7月萬(wàn)達(dá)商業(yè)案例分析111948935

1、1 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)案例分析萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)案例分析 企業(yè)發(fā)展部企業(yè)發(fā)展部 20082008年年7 7月月 2 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，迄今已有年，迄今已有20年發(fā)展歷史年發(fā)展歷史 。 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)酒店高級(jí)酒店 文化產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)連鎖百貨連鎖百貨 四大支柱產(chǎn)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè) 大連萬(wàn)達(dá)現(xiàn)已成為大連萬(wàn)達(dá)現(xiàn)已成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè) 其戰(zhàn)略目標(biāo)是成為其戰(zhàn)略目標(biāo)是成為百年企業(yè)百年企業(yè) 3 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 資產(chǎn)300億元 年銷售額200億元 年納稅超過(guò)10億元 持有的商業(yè) 物業(yè)面積超過(guò) 400萬(wàn) 600億 400億 30億 700萬(wàn) 20102010年年 的目標(biāo)的目

2、標(biāo) 大連萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)全國(guó)2626個(gè)城市個(gè)城市成立了項(xiàng)目公司 4 為什么萬(wàn)達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)為主的持有性物業(yè)開發(fā)作為其核心競(jìng)爭(zhēng)力？為什么萬(wàn)達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)為主的持有性物業(yè)開發(fā)作為其核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 第一，房地產(chǎn)開發(fā)要受到區(qū)域性、資源性、非標(biāo)準(zhǔn)性、不可移動(dòng)性、產(chǎn)品使 用 耐久性等一系列因素制約，因而房地產(chǎn)企業(yè)要想做到長(zhǎng)盛不衰很難房地產(chǎn)企業(yè)要想做到長(zhǎng)盛不衰很難。萬(wàn)達(dá)要想 實(shí)現(xiàn)百年企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，就需要持有部分自建商業(yè)地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資持有部分自建商業(yè)地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資。 第二，城市化進(jìn)程勢(shì)必會(huì)使住房供應(yīng)達(dá)到飽和，過(guò)于依賴現(xiàn)金流的住宅開發(fā)很可 能會(huì)面臨窘迫，唯有做商業(yè)地產(chǎn)，尤其是頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)，才能追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的尤其是頂

3、級(jí)商業(yè)地產(chǎn)，才能追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的 現(xiàn)金流現(xiàn)金流。 第三，通過(guò)持有物業(yè)：不僅每年可以收到穩(wěn)定的租金，而且能夠享受資產(chǎn)價(jià)格升能夠享受資產(chǎn)價(jià)格升 值和土地升值的雙重利潤(rùn)值和土地升值的雙重利潤(rùn)。不僅能使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，還可通過(guò)收取租金得通過(guò)收取租金得 到比一次性賣斷更多的收益到比一次性賣斷更多的收益（即以租金上漲的形式享受房地產(chǎn)的升值）。 5 什么是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的最大特色？什么是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的最大特色？訂單模式訂單模式 萬(wàn)達(dá)在地產(chǎn)界率先開創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的模式，那么什么叫什么叫 “ “訂單商業(yè)地產(chǎn)訂單商業(yè)地產(chǎn)”？ 聯(lián)合發(fā)展聯(lián)合發(fā)展 平均租金平均租金 先租后建先租后建 技術(shù)對(duì)接技術(shù)對(duì)接 訂單商業(yè)訂單

4、商業(yè) 地產(chǎn)地產(chǎn) 6 什么叫聯(lián)合發(fā)展？什么叫聯(lián)合發(fā)展？ 即萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定 信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。 1n具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界500強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)企業(yè) 2n社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè) 3n國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名 萬(wàn)達(dá)選擇戰(zhàn)略合作伙伴有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)： 到現(xiàn)在，萬(wàn)達(dá)已和沃爾瑪、家樂(lè)福、百安居、百盛、新世界、國(guó)美、蘇寧沃爾瑪、家樂(lè)福、百安居、百盛、新世界、國(guó)美、蘇寧等20多家跨國(guó) 及國(guó)內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。 與萬(wàn)達(dá)簽約的主力店商家中包括

5、多家緊密型合作伙伴緊密型合作伙伴，雙方約定無(wú)論萬(wàn)達(dá)到什么地方開 發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開店。 訂單商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵之一訂單商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵之一 7 什么叫平均租金？什么叫平均租金？ 將全國(guó)的城市分三等租金： 一等是北京、上海、廣州 二等是省會(huì)城市 三等是其他城市 確定每一等城市的平均租金平均租金。 不再就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判不再就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，從而 保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。 好處：好處： 訂單商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵之二訂單商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵之二 8 什么叫先租后建？什么叫先租后建？ 即招商在前，建設(shè)在后招

6、商在前，建設(shè)在后?；蛘呓校侯嵉钩绦蝾嵉钩绦颍ò逊康禺a(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下）。 為什么要招商在前？ 1、因?yàn)檎猩探^非招一個(gè)主力店的問(wèn)題。 n做一個(gè)購(gòu)物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一 起，才能滿足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高大家的比較效益。 n很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 2、因?yàn)檫@樣可以降低風(fēng)險(xiǎn)。 由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場(chǎng)從建成商業(yè)廣場(chǎng)從建成 后的后的9191天起開始計(jì)租天起開始計(jì)租，因此不管進(jìn)沒(méi)進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)物中心只要開業(yè)，一兩個(gè)月就能 收到租金 。 訂單商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵之三

7、訂單商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵之三 9 什么叫技術(shù)對(duì)接？什么叫技術(shù)對(duì)接？ 訂單商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵之四訂單商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵之四 也叫共同設(shè)計(jì)共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求要多大的面積，高度，出入口、 交通體系等，再由萬(wàn)達(dá)做出方案來(lái)認(rèn)證，是否合適，提出意見(jiàn)，等設(shè)計(jì)圖紙確定 之后，雙方正式簽訂一個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書確認(rèn)書，然后要合作伙伴馬上打一筆保保 證金證金。 n 如果對(duì)方以后反悔要賠償我們一年的租金，這樣能確保不會(huì)跑單，有效防控風(fēng)險(xiǎn)有效防控風(fēng)險(xiǎn)。 n 保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改建避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改建，減少浪 費(fèi)，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒(méi)有無(wú)效面積沒(méi)有無(wú)效面積。 1

8、0 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)歷了哪三代開發(fā)模式？萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)歷了哪三代開發(fā)模式？ 第一代第一代第二代第二代第三代第三代 產(chǎn)品種類產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 選址選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的新開發(fā)區(qū)及 cbd 規(guī)模規(guī)模5萬(wàn)15萬(wàn)40-80萬(wàn) 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)購(gòu)物功能組合購(gòu)物功能組合“24小時(shí)不夜城”集成功能組合 主力商家主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院 建筑形態(tài)建筑形態(tài)單個(gè)盒子式 組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合 案例案例長(zhǎng)沙、南昌、青島 沈陽(yáng)、天津 寧波、上海、北京、成都 11 第三代城市綜合體有何創(chuàng)新和優(yōu)勢(shì)？第三代城市綜合體有

9、何創(chuàng)新和優(yōu)勢(shì)？ 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的第三代產(chǎn)品叫城市綜合體，英文是hopsca（hotel、 office、parking、 shopping mall、convention、apartment）。 n 一是選址從城市最核心商圈變?yōu)槌鞘懈敝行摹⒊鞘械男麻_發(fā)區(qū)以及城市的cbd。 n 二是多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢(shì)補(bǔ)充，投資收益最大化。 n 三是商業(yè)業(yè)態(tài)增加了休閑、餐飲、娛樂(lè)的比重，打造“24小時(shí)不夜城”。 n 可以把寫字樓銷售出去，得到的現(xiàn)金流能減輕整個(gè)項(xiàng)目的總投資， 從而提高投資回報(bào)率。 n 酒店、商業(yè)、寫字樓綜合于一體，能增加比較效益和綜合效益， 創(chuàng)造“月光經(jīng)濟(jì)效益”、24小時(shí)商圈

10、，進(jìn)而刺激晚上消費(fèi)，增加商 業(yè)的銷售和酒店的入住率。 萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體與前兩代產(chǎn)品的區(qū)別區(qū)別在于： 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 12 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功的四大商業(yè)要素是什么？萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功的四大商業(yè)要素是什么？ 政策優(yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì) 選址優(yōu)勢(shì)選址優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì) 商戶優(yōu)勢(shì)商戶優(yōu)勢(shì) 13 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前兩代產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)哪些問(wèn)題？萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前兩代產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)哪些問(wèn)題？ 1 1、商業(yè)定位上：、商業(yè)定位上： n 建筑形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差。 n 業(yè)態(tài)單一，90%以上為購(gòu)物，缺乏休閑與娛樂(lè)。 n 業(yè)態(tài)組合上的不科學(xué)，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無(wú)法互動(dòng)。 n 沒(méi)有解決好目的性消費(fèi)（超市、建材）與非目的性消費(fèi)（精品店）的人群組合。

11、n 主力店占到70%以上，租金過(guò)低，影響收益。 2 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)上：、規(guī)劃設(shè)計(jì)上： n 在建筑形式上主力店之間、主力店與獨(dú)立街鋪之間沒(méi)有形成較好的互動(dòng)。 n 動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動(dòng)線不好。 14 3 3、商業(yè)銷售上：、商業(yè)銷售上： n 獨(dú)立商鋪銷售價(jià)格過(guò)高，散鋪投資收益預(yù)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)。 n 過(guò)分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報(bào)，過(guò)于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而缺乏 對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶 利益的保護(hù)。 4 4、商業(yè)經(jīng)營(yíng)上：、商業(yè)經(jīng)營(yíng)上： n 過(guò)分依賴主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，而忽視經(jīng)營(yíng)。 n 沃爾瑪們和其他商鋪的競(jìng)爭(zhēng)不公平，因?yàn)榭土鞯淖钃酰ㄟ@

12、是最主要的）、收費(fèi)的 偏高、管理部門的不同、缺乏統(tǒng)一的促銷策略都導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)危機(jī)。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前兩代產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)哪些問(wèn)題？萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前兩代產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)哪些問(wèn)題？ 15 萬(wàn)達(dá)有哪些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)？萬(wàn)達(dá)有哪些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)？ 解決資金解決資金 找到人才找到人才 只租不售只租不售 做好商業(yè)定位做好商業(yè)定位 搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)搞好規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)好商業(yè)經(jīng)營(yíng)好商業(yè) 1 2 3 4 5 6 16 商業(yè)地產(chǎn)最需要的是資金，而且是低成本、能長(zhǎng)期使用的資金。低成本、能長(zhǎng)期使用的資金。 這是因?yàn)椋?n商業(yè)地產(chǎn)的資金回報(bào)期很長(zhǎng)。 n 銀行長(zhǎng)期貸款的利息與商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率持平，因此無(wú)法支撐商業(yè)地產(chǎn)。 n 全世界購(gòu)物中心發(fā)展比較好的國(guó)家，都使用房地

13、產(chǎn)信托基金，它吸納的是民間 閑資、退休基金、政府基金、保險(xiǎn)基金這種求穩(wěn)而對(duì)回報(bào)率要求不高的資金。 商業(yè)地產(chǎn)最需要的是低成本、能長(zhǎng)期使用的資金商業(yè)地產(chǎn)最需要的是低成本、能長(zhǎng)期使用的資金 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界的房地產(chǎn)公司，只有2%2%左右在做商業(yè) 地產(chǎn)，在中國(guó)的比例就更少，少于1%1%。 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之一實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之一 17 2005年，澳大利亞的麥格里銀行成為萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略投資者年，澳大利亞的麥格里銀行成為萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略投資者 1 以5000萬(wàn)美元和3800萬(wàn)優(yōu)先債獲取萬(wàn)達(dá)9家商業(yè)廣場(chǎng)的28%股權(quán) 。 2 成立麥格理萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)基金，將部分萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)打包，試圖通過(guò)reits上市融資80 億元，

14、但由于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的低租金水平難達(dá)機(jī)構(gòu)投資者和香港證監(jiān)會(huì)的要求，因此 reits計(jì)劃擱淺。 看萬(wàn)達(dá)是如何拓展融資渠道、解決資金問(wèn)題？看萬(wàn)達(dá)是如何拓展融資渠道、解決資金問(wèn)題？ 嘗試嘗試reits（房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金） 3 計(jì)劃發(fā)行售首支以美元計(jì)價(jià)、規(guī)模為1.45億美元的中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)抵押貸款支持證券 通過(guò)麥格里走向通過(guò)麥格里走向cmbs（商業(yè)抵押擔(dān)保證券）之路（商業(yè)抵押擔(dān)保證券）之路 4 直接接建立自己的百貨主力店，不僅為減少主力店招租的物業(yè)租金壓力，獲取商業(yè)品 牌的更大利益，而且其更深的戰(zhàn)略目的可能是為了買個(gè)上市公司的“殼”，獲取股市 融資渠道。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)的主攻方向還有高檔

15、酒店，并擬以酒店物業(yè)裝入a股殼公司。 謀求回歸國(guó)內(nèi)謀求回歸國(guó)內(nèi)a股股ipo 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之一實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之一 18 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之二實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之二 商業(yè)地產(chǎn)最需要復(fù)合型知識(shí)的人才商業(yè)地產(chǎn)最需要復(fù)合型知識(shí)的人才 n 目前國(guó)內(nèi)一些大中城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)大量空置的現(xiàn)象，是許多進(jìn)入者商業(yè)地產(chǎn) 經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)知識(shí)不足、專門人才缺乏以及過(guò)度投機(jī)造成的。 n 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)，因此更需要人才。 并且，單純做零售、做百貨的單純做零售、做百貨的 人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合 型知識(shí)的人才。 萬(wàn)萬(wàn) 達(dá)達(dá) 的的 嘗嘗

16、 試試 1 確立了確立了“感情留人、待遇留人、事業(yè)留人感情留人、待遇留人、事業(yè)留人”的人才觀。的人才觀。 2 除內(nèi)部選拔以外，積極從外部引進(jìn)人才。除內(nèi)部選拔以外，積極從外部引進(jìn)人才。 3 與澳大利亞一個(gè)商業(yè)管理學(xué)院簽訂培訓(xùn)協(xié)議與澳大利亞一個(gè)商業(yè)管理學(xué)院簽訂培訓(xùn)協(xié)議 。 每年送人員去培訓(xùn)，三年內(nèi)有一半是實(shí)習(xí)時(shí)間，把購(gòu)物中心12個(gè)主要崗位都干一遍 4 用專業(yè)的人做專業(yè)的事，將住宅和商業(yè)分成兩個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)用專業(yè)的人做專業(yè)的事，將住宅和商業(yè)分成兩個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng) 。 19 購(gòu)物中心不能追求銷售收入最大化購(gòu)物中心不能追求銷售收入最大化 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之三實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之三 在中國(guó)凡是做銷售性的購(gòu)物中心，

17、現(xiàn)實(shí)狀況是：90經(jīng)營(yíng)情況都不好，剩下10也 僅能勉強(qiáng)維持。在這方面，萬(wàn)達(dá)有深刻的教訓(xùn)。 u 萬(wàn)達(dá)前期的開發(fā)策略是將80%的物業(yè)作為長(zhǎng)期持有，以收取租金收入，而將每個(gè) 項(xiàng)目約20%的物業(yè)用于銷售。 u 因?yàn)槿f(wàn)達(dá)與世界500強(qiáng)經(jīng)營(yíng)商合作，以這些強(qiáng)勢(shì)戰(zhàn)略合作伙伴入駐作為商業(yè)號(hào)召?gòu)?qiáng)勢(shì)戰(zhàn)略合作伙伴入駐作為商業(yè)號(hào)召 力力，進(jìn)而能順利將周邊鋪位以高價(jià)出售高價(jià)出售。前10個(gè)購(gòu)物中心一共賣了9萬(wàn)多平方米， 全國(guó)每平米均價(jià)每平米均價(jià)3 3萬(wàn)多萬(wàn)多，賣了幾十億，如果從單一銷售的角度來(lái)看，是很成功的。 u 但是這10個(gè)項(xiàng)目竣工后，雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營(yíng)，還是有一半以上出現(xiàn)了問(wèn)題有一半以上出現(xiàn)了問(wèn)題。 商鋪在銷售之后，再

18、進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，經(jīng)營(yíng)的整體性和有效性無(wú)法保證。 u 購(gòu)買萬(wàn)達(dá)商鋪的主要是投資客主要是投資客，他們因前期購(gòu)買時(shí)成本投入過(guò)高，因此急于收回 投資，導(dǎo)致租金居高不下，而一旦經(jīng)營(yíng)不佳，經(jīng)營(yíng)戶就會(huì)撤離。 u 沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、濟(jì)南等城市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)相繼出現(xiàn)停業(yè)、退鋪甚至罷市等危機(jī)。 20 萬(wàn)達(dá)全面推行只租不售萬(wàn)達(dá)全面推行只租不售 萬(wàn)達(dá)開始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，全面推行只租不售，變一次性銷售贏利變一次性銷售贏利 模式為長(zhǎng)期的租金收入贏利模式，模式為長(zhǎng)期的租金收入贏利模式，注重獲取長(zhǎng)期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益長(zhǎng)期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益。 問(wèn)題商鋪的處理辦法： n 除了南京、青島等經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的項(xiàng)目

19、外，絕大部分出售商鋪全都返租或反購(gòu)全都返租或反購(gòu)回來(lái)， 保證業(yè)主若干年8%的回報(bào)率，個(gè)別地區(qū)9%。 n 對(duì)所有“產(chǎn)權(quán)式商鋪”項(xiàng)目在后續(xù)經(jīng)營(yíng)方面由專業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)， 前幾年回租給發(fā)展商，按固定比例向投資者返還收益，后面的時(shí)間或由股東會(huì)議決 定返還比例，或把商場(chǎng)做旺后再交給投資者。 通過(guò)只租不售，萬(wàn)達(dá)加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的掌控能力和管理主動(dòng)權(quán)，使項(xiàng)目在定位、布局、定位、布局、 招商、運(yùn)營(yíng)、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益招商、運(yùn)營(yíng)、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。 另一方面，由于大量資金無(wú)法在短期內(nèi)回流，也讓萬(wàn)達(dá)面臨著更為致命的資金瓶頸資金瓶頸。 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之三實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之三 21 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之四實(shí)

20、踐經(jīng)驗(yàn)之四 做好商業(yè)定位的經(jīng)驗(yàn)做好商業(yè)定位的經(jīng)驗(yàn) 定位置定位置 在選址上，無(wú)論如 何不能一次確定，一 年的時(shí)段，最好在黃 金季節(jié)、非黃金季節(jié)， 一天的時(shí)間，中午、 晚上都要看。 還要看政府規(guī)劃，了 解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、城 市發(fā)展方向，要有長(zhǎng) 遠(yuǎn)的發(fā)展眼光。 定規(guī)模定規(guī)模 定主力店定主力店 規(guī)模與效益連在一起， 規(guī)模越大，租金越低。 按照中國(guó)的國(guó)情和快 速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，15 萬(wàn)平是最佳的上限。 15萬(wàn)平的商業(yè)，至 少要5家不同業(yè)態(tài)的 主力店，超過(guò)20家 次主力店來(lái)組合。 要根據(jù)你的地址和規(guī)模 選擇合適的業(yè)態(tài)。 在副中心選新興業(yè)態(tài)。 在核心尚圈，不要選建 材、家居大賣場(chǎng)，盡可 能選租金比較高的業(yè)態(tài)； 在郊區(qū)，不適合做百貨、 珠寶，盡量選聚集人氣 的業(yè)態(tài)。 22 搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn) 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之五實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之五 人流動(dòng)線人流動(dòng)線 這是設(shè)計(jì)方面的第一要素。不能突然加一個(gè)2%的坡度，單一通道是最好 的，最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容