九江商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及新湖·柴桑天商業(yè)發(fā)展建議42P (NXPowerLite)

1、九江商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查九江商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 及新湖及新湖柴桑春天商業(yè)發(fā)展建議柴桑春天商業(yè)發(fā)展建議 本項(xiàng)目商業(yè)部分基本概況 項(xiàng)目商業(yè)面積共計(jì)規(guī)劃約項(xiàng)目商業(yè)面積共計(jì)規(guī)劃約8萬平米。萬平米。 25000平米五星多功能會(huì)所即將交付：主要規(guī)劃功能有停車場(chǎng)、游泳池、茶 道坊、休閑指壓中心、商務(wù)中心、數(shù)字影院、紅酒廊等。 近10000平米風(fēng)情商業(yè)街已交付使用：部分商家已進(jìn)駐開業(yè)，以便民性、生 活類業(yè)態(tài)為主。 約40000平米主體商業(yè)中心待建中：位于長江大道與新湖中路交匯處，這也 是本次報(bào)告著重研究的主要對(duì)象。 本次報(bào)告要解決的主要問題 問題一問題一 以怎樣的物業(yè)組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益要求的同時(shí)將風(fēng) 險(xiǎn)降低到最低。 實(shí)現(xiàn)低

2、風(fēng)險(xiǎn)操作，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)操作，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金 問題二問題二 以什么樣的產(chǎn)品和模式，打造項(xiàng)目競爭優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn) 快速套現(xiàn)。 第 一 章 九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃調(diào)研 一、九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 二、九江市商業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃 一、九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 九江市下轄一市二區(qū)九縣，其中潯陽區(qū)是九江市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，廬山區(qū)是 政府發(fā)展新區(qū)。九江市所下轄一市二區(qū)九縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè) 區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬 的行政區(qū)內(nèi)。經(jīng)過多年的發(fā)展，在九江主城區(qū)已形成大中路、廬山南路、柴桑專業(yè)市場(chǎng)及 十里大道

3、等相對(duì)集中性的商圈。 其中潯陽區(qū)大中路商圈憑借商業(yè)業(yè) 態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次 稍微較齊全的優(yōu)勢(shì)，不但服務(wù)于區(qū) 內(nèi)的居民，而且能吸引全市及周邊 縣的中消費(fèi)群體前來購物消費(fèi)，是 目前九江消費(fèi)接受度和知名度最高 的城市核心商圈。 （九江目前主要商圈分布位置及距離圖） 一、九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 大中路城市核心商圈大中路城市核心商圈 九江傳統(tǒng)商業(yè)中心，由大中路、潯陽路、庚亮路等城市道路交叉圍合組成的商業(yè)街區(qū)，建 筑年代較為久遠(yuǎn)，街道破舊且缺少管理，主要商業(yè)業(yè)態(tài)以太平洋百貨、聯(lián)盛廣場(chǎng)、國美電 器、蘇寧家電、太平洋數(shù)碼城、生生電腦城及沿街品牌專營店為主，其中大中路為商業(yè)步 行街，

4、集中了李寧、安踏、鴻星爾克、以純、美特斯邦威、花花公子、七匹狼、柒牌、利 郎等國內(nèi)知名服飾運(yùn)動(dòng)品牌，集購物、餐飲、娛樂、酒店于一體的城市綜合體信華城市 廣場(chǎng)為該商圈新建建筑。 （信華城市廣場(chǎng)效果圖） （信華城市廣場(chǎng)東 南端入口廣場(chǎng)） （大中路步行街夜景） （大中路步行街代表商家） 一、九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 廬山南路餐飲特色街商圈廬山南路餐飲特色街商圈 廬山南路是九江最具特色的飲食休閑文化一條街，西起廬山南路立交橋，東至九江火車站 立交橋，全長米，現(xiàn)有大小門店余家，目前已形成了以餐飲、休閑、娛樂 業(yè)為主，其他服務(wù)行業(yè)為輔，互相依存，共同發(fā)展的多元化經(jīng)營格局。 為突出魚文化特色

5、，廬山南路近的店酒以魚宴為主，以“全魚席”為主打的龍頭酒 店，有信華大酒店和狀元樓大酒店。其它酒店則注重各地方口味特色，菜系豐富，菜肴品 種繁多；魚宴用料從地域上可分為鄱陽湖魚和長江魚；從地方風(fēng)味特色上可分為贛、鄂、 湘、川等菜系。此外就是具有九江本地特色的武寧風(fēng)味菜。 一、九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、九江市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈（本項(xiàng)目所在區(qū)域） 伴隨著開發(fā)區(qū)乃至九江全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而發(fā)展起來的建材類專業(yè)市場(chǎng)商圈，以九江五 金城、21世紀(jì)家具廣場(chǎng)、華東建材市場(chǎng)、柴商美食街、小巴黎服飾步行街為代表，集中于 本項(xiàng)目南北分布，商業(yè)業(yè)態(tài)集中，經(jīng)營環(huán)境較為混雜，但以21世紀(jì)國際家具

6、港、華東建材 市場(chǎng)精品館為代表的新一代百貨精品商業(yè)模式給消費(fèi)者帶來了全新認(rèn)識(shí)，管理缺失的九江 五金城和小巴黎服飾步行街是區(qū)域經(jīng)營情況最差的代表，而以規(guī)劃、招商、管理為特色的 華東建材市場(chǎng)是該商圈乃至整個(gè)九江經(jīng)營情況最好的市場(chǎng)代表。 （21世紀(jì)家具廣場(chǎng)、21世紀(jì)國際家具港、華東建材市場(chǎng)一區(qū)、精品館建筑外景及內(nèi)部布置實(shí)景） 二、九江市商業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃二、九江市商業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃 以以“660”660”的商貿(mào)總體布局，打造九江市的商貿(mào)總體布局，打造九江市“一城四圈一城四圈”流通新格局流通新格局，實(shí)現(xiàn)九江市在贛 北地區(qū)商貿(mào)中心地位。 根據(jù)九江市現(xiàn)有商業(yè)資源和未來城市發(fā)展目標(biāo)，將全市區(qū)域共劃 分為6大類商

7、業(yè)功能區(qū)，分別為零售主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)、服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)、便利主 導(dǎo)型功能區(qū)、批發(fā)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)、物流主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)和商務(wù)主導(dǎo)型功能區(qū)。其中： 零售主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)6個(gè)；服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)6個(gè)；便利主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)31個(gè)；批 發(fā)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)8個(gè)；物流主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)3個(gè)；商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)6個(gè)。以上 商業(yè)功能區(qū)合計(jì)60個(gè)，簡稱為九江市商貿(mào)業(yè)“660”總體布局。 二、九江市商業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃二、九江市商業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃 通過通過“660”660”商貿(mào)業(yè)總體布局，實(shí)現(xiàn)九江市商貿(mào)業(yè)總體布局，實(shí)現(xiàn)九江市“一城四圈一城四圈”流通新格局即：流通新格局即： “10分鐘經(jīng)濟(jì)圈” 主城區(qū)內(nèi)，消費(fèi)者10

8、分鐘內(nèi)可達(dá)的快速購物消費(fèi)經(jīng)濟(jì)圈； “30分鐘經(jīng)濟(jì)圈” 主城區(qū)內(nèi)，消費(fèi)者30分鐘可達(dá)的一站式購物休閑經(jīng)濟(jì)圈； “2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 九江市對(duì)周邊區(qū)域商貿(mào)輻射經(jīng)濟(jì)圈； “8小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 沿長江流域，九江市轉(zhuǎn)港物流和商貿(mào)締結(jié)圈。 （上文節(jié)選于九江市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案（2006-2020） ） 二、九江市商業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃二、九江市商業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃 如左圖所示，潯潯 陽（大中路）商陽（大中路）商 業(yè)中心為城市商業(yè)中心為城市商 業(yè)中心，本項(xiàng)目業(yè)中心，本項(xiàng)目 所在的柴桑商業(yè)所在的柴桑商業(yè) 中心為副城市商中心為副城市商 業(yè)中心，另外規(guī)業(yè)中心，另外規(guī) 劃了十里、石化、劃了十里、石化、 沙河、九蓮沙河、九蓮4個(gè)個(gè) 區(qū)域

9、商業(yè)中心及區(qū)域商業(yè)中心及 30余處社區(qū)商業(yè)余處社區(qū)商業(yè) 中心。中心。 （上文節(jié)選于九江市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案（2006-2020） ） 二、九江市商業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃二、九江市商業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃 如上圖所示，本項(xiàng)目所在的柴桑商業(yè)中心將規(guī)劃有本項(xiàng)目所在的柴桑商業(yè)中心將規(guī)劃有3000方以上的百貨店、超市、專業(yè)店方以上的百貨店、超市、專業(yè)店 等豐富商業(yè)形態(tài)，在主導(dǎo)型商業(yè)功能的定位上以零售與商務(wù)功能為主，目前批發(fā)型商業(yè)等豐富商業(yè)形態(tài)，在主導(dǎo)型商業(yè)功能的定位上以零售與商務(wù)功能為主，目前批發(fā)型商業(yè) 功能為主的市場(chǎng)集群形象將得到根本性的轉(zhuǎn)變，功能將更加復(fù)合，目前雜、亂、差的商功能為主的市場(chǎng)集群形象將得到根本性的轉(zhuǎn)變，

10、功能將更加復(fù)合，目前雜、亂、差的商 業(yè)環(huán)境也將得到根本性改變。業(yè)環(huán)境也將得到根本性改變。 （上文節(jié)選于九江市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案（2006-2020） ） 本章小結(jié)本章小結(jié) （商業(yè)市場(chǎng)） 九江城市整體商業(yè)水平較低，多為單一區(qū)域性商圈，商用物業(yè)設(shè)施多已陳舊，不九江城市整體商業(yè)水平較低，多為單一區(qū)域性商圈，商用物業(yè)設(shè)施多已陳舊，不 能滿足現(xiàn)代大型連鎖品牌商家的入駐要求，城市商業(yè)有待整體升級(jí)改造；能滿足現(xiàn)代大型連鎖品牌商家的入駐要求，城市商業(yè)有待整體升級(jí)改造； 九江維持著單核商圈的格局，城市商業(yè)主要集中在老城區(qū)大中路步行街潯陽路九江維持著單核商圈的格局，城市商業(yè)主要集中在老城區(qū)大中路步行街潯陽路 （老碼

11、頭）一帶；其它區(qū)域的邊緣商業(yè)布局都較為分散，就開發(fā)區(qū)而言，多以臨街商鋪和（老碼頭）一帶；其它區(qū)域的邊緣商業(yè)布局都較為分散，就開發(fā)區(qū)而言，多以臨街商鋪和 社區(qū)商業(yè)的形式出現(xiàn)，就以項(xiàng)目周邊的柴桑大市場(chǎng)與華東建材市場(chǎng)分布較為集中，極度缺社區(qū)商業(yè)的形式出現(xiàn)，就以項(xiàng)目周邊的柴桑大市場(chǎng)與華東建材市場(chǎng)分布較為集中，極度缺 乏大型集中式商業(yè)來滿足本區(qū)域常住居民的綜合性購物需求乏大型集中式商業(yè)來滿足本區(qū)域常住居民的綜合性購物需求; 九江市的餐飲業(yè)非常發(fā)達(dá)，以廬山南路、柴桑美食街為代表的餐飲特色街經(jīng)營情況九江市的餐飲業(yè)非常發(fā)達(dá)，以廬山南路、柴桑美食街為代表的餐飲特色街經(jīng)營情況 良好，市場(chǎng)潛力巨大，休閑娛樂業(yè)態(tài)稀少

12、且分布零散，其市場(chǎng)需求潛力也將是本項(xiàng)目的商良好，市場(chǎng)潛力巨大，休閑娛樂業(yè)態(tài)稀少且分布零散，其市場(chǎng)需求潛力也將是本項(xiàng)目的商 業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)；業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)； 政府規(guī)劃的政府規(guī)劃的“一主一次四區(qū)域一主一次四區(qū)域”的城市商業(yè)整體格局有利于打破目前單一城市商業(yè)的城市商業(yè)整體格局有利于打破目前單一城市商業(yè) 中心的局限，特別是本項(xiàng)目所在的柴桑商業(yè)中心定位為九江唯一副城市商業(yè)中心，對(duì)于改中心的局限，特別是本項(xiàng)目所在的柴桑商業(yè)中心定位為九江唯一副城市商業(yè)中心，對(duì)于改 變目前商業(yè)雜亂與落后狀況奠定了宏觀高度；變目前商業(yè)雜亂與落后狀況奠定了宏觀高度； 本章小結(jié)本章小結(jié) （商務(wù)市場(chǎng)） 九江城市化進(jìn)程處于初級(jí)階段，因此，寫字樓市

13、場(chǎng)正處于起步階段，高斷九江城市化進(jìn)程處于初級(jí)階段，因此，寫字樓市場(chǎng)正處于起步階段，高斷 客戶較少；客戶較少； 隨著城市化進(jìn)程加快，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近隨著城市化進(jìn)程加快，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近5年內(nèi)老城區(qū)及開發(fā)區(qū)的形象年內(nèi)老城區(qū)及開發(fā)區(qū)的形象 較好的個(gè)性商務(wù)產(chǎn)品會(huì)有一定的市場(chǎng)需求，純寫字樓只有在老城區(qū)中心的主要路段較好的個(gè)性商務(wù)產(chǎn)品會(huì)有一定的市場(chǎng)需求，純寫字樓只有在老城區(qū)中心的主要路段 才會(huì)有一定需求，但總需求量不多；才會(huì)有一定需求，但總需求量不多； 隨著政府扶持私營企業(yè)發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)會(huì)成為寫字樓租售市場(chǎng)隨著政府扶持私營企業(yè)發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)會(huì)成為寫字樓租售市場(chǎng) 的主力軍；的主力軍；

14、 星級(jí)酒店消費(fèi)容量有限，經(jīng)濟(jì)型酒店、公寓式酒店或酒店式公寓或?qū)⑹鞘行羌?jí)酒店消費(fèi)容量有限，經(jīng)濟(jì)型酒店、公寓式酒店或酒店式公寓或?qū)⑹鞘?場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 本章小結(jié)本章小結(jié) （旅游市場(chǎng)） 九江的旅游多為過境游客，停留時(shí)間較短；九江的旅游多為過境游客，停留時(shí)間較短； 九江旅游市場(chǎng)有待發(fā)掘更多價(jià)值點(diǎn)，吸引更多游客；九江旅游市場(chǎng)有待發(fā)掘更多價(jià)值點(diǎn)，吸引更多游客； 隨著政府扶持私營企業(yè)發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)會(huì)成為寫字樓租售市場(chǎng)的隨著政府扶持私營企業(yè)發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)會(huì)成為寫字樓租售市場(chǎng)的 主力軍；主力軍； 九江室內(nèi)的餐飲娛樂購物設(shè)施如何和到廬山旅游的游客形成互動(dòng)，從而增加九江室內(nèi)的餐飲娛樂購

15、物設(shè)施如何和到廬山旅游的游客形成互動(dòng)，從而增加 游客的購物和餐飲娛樂消費(fèi)是迫切需要解決的問題。游客的購物和餐飲娛樂消費(fèi)是迫切需要解決的問題。 第 二 章 項(xiàng)目基地條件與環(huán)境調(diào)研分析 一、項(xiàng)目地理位置 二、地塊及周邊商業(yè)環(huán)境 三、地塊交通狀況 四、項(xiàng)目規(guī)模分析與級(jí)別定位 五、項(xiàng)目商圈輻射范圍 一、項(xiàng)目地理位置一、項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目屬于新湖柴桑春天與明珠城的商業(yè)公建配套部分，位于九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南 端，東西面分別為城市主干道龍開河路、十里大道及長江大道，南面就是即將整治的城市 景觀河十里河及正在延伸改造中的長虹西大道，正好處于九江從“兩湖時(shí)代”邁向“八里 湖時(shí)代”城市西進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略的中間過渡地帶

16、，既能享受老城區(qū)現(xiàn)有成熟生活配套，又能共 享新城可以預(yù)見的發(fā)展?jié)摿Α?兩湖 老城區(qū) 八里湖 經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū) 新城區(qū) （項(xiàng)目所在地理位置） 二、地塊及周邊商業(yè)環(huán)境二、地塊及周邊商業(yè)環(huán)境 商業(yè)地塊主要位于住宅組團(tuán)的外圍，沿城市街道條狀分布，地塊平整，方便到達(dá)，整 個(gè)商業(yè)于新湖中路集中分布，其中中心主體商業(yè)位于新湖中路與長江大道交界處，目前為 集中綠地，其余為沿街的附屬性商業(yè)，一二區(qū)組團(tuán)新湖中路與新湖北路沿街部分的商業(yè)街 已建成，已有建設(shè)銀行、便利店、飯店等商家進(jìn)駐營業(yè)，其余部分仍在建設(shè)中。 （地塊中中心主體商業(yè)的具體位置） （地塊中主題商業(yè)街與沿街附屬商業(yè)的位置） （地塊中學(xué)校、會(huì)所等配套設(shè)施位置）

17、 由于處于老城向新城過渡地帶，本項(xiàng)目地塊目前周邊環(huán)境東西南北差異較大，東、北 面是相對(duì)成熟的居住小區(qū)與市場(chǎng)集群，而南面是即將實(shí)施整治的十里河、升級(jí)改造中的華 東建材市場(chǎng)及在建商品房小區(qū)，西面為零星舊建筑、廠區(qū)及大面積空地（聯(lián)泰地塊），但 隨著區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)與城市改造建設(shè)的深入，地塊周邊環(huán)境近期將得到有效改善。 （南海路街景） （長江大道南端街景） （21世紀(jì)家具建材城實(shí)景） （柴桑大市場(chǎng)南海路段實(shí)景） （華東建材市場(chǎng)實(shí)景）（十里河實(shí)景） 二、地塊及周邊商業(yè)環(huán)境二、地塊及周邊商業(yè)環(huán)境 地塊周邊四條路段的商業(yè)環(huán)境各不相同，南側(cè)新湖南路目前無經(jīng)營商業(yè)，北側(cè)南海路 的東西段都計(jì)劃拓寬改建，中段為九江五

18、金城與21世紀(jì)家具廣場(chǎng)兩大市場(chǎng)，西側(cè)長江大道 也相對(duì)零散，只有東側(cè)龍開河路商業(yè)較為完整，但基本為住宅底商，具體情況如下： 南側(cè)新湖中路南側(cè)新湖中路 規(guī)劃為沿街景觀河道，以休閑、觀光功能為主，商業(yè)功能較弱，目前為建筑工地圍墻 與荒廢空地，本項(xiàng)目在新湖中路也規(guī)劃有零星商業(yè)，但基本以服務(wù)本社區(qū)居民為目的的社 區(qū)配套型商業(yè)； 北側(cè)南海路北側(cè)南海路 只有中段（長江大道十里大道）有沿街商業(yè)，東西段都將拓寬改建，目前為多為廠 房、自建房，中段沿街商業(yè)目前為九江五金城的單面街，經(jīng)營業(yè)態(tài)有汽修汽配、超市副食 、門窗裝飾等，租金10元/月左右； 二、地塊及周邊商業(yè)環(huán)境二、地塊及周邊商業(yè)環(huán)境 西側(cè)長江大道西側(cè)長江大

19、道 為城市南北交通主干道，沿街商業(yè)比較分散，工廠、市場(chǎng)、自建房及新建住宅小區(qū)摻 雜期間，形成商業(yè)斷層，零星經(jīng)營。業(yè)態(tài)雜亂，代表業(yè)態(tài)有餐館、超市副食、汽車美容、 家具等，北段租金約510元/月，南端租金約2030元/月。沿街店面開間約45米 ；層高3米左右；進(jìn)深310米不等； 東側(cè)龍開河路東側(cè)龍開河路 為城市次干道，沿街以舊小區(qū)一二層的底商為主，以九江五金城、福建商城為代表的 市場(chǎng)商鋪摻雜其中，但商業(yè)完整性好于長江大道。經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化，代表業(yè)態(tài)有家具櫥柜 、餐飲、五金機(jī)電、汽車修理等，總比例超過了40%，租金水平在2453元/月，而且 北段租金高于南端。商鋪開間在45米之間，進(jìn)深在815米之間，

20、其中尤以12米最為常 見； 各街的商鋪格局、經(jīng)營業(yè)態(tài)、租金水平等詳細(xì)統(tǒng)計(jì)分析請(qǐng)見 二、地塊及周邊商業(yè)環(huán)境二、地塊及周邊商業(yè)環(huán)境 三、地塊交通狀況三、地塊交通狀況 在九江，乘坐城區(qū)的公共汽車一般只需2元，出租車的起步價(jià)為5元（1.5公里），10 元的出租車費(fèi)用可以幫你到達(dá)市區(qū)的主要地方，公共交通的便宜收費(fèi)為本項(xiàng)目擴(kuò)大了商業(yè) 輻射范圍，同時(shí)可以增加顧客前來購物消費(fèi)的頻率。 由于住宅組團(tuán)規(guī)模較大，雖然一二期已交付使用，但三期仍在開發(fā)建設(shè)中，目前有開 12路、21路、23路公交車在新湖中路設(shè)有臨時(shí)的招呼站，公共交通并不方便，但隨著住宅 組團(tuán)的整體交付而得到相應(yīng)的改善，但在商業(yè)開業(yè)初期可以建議超市大賣場(chǎng)

21、開設(shè)項(xiàng)目到市 區(qū)重點(diǎn)住宅小區(qū)和重要交通站點(diǎn)的免費(fèi)班車，或開發(fā)商自行籌備，以增加商業(yè)輻射力。 （12路公交招呼站） （設(shè)有綠化隔離帶與非機(jī)動(dòng)車 車道雙向3車道的長江大道） （無綠化隔離帶與非機(jī) 動(dòng)車車道雙向2車道的南海路） （雙向單車道的龍開河路） 四、項(xiàng)目規(guī)模分析與級(jí)別定位四、項(xiàng)目規(guī)模分析與級(jí)別定位 本項(xiàng)目商業(yè)部分的總建筑規(guī)模近8萬方，其中長江大道與新湖中路交匯處待建的中心主 體商業(yè)面積約4萬方，另外還有2.5萬方星級(jí)會(huì)所所涉及的商業(yè)功能部分， 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)范設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)國家規(guī)范要求700-900平米/千人，按項(xiàng)目8000戶（3 萬人）換算，滿足社區(qū)配套商業(yè)面積約為2100027000方，這只

22、相當(dāng)于沿街附屬性商業(yè) 街鋪的商業(yè)容量。 對(duì)于同時(shí)擁有中心主體商業(yè)綜合體、主題商業(yè)街、沿街附屬商業(yè)街、星級(jí)會(huì)所及幼兒 園、學(xué)校綜合配套設(shè)施的本項(xiàng)目而言，其商業(yè)級(jí)別定位已超越了社區(qū)配套服務(wù)型商業(yè)的范 疇，而是服務(wù)于開發(fā)區(qū)片區(qū)乃至整個(gè)九江城市的區(qū)域商業(yè)中心，形成與老城區(qū)大中路四碼 頭商圈并駕齊驅(qū)的區(qū)域新商業(yè)中心。 五、項(xiàng)目商圈輻射范圍五、項(xiàng)目商圈輻射范圍 （項(xiàng)目所在地理位置） 商圈商圈車行時(shí)間車行時(shí)間區(qū)域范圍區(qū)域范圍主要街區(qū)主要街區(qū)人口數(shù)量人口數(shù)量預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)貢獻(xiàn) 核心商圈10分鐘之內(nèi) 長城路以南，青年 路以西，泰山路以 東，前進(jìn)西路以北 圍合區(qū)域 項(xiàng)目周邊水木 清華、步紅花 園、西園小區(qū) 等新舊小

23、區(qū) 15萬人左右60% 周圍商圈20分鐘之內(nèi)九江主城區(qū)主城區(qū)各街區(qū)63萬人30% 邊緣商圈20分鐘以上全市范圍九江周邊縣市九江全市450萬人10% 依照本項(xiàng)目商圈輻射力的強(qiáng)弱將 輻射范圍劃分為三級(jí)商圈：核心 商圈、周邊商圈及邊緣商圈。 （灰色虛線表示邊緣商圈、紅色實(shí)線代 表周圍商圈、紅色虛線表示核心商圈） 本章小結(jié)本章小結(jié) 本項(xiàng)目處于老城區(qū)向新城區(qū)過渡發(fā)展的中間地帶，就商業(yè)發(fā)展前景而言，既能享受老本項(xiàng)目處于老城區(qū)向新城區(qū)過渡發(fā)展的中間地帶，就商業(yè)發(fā)展前景而言，既能享受老 城區(qū)現(xiàn)有成熟生活配套，又能共享新城可以預(yù)見的發(fā)展?jié)摿?；城區(qū)現(xiàn)有成熟生活配套，又能共享新城可以預(yù)見的發(fā)展?jié)摿Γ?本項(xiàng)目地塊平整

24、，可視性良好，周邊有長江大道、龍開河路等多條城市交通干道，交本項(xiàng)目地塊平整，可視性良好，周邊有長江大道、龍開河路等多條城市交通干道，交 通便捷，但目前公共交通條件還有待完善，以增加主體商業(yè)的輻射范圍；通便捷，但目前公共交通條件還有待完善，以增加主體商業(yè)的輻射范圍； 本項(xiàng)目周邊環(huán)境東西差異性較大，東面北面相對(duì)靠近老城區(qū)，各項(xiàng)生活配套及現(xiàn)有商本項(xiàng)目周邊環(huán)境東西差異性較大，東面北面相對(duì)靠近老城區(qū)，各項(xiàng)生活配套及現(xiàn)有商 業(yè)環(huán)境明顯好于西面、南面的新城區(qū)，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)與城市改造建設(shè)的深入，地業(yè)環(huán)境明顯好于西面、南面的新城區(qū)，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)與城市改造建設(shè)的深入，地 塊周邊環(huán)境近期將得到有效改

25、善；塊周邊環(huán)境近期將得到有效改善； 就本項(xiàng)目的地理、規(guī)模及商業(yè)格局的綜合資源與優(yōu)勢(shì)而言，本項(xiàng)目的商業(yè)級(jí)別定位已就本項(xiàng)目的地理、規(guī)模及商業(yè)格局的綜合資源與優(yōu)勢(shì)而言，本項(xiàng)目的商業(yè)級(jí)別定位已 超越了社區(qū)配套服務(wù)型商業(yè)的范疇，而是服務(wù)于開發(fā)區(qū)片區(qū)乃至整個(gè)九江城市的區(qū)域商業(yè)超越了社區(qū)配套服務(wù)型商業(yè)的范疇，而是服務(wù)于開發(fā)區(qū)片區(qū)乃至整個(gè)九江城市的區(qū)域商業(yè) 中心。中心。 第 三 章 九江城市代表商圈與商街調(diào)研分析 一、大中路步行街商圈 二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈 三、廬山南路餐飲特色街商圈 四、柴桑美食街與小巴黎服飾步行街 五、其它代表性商街與市場(chǎng) 一、大中路步行街商圈一、大中路步行街商圈（老碼頭商圈） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：

26、經(jīng)營業(yè)態(tài)：該商圈以大中路與潯陽路橫向 聯(lián)系軸，東西串聯(lián)起太平洋百貨、聯(lián)盛廣場(chǎng)及信 華城市廣場(chǎng)等重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，抱團(tuán)組成九江城市 最老商圈，大中路設(shè)計(jì)為城市步行街，街面寬約 810米，全長約1.5千米，建筑形態(tài)為兩邊舊式 小區(qū)的沿街底商，以一層單鋪為主，以國內(nèi)知名 品牌服飾、鞋帽及運(yùn)動(dòng)專賣店為主，穿插國美電 器、蘇寧電器、太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)、生生電腦城等 專業(yè)賣場(chǎng)，占據(jù)一層多間及二層或三層的商鋪。 （上方為大中路商業(yè)步行街，下方為潯陽路） 一、大中路步行街商圈一、大中路步行街商圈 商業(yè)陳舊、管理缺失、品牌缺位商業(yè)陳舊、管理缺失、品牌缺位 作為九江城市商業(yè)名片，大中路步行街 商業(yè)設(shè)施已顯得相關(guān)陳舊，無休

27、閑景觀 設(shè)施，因歷史沉淀自然發(fā)形成，無科學(xué) 的建筑與業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃，衛(wèi)生、車輛 等日常管理都嚴(yán)重缺失，從品牌進(jìn)駐情 況來看，無論是服飾，還是鞋帽，基本 都是國內(nèi)的一些品牌，而缺少adidas、 nike 、converse 等國際知名品牌。 未到21：00步行街上停 放行駛著各種車輛 步行街兩邊都停滿車， 行人只能從中間狹 長過道走過，垃圾滿地 部分店家都將貨架擺到 了步行街的人行道上 剛過晚飯時(shí)間，生生電 腦城都已經(jīng)關(guān)門了 更有流動(dòng)商家在 步行街兩邊擺起 了地?cái)?一、大中路步行街商圈一、大中路步行街商圈/ /太平洋購物廣場(chǎng)太平洋購物廣場(chǎng) 基本概況基本概況：前身是九江著名的商業(yè)企業(yè)九江大中大商

28、廈，地處市商業(yè)中心，交通 四通八達(dá)。后由九江市派拉蒙百貨有限公司投資四千余萬元巨資將大中大商廈重新包裝定 位，由中外合資百貨績效全國第一名的王德明總裁領(lǐng)導(dǎo)海峽兩岸精英團(tuán)隊(duì)專業(yè)營運(yùn)管理。 新購物廣場(chǎng)高九層，總經(jīng)營面積達(dá)25000余平方米； 經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)：1到6層為經(jīng)營場(chǎng)所，所經(jīng)營部類涵蓋為化妝品、珠寶、女裝、女鞋、男裝、 男鞋、皮具、運(yùn)動(dòng)休閑裝、家用品、兒童用品、文教、牛仔服等；備有餐廳、員工更衣室。 購物廣場(chǎng)裝飾豪華，功能齊全，配有中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通信廣播系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)， 設(shè)施一流，擁有300多個(gè)國內(nèi)外知名品牌廠商。 一、大中路步行街商圈一、大中路步行街商圈/ /信華城市廣場(chǎng)信華城

29、市廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：信華城市廣場(chǎng)總面積15萬平方 米，包含精致女人街、電腦數(shù)碼城、秀水淘寶街、 浪井酒吧街、旅游風(fēng)情街五大特色商業(yè)街，及量 販超市、美食城、五星級(jí)酒店、商住樓、旅游景 點(diǎn)等多種業(yè)態(tài)，是一個(gè)滿足購物、娛樂、聚會(huì)、 觀光、休閑等需求的多功能、開放式、街區(qū)型購 物中心。 進(jìn)駐品牌：進(jìn)駐品牌： 聯(lián)盛（主力店）、kfc （次主力店）、baby face、u2、g2000、馬克 華菲、耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、kappy、彪馬、藍(lán)豹、莊吉、羅蒙、可可尼、法文箱子、 veeko、哈森、康莉、星期六、愛迪爾珠寶、貝菲特國際健身中心、魔力城堡等 一、大中路步行街商圈一、大中路步行街商圈/ /

30、信華城市廣場(chǎng)信華城市廣場(chǎng) 設(shè)計(jì)優(yōu)于經(jīng)營設(shè)計(jì)優(yōu)于經(jīng)營 信華城市廣場(chǎng)占據(jù)了九江城市黃金地段，與大中路無縫對(duì)接，北側(cè)沿江，地段與環(huán)境優(yōu)勢(shì) 明顯，并邀請(qǐng)了國外知名設(shè)計(jì)師規(guī)劃街區(qū)，設(shè)計(jì)有休閑景觀、休息設(shè)施及中心廣場(chǎng)，在業(yè) 態(tài)上也設(shè)計(jì)了購物、餐飲、休閑、娛樂等多形式組合，但整體經(jīng)營情況并不好。 外街好于內(nèi)街外街好于內(nèi)街 特別是晚上，位于外街的肯德基、酒吧街、運(yùn)動(dòng)服飾城等與餐飲娛樂相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營商家 燈火通明、人來人往，而處于內(nèi)街的潯陽茶市早已關(guān)門停業(yè)，漆黑一片，內(nèi)街的秀水街與 聯(lián)盛購物廣場(chǎng)也是人流稀少，內(nèi)外街差距明顯，作為主力店的聯(lián)盛購物廣場(chǎng)并沒有起到將 人流從步行街引入內(nèi)街的作用。 外街燈 火通明， 內(nèi)

31、街一 片漆黑 一、大中路步行街商圈一、大中路步行街商圈/ /特征總結(jié)特征總結(jié) 經(jīng)營設(shè)施陳舊，商業(yè)有待升級(jí)經(jīng)營設(shè)施陳舊，商業(yè)有待升級(jí) 由傳統(tǒng)市中心核心區(qū)域老小區(qū)的沿街底商與商場(chǎng)經(jīng)過時(shí)間沉淀發(fā)展起來的大中路步行街商 圈，經(jīng)營設(shè)施已顯得陳舊，對(duì)于九江日益增長的消費(fèi)需求而言，該商圈商業(yè)的硬件與軟件 設(shè)施都有待升級(jí)，作為步行街商業(yè)的延伸，新建的信華城市廣場(chǎng)被許多人寄予重望，但實(shí) 際情況是硬件有余軟件不足，原來管理缺失等問題仍然存在。 以服飾鞋品牌專賣業(yè)態(tài)為主，缺少品牌餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)以服飾鞋品牌專賣業(yè)態(tài)為主，缺少品牌餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài) 在經(jīng)營業(yè)態(tài)上以國內(nèi)知名服飾、鞋、運(yùn)動(dòng)品牌為主，輔以家電、電腦、

32、數(shù)碼、百貨賣場(chǎng)， 以購物消費(fèi)為主，缺少品牌餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)，只有信華城市廣場(chǎng)引進(jìn)了肯德基，其 它此類知名品牌難覓蹤影。 管理普遍缺失，缺少國際影響力品牌管理普遍缺失，缺少國際影響力品牌 無論是大中路步行街還是信華城市廣場(chǎng)，都普遍存在管理缺失的問題，從經(jīng)營的商家品牌 來看，基本還是以國內(nèi)品牌為主，缺少國際有影響力的知名品牌。 二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈（本項(xiàng)目所在商圈） 基本情況：基本情況：以本項(xiàng)目為參考點(diǎn)，位于本項(xiàng)目南北方位， 在長江大道與十里大道之間分布著數(shù)個(gè)專業(yè)級(jí)市場(chǎng)，其中以 九江五金城、21世紀(jì)家具廣場(chǎng)、華東建材市場(chǎng)最為代表，都 是與家裝、家飾等與房地產(chǎn)下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)有關(guān)

33、，規(guī)?；⒓?中化、市場(chǎng)化經(jīng)營，由于各個(gè)市場(chǎng)的規(guī)劃、管理及經(jīng)營模式 的不同，各市場(chǎng)的經(jīng)營情況不盡相同， 21世紀(jì)家具廣場(chǎng)和華 東建材市場(chǎng)都選擇了將零售業(yè)的精品百貨模式引入市場(chǎng)經(jīng)營， 大手筆的硬件投入，創(chuàng)新成立了21世紀(jì)國際家具港和華東建 材市場(chǎng)精品館，而九江五金城則因業(yè)態(tài)雜亂、管理缺失經(jīng)營 情況每況愈下。 （項(xiàng)目所在地理位置，最下方即華東建材市場(chǎng)） 二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈/ /九江五金城九江五金城 建筑結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)規(guī)劃建筑結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)規(guī)劃：九江十大物流市場(chǎng)之一，占地面積228畝，總建筑面積17萬平 米，總計(jì)房屋店面1377間，商鋪數(shù)量850間，于2002年左右新建。最初規(guī)劃商業(yè)業(yè)

34、態(tài)主要 為批發(fā)兼零售的五金制品：五金配件工具，電動(dòng)工具，緊箍件，不銹剛材料，勞保用品， 活性炭等,門窗,管件,廚房,燈具,衛(wèi)浴,鎖具, 涂料及其他建材產(chǎn)品。但目前實(shí)際經(jīng)營業(yè)態(tài) 已相當(dāng)混亂，除了五金制品之外，物流、汽配、汽修、超市、足浴、餐飲、賓館等業(yè)態(tài)摻 雜其中，北面沿街部分已經(jīng)轉(zhuǎn)換為柴桑美食街及東方凱悅休閑賓館。 （五金城早期規(guī)劃圖，原名為浙江商貿(mào)城） （3層聯(lián)排建筑，一層店鋪，二三層倉儲(chǔ)主人） （建筑南北對(duì)稱，中間走道天井） 二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈/ /九江五金城九江五金城 售價(jià)及租金水平售價(jià)及租金水平：五金城分批開發(fā)建設(shè)，靠近21世紀(jì)家具廣場(chǎng)的西北部位置先行開發(fā) ，東南

35、角位置至今仍是空地，于2004年左右對(duì)外公開發(fā)售，單價(jià)2000余元/，非沿街單 元鋪位平均面積100左右（上下三層），總價(jià)20余萬元，沿街單元鋪位平均面積約160 （上下三層），目前都是房東單獨(dú)出租三層鋪位或自住二三層將首層出租，租期有長達(dá)8年 ，多數(shù)一年起租，租金情況分布不均，不同租期、位置及層數(shù)鋪位的租金各不相同，平均 租金維持在10元/ /月左右，整體上沿街租金高于非沿街，西北部高于東南部位置。 二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈/ /九江五金城九江五金城 經(jīng)營及管理情況經(jīng)營及管理情況：從經(jīng)營形式上講：五金城以建筑工地或房產(chǎn)開發(fā)單位的批發(fā)為主，特 別是涂料、門窗、小五金等業(yè)態(tài)，零售

36、為輔；從經(jīng)營情況上看：五金城在不同方位、非沿街 沿街位置上的差異性較大，西北方位西a西d區(qū)及靠近中央廣場(chǎng)部分的經(jīng)營情況好于整體 水平，許多鋪位給商家作為貨物倉儲(chǔ)所用，北面沿街的柴桑美食街因其消費(fèi)特色成為人氣聚 焦的消費(fèi)場(chǎng)所，營業(yè)時(shí)間可維持到晚上很晚；從管理情況來看，管理缺失現(xiàn)象很嚴(yán)重，除了 收取水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)之外，市場(chǎng)管理方與經(jīng)營戶之間日常基本不打交道，衛(wèi)生情況極差，垃 圾亂扔堆積成山，車輛亂停都無人管理，主要出入口也沒有門衛(wèi)崗?fù)?，夜晚照明系統(tǒng)失修嚴(yán) 重，日常居住至此的房東及經(jīng)營戶對(duì)諸如此類的問題都意見反映強(qiáng)烈。 二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈/21/21世紀(jì)家具廣場(chǎng)世紀(jì)家具廣場(chǎng) 基

37、本情況基本情況：1999年開始運(yùn)營，是九江 地區(qū)最早的家具專業(yè)市場(chǎng)。經(jīng)營面積達(dá)5萬 平方米，分東、西兩區(qū)，其中東區(qū)主要經(jīng) 營各類中高檔品牌家具，西區(qū)是平價(jià)家具 專場(chǎng)，主要經(jīng)營各類中低檔家具。東、西 兩區(qū)互為補(bǔ)充，滿足不同層次消費(fèi)需求。 硬件設(shè)施硬件設(shè)施：東、西兩區(qū)差異巨大，西 區(qū)采用“市場(chǎng)模式” ，一層集中式建筑， 無業(yè)態(tài)分區(qū)，無流線設(shè)計(jì)，而東區(qū)是類似 “百貨模式”，設(shè)計(jì)有貨梯、樓梯、扶梯 、觀光電梯、陽光中庭、景觀休閑區(qū)、停 車場(chǎng)、儲(chǔ)蓄所等硬件設(shè)施，更有標(biāo)識(shí)指示 系統(tǒng)。 （西區(qū)舊市場(chǎng)建筑外景與內(nèi)部實(shí)景） （東區(qū)新市場(chǎng)21世紀(jì)國際家具港建筑外景與內(nèi)部實(shí)景） 二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)

38、商圈/21/21世紀(jì)家具廣場(chǎng)世紀(jì)家具廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)規(guī)劃及入駐品牌業(yè)態(tài)規(guī)劃及入駐品牌：西區(qū)業(yè)態(tài)，東區(qū)21世紀(jì)國際 家具港主要經(jīng)營各類中高檔品牌家具，共有五層，經(jīng)營 家具種類有板式家具、軟體、實(shí)木、歐式、兒童家具、 沙發(fā)、藤藝、辦公家具。入駐商家有皇朝、雙虎、掌上 明珠、全友、慕思等國內(nèi)國際知名品牌，實(shí)行分類分層 經(jīng)營，一至四層經(jīng)營各式民用家具，五樓主要是經(jīng)營辦 公家具。 租金水平及經(jīng)營情況租金水平及經(jīng)營情況：東區(qū)21世紀(jì)國際家具港的租金在25元/月左右，西區(qū)租金水 平更低，在10-20元/月左右，經(jīng)營情況整體較為平淡，人氣不足，各鋪位經(jīng)營戶想得 無事可做，但東區(qū)情況稍為好于西區(qū)。 二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈二、柴桑專業(yè)市場(chǎng)商圈/ /華東建材市場(chǎng)華東建材市場(chǎng) 基本情況基本情況：建于2000年，最早為華東裝飾材料 市場(chǎng)，分三期開發(fā)，現(xiàn)有經(jīng)營面積10萬多平米，經(jīng) 營戶600多戶，經(jīng)營家居建材27個(gè)大類、1000多個(gè) 品牌、1萬多個(gè)品種、年交易額13億元左右，是目 前九江及周邊規(guī)模最大、功能最強(qiáng)、業(yè)態(tài)最全、輻 射最廣的大型