110月全國房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)點評：低基數(shù)上銷售增長資金面改善利投資恢復1112

1、證券研究報告 研 究 table_author 行 業(yè) 行 業(yè) table_maininfo 房地產(chǎn) table_industry 分析師：趙振毅 cfa s0190512070004研究助理 李龑 推薦（維持） 點 評低基數(shù)上銷售增長，資金面改善利投資恢復 2012 年 1-10 月全國房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)點評 報 告 2012 年 11 月 9 日 事件： 2012 年 11 月 9 日，國家統(tǒng)計局公布 2012 年 1-10 月國民經(jīng)濟主要指標數(shù)據(jù)，同時公布了全國房地產(chǎn)市場運 行的有關(guān)數(shù)據(jù)。 點評： 1）銷售同比維持高增長，環(huán)比小幅上升：

2、 10 月單月商品房銷售面積及銷售額分別同比上升 23%及 32%， 較高的增速主要由于去年同期較低的基數(shù)。季調(diào)后商品房銷售面積環(huán)比九月上升 1.8%。1-10 月商品房 累計銷售面積同比下降 1.1%，累計銷售額同比上升 5.6%。2）新開工降幅收窄：1-10 月商品房累計新開 工下降 8.5%，比 1-9 月上升 0.1 個百分點，10 月單月商品房新開工同比下降 6.4%。由于行業(yè)整體流動 性的改善，我們維持新開工將逐步回暖的判斷。3）資金來源持續(xù)改善：1-10 月國內(nèi)貸款累計增速 11.6%， 較 1-9 月上升 1.5 個百分點。由于銷售額繼續(xù)回升，1-10 月其他資金來源（主要為預

3、售款）同比上升 12.0%，相比 1-9 月上升 2.4 個百分點，與三季報顯示主要上市地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流狀況相吻合。從中指公 布的百城價格指數(shù)來看，10 月價格環(huán)比漲幅與上月持平。我們維持對板塊的推薦，并認為龍頭企業(yè)將最 受益于行業(yè)的周期性恢復，維持對萬科 a、保利地產(chǎn)的推薦。 1-10 月全國商品房銷售面積 7.87 億平米，同比下降 1.1%，降幅較 1-9 月縮小 2.9 個百分點，累計銷售 額 4.63 萬億，同比上升 5.6%，升幅較 1-9 月擴大 2.8 個百分點。其中，1-10 月住宅銷售面積 7.01 億 平米，同比下降 1.2%，同比降幅繼續(xù)收窄，累計銷售額 3.88 萬億，

4、累計銷售額同比上升 6.6%，升幅較 1-9 月擴大 3.3 個百分點。部分由于低基數(shù)，10 月當月住宅銷售面積同比上升 25%，環(huán)比下降 7%，住宅 單月銷售同比漲幅為年內(nèi)最大值。銷售額同比上升 35.3%，銷售額同比連續(xù) 5 個月上升，本月升幅為本 年最大。從區(qū)域上看，東部地區(qū)銷售面積累計同比上升，其他地區(qū)銷售面積累計同比則有所下降，但降 幅均有所收窄。1-10 月東部地區(qū)商品房銷售面積同比上升 1%，中部地區(qū)下降 1%，西部地區(qū)下降 6%。 從城市情況來看，統(tǒng)計的 23 個主要城市 1-10 月累計住宅銷售面積同比增長 34%，10 月當月同比增幅約 53%。10 月主要城市銷量環(huán)比 9

5、 月下降 2%。一線城市 9 月銷售面積平均同比增幅約 55%，二線城市平均 同比增幅約 31%，限購城市銷量同比高于全國水平。從全國的數(shù)據(jù)大致測算，10 月三、四線城市整體的 銷售同比上升 22%左右，雖然三四線城市銷售情況仍弱于一二線城市，但本月同比增幅為本年最大值。 在 9 月份高推盤的背景下，本月多數(shù)城市庫存有所下降，但從絕對量上看可售面積去化并不明顯。10 月 二手房市場銷量較上月繼續(xù)下降，降幅達 20%，較去年同期仍有較大幅度上升。 10 月商業(yè)營業(yè)用房投資額有所上升，其他主要指標與上月持平或略有下降。10 月辦公樓投資額小幅下 請閱讀最后一頁信息披露和重要聲明 敬請參閱最后一頁特

6、別聲明 行業(yè)點評報告 降，其他主要指標均有所上升。 10 月當月全國商品房新開工面積 1.18 億平米，同比下降 6%，在上月新開工數(shù)據(jù)超預期下降相比，本月 新開工仍同比下降，但降幅縮小。1-10 全國商品房新開工面積 14.7 億平米，同比下降 8.5%，較 1-9 月 8.6%的降幅小幅回升。 1-10 月全國商品房施工面積 53.8 億平米，同比增長 13.3%，增速相比 1-9 月下降 0.7 個百分點，相比 去年全年的 25.3%仍有所下降。施工面積增速仍然處于從去年至今的下降通道中。 1-10 月全國商品房開發(fā)累計投資額 5.76 萬億，同比增長 15.4%，增幅與 1-9 月增幅

7、持平。9 月單月投資 額同比增長 15.5%，較 9 月上升 1.3 個百分點。 開發(fā)企業(yè)資金來源增速上升。2012 年 1-10 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源 7.64 萬億，同比增長 11.6%，增 速較 1-9 月上升 1.5 個百分點。其中，貸款資金增幅繼續(xù)回升，1-10 月累計同比增速為 14.7%，相比 1-9 月上升 1.8 個百分點，也高于去年全年的 0.2%的增速；由于銷售額繼續(xù)回升，1-10 月其他資金來源同 比上升 12.0%，相比 1-9 月上升 2.4 個百分點，本年來其他資金來源累計同比連續(xù)四月回升；自籌資金 增速也略有上升，1-10 月累計增速為 11.7%，相比 1

8、-9 月上升 0.3 個百分點。 風險提示：政策加碼，行業(yè)銷量下滑。 圖 1、房地產(chǎn)銷售面積當月同比 數(shù)據(jù)來數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、ceic、興業(yè)證券研究所 圖 3、重點城市 10 月新房銷量同比 圖 2、全國各區(qū)域銷售面積累計增速 圖 4、重點城市庫存情況 敬請參閱最后一頁特別聲明 請閱讀最后一頁信息披露和重要聲明- 2 - 行業(yè)點評報告 數(shù)據(jù)來數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、ceic、興業(yè)證券研究所 圖 5、辦公樓數(shù)據(jù)累計同比 數(shù)據(jù)來數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、ceic、興業(yè)證券研究所 圖 7、商品房銷售、投資與新開工同比（單月） 數(shù)據(jù)來數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、ceic、興業(yè)證券研究所 圖 6

9、、商業(yè)營業(yè)用房數(shù)據(jù)累計同比 圖 8、全國銷售、投資與新開工單月環(huán)比（季調(diào)后） 敬請參閱最后一頁特別聲明 請閱讀最后一頁信息披露和重要聲明- 3 - 行業(yè)點評報告 圖 9、全國各區(qū)域投資額累計增速 數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：ceic，興業(yè)證券研究所 圖 11、房地產(chǎn)資金來源（累計值） 數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：ceic，興業(yè)證券研究所 圖 10、商品房投資與施工面積累計同比 數(shù)據(jù)來源： 圖 12、主要資金來源變動情況（累計同比） 數(shù)據(jù)來源： 敬請參閱最后一頁特別聲明 請閱讀最后一頁信息披露和重要聲明- 4 - - - - - - - - - - - - 行業(yè)點評報告 附表 1、2012 年 10 月重點城市

10、成交情況 2012 年 10 月重點城市成交情況 新房成交情況二手房成交情況 區(qū)域 銷售 面積 銷售 套數(shù) 同比環(huán)比 1-10 月 累計同 比 相比 2011 年月均銷量 可售面 積環(huán)比 銷售 面積 銷售 套數(shù) 同比環(huán)比 長 上海129.312,39544%11%-1%19%-4%121.34,919120%-5% 杭州26.12,321153%-31%140%90% 三南京68.26,37884%-4%87%104%-3%41.64,919120%-7% 蘇州55.64,698-8%-43%128%10%-3% 角 淮安60.85,43151%75%0%63% 環(huán) 北京 天津 106.3 8

11、0.4 9,798 7,609 63% 8% -13% -4% 40% -12% 33% 9% 1%89.3 37.4 10,017 4,592 74% 75% -17% -12% 渤 海 珠 青島 大連 丹東 廣州 86.5 31.0 4.3 114.3 8,756 3,466 479 9,758 15% 64% -34% 70% -18% 3% -13% 15% -4% 1% -42% 23% 80% -46% 41% 0% 7% 深圳33.03,64280%34%23%-87%38.94,676112%-58% 三 東莞68.37,08318%-1%-2%39% 角 中 西 部 其 他

12、惠州 重慶 武漢 成都 南昌 昆明 ?？?貴陽 福州 廈門 26.4 185.0 126.9 53.8 39.4 48.6 11.1 85.7 24.8 40.1 2,290 19,984 12,998 5,429 3,849 5,525 1,189 8,169 2,098 3,719 -2% 22% 45% -1% 238% 11% 31% 113% 128% 38% -15% 2% 11% -34% 12% -29% -42% 20% -1% -16% 14% 44% 22% 25% 99% 17% 75% 62% 23% 72% 13% 44% 42% -4% 134% -1% 17%

13、95% 69% 95% -4% -4% 算術(shù)平均53%-2%34%0%100%-20% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院、興業(yè)證券研究所 注：武漢、重慶、南昌、昆明為商品房數(shù)據(jù) 由于交易數(shù)據(jù)更新，北京、大連、武漢的數(shù)據(jù)與月報略有差異 附：2012 年 1-10 月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況 敬請參閱最后一頁特別聲明 請閱讀最后一頁信息披露和重要聲明- 5 - 行業(yè)點評報告 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2012 年 1-10 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 57629 億元，同比名義增長 15.4%，增速與 1-9 月份持平。其中， 住宅投資 39704 億元，增長 10.8%，增速提高 0.3 個百分點，占房

14、地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 68.9%。 1-10 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 32823 億元，同比增長 14.3%，增速比 1-9 月份回落 0.2 個百分點；中 部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 12395 億元，增長 16.4%，增速提高 0.2 個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 12410 億元，增長 17.5%，增速提高 0.4 個百分點。 1-10 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 538149 萬平方米，同比增長 13.3%，增速比 1-9 月份回落 0.7 個 百分點；其中，住宅施工面積 403203 萬平方米，增長 10.9%。房屋新開工面積 146792 萬平方米，下降 8.5%， 降幅

15、比 1-9 月份縮小 0.1 個百分點；其中，住宅新開工面積 108396 萬平方米，下降 12.7%。房屋竣工面積 58317 萬平方米，增長 17.3%，增速提高 0.9 個百分點；其中，住宅竣工面積 46792 萬平方米，增長 17.1%。 1-10 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購臵面積 27659 萬平方米，同比下降 18.0%，降幅比 1-9 月份擴大 1.5 個百 分點；土地成交價款 5762 億元，下降 11.8%，降幅擴大 0.8 個百分點。 二、商品房銷售和待售情況 1-10 月份，商品房銷售面積 78743 萬平方米，同比下降 1.1%，降幅比 1-9 月份縮小 2.9 個百分

16、點；其中， 住宅銷售面積下降 1.2%，辦公樓銷售面積增長 6.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 0.2%。商品房銷售額 46301 億元，增長 5.6%，增速比 1-9 月份提高 2.9 個百分點；其中，住宅銷售額增長 6.6%，辦公樓銷售額下降 0.4%， 商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 2.7%。 1-10 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 38651 萬平方米，同比增長 1.4%，1-9 月份為下降 2.3%；銷售額 28101 億元，增長 6.7%，增速提高 3.6 個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積 19930 萬平方米，下降 0.5%，降幅縮 小 1.6 個百分點；銷售額 8861 億元，增長

17、7.6%，增速提高 1.6 個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積 20162 萬平方米，下降 6.3%，降幅縮小 2.5 個百分點；銷售額 9339 億元，增長 0.9%，1-9 月份為下降 1.6%。 10 月末，商品房待售面積 33048 萬平方米，比 9 月末增加 378 萬平方米。其中，住宅待售面積增加 287 萬 平方米，辦公樓減少 32 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加 95 萬平方米。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況 1-10 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 76397 億元，同比增長 11.6%，增速比 1-9 月份提高 1.5 個百分點。 其中，國內(nèi)貸款 12106 億元，增長 14

18、.7%；利用外資 337 億元，下降 52.8%；自籌資金 31515 億元，增長 11.7%； 其他資金 32440 億元，增長 12.0%。在其他資金中，定金及預收款 20337 億元，增長 16.1%；個人按揭貸款 8075 億元，增長 19.5%。 四、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 10 月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為 94.56，比上月提高 0.17 點。 敬請參閱最后一頁特別聲明 請閱讀最后一頁信息披露和重要聲明- 6 - 行業(yè)評級 推 中 回 公司評級 推 中 回 行業(yè)點評報告 投資評級說明 報告發(fā)布日后的 12 個月內(nèi)行業(yè)股票指數(shù)的漲跌幅度相對同期上證綜指/深圳成指的漲跌幅為基準, 投資建議的評級標準為： 薦：相對表現(xiàn)優(yōu)于市場 性：相對表現(xiàn)與市場持平 避：相對表現(xiàn)弱于市場 報告發(fā)布日后的 12 個月內(nèi)公司的漲跌幅度相對同期上證綜指/深圳成指的漲跌幅為基準,投資建 議的評級標準為： 強烈推薦：相對大盤漲幅大于 15% 薦：相對大盤漲幅在 5%15%之間 性：相對大盤漲幅在-5%5%之間