星河灣模式輸出與管理在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用研究

1、星河灣模式輸出與管理在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用研究 內(nèi)容頁(yè)碼一. 星河灣發(fā)展歷程梳理及模式輸出與管理 3二. 模式輸出與管理經(jīng)典案例借鑒 17 a.經(jīng)典案例借鑒之一：美國(guó)漢斯項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式分析 17 b.經(jīng)典案例借鑒之二：中體奧林匹克花園項(xiàng)目運(yùn)作模式分析 32 c.經(jīng)典案例借鑒之三：中國(guó)酒店管理運(yùn)作模式分析 47三. 模式輸出與管理相關(guān)建議61 一. 星河灣發(fā)展歷程梳理及模式輸出與管理星河灣地產(chǎn)是一家以開(kāi)發(fā)高檔住宅和酒店為主房地產(chǎn)企業(yè)，以“走精品路線”為主的星河灣成功開(kāi)發(fā)了廣州星河灣和北京星河灣兩個(gè)知名項(xiàng)目星河灣發(fā)展歷程2001年星河灣地產(chǎn)成功推出廣州星河灣項(xiàng)目2005年星河灣地產(chǎn)再次成功推出北京星河

2、灣項(xiàng)目2009年廣州星河灣北京星河灣在運(yùn)作以上兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)，上海、廣州、太原的項(xiàng)目也將相繼開(kāi)工星河灣地產(chǎn)全國(guó)布局4個(gè)城市致力于高端住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)，星河灣地產(chǎn)先后開(kāi)發(fā)了四個(gè)酒店項(xiàng)目。分別是廣州的星河灣酒店、星河灣國(guó)際酒店、廣州四季會(huì)會(huì)所和北京四季會(huì)會(huì)所廣州星河灣酒店實(shí)景北京星河灣四季會(huì)會(huì)所廣州星河灣四季會(huì)會(huì)所星河灣地產(chǎn)在“精品打造”策略上塑造了“星河灣”獨(dú)特的企業(yè)品牌星河灣發(fā)展歷程北京星河灣廣州星河灣星河灣總占地約71萬(wàn)平方米，星河灣開(kāi)發(fā)至今，一直采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、整體超越的開(kāi)發(fā)理念，與享譽(yù)中外的專業(yè)公司聯(lián)手，不斷創(chuàng)新了許多地產(chǎn)界的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，成為了業(yè)界長(zhǎng)期追隨的典范 數(shù)據(jù)來(lái)源：星河灣在豪宅市場(chǎng)，星

3、河灣項(xiàng)目引起熱銷北京星河灣位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)路朝陽(yáng)北路四季星河路，距離cbd商圈不到10分鐘車(chē)程。 無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何變化，星河灣項(xiàng)目仍然能保證企業(yè)現(xiàn)金回籠，星河灣的品牌遠(yuǎn)大于其規(guī)模，由于規(guī)模因素導(dǎo)致其品牌價(jià)值無(wú)法較好釋放星河灣發(fā)展歷程/預(yù)計(jì)2009年占地68萬(wàn)太原地塊太原/占地40萬(wàn)廣州地塊廣州/預(yù)計(jì)2009年71.43萬(wàn)上海閔行地塊上海/預(yù)計(jì)2009年53萬(wàn)上?；镜貕K上海銷售2005年56萬(wàn)北京星河灣北京銷售2000年120萬(wàn)廣州星河灣廣州開(kāi)發(fā)進(jìn)度開(kāi)發(fā)時(shí)間建筑規(guī)模項(xiàng)目名稱城市就住宅項(xiàng)目而言，星河灣地產(chǎn)成立以來(lái)僅操作兩個(gè)項(xiàng)目，北京、上海項(xiàng)目年均項(xiàng)目面積約10萬(wàn)-12萬(wàn)平方米之間。也就是說(shuō)星河灣

4、企業(yè)每年的項(xiàng)目銷售面積在20-25萬(wàn)平方米之間。25星河灣28.6仁恒65.12綠城110金地557萬(wàn)科2008年銷售面積（萬(wàn)平方米）企業(yè)名稱在近兩年其他企業(yè)進(jìn)行規(guī)模的快速擴(kuò)張的同時(shí)，星河灣依舊按照自己獨(dú)有的思路在運(yùn)作，“精品項(xiàng)目”塑造了企業(yè)高端品牌，但其規(guī)模擴(kuò)張卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。星河灣在當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下無(wú)法快速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，如何利用品牌優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值是當(dāng)前星河灣亟需解決的問(wèn)題星河灣發(fā)展歷程土地成本越來(lái)越高，拿地越來(lái)越困難開(kāi)發(fā)成本不斷加大品牌接受度越來(lái)越高1、新增建筑用地控制將越來(lái)越嚴(yán)格：2008年8月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò)了全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020年

5、），提出堅(jiān)守18億畝耕地紅線的目標(biāo)，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地規(guī)模。新增建設(shè)用地供應(yīng)將受到嚴(yán)格限制。2、 土地成交溢價(jià)率上揚(yáng)，土地成本 上升：由于土地拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率上揚(yáng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積同比下降8.6%。但全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)卻同比上漲10.9%，土地單價(jià)越來(lái)越貴。1、動(dòng)拆遷費(fèi)用顯著上升：以上海為例，03年以前，動(dòng)拆遷費(fèi)只有12-13萬(wàn)元/戶，而到04年以漲至20萬(wàn)元/戶。而到目前，最新出臺(tái)的虹口區(qū)動(dòng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約達(dá)到22萬(wàn)元/人，以每戶3人計(jì)算，就是66萬(wàn)元/戶。2、工程材料費(fèi)用上升：如鋼材從2002年開(kāi)始一路上漲，08年初達(dá)到4000元/噸，而到年末已經(jīng)超

6、5000元/噸。3、工資水平的不斷上升使得人員成本逐年上揚(yáng)。1、購(gòu)房者購(gòu)房首選品牌地產(chǎn)：如今的時(shí)代，品牌已經(jīng)滲透到人們?nèi)粘Ｉ钪械拿恳粋€(gè)細(xì)節(jié)里，通常品牌產(chǎn)品的價(jià)格往往要高于非品牌產(chǎn)品。例如萬(wàn)科項(xiàng)目的售價(jià)一般高于同區(qū)域項(xiàng)目5001000元/平方米，但購(gòu)房者還是首選萬(wàn)科產(chǎn)品。 一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運(yùn)營(yíng)成本。直接成本又包括前期工程成本、土地成本、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等6個(gè)子項(xiàng)；運(yùn)營(yíng)成本又包括銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等3個(gè)子項(xiàng)。其中，土地成本是最主要的影響因素，土地成本所占比例平均達(dá)到41.2%。，我們認(rèn)為模式輸出與管理可以更好的解決星

7、河灣面臨的快速發(fā)展問(wèn)題星河灣發(fā)展歷程模式輸出與管理是一個(gè)綜合概念，主要包括三方面內(nèi)容。模式輸出與管理品牌輸出與管理產(chǎn)品輸出與管理整體運(yùn)作解決方案的輸出與管理房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展大概有四種模式：自我積累模式、資本重組模式、戰(zhàn)略聯(lián)盟模式、特許經(jīng)營(yíng)模式。 自我積累模式 資本重組模式 一般 最高高 最低 一般高最高最低一般最低高最高一般一般快最快一般一般一般最大特許經(jīng)營(yíng)模式 戰(zhàn)略聯(lián)盟模式 資本要求土地要求品牌要求擴(kuò)張速度擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)收益分配操作難度大大一般一般最小一般一般最大 特許經(jīng)營(yíng)模式與其他三種模式相比，有比較明顯的優(yōu)點(diǎn)：利用較少投入（土地、資金），在較短時(shí)間內(nèi)獲得較多產(chǎn)出（收益），并且降低了風(fēng)險(xiǎn)。由于特

8、許人和受許人之間是合作關(guān)系，能充分調(diào)動(dòng)加盟商的積極性，充分利用雙方的資源、特長(zhǎng)，在開(kāi)放體系中實(shí)現(xiàn)雙贏。 因此，模式輸出與管理對(duì)于民營(yíng)非上市企業(yè)而言，解決了資金和土地兩大最大困難，是擴(kuò)張的最佳選擇。模式輸出與管理優(yōu)點(diǎn)明顯，民營(yíng)非上市企業(yè)擴(kuò)張最佳選擇星河灣發(fā)展歷程星河灣類型企業(yè)：品牌大于規(guī)模，要達(dá)到快速擴(kuò)張目的，模式輸出與管理是最佳途徑。模式輸出與管理模式資金：每個(gè)項(xiàng)目投入1030資金。收益：分享20的利潤(rùn)額。人員：項(xiàng)目運(yùn)作小團(tuán)隊(duì)，4人左右。常規(guī)開(kāi)發(fā)模式資金：資金投入100收益：100收益全歸公司。人員：人員眾多，單銷售團(tuán)隊(duì)一般就6人以上。占有資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，收益高，運(yùn)作項(xiàng)目少占有資金少，風(fēng)險(xiǎn)低，

9、可以同時(shí)運(yùn)作幾個(gè)項(xiàng)目，品牌發(fā)展快長(zhǎng)遠(yuǎn)看，模式輸出與管理模式整體收益不低于常規(guī)開(kāi)發(fā)模式，而且風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?，發(fā)展更為迅速星河灣發(fā)展歷程通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)：美國(guó)漢斯和中體奧林匹克花園在模式輸出與管理的運(yùn)用中是比較成功和典型的企業(yè)。酒店業(yè)的模式輸出與管理模式也是值得借鑒的中體奧林匹克花園發(fā)展規(guī)模：1999年第一個(gè)項(xiàng)目廣州奧林匹克花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 2008年以涉足44個(gè)城市，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目56個(gè) 凈利潤(rùn)： 通過(guò)收取品牌加盟費(fèi)，從2002年3112萬(wàn)凈利潤(rùn) 2008年19541萬(wàn)元凈利潤(rùn)，且市場(chǎng)比重不斷提高美國(guó)漢斯發(fā)展規(guī)模：1957年成立之初在美國(guó)偏重開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓 1997年進(jìn)入北京、上海中國(guó)市場(chǎng)，并考慮

10、進(jìn)入廣東、大連 融資能力：從借錢(qián)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 目前擁有10幾家基金，融資超50億美元星河灣發(fā)展歷程二、模式輸出與管理經(jīng)典案例借鑒美國(guó)漢斯成功的模式輸出和管理，成就全球快速擴(kuò)張之典范a、漢斯五大運(yùn)作模式b、附件：漢斯發(fā)展歷程漢斯五大運(yùn)作模式在模式的輸出和管理中，漢斯主要在投資、開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)和0資源整合五個(gè)模式方面發(fā)力成功5模式成立至今，漢斯公司開(kāi)發(fā)了并管理著近900個(gè)地產(chǎn)物業(yè)投資模式開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品模式運(yùn)營(yíng)模式資源整合模式實(shí)現(xiàn)漢斯品牌迅速擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)企業(yè)的品牌擴(kuò)張節(jié)約企業(yè)擴(kuò)張資金實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng) 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)保證漢斯其他資產(chǎn)安全 漢斯投資模式漢斯投資模式：分散投資，品牌快速擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益控制點(diǎn)一：每個(gè)項(xiàng)

11、目投資1030的資金控制點(diǎn)二：擔(dān)任項(xiàng)目公司的經(jīng)理，確保在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的話語(yǔ)權(quán)控制點(diǎn)三：獲取項(xiàng)目20的利潤(rùn)額漢斯開(kāi)發(fā)模式漢斯開(kāi)發(fā)模式：選擇優(yōu)質(zhì)土地，保證項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力控制點(diǎn)一：嚴(yán)格把控土地關(guān)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的要求高控制點(diǎn)二：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)，務(wù)求做到最好控制點(diǎn)三：嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，堅(jiān)持全球統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)一、地塊的位置要好 漢斯進(jìn)入北京將10余年，放棄的各類地塊項(xiàng)目不下50個(gè)，最初開(kāi)發(fā)的“公園大道”項(xiàng)目就是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選才確定下來(lái)的。 為了尋找這塊地，漢斯公司在北京用了將近7年的時(shí)間，“槍斃”的地塊接近100 個(gè)。三、始終如一的開(kāi)發(fā)品質(zhì)，堅(jiān)持全球統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 漢斯不會(huì)因?yàn)閲?guó)家的不同、市場(chǎng)的不完善而放松對(duì)建筑質(zhì)量的控制

12、，其所用的建筑材料，都要經(jīng)過(guò)反復(fù)比較最后才能選定下來(lái)。技術(shù)上的遙遙領(lǐng)先，漢斯常常能夠有效地避免產(chǎn)品的同質(zhì)化。二、設(shè)計(jì)務(wù)求做到最好 即便是做住宅，都是跟世界級(jí)的設(shè)計(jì)大師合作的，此外，按照漢斯的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)也相當(dāng)苛刻。漢斯的設(shè)計(jì)原則是對(duì)大樓從里往外設(shè)計(jì)，首先是為大樓內(nèi)的用戶著想，不會(huì)單單為了樓的外觀漂亮而讓室內(nèi)的設(shè)計(jì)遷就。 漢斯項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)： 保證產(chǎn)品的高質(zhì)量和超前一步，就保證了在蕭條時(shí)期消費(fèi)者買(mǎi)或租同等價(jià)位的房子首選的會(huì)是漢斯的產(chǎn)品。 漢斯產(chǎn)品模式漢斯產(chǎn)品模式：漢斯始終保持高檔路線，鎖定高端產(chǎn)品市場(chǎng)在住宅方面，致力于打造高端和中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品：主要開(kāi)發(fā)度假別墅和高尚住宅區(qū)

13、，在國(guó)內(nèi)如北京公園大道、萬(wàn)國(guó)公寓等中高端產(chǎn)品：如上海首個(gè)項(xiàng)目，位于蘇州河畔的服務(wù)公寓怡水豪庭在商業(yè)地產(chǎn)方面，以開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)字樓和為企業(yè)定制辦公樓為主高檔寫(xiě)字樓：漢斯以開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)字樓起家。已開(kāi)發(fā)的將近800個(gè)項(xiàng)目。如與廣大集團(tuán)和新加坡酒店集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的位于上海浦東陸家嘴金融區(qū)的21世紀(jì)大廈企業(yè)定制寫(xiě)字樓：摩根士丹利、高盛、微軟、安然等全球知名企業(yè)的環(huán)球總部都是委托漢斯開(kāi)發(fā)漢斯運(yùn)營(yíng)模式漢斯運(yùn)營(yíng)模式：精兵簡(jiǎn)將，提高員工人均產(chǎn)能,主要以管理項(xiàng)目為主控制點(diǎn)一：成立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，每個(gè)項(xiàng)目有3-4人參與控制點(diǎn)二：每個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理多個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目總負(fù)責(zé)（1人）前期組織負(fù)責(zé)人（1人）市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人（1人）設(shè)計(jì)、工程負(fù)責(zé)人

14、（1人）主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期考察，項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目前期相關(guān)接恰、報(bào)建等工作主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)監(jiān)控及項(xiàng)目營(yíng)銷工作主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、工程進(jìn)度監(jiān)督，進(jìn)行成本控制漢斯資源整合模式漢斯資源整合模式：在全球范圍內(nèi)尋找合作伙伴，各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行外包制控制點(diǎn)一：選擇國(guó)內(nèi)外知名合作伙伴控制點(diǎn)二：與合作伙伴建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作關(guān)系以漢斯在中國(guó)開(kāi)發(fā)的首個(gè)出售型高檔住宅公園大道項(xiàng)目為例材料供應(yīng)商為保證住宅的高端品質(zhì)，項(xiàng)目50的投入被放在機(jī)械設(shè)備、機(jī)電系統(tǒng)等方面，其6 套系統(tǒng)中，每一個(gè)部件都選擇了西門(mén)子、奧迪斯等國(guó)際大廠商的產(chǎn)品。另外，裝修材料選擇上包括諾貝爾、卡西奧等世界知名品牌設(shè)計(jì)公司由全美排名第一的世界頂

15、尖設(shè)計(jì)商霍克國(guó)際(hok)設(shè)計(jì)。公園大道的環(huán)境設(shè)計(jì)理念，是創(chuàng)造一個(gè)綠意環(huán)保的“公園鏈”居住區(qū)。通過(guò)社區(qū)內(nèi)部景觀系統(tǒng)營(yíng)造了自然與人文的結(jié)合。 營(yíng)銷代理公司營(yíng)銷代理商易居中國(guó)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的營(yíng)銷代理企業(yè)，連續(xù)五年蟬聯(lián)“金橋獎(jiǎng)”房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)20強(qiáng)榜首位置。工程建筑公司建筑商中建國(guó)際建設(shè)公司是中國(guó)最大的國(guó)際化建造服務(wù)提供商之一，在工程建造服務(wù)領(lǐng)域完全與國(guó)際接軌的現(xiàn)代型企業(yè)，是中國(guó)最大的建筑企業(yè)中國(guó)建筑工程總公司全資直營(yíng)子公司。 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行，是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司，管理的物業(yè)遍布世界各地。附件：美國(guó)漢斯發(fā)展歷程1957年公司成立2

16、0世紀(jì)5060年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)時(shí)期，漢斯 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，發(fā)展迅速躋身一流開(kāi)發(fā)商行列。70-80年代7080年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了“滯脹”和數(shù)次經(jīng)濟(jì)衰退老漢斯遭遇資金鏈困境，至此改變傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，與有資產(chǎn)的投資商合作，漢斯控股，輸出“漢斯”品牌19世紀(jì)80年代20世紀(jì)80年代小漢斯掌管帥印，漢斯進(jìn)一步擴(kuò)大了合作伙伴的范圍，更注重資金的來(lái)源，并設(shè)立房地產(chǎn)基金，廣泛融資，擴(kuò)張速度加快。 1994年至今1994年至今，漢斯公司以舉債和投資的方式在世界范圍內(nèi)融資超過(guò)50億美元，背后擁有十幾家基金。成立“新興房地產(chǎn)市場(chǎng)基金”，在具體運(yùn)作中，漢斯負(fù)責(zé)找項(xiàng)目，美國(guó)西部信托負(fù)責(zé)理財(cái)，摩根士丹利負(fù)責(zé)為項(xiàng)目完

17、成后設(shè)定合適的退出機(jī)制品牌前期發(fā)展期成熟期起步期漢斯一家典型的“輕資產(chǎn)、輕理念”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，企業(yè)核心能力是成熟的開(kāi)發(fā)管理體系和團(tuán)隊(duì)漢斯企業(yè)發(fā)展歷程起步期（老漢斯時(shí)代）：為了應(yīng)對(duì)70-80年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退，漢斯不得不尋求項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)以分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由此形成“漢斯模式”新思路的雛形70-80年代市場(chǎng)背景：經(jīng)濟(jì)衰退期19世紀(jì)70-80年代，美國(guó)經(jīng)過(guò)出現(xiàn)滯漲和幾次衰退，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣進(jìn)入衰退階段,大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大的危機(jī)。漢斯經(jīng)營(yíng)思路：自主項(xiàng)目開(kāi)發(fā)向合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變老思路：漢斯也和其它開(kāi)發(fā)商一樣，靠借錢(qián)蓋房子；賺錢(qián)不管多少，都?xì)w自己新思路：漢斯徹底改變了傳統(tǒng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商先圈地、再找錢(qián)、

18、主要靠銀行貸款的老路，改找有資產(chǎn)的投資商，通常情況下，漢斯自己也掏錢(qián)，條件是: 一、占有項(xiàng)目10-30%的資產(chǎn)；二、擔(dān)任項(xiàng)目公司的經(jīng)理。因?yàn)檫@樣，漢斯公司就能分享20%的利潤(rùn)額.項(xiàng)目合作的運(yùn)作方式不僅使?jié)h斯公司獲得較高的利潤(rùn)額，并且更重要的是無(wú)需冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一項(xiàng)目出問(wèn)題，無(wú)損于漢斯的其它資產(chǎn) 。漢斯企業(yè)發(fā)展歷程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著以及標(biāo)準(zhǔn)化操作模式吸引眾多有實(shí)力的投資商與漢斯共同開(kāi)發(fā)技術(shù)復(fù)雜區(qū)域標(biāo)桿建筑成本領(lǐng)先物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本較低更具競(jìng)爭(zhēng)力的租金競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)描述 漢斯至少開(kāi)發(fā)過(guò)200個(gè)50層以上的高層建筑，且有機(jī)會(huì)參與這些技術(shù)的發(fā)展進(jìn)程，因此漢斯公司擅長(zhǎng)先進(jìn)的技術(shù)，同時(shí)為了用戶的利益逐步將這些技術(shù)商業(yè)化及

19、住宅項(xiàng)目，如：專門(mén)為核潛艇發(fā)明制造了一套新風(fēng)系統(tǒng)， 用于辦公、住宅上2002年10月，漢斯公司獲得美國(guó)城市土地規(guī)劃中心（uli）頒發(fā)的著名的"尼克拉斯城市開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)見(jiàn)獎(jiǎng)"。這是45年來(lái)漢斯公司得到的第140項(xiàng)建筑和開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的大獎(jiǎng) 與著名建筑材料、設(shè)備供應(yīng)商的長(zhǎng)期合作，給漢斯公司、也是給公司的未來(lái)客戶帶來(lái)的最直接好處，就是能以相當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格享用那些品質(zhì)上乘、性能優(yōu)越的產(chǎn)品。 漢斯正在美國(guó)的寫(xiě)字樓使用另一項(xiàng)新技術(shù)將原先置于天花板上的空調(diào)、通風(fēng)以及室內(nèi)電路管線等全部安裝在地板下。當(dāng)租戶業(yè)務(wù)發(fā)展需要重新組合辦公空間時(shí)，只需為客戶換一塊地板即可，雖然每平方米造價(jià)要多5美元，但由于營(yíng)運(yùn)費(fèi)用

20、計(jì)算的結(jié)果，不到三年就可以收回多加的成本產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)顯著，運(yùn)營(yíng)成本低，即使市場(chǎng)疲軟，而租金卻具有競(jìng)爭(zhēng)力。如：20世紀(jì)80年代中期，休斯頓遭受石油危機(jī)，房地產(chǎn)也滑坡任莫斯科經(jīng)濟(jì)下降，漢斯公司照樣有15的投資回報(bào)率。 漢斯企業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展期（小漢斯時(shí)代）：80年代小漢斯掌印，“漢斯帝國(guó)”擴(kuò)張速度加快，其資金來(lái)源主要以基金為主，逐漸形成“輕資產(chǎn)、輕理念”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司漢斯基金房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至2008年，漢斯已有60多個(gè)項(xiàng)目通過(guò)基金方式融資目的：基金的目的獲得投資收益職責(zé)：在項(xiàng)目合作過(guò)程中主要以投入資金為主不參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理。目的：分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“漢斯品牌”的快速傳播職責(zé)：擔(dān)任項(xiàng)目公司經(jīng)理，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)

21、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模：約十幾支基金規(guī)模：1994年至今，漢斯公司以舉債和投資的方式在世界范圍內(nèi)融資超過(guò)50億美元?？梢酝耆蓾h斯公司調(diào)配的外來(lái)資金超過(guò)10億美元。采取成立基金合作開(kāi)發(fā)的模式既解決了漢斯的擴(kuò)張過(guò)程中資金來(lái)源，有實(shí)現(xiàn)“漢斯”品牌快速傳播歐美房地產(chǎn)飽和后，成立“新興市場(chǎng)房地產(chǎn)基金”由漢斯公司發(fā)起的這項(xiàng)基金，合作方包括摩根士丹利及美國(guó)西部信托，基金規(guī)模為10億美元，專用于發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前投放于巴西、墨西哥、俄羅斯、波蘭、中國(guó)等國(guó)家。漢斯負(fù)責(zé)找項(xiàng)目美國(guó)西部信托負(fù)責(zé)理財(cái)摩根士丹利負(fù)責(zé)為項(xiàng)目設(shè)定合適的退出機(jī)制 針對(duì)宏觀走勢(shì)研究，先是對(duì)國(guó)家級(jí)別、城市級(jí)別的調(diào)研，在圈定相對(duì)目標(biāo)之后，對(duì)該地區(qū)

22、政局狀況、貨幣價(jià)格走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力做深入分析 摩根士丹利負(fù)責(zé)為項(xiàng)目完成后設(shè)定合適的退出機(jī)制，例如可能把幾個(gè)項(xiàng)目打包上市，或者賣(mài)給一個(gè)保險(xiǎn)公司作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資。 負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目操作層面漢斯企業(yè)發(fā)展歷程漢斯企業(yè)發(fā)展歷程尋找國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，建筑商合作開(kāi)發(fā)，并獲得絕對(duì)控股權(quán)，“公園大道”項(xiàng)目漢斯公司既是項(xiàng)目的投資方， 又作為投資基金的代表，通過(guò)"北京富然大廈有限公司"這個(gè)中外合資項(xiàng)目公司，全面管理公園大道的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 中國(guó)房地產(chǎn)政策的限制市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理本土化價(jià)值的差異市場(chǎng)發(fā)展不成熟2007年開(kāi)發(fā)爛尾樓項(xiàng)目怡水豪庭1998年開(kāi)工2008年得以竣工的二十一世紀(jì)大廈2006年以70的股

23、權(quán)合作開(kāi)發(fā)新江灣c5地塊 考慮進(jìn)入廣東、大連、青島等城市進(jìn)軍上海市場(chǎng)進(jìn)入北京試水中國(guó)市場(chǎng)1997年開(kāi)發(fā)租賃型公寓:萬(wàn)國(guó)公寓2001年收購(gòu)高檔寫(xiě)字樓盛世大廈2003年開(kāi)發(fā)出售型高檔 公寓:公園大道中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀造成的阻力漢斯的應(yīng)對(duì)策略漢斯在中國(guó)堅(jiān)持做高于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤(pán)，嚴(yán)格執(zhí)行的漢斯標(biāo)準(zhǔn)，讓漢斯公司總能勝人一籌形成十分有利的差異化競(jìng)爭(zhēng)，避免市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理造成的銷售風(fēng)險(xiǎn)從所有文件雙語(yǔ)化，高成本低效率拖延工程進(jìn)度的模式轉(zhuǎn)變?yōu)榘压こ滩俊㈤_(kāi)發(fā)部建立起來(lái)，用中國(guó)做事的經(jīng)驗(yàn)來(lái)改造漢斯的程序，滿足本地化的要求 漢斯的目標(biāo)是做一個(gè)市場(chǎng)中的精品，不做一般的產(chǎn)品，不追求“大”和“多”，漢斯在中國(guó)的發(fā)展策略

24、是穩(wěn)步而行，不會(huì)加速度前進(jìn)。 成熟期（成立新興城市房地產(chǎn)基金）：97年進(jìn)入中國(guó)后，漢斯繼續(xù)秉承企業(yè)開(kāi)發(fā)模式，繼續(xù)擴(kuò)張“漢斯”品牌中體奧園中國(guó)首家房地產(chǎn)住宅領(lǐng)域令牌輸出與管理企業(yè)，并獲得較大成功a、中體奧園運(yùn)作模式b、附件：中體奧園發(fā)展歷程中體奧園“奧林匹克花園”一個(gè)運(yùn)動(dòng)主題和房地產(chǎn)相結(jié)合的知名品牌，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)品牌注入和管理的先行者，7年內(nèi)將“奧林匹克花園”品牌進(jìn)入44個(gè)城市，完成56個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與管理。第一：中國(guó)第一個(gè)項(xiàng)目品牌注入和管理的房地產(chǎn)企業(yè)第二：是項(xiàng)目品牌注入和管理的運(yùn)作模式中較為成功的企業(yè)2001年，中國(guó)奧委會(huì)、中體產(chǎn)業(yè)和廣東金業(yè)集團(tuán)共同出資成立中體奧林匹克花園管理公司提出“奧龍

25、計(jì)劃”，標(biāo)志著“奧林匹克花園”品牌注入和管理的項(xiàng)目運(yùn)作模式誕生。品牌方面：經(jīng)過(guò)7年的發(fā)展，“奧林匹克花園”已覆蓋21個(gè)省、4個(gè)直轄市，共56個(gè)項(xiàng)目，涉足了44個(gè)城市。收益方面：2008年品牌注入和管理的凈利潤(rùn)接近2億元，占企業(yè)凈利潤(rùn)的份額逐漸提高中體奧園投資模式1產(chǎn)品模式2資源整合模式3收益模式4中體奧園在投資模式方面主要有三種，直接進(jìn)行項(xiàng)目投資和企業(yè)加盟投資和示范型投資產(chǎn)品主要以“體育+運(yùn)動(dòng)”作為主題，在全國(guó)范圍內(nèi)快速?gòu)?fù)制奧林匹克花園產(chǎn)品系列在房地產(chǎn)每個(gè)環(huán)節(jié)鎖定固定的合作伙伴，保證各項(xiàng)工作有條不紊的進(jìn)行有項(xiàng)目直接收益和品牌輸出和管理費(fèi)用收入的兩種經(jīng)濟(jì)收益模式中體奧園在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面采用的四種模

26、式值得關(guān)注中體奧園投資模式在投資模式方面，中體奧園采用了控股型投資、加盟型投資和示范型投資三種投資模式控股型投資加盟型投資示范型投資在大型城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市的土地，中體奧園將以直接投資控股模式拿地開(kāi)發(fā)，合作的主體由金業(yè)、中體和華新三方組成。人口在100萬(wàn)以上的省會(huì)城市和單列城市，則由合作方出資并控股，中體產(chǎn)業(yè)參股并提供協(xié)助和管理，共同成立奧林匹克花園項(xiàng)目公司，由該公司獨(dú)立完成從征地到交樓的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程，合作方預(yù)先支付中體產(chǎn)業(yè)品牌使用費(fèi)作為加盟奧林匹克花園的費(fèi)用。集中在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的中小型城市，以品牌和資源的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)承諾地方政府建設(shè)體育場(chǎng)館或公共設(shè)施而獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地。成立奧林匹克花園

27、項(xiàng)目公司，以地方政府支持和土地抵押貸款等方式獲得開(kāi)發(fā)資金，通過(guò)快速滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)完成優(yōu)育場(chǎng)館和奧林匹克花園的建設(shè)。中體奧園產(chǎn)品模式在產(chǎn)品模式方面，中體奧園以“體育+地產(chǎn)”為項(xiàng)目主題，實(shí)現(xiàn)案名、產(chǎn)品、客群結(jié)構(gòu)的快速?gòu)?fù)制案名復(fù)制奧林匹克花園由于其品牌的獨(dú)一無(wú)二性和影響力，因此其所屬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在案名的選擇上普遍采用“城市奧林匹克花園”模式。方便好記。如上海奧林匹克花園、沈陽(yáng)奧林匹克花園等。產(chǎn)品理念復(fù)制產(chǎn)品規(guī)模復(fù)制奧林匹克花園以復(fù)合地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)理念，倡導(dǎo)“體育地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都建設(shè)運(yùn)動(dòng)會(huì)所，真正做到“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”。奧林匹克花園開(kāi)發(fā)的土地面積要求都是在幾百畝以上，以大盤(pán)為主，因此在開(kāi)發(fā)地域選擇

28、上，多選擇郊區(qū)開(kāi)發(fā)，形成郊區(qū)化、大盤(pán)劃標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)客群復(fù)制奧林匹克花園經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，形成了自己的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品模式，目標(biāo)客戶群始終鎖定在“金字塔塔腰人群”。中體奧園資源整合模式資源整合模式：“新奧龍計(jì)劃”的啟動(dòng)，標(biāo)志著中體奧園將房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的資源整合起來(lái)，形成一個(gè)統(tǒng)一的整體“奧龍計(jì)劃”實(shí)施以后，“奧園匹克花園”開(kāi)始在全國(guó)遍地開(kāi)花，市場(chǎng)引起巨大轟動(dòng)，迅速實(shí)現(xiàn)了品牌的擴(kuò)張，2003年11月，中國(guó)奧林匹克花園房地產(chǎn)聯(lián)盟（簡(jiǎn)稱“中奧房聯(lián)”）應(yīng)運(yùn)而生，并建立了采購(gòu)平臺(tái)?！爸袏W房聯(lián)”將包括品牌形象、主題社區(qū)、復(fù)合地產(chǎn)等在內(nèi)的品牌核心要素整合于一體，尋求與地方合作伙伴強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互動(dòng)雙贏的超常規(guī)跨地域發(fā)展模

29、式。 “中奧房聯(lián)”成員中體產(chǎn)業(yè)天泰集團(tuán)華盛集團(tuán)美好愿景泰盈集團(tuán)決策資源集團(tuán)功能委員會(huì)聯(lián)盟核心會(huì)員物業(yè)銷售資金材料施工設(shè)計(jì)市場(chǎng)廈門(mén)蒲公英房地產(chǎn)公司安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司中聯(lián)重科房地產(chǎn)中體健身管理公司重慶創(chuàng)冠房地產(chǎn)河南宏光奧林匹克置業(yè)江西仟禧城置業(yè)北大附中教育投資公司中國(guó)對(duì)外建設(shè)總公司第三工程局上海同濟(jì)科技投資武漢美聯(lián)地產(chǎn)中體奧林匹克花園管理有限公司、天泰集團(tuán)股份 、華盛集團(tuán)股份、武漢美好愿景房地產(chǎn)、香港泰盈集團(tuán)、決策資源集團(tuán)緊密型會(huì)員中體奧園收益模式中體奧園的收益模式主要有直接項(xiàng)目投資收益和品牌輸出和管理費(fèi)用收取兩方面組成直接項(xiàng)目投資收益對(duì)于中體奧園直接參與投資的項(xiàng)目，則按照合作主體的占有比重

30、進(jìn)行項(xiàng)目收益分配奧園品牌輸出和管理的項(xiàng)目對(duì)于中體奧園進(jìn)行品牌輸出和管理的項(xiàng)目，采取收取品牌管理費(fèi)的方式。收取額度：1999年，按照每平方米 30元50元的價(jià)格收取巨額品牌管理費(fèi)，2000年以后，合作方預(yù)先支付不低于10萬(wàn)平方米的品牌使用費(fèi)，品牌使用費(fèi)原則上按售樓價(jià)的3支付，最低不得低于60元/平方米。2008年，中體奧園在品牌輸出和管理方面的收益已經(jīng)達(dá)到19541萬(wàn)元，呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)附件：中體奧園發(fā)展歷程“奧林匹克花園”發(fā)展曲線較快，從起步期到成熟期僅用了7年時(shí)間，2008年“奧林匹克花園”已覆蓋21個(gè)省，56個(gè)項(xiàng)目。1999年中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司與廣東金業(yè)集團(tuán)就共同興建廣州奧林匹克花園達(dá)成

31、協(xié)議。 2000年上海奧園、南國(guó)奧園動(dòng)工建設(shè)。2001年中國(guó)奧委會(huì)、中體產(chǎn)業(yè)和廣東金業(yè)集團(tuán)共同出資成立中體奧林匹克花園管理公司提出“奧龍計(jì)劃”，武漢奧園、鄭州奧園、北京奧園、天津奧園、沈陽(yáng)奧園、常州奧園、青島奧園、重慶奧園等相繼開(kāi)工建設(shè)。至02年全國(guó)共有17個(gè)奧林匹克花園項(xiàng)目。2003年啟動(dòng)“新奧龍計(jì)劃”，泉州奧園、本溪奧園、長(zhǎng)沙奧園、惠州奧園、連云港奧園、福州奧園等項(xiàng)目合作合同書(shū)相繼簽署。03年11月由中體產(chǎn)業(yè)、天泰集團(tuán)、華盛集團(tuán)、美好愿景、泰盈集團(tuán)、決策資源集團(tuán)等共同發(fā)起成立中國(guó)奧林匹克花園房地產(chǎn)聯(lián)盟（簡(jiǎn)稱“中奧房聯(lián)”），是中國(guó)第一個(gè)合作伙伴型的地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略聯(lián)合體。至06年底，奧林匹克花園

32、在全國(guó)已覆蓋了16個(gè)省、4個(gè)直轄市，共41個(gè)項(xiàng)目。 2008年已覆蓋21個(gè)省、4個(gè)直轄市，共56個(gè)項(xiàng)目，涉足了44個(gè)城市。品牌前期發(fā)展期成熟期中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程起步期 2009年未來(lái)2到5年內(nèi)，將覆蓋長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的百萬(wàn)人口以上的中等城市，發(fā)展到80100個(gè)“奧林匹克花園”；5到10年內(nèi)，發(fā)展100120個(gè)“奧林匹克花園”，使“奧林匹克花園”真正成為中國(guó)房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)第一品牌。 1996年，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體低迷的時(shí)期，金業(yè)集團(tuán)在廣州番禺創(chuàng)立 ， 1998年6月 ，在南沙養(yǎng)生園的基礎(chǔ)上，將“養(yǎng)生概念”升華為“體育運(yùn)動(dòng)和健康生活為核心”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，開(kāi)始“復(fù)合地產(chǎn)”的

33、實(shí)踐。1999年5月，金業(yè)集團(tuán)通過(guò)部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，邀請(qǐng)中體加盟 ，取得中國(guó)奧委會(huì)和國(guó)際奧委會(huì)的授權(quán)，獨(dú)家在中國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)領(lǐng)域使用“奧林匹克”的名稱和徽標(biāo)，奧林匹克花園品牌誕生。而首個(gè)項(xiàng)目廣州奧林匹克花園的熱銷為奧林匹克花園品牌積累了巨大無(wú)形資產(chǎn)，也為連鎖開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。品牌前期（1999-2001年）：中國(guó)奧委會(huì)和國(guó)際奧委會(huì)授權(quán)“奧林匹克”商標(biāo)在房地產(chǎn)領(lǐng)域使用，標(biāo)志著“奧林匹克花園”項(xiàng)目品牌誕生成熟活力健康創(chuàng)新講信譽(yù)負(fù)責(zé)任 信任、升值預(yù)期、自豪升值潛力、值得信賴、高附加值全國(guó)連鎖、品牌名稱、運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)奧林匹克花園品牌核心價(jià)值：科學(xué)運(yùn)動(dòng)健康生活 品牌核心建立：“奧林匹克花園”以“科學(xué)運(yùn)動(dòng)

34、?健康生活”為開(kāi)發(fā)理念，成功把體育與地產(chǎn)進(jìn)行嫁接，把“更快、更高、更強(qiáng)”的奧林匹克精神融入到生活理念中，提出“體育地產(chǎn)”的全新復(fù)合建筑理念。中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程2001年北京申奧成功，全國(guó)興起奧運(yùn)熱潮，奧林匹克花園品牌經(jīng)過(guò)廣州奧園、南國(guó)奧園的熱銷已經(jīng)具有一定知名度，籍此，適時(shí)的推出了以品牌輸出、連鎖經(jīng)營(yíng)為核心的“奧龍計(jì)劃”，包括品牌形象、主題社區(qū)、復(fù)合地產(chǎn)等在內(nèi)的品牌核心要素整于一體，尋求地方合作伙伴，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互動(dòng)雙贏的超常規(guī)的地域發(fā)展模式。起步期（2001-2003年初）：?jiǎn)?dòng)“奧龍計(jì)劃”，連鎖經(jīng)營(yíng)，快速發(fā)展，標(biāo)志著“奧林匹克花園” 企業(yè)品牌啟動(dòng)，至2002年“奧林匹克花園”在全國(guó)共完成1

35、7個(gè)項(xiàng)目品牌注入與管理控股型項(xiàng)目加盟型項(xiàng)目示范型項(xiàng)目abc在“奧龍計(jì)劃”下，奧林匹克花園項(xiàng)目快遞發(fā)展，02年已發(fā)展有17個(gè)項(xiàng)目，與此同時(shí)，合作模式也逐漸建立，根據(jù)公司所占項(xiàng)目公司投資比例以及合作方式把奧林匹克花園劃分為控股型項(xiàng)目、加盟型項(xiàng)目和示范型項(xiàng)目三大類。 瞄準(zhǔn)二類城市，由金業(yè)、中體或華新之中的一家或兩家出資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)大型體育社區(qū)目標(biāo)投資地將鎖定廣州、上海、北京成熟型城市，由金業(yè)、中體和華新合作三方本著對(duì)等的原則共同開(kāi)發(fā)大型體育社區(qū)以中奧產(chǎn)業(yè)的資本經(jīng)營(yíng)推動(dòng)整個(gè)奧林匹克系統(tǒng)的連鎖經(jīng)營(yíng)，面向三類城市，中奧將輸出“奧園”連鎖模式，利用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的掛靠實(shí)施快速品牌擴(kuò)張中體奧園企業(yè)

36、發(fā)展歷程在起步階段，采取的三種項(xiàng)目運(yùn)作模式既能保證了企業(yè)的收益率水平，又能實(shí)現(xiàn)“奧林匹克花園”品牌的快速推廣運(yùn)作模式區(qū)域選擇模式特征代表項(xiàng)目合作主體控股型項(xiàng)目加盟型項(xiàng)目示范型項(xiàng)目直接投資控股模式和拿地合作開(kāi)發(fā)模式主要集中在大型城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市模式1：作為奧林匹克花園的“樣板產(chǎn)品”起著樹(shù)立奧林匹克花園形象、創(chuàng)立品牌作用。 模式2：通過(guò)出讓土地的方式參股，協(xié)助合作方共同開(kāi)發(fā)。由金業(yè)、中體和華新合作三方共同開(kāi)發(fā)北京奧園、上海奧園、天津奧園、沈陽(yáng)奧園、常州奧園等 人口在100萬(wàn)以上的省會(huì)城市和單列城市，如成都、重慶、武漢、青島等由金業(yè)、中體或華新之中的一家或兩家出資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)由合

37、作方出資并控股，中體產(chǎn)業(yè)參股并提供協(xié)助和管理，共同成立奧林匹克花園項(xiàng)目公司，由該公司獨(dú)立完成從征地到交樓的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程，合作方預(yù)先支付中體產(chǎn)業(yè)品牌使用費(fèi)作為加盟奧林匹克花園的費(fèi)用。啟動(dòng)資金較少，重點(diǎn)輸出技術(shù)和專業(yè)管理重慶奧園、成都奧園、武漢奧園、青島奧園等以品牌和資源的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)承諾地方政府建設(shè)體育場(chǎng)館或公共設(shè)施而獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地。成立奧林匹克花園項(xiàng)目公司，以地方政府支持和土地抵押貸款等方式獲得開(kāi)發(fā)資金，通過(guò)快速滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)完成優(yōu)育場(chǎng)館和奧林匹克花園的建設(shè)。資金投入幾乎為零，重點(diǎn)輸出技術(shù)和專業(yè)管理。中體產(chǎn)業(yè)為該類項(xiàng)目提供統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)模式、統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的管理、統(tǒng)一的宣傳和人才的推薦集中在經(jīng)濟(jì)欠

38、發(fā)達(dá)地區(qū)的中小型城市以品牌注入和管理形式與當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)企業(yè)合作廣東佛山奧園、福建漳州奧園、河南商丘奧園等中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展期（2003-2008年）：?jiǎn)?dòng)“新奧龍計(jì)劃”，更注重奧園的管理輸出，將品牌使用權(quán)和管理權(quán)集中在奧園集團(tuán)自身，開(kāi)始實(shí)施奧園集團(tuán)“領(lǐng)跑復(fù)合地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)城市未來(lái)”的新的發(fā)展戰(zhàn)略?！皧W龍計(jì)劃”實(shí)施以后，“奧園匹克花園”開(kāi)始在全國(guó)遍地開(kāi)花，市場(chǎng)引起巨大轟動(dòng)，迅速實(shí)現(xiàn)了品牌的擴(kuò)張，2003年11月，中國(guó)奧林匹克花園房地產(chǎn)聯(lián)盟（簡(jiǎn)稱“中奧房聯(lián)”）應(yīng)運(yùn)而生，并建立了采購(gòu)平臺(tái)。“中奧房聯(lián)”將包括品牌形象、主題社區(qū)、復(fù)合地產(chǎn)等在內(nèi)的品牌核心要素整合于一體，尋求與地方合作伙伴強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，

39、互動(dòng)雙贏的超常規(guī)跨地域發(fā)展模式。 “中奧房聯(lián)”成員中體產(chǎn)業(yè)天泰集團(tuán)華盛集團(tuán)美好愿景泰盈集團(tuán)決策資源集團(tuán)功能委員會(huì)聯(lián)盟核心會(huì)員物業(yè)銷售資金材料施工設(shè)計(jì)市場(chǎng)廈門(mén)蒲公英房地產(chǎn)公司安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司中聯(lián)重科房地產(chǎn)中體健身管理公司重慶創(chuàng)冠房地產(chǎn)河南宏光奧林匹克置業(yè)江西仟禧城置業(yè)北大附中教育投資公司中國(guó)對(duì)外建設(shè)總公司第三工程局上海同濟(jì)科技投資武漢美聯(lián)地產(chǎn)中體奧林匹克花園管理有限公司、天泰集團(tuán)股份 、華盛集團(tuán)股份、武漢美好愿景房地產(chǎn)、香港泰盈集團(tuán)、決策資源集團(tuán)緊密型會(huì)員中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程中體直接投資控股模式 中體拿地合作開(kāi)發(fā)模式 企業(yè)文化重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)資金投入非重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)技術(shù)力量非重點(diǎn)非重點(diǎn)

40、重點(diǎn)重點(diǎn)財(cái)務(wù)狀況一般一般一般一般品牌內(nèi)涵非重點(diǎn)非重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)土地合作模式 品牌輸出合作模式 對(duì)各加盟企業(yè)，“中奧房聯(lián)”一般從以下幾個(gè)方面對(duì)申請(qǐng)加盟企業(yè)進(jìn)行評(píng)估： 在發(fā)展期內(nèi)，中體奧園不斷規(guī)范品牌注入和管理的運(yùn)作模式中的對(duì)加盟企業(yè)評(píng)估機(jī)制中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程目前，奧林匹克花園已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)的第一品牌，56個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)或正在開(kāi)發(fā)，與此同時(shí)，合作機(jī)制和內(nèi)容也相應(yīng)完善，形成了一整套標(biāo)準(zhǔn)化流程，保證項(xiàng)目成功運(yùn)作。在項(xiàng)目操作流程和項(xiàng)目合作內(nèi)容方面，中體奧園也在不斷完善利用上級(jí)公司中體產(chǎn)業(yè)股份集團(tuán)和國(guó)家體育總局良好政府資源，在各奧林匹克花園開(kāi)發(fā)運(yùn)作中爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，降低土地成本，維系開(kāi)發(fā)利益。低成本

41、采購(gòu)物業(yè)管理營(yíng)銷策劃工程建筑管理規(guī)劃設(shè)計(jì)前期洽談項(xiàng)目選擇經(jīng)歷數(shù)十個(gè)項(xiàng)目的成功開(kāi)盤(pán)運(yùn)作，中體奧林匹克花園擁有一批職業(yè)營(yíng)銷策劃人員，保證項(xiàng)目資金的回收。物業(yè)管理遵循人性化服務(wù)理念，包括體能檢測(cè)中心在內(nèi)的體育健康性服務(wù)體現(xiàn)奧林匹克花園體育主題社區(qū)精髓。采用精裝修理念的基礎(chǔ)，在中體奧林匹克花園管理集團(tuán)建立一系列完善的原材料低成本采購(gòu)平臺(tái)。奧林匹克花園的精髓在于體育復(fù)合地產(chǎn)，其合理、現(xiàn)金、專業(yè)的體育主題社區(qū)規(guī)劃理念。在每個(gè)奧林匹克花園，運(yùn)動(dòng)會(huì)所奧林匹克大廈是奧林匹克花園的建設(shè)特色，中體國(guó)際合作公司和中體建筑工程設(shè)計(jì)公司提供技術(shù)支持和管理培訓(xùn)。中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，“奧林匹克花園”的效應(yīng)得到

42、較快的發(fā)展，已經(jīng)涉足44個(gè)城市，并且其發(fā)展速度正在加快西安合肥成都昆明沈陽(yáng)泉州武漢烏魯木齊連云港北京重慶大連貴陽(yáng)上海大慶哈爾濱天津?yàn)H坊淄博青島濟(jì)南鹽城常州無(wú)錫太原鄭州商丘南昌長(zhǎng)沙廈門(mén)廣州深圳惠州佛山大慶、濰坊、淄博、連云港、鹽城、常州、無(wú)錫、商丘、太原、泉州、惠州、佛山、昆明、烏魯木齊哈爾濱、沈陽(yáng)、濟(jì)南、合肥、西安、鄭州、南昌、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、貴陽(yáng)、大連、天津、青島、武漢、成都、重慶北京、上海、深圳、廣州城市名稱以控股為主，加盟為輔規(guī)模較大的省會(huì)城市與直轄市、單列市以品牌注入為主三、四線城市以加盟為主二線城市以控股為主一線城市運(yùn)作模式城市類型中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程通過(guò)案名、產(chǎn)品理念、產(chǎn)品規(guī)模、目標(biāo)客

43、群復(fù)制模式使擴(kuò)張更為迅速案名復(fù)制奧林匹克花園由于其品牌的獨(dú)一無(wú)二性和影響力，因此其所屬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在案名的選擇上普遍采用“城市奧林匹克花園”模式。方便好記。如上海奧林匹克花園、沈陽(yáng)奧林匹克花園等。產(chǎn)品理念復(fù)制產(chǎn)品規(guī)模復(fù)制奧林匹克花園以復(fù)合地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)理念，倡導(dǎo)“體育地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都建設(shè)運(yùn)動(dòng)會(huì)所，真正做到“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”。奧林匹克花園開(kāi)發(fā)的土地面積要求都是在幾百畝以上，以大盤(pán)為主，因此在開(kāi)發(fā)地域選擇上，多選擇郊區(qū)開(kāi)發(fā)，形成郊區(qū)化、大盤(pán)劃標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)客群復(fù)制奧林匹克花園經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，形成了自己的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品模式，目標(biāo)客戶群始終鎖定在“金字塔塔腰人群”。中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程9162594

44、160887274475141213067/上海奧林匹克花園項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)（萬(wàn)元）8/20011999年，按照每平方米 30元50元的價(jià)格收取巨額品牌管理費(fèi)1/1999合作方預(yù)先支付不低于10萬(wàn)平方米的品牌使用費(fèi)，品牌使用費(fèi)原則上按售樓價(jià)的3支付，最低不得低于60元/平方米。 3/200056494135312317簽署合作或開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)（個(gè)）1954120081956720072821200655932005371920043779200331122002加盟奧林匹克花園費(fèi)用品牌輸出與管理凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）年份對(duì)于奧林匹克花園而言，模式輸出與管理給企業(yè)帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)效益，且凈利潤(rùn)呈現(xiàn)逐年上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)注：

45、以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司年報(bào)。 以?shī)W林匹克花園控股的上海奧林匹克花園項(xiàng)目為例，為公司帶來(lái)了良好的收益，其項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)也同樣呈現(xiàn)總體上升的趨勢(shì)發(fā)展，2008年凈利潤(rùn)是2002年的三倍。中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程低成本獲取開(kāi)發(fā)用地 迅速構(gòu)建一流品牌價(jià)值 獲得全程指導(dǎo)和顧問(wèn)服務(wù) 低成本材料采購(gòu)與奧林匹克花園合作價(jià)值奧林匹克花園品牌發(fā)展到目前，已躋身全國(guó)地產(chǎn)品牌前列。選擇與奧林匹克花園合作，僅花少許的費(fèi)用即可迅速成為奧林匹克花園的部分擁有者。 作為奧林匹克花園品牌管理者，中體奧林匹克花園管理集團(tuán)將為奧林匹克花園項(xiàng)目公司提供全程指導(dǎo)和顧問(wèn)服務(wù)。中體奧林匹克花園品牌管理有限公司，與各大城市各級(jí)政府及

46、事業(yè)機(jī)構(gòu)都具備良好的公共關(guān)系，在開(kāi)發(fā)用地上必然能得到一定的政策優(yōu)惠。 依托中奧房聯(lián)采購(gòu)平臺(tái)，通過(guò)集約化采購(gòu)，做大限度的降低成本，提高采購(gòu)效率，使得利潤(rùn)最大化。對(duì)于加盟方而言：與奧林匹克花園合作可以獲取四大價(jià)值成熟期（2008年）：“奧林匹克花園”的品牌運(yùn)作模式基本成熟，未來(lái)幾年業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃中以品牌加盟和品牌注入為主，實(shí)現(xiàn)品牌快速擴(kuò)張計(jì)劃在未來(lái)2到5年內(nèi)，將覆蓋長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的百萬(wàn)人口以上的中等城市，發(fā)展到80100個(gè)“奧林匹克花園”；5到10年內(nèi)，發(fā)展100120個(gè)“奧林匹克花園”，使“奧林匹克花園”真正成為中國(guó)房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)第一品牌。中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程中體奧園運(yùn)作模式

47、總結(jié)脫離成本投入最多的建筑環(huán)節(jié)，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略“輕理念”不同類型城市采用不同的品牌輸出管理策略強(qiáng)化奧林匹克花園概念，實(shí)現(xiàn)品牌快速擴(kuò)張未來(lái)幾年的發(fā)展重點(diǎn)集中在三、四線城市中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程酒店品牌輸出與管理的業(yè)務(wù)運(yùn)作模式在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用最多的領(lǐng)域酒店運(yùn)作模式在國(guó)內(nèi)，品牌輸出和管理在酒店領(lǐng)域廣泛應(yīng)用，其核心思路就是投入資金小，品牌傳播速度快，其運(yùn)作模式對(duì)于住宅市場(chǎng)也有一定的借鑒意義第一：酒店市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的細(xì)分板塊，是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)第二：酒店開(kāi)發(fā)和管理同樣需要大量資金投入，并且回收周期長(zhǎng)第三：酒店在經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中對(duì)于管理公司的品牌要求較高聯(lián)銷經(jīng)營(yíng)由眾多的單體經(jīng)營(yíng)管理的酒店資源付費(fèi)參加并通

48、過(guò)分享聯(lián)合采購(gòu)、聯(lián)合促銷、聯(lián)合預(yù)定、聯(lián)合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、聯(lián)合技術(shù)開(kāi)發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成互助聯(lián)合體特許經(jīng)營(yíng)以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心通過(guò)認(rèn)購(gòu)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，管理集團(tuán)所擁有的品牌、商標(biāo)、定型技術(shù)、經(jīng)營(yíng)方式、操作程序、預(yù)定系統(tǒng)、采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)讓受許酒店一次性收取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，每月根據(jù)營(yíng)業(yè)收入浮動(dòng)收取特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)帶資管理酒店管理集團(tuán)通過(guò)獨(dú)資、參股、控股等直接或間接投資方式獲取酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)對(duì)下屬系列酒店實(shí)行相同品牌、服務(wù)程序等管理委托經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)主和管理集團(tuán)簽署合同，酒店管理集團(tuán)不參與酒店開(kāi)發(fā)的投資酒店管理集團(tuán)負(fù)責(zé)酒店日常的經(jīng)營(yíng)管理，收取一定比例的基本管理費(fèi)（約占營(yíng)業(yè)額2-5）和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)（約占毛利率3-

49、6）經(jīng)營(yíng)參與程度對(duì)外合作程度品牌資源輸出、合作經(jīng)營(yíng)的模式在酒店業(yè)被更為廣泛的運(yùn)用，企業(yè)介入則主要以聯(lián)銷經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)和帶資經(jīng)營(yíng)等四種基本的商業(yè)模式。酒店運(yùn)作模式不同的國(guó)際酒店管理集團(tuán)根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，在對(duì)外擴(kuò)張業(yè)務(wù)時(shí)，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取不同的合作模式，在住宅開(kāi)發(fā)方面的可以采取同樣方式旗下品牌現(xiàn)狀及模式洲際 (英)萬(wàn)豪國(guó)際 (美)雅高 (法)希爾頓 (美)喜達(dá)屋 (美)洲際皇冠假日hotel indigo假日假日快捷恒橋公寓candlewood萬(wàn)豪jw萬(wàn)豪萬(wàn)麗萬(wàn)怡residence innfairfield inntowneplace suitesspringhill suites麗思

50、-卡爾頓索菲特諾富特美居宜必思all seasonsformula 1motel 6喜來(lái)登圣?瑞吉斯至尊精選艾美w飯店威斯汀希爾頓 希爾頓花園 雙樹(shù)大使館套房希爾頓木屋套房漢普頓斯堪的克 康拉德特許經(jīng)營(yíng)委托管理帶資管理及其他3606267240652747845酒店運(yùn)作模式四種管理方式各自具有一定的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，其中委托經(jīng)營(yíng)和帶資經(jīng)營(yíng)是高星級(jí)酒店在中國(guó)的主要經(jīng)營(yíng)模式聯(lián)銷經(jīng)營(yíng)特許經(jīng)營(yíng)帶資管理委托經(jīng)營(yíng)業(yè)主擁有酒店經(jīng)營(yíng)的自我管理權(quán)限通過(guò)支付少量費(fèi)用，共享統(tǒng)一平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)管理提升和采購(gòu)成本降低業(yè)主負(fù)責(zé)酒店的開(kāi)發(fā)投資和管理，風(fēng)險(xiǎn)高缺乏統(tǒng)一品牌的管理，統(tǒng)一性低對(duì)酒店管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以達(dá)到迅速的低成本擴(kuò)張和品牌

51、輸出酒店業(yè)主通過(guò)支付少量費(fèi)用得到高端優(yōu)質(zhì)品牌的無(wú)形資產(chǎn)酒店管理企業(yè)沒(méi)有直接經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，只有監(jiān)督及知道權(quán)酒店業(yè)主對(duì)酒店的開(kāi)發(fā)投資和日常經(jīng)營(yíng)承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和管理企業(yè)共同出資時(shí)，減少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)酒店經(jīng)營(yíng)者獨(dú)立出資開(kāi)發(fā)時(shí)，如果地產(chǎn)增值潛力大，可以享受較大的回報(bào)酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和管理企業(yè)共同出資時(shí)，效益好時(shí)管理企業(yè)分走更多的收益；且如果地產(chǎn)增值潛力大，開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得所有的增值收益通過(guò)委托具有強(qiáng)管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理集團(tuán)，得到緊密的控制與管理，酒店管理水平高地產(chǎn)增值潛力較大時(shí)，開(kāi)發(fā)商獨(dú)享所有增值收益地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)所有的地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)酒店運(yùn)作模式委托經(jīng)營(yíng)和帶資經(jīng)營(yíng)之所以成為中國(guó)主要的品牌輸出和管理模式，這與中國(guó)特殊的投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)境有關(guān)國(guó)外經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)特許經(jīng)營(yíng)為主在中國(guó)經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)較少的特許經(jīng)營(yíng)原因中國(guó)酒店業(yè)初期缺少特許經(jīng)營(yíng)作為授權(quán)人的加盟條件，缺少特許經(jīng)營(yíng)的管理人才和技