XX地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目錄 第一部分第一部分 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 .5 一、項(xiàng)目名稱.5 二、項(xiàng)目地址.5 三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積.5 四、地上建筑物狀況.5 五、項(xiàng)目由來(lái).5 六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計(jì).6 第二部分第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 .9 第三部分第三部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 .9 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì).9 二、項(xiàng)目劣勢(shì).9 第四部分第四部分 項(xiàng)目運(yùn)作方案項(xiàng)目運(yùn)作方案 .11 一、項(xiàng)目運(yùn)作主體.11 二、項(xiàng)目運(yùn)作方案.11 （一）土地開(kāi)發(fā)模式.11 （二）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式.11 第五部分第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案項(xiàng)目規(guī)劃方案 .12 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn).12 二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).1

2、2 （一）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo).12 （二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量.12 第六部分第六部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 .14 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案.14 （一）對(duì)土地開(kāi)發(fā)模式.14 （二）對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式.14 1、開(kāi)發(fā)方案設(shè)想.14 2、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃.14 （1）土地整理及前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 .14 （2）一期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 .14 （3）二期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 .14 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案.14 （1）租售比例 .15 （2）銷售進(jìn)度與價(jià)格 .15 1）住宅銷售進(jìn)度.15 2）商業(yè)銷售進(jìn)度.15 3）車位銷售進(jìn)度.15 三、項(xiàng)目投資方案.15 第七部分第七部分 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算 .16 一、土地開(kāi)發(fā)模式總投資估算.1

3、6 （一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算.16 1、基準(zhǔn)地價(jià)與出讓金.16 2、實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估.16 （1）土地出讓金補(bǔ)差額估算 .16 （2）地價(jià)估算 .16 （3）土地增值額估算 .16 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算.17 1、管理費(fèi)用.17 2、其他費(fèi)用.17 3、財(cái)務(wù)費(fèi)用.17 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式總投資估算.17 （一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算.17 1、土地成本.17 2、前期開(kāi)發(fā)費(fèi).17 3、設(shè)計(jì)費(fèi).17 4、工程建安費(fèi).17 5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi).17 6、公建配套費(fèi).18 7、運(yùn)作期間費(fèi).18 8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi).18 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算.18 1、管理費(fèi)用.18 2、銷售費(fèi)用.18 3、財(cái)務(wù)費(fèi)用.18 第八部分第八部分 項(xiàng)目

4、資金籌措項(xiàng)目資金籌措 .19 一、土地開(kāi)發(fā)模式投資方案.19 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式投資方案.19 （一）投資組合方式.19 （二）資金運(yùn)作方式.19 1、自有資金.19 2、銀行貸款.20 3、銷售收入再投入.20 第九部分第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 .21 一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析.21 (一)拍賣地價(jià)評(píng)估.21 (二)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).21 (三)不確定分析.21 1、破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用不納入成本情況.21 2、土地出讓金變動(dòng)情況.22 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析.22 （一）銷售單價(jià)的估算.22 1、住宅銷售單價(jià)的確定.22 （1）用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限 .23 （2）用

5、成本法確定銷售價(jià)格的下限 .23 （3）建議銷售單價(jià) .23 2、商業(yè)銷售單價(jià)的確定.23 3、車位銷售單價(jià)的確定.23 （二）總銷售收入的測(cè)算.23 （三）總租賃與轉(zhuǎn)售收入的測(cè)算.24 1、商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入測(cè)算.24 2、車位租賃與轉(zhuǎn)售收入測(cè)算.24 （四）稅金及附加.24 1、銷售稅金及附加.24 2、租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加.24 （五）成本費(fèi)用估算.25 （六）財(cái)務(wù)分析.25 1、損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析.25 2、現(xiàn)金流量表與項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析.27 （1）全部投資現(xiàn)金流量表 .27 （2）自有資金現(xiàn)金流量表 .27 3、資金來(lái)源和運(yùn)用與資金平衡能力分析.27 （七）不確定分析.

6、28 1、盈虧平衡分析.28 2、敏感性分析.28 （1）單因數(shù)敏感性分析 .28 【1】成本不變而租金售價(jià)變化對(duì)收益的影響.28 1租金售價(jià)變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響.28 2租金售價(jià)變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響.29 【2】租金售價(jià)不變而成本變化對(duì)收益的影響.29 1成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響.29 2成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響.30 （2）多因數(shù)敏感性分析 .30 【1】租金售價(jià)上升 5%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響.30 1租金售價(jià)上升 5%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響.30 2租金售價(jià)上升 5%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響.31 【2】租金售價(jià)上升 10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響.31 1

7、租金售價(jià)上升 10%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響.31 2租金售價(jià)上升 10%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響.31 【3】租金售價(jià)下降 5%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響.32 1租金售價(jià)下降 5%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響.32 2租金售價(jià)下降 5%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響.32 【4】租金售價(jià)下降 10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響.33 1租金售價(jià)下降 10%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響.33 2租金售價(jià)下降 10%時(shí)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響.33 3、本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)際收益分析.34 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析.35 （一）空壓廠破產(chǎn)清理風(fēng)險(xiǎn).35 （二）土地出讓政策風(fēng)險(xiǎn).35 四、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論

8、.35 附表附表 .36 一、土地開(kāi)發(fā)模式附表.36 表一 總投資與成本估算表.36 表二資金籌措表.36 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表.37 表一 總投資與成本估算表.37 表二 詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表（按比例）.37 表三 詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表（按金額）.38 表四 總銷售收入預(yù)測(cè)表.39 表五 銷售費(fèi)用估算表.39 表六 商鋪出租計(jì)劃和出租收入估算表.39 表七 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表.40 表八 銷售稅金及附加表.40 表九 租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加表.40 表十 損益表.41 表十一全部投資現(xiàn)金流量表（年 ic=10%）.42 表十二自有資金現(xiàn)金流量表（年 ic=10%）.43 表十

9、三資金來(lái)源與運(yùn)用表.44 表十四 銀行貸款還本付息結(jié)算表.45 表十五 銀行貸款還本付息計(jì)算表.45 表十六 敏感性分析預(yù)測(cè)表.45 16.1 成本不變而租金售價(jià)變化對(duì)收益的影響.45 16.2 租金售價(jià)不變而成本變化對(duì)收益的影響.46 16.3 租金售價(jià)上升 5%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響.46 16.4 租金售價(jià)上升 10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響.46 15.5 租金售價(jià)下降 5%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響.46 16.6 租金售價(jià)下降 10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響.46 表十七 工程成本核算分類表.47 17.1 商業(yè)部分工程成本核算表.47 17.2 住宅部分工程成本核算表.48 17.3 配

10、套項(xiàng)目部分工程成本核算表.49 17.4 地下停車場(chǎng)部分工程成本核算表.49 第一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項(xiàng)目 二、項(xiàng)目地址 成都空壓機(jī)廠地塊位于成都市海椒市街 13 號(hào)，即二環(huán)路東四段以西，得勝上街以南， 海椒市街以東，蓮桂東路以北，臨二環(huán)路東四段，地處東大街東延線牛市口黃金位置。 三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 成都空壓機(jī)廠地塊現(xiàn)系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)占地 50 余畝。其中工 業(yè)劃撥用地 23,673.08 平方米（約 35.51 畝） ，商業(yè)租賃用地 10,145.98 平方米（約 15.22 畝） ，租賃時(shí)間為 2000 年 5 月 6 日起至 2010

11、 年 5 月 5 日止。后因成都空壓機(jī)廠和成都華 興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)住宅，占用了市場(chǎng) 16 畝左右，現(xiàn)余 33 畝左右。 四、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)，少部分為廠區(qū)。 五、項(xiàng)目由來(lái) 成都空壓機(jī)廠原系中國(guó)汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經(jīng)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議決定， 需對(duì)中國(guó)汽車工業(yè)總公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行重組，中國(guó)汽車工業(yè)銷售總公司和中國(guó)汽車 工業(yè)物資總公司由上汽集團(tuán)接收，并提出破產(chǎn)申請(qǐng)，在按規(guī)定程序報(bào)批后，按照研究 遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要的規(guī)定組織實(shí)施破產(chǎn)。破 產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財(cái)政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。中國(guó)汽車工業(yè)總公司所屬破產(chǎn)企

12、業(yè)（含成都空壓機(jī)廠）實(shí)施破產(chǎn)所適用的政策和費(fèi)用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時(shí)，國(guó)家經(jīng)貿(mào) 委根據(jù)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議紀(jì)要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)自 2002 年 1 月 1 日起移交給四川省人民政府管理，中國(guó)汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股 權(quán)也實(shí)行無(wú)償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。2002 年 7 月 25 日四川 省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實(shí) 行屬地管理?，F(xiàn)成都市人民政府決定對(duì)成都空壓機(jī)廠實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。但實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)大 約需要 1,200 萬(wàn)元啟動(dòng)資金。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分 作為破產(chǎn)費(fèi)用，

13、不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時(shí)返還先期墊付的 1,200 萬(wàn) 元破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用。 六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計(jì) 該地塊系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)擁有一樓一底營(yíng)業(yè)房 485 間，現(xiàn)有 小食品、化工等各類商家 200 余戶。另有茶樓 4 個(gè)，面積 2,787 平方米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 1 個(gè)， 面積 800 平方米，娛樂(lè)城 1 個(gè)，面積 1,500 平方米，旅館 1 個(gè)，面積 1,500 平方米，招待 所 1 個(gè)，面積 300 平方米，生資市場(chǎng) 1 個(gè)，面積 1200 平方米，餐館 3 個(gè)，面積 800 平方 米。在破產(chǎn)清理時(shí)，該市場(chǎng)主要情況如下： 1、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)系牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)

14、與蓮新街道辦事處聯(lián)辦，共有 26 間營(yíng)業(yè)房及兩條通道， 清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。 2、舊家電區(qū) 舊家電區(qū)系市場(chǎng)獨(dú)立管轄，現(xiàn)有商家 8 戶，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。 3、化工交易區(qū) 化工交易區(qū)現(xiàn)有商家 40 戶，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。 4、小食品區(qū) 小食品區(qū)系市場(chǎng)獨(dú)立管轄，現(xiàn)有商家 45 戶，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。 5、招待所 招待所系成都空壓機(jī)廠下崗職工租賃市場(chǎng)原辦公樓形成，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。 6、聚緣茶房 聚緣茶房原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃市場(chǎng)場(chǎng)地建成，并分別于 1998 年以 40 萬(wàn)元 轉(zhuǎn)讓給都榮工女士，獲得 18 年左右的使用權(quán)，及于 2000 年移交給市場(chǎng)，出現(xiàn)“一女二 嫁”情況。后經(jīng)市場(chǎng)努力

15、，市場(chǎng)同都榮工女士簽訂了租賃協(xié)議。聚緣茶房清理時(shí)可能有 一定賠償和糾紛。 7、大眾茶樓 原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建的營(yíng)業(yè)房。1988 年鹽市口 購(gòu)物中心以向黃小龍借款 30 萬(wàn)元作為回報(bào)，以每月 2,000 元價(jià)格將市場(chǎng)一樓一底約 500 平方米的營(yíng)業(yè)房租給他。后鹽市口購(gòu)物中心將茶樓底層歸還給市場(chǎng)，二樓則由法院判給 匯通銀行。同時(shí)，市場(chǎng)與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時(shí)可能有一 定賠償和糾紛。 8、都市農(nóng)家樂(lè) 都市農(nóng)家樂(lè)原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成。同樣于 2000 年將底樓移交給市場(chǎng)，市場(chǎng)又將其租給侯錫惠女士。該都市農(nóng)家樂(lè)清理時(shí)

16、估計(jì)沒(méi)有 賠償和糾紛。 9、農(nóng)業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所 農(nóng)業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成，一 樓一底，面積 240 平方米。成都鹽市口購(gòu)物中心以從該儲(chǔ)蓄所借款沖抵其 20 年使用權(quán)。 同樣鹽市口購(gòu)物中心于 2000 年將底樓移交給市場(chǎng)。2002 年儲(chǔ)蓄所遷走，并將此營(yíng)業(yè)房租 給他人做酒樓使用。該儲(chǔ)蓄所清理時(shí)估計(jì)有一定糾紛，但能協(xié)商解決。 10、市場(chǎng)二樓營(yíng)業(yè)房 市場(chǎng)二樓營(yíng)業(yè)房原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成，共 2400 平方米。1997 年鹽市口購(gòu)物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營(yíng)業(yè)房 20 年使用權(quán)作抵 押，在市場(chǎng)擔(dān)保下，從匯通銀行貸款，后因無(wú)力償還

17、銀行部分貸款及市場(chǎng)租金，將一樓 及二樓營(yíng)業(yè)房無(wú)償償還給市場(chǎng)，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時(shí)會(huì)有一定 的糾紛。 11、化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都空壓機(jī)廠聯(lián)建，并分割了 88 間營(yíng)業(yè)房，將其全 部出售給私人。因此，清理時(shí)會(huì)有一定的糾紛。 12、生資市場(chǎng) 該生資市場(chǎng)系東寶娛樂(lè)公司向成都空壓機(jī)廠一次性交納 300 萬(wàn)元后獲得了 25 年的使 用權(quán)，并將其改造成紅日娛樂(lè)城，面積 5,750 平方米。因此，清理時(shí)會(huì)有較大的賠償。 13、銀豐酒樓 該銀豐酒樓原系市場(chǎng)以聯(lián)辦食堂名義讓成都鹽市口購(gòu)物中心承包經(jīng)營(yíng)，后成都鹽市 口購(gòu)物中心將其經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給簡(jiǎn)陽(yáng)銀豐鋁門窗廠的黃又成。其后黃又成將

18、其抵押貸款， 因無(wú)力按期還款，法院將余下的經(jīng)營(yíng)權(quán)判給了簡(jiǎn)陽(yáng)信用社。因此，清理時(shí)有一定的糾紛。 14、其他 市場(chǎng)其他營(yíng)業(yè)房跟上面的情況類似。清理時(shí)有一定的賠償，但問(wèn)題不大。 綜上所述，該市場(chǎng)清理時(shí)存在一些賠償糾紛，估計(jì)并無(wú)太大的問(wèn)題。 第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 略。 第三部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1、項(xiàng)目地處成都主要商貿(mào)大道東大街東延線盡頭牛市口與二環(huán)路東四段交會(huì)處，具 有較濃的商業(yè)氛圍。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都人 民商場(chǎng)、北京華聯(lián)、郁金香花園廣場(chǎng)、東方時(shí)代商場(chǎng)、藍(lán)光大廈、友誼廣場(chǎng)等商業(yè)樓盤。 商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸，并逐漸從東門

19、大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán) 路牛市口遞延。 2、項(xiàng)目位置交通極為方便。從項(xiàng)目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需 6 分鐘左右 的車程，而且東大街、二環(huán)路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿線分布了 68 路、85 路、97 路、112 路、38 路、47 路、65 路、51 路、75 路、91 路、12 路、114 路、303a 路、 106 路等公交線路。 3、項(xiàng)目地塊是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。由于歷年的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 成都二環(huán)路以內(nèi)已幾乎沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土地。該地塊的開(kāi)發(fā)不但切合了成都市民二環(huán)路 內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣，而且無(wú)疑會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。 4、根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東大街將繼續(xù)向東

20、跨過(guò)二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都 城東副中心。 5、二環(huán)路東四段以內(nèi)已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完善。 6、由于地塊業(yè)主屬于申請(qǐng)破產(chǎn)企業(yè)，且有關(guān)破產(chǎn)費(fèi)用均由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，因此 項(xiàng)目不存在拆遷安置費(fèi)用，大大降低了成本，土地增值的空間很大。 7、項(xiàng)目二環(huán)路以外即為沙河、塔子山公園，項(xiàng)目南面即為望江公園、東湖市政公園， 環(huán)境優(yōu)美。 二、項(xiàng)目劣勢(shì) 1、目前項(xiàng)目東面二環(huán)路外是成都鋼鐵有限責(zé)任公司（即原成都無(wú)縫鋼管廠） 。雖然 成都無(wú)縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)企業(yè)之一，但該廠整體搬遷尚需時(shí)日，因此 在一定程度上制約了項(xiàng)目向東的輻射力。 2、東大街東延線東門大橋至二環(huán)路牛市口段

21、商業(yè)氛圍的提升還需較長(zhǎng)的時(shí)間。 3、牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)雜亂無(wú)章，管理混亂，將直接影響商業(yè)投資者對(duì)該地塊商業(yè)鋪 面的投資行為。 第四部分 項(xiàng)目運(yùn)作方案 一、項(xiàng)目運(yùn)作主體 為了更好地進(jìn)行投融資，運(yùn)作項(xiàng)目，建議以北亞集團(tuán)的名義控股成立新的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)公司，在成都錦江區(qū)注冊(cè)，注冊(cè)資金為 3,000 萬(wàn)元。在組織架構(gòu)及人員的安排上，可以 先跟成都東方新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)行兩套班子，一套人馬，交叉作業(yè)，待以后投 資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，業(yè)務(wù)量增大時(shí)，再進(jìn)行業(yè)務(wù)分割。 二、項(xiàng)目運(yùn)作方案 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，可以采取土地開(kāi)發(fā)方案或者房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點(diǎn)， 具體為： （一）土地開(kāi)發(fā)模式 該項(xiàng)目若只進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整

22、理，前期只需分批次投入 1,200 萬(wàn)的成都空壓機(jī)廠破產(chǎn)的 啟動(dòng)費(fèi)用及較少的其他費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，便可啟動(dòng)項(xiàng)目，至土地轉(zhuǎn)讓交納土地費(fèi)用（含 土地出讓金補(bǔ)差）后，便可掛牌或拍賣，取得收益。這種開(kāi)發(fā)模式比較簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 小，能較快的回收成本。但這種模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有取得本地塊的最大利用價(jià)值，而且土地拍 賣，政府將收取劃撥土地成交價(jià)款 30%的土地出讓金，這將大大降低項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 （二）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 根據(jù)成都目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，若該項(xiàng)目不只進(jìn)行前期的破產(chǎn)清理，改變土地性質(zhì)和進(jìn) 行土地轉(zhuǎn)讓，還進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將給北亞集團(tuán)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。而且，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將 使北亞集團(tuán)在成都的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路

23、。 第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 由于地塊目前尚無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，為了便于測(cè)算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下： 1、凈用地面積：33 畝。 2、容積率：不大于 2.8。 3、建筑密度：不大于 30%。 4、建筑高度：不大于 40 米。 5、綠地率：不小于 30%。 6、戶型：80 平方米、100 平方米、120 平方米、150 平方米，各 25%。 7、商業(yè)占地上建筑面積比例為 20%。 8、其他按有關(guān)規(guī)定。 二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （一）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) 序號(hào)項(xiàng)目用地面積(平方米)建筑面積(平方米)建筑密度容積率備注 1 小區(qū)總用地面積22,000 2 地上建筑面積61,600 30%2.

24、8 其中:商業(yè)6,160 12,320 住宅4,928 49,280 共計(jì) 461 戶 3 地下建筑面積10,426 4 配套 其中:社區(qū)服務(wù)站200 200 門衛(wèi)室、垃圾站 小區(qū)綠化及小品6,600 全民健身場(chǎng)地150 自行車棚440 （二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量 序號(hào)項(xiàng)目戶數(shù)/面積機(jī)動(dòng)車數(shù)量非機(jī)動(dòng)車數(shù)量備注 80 平米 154 77 231 機(jī)動(dòng)車每戶 0.5 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1.5 輛。 100 平米 123 86 123 機(jī)動(dòng)車每戶 0.7 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1 輛。 120 平米 102 71 102 機(jī)動(dòng)車每戶 0.7 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1 輛。 150 平米 82 57 82 機(jī)動(dòng)

25、車每戶 0.7 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1 輛。 1 住宅 小計(jì) 461 291 538 2 商業(yè) 12,320 37 924 機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車每 100 平米 0.3、7.5 輛。 合計(jì) 328 1,462 其中:地上部分 66 293 地上機(jī)動(dòng)車 地下部分 262 1,169 備注：可售機(jī)動(dòng)車數(shù)量為 262 個(gè)。 第六部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 （一）對(duì)土地開(kāi)發(fā)模式 只需對(duì)地塊上的建筑物拆除，達(dá)到拍賣要求即可。 （二）對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 1、開(kāi)發(fā)方案設(shè)想 為了更大程度地提高土地的利用價(jià)值，擬將小區(qū)開(kāi)發(fā)為小高層組團(tuán)。其中臨二環(huán)路 東四段與東大街東延線一側(cè)開(kāi)發(fā)為一至二幢首 2 層或 3 層

26、為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層?？紤]到 本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)建設(shè)的實(shí)際需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第一期首 先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施和南面組團(tuán)。這樣可以使 首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施。本期推出的樓盤價(jià)位不宜太高，以吸引買家，樹(shù)立 形象，為二期提高售價(jià)作好準(zhǔn)備。第二期開(kāi)發(fā)北面組團(tuán)。 2、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從 2004 年 8 月開(kāi)始啟動(dòng)破產(chǎn)清理程序，工期約為 3 年零 8 個(gè)月。整個(gè)工 程分兩期進(jìn)行。 （1）土地整理及前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉(zhuǎn)讓時(shí)間預(yù)計(jì)為 2004 年 8 月至 2005 年 7 月。同時(shí)開(kāi)展前期市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目

27、開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、 建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建等工作。 （2）一期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 一期開(kāi)發(fā)南面組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為 2005 年 8 月至 2006 年 5 月。 （3）二期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 二期開(kāi)發(fā)北面組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為 2006 年 6 月至 2007 年 3 月。 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案主要針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。根據(jù)目前成都市房地產(chǎn)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)方案初步設(shè)想為： （1）租售比例 預(yù)計(jì)項(xiàng)目至竣工投入使用時(shí)，住宅部分能實(shí)現(xiàn) 100%的銷售，商業(yè)、車位部分能銷售 30%。為方便計(jì)算，假設(shè)未銷售的商業(yè)、車位的租賃期在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第四年開(kāi)始。 五年后（即項(xiàng)目開(kāi)始后的第 8

28、 年）全部轉(zhuǎn)售。 （2）銷售進(jìn)度與價(jià)格 1）住宅銷售進(jìn)度 序號(hào)銷售時(shí)間合計(jì)2004 年2005 年2006 年2007 年2011 年(即轉(zhuǎn)售年) 1銷售比例100%15%60%25% 2銷售面積(平方米)49,2807,39229,56812,320 2）商業(yè)銷售進(jìn)度 序號(hào)銷售時(shí)間合計(jì)2004 年2005 年2006 年2007 年2011 年(即轉(zhuǎn)售年) 1銷售比例100%15%15%70% 2銷售面積(平方米)12,320184818488624 3）車位銷售進(jìn)度 序號(hào)銷售時(shí)間合計(jì)2004 年2005 年2006 年2007 年2011 年(即轉(zhuǎn)售年) 1銷售比例100%3.817%12

29、.977%12.977%70.229% 2銷售個(gè)數(shù)(個(gè))262103434184 三、項(xiàng)目投資方案 見(jiàn)項(xiàng)目第八部分項(xiàng)目資金籌措 。 第七部分 項(xiàng)目投資估算 一、土地開(kāi)發(fā)模式總投資估算 （一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 此模式下開(kāi)發(fā)成本即為土地成本 2,881.20 萬(wàn)元。 1、基準(zhǔn)地價(jià)與出讓金 本地塊屬于工業(yè)用地級(jí)、住宅用地級(jí)、商業(yè)用地級(jí)。其基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓 金分別是： 序號(hào)土地用途及級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)(萬(wàn)元/畝)出讓金(萬(wàn)元/畝)市場(chǎng)最低出讓地價(jià)(萬(wàn)元/畝) 1 工業(yè)用地級(jí) 58.730 11.746 70.476 2 住宅用地級(jí) 140.870 28.174 169.044 3 商業(yè)用地級(jí) 151.000

30、30.200 181.200 2、實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估 本地塊為工業(yè)用地，出讓時(shí)需改變土地用途為商住用地。為了便于計(jì)算及考慮到可 能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為 20%:80%。 （1）土地出讓金補(bǔ)差額估算 若將該工業(yè)用地改為商住用地，每畝土地出讓金補(bǔ)差額預(yù)計(jì)=（30.20 萬(wàn)元/畝-11.746 萬(wàn)元/畝）20%+（28.174 萬(wàn)元/畝-11.746 萬(wàn)元/畝）80%=16.8332 萬(wàn)元/畝，則土地出讓 金補(bǔ)差額總預(yù)計(jì)=16.8332 萬(wàn)元/畝33 畝=555.4956 萬(wàn)元。 （2）地價(jià)估算 該地塊出讓時(shí)每畝地價(jià)預(yù)計(jì)=16.8332 萬(wàn)元/畝+70.476

31、萬(wàn)元/畝=87.3092 萬(wàn)元/畝，則出 讓時(shí)地價(jià)預(yù)計(jì)=87.3092 萬(wàn)元/畝33 畝=2,881.20 萬(wàn)元。 （3）土地增值額估算 該地塊實(shí)際每畝市場(chǎng)最低出讓地價(jià)預(yù)估=181.20 萬(wàn)元/畝20%+169.044 萬(wàn)元/畝 80%=171.475 萬(wàn)元/畝。則該地塊實(shí)際市場(chǎng)最低出讓地價(jià)預(yù)估=171.47533 畝 =5,658.682 萬(wàn)元。因此，該地塊每畝增值額=171.475 萬(wàn)元/畝-87.3092 萬(wàn)元/畝=84.1658 萬(wàn) 元；整個(gè)地塊增值額=84.169 萬(wàn)元33 畝=2,777.47 萬(wàn)元。 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來(lái)計(jì)算出讓金 補(bǔ)差

32、額的。 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算 1、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用按每月 5 萬(wàn)元計(jì)算，從 2004 年 8 月至 2005 年底，共計(jì) 85 萬(wàn)元。 2、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用為破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用 1,200 萬(wàn)元及其他可能尚需費(fèi)用 100 萬(wàn)元，合計(jì)為 1,300 萬(wàn) 元（備注：雖然 1,200 萬(wàn)元是先期墊付，后期土地拍賣后無(wú)償返還的啟動(dòng)費(fèi)用，但由于考 慮到該筆費(fèi)用具有不確定性，因此在實(shí)際測(cè)算時(shí)，將該筆費(fèi)用納入了成本） 。 3、財(cái)務(wù)費(fèi)用 假定公司自有資金為 1,360 萬(wàn)元左右，則資金缺口為 2,881.20 萬(wàn)元+85 萬(wàn)元+1,300 萬(wàn) 元-1,360 萬(wàn)元=2,906.20 萬(wàn)元左右，需向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金

33、貸款 2,900 萬(wàn)元，貸款 6 個(gè)月。 利率假定為中國(guó)人民銀行 1 至 6 個(gè)月貸款基準(zhǔn)利率 5.04%，則財(cái)務(wù)費(fèi)用為 73.08 萬(wàn)元。 若開(kāi)發(fā)方案為土地開(kāi)發(fā)模式，則總投資為 4,339.28 萬(wàn)元。具體見(jiàn)土地開(kāi)發(fā)模式附表 總投資與成本估算表 。 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式總投資估算 （一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 1、土地成本 土地成本為 2,881.20 萬(wàn)元。 2、前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)預(yù)計(jì)為 1,294.11 萬(wàn)元。 3、設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)計(jì)為 185.18 萬(wàn)元。 4、工程建安費(fèi) 工程建安費(fèi)預(yù)計(jì)為 8,199.08 萬(wàn)元。 5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)預(yù)計(jì)為 103.16 萬(wàn)元。 6、公建配套費(fèi) 公建配套

34、費(fèi)預(yù)計(jì)為 107.32 萬(wàn)元。 7、運(yùn)作期間費(fèi) 運(yùn)作期間費(fèi)預(yù)計(jì)為 327.87 萬(wàn)元。 8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)預(yù)計(jì)為 409.49 萬(wàn)元。 以上 8 項(xiàng)合計(jì)為該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 13,507.41 萬(wàn)元。 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算 1、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用取開(kāi)發(fā)成本 1 至 6 項(xiàng)的 3%計(jì)算，合計(jì)為= 12,770.053%=383.10 萬(wàn)元。 2、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用取銷售收入的 3%計(jì)算，合計(jì)為 21,028.29 3%=630.85 萬(wàn)元。具體見(jiàn)房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)模式附表銷售費(fèi)用估算表 。 3、財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成，利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假

35、定貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后利息按全 年計(jì)算，還款當(dāng)年按年末償還，照全年計(jì)息，即 每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款2）貸款年利率 根據(jù)中國(guó)人民銀行 2002 年 2 月 21 日開(kāi)始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款 年利率為 5.49%。本項(xiàng)目假定按此一至三年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，至項(xiàng)目開(kāi)始第二年需貸 款 5,000 萬(wàn)元，至項(xiàng)目開(kāi)始第三年按年等額還本付息，至項(xiàng)目開(kāi)始第四年還清貸款，利息 合計(jì)為 564.07 萬(wàn)元。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表銀行貸款還本付息結(jié)算表 、 銀行貸款 還本付息計(jì)算表 。 本項(xiàng)目若采用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，則總投資預(yù)計(jì)為 16,385.43 萬(wàn)元。具體

36、見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 附表總投資與成本估算表 。 第八部分 項(xiàng)目資金籌措 一、土地開(kāi)發(fā)模式投資方案 本項(xiàng)目若只進(jìn)行土地整理，則總投資為 4,339.28 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 1 年半。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有二個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運(yùn)作方式 如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他可能尚需的啟動(dòng)資金。此外還 缺少的資金，則向銀行貸款。即公司先以自有資金 1,360 萬(wàn)元啟動(dòng)項(xiàng)目至項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，改變 土地用途，然后以銀行貸款支付地價(jià)款至項(xiàng)目拍賣，以拍賣收入償還銀行貸款及利息。 其啟動(dòng)資金使用計(jì)劃如下： 序號(hào)項(xiàng)目2004 年2005 年小計(jì) 1 管理費(fèi)用(萬(wàn)元) 25.0

37、0 35.00 60.00 2 破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用(萬(wàn)元) 600.00 600.00 1,200.00 3 其他可能尚需的啟動(dòng)費(fèi)用(萬(wàn)元) 50.00 50.00 100.00 合計(jì)(萬(wàn)元) 675.00 685.00 1,360.00 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式投資方案 （一）投資組合方式 本項(xiàng)目總投資為 13,507.41 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 8 年。為了降低融資壓力，有助 資金流通，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)，擬采取組合投資方案。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的 資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部 分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金用于破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、其他土地整理可能尚需的啟

38、動(dòng)費(fèi) 用、前期管理費(fèi)用，有收入的第一年按銷售收入的 35%用于投資，第二年按銷售收入的 54%用于投資，第三年按銷售收入的 18%用于投資。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。 （二）資金運(yùn)作方式 在項(xiàng)目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、前期工 程費(fèi)，至項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時(shí)，以銀行貸款支付地價(jià)及當(dāng)年的部分工程費(fèi)用，當(dāng)住 宅樓可以預(yù)售時(shí)，以預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，使整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 1、自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 3,000 萬(wàn)元，占總投資的 18.31%，分四年投入。其投入計(jì)劃 如下： 項(xiàng)目2004 年2005 年2006 年2007 年合計(jì) 自有資金(萬(wàn)元) 99

39、5.70 717.80 550.63 735.87 3,000.00 2、銀行貸款 銀行貸款計(jì)劃共有一筆，共計(jì)貸款 5,000.00 萬(wàn)元，占總投資的 30.51%。 3、銷售收入再投入 銷售收入再投入從項(xiàng)目有銷售收入時(shí)開(kāi)始，直到項(xiàng)目銷售完畢?？備N售收入再投入 為 8,385.43 萬(wàn)元，占總投資的 51.18%。其投入計(jì)劃如下： 項(xiàng)目2004 年2005 年2006 年2007 年合計(jì) 銷售收入再投入(萬(wàn)元) 694.59 6,491.59 1,199.26 8,385.43 第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 (一)拍賣地價(jià)評(píng)估 項(xiàng)目名稱位置 拍賣成交價(jià) (萬(wàn)元/畝

40、) 交易日 期修正 土地 位置 交易 情況 交易 方式 土地 用途 土地 級(jí)別 區(qū)域 因數(shù) 個(gè)別 因數(shù) 小計(jì) 比準(zhǔn)地價(jià) (萬(wàn)元/畝) 錦江區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院街283-1000-1000100/98289 武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村一組263-1-100-1-1-10100/95277 備注：1、錦江區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院街地塊(二環(huán)路內(nèi)側(cè))凈用地面積為 8.85 畝，規(guī)劃為住宅用地。其容積率不大于 2.5，建 筑密度不大于 25%，建筑高度不大于 40 米，綠地率不小于 30%，起拍價(jià)為凈用地每畝 160 萬(wàn)，成交價(jià)為每畝 283 萬(wàn)。 2、武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村一組地塊(二環(huán)路外側(cè))凈用地面積為 10.

41、13 畝，規(guī)劃為住宅用地。其容積率不大于 1.8，建筑密 度不大于 30%，建筑高度不大于 24 米，綠地率不小于 30%，起拍價(jià)為凈用地每畝 140 萬(wàn)，成交價(jià)為每畝 263 萬(wàn)。 本項(xiàng)目地塊的比準(zhǔn)地價(jià)=(289 萬(wàn)元+277 萬(wàn)元)2=283 萬(wàn)元。 (二)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 序號(hào)項(xiàng)目名稱金額 1 銷售收入(萬(wàn)元)9,339.00 2 總成本(萬(wàn)元)4,339.28 3 土地出讓金(萬(wàn)元)2,801.70 土地改變用途時(shí)已補(bǔ)交部分(萬(wàn)元)555.50 尚需補(bǔ)交部分(萬(wàn)元)2,246.20 4 契稅(萬(wàn)元)86.44 5 利潤(rùn)總額(萬(wàn)元)2,667.08 6 所得稅(萬(wàn)元)880.14 7 稅后利潤(rùn)(

42、萬(wàn)元)1,786.94 8 投資凈利潤(rùn)率41.18% 備注：1、土地出讓金按東調(diào)企業(yè) 2003 年底以后實(shí)施搬遷改造的地塊拍賣銷售收入的 30%測(cè)算。 其中土地改變用途已補(bǔ)交部分土地出讓金計(jì)入了成本，尚需補(bǔ)交部分是拍賣后實(shí)際發(fā)生的土地出 讓金。 2、契稅按土地改變用途時(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格(即 2881.20 萬(wàn)元)的 3%計(jì)算。 (三)不確定分析 1、破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用不納入成本情況 由于本項(xiàng)目成本測(cè)算中的破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用 1,200 萬(wàn)元具有不確定性，在上述的投資分析 中納入了開(kāi)發(fā)成本，實(shí)際上這筆費(fèi)用是先期墊付給破產(chǎn)企業(yè)，待破產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清理后， 將其工業(yè)用地改變用途為商住用地后轉(zhuǎn)讓，然后以該土地出讓收入去除政府

43、收取的土地 出讓金剩余部分作為實(shí)際的破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時(shí) 返還先期墊付的 1,200 萬(wàn)元破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用。 假如破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用 1,200 萬(wàn)元分批次支付給破產(chǎn)企業(yè)，破產(chǎn)企業(yè)用這筆費(fèi)用啟動(dòng)企業(yè) 破產(chǎn)程序，然后在一年后返還了這筆費(fèi)用。因此，這筆費(fèi)用在實(shí)際運(yùn)作中產(chǎn)生的成本是 一年的利息。假定該筆費(fèi)用在年中支付，按半年計(jì)息。根據(jù)中國(guó)人民銀行 2002 年 2 月 21 日開(kāi)始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款年利率為 5.49%。其財(cái)務(wù)費(fèi)用為 1,200 萬(wàn) 元5.49%2=32.94 萬(wàn)元，實(shí)際減少成本為 1,200 萬(wàn)元-32.94 萬(wàn)元=1,167.06 萬(wàn)元，亦

44、即 總成本為 4,339.28 萬(wàn)元-1,167.06 萬(wàn)元=3,172.22 萬(wàn)元，成本下降了 1,167.06 萬(wàn)元4,339.28 萬(wàn)元=26.90%。經(jīng)測(cè)算，在這種情況下，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 序號(hào)項(xiàng)目名稱金額 1 銷售收入(萬(wàn)元)9,339.00 2 總成本(萬(wàn)元)3,172.22 3 土地出讓金(萬(wàn)元)2,801.70 土地改變用途時(shí)已補(bǔ)交部分(萬(wàn)元)555.50 尚需補(bǔ)交部分(萬(wàn)元)2,246.20 4 契稅(萬(wàn)元)86.44 5 利潤(rùn)總額(萬(wàn)元)3,834.14 6 所得稅(萬(wàn)元)1,265.27 7 稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)2,568.87 8 投資凈利潤(rùn)率80.98% 備注：1、土

45、地出讓金按東調(diào)企業(yè) 2003 年底以后實(shí)施搬遷改造的地塊拍賣銷售收入的 30%測(cè)算。 其中土地改變用途已補(bǔ)交部分土地出讓金計(jì)入了成本，尚需補(bǔ)交部分是拍賣后實(shí)際發(fā)生的土地出 讓金。 2、契稅按土地改變用途時(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格(即 2881.20 萬(wàn)元)的 3%計(jì)算。 2、土地出讓金變動(dòng)情況 由于該地塊屬于破產(chǎn)企業(yè)土地處置，情況比較特殊，具體出讓后，土地出讓金的交 納目前尚不是很清楚，可能需要跟有關(guān)部門協(xié)商。倘若按東郊企業(yè)劃撥用地有關(guān)政策， 企業(yè)在 2003 年以后實(shí)施搬遷改造的，政府按成交價(jià)款的 30%收取土地出讓金，其余部分 用于企業(yè)搬遷改造。此外，為了便于計(jì)算，以上土地出讓金總額是按第二次轉(zhuǎn)讓地價(jià)款

46、的 30%計(jì)算的。 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）銷售單價(jià)的估算 1、住宅銷售單價(jià)的確定 （1）用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限 取本項(xiàng)目附近可類比樓盤予以分析，見(jiàn)表如下： 表一 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 序號(hào)項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn)價(jià) (元/平米) 交易日期修正交通配套環(huán)境繁華程度開(kāi)發(fā)商實(shí)力小計(jì) 比準(zhǔn)售價(jià) (元/平米) 1 蜀都花園 3,100100/10000+100100/1013,069 2 海棠名居 2,600100/100-10-1-1-1100/962,708 3 陽(yáng)光水岸 2,800100/100-20-1-1-1100/952,947 表二 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀

47、況權(quán)重系數(shù)修正表 序號(hào)項(xiàng)目名稱蜀都花園海棠名居陽(yáng)光水岸 1 住宅比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米) 3,069 2,708 2,947 2 銷售狀況權(quán)重(銷售率) 80%50%10%140% 3 加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格(元/平方米) 2455 1354 295 4,104 4 本項(xiàng)目住宅銷售平均標(biāo)準(zhǔn)基價(jià)(元/平方米) 2,932 經(jīng)比較計(jì)算，得到本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)為每平方米 2,932 元。 （2）用成本法確定銷售價(jià)格的下限 本項(xiàng)目住宅的銷售成本單價(jià)為每平方米 2,144.55 元。 （3）建議銷售單價(jià) 本項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)建議為每平方米 2,900 元（2004 年單價(jià)） 。假定每年住宅的單 價(jià)上漲 7%，則

48、本項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)如下： 項(xiàng)目2004 年2005 年2006 年2007 年2011 年(轉(zhuǎn)售) 住宅銷售價(jià)格(元/平方米) 2,900 3,103 3,320 3,553 4,657 2、商業(yè)銷售單價(jià)的確定 假定商業(yè)的銷售單價(jià)為住宅銷售單價(jià)的 3 倍，則本項(xiàng)目商業(yè)的銷售單價(jià)如下： 項(xiàng)目2004 年2005 年2006 年2007 年2011 年(轉(zhuǎn)售) 商業(yè)銷售價(jià)格(元/平方米) 8,700 9,309 9,961 10,658 13,970 3、車位銷售單價(jià)的確定 假定本項(xiàng)目目前的車位價(jià)格與蜀都花園車位的銷售價(jià)格一致，且設(shè)定每年車位的單 價(jià)上漲 7%，則本項(xiàng)目車位的銷售單價(jià)如下： 項(xiàng)目

49、2004 年蜀都花園車位價(jià)格2005 年2006 年2007 年2011 年(轉(zhuǎn)售) 車位銷售價(jià)格(萬(wàn)元/個(gè)) 8.00 8.56 9.16 9.80 12.85 （二）總銷售收入的測(cè)算 根據(jù)上述住宅銷售進(jìn)度與價(jià)格預(yù)估，測(cè)算出本項(xiàng)目住宅的銷售收入為 16,487.77 萬(wàn)元， 商業(yè)的銷售收入為 3,810.30 萬(wàn)元，車位的銷售收入為 730.22 萬(wàn)元，總銷售收入為 21,028.29 萬(wàn)元。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表總銷售收入預(yù)測(cè)表 。 （三）總租賃與轉(zhuǎn)售收入的測(cè)算 1、商業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入測(cè)算 假設(shè)本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)年限為無(wú)限期，則根據(jù)公式 a=vr 來(lái)求其租賃價(jià)格（其中設(shè)定 r=12%）： 20

50、07 年月租賃價(jià)格=（10,65812%）（1270%）=152 元/平方米 因此，建議本項(xiàng)目商業(yè)的租賃價(jià)格為月租金每平方米 150 元，且假設(shè)其月租金每三 年上漲 10%，則其租賃凈收入、轉(zhuǎn)售凈收入分別為 557.93 萬(wàn)元、11,686.55 萬(wàn)元，合計(jì)為 12,244.48 萬(wàn)元 。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表商鋪出租計(jì)劃和出租收入估算表 。 2、車位租賃與轉(zhuǎn)售收入測(cè)算 車位可出租的個(gè)數(shù)為 250 個(gè)，其中地下 184 個(gè)，地上 66 個(gè)。假設(shè)月租金收入每個(gè)預(yù) 計(jì)為 220 元，三年一遞增，遞增比例為 10%，則其租賃凈收入、轉(zhuǎn)售凈收入分別為 23.72 萬(wàn)元、2,292.80 萬(wàn)元，合計(jì)為

51、2,316.52 萬(wàn)元 。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表車位出租計(jì)劃 和出租收入估算表 。 商業(yè)與車位部分租賃收入合計(jì)為 581.65 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)售收入部分合計(jì)為 13,979.35 萬(wàn)元， 租賃與轉(zhuǎn)售收入總計(jì)為 14,561.00 萬(wàn)元。 （四）稅金及附加 1、銷售稅金及附加 本項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為 1,183.89 萬(wàn)元。其中營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)算，測(cè) 算為 1,051.41 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的 7%，測(cè)算為 73.60 萬(wàn)元,教育附加費(fèi)為 營(yíng)業(yè)稅的 3%，測(cè)算為 31.54 萬(wàn)元,交易印花稅為銷售收入的萬(wàn)分之三,測(cè)算為 6.31 萬(wàn)元, 副食品調(diào)控基金按銷售收入的 1計(jì)算，測(cè)

52、算為 21.03 萬(wàn)元。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表 銷售稅金及附加表 。 2、租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加 本項(xiàng)目租賃稅金及附加合計(jì)為 102.43 萬(wàn)元。其中營(yíng)業(yè)稅按租賃收入的 5%計(jì)算，測(cè)算 為 29.08 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的 7%，測(cè)算為 2.04 萬(wàn)元,教育附加費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅 的 3%，測(cè)算為 0.87 萬(wàn)元,交易印花稅為租賃收入的萬(wàn)分之一,測(cè)算為 0.06 萬(wàn)元,副食品調(diào) 控基金按租賃收入的 1計(jì)算，測(cè)算為 0.58 萬(wàn)元,房產(chǎn)稅按租賃收入的 12%計(jì)算,測(cè)算為 69.80 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目轉(zhuǎn)售稅金及附加合計(jì)為 787.04 萬(wàn)元。其中營(yíng)業(yè)稅按轉(zhuǎn)售收入的 5%計(jì)算，測(cè)算 為 698.97

53、萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的 7%，測(cè)算為 48.93 萬(wàn)元,教育附加費(fèi)為營(yíng)業(yè) 稅的 3%，測(cè)算為 20.97 萬(wàn)元,交易印花稅為轉(zhuǎn)售收入的萬(wàn)分之三,測(cè)算為 4.19 萬(wàn)元,副食 品調(diào)控基金按轉(zhuǎn)售收入的 1計(jì)算，測(cè)算為 13.98 萬(wàn)元。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表租賃 及轉(zhuǎn)售稅金及附加表 。 （五）成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目成本費(fèi)用采用分?jǐn)傂问?。其分?jǐn)偟目傇瓌t為把所有的總投資分?jǐn)偟娇墒郏?租）的面積中去，具體分?jǐn)偧?xì)則為按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)偅鞣猪?xiàng)中能按各功能 使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?，若不能按使用?shù)量或容量來(lái)分?jǐn)偅瑒t按各功 能的面積或銷售額比例來(lái)分?jǐn)?。租賃部分，商業(yè)按 68 年折舊

54、，車位按 70 年折舊，假定 剩余殘值為 2%，年折舊額分別為 32.90 萬(wàn)元和 24.18 萬(wàn)元。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表 總投資與成本估算表和損益表 。 （六）財(cái)務(wù)分析 1、損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析 本項(xiàng)目總收入為 35,589.29 萬(wàn)元，總成本費(fèi)用為 16,385.43 萬(wàn)元，銷售及租賃的稅金 及附加為 2,073.36 萬(wàn)元，則利潤(rùn)總額為 17,130.50 萬(wàn)元，所得稅為 5,653.06 萬(wàn)元，凈利潤(rùn) 為 11,477.43 萬(wàn)元。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表?yè)p益表 。 總體評(píng)價(jià)指標(biāo)： 年投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額總投資8）100% =（17,130.5016,385.438）100%

55、 =13.07% 年投資利稅率=（利稅總額總投資8）100% =（24,856.9216,385.438）100% =18.96% 自有資金年投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額自有資金8）100% =（17,130.503,0008）100% =71.38% 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期各段評(píng)價(jià)指標(biāo)： （1）建設(shè)期（2004 年至 2007 年）部分的 投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額總投資）100% =（7,536.5712,307.83）100% =61.23% 投資利稅率=（利稅總額總投資）100% =（11,207.5312,307.83）100% =91.06% （2）租賃期（2007 年至 2011 年）部分的 年投資利

56、潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額總投資5）100% =（193.79285.435）100% =13.58% 年投資利稅率=（利稅總額總投資）100% =（360.17285.435）100% =25.24% （3）轉(zhuǎn)售（2011 年）部分的 投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額總投資）100% =（9,400.133,792.17）100% =247.88% 投資利稅率=（利稅總額總投資）100% =（13,289.22 3,792.17）100% =350.44% 從本項(xiàng)目以上的幾個(gè)靜態(tài)指標(biāo)來(lái)看，銷售期，尤其是轉(zhuǎn)售年的投資利潤(rùn)率很高，租 賃期的投資利潤(rùn)率偏低，總體年平均投資利潤(rùn)率保持在 13%以上，故從投資利潤(rùn)率角度

57、分析來(lái)看是可行的。此外，從階段性建設(shè)經(jīng)營(yíng)期來(lái)看，本項(xiàng)目從 2004 年啟動(dòng)至 2007 年 竣工，只需在住宅部分實(shí)現(xiàn) 100%銷售，商業(yè)和車位部分實(shí)現(xiàn) 30%的銷售的情況下便能收 回所有的投資，并能取得 3,458.97 的利潤(rùn)總額，因此本項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益。 2、現(xiàn)金流量表與項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析 （1）全部投資現(xiàn)金流量表 本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表全部投資現(xiàn)金流量表 。根據(jù)評(píng)價(jià) 指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目： 稅前全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (fnpv)= 8,661.61 萬(wàn)元 稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (fnpv)= 5,361.12 萬(wàn)元 稅前全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (firr)= 57

58、.34% 稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (firr)= 38.97% 稅前全部投資靜態(tài)回收期=3 年零 1.44 個(gè)月 稅后全部投資靜態(tài)回收期=3 年零 6.82 個(gè)月 由此可得，本項(xiàng)目全部投資稅前和稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (fnpv)均大于零，稅前和稅后 的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (firr) 均大于期望收益率 10%。故從全部投資動(dòng)態(tài)盈利角度分析，本 項(xiàng)目是可行的。 （2）自有資金現(xiàn)金流量表 本項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表自有資金現(xiàn)金流量表 。根據(jù)評(píng)價(jià) 指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目： 稅前自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (fnpv)= 9,692.55 萬(wàn)元 稅后自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (fnpv)= 6,392.06

59、萬(wàn)元 稅前自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (firr)= 135% 稅后自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (firr)= 85% 稅前自有資金靜態(tài)回收期=2 年零 0.16 個(gè)月 稅后自有資金靜態(tài)回收期=2 年零 3.31 個(gè)月 由此可得，本項(xiàng)目自有資金稅前和稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (fnpv)均大于零，稅前和稅后 的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (firr) 均大于期望收益率 10%。故從自有資金動(dòng)態(tài)盈利角度分析，本 項(xiàng)目是可行的。 3、資金來(lái)源和運(yùn)用與資金平衡能力分析 資金來(lái)源和運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。 資金來(lái)源和運(yùn)用表見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表資金來(lái)源和運(yùn)用表 。從表中可以看出，本項(xiàng)目 在啟動(dòng)投

60、資后，每個(gè)月都有盈余資金。故從資金平衡能力角度分析，本項(xiàng)目滿足要求。 （七）不確定分析 1、盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目總投資不 盈虧平衡分析 -2600 2400 7400 12400 17400 100%80%60%48%40% 銷售率 稅前利潤(rùn)(萬(wàn)元) 變，銷售價(jià)格如基準(zhǔn)方案，則由計(jì)算可知，當(dāng)住宅、商業(yè)、車位的銷售率為 47.8%時(shí)，全 部投資利潤(rùn)為零，項(xiàng)目才能達(dá)到盈虧平衡，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡 點(diǎn)的銷售率70%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 47.8%，可見(jiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 程度很低。 2、敏感性分析 從經(jīng)濟(jì)效益分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)和目前房產(chǎn)成本構(gòu)成情況來(lái)看，在本項(xiàng)目各主要