房地產(chǎn)信托風(fēng)控審查要點(diǎn)(20210408202709)

1、房地產(chǎn)風(fēng)控審查要點(diǎn)交易結(jié)構(gòu)1、融資成本應(yīng)同時(shí)滿足一下三點(diǎn)：(1 )融資成本不低于【20%(2) 信托報(bào)酬不低于【8%(3) 信托公司年華收入不得低于【500萬】備注：(1 )建筑面積低于10萬平方米以下的，融資成本不得低于25%(2)單一資金信托的，信托報(bào)酬不得低于【1%】2融資方式(D項(xiàng)目未取得“四證”的，建議采取大信托模式，同時(shí)矢注當(dāng)?shù)貒辆旨肮?商局對項(xiàng)目公司取得土地后的股權(quán)變更是否有限制，辦理工商變更登記時(shí)應(yīng)不 存在障礙。(2 )項(xiàng)目未取得四證時(shí)不得采取或變相采取貸款及股權(quán)投資附回購承諾的交易 結(jié)構(gòu)。3、優(yōu)先次級比例原則上不得高于1 ：1。(D融資人資質(zhì)較好(2) 土地取得時(shí)間較早土地

2、增值明顯的，可適當(dāng)放寬比例。但不得高于銀 監(jiān)會規(guī)定的3:1.4、 次級資金認(rèn)定(1 )審查融資人次級資金投入是否落實(shí)，并要求提供相矢憑 據(jù)。(2) 次級資金以融資人實(shí)際投入為準(zhǔn)，不得將土地等資產(chǎn)的評估增值作為次 級。(3) 次級形式：現(xiàn)金、項(xiàng)目公司股權(quán)、土地使用權(quán)、股東對項(xiàng)目公司的股東借 款等。5、持股比例(1 )信托應(yīng)占絕對控股地位，原則上要求持股100%或99% (2)融資方有并表需求，要求占比50%以上，同時(shí)同意將其股份質(zhì)押給信托 的。二、交易對手1、傾向選擇二、三線城市具有一定知名度的開發(fā)商，且具有相應(yīng)的資質(zhì)及開發(fā) 經(jīng)驗(yàn)。2、交易對手資信(1 )資信良好，無任何不良信用記錄(包括已結(jié)清

3、不良記錄和未結(jié)清不良記 錄)(2) 應(yīng)提供融資人及控股股東的貸款卡卡號及密碼，并在盡職報(bào)告中反映人行 征信系統(tǒng)查詢結(jié)果。(3) 要求融資人資產(chǎn)狀況、經(jīng)營業(yè)績良好，法人治理結(jié)構(gòu)完善，注意回避經(jīng)營 風(fēng)格激進(jìn)、資產(chǎn)負(fù)債率高、資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)。3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(1 )融資人或其控股股東應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)【三級】或三級以上資質(zhì)。對于 資質(zhì)低于【三級】開發(fā)經(jīng)驗(yàn)低于【20萬平方米】的，如果項(xiàng)目本身具有一定優(yōu) 勢，建議提高融資成本至【25%】。(2)實(shí)際控制人累計(jì)開發(fā)面積應(yīng)不低于【20萬平方米】，并提供相應(yīng)證明資 料。如股東出資證明、竣工備案登記等。4、項(xiàng)目公司成立時(shí)間(D如果股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，債權(quán)債務(wù)矢系

4、簡單，最好是融資人為本醒目新成立的 項(xiàng)目公司；(2)對于存續(xù)時(shí)間較長的項(xiàng)目公司，需聘請專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，最大限度防范 或有負(fù)債帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要求融資人對或有負(fù)債提供連帶責(zé)任擔(dān)保。5、項(xiàng)目價(jià)格原則上不考慮房屋均價(jià)低于4000元/平方米的地區(qū)。三、投資預(yù)測1、自籌資金比例融資人自籌資金不得低于項(xiàng)目總投資的【15%】，避免接觸融資人財(cái)務(wù)杠桿比例過大的項(xiàng)目。2、預(yù)售政策盡職報(bào)告必須詳細(xì)說明當(dāng)?shù)氐念A(yù)售政策，如：(D銷售許可證的辦理?xiàng)l件，如有的地方要求施工至正負(fù)零預(yù)售，有的地 方要求主體工程封頂預(yù)售，有的地方要求建到一半預(yù)售。(2) 尖注預(yù)售的時(shí)間是否與項(xiàng)目的開工時(shí)間及預(yù)售條件相符。(3) 尖注當(dāng)?shù)仡A(yù)售

5、政策中是否要求預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。3、4銷售價(jià)格預(yù)測盡調(diào)報(bào)告中必須提供詳細(xì)的、強(qiáng)有力的證據(jù)支持項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格預(yù)測，如對周邊競爭性樓盤(一手及二手市場)售價(jià)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查說明。5、銷售進(jìn)度預(yù)測盡調(diào)報(bào)告中必須詳細(xì)的、強(qiáng)有力的證據(jù)支持項(xiàng)目的銷售進(jìn)度預(yù)測，如考察周邊樓盤的銷售進(jìn)度、當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨罅?、?dāng)?shù)厣唐贩抗?yīng)量、房屋空置率。6、7、現(xiàn)金流預(yù)測(1)(2)盡調(diào)報(bào)告中必須包含現(xiàn)金流量預(yù)測；(3 )現(xiàn)金流量預(yù)測必須按季度編制；(5) 矢注現(xiàn)金流量表中是否存在資金缺口。矢注信托資金與自有資金投入是 否能滿足取得預(yù)售許可之前的項(xiàng)目前期開發(fā)投入。(6)(6) 尖注現(xiàn)金流在信托到期時(shí)是否足以償還信托本金及收益。(7) 除非有強(qiáng)有力的證據(jù)證明，否則不得將車庫的銷售回款包含在信托期內(nèi) 的現(xiàn)金流量預(yù)測中，但可在項(xiàng)目利潤預(yù)測中考慮車庫銷售額。8、信托本息的現(xiàn)金保障倍數(shù)依據(jù)信托退出后的時(shí)點(diǎn)計(jì)算的累計(jì)現(xiàn)金凈流額不得低于信托計(jì)劃的30% o9、10、項(xiàng)目投資效益指標(biāo)(D(2) 項(xiàng)目毛利率不應(yīng)低于