威海溝北商業(yè)居住項目市場調(diào)查報告

1、目 錄【前言部份】市場調(diào)查目的市場調(diào)查程序市場調(diào)查主要內(nèi)容市調(diào)執(zhí)行情況【第一部分】威海宏觀市場第一節(jié) 威海市整體市場調(diào)查分析1.1 威海市整體市場消費(fèi)水平概述1.2 威海消費(fèi)品市場運(yùn)行特點(diǎn)分析1.3 威海市整體地產(chǎn)發(fā)展市場分析【第二部分】威海市宏觀環(huán)境分析第一節(jié) 威海市概況1.1城市地位1.2城市區(qū)劃及人口1.3歷史文化第二節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平1.2居民生活情況第三節(jié) 城市發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)解析1.1城市建設(shè)發(fā)展目標(biāo)1.2城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第四節(jié) 威海市交通狀況調(diào)查分析1.1 威海市交通狀況分析【第三部分】威海市房地產(chǎn)發(fā)展概述第一節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況1.1房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況1.

2、2房地產(chǎn)市場需求狀況1.3商品房價格分析【第四部分】房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)【第五部分】威海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)整體環(huán)境分析第一節(jié) 威海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況1.1威海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)簡況1.2自然景觀與人文資源1.3經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(幾分區(qū)的簡況) 1.4區(qū)域發(fā)展概況第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1.2區(qū)域居民消費(fèi)水平【第六部分】威海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)總體發(fā)展情況第一節(jié) 區(qū)域房地產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r1.1投資狀況1.2商品房新開工面積1.3商品房銷售面積1.4區(qū)域房地產(chǎn)總體特點(diǎn)第二節(jié) 區(qū)域房地產(chǎn)板塊分析第三節(jié) 區(qū)域主要競爭項目對比分析1.1開發(fā)團(tuán)隊分析1.2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析1.3戶型面積及配比分析1.4各戶型銷售情況分析1

3、.51主打戶型及均價分析1.6建筑形態(tài)及風(fēng)格分析1.7景觀規(guī)劃分析1.8營銷策略分析【第七部分】市場調(diào)查結(jié)論另：附件項目周邊重要項目體量示意圖【第八部分】威海市商業(yè)市場分析第一節(jié) 區(qū)域商業(yè)總體特點(diǎn)第二節(jié) 區(qū)域商圈劃分與分析第二節(jié) 主要商業(yè)項目概況第四節(jié) 威海市主要大中型餐飲設(shè)施綜合分析1.1餐飲經(jīng)營現(xiàn)狀分析綜述1.2主要連鎖餐飲1.3主要餐飲業(yè)個案分析第五節(jié) 威海市大中型娛樂設(shè)施綜合分析1 娛樂經(jīng)營現(xiàn)狀分析1.1專業(yè)市場1.2商場1.3影院、劇院、浴場、自助ktv1.4主要在建休閑娛樂項目1.5總結(jié)與展望1.6大中型娛樂設(shè)施個案分析第三節(jié) 威海市主要大中型綜合商場綜合分析1.1商場總體狀況對比

4、1.2各商場商業(yè)狀況對比1.3各商場外部交通狀況1.4各商場業(yè)態(tài)分布情況第四節(jié) 大型商業(yè)項目個案分析第五節(jié) 威海市主要大中型超市綜合分析第六節(jié) 威海市主要大中型專業(yè)市場綜合分析1 大中型專業(yè)市場綜合分析2 大中型專業(yè)市場個案分析2.1 蘇寧電器2.2五星電器2.3威海大市場第三節(jié) 本項目商業(yè)初步設(shè)想另：附件項目周邊重要商業(yè)體量示意圖【第九部分】威海市寫字樓市場研究分析報告第一節(jié) 威海市寫字樓發(fā)展的回顧第二節(jié) 威海市寫字樓總體市場概述第三節(jié) 威海寫字樓的分布特征1.1老城區(qū)cbd板塊1.2多區(qū)域中心板塊第一節(jié) 威海市寫字樓未來發(fā)展趨勢分析1.1寫字樓在老城區(qū)繼續(xù)發(fā)展1.2寫字樓在政務(wù)新區(qū)及經(jīng)濟(jì)開

5、發(fā)區(qū)沿線發(fā)展1.3寫字樓在別的區(qū)沿線的發(fā)展第一節(jié) 威海市寫字樓土地市場供需分析1.1威海市2006-2009年寫字樓土地市場成交狀況分析1.2威海市2006-2009年寫字樓土地市場成交狀況第一節(jié) 威海市寫字樓市場供求狀況分析第一節(jié) 威海市歷年區(qū)域典型寫字樓基本狀況第一節(jié) 近年來威海市主要寫字樓售價一覽第一節(jié) 已建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目個案分析第一節(jié) 威海市寫字樓市場未來競爭分析第一節(jié) 威海市寫字樓客戶分析1.1購買寫字樓客戶類型分析1.2各類客戶群體特征分析1.3寫字樓客戶消費(fèi)行為分析第一節(jié) 寫字樓客戶對高品質(zhì)寫字樓的心態(tài)分析表：要素調(diào)查結(jié)果要素調(diào)查結(jié)果環(huán) 境宜人并整潔幽靜安 全要求保安措施嚴(yán)密

6、配 套滿足現(xiàn)代自動化辦公需求景 觀要求景觀好功 能齊全、布局合理休 閑盡量充足的休閑空間和設(shè)施裝 修公共面積裝修上檔次人 氣要求旺盛而又不喧鬧物業(yè)管理注重安全、服務(wù)內(nèi)容和品牌建筑質(zhì)量要求高質(zhì)量公共交通依賴程度高、快速到達(dá)工作地點(diǎn)業(yè)主心態(tài)優(yōu)越感、成就感、表現(xiàn)欲公共裝修具有品味、高尚、實(shí)用的特點(diǎn)工程進(jìn)度要求工程進(jìn)度快、怕爛尾第一節(jié) 威海寫字樓市場總結(jié)另：附件項目周邊重要寫字樓體量示意圖【第十部分】威海市酒店市場分析第一節(jié) 威海市酒店發(fā)展的回顧第二節(jié) 威海市酒店總體市場概述第三節(jié) 威海酒店的分布特征1.1老城區(qū)有多少四五星酒店分布特征1.2多區(qū)域中心板塊第一節(jié) 威海市酒店未來發(fā)展趨勢分析另：附件項目

7、周邊重要寫字樓體量示意圖【第十一部分】項目分析第一節(jié) 項目地塊分析1.1項目地塊概況1.2周邊環(huán)境第二節(jié) 項目總體分析第二節(jié) 項目總體設(shè)想【前言部份】市場調(diào)查目的本次市場補(bǔ)調(diào)查是在前次（08.5.25）市場研究和分析工作的基礎(chǔ)上，所作的第一輪調(diào)研。前次調(diào)研的重點(diǎn)主要針對小高層、寫字樓、酒店、商業(yè)供求關(guān)系研究、威海整體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、商業(yè)發(fā)展歷程、威海重點(diǎn)商圈、重點(diǎn)項目及部分重點(diǎn)業(yè)態(tài)而全面展開。本次補(bǔ)充商業(yè)調(diào)研，是在結(jié)合項目的整體開發(fā)體量及后期開發(fā)運(yùn)營的初步思路，全面對威海市場的重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)。通過本次補(bǔ)充調(diào)查可以了解市場至目前為止的動態(tài)狀況，工作的重點(diǎn)在于找出市場結(jié)構(gòu)的薄弱部位、市場空白點(diǎn)及未來可

8、能的需求增長點(diǎn)，為項目的后期招商運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。通過實(shí)現(xiàn)對威海市場商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研，為項目定位，整體開發(fā)規(guī)避風(fēng)險，以期實(shí)現(xiàn)項目利潤最大化。市場調(diào)查程序1、確定調(diào)查樣本；2、實(shí)地考察；3、調(diào)查執(zhí)行；4、深度訪談與座談；5、督導(dǎo)；6、審核與數(shù)據(jù)補(bǔ)充調(diào)查；7、數(shù)據(jù)錄入及匯總；8、報告撰寫。市場調(diào)查主要內(nèi)容本次市場調(diào)查以項目周邊區(qū)域及市中心為核心調(diào)查區(qū)域, 針對購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化等要素，結(jié)合當(dāng)前整體社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場和區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場、典型案例的調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的供應(yīng)量、消費(fèi)者消費(fèi)行為、立地條件研究這幾方面進(jìn)

9、行調(diào)研分析，最后對項目進(jìn)行swot分析，總體上是從整體商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)人群、商業(yè)競爭態(tài)勢、社會發(fā)展趨勢等方面著手，進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查，收集和統(tǒng)計，以全面了解消費(fèi)人口構(gòu)成、購買力、消費(fèi)習(xí)慣、現(xiàn)有和未來各類型商業(yè)物業(yè)的銷售競爭狀況和經(jīng)營競爭狀況等。【第一部分】威海宏觀市場第一節(jié) 威海市整體市場調(diào)查分析據(jù)了解，在渤海13城市房價排序中，威海房價第10 ，這意味著，威海作為極具發(fā)展?jié)摿Φ暮I城市，她的房價明顯低于同條件的其他城市，這也被業(yè)內(nèi)人士稱為投資黃金期。有關(guān)專家預(yù)測，未來兩年，環(huán)渤海地區(qū)房價的漲價熱點(diǎn)將集中在山東半島；包括威海、煙臺在內(nèi)的中國三線、四線城市房地產(chǎn)將保持整體上漲趨勢，房價可能上調(diào)10

10、%左右。 客觀地說，威海目前的經(jīng)濟(jì)水平不是很高，但我們在市調(diào)中與當(dāng)?shù)厥忻裾劦椒績r，他們回答卻出奇的相似：“威海的房價對于本地人來說有些高，但相對于國內(nèi)其他城市來說，卻非常低，房價還能漲！”顯然，威海的地理優(yōu)勢是長遠(yuǎn)的，當(dāng)?shù)鼐用窨吹搅怂薮蟮陌l(fā)展?jié)摿Γ娍谕暤牡莱隽送鞘邪l(fā)展的必然走向。威海是中國著名的濱海避暑度假地，這里空氣清新，是著名的人居范例城市；這里夏季涼爽，氣溫極少能達(dá)到30度以上，最熱的天晚上也要蓋被子；這里有潔凈的海水浴場，碧海金沙，藍(lán)天白云，生猛海鮮；這里的韓國人多，韓資企業(yè)多，韓式服裝、韓式美食也多。 威海國際海水浴場是威海的三大景點(diǎn)之一（其他兩個是劉公島和成山頭，劉公島是

11、甲午戰(zhàn)爭紀(jì)念地，成山頭是山東半島的最尖端，風(fēng)景秀麗，類似于三亞的天涯海角），以其環(huán)境渾然天成、水清灘緩、沙軟潮平、交通便利、離市中心較近（5km）而深受避暑度假者的青睞。威海國際海水浴場的海水清沏見底，其潔凈的程度國內(nèi)罕見，這主要得益于威海市禁止在周邊地區(qū)從事海水養(yǎng)殖。每年的仲夏季節(jié)，各地的游客蜂擁而至，人聲鼎沸，人人消暑度假,個個樂而忘返。近年來，大批俄羅斯游客在盛夏季節(jié)來這里度假曬太陽，曬完了游，游完了曬，直到皮膚變成“棕色”滿意而歸。在國際海水浴場的周邊，正規(guī)的酒店并不多，其中位置最好的、居浴場中心、可正面觀海的高檔酒店是威海國際海景公寓酒店。這個酒店是2006年投用的，是一個公寓式的酒

12、店，每個客房里都有微型廚房，可簡單煮海鮮、拌色拉、煮粥、蒸飯，再買點(diǎn)牛奶、涼菜、啤酒等速食，使度假生活豐富多彩。威海國際海景城公寓酒店的客房基本都是業(yè)主將房間購買后再租給酒店物業(yè)公司經(jīng)營的，這個形式是很新的。 威海國際海景城公寓酒店的觀海位置絕佳，使游客趨之若鶩，直接導(dǎo)致房間價格讓人咋舌,特別是有海景的客房,海景標(biāo)間在旺季可達(dá)800/晚多。因為近年俄羅斯客人特別喜愛這里夏日的沙灘，喜歡來這里曬太陽，房間都被他們“占領(lǐng)”了。俄羅斯游客都組團(tuán)來這里，屬于大宗客戶。與俄羅斯客人比起來，國內(nèi)游客倒是成了“散兵游勇”的散客了，即使愿出如此高昂的價碼，也訂不到房，特別是海景的標(biāo)間、大床間。 幸運(yùn)的是，還有

13、部分業(yè)主并沒有將房間租給酒店物業(yè)公司，而是選擇了日租，價格也比酒店實(shí)惠得多，大約是酒店客房價格的2/3。其中“青山灣海景日租酒店公寓”，不光價格實(shí)惠，設(shè)備也更為優(yōu)良（關(guān)鍵的衛(wèi)浴設(shè)備比酒店的房間檔次高許多），陳設(shè)更高檔，服務(wù)更出色。威海小漁港家庭旅館，位于威海新外灘公園與威海公園之間，步行五分鐘可到兩個主題公園。在公園內(nèi)散步、觀海、聊天、呼吸清新空氣，令人心曠神怡。到海邊上挖點(diǎn)海蛤釣幾條小魚，回到旅館內(nèi)自己動手做幾道海鮮菜，很愜意。周圍的交通也很方便，有20余路公共車，大潤發(fā)超市、肯德基餐廳、骨科醫(yī)院等等。旅館內(nèi)設(shè)置單人間、雙人間、三人間。每個房間都有空調(diào)寬帶、有線電視、獨(dú)衛(wèi)淋浴。價格有20-4

14、0元每位每日，包間有40160元每間供選擇，特推出68元每位每日漁家樂，吃住全包在內(nèi)。有包間三個可供三十人就餐，棋牌室三間，備用車兩部，可以隨時服務(wù)?？梢蕴峁┱?guī)旅行社的咨詢服務(wù)，可幫助制定省錢、放心、安全的旅游路線?！镜诙糠帧客Ｊ泻暧^環(huán)境分析第一節(jié) 威海市概況1.1城市地位 威海在哪里（區(qū)位）威海市位于山東半島東端，地處北緯36413735，東經(jīng)1211112242。北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對，東及東南與朝鮮半島和日本列島隔海相望，西與煙臺市接壤，西南與青島市毗鄰。 東西最大橫距135公里，南北最大縱距81公里，總面積 5436平方公里，其中市區(qū)面積731平方公里。共有53個鎮(zhèn)

15、、14個街道辦事處。總?cè)丝?46萬人，其中市區(qū)人口53.3萬人。是中國沿海最東端的城市。 威海是什么樣的城市（城市介紹）1996年聯(lián)合國確定為“改善人類居住環(huán)境全球最佳的100個范例城市”之一。1997年確定為中國首批“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”。1998年，被國家旅游總局評為“中國優(yōu)秀旅游城市”。2003年榮膺聯(lián)合國“人居獎”，在世界排名上僅次于巴西，排名世界第二。威海是中國沿海開放城市之一，是中國著名的港口及旅游城市。全市內(nèi)陸為低山丘陵區(qū)，地勢起伏和緩，除少數(shù)山峰海拔500米以上外，大部分為200300米的波狀丘陵。沿海岬灣相連，島嶼眾多，總面積5436平方公里，總?cè)丝?46萬?，F(xiàn)轄三市三區(qū)，

16、三市分別是文登、乳山、榮成；三區(qū)分別是環(huán)翠區(qū)、高區(qū)和經(jīng)區(qū)。威海是一座生態(tài)化海濱旅游城市，海岸線長達(dá)985.9公里,被譽(yù)為“千里黃金海岸”。占全國海岸線的總長的1/18。這里三面環(huán)海，風(fēng)景秀麗，空氣清新，氣候宜人，城市綠化率達(dá)36.7，是我國第一個國家級衛(wèi)生城市、首批國家環(huán)保模范城市和中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家文明城市，曾兩度被聯(lián)合國確定為“改善人居環(huán)境全球最佳范例”城市。被譽(yù)為“海上花園”,是世界上最適合人類居住的地方之一，用四句話概括威海，那就是“青山環(huán)抱、碧水相繞、清新縊靜、玲瓏小巧”。“如果可能的話，威海的空氣包裝出口后，一定十分暢銷?！毙录移虑翱偨y(tǒng)李光耀。 威海特色（海岸資源

17、）作為一個優(yōu)秀的生態(tài)化海濱旅游城市，豐厚的自然資源和人文資源兼?zhèn)洌蛟斐鐾Ｂ糜螛I(yè)的萬種風(fēng)情。海島海岸、城市園林、歷史遺跡、民俗風(fēng)情等十多種類型的景點(diǎn)，處國家級風(fēng)景名勝區(qū)，3處省級風(fēng)景名勝區(qū)，51處文物保護(hù)單位，處省級旅游度假區(qū)，80多處游覽景區(qū)（點(diǎn)），還有那數(shù)不盡的海濱城市的溫潤自然，純粹和諧的人文風(fēng)情，開將威海絕代風(fēng)華的海域山水之美，盡呈眼底。面朝大海，春暖花開是這個城市的風(fēng)姿。著名的成山頭、花斑石、天鵝湖、乳山口、昆崳山、正棋山、天鵝湖野生動物保護(hù)區(qū)、西霞口野生動物保護(hù)區(qū)、海驢島野生動物保護(hù)區(qū)、國際海水浴場、乳山白沙灘、劉公島、圣水觀、圣經(jīng)山、鐵槎山、法華院、天福山、臣龍山、仙姑頂、影視

18、城、文保景等景觀，以一種青山綠水的自然姿態(tài)，孔孟之鄉(xiāng)的古仁之儀引無數(shù)游人竟折腰。劉公島：位于威海灣口，距市區(qū)旅游碼頭2.1海里，乘旅游船20分鐘便可到達(dá)。它面臨水云連天的黃河，背接湛藍(lán)的威海灣，素有不隅屏藩和不沉的戰(zhàn)艦之稱。劉公島北陡南緩，東西長4.08公里，南北最寬1.5公里，最窄0.06公里，海岸線長14.95公里，面積3.15平方公里，最高處旗頂山海拔153.5米。島東碧海萬頃，煙波浩淼，島西與市區(qū)隔海相望。全島植被茂密，郁郁蔥蔥，以黑松為主，多達(dá)2700余畝，1985年被命名為國家森林公園。1999年劉公島被建設(shè)部命名為國家文明風(fēng)景區(qū)。 天氣情況威海市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。

19、屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。冬暖、夏涼、春冷、秋溫，年溫差較小。全年平均氣溫在零度以上的時間超過290天。年平均氣溫12.1，月平均最高氣溫24.6，最低氣溫-1.5。四季變化較為明顯，與同緯度內(nèi)陸地區(qū)相比，具有降水豐富、氣溫適中、冬暖夏涼的特點(diǎn)。3至5月為春季。4月中旬以前，南北大風(fēng)交替出現(xiàn)，境內(nèi)溫度偏低且回升速度慢，威海人稱之為“春脖子長”。4月中旬以后，風(fēng)和日麗，楊柳吐絮，鶯飛草長，百花爭艷，威海進(jìn)入一年中最舒適的時節(jié)。6至8月為夏季。受海洋調(diào)節(jié)作用的影響，溫度比內(nèi)陸地區(qū)明顯偏低，尤其是在夜幕降臨之后，海風(fēng)習(xí)習(xí)，涼爽宜人，實(shí)為療養(yǎng)避暑之勝地。9至11月為秋季。此時海洋像一臺巨大的空調(diào)器，開始緩

20、緩散發(fā)夏日所蓄的熱能，10月中旬前，天藍(lán)海碧，陽光燦爛，可聞秋風(fēng)之聲，但無蕭殺之感。10月下旬之后，強(qiáng)大的蒙古高壓氣流南下，冷空氣開始活躍，冬季季風(fēng)來臨。12月至來年2月為冬季。威海的冬季可用一個“暖”字來概括。與遼東半島雖僅一海之隔，但卻有北國瑞雪飄飄之景觀，無北國侵肌刺骨之嚴(yán)寒，年極端最低溫度為零下13度。 城市定位 人居精品海灣城市。 中韓經(jīng)濟(jì)帶的橋頭堡； 國際性海濱旅游度假地； 山東半島制造業(yè)基地組成部分； 區(qū)域性教育科研中心； 適宜人類居住的城市； 市域服務(wù)業(yè)中心城市； 全國重要的海洋產(chǎn)業(yè)基地。1.2城市區(qū)劃及人口城市空間發(fā)展策略1市域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。逐步改變目前單中心的空間格局，加強(qiáng)高區(qū)

21、、經(jīng)區(qū)及東部崮山泊于新區(qū)的建設(shè)，中心城與各組團(tuán)相協(xié)調(diào)，構(gòu)筑分工明確的多層次空間結(jié)構(gòu)。2逐步疏解舊城的部分職能，緩解舊城交通壓力。3村鎮(zhèn)重新整合。加快農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化步伐，整合村鎮(zhèn)，推進(jìn)撤鎮(zhèn)并鎮(zhèn)、遷村進(jìn)鎮(zhèn)，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境質(zhì)量，構(gòu)筑城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)。4調(diào)整產(chǎn)業(yè)空間布局，市域5698平方公里采取“兩帶、兩線、五極”的產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)。（1）兩帶：一是濱?，F(xiàn)代旅游、科研教育、生活居住及海洋產(chǎn)業(yè)帶。二是桃威鐵路西側(cè)的特色農(nóng)業(yè)與生態(tài)旅游帶。（2）兩線：青威高速沿線和市區(qū)榮成石島沿線兩條發(fā)展軸線，主要作為建設(shè)半島制造業(yè)基地的載體。（3）五極：分別為威海市區(qū)、文登、榮成、乳山及石島管理區(qū)。城市建設(shè)用地規(guī)

22、模1近期（2010年）： 125.00平方公里；2遠(yuǎn)期（2020年）： 141.50平方公里；3遠(yuǎn)景（2020年以后）： 小于195.00平方公里。 人口規(guī)模1現(xiàn)狀人口規(guī)?，F(xiàn)狀城市建成區(qū)總?cè)丝?2萬人，其中戶籍人口52.27萬人，暫住人口29.73萬人。所轄榮成市、文登市、乳山市人口分別為667527人、646032人、581176人，比上年底均有不同程度減少。在總?cè)丝谥?，男性人?shù)為1254479人，女性為1229410人，男女性別比為102：100；全市總戶數(shù)884767戶。2規(guī)劃人口規(guī)模規(guī)劃城市建成區(qū)近期2010年規(guī)劃人口為100萬人，遠(yuǎn)期2020年規(guī)劃人口為130萬人，遠(yuǎn)景2020年以后

23、人口控制在150萬人以內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施按照170萬人預(yù)留。 1.3歷史文化 威海歷史悠久，新石器時代中期，境內(nèi)就有人類聚居。夏、商、周三代，今市境為東方夷之地，屬青州，有萊夷聚居。公元1398年明朝在這里設(shè)衛(wèi)屯兵，稱“威海衛(wèi)”。1898年被英國租借。1930年10月收回，設(shè)威海行政區(qū)。1945年，設(shè)威海衛(wèi)市，建國后改稱威海市。1987年6月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)升為地級市。因世代沿海，有許多古風(fēng)古俗世代相傳，所以威海人至今保持著漁民文明、純樸、好客的豪放風(fēng)格。威海經(jīng)濟(jì)以可利用資源為主，發(fā)揮資源環(huán)境優(yōu)勢、完善旅游度假功能、形成產(chǎn)業(yè)格局為主攻方向，不斷壯大區(qū)域性塊狀經(jīng)濟(jì)，在此基礎(chǔ)上威海經(jīng)濟(jì)得到了的穩(wěn)步發(fā)展，環(huán)

24、境建設(shè)也得到了極大關(guān)注。第二節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平【國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長】08年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值836.02億元， 比上年增長 17.9%， 發(fā)展速度創(chuàng)1995年以來新高。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值92.5 億元、492億元、251.5億元，分別增長4.6%、23.7%、13.2%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢良好， 糧食總產(chǎn)92.42萬噸，增長0.3%; 肉類和水產(chǎn)品產(chǎn)量分別達(dá)到10.45萬噸和243.74 萬噸，分別增長7.1%和1.9%; 造林合格面積1.39萬公頃，增長4%。工業(yè)支撐帶動 作用增強(qiáng)， 加工制造業(yè)基地建設(shè)開始啟動。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值425億元， 增長25

25、.9%; 實(shí)現(xiàn)利稅和利潤110.8億元、73.6億元，分別增長25.8%、25.2%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值330.4億元，增長58.1%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的比重達(dá) 19.7%，較年初增加5個百分點(diǎn)。交通運(yùn)輸增長迅速，公路通車?yán)锍?490.1公里， 比上年增加85.1公里;各種運(yùn)輸方式完成貨物周轉(zhuǎn)量53.29億噸公里，增長19.5%; 旅客周轉(zhuǎn)量完成26億人公里;港口貨物吞吐量完成1090.6萬噸，增長19.1%。房地 產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、現(xiàn)代物流等新興服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，財政收支大幅增加，一般財政收入完成37.17億元，增長33.4%; 一般財政支出47.13億元，增長23.1%。金融形勢穩(wěn)定，年

26、末金融機(jī)構(gòu)本外幣存、 貸款余額分別達(dá)到558.68億元、413.95億元，比年初增長19.4%、20.6%?！緦ν忾_放取得新突破】 對外貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)，08年進(jìn)出口貿(mào)易 總額40.31億美元， 比上年增長37.8%，其中出口25.3億美元，增長31.6%。經(jīng)濟(jì) 外向度達(dá)到40%， 提高了6個百分點(diǎn)。出口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，加工貿(mào)易出口14.87 億美元，增長34.1%，占出口總額的58.8%;機(jī)電產(chǎn)品出口8.4億美元，增長53.1%， 占出口總額的33.2%。招商引資成效顯著，批準(zhǔn)利用外資22.15億美元，增長94.5 %; 實(shí)際利用外資10.98億美元，增長82.7%;吸引國內(nèi)資金1

27、02.6億元，增長78%。 對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作進(jìn)展順利， 全年新簽訂勞務(wù)輸出合同金額1.27億美元， 增長17.8%;完成營業(yè)額8300萬美元。外派勞務(wù)4320人次，期末在外人數(shù)7380人，分別 增長18.8%、18.6%?！緝?nèi)需對經(jīng)濟(jì)的拉動作用進(jìn)一步增強(qiáng)】 投資增勢強(qiáng)勁，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 完成370.6億元，比上年增長119%; 城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資完成286.7億元?；A(chǔ)設(shè)施 建設(shè)繼續(xù)得到加強(qiáng)，實(shí)施了解放路、煙臺路二期改造（改造后更名為世昌大道） 和環(huán)山路綠化等一批重點(diǎn)工程，引進(jìn)外資參與了自來水、地下管網(wǎng)、天然氣等城 市設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村電網(wǎng)改造工程基本完成，桃威鐵路擴(kuò)能改造工程全面開工，縣 城

28、電網(wǎng)改造、農(nóng)村公路建設(shè)工程全面啟動，城市天然氣項目前期工作完成，膠東 抽水蓄能電站、華能威海風(fēng)力發(fā)電項目前期工作進(jìn)展順利。消費(fèi)市場穩(wěn)中趨旺， 實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額202.03億元，增長14.6%，增幅為1998年以來最高水平。 市場價格總水平略有上升，居民消費(fèi)價格總指數(shù)比上年上升0.1個百分點(diǎn);食品、 衣著、醫(yī)療保健及個人用品、居住等項目分別增長0.6%、3.5%、3.5%、1.8%?！靖黜椄母锢^續(xù)深化】 全面停征了鄉(xiāng)村公益事業(yè)金，農(nóng)村稅費(fèi)改革不斷完善， 農(nóng)民負(fù)擔(dān)進(jìn)一步減輕。 加大企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革力度，企業(yè)改制面達(dá)85.7%。積極 推進(jìn)投融資體制改革， 公司上市取得新進(jìn)展，6家企業(yè)上市材料被

29、證監(jiān)會正式受 理，其中2家獲準(zhǔn)在境內(nèi)主板上市、2家獲準(zhǔn)在香港創(chuàng)業(yè)板上市。落實(shí)了扶持政策， 民營經(jīng)濟(jì)得到蓬勃發(fā)展， 全市個體工商戶和私營企業(yè)完成增加值230億元，比上 年增長40%;上繳稅金4.2億元，增長31.5%。基礎(chǔ)設(shè)施、城市建設(shè)、社會事業(yè)等領(lǐng) 域的產(chǎn)業(yè)化和市場化步伐加快。糧食流通、社會保障等體制改革取得較大進(jìn)展。 深化行政管理體制改革，啟動了第二輪行政審批制度改革，市級審批事項精簡了 34.7%，辦結(jié)時限比原規(guī)定平均縮短了30%。威海市擁有個專業(yè)港口和龍眼港等85家貨運(yùn)碼頭，其中，威海港水深港闊，終年不凍不淤，是中國北方著名的天然良港；石島港是中國北方最大的漁港。目前，威海以優(yōu)越的地理位

30、置、以雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、以完善的外貿(mào)體系、以海陸空立體交通體系和便捷服務(wù)的環(huán)境優(yōu)勢，已有韓國三星、大宇、日本伊藤忠、三菱電機(jī)、煙草、美國美林，英國英維思等7家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶威海，威海外資企業(yè)已達(dá)4000余家。在世界銀行公布的中國120個城市投資環(huán)境評價報告中威海被評為“銀牌城市”。1.2居民生活情況1. 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長2008年城市居民人均可支配收入1.40萬元，比上年增長12.2。農(nóng)民人均純收入6841.59元，增長12.5。城市居民收入增長的主要原因：一是威海市經(jīng)濟(jì)承接上年良好態(tài)勢，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較好，居民工薪收入穩(wěn)步提高。二是隨著城市居民投資渠道的拓寬和投資理念的更新，財產(chǎn)性收入

31、和轉(zhuǎn)移性收入成為家庭收入增長的重要組成部分。農(nóng)民收入快速增長的原因：首先是各級黨委和政府進(jìn)一步強(qiáng)化對“三農(nóng)”的扶持政策，全面貫徹落實(shí)中央關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的一系列方針政策。其次是稅費(fèi)負(fù)擔(dān)下降、市場糧價平穩(wěn)回升、農(nóng)民收入有所提高等諸多有利因素，使全市農(nóng)民收入繼續(xù)保持較快增長。2. 消費(fèi)需求日益旺盛在收入穩(wěn)步增長的同時，城市居民家庭消費(fèi)支出也同步增長，居民生活水平的提高和消費(fèi)理念的逐步轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)出城市居民消費(fèi)檔次升級、領(lǐng)域拓寬、居民消費(fèi)由“量”的滿足向“質(zhì)”的提高轉(zhuǎn)變、由必需型向發(fā)展型和享受型轉(zhuǎn)變的新格局。城市居民人均消費(fèi)性支出1.05萬元，比上年同期增長13.1，支出首次突破萬元大關(guān)。農(nóng)民的消費(fèi)

32、支出也發(fā)生了很大變化，人均消費(fèi)性支出4004.66元，增長13.1。其中，食品消費(fèi)支出人均1450.54元，比上年同期增長14.9。交通和通訊消費(fèi)人均支出397.22元，比上年同期增長15.3。醫(yī)療保健消費(fèi)支出人均302.35元，比上年同期增長21.6。居住消費(fèi)人均支出588.63元，比上年同期增長6.6。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)需求明顯上升。2. 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款持續(xù)增長年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額524.59億元，比上年增長14.7。人均儲蓄存款1.88萬元，列全省第3位。第三節(jié) 城市發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)解析依據(jù)威海市的發(fā)展基礎(chǔ)以及面臨的環(huán)境，“十一五”期間全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要目標(biāo)初步確定為:1.1 經(jīng)

33、濟(jì)綜合實(shí)力跨上新臺階。到2010年，全市生產(chǎn)總值突破2000億元，年均增長13%， 地方財政收入年均增長15%，社會消費(fèi)品零售總額年均增長13%，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資五年累計達(dá)到3000億元。1.2 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步協(xié)調(diào)優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為76132，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到35%， 海洋產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到30%。1.3 開放型經(jīng)濟(jì)體系初步形成。全市外貿(mào)出口年均增長15%，五年累計實(shí)際利用外商直接投資50億美元，實(shí)際利用內(nèi)資1000億元。1.4 城市化進(jìn)程明顯加快。全市城市化率達(dá)到60%，中心城市人口由82萬人增加到100萬人，建成區(qū)面積由82平方公里擴(kuò)大到

34、125平方公里。1.5 循環(huán)經(jīng)濟(jì)體系基本形成。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗、水耗分別降低20%，主要污染物排放總量下降10%，城市污水集中處理率達(dá)到80%，工業(yè)固體廢棄物綜合利用率達(dá)到95%以上，工業(yè)用水重復(fù)利用率達(dá)到75%。1.6 人民生活質(zhì)量顯著提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%，農(nóng)民人均純收入年均增長8%，人口自然增長率穩(wěn)定在零以下，人均期望壽命達(dá)到77歲，千人擁有醫(yī)生數(shù)提高到2人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3%以內(nèi)。在全面完成“十一五”規(guī)劃目標(biāo)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過努力，“十二五”期間提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化; 到2020年，全市生產(chǎn)總值再翻一番，突破4000億元，人均gdp達(dá)到1.5萬美元， 城市化水平達(dá)

35、到70%，成為經(jīng)濟(jì)更加繁榮、科教更加發(fā)達(dá)、環(huán)境更加優(yōu)美、生活更加富足、社會更加和諧的現(xiàn)代化城市。第四節(jié) 威海市交通狀況調(diào)查分析1.1 威海市交通狀況分析威海曾經(jīng)因為交通閉塞，世外桃源般在海的懷抱躺了幾百年，現(xiàn)在隨著威海的開放，立體化交通也逐漸成熟起來。有句俗語說“要想富，先修路”，確實(shí)點(diǎn)到了發(fā)展的根本。一個城市經(jīng)濟(jì)要發(fā)展、文化要溝通，就像是一個人要手腳靈活，必須先要血脈暢通，所以城市發(fā)展必須有好的交通來支持，因此現(xiàn)在有“全國的道路數(shù)山東，山東的道路數(shù)膠東”一說，現(xiàn)在青威、煙威、青銀高速公路都已開通。煙（臺）威（海）一級汽車專用路經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)經(jīng)營，聽說還是香港來承建的，該路是威海市西邊出

36、口的一條重要經(jīng)濟(jì)干線。威海和大連一海之隔，相距94海里，每天有3班船往返于兩地之間，隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，威海至大連的海上航線成為全市與東北三省經(jīng)濟(jì)往來的捷徑。另外，威海是我國距韓國最近的城市，每星期有三班船去韓國，正由于海上交通便利，使威海的許多商品帶有了“韓流”，成為威海一大特色。另外，威海雖小，但也有一個民航機(jī)場。至此，威海機(jī)場已開通至北京、廣州、哈爾濱、沈陽、成都等地的航線，所開通的航線已貫通華北、華南、東北、西南的等地區(qū)的樞紐機(jī)場。威海的鐵路剛剛直通了徐州，又很快延伸到了漢口，至此，北到北京，南達(dá)濟(jì)南、漢口形成南北貫通?，F(xiàn)在威海的交通已經(jīng)呈輻射狀分布，構(gòu)成了海、陸、空立體化交通運(yùn)

37、輸體系，可謂是“條條大道通威?！薄?、威海火車站時刻表車次(點(diǎn)擊看詳情)發(fā)車時間終點(diǎn)站抵達(dá)時間火車型號公里（km）歷時硬座硬臥 上中下251820:00北京12:47空調(diào)普快1105公里16時47分126229237246n45620:36濟(jì)南05:52快速608公里9時16分47929599車次(點(diǎn)擊看詳情)發(fā)車時間起點(diǎn)站抵達(dá)時間火車型號公里（km）歷時硬座硬臥 上中下251720:42北京13:02空調(diào)普快1105公里16時20分126229237246n45520:47濟(jì)南05:46快速608公里8時59分479295992、威海航班進(jìn)出港時刻表進(jìn)港時刻表北京威海73307:3008:4

38、01234567ca1827北京威海73318:4019:401234567ca1587哈爾濱威海crj14:5016:301234567ca4928上海虹橋威海crj08:4510:251234567fm9257上海虹橋威海jet16:4518:3012.4567mu2287濟(jì)南威海crj07:5008:401234567ca4927出港時刻表威海北京73313:4014:501234567ca1828威海北京73320:3021:401234567ca1588威海哈爾濱crj09:1510:551234567ca4927威海上海虹橋crj11:0012:451234567fm9258威海上

39、海虹橋jet19:2521:0512.4567mu2288威海濟(jì)南crj17:0518:051234567ca49283、公路北京威海：京津塘高速天津外環(huán)京滬高速（濟(jì)南）濟(jì)青高速濰坊濰萊高速萊陽萊煙一級路高速煙臺煙臺到威海高速威海（全程900多公里，高速費(fèi)是300元到400元左右）?！镜谌糠帧客Ｊ蟹康禺a(chǎn)發(fā)展概述一、目前威海市區(qū)房地產(chǎn)的總體概況 從目前的情況看，威海市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)。這主要表現(xiàn)在：1、商品房銷售平穩(wěn)；2、二手房交易穩(wěn)定；3、銷售價格大幅上漲；4、貸款規(guī)模增大；5、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目眾多；6、房地產(chǎn)企業(yè)投資額穩(wěn)中有升。 第一、商品房銷售平穩(wěn)。從房管局提供的資料看，從2001年

40、到2005年，房屋的銷售呈現(xiàn)快速增長的趨勢，到2005年，銷售面積和銷售套數(shù)都達(dá)到一個峰值，商品房銷售面積達(dá)到179.8萬，銷售套數(shù)為18315套，2006年，銷售面積和銷售套數(shù)都大幅下滑，到2007年，商品房交易又出現(xiàn)上升的趨勢，房屋銷售面積達(dá)到102萬，銷售房屋9763套，2008年房屋的銷售還是保持比較平穩(wěn)的銷售態(tài)勢，共銷售房屋101.5萬，8877套。從威海市地稅局了解到，09年1至6月，威海城市完成房屋交易量8273套，而在2008年1至4月，這個數(shù)據(jù)僅為3791套，今年則為5398套，同比增長了42%。 威海市房地產(chǎn)交易市場工作人員編制的月報數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，城區(qū)分別有104

41、2、1225、1674、1457、1356、1519套房屋過戶交易。而在2008年1月至4月，這些數(shù)據(jù)分別為199、525、1632、1435套，總計3791套，今年前4個月達(dá)到5398套，比去年同期增長42%。 8273套房屋中包括新房3760套、二手房4513套。其中，新房的月交易量分別為583、675、725、650、425、702套，而在2008年1至4月，數(shù)據(jù)分別為0、355、1216、977套。這表明威海城區(qū)的新房交易并不活躍，新房市場依然低迷。 今年1至6月的二手房月交易量分別為259、550、949、807、931、817套，而在2008年1至4月，數(shù)據(jù)分別為152、89、20

42、8、240套。對比表明，威海二手房市場比較活躍。 今年上半年成交的二手房中，還包括房齡超5年且是賣房者個人家庭唯一住房的1279套，這類房屋交易免征營業(yè)稅及附加、個稅、印花稅和土地增值稅，其月交易量分別為104、175、299、232、211、258套，雖然交易量呈增加趨勢，但同月占比卻逐月下降。2001年至2009年上半年，年均銷售房屋103.64萬，10625套。2009年上半年的銷售情況符合平均標(biāo)準(zhǔn)。第二、二手房交易穩(wěn)定。除2001年，二手房的交易面積和套數(shù)超過商品房，其余各年的情況同商品房交易相似。二手房的交易，一直保持在50萬以上的年交易額，在2005年二手房的交易也達(dá)到了一個交易的

43、峰值，交易面積達(dá)到71.7萬，交易套數(shù)為8058套。到2008上半年，二手房交易面積達(dá)到32.99萬，交易套數(shù)為2380套，也基本符合8的年平均交易值。（附2001年至2008年房屋銷售情況表）房屋銷售情況統(tǒng)計表年份面積（萬）套數(shù)商品房二手房商品房二手房2001年42.350.3441056232002年72.856.6778662572003年12961.11323367042004年114.559.11236567042005年179.871.71831580582006年85.464.4893672472007年10261.4976366852008年101.562.9988774380

44、年平均銷售103.6461.012106256621第三、銷售價格大幅上漲。從2005年到2007年底，房屋銷售單價一直在3400元/3800元/之間徘徊，到了2008年，受到原材料價格上漲（如鋼材價格上漲30%以上）、土地價格上漲等因素的影響，一季度的房屋銷售單價一度達(dá)到4928元/，以后各月也是在4700元/以上的價位徘徊。在如此高的價位上，08年仍能實(shí)現(xiàn)與七年平均數(shù)基本持平的銷售，說明市場還是穩(wěn)健的。09年樓市開始轉(zhuǎn)暖相好，價格一路上漲，整體均價較上年上漲1000元/，經(jīng)區(qū)的均價5500元/，老城區(qū)均價8000元/，高區(qū)的均價5800元/第四、貸款規(guī)模增大。2007年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款19

45、.66億元；2008年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模達(dá)到25.24億元，同比增長28.39%；2009年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款達(dá)到23.8億元，同比增長22.2%。第五、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目眾多。目前威海市區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)268家，其中四級資質(zhì)以上的企業(yè)為177家。第六、房地產(chǎn)企業(yè)投資額穩(wěn)中有升。2006年，威海市區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)共有136家企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，其中投資億元以上的企業(yè)有4 家，實(shí)現(xiàn)投資完成額達(dá)到34.61億元；2007年，威海市區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)共有122家企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，其中投資億元以上的企業(yè)有14 家，實(shí)現(xiàn)投資完成額達(dá)到51.98億元；2008年，威海市區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)共有113家企業(yè)進(jìn)行

46、房地產(chǎn)投資，其中億元以上的企業(yè)有13 家，實(shí)現(xiàn)投資完成額達(dá)到54.44億元；2009年上半年，威海市區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)共有109家企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，其中億元以上的企業(yè)有13 家，實(shí)現(xiàn)投資完成額達(dá)到43.14億元。為什么在全國大中城市房價紛紛下挫，而威海的房價依然平穩(wěn)，據(jù)分析原因有以下幾個方面：一、威海是一個新興的小城市，威海市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，幾乎全是本地企業(yè)在本地發(fā)展，外地企業(yè)和外資企業(yè)很少染指本地的房地產(chǎn)市場。國外的房地產(chǎn)資本都關(guān)注著一線大中城市。二、威海建市二十多年來，一直處于城市的擴(kuò)張期，這為本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的空間。1987年成立威海地級市，市區(qū)人口才7.1萬人，到2008年

47、底，市區(qū)人口達(dá)到63.19萬人。人口的擴(kuò)張帶來城市的擴(kuò)張，城市的擴(kuò)張帶來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。三、威海是一座美麗的海濱城市，是全國第一個衛(wèi)生城，并獲得聯(lián)合國最佳人居獎。特別是近年來，威海市每年舉辦的“人居節(jié)”，吸引了大量的外地人口到威海購房置業(yè)，他們看中的是威海優(yōu)美的自然環(huán)境，淳樸的民風(fēng)，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及舒適的居住條件。外地購房者的涌入，推動了威海市區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。四、近年來，威海市的房屋建設(shè)，更加注重節(jié)能環(huán)保，建成了大量高規(guī)格高檔次樓宇，各項基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，使得市區(qū)更加美觀，樓群整齊漂亮，居住環(huán)境更加舒適，從而吸引更多的本地人及外地人購房。二、對威海市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的客觀評價在國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)中，房

48、地產(chǎn)業(yè)的地位越來越重要。它的主要作用表現(xiàn)在：第一、拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車是：投資、消費(fèi)、出口。房地產(chǎn)業(yè)是組成投資的一項重要內(nèi)容，同時又是一個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，加上近幾年房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速地發(fā)展，其對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的拉動作用。根據(jù)國際銀行提供的數(shù)學(xué)模型，每銷售100元的住宅，可帶動130-150元其他商品的銷售。從威海市區(qū)來看，2005年至2009年上半年，威海市區(qū)共實(shí)現(xiàn)住宅銷售 116.86億元（房產(chǎn)交易中心數(shù)字），帶動其他商品銷售約150億到174億元。第二、增加財政收入。房地產(chǎn)業(yè)給財政增加收入，一個是在房，另一個是在地。據(jù)國土資源局提供的資料，2005年至2008年

49、8月，市區(qū)共組織拍賣（掛牌）出讓經(jīng)營性土地161宗，實(shí)現(xiàn)政府出讓收益46.83億元，這其中有很大一部分是房地產(chǎn)業(yè)的功勞。另外，從2005年至2008年上半年，市區(qū)地稅部門共實(shí)現(xiàn)稅收收入678241萬元，其中房地產(chǎn)行業(yè)的稅收就有168995萬元，占全部稅收收入的24.92%。房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻(xiàn)不可謂不大。另外，在房屋建設(shè)和驗收過程中的一些配套收費(fèi)，就更是不可估量。這些最終都會體現(xiàn)在財政收入中。第三、美化城市環(huán)境，提升城市的品味。近年由于大量高規(guī)格高檔次樓宇的建成，各項基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使得城市變得越來越美觀，樓群整齊漂亮，對美化環(huán)境，提升城市的品味功不可沒。第四、改善居住環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)的迅速

50、發(fā)展，一是提高了市區(qū)人均居住面積（威海市區(qū)人均居住面積從2001年的15.72/人提高到2007年的18.79/人），二是通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建全了市區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)和配套建設(shè)，改善了市區(qū)居民的居住條件和居住環(huán)境。在看到房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)的正面作用時，我們還要看到房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)面作用。房地產(chǎn)業(yè)同工業(yè)經(jīng)濟(jì)不同，它是利用資源，不可重復(fù)增值。房地業(yè)就如同一把雙刃劍，在對經(jīng)濟(jì)有著很大拉動作用的同時，又隱藏著對經(jīng)濟(jì)的巨大破壞力。目前美國的“次貸危機(jī)”就是一個最好的明證。由于“次貸危機(jī)”的爆發(fā)，引發(fā)了美國住房貸款銀行的破產(chǎn)，從而迫使美國政府出巨資救市，也引起了整個世界經(jīng)濟(jì)的動蕩不安。目前威海市區(qū)房地產(chǎn)存在的最大負(fù)面

51、作用在于房產(chǎn)價格與使用價值嚴(yán)重背離，房價過高，房價的增速過快。過高的房價主要存在著以下兩個方面的危害： 1、房價過高使政府失信于民，并增加了社會的不穩(wěn)定因素。房價過高，會讓百姓買不起房，住不起房，政府如果解決不好這個問題，就會失信于民。并且如果有一定的人群住不上房，社會的穩(wěn)定也就無從談起。2、過高的房價增加了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不穩(wěn)定因素。其最主要的表現(xiàn)是房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫會提高整個經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，從而使本地區(qū)逐漸失去競爭力，并最終導(dǎo)致銀行不良貸款的產(chǎn)生。2008年全年，威海市區(qū)房地產(chǎn)貸款余額為76.71億元，個人購房貸款余額248.79億元（不含個人公積金貸款），兩項貸款余額占全部貸款的23.13

52、%。新增房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比例過高，一方面說明房地產(chǎn)過熱，過多的資金投入到房地產(chǎn)市場中，另一方面也對我們的經(jīng)濟(jì)敲響了警鐘：房地產(chǎn)貸款占如此高的比例，那它帶來的風(fēng)險就更大了。【第四部分】房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)威海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于1985年的老城區(qū)改造，先后經(jīng)歷了1985-1992年的起步、1992-1993年的開發(fā)熱潮、1994-1997年的調(diào)整和1998年以來的快速發(fā)展階段。1999-2008十年來威海市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需兩旺，在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長、改善人民群眾住房條件、城市建設(shè)方面發(fā)揮了越來越重要的作用。從總體上來看威海市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢。一、十年來威海市

53、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（一）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)處在階段性快速增長期，對于威海市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)較大1999-2008年威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長，十年間有七年超過20%的增長速度。從總量上看翻了近四番。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資對于全市第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的拉動作用不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)投資中的支柱行業(yè)，2008年全市房地產(chǎn)業(yè)投資占第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到了43.1%。2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到8.2%，比房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的北京市高出2個百分點(diǎn)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金到位及時，資金來源結(jié)構(gòu)趨向優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場的發(fā)

54、展受資金供應(yīng)的影響很大。從威海市情況看，房地產(chǎn)開發(fā)資金一直比較充足，1999-2008年每年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金始終高于當(dāng)年房地產(chǎn)投資完成額比重的5%以上。從資金來源渠道看，目前威海市房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要為開發(fā)企業(yè)自籌資金，定金及預(yù)收款等其他資金，其次為國內(nèi)貸款，另外還有極少數(shù)的外資。通過1999-2008年的數(shù)據(jù)對比可以看出，威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源結(jié)構(gòu)逐年趨向優(yōu)化，國內(nèi)貸款占當(dāng)年到位資金的比重由1997年的20%降到2008年的10%以下，與此同時企業(yè)自籌資金的能力顯著增強(qiáng)，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重由1997年的不足40%上升到2008年的逾60%。（三）房地產(chǎn)市場供需兩旺，

55、商品房產(chǎn)銷比例協(xié)調(diào)威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，新建商品房的供應(yīng)充足。1999-2008年十年間房地產(chǎn)開發(fā)施工面積基本保持兩位數(shù)的增長趨勢，其中住宅施工面積占全部施工面積的70%以上。商品房竣工面積大量增加，十年間累計完成1467.9萬平方米。與此同時，商品房市場需求非常旺盛，銷售形勢顯著看好。十年來我市國民經(jīng)濟(jì)始終保持快速健康發(fā)展，居民收入顯著增加，城市化進(jìn)程不斷加快，這為商品房的廣泛銷售打下了堅實(shí)基礎(chǔ)。隨著“聯(lián)合國人居獎”效應(yīng)的進(jìn)一步釋放，“居住在威海，創(chuàng)業(yè)在威海”這一理念深入人心，全市商品房銷售形勢更加火爆。1999-2008年商品房銷售面積從38.9萬平方米增長到超過300萬平方米，年均增長23.5%。1999-2008年商品房銷售面積占竣工面積的比重一直保持在70%-90%之間，這充分說明威海市的房地產(chǎn)業(yè)屬于市場拉動型，發(fā)展比較健康。二、房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多、規(guī)模較小、綜合實(shí)力不強(qiáng)威海市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)326家，中心城區(qū)達(dá)239家。其中二級資