物業(yè)管理綜合能力精講班第20講講義

1、物業(yè)管理綜合能力精講班第 20 講講義 物業(yè)管理中的保險(xiǎn)事務(wù) 第五節(jié)物業(yè)管理中的保險(xiǎn)事務(wù) 一、物業(yè)保險(xiǎn)的概念 物業(yè)保險(xiǎn)是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險(xiǎn)事務(wù)，物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的險(xiǎn)種有財(cái) 產(chǎn)保險(xiǎn)、公共場(chǎng)所責(zé)任保險(xiǎn)和雇主責(zé)任保險(xiǎn)等。物業(yè)保險(xiǎn)是一種合同行為，簽訂 雙方應(yīng)承擔(dān)一定的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。 二、物業(yè)保險(xiǎn)的原則 物業(yè)管理過程中，訂立保險(xiǎn)合同時(shí)，應(yīng)遵循以下原則： （ 一 ） 最大誠(chéng)信原則 誠(chéng)信原則要求合同雙方，尤其是被保險(xiǎn)人必須以最大的誠(chéng)實(shí)、守信的態(tài)度對(duì) 待雙方。 （二）可保權(quán)益原則 要求投保財(cái)產(chǎn)的被保險(xiǎn)人，必須對(duì)所投保的標(biāo)的擁有可保權(quán)益。即被保險(xiǎn)人 對(duì)該財(cái)產(chǎn)具有某種法律承認(rèn)的權(quán)利或利益關(guān)系。例如

2、，所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán) 等。否則，物業(yè)保險(xiǎn)合同無效。 （三）賠償原則 物業(yè)保險(xiǎn)合同屬于賠償性質(zhì)的合同，當(dāng)被保險(xiǎn)人的物業(yè)遭受保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi) 的災(zāi)害事故而受損時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)按合同的規(guī)定進(jìn)行賠償或給付。 （四）公平互利原則 物業(yè)保險(xiǎn)合同簽訂，且被保險(xiǎn)人按照預(yù)定的保險(xiǎn)費(fèi)率支付保費(fèi)之后，合同雙 方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，處理遭損理賠事宜。其中，被保險(xiǎn)人應(yīng)合理索賠，保 險(xiǎn)人應(yīng)合理償付，以體現(xiàn)整個(gè)物業(yè)保險(xiǎn)行為的公平互利。 （五）近因原則 只有當(dāng)保險(xiǎn)標(biāo)的遭受的損失，屬于物業(yè)保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的真正、根本的原因 所造成時(shí)，保險(xiǎn)人才能對(duì)其損失進(jìn)行賠償。如果是其他原因所造成時(shí)，保險(xiǎn)人將 不負(fù)賠償責(zé)任。例如，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期房屋遭

3、受炸彈的襲擊，起火受損，其近因是戰(zhàn)爭(zhēng) 而不是火災(zāi)，保險(xiǎn)人無需賠付此房屋的火災(zāi)險(xiǎn)。 (六) 重復(fù)保險(xiǎn)分?jǐn)傇瓌t 重復(fù)保險(xiǎn)分?jǐn)傇瓌t是指投保人對(duì)同一保險(xiǎn)標(biāo)的，同一可保利益，有重復(fù)的時(shí) 期段，就相同責(zé)任險(xiǎn)種分別與兩個(gè)或兩個(gè)以上保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，在保險(xiǎn)事故 發(fā)生后，所獲賠償總額不超過實(shí)際損失，并由所有保險(xiǎn)人之間按相應(yīng)的責(zé)任比例 分擔(dān)的原則。這個(gè)原則也是損害補(bǔ)償原則的派生和補(bǔ)充，也是為了避免額外利益 的產(chǎn)生，其適用的范圍與損害補(bǔ)償原則的范圍相同。 三、物業(yè)保險(xiǎn)的目的及重要意義 1購買物業(yè)保險(xiǎn)的目的 (1) 分散意外損失。 (2) 利于善后工作。 2物業(yè)保險(xiǎn)的作用 (1) 可以抵御意外不幸。 (2) 增強(qiáng)投

4、保人的信用程度。 (3) 可以促進(jìn)住房制度改革。 (4) 可以增強(qiáng)社會(huì)防災(zāi)救災(zāi)力量。 四、物業(yè)公司對(duì)于保險(xiǎn)險(xiǎn)種及保險(xiǎn)公司的選擇 (一)物業(yè)管理中涉及的險(xiǎn)種 物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的險(xiǎn)種有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公共場(chǎng)所責(zé)任保險(xiǎn)和雇主責(zé)任保險(xiǎn) 等。 1財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的含義有廣義和狹義兩種。廣義的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，正如我國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 合同條例第三條規(guī)定，“條例所指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、責(zé)任保 險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)等以財(cái)產(chǎn)或利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的各種保險(xiǎn)” 。狹義的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)， 是指條 例中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)， 它包括的主要險(xiǎn)種為火災(zāi)保險(xiǎn)、 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、 家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、 涉外財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等。物業(yè)管理中主要涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是物業(yè)的火險(xiǎn)。

5、 (1) 火災(zāi)保險(xiǎn) 傳統(tǒng)的火災(zāi)保險(xiǎn)僅承保三種危險(xiǎn)：火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險(xiǎn)如地震、洪 水、空中飛行物墜落等均視為火災(zāi)保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)。而我國(guó)現(xiàn)行的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、 家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、涉外財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)實(shí)際上是由火災(zāi)保險(xiǎn)及其附加險(xiǎn)組成的財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)。 (2) 物業(yè)火險(xiǎn)的投保范圍 物業(yè)火險(xiǎn)投保的范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)，另一種是建筑物內(nèi)部物 件火險(xiǎn)。也可以說成是不動(dòng)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)和動(dòng)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)。對(duì)于這兩種情況，物業(yè) 管理者應(yīng)作不同的考慮。 1) 建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)。建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi) 固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等?？紤]購買建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)時(shí)，物業(yè)管理者要作這樣 的決策：是選擇購買整座建筑的結(jié)

6、構(gòu)火險(xiǎn)，還是只購買公共部位的結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)。 具體決策原則是：如果管理合同已有明確規(guī)定，則遵守管理合同的規(guī)定；如 果管理合同沒有約定，則物業(yè)管理者就可以根據(jù)實(shí)際的財(cái)政狀況進(jìn)行綜合考慮。 因?yàn)檎髽堑慕Y(jié)構(gòu)火險(xiǎn)與公共部位的火險(xiǎn)，在投保范圍上有很大的不同，因而 其保險(xiǎn)費(fèi)也有相當(dāng)大的差別。值得注意的是，如果物業(yè)管理者決定只購買公共部 位的火險(xiǎn)，則必須同時(shí)通知該座建筑物內(nèi)的所有業(yè)主，讓他們知道這個(gè)決定。因 為他們有權(quán)知道這個(gè)重大的決定，從而為他們各自的專有部分做出投保與否的決 策。 2) 建筑物內(nèi)部物品的火險(xiǎn)。由于物業(yè)內(nèi)物品在遭受火災(zāi)時(shí)所受到的損失程度 和幾率都較高，所以其保金也較高。除非物業(yè)管理者負(fù)責(zé)管理

7、的建筑物為單一業(yè) 主所擁有，并清楚地知道物業(yè)內(nèi)物品的數(shù)量和價(jià)值，否則是很難掌握各單位所存 放物品的數(shù)量并做出準(zhǔn)確的估價(jià)來投保的。因此物業(yè)管理者通常不會(huì)為物業(yè)內(nèi)的 物品購買保險(xiǎn)。 3）物業(yè)的綜合險(xiǎn)。除了?；痣U(xiǎn)外，通常對(duì)物業(yè)的其他風(fēng)險(xiǎn)，如地震、颶風(fēng)、 洪水、自動(dòng)滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動(dòng)、空中運(yùn)行物體墜落、水箱滿溢或水管爆 裂所引起的損失也進(jìn)行保險(xiǎn)。一般說來對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)結(jié)合火險(xiǎn)一起購買一個(gè) 物業(yè)（財(cái)產(chǎn)） 的綜合險(xiǎn)為好。 2雇主責(zé)任保險(xiǎn) 雇主責(zé)任保險(xiǎn)，又稱勞工保險(xiǎn)，在香港稱作“雇員賠償保險(xiǎn)” 。 凡投保人所雇用的員工 （包括短期工、臨時(shí)工、季節(jié)工和徒工 ） 在保險(xiǎn)有效期 內(nèi)，在受雇用過程中，從事保

8、險(xiǎn)合同所載明的、與投保人的業(yè)務(wù)有關(guān)的工作時(shí)， 遭受意外而致受傷、死亡或者與業(yè)務(wù)有關(guān)的職業(yè)性疾病所致傷殘或死亡，投保人 根據(jù)雇傭合同，須負(fù)醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，包括應(yīng)支付的訴訟費(fèi)用。 3公眾責(zé)任保險(xiǎn) 公眾責(zé)任保險(xiǎn)，又稱普通責(zé)任險(xiǎn)。主要承保各種團(tuán)體及個(gè)人在固定場(chǎng)所從事 生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損 失、依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。它是一種無形財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，它承 保的是投保人的損害賠償責(zé)任，是沒有實(shí)際標(biāo)的的。 （二）投保決策及保險(xiǎn)公司的選擇 1投保決策過程 物業(yè)管理者為了能正確地投保，必須遵循一定的決策步驟，以獲得降低風(fēng)險(xiǎn) 和增加成本之間的最佳平衡。

9、其基本步驟如下： （1）詳細(xì)調(diào)查。物業(yè)管理者必須了解在其管轄的范圍內(nèi)存在那些風(fēng)險(xiǎn)因素。 為 此就必須對(duì)所有的建筑、道路、設(shè)施、設(shè)備以及各種物業(yè)管理工作，特別是維修 領(lǐng)域進(jìn)行徹底的調(diào)查，并進(jìn)行分類登記。 （2）確定所需的保險(xiǎn)。 在調(diào)查登記的情況下， 對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)按照前面講的風(fēng)險(xiǎn)管 理的方法來進(jìn)行分類。也就是確定哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以避免的，哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以忍受 而保留的，哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以采取種種措施進(jìn)行預(yù)防和抑制的，只有對(duì)那些上述三 種方法不能解決的，并且潛在的損失將超出業(yè)主或物業(yè)管理者能夠或愿意承擔(dān)的 風(fēng)險(xiǎn)才確定購買保險(xiǎn)。但需指出的是，還有一種保險(xiǎn)是不管投保人愿意與否都非 買不可的，這帶有強(qiáng)制性質(zhì)，如機(jī)動(dòng)車

10、輛的第三者責(zé)任險(xiǎn)。 (3) 保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)金的確定。 保險(xiǎn)金和保險(xiǎn)費(fèi)的確定是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)帶來損失程度 以及物業(yè)管理者或業(yè)主的財(cái)務(wù)預(yù)算狀況來確定的。因此保險(xiǎn)金過多或不足都會(huì)對(duì) 投保人不利。保險(xiǎn)金過多，則投保人平時(shí)的開支增加；保險(xiǎn)金不足，則一旦風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)生，投保人得不到足夠的補(bǔ)償。在這方面要注意保險(xiǎn)的幾個(gè)特點(diǎn)：一是保險(xiǎn)價(jià) 值一般是以重建、重置成本計(jì)算，一般不考慮市場(chǎng)價(jià)值，因此在投保時(shí)應(yīng)注意重 建、重置價(jià)值，并且在續(xù)保時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)的重建重置成本進(jìn)行調(diào)整；二是賠償額一 般是根據(jù)保險(xiǎn)金的比例來賠償?shù)?；三是多重保險(xiǎn)不會(huì)得到多重賠償，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)的 原則是保障損失，而不是借意外事件來牟利。 (4) 選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司

11、。 (5) 分析保險(xiǎn)條款。 物業(yè)管理者或通過代理人要仔細(xì)分析各項(xiàng)條款， 比較各種 不同保險(xiǎn)公司的同一類保單的各種條款的優(yōu)劣， 盡可能地為自己爭(zhēng)得更多的利益， 選擇最有利于自己的條款。 2保險(xiǎn)公司的選擇 一般來說，選擇的標(biāo)準(zhǔn)有以下幾條： (1) 保險(xiǎn)公司的實(shí)力。保險(xiǎn)公司的實(shí)力是第一位要考慮的。 因?yàn)閷?duì)投保人來說， 重要的是一旦發(fā)生損失，保險(xiǎn)人能否得到足額的補(bǔ)償。 (2) 工作效率與服務(wù)態(tài)度。 工作效率與服務(wù)態(tài)度可以統(tǒng)稱為服務(wù)質(zhì)量， 這是選 擇保險(xiǎn)公司第二位要考慮的。通常保險(xiǎn)人能夠提供的服務(wù)有： 1) 幫助投保人進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)分析，提供咨詢； 2) 協(xié)助投保人采取損失預(yù)防和減輕的技術(shù)措施； 3)及時(shí)合

12、 理地處理投保人提出的索賠要求； 4) 對(duì)保險(xiǎn)合同的各項(xiàng)條款給以咨詢。對(duì)物業(yè)管 理來說，保險(xiǎn)公司的工作效率和態(tài)度，會(huì)直接影響到物業(yè)管理者的工作進(jìn)度和聲 譽(yù)。 (3) 保險(xiǎn)成本。保險(xiǎn)成本一般是投保人支付的保險(xiǎn)費(fèi)。 如果在前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)類似 的情況下， 則保險(xiǎn)成本就成了選擇保險(xiǎn)公司的關(guān)鍵。 很顯然，保險(xiǎn)費(fèi)是越低越好。 在計(jì)算比較保險(xiǎn)成本時(shí)，由于保險(xiǎn)合同的有效期限不同，因此必須考慮貨幣的時(shí) 間價(jià)值因素。 3保險(xiǎn)顧問和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人 為了避免太多的麻煩，同時(shí)能提高投保的成本效益，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下， 物業(yè)管理者可借助保險(xiǎn)顧問或保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助。 五、物業(yè)保險(xiǎn)后的注意點(diǎn) 要特別提請(qǐng)注意的是物業(yè)管理企業(yè)在購買保險(xiǎn)后并不意味著可以高枕無憂、 輕率從事。其理由是