昆明不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱： 受托估價(jià)單位： 估價(jià)人： 估價(jià)日期： 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第一部分 摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱： 二、委托估價(jià)方：三、受托估價(jià)方：四、估價(jià)目的: 為確定房地產(chǎn)現(xiàn)今價(jià)格而評(píng)估房地產(chǎn)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn): 2011年11月六、估價(jià)期日： 七、價(jià)格結(jié)果： 八、房地產(chǎn)估價(jià)師：九、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：估價(jià)對(duì)象描述一、估價(jià)對(duì)象概況: 估價(jià)像為昆明市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東城國(guó)際嘉仕苑f棟（建筑面積82平方米）的住宅用房。1、估價(jià)對(duì)象的位置狀況：位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)昌宏路9號(hào)東城國(guó)際嘉仕苑(昌宏路與經(jīng)牛路交匯口)，周圍有：國(guó)土學(xué)院、昆明鐵路12中學(xué)、還有一所下學(xué)、醫(yī)院、健之佳藥房、一心堂藥房

2、、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳及各類商鋪、超市，小區(qū)內(nèi)有商店網(wǎng)吧，目前有107、108、118路等多路公交車經(jīng)過(guò)附近，該區(qū)域交通較為方便，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境狀況、人文環(huán)境狀況好。2、估價(jià)對(duì)象特征狀況估價(jià)對(duì)象所在房屋建于2009年，估價(jià)對(duì)象位于第2層，建筑面積為82平方米；裝修情況：普通裝修。估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好。 二、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象所在房屋建于2009年，估價(jià)對(duì)象位于第2層，建筑面積為82平方米；裝修情況：普通裝修。估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好。 三、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象的位置狀況：位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)昌宏路9號(hào)東城國(guó)際嘉仕苑(昌宏路與經(jīng)牛路交匯

3、口)，周圍有：國(guó)土學(xué)院、昆明鐵路12中學(xué)、還有一所下學(xué)、醫(yī)院、健之佳藥房、一心堂藥房、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳及各類商鋪、超市，小區(qū)內(nèi)有商店網(wǎng)吧，目前有107、108、118路等多路公交車經(jīng)過(guò)附近，該區(qū)域交通較為方便，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境狀況、人文環(huán)境狀況好。四、市場(chǎng)背景分析昆明，是祖國(guó)西南邊疆多民族的云南省省會(huì)城市，地處滇中，內(nèi)連“三迤”，外通印支，特殊的地理位置，使昆明成為歷史上著名的古代南方絲綢之路的重要樞紐。數(shù)百年商賈云集的貿(mào)易歷史，鑄就了昆明商貿(mào)業(yè)特有的包容性、外向性和輻射性，也使昆明成為至今仍不可替代的全省商業(yè)貿(mào)易中心、西南地區(qū)較大的日用商品集散地、是中國(guó)與東南亞內(nèi)陸橋梁

4、和國(guó)際通道。近年來(lái)，昆明市充分發(fā)揮西南區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以建設(shè)集商貿(mào)、旅游和綠色經(jīng)濟(jì)為一體的面向東南亞和南亞的國(guó)際城市為目標(biāo)，緊緊圍繞“發(fā)展大貿(mào)易、促進(jìn)大流通、建設(shè)大市場(chǎng)” 的思路，大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，使昆明市在我國(guó)西南地區(qū)的重要商貿(mào)地位得到了進(jìn)一步鞏固，輻射周邊國(guó)家的物流作用也得到進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)流通體系建設(shè)得到迅速發(fā)展，并已初具規(guī)模商品市場(chǎng)框架已基本形成。到 2002 年末，全市各類商品市場(chǎng)已發(fā)展到 634 個(gè)，其中城區(qū)大型商場(chǎng) 45 個(gè)。商業(yè)企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量和功能方面上檔次、上規(guī)模、上水平。百貨商店、連鎖店、便民店、超市、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等各種商業(yè)形態(tài)共同發(fā)展。全市初步形成綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合、

5、輻射全省及周邊國(guó)家的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)一、估價(jià)原則：合法原則、預(yù)期原則、替代原則、公平原則。二、評(píng)估方法的選用在了解估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)信息的情況下，由于估價(jià)對(duì)象為住宅用房，在市場(chǎng)上與待估房地產(chǎn)可比的交易案例較多，估價(jià)對(duì)象也可為商業(yè)性用房，具有收益性，且市場(chǎng)上有一定的交易案例，故本次采用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)比較法是通過(guò)市場(chǎng)上可比的交易實(shí)例根據(jù)替代原理對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，而確定其比準(zhǔn)價(jià)格的一種方法。收益法是將不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)每年預(yù)期客觀收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的一種估價(jià)方法。三、市場(chǎng)比較法計(jì)算過(guò)程1、選取比較實(shí)例根據(jù)物質(zhì)的同一性或類似性；地點(diǎn)的同一性或類

6、似性；時(shí)間的接近性；交易情況無(wú)反常四個(gè)基本要求選取三個(gè)可比實(shí)例如下：實(shí) 例項(xiàng) 目項(xiàng) 目可比實(shí)例1東城國(guó)際嘉仕苑可比實(shí)例2東城國(guó)際嘉仕苑可比實(shí)例3牛街莊一組團(tuán)地理位置昌宏路與經(jīng)牛路交匯口昌宏路與經(jīng)牛路交匯口牛街莊物業(yè)用途住宅用房住宅用房住宅用房建筑年代2009.12009.11978.8房屋結(jié)構(gòu)磚 混磚 混磚 混項(xiàng)目狀況現(xiàn) 房現(xiàn) 房現(xiàn) 房交易情況正 常正 常正 常交易方式一次性付款一次性付款一次性付款交易日期2011.2.12009.10.12011.8.1所在樓層4層2層2層交易單價(jià)（元/平方米）8625元7887元7742元2、交易情況修正 主要考慮排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)

7、例的成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。由于所選實(shí)例均為正常交易價(jià)格，不需要作交易情況修正，故不作修正。 3、交易日期修正經(jīng)過(guò)調(diào)查了解昆明物價(jià)指數(shù)為：時(shí)間2009-102011-22011-82011-11物價(jià)指數(shù)100.61064.7106.7104.34、區(qū)域因素修正所選取的三個(gè)比較案例中，均屬于同一區(qū)域，為排除由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異，使修正后的可比實(shí)例價(jià)格能夠與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地段的實(shí)際情況基本相符。采用直接比較法進(jìn)行區(qū)域修正，即以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率具體比較因素如下表：區(qū)域因素比較區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象

8、可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3繁華程度20202020公交便捷度10101010對(duì)外交通10101010環(huán)境1010109景觀1010108基礎(chǔ)設(shè)施15151515公共設(shè)施15151515治安10101010總值100100100965、個(gè)別因素修正主要考慮新舊程度、裝修情況、平面布局、房屋維護(hù)水平、附屬配套服務(wù)設(shè)施及物業(yè)管理等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。故綜合進(jìn)行個(gè)別因素修正，確定個(gè)別因素修正系數(shù)如下表： 實(shí) 例項(xiàng) 目可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3建 筑 結(jié) 構(gòu)相 同相 同相 同裝 修 情 況精裝間裝間裝新 舊 程 度相 同相 同較舊采 光 通 風(fēng)相 同相 同相 同修 正 值105100986、計(jì)

9、算如下表：實(shí) 例項(xiàng) 目可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3交 易 單 價(jià)（元/平方米）8625元7887元7742元交 易 情 況 修 正100/100100/100100/96交 易 日 期 修 正104.3/104.7104.3/100.6104.3/106.7區(qū) 域 因 素 修 正100/100100/100100/98個(gè) 別 因 素 修 正100/105100/100100/96修正后單價(jià)（元/平方米）8182.90元8177.08元8044.07元評(píng)估單價(jià)（元/平方米）評(píng)估單價(jià)按算術(shù)平均法確定8182.90+8177.08+8044.07=8134.68元計(jì)算過(guò)程:可比實(shí)例1=8625x1

10、00/105x104.3/104.7=8182.90元可比實(shí)例2=7887x104.3/100.7=8177.08元可比實(shí)例3=7742x100/96x100/98x104.3/106.7=8044.07元比準(zhǔn)價(jià)格: 8182.90+8177.08+8044.07=8134.68元四： 收益法計(jì)算過(guò)程對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似不動(dòng)產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調(diào)查知，類似不動(dòng)產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租金為24元月。銀行年存款利率=3.5 土地使用年限為70年，2006年取得該土地， 收益年限為64年。根據(jù)我國(guó)規(guī)定管理費(fèi)為租金的5%，年總收益：822412=23616元管理費(fèi)：236165%=1476元稅金：236165.4%=1275.264元中介：1968元年凈收益：23616-1476-1275.264-1968=188