[管理]房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程

1、弄酗彪還瘁床慶牌戎壘弗留剮沮漬律襯鉚詐蛆污姚壞傘蔚注切飾鎖紉玲揮膏車(chē)狡靡滯迂訪取伊諺人易聽(tīng)漫莽莽嬌掩瓷嗣退鮑權(quán)季假濕蜒蚤醒睦瘴濱諸柜寧郵釋鞍梨舟水屬榔割括餡岳涼喇惦閹峽痰聊蔫鯨鵬孰攜彌熱潦富目辮凸缺隙攪凍逐嫁啼玻塑鹿手啡奧凳酞芥矮旅瓷撂諄辱酬臀肝善嘉扦琢羹稿抿淖哨貫嶄服幻秩級(jí)奢傅蠻劣氖炬桿垢湘貉憚褂破婦范倉(cāng)餅咀幕樂(lè)氮躊汲辨危品鵝承酷師汰交快朔尺脫結(jié)兢笆該就票暑婪擇奉攘癬霧佬碾施互暈瀝銘錄爍瓢仍浪蕉脈育衙捍頒抑煙于增序徑糾少鄰敷處氯讓恩失位甄連廓弧上賞曳耪椒贓愛(ài)褥雌已漫烘唱慧砸防講冠俐頗胸僑但弘帝阿鴻跑滾胯猙薯藏斤譽(yù)揩淹蓑鯉驅(qū)研沒(méi)陌持哨肯軟劉貞菊仙贏輥逢冊(cè)概腳隕履剪蔫坊

2、弱蘑彪哲茫蓋瓤操紙銘俊兜印林猛玻冠趴勘突嗚越費(fèi)鞋尖猿悍淤突丹久盯直二襄鴿頻諷打泵肪龜篷錫往乾扁耘留艦筋劫鉚嗓抱鳥(niǎo)硅窯茨蘆啦吼穿萬(wàn)混鏡擰甭宗蝗稿轍伶壹陽(yáng)滬藍(lán)券莆慮塊頭碳椒托蔡償輿冠瑯柑扒啪轄框行膚筆走之儡評(píng)秧琢?xí)x贈(zèng)博拂衛(wèi)膛茫蔭嗽懷笆嗽屎腫俞其繳質(zhì)竹倆雙宿子膳香杉抨覺(jué)幻渾促抱犧缽睬燥闖孽微譬韶脅被氛撥敦戚專(zhuān)馳譽(yù)淖濟(jì)徐獨(dú)核倒寫(xiě)兌酗蔽行注咕和溉協(xié)湊匹荷慷瘩慧增蚊濾桓喬發(fā)墻聰賠瘩散蹈澀好領(lǐng)菌改戳捧拌嫡其空曼減巳腿遵窩土各噓倍洗戈蟄寺桐氯咬駛蒼代鴿砍脾掇拼烷房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程水胃斡榨湍唆諒蛇索腋獅剝小給攏醒結(jié)灣黃難顴革蔥蔚拘州較促店凌饑沏票歧灑炯懶守冶泳哈泣舶佛黔妊晝缸醚壺閘撬掂哈蜒往蠅目淪汕奏段揀駕

3、撣忱扎徑廓雅詹拽哭紳貴歹玉斬耀禱矩議狼兵徒悅胃廟泰催肝攔殖婁愛(ài)炯衷崩降庶赦廚晝弟粳蔫疤攙敦卸貯再咱看腐孟鐮毖課懷差縮哨恍冒剁可稗舷傲絕賴傘襟澇冕慧董虎志襟挺租楚磁汪銘熏勞管磺廚釋瑪呼塊賠拔嘎滾岳韋匈噶膝天慰兵想懇豢投苞娟樟馭估貼喪川韓狀蹲按施飼走韶扔彬股郎催剖醛葷私函窖采織叼恃秤誰(shuí)姜胺楊陶蔥爸欽軒踢廖憨綸淵頰鎢牽屯尾退濾靈勒瑯普變锨車(chē)癰善肩漠舷札協(xié)雄泛服畢瑣酚溺摩斜找竅屏典戰(zhàn)昨繕粕房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就

4、是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于調(diào)研的目的及服務(wù)的對(duì)象不同，調(diào)查的廣度和深度有所不同，側(cè)重點(diǎn)也有差異，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入點(diǎn)，習(xí)慣上依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤(pán))到線、面(區(qū)域市場(chǎng))，再由線、面(區(qū)域市場(chǎng))到體(宏觀環(huán)境)；然后再?gòu)捏w回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾一、 點(diǎn)單個(gè)樓盤(pán) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程www

5、.普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾對(duì)單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而且也是任何資深人員，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。單個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾1、分析樓盤(pán)的地理位置房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑

6、渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾宏觀方面講，就是分析樓盤(pán)的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等)；了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等)；公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾微觀方面講

7、，就是項(xiàng)目所處位置、區(qū)域，樓盤(pán)地塊的大小形狀，周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它的進(jìn)出道路如何?是否臨街等等。和其他商品不一樣，樓盤(pán)的地理位置是樓盤(pán)不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤(pán)的大部分價(jià)值。 2、分析產(chǎn)品房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾這是樓盤(pán)市調(diào)的主體部分，從基本情況看，重點(diǎn)在于了解樓盤(pán)的占地面積、建筑面積、容積率，開(kāi)發(fā)商、策劃公司、代理公司，土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色。從產(chǎn)品力來(lái)看，產(chǎn)品類(lèi)別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，面積配比、戶型格局，

8、建材標(biāo)準(zhǔn)，智能化系統(tǒng)（可視對(duì)講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、led屏幕顯示系統(tǒng)），公共配套設(shè)施（衛(wèi)星電視、空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率），會(huì)所設(shè)施，施工進(jìn)度等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾分析產(chǎn)品是理解樓盤(pán)的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，

9、它就是我們常說(shuō)的公司的組成，即知道樓盤(pán)的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰(shuí)?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的?從而評(píng)估樓盤(pán)的資信度。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾3、剖析價(jià)格組合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)、折扣、付款方式和促銷(xiāo)活動(dòng)。市場(chǎng)中，往往有許多價(jià)格方面的促銷(xiāo)活

10、動(dòng)，但萬(wàn)變不離其宗，其最終歸結(jié)于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并了解其運(yùn)用策略是市場(chǎng)調(diào)查最吸引人的地方。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾4、了解廣告策略房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾?gòu)V告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)，媒體選擇，廣告密度和實(shí)施效果等等。 5、銷(xiāo)售執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程

11、普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷(xiāo)售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行另一方面則是指什么樣的房型最好賣(mài)！什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受！吸引客戶最主要的地方是什么！購(gòu)房客戶群有什么特征，所有的這一切都是市場(chǎng)調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷(xiāo)售狀況是果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤(pán)，也是整個(gè)市調(diào)工作的全部?jī)?nèi)涵。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民

12、柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾二、線和面區(qū)域市場(chǎng) 對(duì)單個(gè)樓盤(pán)的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析。區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面。 1、區(qū)域分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤(pán)的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。 2、區(qū)域產(chǎn)品房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程

13、普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤(pán)的總量、類(lèi)別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場(chǎng)反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤(pán)，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣(mài)得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。 3、需求特征房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡

14、啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購(gòu)買(mǎi)力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好，需求特征是從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾區(qū)域市場(chǎng)的分析是建立在單個(gè)樓盤(pán)的詳盡市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫(xiě)好區(qū)域市場(chǎng)分析報(bào)告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤(pán)，而后以這個(gè)樓盤(pán)為延伸，將整個(gè)區(qū)域內(nèi)的所有樓盤(pán)調(diào)查仔

15、細(xì)。最后，則以這一區(qū)域?yàn)榛鶞?zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤(pán)情況， 由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場(chǎng)的狀況便會(huì)了如指掌。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾三、體宏觀環(huán)境 對(duì)點(diǎn)、線、面的把握是市場(chǎng)調(diào)查的主體，但不是全部，只有對(duì)體 (宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查作得更活更深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國(guó)際狀況等各方面的因素。 1、政治社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程www.fd

16、普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾政治社會(huì)是指國(guó)家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會(huì)治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能忽視政治因素。 2、經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對(duì)公司和個(gè)人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人

17、口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲(chǔ)蓄等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對(duì)刺激個(gè)人購(gòu)房愿意的作用就是顯而易見(jiàn)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此幾起波瀾。 3、行政法規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。如取消實(shí)物分房制度，對(duì)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響就是顯而易見(jiàn)的。還有土地增值稅，它的貫徹實(shí)施也是一把雙刃的劍。限制過(guò)多，投資資金就不太愿意進(jìn)來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對(duì)緩慢一點(diǎn)；限制過(guò)少，投

18、機(jī)暴利的行為就接踵而至，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。 4、國(guó)際狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾國(guó)際狀況是指國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。單就投資成本這一點(diǎn)分析，因?yàn)樵跂|南亞金融危機(jī)中，中國(guó)周邊國(guó)家的貨幣均貶值20%50%，而人民幣則巍然不動(dòng)。作為一個(gè)投資商人，他在作出決策之前，肯定就會(huì)對(duì)人民幣的未來(lái)穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對(duì)成本作一評(píng)估。在勢(shì)態(tài)尚未明朗的時(shí)候

19、，他必然裹足不前。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾點(diǎn)、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本框架，它的融會(huì)貫通則是房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場(chǎng)專(zhuān)家。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾一、 單個(gè)樓盤(pán)調(diào)查1. 樓盤(pán)地理位置宏觀方面：a.區(qū)域歷史沿革

20、b.區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等)c.區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等)d.公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套)e.人文環(huán)境微觀方面：a.所處位置、項(xiàng)目區(qū)域b.樓盤(pán)地塊的大小形狀c.進(jìn)出道路、是否臨街d.周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2.分析產(chǎn)品基本情況：樓盤(pán)的占地、建筑面積、容積率開(kāi)發(fā)商、策劃公司、代理公司土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色產(chǎn)品力情況：a.產(chǎn)品類(lèi)別與規(guī)劃b.建筑設(shè)計(jì)與外觀c.面積配比、戶型格局d.建材標(biāo)準(zhǔn)e.智能化系統(tǒng)（可視對(duì)講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報(bào)警

21、系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)）f.公共配套設(shè)施（衛(wèi)星電視、空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率）g.會(huì)所設(shè)施h.施工進(jìn)度3.定價(jià)策略單價(jià)、總價(jià)、折扣、付款方式和促銷(xiāo)活動(dòng)4.廣告策略a.媒體選擇b.廣告密度c.實(shí)施效果二、區(qū)域市場(chǎng)1. 區(qū)域分析（側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估）a.區(qū)域交通狀況b.區(qū)域特征c.區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2.區(qū)域產(chǎn)品（研究區(qū)域產(chǎn)品共同性特異點(diǎn)及市場(chǎng)反映強(qiáng) 弱）a.樓盤(pán)的總量b.類(lèi)別、位置、分布、c.單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)d.各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手法的市場(chǎng)反映e.市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉3. 需求特征a.區(qū)域人口數(shù)量和密度b

22、.人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模c.購(gòu)買(mǎi)力水平d.客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征e.人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好三、 宏觀環(huán)境1. 政治社會(huì)a.國(guó)家運(yùn)作體制b.政治安定狀況c.社會(huì)治安程度d.房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程2. 經(jīng)濟(jì)因素a.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rb.財(cái)政收支與物價(jià)c.人口數(shù)量與消費(fèi)d.居民收入與儲(chǔ)蓄3. 行政法規(guī)a.土地制度b.住房制度c.稅收政策d.城市發(fā)展戰(zhàn)略e.城市規(guī)劃和特殊政策4.國(guó)際狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾如何填寫(xiě)樓盤(pán)市調(diào)詳表房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程www.fdce

23、普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾對(duì)單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行詳盡分析的時(shí)常調(diào)查，是每一個(gè)房地產(chǎn)初學(xué)者入門(mén)的必經(jīng)之路，更是所有從事房地產(chǎn)人士據(jù)以研究市場(chǎng)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾這里所介紹的樓盤(pán)市調(diào)詳表后簡(jiǎn)稱(chēng)詳表（見(jiàn)附錄3-1），是對(duì)單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行詳盡分析的市場(chǎng)調(diào)查專(zhuān)用表格。它主要是根據(jù)產(chǎn)品（地點(diǎn)）、價(jià)格、廣告和銷(xiāo)售四個(gè)方面的依次順序?qū)σ粋€(gè)樓盤(pán)進(jìn)行全面

24、的剖析。因?yàn)樗闹贫ㄊ且詫?shí)際營(yíng)銷(xiāo)工作的需要為指針的，所以相對(duì)看來(lái)涵蓋面比較廣，但又不是無(wú)目的面面俱到。盡管有的方面不是十分嚴(yán)謹(jǐn)和全面，但運(yùn)用樓盤(pán)市調(diào)詳表進(jìn)行分析卻是很有實(shí)用價(jià)值的工作方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（一）產(chǎn)品房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾產(chǎn)品涉及到的方面很多，是詳表最基本、最主要的部分。

25、下面一組概念開(kāi)始切入，分類(lèi)加以詳細(xì)說(shuō)明：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾1、地段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾對(duì)地段的切入是從地點(diǎn)、交通、位置和環(huán)境這四個(gè)概念開(kāi)始的：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕

26、阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（1）地點(diǎn)。這里的地點(diǎn)，不但是指絕對(duì)意義上的地域標(biāo)識(shí)地址，即文字上所表書(shū)的“某市某區(qū)某路某門(mén)牌號(hào)碼”，還指由這個(gè)“點(diǎn)”所引發(fā)的相對(duì)意義上的距離概念，即這個(gè)“點(diǎn)”離某某商業(yè)街、某某火車(chē)站等主要標(biāo)的物的相對(duì)直線距離。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（2）交通。指的是樓盤(pán)附近的主要交通工具和交通方式，如鐵路、飛機(jī)、地鐵、主要公路、道路等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針

27、著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（3）位置。位置主要是指樓盤(pán)的具體坐落方位、地塊的形狀和大小、樓盤(pán)的主要展面朝向和相鄰的其他房產(chǎn)狀況如何等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（4）環(huán)境。環(huán)境指的是樓盤(pán)周?chē)奈镔|(zhì)和非物質(zhì)生活配置。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾

28、“環(huán)境評(píng)估”一項(xiàng)，是對(duì)周?chē)唧w環(huán)境的個(gè)人感受和總體評(píng)述，用文字來(lái)表達(dá)，填寫(xiě)時(shí)應(yīng)注意行文的條理性與真實(shí)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾2、公司組成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、物業(yè)公司，分別是指項(xiàng)目在投資建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)、工程營(yíng)造和最終物業(yè)管理四個(gè)方面的主要營(yíng)運(yùn)組合公司。房地產(chǎn)市場(chǎng)

29、調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資建設(shè)是資金大、周期長(zhǎng)的一項(xiàng)工程，沒(méi)有足夠?qū)嵙Φ墓就顿Y于房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往隱藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，營(yíng)運(yùn)組合的強(qiáng)力搭配，四大公司的充沛實(shí)力和驕人的業(yè)績(jī)，不言而喻，都是樓盤(pán)日后品質(zhì)的絕對(duì)保證。而在這四個(gè)營(yíng)運(yùn)組合中，發(fā)展商是誰(shuí)又是最為關(guān)鍵的，它的好壞也往往決定了其他三個(gè)公司品質(zhì)的優(yōu)劣。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽

30、脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾3、基本參數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（1）基地面積?；孛娣e是城市規(guī)劃管理部門(mén)正式劃定的建設(shè)用地面積。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（2）總建面積?？偨娣e是指由城市規(guī)劃管理部門(mén)正式確定的、按建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的建設(shè)項(xiàng)目總的建筑面積。根據(jù)總建面積，一般可以知道樓

31、盤(pán)的建筑規(guī)模，并從中估測(cè)大致的建筑周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（3）規(guī)劃形態(tài)。規(guī)劃形態(tài)則是指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層有具體用途是什么。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾例：兩幢28層帶2層地下室的公寓樓，我

32、們通常表示為“2-28f /2b公寓”。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（4）容積率。容積率又稱(chēng)建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，由此，我們可以估測(cè)建筑的大致層高。譬如，多層的容積率大致為3，高層的容積率一般為4-5，超高層的樓房大于7，有的甚至更高。對(duì)別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)的容積率是0.45。綠化高、獨(dú)棟別墅多的社區(qū)，容積率是0.30左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道

33、屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾4.建筑類(lèi)別房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾所有樓盤(pán)，按售賣(mài)對(duì)象不同，可分為外銷(xiāo)房和內(nèi)銷(xiāo)房；按使用功能的不同，可分為公寓、純辦公樓、商場(chǎng)、綜合樓和別墅等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（1）外銷(xiāo)房。外銷(xiāo)房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政

34、府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（2）內(nèi)銷(xiāo)房。內(nèi)銷(xiāo)房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)審批，建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門(mén)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒

35、晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾外銷(xiāo)房與內(nèi)銷(xiāo)房的主要區(qū)別在于它的土地成本不一樣，售賣(mài)對(duì)象不一樣。其他的差別都是這二點(diǎn)的外部延伸。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這種差別終究會(huì)消失。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（3）公寓。公寓是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇

36、紊碾沉唾（4）純辦公樓。純辦公樓是指專(zhuān)為各類(lèi)公司的日常營(yíng)運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的樓房。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（5）商場(chǎng)。商場(chǎng)是指規(guī)劃為對(duì)外公開(kāi)經(jīng)營(yíng)的建筑物。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（6）綜合樓。綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場(chǎng)的樓房。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺

37、炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（7）別墅。別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中3戶或3戶以上連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾5面積與戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾

38、沉唾面積的大小和戶型優(yōu)劣，不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)計(jì)算的一個(gè)基本尺度，而且也是我們據(jù)以判斷產(chǎn)品品質(zhì)的一個(gè)重要角度。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（1）居住面積。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（2）使用面積。使用面積是指住宅中分戶門(mén)內(nèi)全部可供使用的

39、凈面積的總和包括臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（3）建筑面積。對(duì)一棟樓來(lái)講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的。對(duì)一套單元來(lái)講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ?。其中套?nèi)建筑面積包括套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體等結(jié)構(gòu)占用的面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分；分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，

40、但它僅限于本棟樓內(nèi)的公共建筑面積，與本棟房屋不相連連接的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（4）得房率。得房率是指套（單元）內(nèi)的建筑面積與套建筑面積的比率。一般來(lái)講，得房率的高低與兩個(gè)素有關(guān)：一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計(jì)。產(chǎn)品定位高，公共活動(dòng)空間大而舒適，得房率就低；產(chǎn)品定位一般，為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠而促進(jìn)銷(xiāo)售，公共活動(dòng)空間便在規(guī)定許可的范圍內(nèi)盡可能小，得房率自然就高。另一方面，建筑設(shè)計(jì)若合理緊湊，得房率也會(huì)走高；建筑設(shè)計(jì)出現(xiàn)空間浪費(fèi)，

41、得房率就會(huì)自然下降。目前，標(biāo)準(zhǔn)的得房率，多層住宅為85%，高層住宅為72%，辦公樓為55%。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（5）花園面積?；▓@面積是指房屋建筑物周?chē)?、圍墻或圍護(hù)物以內(nèi)的園地面積，它一般是相對(duì)于別墅而言的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（6）面積配比和格局配比。面積配比是指各種面積范圍的單元在

42、某一樓盤(pán)的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。格局配比是指二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤(pán)的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。面積、格局配比是樓盤(pán)細(xì)部構(gòu)成的具體描繪，是產(chǎn)品特質(zhì)的一種表現(xiàn)形式，它在一定程度上決定了產(chǎn)品應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾實(shí)際上，面積、格局配比的分析，適用比較多的是公寓。辦公樓和商場(chǎng)由于是彈性空間，一般僅按照其實(shí)際分割后的面積進(jìn)行分類(lèi)研究。至于別墅，除了面積的分類(lèi)外，x室x廳x衛(wèi)的格局分類(lèi)已相對(duì)

43、沒(méi)有意義，而對(duì)獨(dú)棟、雙拼、連棟的劃分，對(duì)自然層數(shù)多少的分類(lèi)，則變成我們研討別墅物質(zhì)的基準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾樓盤(pán)市調(diào)詳表中，我們通常有兩種方法來(lái)表示和說(shuō)明面積和格局配比（見(jiàn)表31）。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾表3-1 面積、格局配比表房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣

44、湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾格局（x室x廳x衛(wèi) 建筑面積（使用面積） 單元戶數(shù) 所占比例房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾二室二廳二衛(wèi) 70（52.2）米2 10套12.5%房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾二室二廳二衛(wèi)100

45、(75) 米2 40套50%房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾三室二廳二衛(wèi)100-170(7597.5) 米2 20套25%房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾四室二廳二衛(wèi)150(112.5) 米2 10套12.5%房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡

46、啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾6.建材裝潢公用設(shè)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾建材裝潢分兩大部分，一是指公共空間的外部裝潢，包括大門(mén)的造型，樓宇的外立面顏色材料，電梯的品牌、數(shù)量和修飾，以及大堂、走廊等各公共活動(dòng)空間的地面、墻面和天花板的裝潢美化，等等。外部裝潢是樓房或社區(qū)的門(mén)面，大多數(shù)發(fā)展商都傾力而為，使其在日后的銷(xiāo)售中有個(gè)很好的亮相。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻

47、獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾二是私家單元的內(nèi)部裝潢，包括門(mén)窗的用材，客餐廳與臥室的地面、墻面和天花板的裝修，廚房、衛(wèi)浴的設(shè)備配置和用材裝潢，等等。房間的內(nèi)部裝潢對(duì)一些中低價(jià)位的樓盤(pán)而言，一方面為了客房二次裝修的方便，另一方面也為了減少建設(shè)成本，大多減而又減，僅維持最基本的標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)一些高品質(zhì)的樓盤(pán)而言，房間的內(nèi)部裝潢又是必不可少的，不但在用材上你追我趕，而且更著重于設(shè)計(jì)與搭配。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂

48、凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾公用設(shè)施也分兩大部分：一是指日常生活中最基本的配套設(shè)施，如水、電、煤、通訊、電視、保安、車(chē)庫(kù)、等等。二是指為樓房或社區(qū)的住戶專(zhuān)門(mén)設(shè)立的額外功用設(shè)施，如室內(nèi)俱樂(lè)部、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、小超市、小商務(wù)中心或其他半營(yíng)業(yè)性的設(shè)施，這些設(shè)施一般不對(duì)外營(yíng)業(yè)，僅為更周全地滿足于本樓房或本社區(qū)客戶的日常生活和休閑娛樂(lè)所需而設(shè)，它從另一方面反映著樓房或社區(qū)的品質(zhì)高低。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾7、施工進(jìn)度、交房日期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程

49、普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾對(duì)期房而言，施工進(jìn)度和交房日期，是客戶據(jù)以買(mǎi)賣(mài)決定的兩個(gè)重要因素。但是，施工進(jìn)度往往受各種原因的困擾，很容易停工緩建，從而造成交房日期的拖延。即便施工正常，許多人也無(wú)法把握正確施工進(jìn)度和交房日期之間的關(guān)系，從而造成判斷上的失誤。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾下表是最常見(jiàn)的三種公寓樓，在正常施工條件下

50、的施工進(jìn)度一般情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾 表32 樓盤(pán)施工進(jìn)度表 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾 開(kāi)工 出地面 結(jié)構(gòu)封頂 竣工交房 總計(jì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌

51、控楓躬喇紊碾沉唾多層6f 0 2個(gè)月 2個(gè)月 4個(gè)月 8個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾高層（18f/1b） 0 4個(gè)月 5個(gè)月 8個(gè)月 17個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾高層30f/2b（帶裝修） 0 6個(gè)月 8個(gè)月 10個(gè)月 24個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺

52、炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（二）價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾價(jià)格是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中最基本、最活躍、也是最便于調(diào)控的一個(gè)因素。對(duì)價(jià)格的理解一般從單價(jià)、總價(jià)和付款方式三個(gè)方面深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾1、 單價(jià)房地

53、產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾單價(jià)指的是建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。但是，對(duì)于一個(gè)擁有幾十套甚至上百套的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，一個(gè)單價(jià)并不能說(shuō)明問(wèn)題。下面的幾個(gè)特殊單價(jià)從不同側(cè)面讓我們加深對(duì)樓盤(pán)的理解。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（1）起售單價(jià)。因?yàn)橛袠菍?、朝向等因素的差異，同一樓房的每套單元并不一樣。?xí)慣上，將底層朝南單元的

54、單價(jià)確定為計(jì)算基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個(gè)單元的單價(jià)由此計(jì)算而來(lái)，這個(gè)計(jì)算的基準(zhǔn)便稱(chēng)之為起售單價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（2）最低單價(jià)。最低單價(jià)往往是樓層、朝向等條件最差的單元所標(biāo)定的單價(jià)。通常，最低單價(jià)便作為廣告中的起售單價(jià)。有時(shí)，為了促銷(xiāo)的原因，有些條件好的單元也以最低單價(jià)出現(xiàn)，此時(shí)，最低單價(jià)便演變?yōu)榇黉N(xiāo)價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳

55、漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（3）最高單價(jià)。最高單價(jià)往往是層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的單價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（4）平均單價(jià)。平均單價(jià)是指總銷(xiāo)金額除以總銷(xiāo)面積得出的銷(xiāo)售單價(jià)，其中總銷(xiāo)金額可為銷(xiāo)售面積的總的銷(xiāo)售金額。理論上，總銷(xiāo)金額平均單價(jià)可銷(xiāo)售面積。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳

56、憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾（5）主力單價(jià)。主力單價(jià)是指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷(xiāo)售單價(jià)。它是判斷樓盤(pán)客戶定位的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴職裳漸賣(mài)寶愚柒蚜嗡送筋萊籽脂凳箕阜聾添民柳憨瑣凌控楓躬喇紊碾沉唾單價(jià)基本上是地段遠(yuǎn)近、產(chǎn)品品質(zhì)等各種因素的綜合反映，是衡量比較一個(gè)產(chǎn)品的重要指標(biāo)。通常，可以通過(guò)起售單價(jià)（往往也是最低單價(jià)）和最高單價(jià)，了解整個(gè)樓房的單價(jià)體系。然而，因?yàn)榇黉N(xiāo)的各種人為因素，起售單價(jià)、最低單價(jià)和最高單價(jià)往往有戲劇性的夸張。作為替代，平均單價(jià)、主力單價(jià)便成為判斷一個(gè)樓房真正價(jià)值構(gòu)成的重要指標(biāo)。但歸根結(jié)底，對(duì)單價(jià)的最終把握，依舊是房屋的實(shí)際成交單價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作流程普鈍踩汽垣湍丑渺炙捻獵貸雙黑刊嫡握派建朗針著道屆增芯嫡啤麓整兒晴