TJWISB機電設(shè)備管理工作手冊稿

1、深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 編 號 TJ-WI-SB 版號A 機電設(shè)備管理工作手冊 發(fā)放編號 編制：體系編寫小組 審核： 物業(yè)監(jiān)管部 批準： 生效日期：2004/8/1 版 號： A 修改號： 0 頁 碼： 1/1 目錄 版 號： A 修改號： 0 頁 碼： 1/2 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 1、 值班管理標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-01 2、 供水供電管理規(guī)定 TJ-WI-SB-02 3、 二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-03 4、 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 TJ-WI-SB-04 5、 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-05

2、6、 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-06 7、 柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-07 8、 柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-08 9、 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-09 10、 中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-10 11、 中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-11 12、 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-12 13、 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-13 14、 給排水設(shè)備設(shè)施操作標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-14 15、 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)

3、程 TJ-WI-SB-15 16、 消防系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-16 17、 消防系統(tǒng)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-17 18、 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-18 19、 火警火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-19 20、 弱電系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-20 21、 弱電系統(tǒng)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-21 22、 弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-22 23、 避雷設(shè)施管理程序 TJ-WI-SB-23 TJ-WI-SB 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-01 值班管理標準作業(yè)規(guī)

4、程 1.0 2.0 3.0 3.1.1 3.1.2 3.1.3 4.0 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.1.9 4.1.10 4.1.11 1.0 2.0 3.0 3.1.1 3.1.2 3.1.3 4.0 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.1.9 4.1.10 4.1.11 目的 規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理處機電維修人員值班工作。 職責 機電主管負責對值班工作的監(jiān)控。 機電維修組長負責值班工作的具體安排和檢查。 機電維修人員

5、負責按此規(guī)程進行值班工作。 程序要點 交班人員提前 30 分鐘做好交班準備。檢查設(shè)備并確保運行正常。 搞好值班室和設(shè)備房的衛(wèi)生工作。 接班人員提前 15 分鐘到達值班崗位，認真仔細地檢查各設(shè)備的運行情 況。發(fā)現(xiàn)異常情況立即采取有效措施， 并通知交班人處理， 接班人協(xié)助。 確認無異常情況再回到值班室進行交接班程序。 交班人員主動、 簡要地向接班人員介紹值班和設(shè)備運行情況， 重點講明 操作注意事項，接班人員應(yīng)認真聆聽，如有疑問可向交班人員提問，直 至雙方清楚。 接班人員查看上班設(shè)備運行和值班記錄，（包括儀器工具齊全完好） 交接班人員雙方認為無誤后，在交接班記錄上簽名確認。 交接班后所發(fā)生的問題由接

6、班人負責。 堅守崗位，不得串崗。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-01 值班 值班管理標準作業(yè)規(guī)程 版 號： 修改號： 頁 碼： 0 2/2 各類設(shè)備有關(guān)運行、維修保養(yǎng)按照標準作業(yè)規(guī)程操作。 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進行處理。 4.1.12 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時， 必須事前填寫調(diào)班表， 并經(jīng)機電主管 同意并簽字方可調(diào)班。 5.0 有下列情況之一不能交接班 5.1.1 上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，值班室、設(shè)備間不清潔。 接班人未到崗，交班人不準下班。 5.1.2 在倒閘操作和事故處理過程中。 5.1.3 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班

7、人處理事故，接班人協(xié)助。 6.0 正常情況下的倒閘操作 6.1.1 機電主管提前兩天書面通知停電情況，（包括變壓器的報停和啟用）； 6.1.2 維修人員接到停電通知后，根據(jù)用電負荷考察其可行性；若可行，應(yīng)公 布停電、送電時間和范圍，填好操作單由領(lǐng)導(dǎo)審批。 6.1.3 提前一天通知住戶，廣而告之。若因特殊情況不能停電，說明原因，調(diào) 整自憊電源供電。 6.1.4 倒閘操作前，運行人員要做好相應(yīng)的準備，檢查電梯是否有人，發(fā)電機 的雙電源轉(zhuǎn)換開關(guān)是否可靠。 7.0 緊急情況下的倒閘操作 7.1.1 發(fā)現(xiàn)配送電設(shè)備、線路有冒煙或溫升過高，發(fā)現(xiàn)短路等異常情況，或發(fā) 7.1.2 生火警， 運行人員應(yīng)立即進行

8、全部或部分停電操作， 根據(jù)情況立即短開 低壓開關(guān)，必要時短開高壓開關(guān)。停電后立即通知機電主管，機電主管 立即到現(xiàn)場檢查事故原因， 在檢查出確定的原因后， 可部分或全部供電 對事故部位立即搶修，直至恢復(fù)正常供電。做好各種檢查記錄，重大事 版 號： A 修改號： 0 TJ-WI-SB-02 供水供電管理規(guī)定 頁 碼： 1/2 故應(yīng)立即報告領(lǐng)導(dǎo)。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 目的 規(guī)范供水供電管理，執(zhí)行國家水電的相關(guān)法規(guī)，提高供水電供質(zhì)量。 適用范圍 物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)供水供電管理。 職責 機電主管負責供水供電實施管理。 程序要點 供水、供電、相關(guān)手續(xù)辦理及業(yè)務(wù)聯(lián)系。 申報用水、用電、居民

9、/商業(yè)指標，了解收費標準，提供水電移交資料。 與供方業(yè)務(wù)聯(lián)系：遇到急難之事有聯(lián)系人（電話），為水電抄表人員提供方 便。 核對每月“水費單”“電費單”，水電成本收支損耗系數(shù)是否合理。 抄水電表與核算 每月定期抄錄“水表、電表”并做月報表，居民 /商業(yè)水電費核算。 給用戶提供“水費”“電費”通知單。 解答用戶水電費存在疑難問題。 每月給管理處財務(wù)提供“公共用水、用電”報表。 供水、供電系統(tǒng)管理維修 電腦自動抄表系統(tǒng)設(shè)專人管理，并設(shè)密碼保護數(shù)據(jù)庫。 人工抄水電表時，做好校對水電表的準確度，計量表是否已壞的確認。 所有用水電用必須裝表計量，公共水電無法計量的應(yīng)在 1 %。內(nèi)。 4.3.4 發(fā)現(xiàn)水電表失

10、靈或準確度有問題應(yīng)及時換表，并補收相應(yīng)水電費。 4.3.5 機電主管，進行季度節(jié)電節(jié)水技術(shù)培訓(xùn)，禁止長明燈長流水浪費資源。 水電表檢查與違規(guī)處罰 公司機電維修中心，季度檢查時對管理處水電表進行檢查核對。 水電表壞了一個月以上不換的，按年度最高月份收取水電費。 A 0 2/2 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： TJ-WI-SB-02供水供電管理規(guī)定頁 碼： 未經(jīng)管理處，機電主管允許私自接通水電的用戶，按原價三倍數(shù)收取并處罰 金。 用戶私自“破壞表封”進行盜竊水電的處 310倍罰款盜竊水電數(shù)量較大，不接受處罰的沒收其供水供電設(shè)施，并立即停止水電供 應(yīng)。 水電外送的管理 建筑工

11、地、暫住房、商業(yè)用水電等，在原價格基礎(chǔ)上浮10 20%的線路損耗 費。 用水用電押金制度，單相電表20A以內(nèi)，收5001000元押金，三相電表30A 以上的收 3000元押金。用電量 50KW 以上的，向用戶收取 KW/25 元 增容費。 員工用電用水的管理 管理處制定內(nèi)部員工用電用水定量交費制度， 集體宿舍每人每月 /10度電，超 出部份個人支付交費。 停水的管理 蓄水與通知用戶蓄水 停水前蓄水池應(yīng)備夠用 24 小時水量，水箱要備滿夠 12 小時用水量， 臨時停水、洗水箱，要提前通知住戶蓄水， 突然停水要協(xié)助住戶解決生活食水。 停電的管理與通知， 停電提前 12小時通知用戶，特別是有冷庫的商

12、戶、酒樓等。 電梯、公共通道、地下停車場，做好備用電源按發(fā)電機運行管理規(guī)程處 理。 突然停電應(yīng)立即出通知，住戶做好冰箱、金魚缸的保護。 突然停電應(yīng)立即對設(shè)備進行檢查處理，避免發(fā)生危險事故。 記錄 作業(yè)指導(dǎo)書 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 修改號： 0 TJ-WI-SB-03二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程頁 碼： 1/2 目的 保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準，保障用戶身體健康。 適用范圍 適用于小區(qū)二次供水的管理 職責 維修部長負責組織水池（箱）清洗及消毒工作，并組織好清洗過程，確保住戶的正常時間用 水。 管理處主任負責批準水池（箱）清洗及消毒計劃，并監(jiān)督實施。 專業(yè)技術(shù)人員負責水池（

13、箱）清洗及消毒工作的實施及水樣抽取和送檢工作。 客戶服務(wù)中心負責出停水告示，并通知用戶單位。 程序要點 水池（箱）清洗及消毒計劃 管理處的二次供水水池 （箱）必須保證每年清洗 2 次，維修部長在每次清洗水池前， 將清洗計劃報告給主任。二次供水清洗消毒需聘請具備資質(zhì)的專業(yè)清洗消毒單位實施。 二次供水清洗消毒分包商的選擇及確定 由管理處提出計劃并報公司審批，并按照物業(yè)管理分包方控制程序進行分 包商的選擇及確定。 被選聘的清洗消毒單位在簽訂承包合同后， 需向管理處提供 營業(yè)執(zhí)照 、清洗消毒許可證 、 操作人員健康證等復(fù)印件備案。 清洗過程 停水通知 管理處應(yīng)于每次水池（箱）清洗及消毒計劃實施前兩天，

14、通知客戶 服務(wù)中心，并張貼停水通知。 實施過程 1、放水 為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前一天晚上開始 進行。 2、清洗消毒及安全注意事項 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-03 二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程 頁 碼： 2/2 清洗消毒作業(yè)由專業(yè)技術(shù)人員負責全過程的實施，管理處應(yīng)督促清 洗消毒單位作好操作人員的安全措施的檢查。并作好有關(guān)安全預(yù)防措施， 具體包括： - 水池內(nèi)作業(yè)光源要備好應(yīng)急燈或手電筒。 - 有些水池長期封閉，空氣流通差，水池內(nèi)缺氧，可在水箱底部出水口 處連接鼓風機吹風約 3 小時，也可把燃燒的蠟燭放入

15、水池內(nèi)，如不熄滅， 即可以開始清洗作業(yè)。 - 在清洗水箱過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩，如在水箱內(nèi)感到 身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，這時就要馬上停止工作， 離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。 - 抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開關(guān)， 漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗并確認動作可靠。 3、注水 清洗消毒工作完成， 為確保用戶的正常用水， 必須在用戶使用水前 3 個小時使水達到標定的水位高度。 取樣送檢 1、水樣抽取及送檢工作由維修部派人協(xié)助清洗消毒公司共同完成。水樣抽 取地點應(yīng)從底層水池和頂層水箱各抽樣一支。盛放水樣的容器為礦泉水或 蒸餾水瓶，盛容量為 500ml 的水，盛水前應(yīng)將水瓶

16、清洗干凈，并在瓶外貼 送樣單位及送樣日期。 2、取回衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)監(jiān)測報告，原件在管理處存檔。 3、如“監(jiān)測報告”結(jié)果為不合格時，應(yīng)由管理處主任安排最近一個雙休日，重新清洗和消 毒水池（箱），必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至監(jiān)測合格為止。 記錄和報告 水池（箱）清洗消毒記錄表 TJ-R-OP07-11 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-04 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 頁 碼： 1/3 目的 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設(shè)備 設(shè)施。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的操作。 職責 機電維修

17、班主管負責檢查供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)規(guī)程的執(zhí) 行情況。 值班電工負責供配設(shè)備設(shè)施的操作。 程序要點 安全操作注意事項 操作高壓設(shè)備設(shè)施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣 操作桿。 操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作盤。 嚴禁帶電工作，緊急情況須帶電作業(yè)時，需具備如下條件： 1、必須有監(jiān)護人在場； 2 、工作場地空間足夠，光線足夠； 3、所用工具材料準備齊全且工具絕緣良好（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴 鉗、螺絲刀、電工膠布等）； 4、工作時必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。 自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時， 應(yīng)查明原因并排除故障后， 才能恢復(fù)供電

18、。 不允許強行送電，必要時允許試送電一次 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-04 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 頁 碼： 2/3 電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體。 變配電房拉、合閘時，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護。 供配電設(shè)備設(shè)施操作 配電變壓器停電的操作要領(lǐng)： 拉開各低壓出線開關(guān)； 拉開低壓總開關(guān)； 拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。停電完成，掛醒目標識牌 自發(fā)電停電的操作要領(lǐng)： 1、拉開發(fā)電機配電柜總開關(guān)； 2、關(guān)掉發(fā)電機控制電源。 配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：檢查各輸出回路的空氣開關(guān)在分開位置 1、合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)； 2、合

19、上低壓總開關(guān)； 3、合上各低壓出線輸出回路的空氣開關(guān)。 用試電筆確認各輸出回路已送電， 送電完成 . 自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)： 1、合上發(fā)電機控制電源； 2、合上發(fā)電機配電柜總開關(guān)。用試電筆確認輸出回路已送電，送電完成 在配電變壓器上工作前，操作要領(lǐng)如下： 1、拉開高、低壓兩側(cè)電源； 2 、驗電，確認無電； 3、兩側(cè)分別掛三相短路接地線；a）拉開高、低壓兩側(cè)電源； 4、做安全圍攔，掛上： “有人工作，禁止合閘”標示牌于高、低壓開關(guān)處。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-04 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 頁 碼： 3/3 在配電柜開關(guān)上工作前，操作要

20、領(lǐng)如下： 1、拉開輸出、輸入開關(guān)、均有明顯的開路點； 2、驗電，確認無電； 3、掛三相短路接地線； 4、設(shè)置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在 6cm 以下者）； 5、掛上：“有人工作，禁止合閘”標示牌于停電開關(guān)處； 6、站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。 觸電緊急情況處理 操作過程中如發(fā)現(xiàn)有人員不慎觸電， 應(yīng)立即切斷電源， 如電源開關(guān)一時無法切 斷的，應(yīng)采用干燥的不導(dǎo)電物件將電線挑開。如電源是高壓電，則必須 先切斷電源。 對觸電者及時采用人工呼吸法、 心臟擠壓法進行急救， 同時與醫(yī)院或 120 聯(lián)系。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-05 供配電設(shè)備

21、設(shè)施運行管理作業(yè)規(guī)程頁 碼： 1/4 目的 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良好運行。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司供配電設(shè)備設(shè)施的運行管理。 職責 機電維修班主管負責配電設(shè)備設(shè)施運行的實施情況。 值班電工負責供配電設(shè)備的運行管理。 程序要點 巡視監(jiān)控 值班電工每天巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器、配電柜、電容柜、電表箱等設(shè) 備。 值班電工應(yīng)按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點的時 間記供配電設(shè)備設(shè)施運行日記上。 巡視內(nèi)容： 1 、變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫 (85C)； 2 、有無異常響聲或氣味； 3、各種儀表指示是否正常，指

22、示燈是否正常； 4 、單相、三相電壓是否在額定值的 10范圍以內(nèi)，是否超載運行； 5 、各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡； 6 、 防小動物設(shè)施是否完好； 7 、 接地線有無銹蝕或松動； 8 、各種臨時用電接線情況； 版 號： A 修改號： 0 9 、各種標示牌、標示物是否完好； 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-05 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理作業(yè)規(guī)程頁 碼： 2/4 10、 安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置； 11、 按時開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)路燈、 燈飾或噴水池， 及時維修好轄區(qū)內(nèi)路燈 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，值班電工應(yīng)及時采取整改措施加以解決，處理不了 的問題應(yīng)及時如實地匯

23、報給組長或主管解決。整改時應(yīng)嚴格遵 守供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)規(guī)程 和供配電設(shè)備設(shè)施維修 保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定 異常情況處置 觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸 電者脫離電源，并進行緊急搶救： 1、拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器； 2 、用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪 斷電線； 3 、用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源； 4、防止觸電者在斷電后跌倒； 5 、如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行 診治，密切注意其癥狀變化； 6 、如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥

24、，將 上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象， 則應(yīng)積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院； 7 、如果觸電者的呼吸、脈博及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡， 應(yīng)當立即對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者 自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。 配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置： 1 、 判斷跳閘原因（短路或過載）； 版 號： 修改號： 頁 碼： 2、查清楚負載種類及分布情況； A 0 3/4 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-05 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理作業(yè)規(guī)程 3 、 對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告主管，請求支援解決； 4 、 如故障已排

25、除應(yīng)立即恢復(fù)供電。 變配電房發(fā)生火災(zāi)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。 變配電房發(fā)生水浸時的處置： 1、視進水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)； 2、堵住漏水源； 3 、 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修班主管，同時盡力阻滯進水； 4 、 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； 5 、 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理（如用干的干凈抹布 擦拭、熱風吹干、自然通風，更換相關(guān)管線等）； 6 、 確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規(guī)定要求），開機試運行，如無 異常情況出現(xiàn)，則可以投人正常運行。 市電”停電時，值班電工應(yīng)按柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程進行巡視 監(jiān)控。從“市電”停到發(fā)電機開始供電，規(guī)定時間不

26、超過 15 秒鐘 供配電室管理 非值班人員不準進人機房，若需要進人，須經(jīng)機電維修班主管，并在值班人 員陪同下，方可進人機房。 機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸 煙。 每班打掃一次機房的衛(wèi)生， 每周清潔一次機房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生， 做到地面、 墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物， 油漆完好，整潔光亮。 機房內(nèi)應(yīng)當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。 對機房都應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值班電工保管，值班電工不得 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-05 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理作業(yè)

27、規(guī)程頁 碼： 4/4 私自配鑰匙。 值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境 溫度、有功用量、無功用量）及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄。 在每月的 3 號之前將上一個月的記錄整理成冊后交機電維修班存檔， 保存期為兩年。 記錄表格 版 號： A 修改號： 0 變壓器配電柜運行記錄 TJ-R-OP07-01 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼： 1/5 目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項性能良 好。 適用范回 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。 職責 主管經(jīng)理負責審

28、核設(shè)備保養(yǎng)計劃表并檢查該計劃的執(zhí)行況。 機電維修班主管負責組織制定設(shè)備保養(yǎng)計劃表并組織、監(jiān)督、實施該 計劃。 值班電工負責對供配電設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)。 管理處負責向有關(guān)用戶通知停電的情況。 程序要點 設(shè)備保養(yǎng)計劃表的制定 每年的 12 月 15 日前，由機電維修班主管組織值班電工一起研究、制定設(shè) 備保養(yǎng)計劃表并上報公司審批。 設(shè)備保養(yǎng)計劃表制定的原則：需考慮的問題 1 、供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度； 2 、供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）； 3 、合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容： 1 、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； 2 、備品、備件計劃； A 0

29、 2/5 3、具體實施維修保養(yǎng)的時間； 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： TJ-WI-SB-06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼： 4、預(yù)計費用 對供配電設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴格遵守供配電設(shè)備設(shè)施安全操 作標準作業(yè)規(guī)程，按設(shè)備保養(yǎng)計劃表進行。 高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部 分外部附件的維修保養(yǎng)由值班電工負責，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由值班 電工負責。 變壓器維修保養(yǎng) 外委維修保養(yǎng)：每年的11月份委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進行測 試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由值班電工負責監(jiān)督進行，并 將結(jié)果記錄在供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄

30、表內(nèi)。 外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進行一次清 潔、保養(yǎng)： 1、測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值降 30%5時，應(yīng)作絕緣油試驗（對外委托試驗），如絕緣油不合格則應(yīng) 一 全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低 于120M Q,則應(yīng)對變壓器線圈進行處理（外委完成）； 2、清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊； 3、擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處 理并重新接好； 4、變壓器油位處于指示器下限時，應(yīng)補同型號絕緣油，并清除油枕集泥 器中的水和污垢； 5、檢查變壓器的接地線是否良好，

31、地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應(yīng)更換 地線。 高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號：A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號：0 TJ-WI-SB-06供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程頁 碼：3/5 每年 12 月份委托供電公司對小區(qū)內(nèi)所有高壓開關(guān)柜進行一次維修保 養(yǎng)，此項工作由管理員機電維修主管負責監(jiān)督進行并記錄在供配電 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。 低壓配電柜維修保養(yǎng) 每年的 4月、10 月份對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外部進行一次清潔， 先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。 刀開關(guān)維修保養(yǎng)： 1 、 檢查安裝螺栓是否緊固，如松馳則擰緊； 2 、 檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)

32、動部位加潤滑油； 3 、 檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如 有問題則進行機械調(diào)整或整修處理； 4、用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于 10M Q,則應(yīng)進行烘 干處理，烘干達不到要求的則應(yīng)更換。 熔斷器維修保養(yǎng)： 1 、 新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致； 2 、 檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則 進行修整，修整達不到要求的則應(yīng)更換。嚴禁用鐵絲、銅絲代替熔體。 交流接觸器維修保養(yǎng)： 1 、 清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢； 2、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； 3、清除觸頭表面及四周的污物， 但不要修挫觸頭，

33、燒蝕嚴重不能正常工作的 觸頭應(yīng)更換； 4、清潔鐵芯表面的油污及臟物； 5、擰緊所有緊固件。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程頁 碼： 4/5 自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)： 1、 用500V搖表測表絕緣電阻，應(yīng)不低于 0. 5 M Q,否則應(yīng)進行干燥處理； 2、外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。 電容器維修保養(yǎng)： 1、清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱良好； 2、檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換； 3、檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊； 4、檢查電容三相不

34、平衡電流是否超過額定值的 15%或電容缺相，如是則更 換電容。 熱繼電器維修保養(yǎng)： 1、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換； 2、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理， 處理后達不到要求的應(yīng)更換。 斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)： 1、用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于 10M Q,否則應(yīng)烘干處理； 2、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換； 3、斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的 零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象； 4、在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有異常噪音時，應(yīng)清潔其工作表面； 5、各傳動機構(gòu)應(yīng)注人潤滑油； 6、檢查主觸頭表面有小

35、的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕 輕擦拭； 7、檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； 8、檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號：A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號：0 TJ-WI-SB-06供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程頁 碼：5/5 9、檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊; 10、檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。 二次回路維修保養(yǎng)： 1、號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管； 2、接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。 主回路維修保養(yǎng)： 1、標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌； 2、接頭處是

36、否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊； 3、母線排油漆是否脫落，如是重新油漆。紅、綠、黃必須分清、分色 供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)時間不允許超過 8小時，如必須超過8小時，則 機電維修班電工填寫申請延時維修保養(yǎng)表，經(jīng)機電維修班主管審核、 管理處主任批準后方可延時。 對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電維修班主管盡快補充至計劃 中，對于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機電維修班主管口頭批準后，可以 先組織解決而后寫出 事故報告并上報公司 記錄表格 設(shè)備保養(yǎng)計劃表TJ-R-OP07-25 配電柜保養(yǎng)記錄TJ-R-OP07-21 外委維修保養(yǎng)申請表TJ-R-OP07-23 停水電申請表TJ-R-OP07-13

37、事故報告TJ-R-OP07-28 A 0 1/3 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號: 作業(yè)指導(dǎo)書修改號: TJ-WI-SB-07柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程頁 碼: 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機的操作程序，確保正確、安全地操作柴油發(fā)電機。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的操作 職責 機電維修班主管負責檢查本規(guī)程的執(zhí)行情況。 維修工依照本規(guī)程負責進行柴油發(fā)電機的操作。 程序要點 啟動前檢查 檢查機油油位是否在標示刻度線以內(nèi)，不夠加同型號機油至標示線以內(nèi)位置 檢查冷卻液是否在水箱蓋以下 8cm左右，不夠加清水至上述位置。 檢查電池液液位是否在極板面上 15MM左右，不夠加蒸餾水至上述位置

38、。 清理發(fā)電機組現(xiàn)場，把有礙操作或運行的物品搬開，確保冷卻通風道順暢。 確保柴油發(fā)電機組總空氣開關(guān)在 OFF （關(guān)）狀態(tài)。 鑰匙啟動控制屏柴油發(fā)電機啟動、停機操作 啟動： 1 、把鑰匙從“ 0”位經(jīng)過“ 1”位轉(zhuǎn)到“預(yù)熱”位，在預(yù)熱位等 7秒鐘使 空氣預(yù)熱，然后繼續(xù)把鑰匙放松，鑰匙回復(fù)到“ I”位； 2、鑰匙在啟動位置停留的時間最長不要超過 5-7秒，如果在上述時間內(nèi) 柴油發(fā)電機不能啟動，則應(yīng)把鑰匙立即回復(fù)到“ 0”位。間隔30秒鐘 后再行第二次啟動，如果連續(xù) 3次仍不能啟動柴油發(fā)電機，則應(yīng)查 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號：A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號：0 TJ-WI-SB-07柴油發(fā)電機操作標準作

39、業(yè)規(guī)程頁碼：2/3 找原因并排除故障后才允許再啟動; 3、柴油發(fā)電機啟動后，應(yīng)馬上檢查有無異常噪音及震動，有無漏油、漏 水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示。在開機10- 15秒內(nèi)，油壓是 否達到正常范圍（3560P、S、I）如果有不正常現(xiàn)象，則應(yīng)作出相應(yīng) 整改處理，等一切正常后將柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)合上（ON位置）， 開始供電。 停機: 1先把柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)扳下（OFF）位置，讓發(fā)電機空載運行5分 鐘，然后把鑰匙轉(zhuǎn)回“ 0”位置； 2、如果有緊急情況需停機，可以在不切斷負載的情況下把鑰匙轉(zhuǎn)到“ 0”位 置或干脆按下紅色急停按鈕。 自動啟動控制屏柴油發(fā)電機啟動、停機操作 手動啟動： 1、確保

40、控制屏上各按鈕已經(jīng)復(fù)位，把控制鈕旋到“ RUN ”（運轉(zhuǎn)）位置， 柴油發(fā)電機啟動； 2、油發(fā)電機是冷的應(yīng)把預(yù)熱器按鈕按下 15秒鐘，在不放松預(yù)熱器按鈕的同時， 接著把控制鈕旋到“ RUN ” （運轉(zhuǎn)）位置，柴油發(fā)電機啟動； 3、油發(fā)電機正常情況下，一次自動啟動著車或最多三次自動啟動著車，如果 柴油發(fā)電機三次都不能啟動著車， 控制屏面板上的故障指示燈會亮， 此時 應(yīng)查明原因并排除故障后才能再啟動； 4、啟動著車后，應(yīng)檢查有無異常噪音或震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象， 控制屏有無顯示， 在開機 1015秒內(nèi)， 油壓達到正常范圍 （ 3560P、 1、 I）， 如果有不正常情況則應(yīng)做出相應(yīng)整改， 待

41、一切正常后合上柴油發(fā)電機總空氣 開頭開始供電。 版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 修改號： 0 TJ-WI-SB-07 柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程頁 碼： 3/3 手動停機： 1、先扳下柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)，讓發(fā)電機空載運行 5 分鐘，然后把控制按 鈕旋到“ STOP”（停）的位置，柴油發(fā)電機停機; 2、果有緊急情況需停車，可以不扳下柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)直接按下紅色緊 急停車按鈕，柴油發(fā)電機停機。 自動啟動： 1、把控制屏面板上的各按鈕復(fù)位； 2、控制鈕旋到“ AUTO ”（自動）位置； 3、柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)合上（ON）位置； 4、如果“市電”停，柴油發(fā)電機在 8 秒內(nèi)

42、便會自行啟動并送電； 5、如果柴油發(fā)電機不能自行啟動，控制屏面板上便會亮故障燈，此時應(yīng)把控 制鈕旋到“ STOP”（停）位置，查明原因并排除故障后再旋到“ AUTO ” （自動）位置，柴油發(fā)電機便會自動啟動。 自動停機。 來“市電”，雙電源轉(zhuǎn)換柜立即自動切換成“市電”，柴油發(fā)電機在 空載情況下運行 3 分鐘自動停機。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-08 柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程頁 碼： 1/3 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機運行管理工作，確保柴油發(fā)電機良好運行。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)柴油發(fā)電機的運行管理。 職責 機電維修班主管負

43、責檢查柴油發(fā)電機運行管理工作的實施。 32維修工具體負責柴油發(fā)電機運行管理。 40程序要點 巡視監(jiān)控 維修工應(yīng)密切監(jiān)視柴油發(fā)電機的運行并每隔 1小時進行一次記錄。 巡視部位包 括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng)、控制柜（箱）、 儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下： 1、有無異常聲響或大的振動； 2、無異常氣味； 3、煙顏色是否正常，是否有漏油（機油、柴油）、漏水現(xiàn)象； 4、機油壓力冷卻水溫是否正常； 5、頻率偏差是否較大； 6、三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象； 7、各信號燈指示是否正常； 8檢查蓄電池狀況（溫度不能超過 45C，用半導(dǎo)體濕度計）； 9、 回風

44、是否順暢； 10、 緊固件是否有松動現(xiàn)象； 11、柴油箱油位； 12、消音效果是否理想； 13、每半個月應(yīng)使備用柴油發(fā)電機試運行半個小時。 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，維修工應(yīng)及時采取措施予以解決。處 版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 修改號： 0 TJ-WI-SB-08 柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程頁 碼： 2/3 理不了的問題， 應(yīng)及時詳細匯報給機電維修班組長或主管， 援解決。整 改時應(yīng)遵守柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程。 柴油發(fā)電機異常情況的處置 柴油發(fā)電機“飛車”的處置：柴油發(fā)電機發(fā)生“飛車”現(xiàn)象時，維修工需沉著、 冷靜、迅速果斷地采取措施； 1、切斷油路；將油門

45、開頭拉到停機位置，如果柴油機停不下來，可以 拆掉油泵進油管或高壓油管； 2、斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或?qū)⒖諝鉃V清器拆下，直 接用棉衣等物品塞住進氣口（切斷氣路時，一定要注意安全）； 3、絕對禁止減少或去掉負載； 4、柴油發(fā)電機停機后，應(yīng)立即查找原因。排除故障后，試機運行，一切正 常后方可正式使用。 柴油發(fā)電機房發(fā)生火災(zāi)時按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。 柴油發(fā)電機房發(fā)生水浸時的處置： 1、視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的柴油發(fā)電機； 2、堵住漏水源； 3、如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修班主管，同時盡力阻滯進水； 4、漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； 5、排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)

46、施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦 拭、熱風吹干、自然通風、更換相關(guān)管線等； 6、確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況 出現(xiàn)則可以投入正常運行。 維修工應(yīng)按時開關(guān)柴油發(fā)電機。 對于手動操作的柴油發(fā)電機， 在?！笆须姟?時， 應(yīng) 15分鐘內(nèi)啟動柴油發(fā)電機并開始供電；在來“市電”時，應(yīng)在 20 分鐘 內(nèi)關(guān)停柴油發(fā)電機。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-08 柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程頁 碼： 3/3 對于柴油發(fā)電機應(yīng)根據(jù)其負荷的變化，適當調(diào)整其油門的大小，使其功率得 到充分的利用。 柴油發(fā)電機機房管理 非值班人員不準進

47、人機房，若需要進人，須經(jīng)機電維修班主管同意，并在維修 工的陪同下方可進人機房。 機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并放置在方 便、顯眼處。機房內(nèi)禁止吸煙。 每周打掃一次機房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、 無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。 機房應(yīng)當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機房都應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由維修工保管，維修工不得私自配鑰匙。 交接班要求 接班人員應(yīng)準時接班。 接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看柴油發(fā)電機運行日記，檢查工 具、物品是否齊全，確認無誤后在運行日記表上簽名。 有下列情況之一者不準交接班： 1、上一班運

48、行情況未交代清楚； 2、記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； 3、機房不干凈； 4、接班人未到崗； 5、事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負責繼續(xù)處理，接 班人助進行。 維修工應(yīng)將柴油發(fā)電機的運行情況規(guī)范、詳細、清晰地記錄在柴油發(fā)電 機運行記錄內(nèi)，并整理成冊交由機電維修班存檔。 記錄 版 號： A 修改號： 0 柴油發(fā)電機運行記錄 TJ-R-OP07-02 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-09 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 頁 碼： 1/4 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機各項性能良好，保證柴油發(fā)電機良好運行。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司轄

49、區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。 職責 主管經(jīng)理負責審核柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并檢查該計劃執(zhí)行情 況。 機電維修班主管負責組織制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并組織、 監(jiān)督該計劃的執(zhí)行。 柴油發(fā)電機管理員負責柴油發(fā)電機的日常維修保養(yǎng) 程序事點 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃的制定 每年年初由機電維修班主管組織柴油發(fā)電機管理員一起研究制定 柴油發(fā)電機 維修保養(yǎng)年度計劃表并上報公司審批。 制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃表的原則： 1 、柴油發(fā)電機使用的頻度； 2 、柴油發(fā)電機的運行狀況（故障隱患）； 3 、合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃表應(yīng)包括如下內(nèi)容： 1

50、、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； 2 、具體實施維修保養(yǎng)的時間； 3 、預(yù)計費用； 4 、備品、備件計劃。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-09 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程頁 碼： 2/4 柴油發(fā)電機機外附件的維修保養(yǎng)，由機電維修班柴油機管理員負責，其余 維修保養(yǎng)由外委完成，維修保養(yǎng)應(yīng)按 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃 進行。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng) 進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應(yīng)作記號）， 不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力活 動板手）。 空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行 50 小時進行一次： 1 、 空

51、氣濾清器顯示器： 當顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應(yīng) 立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù) 位； 2 、 空氣濾清器： a、松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯； 2、濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大， 噴咀不可太接近濾芯； c 、 如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風 筒吹干（注意不能過熱）； d 、 清洗完畢，應(yīng)進行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部 觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔， 此時則應(yīng)更換同型號的濾芯； e 、 如果沒有光點出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時則

52、應(yīng)小心安裝好空氣濾清 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行 50 小時進行一次： 1、用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電； 2 、檢查電池液位是否在極板上 15MM 左右，如果不夠則加蒸餾水至上述 位置； 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-09 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程頁 碼： 3/4 3 、檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換， 并涂上黃油。 皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行 100 小時進行一次： 1 、 檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應(yīng)及時更換； 2、在皮帶中段加 40N 壓力，皮帶應(yīng)能按下 12MM 左右，太松太

53、緊都應(yīng)當 進行調(diào)整。 散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行 200 小時進行一次： 1 、外部清潔： a 、用熱水（加人清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風扇方向噴射（如 從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時， 要用膠布擋 住柴油發(fā)電機。 b、如果上述方法不能清除頑固的沉積物， 則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水 中約 20 分鐘，然后用熱水清洗。 2 內(nèi)部除垢： a 、把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口； b、向散熱器中倒人45。C的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查 散熱器； c 、 如果仍有水垢，則用 8%的酸溶液再洗一次； d、除垢后用 3%的堿溶液中和

54、兩次，然后再用清水沖洗三次以上； e、所有工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請外委修補； f、如果不漏水則重新裝回， 散熱器裝回后應(yīng)重新灌滿清水并加人防銹劑。 潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行 200 小時進行一次： 1、啟動柴油發(fā)電機，讓其運行15分鐘； 2、 當柴油機高熱時，從油底殼螺塞排出機油，排完后用110NM （用扭力 扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號新的與機內(nèi)相同的機油， 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號：A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號：0 TJ-WI-SB-09 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程頁 碼：4/4 渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號機油； 3、拆除兩個粗機油濾清器，換兩個

55、新的機油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)注滿 新鮮的與機內(nèi)型號相同的機油（粗機油濾清器從代理商處購得）； 4、更換精濾清器濾芯（從代理商處購得），添加新的與機內(nèi)型號相同的 機油。 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行 200小時應(yīng)進行一次拆除柴油濾清器， 換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。 充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行 600小時進行一次： 1、清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油； 2、清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的I/2則應(yīng)及時更換； 3、檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重 則應(yīng)申請外委維修。 發(fā)電機控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進行一次。用壓縮空

56、氣清除里面的灰塵， 擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進行處理并擰緊。 對于柴油發(fā)電機的拆機維修或調(diào)整應(yīng)由主管填寫外委維修保養(yǎng)申請單， 經(jīng)管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準后，由外委單位完成。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電維修班主管盡快補充至計劃 中。對于突發(fā)性的柴油發(fā)電機故障，先經(jīng)機電維修班主管口頭批 準后，先組織解決而后寫出 事故報告并上報公司。 對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在柴油發(fā)電 機維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)，并將記錄交機電維修班存檔。 記錄表格 柴油發(fā)電機保養(yǎng)記錄 TJ-R-OP07-14 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-

57、WI-SB-10 中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程 頁 碼： 1/1 10目的 規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)。 20適用范圍 適用于轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的中央空調(diào)設(shè)備的操作。 30 職則 31 機電維修班主管 / 組長負責檢查 中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程 的執(zhí)行 情況。 32 當值管理員具體負責中央空調(diào)的操作。 40 程序要點 41 開機前的檢查確認下列情況正常后方可開機： 4 1 1 電壓表指示是否在額定值的 10%范圍以內(nèi)。 412 各種信號燈顯示是否正常。 413 各種閥是否均已打開。 42 開機 421 啟動冷卻塔風機 422 啟動冷卻塔水泵。 423 啟動冷凍泵。 424 確認冷卻

58、水供水壓力正常、 冷凍水供水壓力正常， 過 5-10 分鐘后啟動 壓縮機。 425 壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機吸排氣壓力，檢查有無 異常震動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。 43停機 431 停壓縮機。 432 過 510 分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風機。 433 全部關(guān)機后，嚴禁將總電源開關(guān)拉下，應(yīng)保持壓縮機繼續(xù)預(yù)熱以便下 次啟動。 434 確認無異常情況后才算停機成功。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號： 0 TJ-WI-SB-11 中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 頁 碼： 1 /4 10目的 規(guī)范中央空調(diào)運行管理工作，確保中央

59、空調(diào)良好運行。 20適用范圍 適用于轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運行管理。 30職則 31機電維修班主管負責檢查中央空調(diào)運行管理的實施情況。 32機電維修班組長負責組織實施中央空調(diào)的運行管理。 33當值管理員具體負責中央空調(diào)的運行管理。 40程序要點 41巡視監(jiān)控 411 當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視部位包括：中央 空調(diào)主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。 412 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下： 1檢查線電壓（正常380V,不能超額定值的土 10% ; 2、檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）； 3、檢查油壓（正常10-15 kgf/cm 2）； 4、檢查高壓（12 kkf

60、/cm 2）； 5、檢查低壓（ kf/m 2）； 6、冷卻水進水溫度（正常35C）； 7、冷卻水出水溫度（正常40C）； 4、壓縮機外殼溫度（正常85C以下）； 5、吸氣壓力（正常值一kgf / cm 2）; 6排氣壓力（正常值kkf / cm 2 ）； 7、檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； 8、檢查壓縮機是否有異常的氣味。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機（外 委維修）。 4114 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。 412 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過 8 小時，如必須超過 8 小時， 則應(yīng)由主管填寫申請延時維修保養(yǎng)表經(jīng)主管經(jīng)理批準并征得營業(yè) 部門的同意后方可延