第一章房地產(chǎn)業(yè)

1、第一章 房地產(chǎn)業(yè)本章主要內(nèi)容：房地產(chǎn)業(yè)概述，住房制度概述，土地制度概述，房地產(chǎn)法制建設(shè)第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概述1. 房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（熟悉）房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn) 投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理 （五類）的行業(yè)。 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類中屬第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系 ： 區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，建筑是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè) 聯(lián)系：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是甲方與乙方的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包單位， 建筑企業(yè)是承包單位2. 房地產(chǎn)業(yè)的作用（七大作用） （熟悉） 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)的一個(gè)重 要支柱產(chǎn)業(yè)。1）為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要物質(zhì)條件2）房

2、地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展3）改善人民的住房條件和生活環(huán)境4）加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境6）擴(kuò)大就業(yè)7）增加政府財(cái)政收入3. 房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分（熟悉） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（主體地位） 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)（物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的合稱） 房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)一步細(xì)分為：咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)（成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)紀(jì)業(yè)是主 體）（ ）是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。A. 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)B. 房地產(chǎn)咨詢C. 房地產(chǎn)估價(jià)D. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)答案： B4. 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（五個(gè)時(shí)期） （了解）1949 年以前，以土地

3、和房產(chǎn)私有制為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)業(yè)19491955年，確立產(chǎn)權(quán)，建立機(jī)構(gòu)，改善生活條件19561965年，“國(guó)家經(jīng)租”與“公私合營(yíng)”，確立了公有制在城市房地產(chǎn)中的主體 地位1966 1978 年，房地產(chǎn)混亂停滯1978今，進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革， 確立了社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位第二節(jié) 住房制度概述1. 城鎮(zhèn)住房制度改革（了解）傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度：國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)期限使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住 房制度。這種制度安排不能有效滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求，租金無(wú)法養(yǎng)房。住房制度改革的三階段：（1）探索和試點(diǎn)階段提出走住房商品化道路（1986年 2月成立國(guó)務(wù)院住

4、房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組； 1988 年國(guó)發(fā) 11 號(hào)文件關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方 案）（2）改革的全面推進(jìn)和配套改革階段。1991 年國(guó)發(fā) 30號(hào)文件關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知，1991年 11 月國(guó)務(wù)院辦公廳文件關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)（3）改革的深化和全面實(shí)施階段。1994 年國(guó)發(fā) 43號(hào)文件關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定1998年國(guó)發(fā) 23 號(hào)文件國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通 知，住房分配貨幣化，住房制度改革的里程碑 。建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系。（1）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決城鎮(zhèn)

5、住房困難居民的住房 問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房：性質(zhì)經(jīng)濟(jì)適用房是保障性的政策性商品房 。 出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定 經(jīng)濟(jì)適用住房的成本（七項(xiàng)） ：征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；建安工 程費(fèi)；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；企業(yè)管理費(fèi)，一般控制在2%以下；貸款利息；稅金開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，按前四項(xiàng)的 3%以下（ 2）對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同住房供應(yīng)政策 最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房。發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核 減為輔。廉租住房保障面積，原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司幼∽》棵娣e的 60%。廉租住房的租金標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)行政府定價(jià)。租金僅有維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)構(gòu)成 。單位面積租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，是市場(chǎng)

6、平均租金和廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額。 中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房。在符合城市規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快 經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。（ 3）發(fā)放住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化，收入房?jī)r(jià)比（本地區(qū) 60 平米經(jīng)濟(jì)適用 住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在 4 倍以上，可以對(duì)無(wú)房或者住房面積未達(dá) 標(biāo)的職工進(jìn)行房補(bǔ)。2. 現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的基本框架（熟悉）2003 年國(guó)發(fā) 18號(hào)文件國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知。（1）完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理 政府降低開(kāi)發(fā)成本的優(yōu)惠政策：土地劃撥；減免行政事

7、業(yè)性收費(fèi)；政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)；控制開(kāi)發(fā)貸款利率；落實(shí)稅收優(yōu)惠政策。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)定：嚴(yán)格控制在中小套型；嚴(yán)格審定銷售價(jià)格；實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投 標(biāo)制度；供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。集資、合作建房也屬于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，但不得成為變相的實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)（2）增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)2006年國(guó)辦發(fā) 37 號(hào)文件國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)原建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知 ，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。普通商品房供應(yīng)中的兩個(gè) 70 政策：從 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以 下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）

8、面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上（簡(jiǎn)稱 90/70政策）優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%土地供應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)建設(shè) 單位。（3）推進(jìn)公房出售，完善住房補(bǔ)貼制度（4）政府住房保障職能建立和完善廉租住房制度國(guó)辦發(fā) 2005 年 26 號(hào)文件要求擴(kuò)大廉租住房保障覆蓋面；國(guó)發(fā) 2007 年 24號(hào)文件要求加 快建立廉租住房為重點(diǎn)、多渠道解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的政策體系。廉租房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道。我國(guó)到“十一五”期末，全國(guó)廉租住房

9、 制度的保障范圍要求擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配 租相結(jié)合的方式，原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主。廉租住房房源：政府新建，收購(gòu)，改建，鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)。廉租住房保障資金來(lái)源：地方財(cái)政。要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排 住房公積金增值收益。在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè) 土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10% 廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理 對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助予以支持我國(guó)到“十一五”期末，全國(guó)廉租住房制度的保障范圍要求擴(kuò)大到（ ）住房困難

10、家庭?！?008 年真題】A. 低收入B. 中低收入C. 中等收入D. 所有答案： A 經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本不盈利的原則確定。 （ ）【2008 年真 題】 答案：錯(cuò)誤【解析】經(jīng)濟(jì)適用房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。 政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供（）?！?007 年真題】A. 商品住房B. 限價(jià)商品住房C. 經(jīng)濟(jì)適用住房D. 廉租住房答案： D廉租住房保障資金的來(lái)源有（ ）。 【 2007 年真題】A. 財(cái)政預(yù)算資金B(yǎng). 房屋維修資金C. 土地出讓凈收益D. 住房公積金增值收益E. 廉租住房預(yù)售資金答案： ACD下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是

11、（）?！?006 年真題】A. 廉租住房的供應(yīng)對(duì)象包括中低收入家庭B. 廉租住房免征房產(chǎn)稅C廉租住房的供應(yīng)以實(shí)物配租為主D廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%答案： D（在2006年的情況下選擇 D,在2008年3月31日之后，B選項(xiàng)也是正確的）【解析】 A 低收入家庭而非中低收入家庭B 2008年3月 31日發(fā)布的財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住 房租賃有關(guān)稅收政策的通知中規(guī)定：“對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī) 定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅”。C 城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的方式，原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)

12、貼為 主廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)由（）構(gòu)成。 【2006年真題】A. 維修費(fèi)B. 折舊費(fèi)C. 稅金D. 投資利息E. 管理費(fèi)答案： AE【解析】廉租房租金實(shí)行政府定價(jià)，由維修費(fèi)和管理費(fèi)二項(xiàng)因素組成。第三節(jié) 土地制度概述1. 土地所有制（土地實(shí)行社會(huì)主義公有制） （掌握）國(guó)有土地： 所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使 ；城市市區(qū)（國(guó)家設(shè)立市建制的城市，不包括 郊區(qū)）的土地屬于國(guó)家所有；建制鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問(wèn)題區(qū)別對(duì)待。土地管理法實(shí)施條例中明確約定了國(guó)有土地的范圍： 城市市區(qū)的土地 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地 國(guó)家依法征收的土地 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘

13、涂及其他土地 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城市居民的，原屬于其成員集體所有的土地 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體 所有的土地取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑：行政劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃 關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定使用權(quán)人享有占有、使用和收益的權(quán)利。但是不得改變土地用途，如需改變用途，必須 經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，需要簽訂 書面合同，使用期限不得超過(guò)剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)處置時(shí)，房隨地走，或者地隨房走。集體土地三

14、種形式：（3 類所有權(quán)主體）村農(nóng)民集體，村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 的農(nóng)民集體，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有在農(nóng)村和城市郊區(qū)，除了法律明確規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，都屬于農(nóng)民集體所有宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，除了法律明確規(guī)定屬于集體的以外，都屬于國(guó)家所有國(guó)有土地所有權(quán)由（ ）代表國(guó)家行使。 【2008 年真題】A. 國(guó)務(wù)院B. 國(guó)務(wù)院土地行政主管部門C. 市、縣人民政府D .市、縣人民政府土地行政主管部門提示：參見(jiàn)教材 P11【答疑編號(hào) 911010201：針對(duì)該題提問(wèn)】答案： A甲開(kāi)發(fā)商 2000 年按

15、法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)。2002 年李某購(gòu)得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年 限是（ ）年?！?008 年真題】A. 33B. 35C. 38D. 40提示：參見(jiàn)教材 P12【答疑編號(hào) 911010202：針對(duì)該題提問(wèn)】答案： A【解析】商業(yè)用地最高出讓年限為 40年，轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了 7 年，剩余年限為 33年。2. 土地管理基本制度（掌握）（1）土地登記制度：國(guó)有土地使用權(quán)登記；集體土地所有權(quán)登記；集體土地使用權(quán)登 記；他項(xiàng)權(quán)利登記土地登記以縣級(jí)行政區(qū)為單位。 土地登記單位是宗地；擁有使用兩宗以上土地的使用 者或者所有者應(yīng)

16、該分宗申請(qǐng)登記；兩個(gè)以上的使用者共用一宗土地的，應(yīng)該分別申請(qǐng)登記。（2）土地有償有限期使用制度除了劃撥地，新增或原使用土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均應(yīng)有償有期 限使用。（3）土地用途管制制度土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。核心是不能隨意改變土地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn) 用必須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)?？刂平ㄔO(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。（4）耕地保護(hù)制度基本農(nóng)田保護(hù)制度，耕地占補(bǔ)動(dòng)態(tài)平衡制度 耕地主要是指種植農(nóng)作物的土地，包括新開(kāi)墾荒地、輪歇地、草地輪作地；以種植農(nóng) 作物為主間有零星果樹(shù)、桑樹(shù)或其他樹(shù)木的土地；耕種 3 年以上的灘地和灘涂。3. 城鎮(zhèn)土地使用制度改革（了解）原有的使用制度核心（兩方面） ：土地實(shí)行行政劃撥，無(wú)償無(wú)期限使用；禁止土地使用 者轉(zhuǎn)讓土地城鎮(zhèn)土地使用制度改革的進(jìn)程（五方面） ：征收土地使用費(fèi)；開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓 和轉(zhuǎn)讓；制定地方性土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)；修改憲法和土地管理法；制定全國(guó)性的土 地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例4. 現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架（熟悉） 在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，將土地使用 權(quán)有償、有限期出讓給土地使用者（有償有期限）土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng) （使用