房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 三、項(xiàng)目建設(shè)階段 四、項(xiàng)目銷(xiāo)售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段:首先對(duì)投資地區(qū)和投資i環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)；對(duì)自然資源的了解和市場(chǎng)情I:況的調(diào)查以及對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)Ii政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行:綜合分析預(yù)測(cè)，找到最有利I:的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的1i選擇提供依據(jù)I申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及項(xiàng)目立項(xiàng)批文:到城市規(guī)劃管理部門(mén) 申I:請(qǐng)定點(diǎn)；j;需向規(guī)劃部門(mén)提交有效I:的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見(jiàn)i書(shū)、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告、申請(qǐng)用I:地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明、I:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書(shū):等文件或證書(shū)；申請(qǐng)定點(diǎn)選址意見(jiàn)書(shū)是項(xiàng) 目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和

2、管 理的重要依據(jù)；申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn) 書(shū)時(shí)需向主管部門(mén)提 交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效 的項(xiàng)目建議書(shū)等；項(xiàng)目立項(xiàng)批文是 有計(jì)劃管理部門(mén)頒發(fā)， 確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)審 核，是可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)建 設(shè)的文件；申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批 文的時(shí)候需向主管部 門(mén)提交可行性報(bào)告、立 項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)、資金來(lái)源說(shuō) 明、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi) 型說(shuō)明等；:到土地管理部門(mén) 辦理土;地岀讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂 土:地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同 ，:并繳納土地使用權(quán)岀讓金；申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)! 提交建設(shè)用地規(guī)劃I;設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理;部門(mén)審核，然后由規(guī)劃I:管理部門(mén)核定用地面:積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā):給開(kāi)發(fā)商建設(shè)用地規(guī)I-劃許可證被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn) 狀地形圖

3、，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目的性質(zhì)和所處地段條 件提岀用地范圍，外部 限制條件；提岀規(guī)劃設(shè) 計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、 容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段建設(shè)工程許可證是由規(guī):劃管理部門(mén)審批頒發(fā)的；:施工許可證是由建設(shè)單:位（即開(kāi)發(fā)商）而不是有施工:單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；:在開(kāi)工前辦理。未經(jīng)許可，:不得擅自開(kāi)工；選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位;通過(guò)招標(biāo)選擇勘察:隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè):計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證:使土地（生地）在通過(guò)一級(jí):開(kāi)發(fā)后，能達(dá)到具備上水、:雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可 以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊

4、、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥?chǎng)地 平整。:通過(guò)招標(biāo)選擇承包商:招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件j編制標(biāo)底向招標(biāo)主管部門(mén)申請(qǐng)招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告;對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件:招標(biāo)工程交底與解答ij:開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)岀中標(biāo)通知及簽訂合同房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管 理部門(mén)經(jīng)過(guò)審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位證書(shū)。拆遷程序?yàn)?拆遷調(diào)查j制定拆遷安置計(jì)劃申領(lǐng)房屋拆遷許可證j發(fā)布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議j動(dòng)遷驗(yàn)收辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證通過(guò)招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作）三、項(xiàng)目

5、建設(shè)階段:1、配合承包商做好各I:項(xiàng)工作:2、按時(shí)提供施工現(xiàn):場(chǎng)，完成場(chǎng)地的“七:通一平”:3、及時(shí)提供以約定數(shù):量的圖紙，組織以約I:定的由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)訂i購(gòu)的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn):場(chǎng)。:4、協(xié)助承包商做好接:受驗(yàn)查工作1:5、對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn):度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān):控。:6、進(jìn)行合同管理:7、有效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng):目單位的關(guān)系。I:1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān):理:2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的:材料、設(shè)備訂貨組織承包商進(jìn)場(chǎng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具 備下列條件：1. 完成建設(shè)工程全 部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng) 內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2. 有完整的技術(shù)檔 案和施工管理資料；3. 有工程使用的主 要建筑

6、材料、建筑構(gòu)配件 和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；4. 有勘察、設(shè)計(jì)、施 工、工程監(jiān)理單位分別簽 署的質(zhì)量合格文件；5. 有施工單位簽署 的工程保修書(shū)。不符合上 述條件的工程，建設(shè)單位不得組織工程的竣工驗(yàn) 收。應(yīng)提交材料：項(xiàng)目開(kāi)工報(bào)告、竣工報(bào)告、分部分:項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底丫記錄、設(shè)計(jì)變更通知、技術(shù)變更核定單、； 工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測(cè)量放線j資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢:驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工日志、 竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收！資料等；到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)申請(qǐng)；應(yīng)具備條件：1、建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手 續(xù)齊備，且已確定竣工 交付使用日期；2、已完成建設(shè)項(xiàng)目投資 的2

7、5%或已完成單體項(xiàng) 目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu) 封頂）3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī) 構(gòu)和監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修 公約應(yīng)提交的材料：1、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照， 建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、 規(guī)劃、用地和施工等批 準(zhǔn)文件或證件。2、工程施工進(jìn)度計(jì)劃。3、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金 已達(dá)工程建設(shè)總投資的 25%以上的證明材料。4、商品房的預(yù)售方案, 方案應(yīng)說(shuō)明商品房位 置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使 用日期、預(yù)售總面積和 交付使用后的物業(yè)管理 等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房 預(yù)售總平面圖。四、項(xiàng)目銷(xiāo)售及售后服務(wù)階段:新房竣工后 3個(gè)月:內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登I:記；:登記時(shí)需提交建設(shè):許可證和建筑圖紙等圖i:件；辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房

8、銷(xiāo)售許可證!物業(yè)管理服務(wù)是物I;業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán):人、使用人委托，以有i償方式對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行i;日常維護(hù)、修繕與整治1等服務(wù)。i向主管部門(mén)交 驗(yàn)主要的證明文件 及相關(guān)資料（如： 項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅 線圖、土地權(quán)屬證 明文件、建設(shè)用地 規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程規(guī)劃許可證、 房屋竣工驗(yàn)收資料 及平面圖、價(jià)格申 請(qǐng)表等。與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同開(kāi)發(fā)企業(yè)將新物:業(yè)交付物業(yè)管理公司:接管時(shí)，應(yīng)提交以下:資料：房屋建設(shè)的各:項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總:平面圖、房屋及配套:基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣:工圖，地下管道網(wǎng)圖:及其他必要資料提交相關(guān)材料與用戶簽訂商品房銷(xiāo)售合同或租賃合同包括管理和服務(wù) 兩方面：管理：掌握物業(yè)的變 動(dòng)、使用狀況、使房 屋設(shè)備和配套設(shè)施及 時(shí)得到修復(fù)、更新、 保養(yǎng)；服務(wù)：以充分保障產(chǎn) 權(quán)所有人