海南綠中海項(xiàng)目產(chǎn)品線及營銷策略

1、MARKETING DEPARTMENT 綠中海調(diào)研報(bào)告 -產(chǎn)品線及營銷策略 目錄 項(xiàng)目 產(chǎn)品 營銷 總結(jié) 概述 區(qū)域 總規(guī) 政策 概述 n地理：項(xiàng)目位于萬寧市興隆旅游區(qū)興梅大道 n項(xiàng)目總規(guī)模： 總占地面積：約7330000 總建筑面積：約2400000 整體容積率：0.7 綠化率：65% n項(xiàng)目賣點(diǎn)：近海，鄰湖，圍繞興隆熱帶生態(tài)植物園打造一個復(fù)合式“新城鎮(zhèn)” n開發(fā)團(tuán)隊(duì) 開發(fā)商：萬寧興隆新潮投資置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司:海南新潮綠中海物業(yè)管理有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位:HZS豪斯泰勒.張.思圖德建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位:上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 銷售團(tuán)隊(duì)：目前開發(fā)商自營

2、 區(qū)域 n興隆綠中海位于海南三亞和?？谥g的萬寧興隆，是著名的溫泉小鎮(zhèn)。環(huán)繞興隆度假區(qū)馨湖而建，東、 南、西三面臨湖，北臨百果園農(nóng)業(yè)旅游區(qū)，被高爾夫球場和山巒環(huán)抱。 n每隔半個小時有開往三亞及?？诘暮廊A大巴，2010年底海南城市輕軌開通，項(xiàng)目離輕軌站20分鐘。 n綠中海規(guī)劃總用地面積733萬平方米，其中水域333.5萬平方米，總建面240萬平米，將分為六期開發(fā) 建設(shè)，開發(fā)周期為6年，綠中海今后將圍繞馨湖而建，使之成為依山傍湖近海茂林溫泉新市鎮(zhèn)。 n產(chǎn)品包含獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房等物業(yè)形態(tài)。 總體開發(fā)規(guī)劃 政策環(huán)境 國家：國際旅游島 海南-：海口三亞萬寧”一小時生活圈 萬寧： 1. 吸引投

3、資 目前萬寧市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目有77個，計(jì)劃投資72億元。其中，社會投資項(xiàng)目42個， 政府投資項(xiàng)目35個，37個正在建設(shè)，其中31個為續(xù)建項(xiàng)目，6個為新建項(xiàng)目。 2. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 政府積極建設(shè)萬寧交通，商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施。并計(jì)劃萬寧城市建設(shè)東移，并積極推動萬 寧儋州洋浦高速公路，預(yù)示著在未來萬寧不再是東線的中心，處在與東西相連的 重要位置，將會成為海南未來交通中轉(zhuǎn)站。東環(huán)輕軌鐵路萬寧市3站點(diǎn)配套建設(shè)項(xiàng)目全 面開工。. 3. 興隆 興隆熱帶植物及溫泉小鎮(zhèn)是海南重點(diǎn)旅游項(xiàng)目 項(xiàng)目 產(chǎn)品 營銷 總結(jié) 住宅 配套 綠中海 一期十分鐘原生態(tài)資源圈 綠中海在建的為一期, 總共分四個區(qū)，分別為A、B、C、D

4、區(qū)，建筑形態(tài)涵蓋：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、退臺式花 園洋房、小高層公寓。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總占地面積： 20萬； 總建筑面積： 15萬； 容 積 率： 0.75； 總 戶 數(shù)：一期規(guī)劃別墅76套，洋房632套、小高層816套，共計(jì)1524套。 戶 型 區(qū) 間： 小高層公寓60-85、花園洋房80140、別墅面積200310不等； 住宅 小高層公寓 綠中海在建的為一期, 小高層公寓26棟，最高8層。戶型從60-85不等。共計(jì)816套。 從規(guī)劃圖看，一期公寓位于地塊中離湖景較遠(yuǎn)的位置，為了最大限度達(dá)到觀景視線。充分利用高層達(dá)到湖 景的最大利用。 現(xiàn)工程進(jìn)度：墻外立面施工 住宅 退臺式花園洋房 綠中海在建的

5、為一期, 退臺式花園洋房、共計(jì)632套，戶型在80140不等，都為5層，成退臺式結(jié)構(gòu)東南 亞風(fēng)格。 洋房位于公寓前面，在一期規(guī)劃中占地面積較大，為該組團(tuán)主推產(chǎn)品。有著適中的私密空間，較好的觀景位置 現(xiàn)工程進(jìn)度：地上層在建 住宅 別墅 綠中海在建的為一期, 別墅規(guī)劃76套，面積在200-310不等。東南亞風(fēng)格3層別墅。 別墅占據(jù)了一期規(guī)劃中最靠近湖邊的位置，不僅有著足夠的私密性，還有具備了最佳的觀景位置。充分體現(xiàn)了 高端業(yè)主的格局。 住宅 配套 內(nèi)部配套 區(qū)內(nèi)建雙語國際學(xué)校、幼兒園、療養(yǎng)康復(fù)保健機(jī)構(gòu)、大型主題休閑商業(yè)Mall、 超五星級酒店、模擬高爾夫球場等多元配套， 提供溫泉入戶，并為業(yè)主提供

6、電瓶車服務(wù)，以及24小時五星級酒店式物業(yè)管理 服務(wù)。 外部配套 配套 市場：興隆農(nóng)貿(mào)市場 超市：裕華超市、福興隆超市、特產(chǎn)超市等 金融：建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄 醫(yī)院：興隆人民醫(yī)院 學(xué)校：興隆小學(xué)、興隆第一中學(xué) 車站：有開往三亞及?？诘暮廊A大巴，交通便利，2010年9月海南城市輕軌開通 電訊家電：兩家電信營業(yè)廳、兩家移動營業(yè)廳、兩家聯(lián)通營業(yè)廳、三家家電商城 休閑娛樂：景天劇場、新世紀(jì)大劇院、陽光劇場、康樂園大劇院、紅藝人表演、酒吧街、燒烤園、咖啡廳、扎啤城、 演藝廣場、溫泉浴場等 項(xiàng)目 產(chǎn)品 營銷 總結(jié) 定位 推售 展示 項(xiàng)目定位 n 屬性：熱帶溫泉湖景新市鎮(zhèn) n 形象：綠中海；

7、只此一個海南島，只此一個綠中海。 淡水湖全景式溫泉新市鎮(zhèn) 寶安椰林灣以“只此一個海南島，只此一個綠中海”的營銷概念，來營造興隆自然資源的稀缺性，并借此打造一 個高端形象； 同時結(jié)合興隆熱帶植物園資源優(yōu)勢，以及溫泉資源，針對內(nèi)地客戶，著重強(qiáng)調(diào)交通，熱帶風(fēng)情、生態(tài)椰林資源。 n 產(chǎn)品價(jià)格 在萬寧非海景地產(chǎn)中售價(jià)偏高 以海南唯一全湖景生態(tài)位主題。借助興隆的 旅游資源及溫泉條件，起價(jià)偏高。 2009-08-9日，“綠中?！睒潜P項(xiàng)目在大慶 召開項(xiàng)目推介會，目前“綠中?！表?xiàng)目一期建 設(shè)已經(jīng)接近完工，僅在大慶市認(rèn)購數(shù)量已經(jīng)達(dá) 到總套數(shù)的近50%。 一期住宅二期住宅 價(jià)格：住宅均價(jià)11500元/，雙拼別墅35

8、000 元/， 獨(dú)棟別墅44000元/ 戶型：60-300 客戶來源：95%來自島外 價(jià)格：未定 備注：一次性付款可享9.8折。 價(jià)格策略 推廣策略 n 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的適合人群為中端客戶，以度假、養(yǎng)生為藍(lán)本，滿足客戶島內(nèi)置業(yè)度假休閑的需求，達(dá)到推 廣的目的；主要針對大慶，東北3省推廣銷售。 n 主打圈層營銷與分眾營銷，以優(yōu)惠折扣，買房送裝修等活動，營造市場影響力。 媒體組合 n 戶外：三亞鳳凰機(jī)場、高速公路重點(diǎn)戶外廣告牌 n 電臺：黑龍江電臺，大慶電視臺等 n 網(wǎng)絡(luò)：搜房新浪樂居搜狐焦點(diǎn) n 短信：以中端客戶和老業(yè)主精準(zhǔn)投放為主 推售-策略 廣告表現(xiàn) 推廣動態(tài) 2010.0809.08.09201

9、0.04.09 認(rèn)購 新浪、搜狐、 搜房各大網(wǎng)站 主頁上線 09.09.03 戶外、海南主要城 市報(bào)紙； 戶型模型 大慶召開項(xiàng) 目推介會 2009北京秋 季房地產(chǎn)展 2010北京春季 房地產(chǎn)展 大慶電 視臺， 黑龍江 電視臺 熱銷 總結(jié)： 綠中海項(xiàng)目依托新潮集團(tuán)原有客戶積累，以及在大慶等地區(qū)的影響力，有著良好的營銷渠道。并積極參與各 種推介及房展會用于提高知名度。 官方網(wǎng)站 項(xiàng)目 產(chǎn)品 營銷 總結(jié) 總結(jié) n 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以新市鎮(zhèn)為主題，新市鎮(zhèn)的發(fā)展模式最早由英國城市規(guī)劃家埃比尼澤霍華德 于19世紀(jì)末提出。新市鎮(zhèn)的宗旨是重新定義城市與住宅的意義和形成，重新整合現(xiàn)代生活 諸多因素。主張讓城市與人、自然、社會的關(guān)系和諧。強(qiáng)調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和諧 的鄰里關(guān)系，全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。 n 軟件配套：設(shè)置游泳池，商業(yè)街，以及會所酒吧街、燒烤園、咖啡廳、扎啤城、演藝廣場、溫泉浴場、 公園等度假養(yǎng)生生活配套。 n 營銷分析： 通過全國一線重點(diǎn)城市媒體投放和密集公關(guān)活動，在市場上制造項(xiàng)目的唯一性和知名度， 主要針對大陸北方客戶。 蓄客渠道：多元化多渠道蓄客模式，啟動內(nèi)部員工推介