā)展不平衡，城市化水平滯后。房地產(chǎn)市場容量擴(kuò)展有限，城市公共設(shè)施難以充分發(fā)揮作用。城市功能不夠完善，商

26、貿(mào)、服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)，人流、物流、信息流有限，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射、帶動力較弱。最后是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融服務(wù)、商貿(mào)流通、休閑娛樂、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，在未來的城市發(fā)展經(jīng)營中，其戰(zhàn)略地位和作用不容小覷。3、形象欠佳，檔次不高，特色不夠xx房地產(chǎn)開發(fā)還停留在初級階段，缺少精耕細(xì)作，缺乏代表xx壯鄉(xiāng)特色的商業(yè)性文化娛樂設(shè)施和旅游休閑場所，城市建筑缺少大筆墨，普通住宅或商業(yè)項目充斥泛濫，形象和檔次較低，同時也缺乏地方特色和城市個性的標(biāo)志性建筑。要建設(shè)具有文化內(nèi)涵和個性特色的商住區(qū)來提高整個城市之形象，還應(yīng)從市場實際情況出發(fā)來決定產(chǎn)品的規(guī)劃建設(shè)。4、城市定位缺乏個性，房地產(chǎn)打

27、造特色文章xx最早被定位為“工業(yè)旅游大縣”，現(xiàn)在政府又提出了“南寧副中心城市”的定位。聽起來很有氣勢，但缺乏個性，缺乏壯鄉(xiāng)山水特色的靈氣。xx應(yīng)把壯鄉(xiāng)特色的山水園林融入縣城，體現(xiàn)出壯鄉(xiāng)特色山水的靈魂；把縣城具有代表性的靈水xx河香山河，融入城市的建設(shè)發(fā)展之中。打造壯鄉(xiāng)山水園林城鎮(zhèn)，營造生態(tài)人居環(huán)境。5、宣傳途徑單一，銷售手法簡單從所見的宣傳品來看，xx房地產(chǎn)項目推廣手段比較單一。最主要的推廣手段是戶外大牌及樓盤的外墻廣告，兼之有些小報dm之類，也比較容易被忽略。從推廣手段上來看，基本還處于等客來看的低水平階段。可以預(yù)見，在其下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳上，力度將很差。但這恰是一個很有剛性購買力的群體。銷售人

28、員則過于隨性，專業(yè)知識缺乏、銷售技巧簡單、接待流程隨便、服裝不統(tǒng)一等，都將給銷售帶來壓力。第三部分 xx縣房地產(chǎn)項目分析一、房地產(chǎn)市場板塊劃分隨著縣城規(guī)劃發(fā)展以及樓盤的分布現(xiàn)狀，xx樓市可分為五個大板塊：城中區(qū)、城東新區(qū)、城西區(qū)、標(biāo)營新區(qū)、華僑投資區(qū)。2010年上半年，xx縣已出讓住宅用地54.18畝。根據(jù)計劃，年內(nèi)還將出讓住宅用地約800畝。已出讓的住宅用地，均已按計劃開工建設(shè)或進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。全年商品房供應(yīng)量比去年有所上升。但受縣政府規(guī)劃調(diào)整影響、審批時間過長和開發(fā)進(jìn)度緩慢等因數(shù)制約，預(yù)計年底前只能有少量新增商品房項目入市。縣城板塊分布圖：二、各板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、城中區(qū)板塊（1）、板塊概

29、況城中區(qū)是xx縣城中心區(qū)域，此城區(qū)人口密集，傳統(tǒng)商業(yè)比較發(fā)達(dá),各種配套設(shè)施完善，但該區(qū)域建筑密度大，整體環(huán)境欠佳，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托舊城改造, 由于土地稀缺，房地產(chǎn)的開發(fā)成本較高，所開發(fā)項目規(guī)模較小，基本依托縣城原有配套，多數(shù)樓盤已入住。（2）、板塊樓市現(xiàn)狀板塊樓盤分布圖：就目前而言，該板塊屬于縣城中心區(qū)域，商業(yè)、文化發(fā)達(dá)，在售樓盤較少，多數(shù)住宅項目早已入住，商業(yè)項目也已經(jīng)經(jīng)營。區(qū)域人氣較旺，人口密集，由于土地稀缺，目前無在售樓盤，僅有正和苑預(yù)計8月份推出市場。（3）、項目物業(yè)形態(tài)分析樓盤名稱物業(yè)形態(tài)樓棟情況正和苑商住2棟多層，一梯四戶，一層商鋪盛市銘庭商住3棟多層商住樓，1層商鋪，23層商城

30、。由于該區(qū)域為城市老中心區(qū)，商業(yè)氛圍較為弄好，可開發(fā)地塊規(guī)模不大，因此，為了最大化發(fā)揮項目地塊的功能價值，大多項目物業(yè)形態(tài)都以商住為主，且由于該片區(qū)開發(fā)時間較早，市場消費者對產(chǎn)品形態(tài)的接受程度還是停留在初級階段，即以多層產(chǎn)品為主。（4）、項目規(guī)模類比分析項目名稱占地/畝總建/萬容積率總戶數(shù)（戶）正和苑7.61.15682.83104盛市銘庭82.193.0299板塊內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以小盤為主，多數(shù)樓盤早已交付使用?，F(xiàn)土地開發(fā)基本已處于飽和狀態(tài)，未來基本無太多開發(fā)地塊。在售的正和苑和盛市銘庭項目占地不到10畝，建筑面積也僅有2萬平米左右，屬于超小規(guī)模項目。（5）、項目主力戶型類比項目名

31、稱主力戶型面積/戶型比例正和苑二房7423%三房10114477%盛市銘庭二房8122%三房10512956%四房13514122%由于該兩個戶型同為多層建筑，從開發(fā)成本和銷售價值追求的目標(biāo)考慮，這兩個項目都必須走中大戶型為主，因此，在戶型配比方面基本以100平米以上的三房、四房為主，兩房為輔，沒有精品小戶型。（6）、項目銷售情況類比項目名稱價格(元/)存量正和苑預(yù)計均價3000首期待售盛市銘庭住宅2600元/，商鋪起價15558元/起售罄盛市銘庭目前已經(jīng)售罄，而正和苑預(yù)計8月底開盤，準(zhǔn)備推出兩棟7層1#、2#全部住宅。戶型也以市場需求較大的二房、三房為主，預(yù)計均價為3000元/。（7）、項目

32、建筑風(fēng)格類比分析樓盤名稱建筑風(fēng)格正和苑現(xiàn)代簡約盛市銘庭現(xiàn)代簡約和其它板塊基本一致，該板塊也以現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格為主，里面設(shè)計較為普通，沒有多大的亮點，缺乏特色創(chuàng)意。（8）、項目配套設(shè)施類比分析樓盤名稱內(nèi)部配套環(huán)境配套正和苑基本無內(nèi)部配套，只有部分停車位商業(yè)配套：和平市場醫(yī)療配套：更昌醫(yī)院門診教育配套：實驗學(xué)校盛市銘庭1層商鋪， 2、3層商場地處商業(yè)中心旁邊配套非常完善 由于項目規(guī)模較小，小區(qū)內(nèi)部無法過多配備相關(guān)配套設(shè)施，只能通過外部環(huán)境的配套設(shè)施來提高項目的商業(yè)價值。（9）、板塊優(yōu)劣勢分析優(yōu) 勢劣 勢1、 縣城中心區(qū)域，各項生活配套齊全；2、 交通便利；3、 商業(yè)氛圍濃，投資回報率高。1、 縣

33、城中心區(qū)域，環(huán)境嘈雜；2、 項目規(guī)模小，內(nèi)部配套少；3、 項目綠化少，景觀效果差。（10）、板塊樓市小結(jié) 人口密集，商業(yè)發(fā)達(dá)；該區(qū)域是縣政府所在地，也是xx縣目前的行政中心，區(qū)域各種市政配套完善，交通發(fā)達(dá)，生活便利，該區(qū)域的項目均利用規(guī)劃的優(yōu)勢，有益于項目的準(zhǔn)確定位。 以居住類型為主，投資為鋪；由于該區(qū)域是城區(qū)中心位置，也是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，配套完善，交通便利，大部分市民的居住習(xí)慣仍是選擇鬧市區(qū)，所以，該區(qū)域樓盤的消費者大部分是老城區(qū)的原住居民，但也有少量的投資客。 樓盤規(guī)模較小，內(nèi)部配套少；項目基本在5000以下，規(guī)模小，戶數(shù)少，戶型以二房、三房、四房為主，面積在70140之間。目前市場均價為

34、3000元/。內(nèi)部配套及綠化較少，除受如此大的項目社區(qū)的配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)也較為完善，這也是版塊內(nèi)樓盤的一大銷售賣點。 住宅類房屋租賃市場較為火爆；由于地處城市密集商圈，房屋租賃需求異常強烈，這也催生了區(qū)域的房租租金，私房、公房市場占有量均居高不下，且價格保持在行內(nèi)高價位。2、城東新區(qū)板塊（1）板塊概況城東新區(qū)未來目標(biāo)是依托紅嶺大道和繞城公路的建設(shè)，發(fā)展以行政辦公、商住小區(qū)為主，配套文化體育等服務(wù)設(shè)施，集行政辦公、商業(yè)金融、時尚住宅等城市復(fù)合中心區(qū)功能，配套不同檔次的居住服務(wù)設(shè)施，打造行政、商務(wù)、居住為主的紅嶺北部行政、商務(wù)、住宅核心區(qū)。（2）板塊樓市現(xiàn)狀板塊各樓盤分布圖：圳寧小區(qū)城東板塊的樓市

35、目前屬于重點發(fā)展區(qū)域，現(xiàn)階段的在售樓盤有鳳鳴康城、香山茗庭、東城名座、城東人家、中居好人家、聚寶城等，這些樓盤主要都集中于紅嶺大道、香山大道的交通網(wǎng)上，板塊逐步向東發(fā)展的趨勢越發(fā)明顯。（3）、項目物業(yè)形態(tài)分析樓盤名稱物業(yè)形態(tài)樓棟情況鴻景花園高層住宅xx縣唯一1棟23層高層，1棟多層住宅。尚東御景中高層住宅6棟18層高層住宅，二梯四戶。18棟天地樓鳳鳴康城商住10棟多層，一層為商鋪，一梯兩戶香山茗庭小高層住宅四棟多層，一梯兩戶，兩棟19層小高層，兩梯四戶鳳起東方商住10棟多層，沿街一層均為商鋪，一梯兩戶中居好人家小高層住宅6幢6+1層多層樓和兩幢12層小高層?xùn)|城名座住宅5棟多層住宅樓，一梯兩戶金

36、源花苑住宅由4棟多層、1棟18層高層組成聚寶城商住23棟7層住宅組成，一梯兩戶，沿街為天地樓。城東人家住宅2棟多層，一梯兩戶新瑞花苑住宅7棟多層，一梯兩戶板塊內(nèi)在售樓盤中，以多層和小高層住宅為主，僅有少數(shù)中高層或高層項目。（4）、項目規(guī)模類比分析項目名稱占地（畝）總建面（萬）容積率總戶數(shù)（戶）鴻景花園9.11.823.0136鳳鳴康城45.772.8600香山茗庭21.553.80450鳳起東方49.48.41072.6798中居好人家22.93.95262.33358東城名座26.75.242.71346金源花苑25.64.38882.57300聚寶城8617.35492.721060城東人

37、家4.51.87972.44220新瑞花苑12.62.10322.51200尚東御景23.57.10384.5450合計327.564.25374918除了聚寶城建筑面積達(dá)到17萬平米以上之外，其它項目基本集中在28萬平米，規(guī)模一般，容積率也以2.33.0為主，只有香山茗庭和尚東御景接近或超過4.0，屬于容積率較高的突出項目。（5）、項目主力戶型類比項目名稱主力戶型面積/戶型比例鴻景花園三房（?。?68733%三房（大）13713850%四房二廳16517%鳳鳴康城三房一廳9950%三房兩廳11850%香山茗庭2+1房99.9115.550%3+1房121.325%三房二廳142.125%鳳起

38、東方三房二廳1207%一房售罄93%二房售罄三房售罄中居好人家一房一廳67.167.5%二房二廳83.3824.2%三房二廳108125.868.3%東城名座二房二廳售完23%三房二廳13077%金源花苑一房二廳9025%二房二廳10050%三房二廳13025%聚寶城天地樓（四層半）387城東人家兩房兩廳7019%三房兩廳9010558%四房兩廳11923%新瑞花苑一房一廳42.720%兩房兩廳7030%三房兩廳12813850%尚東御景三房二廳12547%3+1房13547%樓中樓2006%合計板塊內(nèi)市場持續(xù)性供貨相當(dāng)充沛，也是xx房地產(chǎn)存貨及供貨量較大的一個區(qū)域，在售樓盤有10個，而尚東御

39、景屬于待售樓盤，恒福佳苑、圳寧小區(qū)則屬于待開發(fā)樓盤。就戶型而言，80左右的實用兩房、100130左右的舒適三房仍是板塊的主流供貨。（6）、項目銷售情況類比項目名稱價格(元/)存 量鴻景花園均價3000住宅售罄。有3280商場招租或出售鳳鳴康城均價2938剩余約200套房源香山茗庭均價2900，頂層2599。小高層預(yù)計2850元/起價1棟剩余少量房源，現(xiàn)在預(yù)約6、7棟小高層房源。鳳起東方均價2800項目僅剩8套房源中居好人家均價3100尾盤，銷售8、9#樓剩余房源約15套。東城名座均價3200剩e棟在售金源花苑均價3000剩余23%的小高層房源聚寶城130萬/棟僅剩9套天地樓未售出城東人家均價3

40、100剩余200套左右新瑞花苑均價2888剩余65套左右尚東御景預(yù)計3600待售合計28003600板塊內(nèi)的11個樓盤中，除了鴻景花園住宅售罄外，其它樓盤均有貨量，在售價方面除了尚東御景定位較為高端，商業(yè)價值較高，預(yù)計售價3600元之外，其它樓盤價格相差不大，基本集中在28003200元之間。（7）、項目建筑風(fēng)格類比分析樓盤名稱建筑風(fēng)格鴻景花園現(xiàn)代簡約尚東御景現(xiàn)代簡歐型鳳鳴康城現(xiàn)代簡約香山茗庭現(xiàn)代簡約鳳起東方現(xiàn)代簡約中居好人家現(xiàn)代簡約東城名座中式金源花苑現(xiàn)代簡約聚寶城中式城東人家現(xiàn)代簡約新瑞花苑現(xiàn)代簡約從11個類比項目的建筑風(fēng)格統(tǒng)計來看，現(xiàn)代簡約風(fēng)格占了80%以上，建筑風(fēng)格雷同程度可謂泛濫之極

41、，完全缺乏自主創(chuàng)新，差異化的創(chuàng)新建筑風(fēng)格將是我項目參與市場競爭的一大突破口。（8）、項目配套設(shè)施類比分析樓盤名稱內(nèi)部配套環(huán)境配套鴻景花園擁有3280的商場教育配套：城東鎮(zhèn)第二中學(xué)醫(yī)療配套：縣人民醫(yī)院（規(guī)劃中）商業(yè)配套：商場正在招商尚東御景3500花園教育配套：城東鎮(zhèn)第二中學(xué)醫(yī)療配套：縣人民醫(yī)院（規(guī)劃中）教育配套：城東鎮(zhèn)第二中學(xué)、城東幼兒園金融配套：信用社鳳鳴康城排球場，配有多種運動器材生活配套：紅嶺市場醫(yī)療配套：縣人民醫(yī)院（規(guī)劃中）教育配套：城東鎮(zhèn)第二中學(xué)、城東幼兒園金融配套：信用社香山茗庭1600平方米超大露天中央花園，地下停車場。生活配套：紅嶺市場醫(yī)療配套：縣人民醫(yī)院（規(guī)劃中）教育配套：城

42、東鎮(zhèn)第二中學(xué)、城東幼兒園金融配套：信用社鳳起東方風(fēng)情商業(yè)街，排球場生活配套：紅嶺市場醫(yī)療配套：衛(wèi)生院、縣人民醫(yī)院（規(guī)劃中）教育配套：城東鎮(zhèn)第二中學(xué)、城東幼兒園金融配套：信用社中居好人家下沉式花園、標(biāo)準(zhǔn)氣排球場。生活配套：城東市場、xx廣場、香山大道綠化林帶教育配套：城東高中、大同小學(xué)金融配套：人民銀行、信用聯(lián)社東城名座江南風(fēng)格園林、業(yè)主活動中心生活配套：城東市場、xx廣場、香山大道綠化林帶教育配套：城東高中、大同小學(xué)金融配套：人民銀行、信用聯(lián)社金源花苑大型商場，3000的地下停車場生活配套：城東市場、xx廣場教育配套：城東高中、大同小學(xué)金融配套：人民銀行、信用聯(lián)社聚寶城幼兒園，主題景觀休閑廣場

43、，超市。休閑配套：江濱公園、香山河、xx廣場生活配套：城東市場、新西洋超市教育配套：大風(fēng)車幼兒園、大同小學(xué)金融配套：人民銀行、信用聯(lián)社城東人家停車位大同小學(xué)、信用社、城東派出所、人民醫(yī)院（規(guī)劃）等。新瑞花苑停車位大同小學(xué)、城東派出所、人民醫(yī)院（規(guī)劃）等。該板塊集中了欽州各類物業(yè)，競爭異常激烈，也是樓市促銷，價格戰(zhàn)的最集中的區(qū)域。產(chǎn)品主要是公寓和住宅相結(jié)合，社區(qū)景觀都得到了重視，軟性安防配套已經(jīng)在版塊內(nèi)誕生，開發(fā)理念正不斷加強中。其中尚東御景、香山茗庭以高檔定位，但是在做工上仍稍顯火候不足，而板塊內(nèi)多層物業(yè)仍主導(dǎo)市場，內(nèi)部配套除個別樓盤外稍顯單一。（9）板塊優(yōu)劣勢分析優(yōu) 勢劣 勢1.、緊鄰未來城

44、東辦公中心，升值潛力大；2、項目定位高檔，物業(yè)種類齊全；3、注重園林景觀效果及配套；1、公交車出行有待改善；2、板塊仍處于開發(fā)階段，各項市政設(shè)施有待完善；3、新區(qū)生活配套有待改善。（10）區(qū)域樓市小結(jié) 住宅供應(yīng)量大，商業(yè)體量大；目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤10個。開發(fā)面積327.5畝，其中開發(fā)面積在10畝以下的有2個，1030畝的有5個，40畝以上有3個?？墒鄯吭醇s400套。多數(shù)樓盤已屬于尾盤銷售。隨著紅嶺大道連接繞城路，香山大道接軌定羅路，沿街商鋪的投資回報率看漲。 配套有待完善，價格屬于高位；目前該區(qū)域施工多，配套尚不完善，長久勢必反過來影響了消費市場對新區(qū)房地產(chǎn)的信心。但由于住房需求的強烈及居民出

45、于保值增值的考慮，該區(qū)域樓盤價格仍屬xx縣城房地產(chǎn)價格高地，區(qū)域價格區(qū)間在28003600元/。 產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重；受土地供應(yīng)以及城市發(fā)展影響，板塊的商住公寓日益增加，但在產(chǎn)品設(shè)計以及推廣上共性過強，現(xiàn)代簡約風(fēng)格類同嚴(yán)重，占80%以上，無明顯的差異化，而且作為行政、商務(wù)等核心區(qū)，純寫字樓的標(biāo)桿項目仍是板塊的空白點。3、城西區(qū)板塊（1）區(qū)域概況舊城區(qū)板塊位于xx城西，相較于其他版塊，xx按城西控制性詳細(xì)規(guī)劃“一心、一軸、三區(qū)”的規(guī)劃方案，城西將建成集一個物流中心、一個武環(huán)軸、帶動工業(yè)、物流、居住三區(qū)建設(shè)的大開放的工業(yè)物流經(jīng)濟(jì)區(qū)。（2）區(qū)域樓市現(xiàn)狀板塊各樓盤分布圖：受規(guī)劃影響，欲打造一個“城西物

46、流集散區(qū)”，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，開發(fā)項目少。目前市場在售項目僅靈水財富大道1個。（3）、項目物業(yè)形態(tài)分析樓盤名稱物業(yè)形態(tài)樓棟情況靈水財富大道商住4棟騎樓式住宅，一、二層為商鋪。8棟多層住宅，2棟商住樓。項目鄰近靈水風(fēng)景區(qū)，且有部分物業(yè)臨街，沿街物業(yè)均設(shè)有沿街商鋪。（4）、項目規(guī)模類比分析項目名稱占地/畝總建面/萬容積率總戶數(shù)（戶）靈水財富大道7071.601000該項目雖然地塊不小，但由于容積率較低，總建筑面積也只有7萬平米而已，地塊利用率不大。（5）、項目主力戶型類比項目名稱主力戶型面積/戶型比例靈水財富大道商鋪（一、二層）32.18106.65（此為一層面積）二房二廳798736%

47、三房二廳10812543%樓中樓18021%項目以縣城主流消費的二居室、三居室戶型為主力戶型，二居室為比較舒適的8087平米，而三居室則以110125平米的中等偏大戶型為主。（6）、項目銷售情況類比項目名稱價格(元/)存量靈水財富大道1、2#樓商鋪（兩層）46005000元/，住宅2400元/（樓中樓）3、5#樓商鋪未推，7、9、10、12、13#樓未推出。該項目位置相對偏僻，售價也較低，只有2400元左右，且后期存量較大，存在較大的市場銷售壓力。（7）、項目建筑風(fēng)格類比分析樓盤名稱建筑風(fēng)格靈水財富大道中式、騎樓在建筑風(fēng)格上，以中式建筑為主，并沿用了具有嶺南文化的騎樓風(fēng)格。（8）、項目配套設(shè)施

48、類比分析樓盤名稱內(nèi)部配套環(huán)境配套靈水財富大道綜合商業(yè)步行街。靈水風(fēng)景區(qū)，獅子山公園，xx中醫(yī)院，城廂四小，xx高中，國家體育總局訓(xùn)練基地等。靈水財富大道依托舊城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，周邊學(xué)校眾多、毗鄰靈水公園，人氣旺、生活配套成熟，但缺乏規(guī)模、高檔商業(yè)形式，該項目屬于板塊內(nèi)首個以商業(yè)形象面市的項目，填補了區(qū)域內(nèi)的一個空缺。商業(yè)價值大。（9）板塊優(yōu)劣勢分析優(yōu) 勢劣 勢1、有區(qū)位優(yōu)勢，周邊環(huán)境配套齊全，人氣旺；2、老城區(qū)交通便捷，生活配套齊全；3、板塊內(nèi)開發(fā)項目少，競爭力小。1、老城區(qū)周邊環(huán)境及治安狀況差；2、周邊機(jī)關(guān)單位、學(xué)校眾多，人口流動大；3、民眾對老城區(qū)形象及發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可度不高。（10）區(qū)域樓市

49、小結(jié) 周邊機(jī)關(guān)單位、學(xué)校眾多，人口流動大；該區(qū)域是xx縣的老城區(qū)，建筑密度大，且多為私有房屋，受到城區(qū)限制，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)量較少，持續(xù)供應(yīng)量有限。目前區(qū)域內(nèi)的在售項目僅靈水財富大道，且住宅銷售價格略低于其他片區(qū)。 商業(yè)體量大，商業(yè)價值高；此區(qū)域是老城區(qū)，也是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，人氣旺，可供開發(fā)土地稀缺，且項目以騎樓式步行街亮相，形象獨特，在售商業(yè)價格可達(dá)46005000元/，商業(yè)投資匯報率較好。 區(qū)域開發(fā)面積少，項目競爭??；城西區(qū)規(guī)劃為物流集散區(qū)，受規(guī)劃影響，房地產(chǎn)項目開發(fā)少，目前該區(qū)在售項目僅1個。區(qū)域競爭力度小。4、標(biāo)營新區(qū)板塊（1）區(qū)域概況標(biāo)營新區(qū)位于xx縣城區(qū)東南2公里、香山河以南地區(qū)，已于縣城連成一片，香山大道(雙向八車道)縱貫新區(qū)的西面，并與縣城主要街道“靈源路”連接。210國道橫貫新區(qū)，規(guī)劃面積6.2平方公里。作為一個新的“迷你城市”，標(biāo)營新區(qū)將建成集行政辦公、金融商貿(mào)、會展博覽、文化休閑、居住生活于一體的交通便利、環(huán)境優(yōu)美的綜合功能區(qū)。（2）區(qū)域樓市現(xiàn)狀板塊各樓盤分布圖：定 羅 路大世界標(biāo)營春天金域華府標(biāo)營新區(qū)板塊樓盤主要分布于緯一、緯二路及定羅路上。目前在售樓盤有三個。預(yù)計近期開工項目二個，分別是金域華府、大世界標(biāo)營春天。08年，政府收回標(biāo)營舊飛機(jī)場國有土地1393.7畝，有效解決項目用地瓶