【房地產市場分析】徐州房地產市場研究年報

1、隨心編輯，值得下有! IE YOUR COMPANY NAME IS HERE 專業(yè)I專注I精心I卓越 【房地產市場分析】年徐州 房地產市場研究年報 2010年徐州房地產市場年報 目 錄 政策篇 一、國家政策走勢 二、2011年政策預判 土地篇 一、土地出讓 二、土地成交 三、重點地塊剖析 市場篇 一、整體市場分析 二、區(qū)域市場分析 三、重點項目分析 營銷篇 一、營銷視點 二、情景營銷 三、優(yōu)惠促銷 政策篇 一、國家政策走勢: 調控動態(tài) 措施 要點 2010.11.03 四部委全面叫停 第三套住房公積 金貸款 全面叫停第三套住房公積金貸款，且將第二套住房公積 金個人住房貸款首付提至五成。 20

2、10.09.29 二次調控（新國五 條） 國家出臺鞏固樓市調控成果措施，暫停發(fā)放第三套及之 上房貸；首套房首付比例不低于30% ;房價過高上漲 過快城市將限定家庭購房套數。房價過咼上漲過快城市 要限定居民購房套數，調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人 所得稅優(yōu)惠政策。 2010.09.27 國土部住建部：閑 置十地一年之上 禁拿地 2010.06.12 住建部等七部門 發(fā)文加快發(fā)展公 租房 由住房城鄉(xiāng)建設部等 7部門聯合制定的關于加快發(fā)展 公共租賃住房的指導意見 12日正式對外發(fā)布，旨在 解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難 住房和城鄉(xiāng)建設部、 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管 理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商

3、業(yè)性個人住房貸款中居民家 二部委發(fā)文明確 2010.06.04 個人房貸一套房 庭住房套數，應依據擬購房家庭（包括借款人、配偶及 認定標準 未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數量進行認 一次調控（新國十 “新國十條”除了重申提高第二套房的貸款利率外，仍 2010.04.17 條） 首次提出暫停第三套及之上住房貸款 按照國資委要求，除已確定的16家以房地產為主業(yè)的 國資委要求78家 央企外，78家不以房地產為主業(yè)的央企正在加快調整 2010.03.18 非地產主業(yè)央企 重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地 15天出退出方案 產業(yè)務。 國土部發(fā)通知：一、加快住房建設用地供應計劃編制

4、； 國土部強調房地 二、促進住房建設用地有效供應；三、切實加強房地產 2010.03.10 產用地監(jiān)管將開 用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地 展突擊檢查 產用地突出問題專項檢查。 銀監(jiān)會發(fā)布流動 資金貸款管理暫 流動資金貸款不得用于固定資產、股權等投資，不得用 2010.02.20 行辦法打擊炒房 于國家禁止生產、運營的領域和用途。 者 2009.12.23 財政部：五年內住 房轉讓全額征收 營業(yè)稅 自2010年1月1日起，個人將購買不足 5年的非普通 住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5 年（含5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房對外 銷售的，按照其銷售收入

5、減去購買房屋的價款后的差額 征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房 對外銷售的，免征營業(yè)稅。 2009.12.14 國務院提四措施 遏制部分城市房 價過快上漲 國務院提四措施遏制房價：一要增加普通商品住房的有 效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑 制投資投機性購房； 三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī) 模推進保障性安居工程建設。 倆次重點調控主要內容對比： 2010年的中國樓市，4月17日，為了遏制部分城市房價過快上漲，國務院發(fā)出通知， 提出了 “新國十條”，除了重申提高第二套房的貸款利率外，仍首次提出暫停第三套及之上 住房貸款，成為此次調控的新亮點。房貸政策的明令嚴限，使

6、全國樓市尤其是北京、上海、 杭州等前期房價漲幅過大的熱點城市的樓市交易迅速降溫。 然而，在經歷短期觀望后，各地樓市逐漸回暖，且在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季9月達到了 交易的頂峰。于是，9月29日，中國政府網站公布了“國十條”的“升級版”即“新國五 條”，再次重申“首付款比例不低于30% ”、“三套房停貸”等政策。 隨即在樓市10月一個短暫走低后，11月、12月，全國樓市交易繼續(xù)平穩(wěn)回升。 新政 9月國五條（二次調控） 4月國十條（一次調控） 主要內容 特點 主要內容 特點 首套房 首付款30%之 上 無戶型差 異 套型面積90平米以下不得 低于20%，90平米之上不 得低于30% 有戶型差異 首付款不

7、得低 于50%，貸款 完善差別 首付款不得低于 50%，貸 貸款 套房 利率不得低于 化住房信 款利率不得低于基準利率 抑制投機、投資 基準利率1.1 貸 1.1倍 倍 暫停發(fā)第三套 首付款和貸款利率大幅提 二套房 及之上住房貸 加大力度 高，部分地區(qū)暫停發(fā)放購買 靈活執(zhí)行 款 第三套及之上住房貸款 保障性住房 推進保障房及中小戶 型商品房建設 增加供應 確保完成2010年建設保 障性住房300萬套 具體目標 限購 房價過高、上漲過快、 供應緊張的城市，要在 一定時間內限定居民 購房套數 對部分城 市提出要 求 地方可根據實際情況，米取 臨時性限購的措施 執(zhí)行靈活 貨幣政策走勢: 措施 主要內

8、容 上調存款準備金率 央行2010年六次上調上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 加息 中國人民銀行在10月及12月倆次分別上調金融機構人民幣存貸款 基準利率0.25個百分點 點評：這是央行今年以來六次上調存款準備金率，11月、12月，密集性連續(xù)三次上調存款 準備金率。粗略估算，此次上調后，央行可一次性凍結銀行體系流動性3000多億元。 2010年1月18日，央行第一次上調存款準備金率 0.5% ； 2010年2月25日，央行 第二次上調存款準備金率 0.5% ； 2010年5月2日，央行第三次上調存款準備金率0.5% ； 2010年11月16日，央行第四次上調存款準備金率；從 2010年11

9、月29日起，上調存 款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；12月20日，第四次上調存款準備金0.5 個百分點。 2009年，為了 GDP保八，以及通過刺激國內消費抵消世界經濟形勢的影響，國家開 始實行寬松貨幣政策。到2010年下半年，連續(xù)不斷走高的CPI消費指數，貨幣通脹日趨嚴 重，截至11月，CPI消費指數已經達到了 6.1%。 2011年中國經濟步入加息通道，國內經濟實施緊縮型貨幣政策已經勢在必行。 二、2011年政策預判 1、房產稅征收 2010年倆次調控分別從需求、供應、監(jiān)管、保障等各方面予以全面的調控，可是縱觀 2010年整體市場變化，雖然調控后有一定影響，但且未收到中央預期

10、效果。 目前取消原有房地產稅暫行條例 中規(guī)定的對城鎮(zhèn)住宅的免征優(yōu)惠待遇已成定局。 高檔房、大戶型、非自主的住宅，以年為時間單位，以面積為單位，征收保有環(huán)節(jié)稅負，以 遏制樓市投機，穩(wěn)定市場，基本是進一步調控房產市場的主要手段。 2、加息、以及調整存款準備金率 2010年嚴重的貨幣通脹局面已經是不容緩，2010年六次調整存款準備金率，倆次存 貸款加息，特別是11月、12月的頻繁動作，已經很明顯的預示了 2011年將實施緊縮型貨 幣政策以期抑制通脹。 3、保障房具體細則要求出臺 增加保障性住房用地、公租房、經濟適用房以穩(wěn)定房地產市場的健康發(fā)展一直是2010 年度出現最多的官方語言。可是加快保障房建設

11、已經提了很多年， 很多城市缺乏熱情，尤其 是二、三城市且未實際實施， 2011年中央對保障房建設提出剛性要求，具體政策也很有可 能出臺。 土地篇 、土地出讓（注：不包括工業(yè)、科教等用地） 2010年全年，徐州共掛牌商業(yè)住宅土地52宗，合面積4502.6畝，平均占地面積約 86畝，其中純住宅用地掛牌共22宗，合面積1380.4畝；商住用地掛牌共 14宗，合面積 2183.7畝；商業(yè)用地掛牌共14宗，合面積1095.3畝。 2010年度商業(yè)住宅土地供應量最大的為 5月、10月，月度供應量分別為574畝、670.4 畝。 從土地供應結構比例圖表分析能夠發(fā)現, 2010年徐州土地供應41%的都為商服、

12、住宅 綜合性質的土地供應。純住宅用地供應僅占 23%，基本和純商業(yè)用地供應比例相當。 數據來源：徐州國土資源局 注：不包括工業(yè)、科教等用地 二、商品宅土地成交（注：不包括工業(yè)、科教等用地） 徐州近年成交情況： 08年，受政策調控影響，全國土地市場突然轉冷，徐州08年土地成交相對 07年下滑 7.6%。近年來，一線城市土地市場供應開始稀缺，眾多品牌開發(fā)商開始進入徐州市場，徐 州土地市場自08年以來一直呈穩(wěn)定上漲趨勢 到2010年，徐州商品住宅土地年度成交4502.6畝，環(huán)比2009年上升55.8%。土地 成交量已經接近歷年來最高峰的2007年的成交量。 自08年以來，徐州商品住宅土地溢價一直呈快

13、速上漲趨勢。2010年溢價率達到了 49.9%， 徐州2010年月度成交量走勢： 2010年，徐州商品住宅土地年度成交4502.6畝，環(huán)比2009年增長55.8%，無流拍 現象， 徐州商品住宅地塊成交價格走勢： 2006年至今徐州市土地均價整體呈上升的趨勢，在08年由于全國房產行業(yè)的整體形 勢，出讓土地基本以底價成交，造成在08年成交均價有一個大幅度的回落。 2010年，徐州商品住宅土地成交總價為87億元，成交金額87億元，環(huán)比2009年 40.2億元增長116%，比2009年的環(huán)比增長率擴大量 20個百分點。 三、重點地塊剖析 2010年徐州土地市場共有 17幅商品住宅地塊溢價成交，其中溢價

14、率最高的為開發(fā)區(qū) 2010-15號城東大道南側地塊， 以及云龍2010-33號南郊賓館地塊，2010-14號新城區(qū)接 待中心地塊，三幅地塊成交價分別為 1.38億、6億、1億，溢價率均在200%之上，三幅地 塊均為商業(yè)性質地塊。 2010年徐州土地市場成交總價排名前三的分別為市民廣場保利地塊、徐海路南側美的 地塊、上海綠地高鐵站區(qū)地塊，成交總價分別為9.38億、7.66億、7.11億。其中 其中徐海路美的地塊西至環(huán)湖大道東支路綠化帶, 北至徐海路綠化帶，東至經七路綠化 帶，南至經七路支路綠化帶。地塊面積約271.6畝，為商住用地，建筑密度W 25%，容積率 2.0，綠地率30%，出讓年限商業(yè)

15、40年住宅70年。該地塊南部1/3用地需規(guī)劃建設低 密度住宅，容積率w 1.3，東北角需規(guī)劃15%的商業(yè)用地。 附一一2010年徐州溢價成交地塊詳表: 地塊位置 面積 容積率 用途 掛牌價 成交價 竟得人 時間 溢價率 原云龍區(qū)民營工業(yè) 園一期4號地塊 154141 2.1 住宅、商服 35000 55400 江蘇金洋房地產 1-14 58% 原云龍區(qū)民營工業(yè) 園一期2號地塊 73820 2.5 住宅、商服 17000 26300 徐州潤金房地產開 發(fā)某公司 3-3 55% 原云龍區(qū)民營工業(yè) 園一期1號地塊 50649 1.9 住宅 12000 16000 徐州潤金房地產開 發(fā)某公司 3-3

16、33% 原通域集團地塊 44040 3 住宅 13200 44100 徐州紅杉樹房地產 開發(fā)某公司 3-4 234% 原奎山幼兒園地塊 3505 2.5 住宅 750 3250 徐州市同力創(chuàng)展房 地產某公司 3-4 333% 火花片區(qū)供銷社地 塊 29613 1.5 商業(yè) 4400 6710 徐州市云龍區(qū)恒生 大藥房 3-11 53% 市民廣場東側地塊 99369 2 商業(yè) 31800 93800 江蘇保利物業(yè)管理 某公司 3-19 195% 城東大道南側地塊 27425 4 商服 4110 13800 徐州金時利房地產 開發(fā)某公司 5-25 236% 建國西路商業(yè)步行 街 17170 4.5

17、 商業(yè) 7740 16740 徐州市新盛建發(fā). 5-26 116% 新城區(qū)接待中心 56495 0.75 商服 2550 10550 上海綠地集團 6-8 314% 毛紡廠北地塊 40814 2.2 商住 30000 66000 榮盛（徐州）房. 6-25 120% 徐海路南側地塊 181070 1.82 商服、住宅 49000 76600 廣東美的置業(yè)有. 9-8 56% 南郊賓館地塊 46904 1.8 商辦、賓館、 居住 17000 60000 蘇州中茵集團 9-25 253% 振興大道東側科研C 地塊 8700 3 居住 655 755 徐州經濟技術開發(fā) 公司 9-27 15% 云龍區(qū)

18、民營工業(yè)園 一期3號地塊 151234 2.57 商辦、商住、 居住 40770 62300 徐州金地商都集團 某公司 1.18 53% 沈陽軍區(qū)干休所地 塊 10475. 8 2.5 居住 5600 8819 徐州奔馬房地產開 發(fā)某公司 11.29 57% 數據來源：徐州國土局 市場篇 一、整體市場分析 1、徐州商品房供需走勢分析 05-10年徐州商品房供銷情況 徐州房產市場商品房供銷比這幾年持續(xù)下降，2008年受國家宏觀市場經濟調整影響， 銷售量明顯減少。到 2009年，徐州房地產市場迅速回暖，銷售量達到了歷史最高峰，當年 首次出現了供不應求的市場局面，供銷比為0.89。 2010年全市商

19、品房供應面積 393萬平方米，比09年環(huán)比增加8%。成交面積401.2 萬平方米，和09年406.5萬平方米的成交量相比，環(huán)比下降1%。 2910年房產市場供求比 0.98，依舊是供不應求的局面。 10年徐州商品房供需走勢 縱觀2010年徐州市區(qū)商品房成交量。政策打壓、剛性需求成為主導全年商品房成交量 的主要因素。 年初，政策扶持效用開始發(fā)揮作用，剛性需求的釋放點燃了沉寂已久的房地產市場。供 應量也相應大增，4月、10月中央先后倆次調控對樓市的成交量打壓效果非常明顯?？墒?中國10年整體經濟通脹的大局面以及居民投資渠道的狹窄，決定了政策打壓效果的短暫性， 相對于4月調控后連續(xù)5個月成交下跌的情

20、況，10月的新國五條出臺后，僅僅在11月市 場成交較為低迷，12月成交量又迅速反彈，當月成交48.3萬平方米，僅次于10年度成交 最高的4月份。 數據來源：徐州房產信息網 2、商品房量價走勢分析 歷年徐州商品房量價走勢 徐州商品房成交均價從 2004年至2007年一直處于一種平穩(wěn)增長的正常節(jié)奏， 2010 月徐州房產市場成交均價為4756元/平米，和2009年相比，環(huán)比上漲 30.2%。 從未來房價趨勢來見，一方面居民價格承受能力進一步增強，城中高價樓盤供應量增 加，城市建設持續(xù)穩(wěn)定，將成為促進房價上揚的重要因素。另一方面，連續(xù)倆年的市場供不 應求的局面將進一步推動房屋價格的上漲。 數據來源：

21、徐州房產信息網 二、區(qū)域商品房市場分析 2010年徐州各區(qū)域商品房成交分析： 2010年，徐州各區(qū)域中商品房成交量最大的為云龍區(qū)、鼓樓區(qū)倆個區(qū)域，年度分別成 交97.9萬平方米、81.6萬平方米。其次為泉山區(qū)，年度成交60.8萬平方米。 鼓樓區(qū)商品房成交分析： 1、 目前均價：鼓樓區(qū)目前在售樓盤成交均價5971元/平米，相對08年3379元/平米，均 價環(huán)比上漲了 76%。 2、 銷量情況：鼓樓區(qū) 2010年商品房銷售面積環(huán)比2009年增長了 6.4%，銷售套數環(huán)比 2009年增長了 4.8%，鼓樓區(qū)整體銷售量相對 2009年略有上升。 3、客群概況：主要為周邊區(qū)域中低層收入階段，以及舊城改造

22、動遷客戶。 4、區(qū)域總結：鼓樓區(qū)市場抗風險能力強，08年及10年倆次政策調控期，銷量都呈穩(wěn)步上 升趨勢。 云龍區(qū)商品房成交分析: 1、 目前均價：云龍區(qū)目前成交均價6383元/平米，相對08年3589元/平米，成交均價環(huán) 比上漲了 77%。 2、 銷量情況：云龍區(qū)2010年商品房銷售面積環(huán)比 2009年下降22.7%，銷售套數環(huán)比2009 年下降了 25%，下滑幅度比較明顯。 3、客群概況：主城區(qū)部分為城區(qū)內中高端客戶，新城區(qū)部分主要為行政辦公人員，以及周 邊區(qū)縣流入客戶，收入情況中等。 4、 區(qū)域總結：抗風險能力中等，受政策影響，市場波動比較明顯，市場潛力強，09年房產 政策寬松，云龍區(qū)商品

23、房成交量躍居全市各區(qū)第一，當年成交90.2萬平方米。 泉山區(qū)商品房成交分析: 1、目前均價：泉山區(qū) 2010年成交均價7423元/平米，相對08年3983元/平米，成交均 價環(huán)比上漲了 86%，上漲幅度很大。 2、 銷量情況：泉山區(qū)2010年商品房銷售面積環(huán)比 2009年下降35.8%，銷售套數環(huán)比2009 年下降了 40.1%，成交量下滑幅度最大。 3、客群概況：徐州本地居民，改善居住環(huán)境為主要置業(yè)目的，以及當地政府官員，企事業(yè) 高層等高收入階層。 4、區(qū)域總結：抗風險能力差，市場潛力一般, 2009年政策寬松市場行情下，泉山區(qū)市場 成交增加幅度遠小于其他區(qū)域。另外改區(qū)域客戶群體性質基本為0

24、8年及10 年倆次政策調控的主要打擊對象，市場成交受挫明顯，10年成交量下跌了接 近五成。 開發(fā)區(qū)商品房成交分析： 1、目前均價：開發(fā)區(qū) 2010年成交均價4194元/平米，相對08年2751元/平米，成交均 價環(huán)比上漲了 86%，價格上漲幅度很大。 2、 銷量情況：開發(fā)區(qū) 2010年（1-12月上半月）商品房銷售面積環(huán)比2009年下降4.6%， 銷售套數環(huán)比2009年下降了 2%。 3、 客群概況：中低收入人群，主要為急需置業(yè)的 30歲以下人群、以及改善居住條件的 30-40 歲人群。 4、區(qū)域總結：抗風險能力強，區(qū)域客戶性質受政策調控影響小，市場潛力較強，由于市場 起步較晚，在2009年開

25、始形成一定市場規(guī)模，隨著區(qū)域產業(yè)發(fā)展、公共設 施逐漸完善，開發(fā)區(qū)版塊將成為徐州重點中低層收入人群的選擇。 銅山新區(qū)商品房成交分析: 1、目前均價：銅山區(qū) 2010年成交均價6247元/平米，相對08年2751元/平米，成交均 價環(huán)比上漲了 86%，價格上漲幅度在徐州各區(qū)域中居于第一位。 2、銷量情況：銅山區(qū)2010年（1-12月上半月）商品房銷售面積環(huán)比 2009年上漲36.3%， 銷售套數環(huán)比2009年上漲31%。 3、客群概況：主要為銅山經濟開發(fā)區(qū)和周邊廠礦企業(yè)、高校年輕教職工、周邊縣鄉(xiāng)等中等 收入人群。 4、區(qū)域總結：抗風險能力很強，區(qū)域近年來逐漸由別墅集中轉型為多種物業(yè)類型開發(fā)，主 力

26、客群由中高等收入人群轉型為以中等收入人群為主，市場抗風險能力大大 增強。2010年，在徐州其他區(qū)域成交普遍下跌的形勢下，銅山區(qū)成交量面 積上漲了 36.3%。 三、重點項目分析 標本選取：綠地世紀城、綠地商務城、翠湖御景、世茂東都、國信龍湖世家 綠地世紀城一一郊區(qū)大型綜合居住區(qū) 地址：云龍區(qū)昆侖大道北側，徐州市行 政中心大樓對面 開發(fā)商：上海綠地集團徐州新誠置業(yè)某 公司 總占地面積：105萬平方米 總建筑面積：200萬平方米 其中住宅：100萬平方米 商業(yè)辦公:50萬平方米 商業(yè)購物中心：50萬平方米 容積率：1.92 均價：5500元/平方米 【總體成交】 2010年度，綠地共成交1819套

27、，平均月成交151套。 數據截止：2010年12月30 日 【項目整體推盤節(jié)奏】 項目分期開發(fā)，七期房源2010年8月開盤，共推出881套房源，合計9.1萬平方米 （包括商服），目前七期已去化 670套房源，合計4.5萬平方米。整體去化率 76%。 以外向型消費為主的城市廣場提升項目整體價值和投資吸引力 七期綠地城市廣場四大主題功能區(qū)： 生活購物中心：商業(yè)服務功能區(qū)，包括沃爾瑪大賣場、星美影院、各類專賣店、生活 服務設施等。 餐飲：時尚休閑美食娛樂街區(qū)，包括餐飲、娛樂、卡拉0K、休閑中心等 商辦：商務功能區(qū)，包括甲級“雙塔”寫字樓、挑高LOFT等。 商?。壕b修公寓。 【2010年七期推盤節(jié)奏

28、】 1#于2010年8月推出，精裝標準，均價 5100元/平米，約170套左右，戶型面積 40-50平米不等，4-16層，每層13戶，北面戶型，全裝修。 3號樓9月11日開盤，16層高層，戶型69-92平米，彌補1#戶型偏小，客戶群面 狹窄的劣勢。 綠地城市廣場5.2米挑高LOFT10月26日開盤。 綠地城市廣場2#樓精裝公寓11月26日開盤，戶型和 3#樓相同，戶型面積 70-80 平米，均價 5800元/平米。 樓棟 入網總 套數 總面積 成交套數 成交面積 去化率 LOFT1號樓 146 11526.87M2 123 7041.54M2 84.25% LOFT2號樓 146 12252.

29、38M2 123 6554.83M2 84.25% 中心商業(yè)樓 30 3245.81M2 17 1303.72M2 56.67% 公寓式辦公3號樓 157 12822.45M2 133 10208.92M2 84.71% 公寓式辦公2號樓 154 13003.91M2 113 8620.37M2 73.38% 數據截止：2010年12月30日 【在售主力戶型】 綠地商務城位于新城區(qū)核心商圈、新城區(qū)標桿項目 地址：云龍區(qū)昆侖大道北側，徐州市行政中心大樓對面 開發(fā)商：上海綠地集團徐州新誠置業(yè)某公司 總占地面積：105萬平方米 總建筑面積：200萬平方米 其中住宅：100萬平方米 商業(yè)辦公:50萬平

30、方米 商業(yè)購物中心：50萬平方米 容積率：1.92 均價：5500元/平方米 【總體成交】 項目2010年總體共銷售2593套房源，平均月度去化 216套房源。 其中2010年下半年共推出公園首府、藍海、悅庭商住樓三大組團，合計22.3萬平方 米，截止12月30日共銷售1667套，合計去化面積17.3萬平方米，去化率 78%。 數據截止：2010年12月30 日 【2010年推盤節(jié)奏】 6月30日綠地商務城“公園首府”組團開盤，推出58#高層和24套聯排別墅；開盤 即宣告售罄；公寓戶型面積96-170平米，價格5000-5800 元/平米； 三期60#樓7月12日開盤，為22層高層房源，戶型面

31、積100-140平米，起價5000 元/平米，均價5400元/平米；價格5000-6000 元/平米，一房一價； 三期公園首府61#樓8月24日開盤，為高層（22層）房源，戶型和 60#樓基本相同, 面積100-135平米，均價5500元/平米，一房一價。 9月中，推出56#、57#倆幢，約260套，主力面積為100-136平米，倆房、三房戶 型。 10月13號類雙拼別墅 52#、53#、55#推出12套房源 綠地商務城三期公園首府62#樓10月19號開盤，為22層高層房源，戶型面積 135 綠地B03地塊01#、02#樓（即悅庭商住樓組團，共 4棟）分別在12月28日及12 月16日獲得銷售

32、許可證，戶型面積 110平米，均價5500元/平米，其中2#樓于11 月30日開盤，1#樓（空中90墅）于12月25日開盤。 【銷售情況】 幢號 入網總套 數 總面積 成交套數 成交面積 去化率 56# 130 15342.1 130 15342.1 100% 57# 130 15287.22 88 15287.22 100% 59# 65 7817.97 65 7817.97 100% 62# 130 15557.16 130 15557.16 100% 商務辦公樓B 201 23424.16 167 18867.19 83% 聯排36-55# 32 7492.64 27 6321 64%

33、B5-3(B01) 200 23059.38 80 9233.5 40% B5-3(B02)19211909.6917910720.1193% 其中12月16日02#樓領取銷售許可，共推出192套房源，至12月30日，月度簽約 達179套，去化率達 93%。 另外01#樓在12月28日獲得銷售許可證， 共推出200套房源，截止12月30日，倆 天時間集中簽約 80套房源，去化率40%. 【客群分析】 區(qū)域內客戶， 及偏沖動投資客戶 區(qū)域外客戶 外區(qū)吸納客戶 客戶特征： 自?。哼w入或者即將遷入新城區(qū)機關/ 單位/相關企業(yè)員工 投資：徐州當地人，具有一定資金實力 客戶特征： 自住：新城區(qū)周邊區(qū)縣客

34、戶 【B5-3地塊主力戶型】 01號樓110平米戶型，雙層復式(空中 90 50-100 平米02號樓戶型 墅) 翠湖御景一一城市核心，稀缺環(huán)湖地塊，目 前徐州單價最高 地址：泉山區(qū)湖北路關莊體育館對面 開發(fā)商：徐州鼎曄房地產開發(fā)某公司 總占地面積：95000平方米 總建筑面積：270000平方米 規(guī)劃戶數：總戶數 1800戶 當期戶數1800戶 容積率：2.69 均價：14000元/平方米 幵盤日期 2010.8.22 交房日期 2010年11月 物業(yè)屬性 住宅 所屬商圈 環(huán)云龍湖 裝修情況 毛坯 房型介紹 三房、四房為主 建筑類型 小高層、高層 建筑規(guī)劃 2棟小咼層、14棟咼層 【總體銷售

35、】 項目自7月預售以來，年度共推出 691套房源，合計面積 8.9萬平方米，截止12月 30日共銷售417套，合計面積5.4萬平方米，項目總去化率 83%左右，平均月度去化 83 套。 【推盤節(jié)奏】 1#、2#、3#樓7月5號開始簽約，1#、2#、3#主要為三室戶型，戶型面積90-189 平米，價格從 8200元/平米一12000元/平米不等，一房一價。 翠湖御景12月1日推出5#樓，5#樓共計96套，戶型面積為105、140平米，均 價14000元/平米。翠湖御景1#樓、2#樓、3#樓已經基本封頂，這 3棟樓預計將 于2012年年底上房。 【銷售情況】 批次 入網總套數 總面積 成交套數 銷

36、售面積 去化率 1#、2#、3# 405 51863.76 346 44979.61 85% 5# 106 13302.4 71 9113.85 67% 合計 511 65166.16 423 54093.46 93% 【5#樓主力戶型】 雙南景觀陽臺、主臥室大窗，戶型分區(qū)清晰，多面采光。 景觀5#樓4室2廳2衛(wèi)1廚155.74 m2景觀5#樓2室2廳1衛(wèi)101.92 m2 世茂東都一一城市綜合體項目，年度銷售排行前十 地址：云龍區(qū)郭莊路 18號（東都廣場對面） 開發(fā)商：徐州世茂新城房地產開發(fā)某公司 總占地面積：740000平方米 總建筑面積：1111358 平方米 戶數：總戶數 820戶 當

37、期戶數820戶 容積率：1.56 均價：5000-6500 元/平米 【總體銷售】 世茂東都自2009年開盤銷售以來，截止2010年12月30日，項目共推出2487套房 源，合計面積23.5萬平方米，目前已去化1884套房源，合計面積20.4萬平方米，總體去 化率87%. 其中世茂東都二期房源于2010年6月推出，共1382套房源，合計面積11.9萬平方 米，截止12月30日，已銷售794套房源，合計去化面積8.8萬平方米，二期去化率為 74%。 【推盤節(jié)奏】 3號樓景觀高層2009年10月5日正式公開，推出 89-137血2倆室三室珍品戶型， 以及部分頂層165怦復式景觀樓座 世茂東都二期房

38、源 2010年6月5日盛大開盤，二期首批房源共計 460套，分布在 4#、10#、11#樓，為18-24層中高層房源，戶型面積在 61-143平米不等，均價 6200元/平米-6300 元/平米 7月1日，加推2號樓，均價6500元/平米，在售4號樓6300元/平米，11號樓 6200元/平米。 10月24日3#樓開盤， 世茂東都1號樓11月27日盛大開盤，共106套房源，戶型面積為89、105、142 平米，均價 6500元/平米。 世茂東都15#樓12月18日開盤，均價5600元/平米，戶型面積為90和142平米。 【銷售情況】 批次 入網總套數 總面積 成交套數 銷售面積 去化率 （20

39、08 ）第 64 號 846 107912. 7 841 107226.6 99.41 % （2010 ）第 36 號 4號樓 106 12076.5 2 106 106 100% （2010 ）第34號10號樓 167 11694.9 68 5110.01 40.72 % （2010 ）第 42 號 2#、3#、9#、11# 645 64987.5 459 51222.21 71.16 % （2010 ）第89號1號樓 106 11982.9 101 11442.46 95.28 % （2010第89號15號樓 71 8866.26 69 8583.32 97.18 % 12月18日世茂東都

40、15號樓開盤，共推出71套，戶型面積90和142平米平米三種, 目前已去化69套，去化率97% 。 【15號樓戶型】 15號樓，共71套可售房源，24層高層，分為3個單元，倆梯三戶。其中142平米為 三房倆衛(wèi)+空中庭院戶型；90平米為倆房一衛(wèi)戶型 國信龍湖世家一一新城區(qū)核心區(qū)位 地址：云龍區(qū)大龍湖畔，市政府南 開發(fā)商：江蘇國信華安房地產開發(fā)某 公司 總占地面積：506682平方米 總建筑面積:450000平方米 戶數：總戶數1900戶 當期戶數1000 戶 容積率：1.5 均價：5700元/平米 【總體銷售】 項目于2009年7月開始推盤，截止2010年12月30日共推出1218套房源，合計面 積14.6萬平方米，截止2010年12月30日，項目共去化1176套房源，合計去化面積為 13.9萬平方米，整體去化率95%。 其中國信龍湖世家二期共 388套房源于2010年11月推出，合計面積為5.4萬平方米， 截止12月30日共去化346套，合計去化面積為 4.7萬平方米，去化率