【廣告策劃PPT】4S店汽車精品差異化營銷

1、中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 2 工商管理博士 國際注冊企業(yè)管理師 中國汽車工業(yè)協(xié)會汽車用品分會理事長 雄兵汽車電器有限公司總經(jīng)理 吳海 汽車用品行業(yè)從業(yè)汽車用品行業(yè)從業(yè)17年，一直致力于銷售及銷售管理專項，為政府年，一直致力于銷售及銷售管理專項，為政府 部門起草過多個行業(yè)標(biāo)準及行業(yè)發(fā)展報告，最新研究有部門起草過多個行業(yè)標(biāo)準及行業(yè)發(fā)展報告，最新研究有中國中國4s店汽車店汽車 用品經(jīng)營發(fā)展報告用品經(jīng)營發(fā)展報告這也是行業(yè)內(nèi)唯一權(quán)威報告?，F(xiàn)在是國內(nèi)眾多汽車這也是行業(yè)內(nèi)唯一權(quán)威報告?，F(xiàn)在是國內(nèi)眾多汽車 銷售集團的后市場高級顧問。其作品有銷售集團的后市場高級顧問。其作品有汽

2、車用品店面銷售技巧汽車用品店面銷售技巧、 4s店汽車用品管理及銷售技巧店汽車用品管理及銷售技巧等，這也是行業(yè)的第一本培訓(xùn)教材。等，這也是行業(yè)的第一本培訓(xùn)教材。 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 3 一汽豐田常務(wù)總副 王法長 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 4 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 5 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 6 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 7 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 8 排序項目4s店認同比例 1產(chǎn)品的采購與選擇41.90% 2安裝及施工技術(shù)39.05% 3專業(yè)的銷售人員34.29% 4安裝施工帶來的其它風(fēng)險31.43% 5對產(chǎn)品的不了解31.43% 6來自汽車廠的壓力14.2

3、9% 7資金不足9.52% 8其它2.86% 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 9 以新車裝飾改裝為主以清潔保養(yǎng)美容為主 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 10 排序產(chǎn)品4s店選擇比例銷售情況 第1位防爆太陽膜87.62% 熱銷第2位防盜器、防盜鎖69.52% 第3位倒車雷達56.19% 第4位gps系統(tǒng)48.57% 暢銷 第5位底盤裝甲46.67% 第6位汽車地毯42.86% 第7位汽車真皮41.90% 第8位汽車影音改裝用品(含dvd、喇叭等)40% 第9位汽車香水32.38% 一般 第10位小裝飾品32.38% 第11位汽車清潔用品26.67% 第12位方向盤套25.71% 第13位涼墊24.7

4、6% 第14位汽車座套24.76% 第15位電子狗21.90% 第16位氙氣大燈系統(tǒng)20% 第17位迎賓踏板17.14% 較差 第18位羊毛坐墊16.19% 第19位汽車改裝品(定風(fēng)翼、貼紙等)14.29% 第20位車臘10.48% 第21位合金車輪9.52% 第22位其它0.95% 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 汽車av導(dǎo)航 防 爆 膜 底盤裝甲 新車鍍膜 其他精品 獲利率獲利率 營業(yè)額營業(yè)額 電子安防 季節(jié)產(chǎn)品 易耗產(chǎn)品 真 皮 4s店 店單項獲利率單項獲利率狀況分析狀況分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 12 質(zhì)量質(zhì)量價格價格速度速度 產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)服務(wù) 競爭力競爭力 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證

5、培訓(xùn)教材 13 【典故】 故兵聞拙速，未睹巧之久也。 孫子作戰(zhàn) 【釋義】 指用兵打仗當(dāng)求速勝而不計戰(zhàn)法的巧拙 【現(xiàn)代語】 兵貴神速,速度有時比策略更重要。 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 p產(chǎn)品要帶上施工服務(wù)才有價值 p電子產(chǎn)品是重要的利潤來源 p產(chǎn)品選擇要做到“少而精” p“速度”是獲得高利潤的保障 14 產(chǎn)品的選擇上要遵從20/80原則 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 p安全性高品質(zhì)，不會產(chǎn)生傷害 p差異性有獨特的賣點，與眾不同 p不可比性只有不透明的產(chǎn)品才能賣高 價 15 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 p來自于產(chǎn)品本身的風(fēng)險 品質(zhì)不過關(guān)所造成的損失 產(chǎn)品不兼容帶來的麻煩 p客戶滿意度降低的風(fēng)

6、險 由于各種原因出現(xiàn)的客戶投訴等 p信譽方面的損失 過高的產(chǎn)品價格并被客戶發(fā)現(xiàn) 客戶感覺你是在欺騙他 16 哪怕開始客戶不知道，但事后通常會通過“對比” 的方式來了解事情的真相，特別是價格。 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 17 名牌？ 功能多？ 品質(zhì)高？ 耐用？ 消費者指定？ 低成本？ 牢固？ 還有？ 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 p每個人都會站在自己的立場來想問題 p“好”與“不好”在于自己的判斷標(biāo)準 p對于企業(yè)來說，好產(chǎn)品的首要定義就是 18 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 19 第一招 相同的產(chǎn)品 也要賣出不同 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 p消費者對“更好”是沒有感覺的 p只有“不同”才

7、能激起消費者的興趣 產(chǎn)品、價格、渠道、促銷 p哪怕是同樣的產(chǎn)品也要制造出不同 找到產(chǎn)品與競品的不同點，并形成概念 最好建立在競爭對手的對立面 20 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 21 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 22 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 23 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 24 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 25 第二招 多做“減法” 少做“加法” 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 銷售：先生您好，如您經(jīng)常出門最好加裝一 臺dvd導(dǎo)航吧，這樣就不怕迷路了。 客戶：質(zhì)量好不好？要多少錢??？ 銷售：我們這里有一種質(zhì)量很好的，只要 7800元。 客戶：太貴了，以后再說吧。 銷售： 26 中國

8、汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 27 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 雅閣專用雅閣專用 智能智能 鑰匙一鍵啟動鑰匙一鍵啟動 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 雅閣專用雅閣專用 dvd導(dǎo)航導(dǎo)航 雅閣雅閣2.4lx專專 用后排空調(diào)系用后排空調(diào)系 統(tǒng)統(tǒng) 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 31 第三招 營造出銷售 的好氣氛 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 35 第四招 樣車是最好 的展示柜 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 36 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 37 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 38 第四

9、招 為客戶找到 購買的充分理由 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 p給消費者足夠的遺憾 害怕過時類比十年前、現(xiàn)在和未來一兩年的車載 智能系統(tǒng)的發(fā)展；類比奔馳、寶馬、雷克薩斯，類比 等離子電視、3g手機 p給消費者足夠的恐嚇 害怕新車被盜知道新車在頭三年被盜幾率最大 p給消費者足夠的誘惑 豪華、尊貴、高科技、方便 p讓消費者覺得很劃算 強調(diào)性價比 40 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 p尋找客戶的隱性的傷口 通過閑聊、交流、詢問等方式 p將客戶的傷口撕開 找到客戶的“痛”點，并挑起話題 p往傷口上撒鹽 向客戶暗示可能的最壞結(jié)果 p給傷口上藥 提出有效的解決方法 41 中國

10、汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 p話術(shù)是對應(yīng)客戶異議的有力工具 p標(biāo)準的回復(fù)能讓客戶增加信心 p編寫話術(shù)的流程方法 寫出所有的問題點 分類并進行歸類 編寫出標(biāo)準答案(fabe方式) 不斷改進完善 42 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 43 “有時候我們的鑰匙放在包里，要找的時候又找不 到，現(xiàn)在有了這個功能，您無需鑰匙就能開車了，方 便” “現(xiàn)在的社會治安不太好，特別是女士更要小心， 萬一您在忙著找鑰匙又找不到的時候突然來了歹 徒，有了這個智能鑰匙就不用擔(dān)心了！” “如您在超市出來，手里提著大包小包，此時只要 輕按把手開關(guān)就能打開車門” 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 44 “有時候別人坐在后面將玻璃窗打

11、開了，您在下 車時不一定能注意到，萬一在離開時沒有關(guān)好， 可就麻煩了。” “安裝了智能鑰匙后，您就不用擔(dān)心因忘了關(guān) 窗造成的財物損失了” “如忘了關(guān)窗在下雨的時候可能會淋真皮，還可 能造成電路損壞” 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 45 “您選擇的這套產(chǎn)品還帶有“中國人保picc”有效期為三 年的20萬產(chǎn)品責(zé)任保險，安裝后您的愛車在三年內(nèi)不幸被 盜，都可獲得不超過20萬元的保險理賠，這就等于為您的 愛車多購買了一份保險” “我們的這套產(chǎn)品還帶有一份20萬元的保險，它的有效 期是3年，總價值就達到了近3000元，而我們這套產(chǎn)品現(xiàn) 在只需要xxxx元，非常超值” “我們的這套產(chǎn)品還帶有一份效期為3年

12、的保險，總價值 就達到了近3000元，這就等于您為愛車購買了一份盜車險， 非常劃算?！?中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 p提升汽車的銷售量 可在同地區(qū)的兄弟店中多搶生意 p獲得更多的綜合利潤 能得到更多的廠家返利 能增加汽車保險、售后等收益； p提升了競爭力 汽車銷售量的提升還能為企業(yè)贏得更多的競爭力。 46 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 謝謝各位 47 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 2003.11 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 本項目的核心競爭力在哪里？ 本項目所面臨的市場機遇與挑戰(zhàn) 本項目應(yīng)定位為一個怎么樣的住宅和商用物業(yè)？ 項目理解項目理解 目標(biāo)市場概況目標(biāo)市

13、場概況 目標(biāo)定位目標(biāo)定位 如何提高本項目的競爭力、降低開發(fā)風(fēng)險？目的目的 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 一、我們對【穗業(yè)大廈】的認識 （swot分析） 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 1、【穗業(yè)大廈】概況概況 地理位置：地理位置：位于康王路和中山七路東南交界點上，緊靠 地鐵一號線陳家祠地鐵站東南出口，屬于荔 灣老城區(qū)的中心位置。地理位置優(yōu)越。 項目規(guī)模：項目規(guī)模： 用地面積 5578 （參考數(shù)據(jù)）總建筑面積 35864 住宅建筑面積 21070 商場建筑面積 8883 地下室 6861 swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 項目規(guī)劃：項目規(guī)劃：容積率：5.20 (住宅容積率) 綠化率

14、：20% 建筑密度：裙樓248%，主體151% 居住戶數(shù)：325戶 建筑控高：100米 swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 2、項目優(yōu)勢、項目優(yōu)勢(strength)分析分析 u地處荔灣核心位置，西面、北面臨交通主干道，交通方 便； u可與地鐵一號線陳家祠地鐵站相連通，是極具升值潛力 的地鐵上蓋物業(yè)； u承載西關(guān)百年繁華,商業(yè)氛圍濃厚； u區(qū)域內(nèi)擁有眾多大型住宅區(qū)，如新光城市廣場、富力廣 場、世紀廣場等，居住人口密度大； u快捷便利的地鐵一號線及周邊眾多的專業(yè)市場為本項目 帶來潛在的巨大商機； swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 u家樂福大型超市已進駐新光城市廣場，將帶

15、起區(qū)域內(nèi) 的商業(yè)氛圍且?guī)睚嫶笕肆鳎?u四面臨街，便于商鋪的獨立使用； u地處荔灣區(qū)未來的五大商貿(mào)旅游區(qū)之一陳家祠、 地下康王城商務(wù)區(qū)的中心點，商業(yè)前景良好； u樓宇西北面可望陳家祠綠化廣場，景觀良好； u完善的生活配套及成熟的居住氛圍，令該區(qū)生活成本 較低。 swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 3、項目劣勢（、項目劣勢（weakness）分析分析 u項目屬單體樓，難以形成小區(qū)氛圍；使項目與同區(qū)對手項目 如新光城市廣場、富力廣場等相比檔次稍有不及； u項目缺乏園林及會所等配套設(shè)施，活動空間少，難為客戶提 供購房附加值； u西、北二面緊靠一線主干道，噪音問題較大，對住宅的銷售 有較大

16、的影響； u南面緊鄰的新光城市廣場規(guī)模較大，且較本項目早切入市場， 對本項目的目標(biāo)客戶群有一定分流； u本項目南面單元的采光及視野受到新光城市廣場遮擋，而東 面低層單元的視野亦有部分受旁邊的宿舍樓所遮擋； swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 u項目商業(yè)部分規(guī)模較小，不能單獨形成規(guī)模效應(yīng)； u周邊前期曾出售的商業(yè)物業(yè)（如康王商業(yè)城、荔 灣廣場等）開業(yè)后經(jīng)營狀況不理想，影響商業(yè)投 資者的信心。 swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 4.1 項目潛在威脅（項目潛在威脅（threat）分析分析 住宅部分：住宅部分： u區(qū)域內(nèi)客戶層面較窄，產(chǎn)品同質(zhì)化、近似化比 較嚴重，樓盤間的差異

17、日漸縮小，區(qū)域競爭形 成拉鋸局面； u地鐵二號線的開通使河南地鐵沿線的物業(yè)分流 了部分河北地鐵物業(yè)的追隨者。 swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 4.2項目潛在威脅（項目潛在威脅（threat）分析分析 商業(yè)部分：商業(yè)部分： u其他商業(yè)區(qū)域尤其是地鐵沿線物業(yè)如光明廣場、正佳 廣場的招商對荔灣商圈的沖擊； u同區(qū)經(jīng)營不善的商業(yè)物業(yè)（如名匯廣場、荔灣廣場、 康王商業(yè)城）等項目對投資者信心的打擊； u項目經(jīng)營規(guī)劃與現(xiàn)實經(jīng)營狀況發(fā)生矛盾。 swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 5. 1項目機會點（項目機會點（opportunity）分析分析 住宅部分住宅部分 u老城區(qū)開發(fā)項目日益

18、減少，市場供求關(guān)系趨向平衡； u近幾年來，區(qū)內(nèi)銷售形勢是每年的銷售量大于供應(yīng)量，減輕了各項目之 間的競爭； u荔灣客戶有著根深蒂固的區(qū)域情結(jié)，一般不愿搬離原居住地； u產(chǎn)品未完全定型，仍能根據(jù)市場最新變化調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)； u 面積較小的三房戶型利于吸納中低端客戶入市； u 荔灣客戶原居住條件普遍較其他區(qū)域差，客戶群體對住房所要求的條 件較其他區(qū)域為略低； swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 5. 2項目機會點（項目機會點（opportunity）分析分析 商業(yè)部分商業(yè)部分 u 近一、二年證券投資市場的低迷，使不少投資者轉(zhuǎn)向投資商鋪，帶旺 了商鋪投資市場； u近年來下崗人員的增多，

19、越來越多的人將積蓄投資收益相對穩(wěn)定的商 鋪，令商鋪需求增加； u理想的投資環(huán)境“新荔灣”概念的逐步形成，荔灣區(qū)政府對該概念 的支持力度及周邊的商業(yè)氛圍的迅速發(fā)展。 swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 u周邊眾多大型住宅群的落成，為該地段帶來強大而有力的消 費群體； u通過營造項目經(jīng)營渠道的個性化、多元化，經(jīng)營內(nèi)容的豐富 性及購物環(huán)境的進一步提升，從而突出項目的投資價值； u可用嶄新的營銷手法，營造市場亮點。 5. 2項目機會點（項目機會點（opportunity）分析分析 商業(yè)部分商業(yè)部分 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 結(jié)論結(jié)論: 項目具有比較理想的商業(yè)市場環(huán)境項目具有比較理想的商

20、業(yè)市場環(huán)境, 商業(yè)價值較高，商業(yè)價值較高， 建議本項目采取以商業(yè)帶動住宅，在商業(yè)物業(yè)的帶動下建議本項目采取以商業(yè)帶動住宅，在商業(yè)物業(yè)的帶動下 相對提高住宅的檔次，采取適合的營銷推廣策略相對提高住宅的檔次，采取適合的營銷推廣策略,加快加快 資金的回籠，爭取最大的收益。資金的回籠，爭取最大的收益。 在本方案中，我們重點分析商業(yè)部分的市場及營銷在本方案中，我們重點分析商業(yè)部分的市場及營銷 策略。策略。 swot分析分析 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 廣州市商業(yè)市場現(xiàn)狀廣州市商業(yè)市場現(xiàn)狀 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析 u 年以來，廣州商鋪市場已持續(xù)多年低迷，不少商鋪投資 價值

21、日漸攀升，由于近年股市債券等投資回報不理想，吸引了大 量投資客與大量資金的涌進。此外，今年來大量外國商業(yè)巨鱷紛 紛搶灘廣州市場，促使廣州商業(yè)氛圍日趨熱烈，正是由于這些商 業(yè)巨鱷的帶動，廣州商鋪行情得以展開并日漸走俏。同時，近年 來廣州眾多下崗人員自行尋找就業(yè)門路，手頭有一定積蓄的下崗 人員投資商鋪自己當(dāng)老板，保障今后的生活與就業(yè)，以“一鋪養(yǎng) 三代”被不少人認定是比再上崗更好的選擇，商鋪的走俏也自然 水到渠成。 u 今年來投資客增幅便高達以上！ 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 荔灣區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀荔灣區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析 u以上下九步行街為主體的荔灣商圈在廣州地區(qū)內(nèi)具相 當(dāng)影響力

22、； u具相當(dāng)成熟商業(yè)氛圍，商品種類相對豐富，交易額大 ，消費人流量大； u一號線地鐵的開通，為荔灣區(qū)商業(yè)帶來極大的發(fā)展?jié)?力； u商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)購物環(huán)境參疵，同質(zhì)化經(jīng)營嚴重； u區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模較大，但經(jīng)營檔次偏低，經(jīng)營多以零 售為主； u受舊城區(qū)交通路網(wǎng)影響，眾多的單行道、停車場的缺 乏等問題使商圈對自駕車一族的高消費人群缺乏吸引 力，限制了該區(qū)商業(yè)檔次的提升； u隨著天河及東山商圈的完善，上下九步行街的日漸衰 落使荔灣商圈的發(fā)展空間受到局限； 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中山八路的商業(yè)結(jié)構(gòu)中山八路的商業(yè)結(jié)構(gòu) 商業(yè)市商業(yè)市 場分析場分析 行業(yè)分布情況行業(yè)分布情況 u 現(xiàn)時該區(qū)域商業(yè)功能主要集

23、中在零售業(yè)、批發(fā)業(yè)及飲食業(yè)方面。 而康體業(yè)、娛樂業(yè)在該區(qū)則顯得較為缺乏; u 零售業(yè)雖然所占的比例較大，但是沒有一間象“億安”、“新大 新”、“廣百新翼”等大型的綜合性商場，導(dǎo)致大部分消費群分 流到上下九、北京路等商業(yè)圈消費； u 最近位于東浚荔景苑裙樓的萬佳大型超市的開業(yè)，以及新光城市 廣場的家樂福的即將開業(yè)，將會有效帶旺中山八路、中山七路的 商業(yè)氛圍； u 區(qū)域內(nèi)服裝及精品行業(yè)所占比例較大，主要是由于該區(qū)域存在這 兩個行業(yè)的專業(yè)商場，而藥品、通訊器材等亦有一定比例，但是 文化用品、音響電器、鞋類、化妝品等行業(yè)就較少或欠缺。 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 荔灣區(qū)商家經(jīng)營特征荔灣區(qū)商家經(jīng)營特征

24、 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析 商鋪面積：商鋪面積： u荔灣區(qū)的鋪位面積大多在50平方米以下，占 67.5%，其中42.5%的鋪位面積在20平方米 以下，超過100平方米以上鋪位占17.5%。部 分商家經(jīng)營者覺得自己目前商鋪的經(jīng)營面積 太小； 商鋪月租金商鋪月租金 u整個荔灣區(qū)以上下九商業(yè)圈為代表，下九路 每平方每月為1000元，上九路租價為每平方 每月600元，十甫路僅為每平方每月500元， 而平均租金約為每平方每月767元。近幾年 更被北京路蓋了風(fēng)頭，租金有向下調(diào)的跡象 ，其中以十甫路尤為突出。 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 荔灣區(qū)商家經(jīng)營特征荔灣區(qū)商家經(jīng)營特征 商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析 經(jīng)營

25、者開設(shè)商鋪的分析經(jīng)營者開設(shè)商鋪的分析 u對消費者的要求對消費者的要求：首先要求消費者數(shù)量多， 其次是 消費者有良好的消費能力。 u對位置的要求對位置的要求：位置好，人流大，客源多 u對知名度的要求對知名度的要求：名氣大，商場內(nèi)要有名氣 大的商家。 u對集聚的要求對集聚的要求：希望經(jīng)營地是新發(fā)展中心， 商業(yè)中心或比較完善的購物場所。 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 住宅部分住宅部分 住宅市住宅市 場分析場分析 該地塊與穗宏大廈相距約200米，目標(biāo) 客人基本相近。本項目沒有回遷戶，可通過 設(shè)計上的亮點與穗宏大廈拉開距離，細分市 場，提高產(chǎn)品檔次和客戶檔次。 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 中國汽車工業(yè)

26、協(xié)會認證培訓(xùn)教材 商業(yè)商業(yè) 項目定位項目定位 1）市場定位）市場定位 該商業(yè)物業(yè)應(yīng)是： 能滿足投資者所需，且具市場承接力及長遠經(jīng)能滿足投資者所需，且具市場承接力及長遠經(jīng) 營能力的優(yōu)質(zhì)投資項目。營能力的優(yōu)質(zhì)投資項目。 2）形象命名定位形象命名定位 康王廣場（康王廣場（in plaza） 康王康王路段上的延伸 廣場帶出項目的規(guī)模效應(yīng) in “飲”字諧音，in time代表最新的 潮流 資訊 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 商業(yè)項目定位商業(yè)項目定位 經(jīng)營及檔次定位經(jīng)營及檔次定位 與荔灣商圈內(nèi)現(xiàn)有商場形成差異化經(jīng)營的中檔商與荔灣商圈內(nèi)現(xiàn)有商場形成差異化經(jīng)營的中檔商 用物業(yè)用物業(yè) a.產(chǎn)品鏈組合相當(dāng)豐富

27、b.最新、最快、最全的潮流咨訊平臺 c.最具特色的小店經(jīng)營文化 d.中心購物休閑區(qū) 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 商業(yè)項目功能定位商業(yè)項目功能定位 為滿足上述市場定位并結(jié)合到項目本身特質(zhì)，為滿足上述市場定位并結(jié)合到項目本身特質(zhì)， 敝司試從敝司試從 三種不同功能布局進行分析：三種不同功能布局進行分析： 功能定位方案一功能定位方案一 方案一：以與地鐵連通的負一層帶動上蓋物業(yè)的經(jīng)營，并可提升整個項目方案一：以與地鐵連通的負一層帶動上蓋物業(yè)的經(jīng)營，并可提升整個項目 的市場價的市場價 值。如地鐵二號線天馬值。如地鐵二號線天馬 時裝批發(fā)中心地鐵隧道（時裝批發(fā)中心地鐵隧道（g出口）開通投出口）開通投 入使用

28、后入使用后 客流激增了三倍。客流激增了三倍。 樓樓 層層 經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍 負一 層 潮流產(chǎn)品特色經(jīng)營小店 首 層 大型快餐連鎖店/時尚服飾專賣 店 二 層 美食天地 三 層 無煙飲食專區(qū) 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 方案二：為日后住宅物業(yè)預(yù)留配套空間，并為發(fā)展商節(jié)省啟動資金。方案二：為日后住宅物業(yè)預(yù)留配套空間，并為發(fā)展商節(jié)省啟動資金。 但該功能定位方案容易與周邊現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營同質(zhì)但該功能定位方案容易與周邊現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營同質(zhì) 化，難于吸費者?；?，難于吸費者。 樓樓 層層 經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍 負一 層 地下停車庫 首 層 大型快餐連鎖店/時尚服飾專 賣店 二 層 三 層 美食天地

29、 無煙飲食專區(qū) 功能定位方案二功能定位方案二 商業(yè)項目功能定商業(yè)項目功能定 位位 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 商業(yè)項目功能定位商業(yè)項目功能定位 方案三：將經(jīng)營價值較高的首層以獨立臨街商鋪方式方案三：將經(jīng)營價值較高的首層以獨立臨街商鋪方式 出售，可為出售，可為 發(fā)展商以最快速度回收資金，但對二、三層發(fā)展商以最快速度回收資金，但對二、三層 的價值提升的價值提升 不利。不利。 樓樓 層層 經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍 負 一層地下停車庫 首 層獨立臨街商鋪 二 層 三 層 美食天地 無煙飲食專區(qū) 功能定位方案三功能定位方案三 中國汽車工業(yè)協(xié)會認證培訓(xùn)教材 商業(yè)項目功能定位商業(yè)項目功能定位 通過市場類比法并結(jié)合本項目狀況 擬定各方案及相應(yīng)售價比