鹽城市阜寧東溝項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、1 上海智旭上海智旭& &聯(lián)旭聯(lián)旭 2 3 4 東溝鎮(zhèn)位于江蘇省鹽城市阜寧縣西 南，西依黃河故道，境內(nèi)地勢(shì)平坦，氣 候溫和，四季分明。 建鎮(zhèn)于清康熙年間，距今已有近 300年歷史，曾是原阜寧縣民主政府所 在地。 離東溝僅3公里就是解放時(shí)期著名 的益林戰(zhàn)役的所在地益林鎮(zhèn)。 東溝特色農(nóng)業(yè)資源豐富，多種農(nóng)副 產(chǎn)品銷往全國(guó)。 近年?yáng)|溝與益林聯(lián)合建設(shè)東益經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū)，使得城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)有了飛躍性的 發(fā)展。 東溝東溝 5 東益經(jīng)濟(jì)區(qū)水、陸、鐵路齊全 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 1、公路：234省道(鹽淮公路)橫 貫東西，距京滬、寧靖鹽、沿海、 鹽淮高速約15分鐘的車程。 2、 航空：距鹽城機(jī)場(chǎng)65公里， 距上海虹橋機(jī)場(chǎng)3

2、20公里，距南京 祿口機(jī)場(chǎng)280公里。 3、 港口：上海港(距離350公里) 、南通港(距離200公里)、連云港( 距離127公里)、大豐港(距離90公 里) 4、 鐵路：新長(zhǎng)鐵路阜寧站位于 東益經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，為客貨二級(jí)站點(diǎn) 。 東溝東溝 益林 東益經(jīng)濟(jì)區(qū)東益經(jīng)濟(jì)區(qū) 6 面積面積: : 總面積77.4平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積約2平方公里； 人口：人口：總?cè)丝?.169萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口2.4萬(wàn)余人，鎮(zhèn)區(qū)人口1.724萬(wàn)余 人； 轄區(qū)：轄區(qū)：下轄14個(gè)行政村、5個(gè)居民委員會(huì)，116個(gè)村（居）民小組；。 7 遠(yuǎn)景規(guī)劃遠(yuǎn)景規(guī)劃 在阜寧縣的規(guī)劃中 東溝及益林兩鎮(zhèn)組成新 的副城市中心，設(shè)計(jì)東 益二鎮(zhèn)城區(qū)總面積15

3、平 方公里，人口總數(shù)達(dá)到 10萬(wàn)人。 其中東溝鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面 積達(dá)到6平方公里，人口 3萬(wàn)。 8 9 2007年?yáng)|溝全鎮(zhèn)gdp較上年增長(zhǎng)21.05，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幅度 明顯，顯示出城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展的上升通道之中，為房 地產(chǎn)市場(chǎng)的起步發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。 10 07年?yáng)|溝的三次產(chǎn)業(yè)較06年都有了不同程度的增長(zhǎng)，其中二次產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng) 幅度最高達(dá)到29，三次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)18，一次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)7，顯示城市經(jīng)濟(jì) 中二次產(chǎn)業(yè)的支柱性作用。 11 07年財(cái)政收入較06年增加46.5，城鎮(zhèn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 07年末農(nóng)民純收入達(dá)到6307元 08年的基礎(chǔ)建設(shè)投資預(yù)計(jì)將超過(guò)2000萬(wàn)元，城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)建設(shè)步伐加快 12 13

4、 東益經(jīng)濟(jì)區(qū)按照縣域城市的定位，將東溝、益林兩鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃，功 能分區(qū)，連片開(kāi)發(fā)，一體發(fā)展； 規(guī)劃區(qū)域16.46平方公里； 目前全區(qū)有近6000名各種技術(shù)專業(yè)人才，2.5萬(wàn)名素質(zhì)較高的技術(shù)工 人，每年新增勞動(dòng)力1000余人。 園區(qū)已招引1000萬(wàn)元以上項(xiàng)目21個(gè)，開(kāi)工建設(shè)18個(gè)，竣工投產(chǎn)14個(gè) ，其中億元以上項(xiàng)目4個(gè)，外資項(xiàng)目3個(gè)，新增民營(yíng)企業(yè)67家，注冊(cè) 資本3880萬(wàn)元。 經(jīng)濟(jì)區(qū)08年全年計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目近30個(gè)，總投資將達(dá)到8億元左右； 東益經(jīng)濟(jì)區(qū)的啟動(dòng)?xùn)|益經(jīng)濟(jì)區(qū)的啟動(dòng), ,為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和輝煌的前景為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和輝煌的前景 14 15 市場(chǎng)整體 東溝的房地產(chǎn)

5、市場(chǎng)處于剛起步階段，目前全鎮(zhèn)上商品房開(kāi)發(fā)只有3個(gè)項(xiàng)目， 都是07年才開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)的。 16 ： 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：中心北路以西，振興東路以南，西城路以北。 開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：鹽城福澤置業(yè) 總占地：總占地：5.34萬(wàn)平方米 總建筑面積：總建筑面積：5.62萬(wàn)平方米 容積率：容積率：1.05 綠化率：綠化率：33.12 總戶數(shù)：總戶數(shù)：456戶 車位數(shù)：車位數(shù)：220個(gè) 住宅層數(shù)：住宅層數(shù)：4層 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：08年6月初2幢住宅樓動(dòng)工建設(shè) 價(jià)格：價(jià)格：2樓住宅1320元/平方米，底樓商鋪3500元/平方米 項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目底樓商鋪 住宅15棟276戶，住宅6棟 180戶，設(shè)計(jì)分四

6、期開(kāi)發(fā)， 一期為振興東路中心路口靠 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，共6幢，08年6月 先期開(kāi)工2幢，預(yù)計(jì)08年底 完工。 目前屬于前期推廣階段。 17 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：希望路近海陵河，規(guī)劃中希望路橋西兩側(cè) 占地面積：占地面積：約10畝 建筑面積：建筑面積：約1萬(wàn)平方米 建筑類型：建筑類型：4層底商住宅 價(jià)格：價(jià)格：底樓商鋪約3300-3500元/平方米 住宅3樓1280元/平方米，4樓1080元/平方米 銷售情況：銷售情況：目前商鋪還剩余約40左右，住宅只售出 約20 工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：一幢已封頂 項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目位于希望路兩側(cè)，以 底樓商鋪為主，2樓供應(yīng)給原地拆遷的住 戶，3、4樓為對(duì)外出售的商

7、品房， 18 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址：阜益路以東，中心南路以西 占地面積占地面積：23.9萬(wàn)平方米：總建筑面積總建筑面積：13.67萬(wàn)平方米 容積率容積率：0.7 綠化率綠化率：38.11 總戶數(shù)總戶數(shù)：608戶（保留原住宅88棟） 車位數(shù) ：565個(gè) 建筑類型建筑類型：聯(lián)排住宅174戶，獨(dú)立住宅70戶，底商住宅240戶 價(jià)格價(jià)格：住宅12001300元/平方米 連排住宅1140元/平方米 工程進(jìn)度工程進(jìn)度：一期完工約1/3多（含原保留住宅） 銷售情況：銷售情況：07年中開(kāi)始銷售，目前售出部分沿街商鋪，和底商 住宅以及部分聯(lián)排住宅 項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：設(shè)計(jì)按四期開(kāi)發(fā)，小區(qū)內(nèi)利用西城河以及由西向東的

8、道路有機(jī)的形成三個(gè)居住組團(tuán)，西城河?xùn)|側(cè)以獨(dú)立住宅為 主，西側(cè)以聯(lián)排住宅和底商住宅為主； 一期完工部分 19 1、開(kāi)發(fā)區(qū)域：目前三個(gè)項(xiàng)目分別位于鎮(zhèn)區(qū)的老中心，新商業(yè)中心和 主要交通干道旁。 2、供應(yīng)規(guī)模：目前三個(gè)樓盤(pán)規(guī)劃總開(kāi)發(fā)量在20萬(wàn)平方米左右，現(xiàn)在 已經(jīng)上市的總量約只有1/5左右，根據(jù)國(guó)家目前的政策，預(yù)計(jì)其余的 將在2至3年內(nèi)完全推向市場(chǎng)市場(chǎng)上各樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將逐漸增大。 3、產(chǎn)品類型：主要以四層的底商住宅為主，帶一定量的別墅。 4、客群特征：主要依托于東溝區(qū)域性客戶。 5、市場(chǎng)前景：今年下半年根據(jù)鎮(zhèn)規(guī)劃，預(yù)計(jì)全鎮(zhèn)還將有民營(yíng)創(chuàng)業(yè)園 10000平方米幸福商貿(mào)城20000平方米，建筑站改造100

9、00平方米總 計(jì)40000平方米的住宅開(kāi)工建設(shè)。 20 1、推盤(pán)量大：盡管目前東溝只有三個(gè)正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但開(kāi)發(fā)總量達(dá)20萬(wàn) 平米，開(kāi)發(fā)難度大，市場(chǎng)容量有限，但又缺乏真正有品質(zhì)的樓盤(pán)。 -給本案介入市場(chǎng)留下了機(jī)會(huì) 2、開(kāi)發(fā)水平低：目前正在運(yùn)作的樓盤(pán)依舊停在較低的開(kāi)發(fā)水平上，缺乏 創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和獨(dú)特的產(chǎn)品主題，給人一種低價(jià)低質(zhì)化的感覺(jué)- -給本案產(chǎn)品創(chuàng)新提供了機(jī)會(huì)。 3、戶型設(shè)計(jì)有缺陷：三個(gè)樓盤(pán)在戶型設(shè)計(jì)存在缺陷：或面寬小進(jìn)深長(zhǎng)， 有黑廳；或客廳為橫廳采光不足、或房型太大，浪費(fèi)空間多，不實(shí) 用 -給本案戶型創(chuàng)新留下了空間。 4、營(yíng)銷手段落后：東溝沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)引進(jìn)營(yíng)銷公司介入，自產(chǎn)自銷，營(yíng) 銷推廣

10、動(dòng)作手法落后，現(xiàn)場(chǎng)包裝意識(shí)差，無(wú)法吸引客戶，現(xiàn)場(chǎng)成交 率低-給本案引入營(yíng)銷推廣提供了機(jī)會(huì)。 5、銷售中沒(méi)有銀行按揭支持，所有購(gòu)房要客戶一次性付款，購(gòu)買門檻高 客戶面狹窄，銷售異常緩慢，這是阻礙東溝樓盤(pán)銷售一年重要原因 -給本案提供銀行按揭留下了機(jī)會(huì)。 21 22 客戶來(lái)源分析： 本次客戶信息來(lái)源主要采用直接問(wèn)訊法，直接與其他項(xiàng)目銷售 人員的溝通和在走訪當(dāng)?shù)氐木用瘢?從實(shí)際來(lái)看，與其他項(xiàng)目銷售人員溝通所獲得的客戶來(lái)源信息 反映了目前東溝真實(shí)購(gòu)房需求的消費(fèi)群的基本情況；通過(guò)其他樓盤(pán) 的銷售經(jīng)驗(yàn)來(lái)幫助本案更加準(zhǔn)確的定位。 23 中等收入者自住、婚房等剛性需求中等收入者自住、婚房等剛性需求 這部分群體

11、,一般來(lái)說(shuō)在當(dāng)?shù)鼗蛲獬鰟?wù)工有5年以上，處于成家立業(yè)階段 且有了一定的經(jīng)濟(jì)積累，由于結(jié)婚或者其他生活需要會(huì)考慮買房。 政府公務(wù)及相關(guān)行業(yè)人員政府公務(wù)及相關(guān)行業(yè)人員 東溝的政府部門的行政工作人員，他們普遍已有住房和較好的經(jīng)濟(jì)積累 多為二次置業(yè)的改善住房需求。 東溝重點(diǎn)中學(xué)的教職工人員東溝重點(diǎn)中學(xué)的教職工人員 目前東溝中學(xué)有教職工200余人，隨著校區(qū)的擴(kuò)建，未來(lái)還將有100余 名教職工到東溝來(lái)工作，這部分也將帶來(lái)一定的置業(yè)需求。 東溝中學(xué)目前有學(xué)生近4000余名，多是從周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯集而來(lái)，有相當(dāng) 部分的學(xué)生家長(zhǎng)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)于在東益置業(yè)也有著需求。 24 目標(biāo)客戶群體 中等收入者自住、婚房等剛性

12、需求； 隨著城鎮(zhèn)人口的增加，新婚人數(shù)的增多，大部分家庭的現(xiàn)有住 房不能滿足需求，而國(guó)家對(duì)于自建住房的控制，使得這部分需求必 然被釋放到房地產(chǎn)市場(chǎng)上； 目前東溝全鎮(zhèn)有5000余人在外從事建筑行業(yè)，其他在外務(wù)工人 員的數(shù)量也接近3000人，這部分人員絕大多數(shù)是處于青壯年，都有 著不同程度的住房剛性需求，隨著在外務(wù)工積蓄的增加，東益經(jīng)濟(jì) 區(qū)的副城建設(shè)的完善，對(duì)于他們而言，在城鎮(zhèn)中置業(yè)會(huì)是大部分年 青人的首選； 25 目標(biāo)客戶群體 東溝重點(diǎn)中學(xué)目前為高中部，在校的教職工有近200人，隨著年 內(nèi)校區(qū)的擴(kuò)建，初中部也將回遷，屆時(shí)教職工的人數(shù)會(huì)增加至300人 以上；這部分人群的收入多在2200元/月左右。

13、26 教師置業(yè)者 40% 周邊鄉(xiāng)村 及東益經(jīng)濟(jì)區(qū) 30% 東溝鎮(zhèn)中心居民 30% 本項(xiàng)目 主要目標(biāo)群：二次置業(yè)者（東溝中學(xué)、東溝鎮(zhèn)中心居民、周邊鄉(xiāng)村主要目標(biāo)群：二次置業(yè)者（東溝中學(xué)、東溝鎮(zhèn)中心居民、周邊鄉(xiāng)村 及東益經(jīng)濟(jì)區(qū)）及東益經(jīng)濟(jì)區(qū)） 27 客戶群描述客戶群描述 1、地域分析：東溝本地居民，周邊鄉(xiāng)下的部分外地客群； 2、階層和職業(yè)分析：教師、政府公務(wù)員、東益開(kāi)發(fā)區(qū)老板和高級(jí)管理者、老街做生意老板、在 外從事建筑高收入者、17行政村干部和當(dāng)?shù)赜绣X人、鄉(xiāng)村為子女教育的購(gòu)房者. 4、年齡分析：25-55歲； 5家庭結(jié)構(gòu)：三、四口之家為主 6、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款10萬(wàn)元以上 7、個(gè)人分析：月收入20

14、00元以上，有不菲積蓄； 8、購(gòu)房要求分析：關(guān)注生活享受的內(nèi)涵和質(zhì)地的同時(shí)，也關(guān)注房?jī)r(jià)其中東溝本地購(gòu)房者有70%屬 二次置業(yè)者、私企老板及政府公務(wù)員其購(gòu)買動(dòng)機(jī)多為改善居住環(huán)境，購(gòu)買區(qū)域一般選擇市區(qū)，有 較重的區(qū)域偏好； 28 客戶群行為特征客戶群行為特征: : 追求居住環(huán)境，25歲-55 對(duì)日漸成熟的老街和東溝中學(xué)具有認(rèn)同感，對(duì)子女的教育不遺余力 對(duì)住宅消費(fèi)較為理性，講究實(shí)惠與實(shí)用，希望改善居住條件 有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，主要為經(jīng)商考慮，投資心理較看好新區(qū)發(fā)展及樓盤(pán)的增值潛力， 注重樓盤(pán)品質(zhì)、附加值及樓盤(pán)投資回報(bào)率 29 通過(guò)對(duì)手周邊樓盤(pán)的訪談：通過(guò)對(duì)手周邊樓盤(pán)的訪談： 1 1、目標(biāo)客群的心理接受價(jià)

15、位、目標(biāo)客群的心理接受價(jià)位 從本案目標(biāo)可群對(duì)本項(xiàng)目的心理接受價(jià)位了解情況中， 70的的目標(biāo)可群接受1200-1300元/平方米的住宅單價(jià)。 2 2、目標(biāo)客群的置業(yè)類別、目標(biāo)客群的置業(yè)類別 本案潛在目標(biāo)可群中65的是二次置業(yè)，35是一次置業(yè)。 3 3、目標(biāo)客群的意向戶型、目標(biāo)客群的意向戶型 案潛在客戶群中，需求兩房約占28、需要三房約占58?？梢?jiàn)三房為主 力需求戶型。 4 4、目標(biāo)客群購(gòu)房的主要影響因素：、目標(biāo)客群購(gòu)房的主要影響因素： 客群購(gòu)房的主要影響因素依次為：地段、價(jià)格、戶型、教育、配套景觀。 30 31 地塊區(qū)域分析 項(xiàng)目所在地塊位于東溝鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)東北角位置；距離鎮(zhèn)區(qū)老商業(yè)街步行5分鐘左右

16、 對(duì)面是阜寧縣東溝重點(diǎn)中學(xué)，門口是即將與希望路聯(lián)通的建東路；希望路是未來(lái) 的鎮(zhèn)區(qū)新商業(yè)街；規(guī)劃中東側(cè)將有一條連通工業(yè)區(qū)與老鎮(zhèn)的道路。 地塊區(qū)域特點(diǎn)主要如下地塊區(qū)域特點(diǎn)主要如下： 1：整體的發(fā)展和規(guī)劃看好，項(xiàng)目所處地是將來(lái)全鎮(zhèn)的教育中心； 2：將來(lái)的東溝中學(xué)的擴(kuò)建，希望路東西的貫通以及開(kāi)發(fā)區(qū)的形成和發(fā)展為以后房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)展提供了可能： 3：東溝鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前尚處于剛剛起步階段，市民對(duì)于商品房的認(rèn)識(shí)和需求處于待開(kāi) 發(fā)的空白階段。 32 位置：位置：地塊位于建東路以 南，海陵河以北； 整個(gè)地塊占地面積 約31497.92平方米； 現(xiàn)在為恒河油脂有限 公司用地。 地塊以北為阜寧東溝 重點(diǎn)中學(xué)，

17、以南為海陵河， 以東為東溝飼料廠，以西 為居民自建住宅。 33 建建 東東 路路希望路希望路 國(guó)順路國(guó)順路 東溝重點(diǎn)中學(xué)東溝重點(diǎn)中學(xué) 海海 陵陵 河河 本地塊本地塊 北北 規(guī)規(guī) 劃劃 中中 道道 路路 34 位于縣重點(diǎn)教育中心位于縣重點(diǎn)教育中心 緊鄰鎮(zhèn)新商業(yè)圈緊鄰鎮(zhèn)新商業(yè)圈 未來(lái)的東益開(kāi)發(fā)區(qū)是阜寧副中心未來(lái)的東益開(kāi)發(fā)區(qū)是阜寧副中心 市場(chǎng)空白市場(chǎng)空白 經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展帶來(lái)一定消費(fèi)群體經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展帶來(lái)一定消費(fèi)群體 產(chǎn)品有突破空間產(chǎn)品有突破空間 正確的營(yíng)銷方向正確的營(yíng)銷方向 當(dāng)?shù)刈》肯M(fèi)觀念不強(qiáng)當(dāng)?shù)刈》肯M(fèi)觀念不強(qiáng) 消費(fèi)者對(duì)于純住宅小區(qū)認(rèn)識(shí)不夠消費(fèi)者對(duì)于純住宅小區(qū)認(rèn)識(shí)不夠 直接面對(duì)現(xiàn)有樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)直接面對(duì)

18、現(xiàn)有樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái)城鎮(zhèn)建設(shè)產(chǎn)生更多放量未來(lái)城鎮(zhèn)建設(shè)產(chǎn)生更多放量 35 處于全鎮(zhèn)的教育中心，緊靠全縣星級(jí)重點(diǎn)學(xué)校阜寧 東溝中學(xué)，距離縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)5分鐘路程，教育中心使得本 地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者匯集在這個(gè)區(qū)域，來(lái)自各區(qū)域的 人流使得本案知名度能獲得良好的傳播； 隨著希望路和建東路的貫通，使得本案離東溝鎮(zhèn)新 的商業(yè)圈近在咫尺，使得本案的業(yè)主貼近繁華卻不失寧 靜的生活。 36 ： 由于鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步發(fā)展的階段，當(dāng) 地消費(fèi)者對(duì)于住房的認(rèn)識(shí)目前仍處于自建的階段，對(duì)于 直接購(gòu)買商品房的消費(fèi)概念不強(qiáng)； 目前的東溝的居民住宅多為沿街底商形式的住宅， 居民習(xí)慣沿街而居，而對(duì)于封閉式純住宅小區(qū)了解不夠

19、，容易產(chǎn)生一定的抗性。 37 東益經(jīng)濟(jì)區(qū)是阜寧縣重點(diǎn)發(fā)展的副城市中心，目前的規(guī)劃發(fā)展方 向是城區(qū)面積擴(kuò)大到15平方公里，城區(qū)人口增加到10萬(wàn)，隨著人口 的逐年增加，為市場(chǎng)的發(fā)展提供足夠的基礎(chǔ)。 目前的市場(chǎng)處于起步階段，消費(fèi)者的選擇性不大。 隨著目前東益開(kāi)發(fā)區(qū)的入住項(xiàng)目逐漸增多，為市場(chǎng)帶來(lái)新的消費(fèi) 群，而這部分消費(fèi)群體對(duì)于住宅消費(fèi)的觀念要高于本地消費(fèi)者的。 面對(duì)目前市場(chǎng)上低品質(zhì)的樓盤(pán)，本案樓盤(pán)的品質(zhì)及產(chǎn)品都有突破 空間，配合正確的營(yíng)銷方略能在市場(chǎng)上獲得良好的表現(xiàn)。 38 t t競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)： 東溝目前直接產(chǎn)生威脅的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的總的體量在1000余套左右 在整個(gè)市場(chǎng)剛剛起步的階段，使得本案的銷售壓力會(huì)

20、較大。 隨著城市的擴(kuò)容，未來(lái)會(huì)有更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)。 39 地塊價(jià)值研判 由于本地市場(chǎng)目前處于發(fā)展的起步階段，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)有較大 的發(fā)展空間。 在各項(xiàng)資源中，在區(qū)域、交通、成本等顯性資源外尚有政府資源 等隱性資源的高效整合問(wèn)題，這也是發(fā)展商具備的優(yōu)勢(shì)之一。 在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何切實(shí)利用市場(chǎng)空白點(diǎn)和如何根據(jù)市場(chǎng) 需求“度身定制”產(chǎn)品成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，同時(shí)，資金鏈的合理 有效控制也是需要關(guān)注的重要問(wèn)題。 40 1、地塊方正平整，易于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：屬油脂 廠房，拆遷成本少，前期 投入費(fèi)用不高，可加快開(kāi)發(fā)速度。 2、北面正對(duì)東溝中學(xué)大門，為北街底層銷售提供了堅(jiān)實(shí)的客戶資源，為 定位學(xué)生用品和飲

21、食一條街提供了市場(chǎng)依據(jù)。 3、南面緊鄰海陵河，可規(guī)劃水景住宅和河岸景觀帶，增加產(chǎn)品的附加值 4、本案占地約50畝，基地面積大，為“東溝第一個(gè)教育人文花園社 區(qū)”具備了主題概念的支撐理由。 5、待海陵河橋建成，本案與東益經(jīng)濟(jì)區(qū)的距離將拉近，成為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 的高端階層的理想居住家園。 41 政策風(fēng)險(xiǎn) 1、國(guó)家70/90的政策影響，本案是否受此政策的限制？ 2、目前推出的土地，隨著國(guó)家出臺(tái)土地儲(chǔ)備管理辦法，要求土地建設(shè) 開(kāi)發(fā)周期不得超過(guò)三年，這將導(dǎo)致市場(chǎng)放量進(jìn)一步增加，本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì) 愈加激烈。 3、自去年10月的“限第二套房貸政策”比以往政策更加嚴(yán)厲。各家銀行在 執(zhí)行第二套房貸限制政策上十分嚴(yán)格

22、，以家庭為累加標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)東溝樓盤(pán)的銷 售、以及二次置業(yè)者帶來(lái)較大的影響。 4、銀行按揭政策從緊，特別對(duì)小城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民購(gòu)房能否得到銀行的 支持，對(duì)本案的銷售將起重要作用。 42 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1、在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)一個(gè)近5畝的樓盤(pán)，市場(chǎng)容量 的大小是運(yùn)作項(xiàng)目研究的重要課題，能否準(zhǔn)確對(duì)本案的目標(biāo)客戶的 界定，將對(duì)本案快速銷售的決定性作用。 2、如何快速扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ康牧?xí)慣思維，從而追求一種集約化的居 住生活方式，是啟動(dòng)本項(xiàng)目的關(guān)健點(diǎn)。 43 參考周邊三個(gè)樓盤(pán)的銷售價(jià)格(城中花園:1320元/平米,幸 福花園均價(jià)12001300元/平米,幸福路商業(yè)街住宅1280 元/平米) 本案一

23、期預(yù)售價(jià)格約在 1350-1400元/平米左右 二期預(yù)售價(jià)格將上升為 14001500元/平米 44 費(fèi)用(元/平米) 1、建安成本：（多層，以容積率1計(jì)算）750元 2、前期費(fèi)用：（包含設(shè)計(jì)、監(jiān)理、測(cè)繪）30元 3、配套費(fèi)用： 水電費(fèi)：80元/平米；其它：50元/平米（景觀、智能等） 130元 4、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：（1-3的10%）93 5、銷售推廣費(fèi)用(含廣告費(fèi))3%30 6、單位直接成本1033元 預(yù)計(jì)可售價(jià)格1400元 土地上限價(jià)格（推算出）220元 14.7萬(wàn)/畝 45 以以14.714.7萬(wàn)萬(wàn)/ /畝的價(jià)格獲得土地：畝的價(jià)格獲得土地： 項(xiàng)目土地總價(jià)格：735萬(wàn)； 項(xiàng)目合計(jì)單位成本：1

24、253元/平方米 其中：土地樓盤(pán)價(jià)：220元/平方米（多層容積率，以容積率1計(jì)算） 建安成本： 750元/平方米 營(yíng)銷及其他成本：283元/平方米 項(xiàng)目總成本：4134.9萬(wàn) 項(xiàng)目營(yíng)銷總額：1400元平米*3.3萬(wàn)平米=4620萬(wàn) 項(xiàng)目稅前利潤(rùn)：485.1萬(wàn) 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)：363.82萬(wàn)（25%所得稅） 自有資金以自有資金以735735萬(wàn)（土地成本）計(jì)算，本案的利潤(rùn)率約萬(wàn)（土地成本）計(jì)算，本案的利潤(rùn)率約50%50%，建議地價(jià)上，建議地價(jià)上 限為限為14.714.7萬(wàn)萬(wàn)/ /畝；畝； 地價(jià)達(dá)到地價(jià)達(dá)到17.517.5萬(wàn)時(shí)，利潤(rùn)約為萬(wàn)時(shí)，利潤(rùn)約為30%30%，稅后利潤(rùn)約，稅后利潤(rùn)約260260萬(wàn)。

25、萬(wàn)。 46 47 由于本地塊北面紅線的不規(guī)則性和不確定性，在項(xiàng)目整體 的規(guī)劃中將采取兩種規(guī)劃方案： 第一種方案： 北面全部拆遷，以全新理念規(guī)劃本項(xiàng)目，底層設(shè)計(jì)商鋪 將北面商業(yè)價(jià)值發(fā)揮最大化，上面設(shè)計(jì)四層小戶型住宅 與其它住宅形成南低北高韻律之感（鑒于拆遷成本高， 本方案不可?。?。 48 第二種方案 保留北面東邊四層住宅（對(duì)外立面改裝成與新小區(qū)統(tǒng)一 的建筑風(fēng)格），對(duì)中間和西邊老建筑拆遷，規(guī)劃設(shè)計(jì)兩 層商鋪（擴(kuò)大商鋪面積就是擴(kuò)大項(xiàng)目利潤(rùn)），商鋪上面 設(shè)計(jì)四層小戶型住宅與其它住宅形成南低北高韻律之感 49 整體規(guī)劃建議 規(guī)劃布局以標(biāo)準(zhǔn)層高四層住宅為主，局部帶閣樓三層或四層的多層住 宅。 半地下層非機(jī)

26、動(dòng)車庫(kù)，對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，此類設(shè)計(jì)尤為重要，同樣可 以減少小區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車停放不整齊的現(xiàn)象； 50 住宅戶型產(chǎn)品建議 緊湊實(shí)用型 2 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)房型衛(wèi)房型 戶型面積配比 占開(kāi)發(fā)總量比例 約30% 面積控制：8895（建筑面積） 3 3房房2 2廳廳1 1衛(wèi)房型衛(wèi)房型 占開(kāi)發(fā)總量比例 約40% 面積控制：108115（建筑面積） 戶型功能結(jié)構(gòu)特征 實(shí)用方正，簡(jiǎn)潔通透，以小進(jìn)深，大開(kāi)間，全明采光實(shí)行功能保障 功能緊湊，無(wú)浪費(fèi)空間，以凸窗或外飄窗增大使用空間 51 3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)房型衛(wèi)房型 戶型面積配比：占開(kāi)發(fā)總量比例 約25% 面積控制： 118135（建筑面積） 4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)房型衛(wèi)房型 戶型面積配比：占開(kāi)發(fā)總量比例 約5% 面積控制： 140150（建筑面積） 戶型功能結(jié)構(gòu)特征 舒適豪華，增強(qiáng)功能面積滿足該戶型功能特征，以躍式進(jìn)戶花園， 超寬客廳體現(xiàn)主人身份；以寬域飄窗，觀景陽(yáng)臺(tái)提升生活品質(zhì)；以干 濕分區(qū)，動(dòng)靜分離滿足人性化需求；增大通風(fēng)采光。以書(shū)房、工人房 ，儲(chǔ)物空間配置滿足家庭功能需求，主仆分區(qū)明確功能特色，形成該 類客戶需求特征。 舒適