房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理

1、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理 作者: 日期: 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目 一、房地產(chǎn)涉及的稅種：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營 業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用 稅、卬花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。A1、 營業(yè)稅：稅率5%o a 2、城市維護(hù)建設(shè)稅亠計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì) 算繳納。稅率分別為7% (城區(qū))、5%(郊區(qū))、1 %儂村)。 計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=營業(yè)稅x稅率。小3、教育費(fèi)附加亠計(jì)稅依據(jù)是按 實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納，附加稅率為3%。 計(jì)算公式：亠應(yīng)交教育費(fèi)附加額二營業(yè)稅x 3 %o 4、印花稅： 亠(1)財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲(chǔ)保管

2、合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率 為千分之一；心(2)加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、 貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五； (3) 購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬 分之三； (4) 借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五；亠(5)對(duì)記錄資金的帳薄，按 “實(shí)收資本和“資金公積”總額的萬分之五貼花；亠(6 )營業(yè)帳 薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。個(gè)人所得稅: 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 全月應(yīng)納稅所得額稅率速 算扣除數(shù)(元) 全月應(yīng)納稅額不超過150 0元3% 0 全月應(yīng)納稅額超過1500元至4 5 0 0元1 t 全月應(yīng)納稅額超過45 0 0元至90 0 0元。

3、2 0 % 1 05 5 55 全月應(yīng)納稅額超過9 0 0 0元至35000元 25% 1005 全月應(yīng)納稅額超過3 5 000元至5500 0元 30% 2755 全月應(yīng)納稅額超過5 50 0 0元至80000元 3 5%。 5505 全月應(yīng)納稅額超過80000元 45% 0 13 5 0 5AA計(jì)算公式： 應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額二應(yīng)納稅所得額X適用稅率速算扣除數(shù)亠應(yīng)納稅 額二工資薪金收入-35 0 五險(xiǎn)一金” 6、所得稅 (1) 所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。2G)如果屬 于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。 計(jì)算公式： 應(yīng)交所得稅二收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率必(3)

4、如果 屬于查帳征收的，按利潤計(jì)算繳納所得稅。亠計(jì)算公式： 應(yīng)交所得稅=利潤總額*所得稅稅率亠(4)所得稅稅率： 一般企業(yè)所得稅的稅率為25%, 符合條件的小型微利企業(yè)，減按2 0%的稅率征收企業(yè)所得稅。 國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按1 5%的稅率征收企業(yè)所得 稅。 町、房產(chǎn)稅必依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1 .2%；依照房產(chǎn)租金 收入計(jì)算繳納的，稅率為12%0 8、土地使用稅:土地使用稅每平方米年稅額如下： (1)大城市1. 5元至30元；必(2)中等城市1.2元至24元； (3 )小城市0 .9元至18元；4(a)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12 元。4 9、土地增值稅 土地增值

5、稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅 率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣 除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí) 物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目 金額包括： (1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額； (2) 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； (3) 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià) 格； (4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； (5) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率:土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn) 稅率，即:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。增值 額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額1

6、00%的部分，稅率 4 0%o增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額2 0 0%的部分，稅率5 0%o增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅 率為6 0 %。二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理亠給你提供一份房地產(chǎn)企 業(yè)會(huì)計(jì)制度。亠附件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度.doc 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種(1 1稅1費(fèi))a 稅:營業(yè)稅、增 值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅亠 企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。必 費(fèi):教育 費(fèi)附加 一、營業(yè)稅1以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅,贈(zèng)送的空調(diào)、家具視同銷售 繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)

7、包括在房款內(nèi)，不需 要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。4 2.房屋租賃(出租)A 屬于服務(wù)業(yè) 租賃業(yè) 3. 房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營業(yè)稅-服務(wù)業(yè)4 繳納營業(yè)稅 4. 單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)與他人必視同銷售不動(dòng) 產(chǎn) 5. 銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為a 比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅a 6 .納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅;如納稅人將自建的房屋對(duì)外銷售，其自建 行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。 二、增值稅亠 銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷售繳 納增值稅。皿三、土地增值稅4(一)一般規(guī)定1以出售 征 包括

8、三種情況： (1)出售國有土地使用權(quán)； (2 )取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售； (3)存量硯地產(chǎn)買賣 其中對(duì)于(2)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(岀售)的扣除項(xiàng)目：亠 取得 土地使用權(quán)所支付的金額；必房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用a 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目a對(duì)于(3)對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 的扣除項(xiàng)目 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。必 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)x成新 度折扣率 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān) 費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 2.房地產(chǎn)抵押4(1)抵押期不征；4( 2 )抵押期滿 償還債務(wù)本息不征； (3 )抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債

9、征。 3. 房地產(chǎn)交換必 單位之間換房，有收入的，征； 4. 將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分 配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等, 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。(房地產(chǎn)清算) 5. 合作建房 建成后自用不征；亠建成后轉(zhuǎn)讓征。 6. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 暫免。 7. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅岀售 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的,免征土地增值 稅。 8將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 丈 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移不征收（清

10、算時(shí)不扣除相應(yīng) 的成木和費(fèi)用）4（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 1. 土地增值稅的清算單位 對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí) 包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。 2. 土地增值稅的清算條件 （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （2 ）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；a （3 ）直接轉(zhuǎn)讓土 地使用權(quán)的。A 3.土地增值稅的扣除項(xiàng)目 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成木、費(fèi)用及 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑 證的，不予扣除。A 清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或 不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開發(fā)成本的單位而

11、積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以 計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所 用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、 文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的； B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公 共事業(yè)的； c.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售己裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地 產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。山屬于多 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積所占比例 等合理方法，計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額。亠 四、房

12、產(chǎn)稅 1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出 售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)己使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn) 稅。必2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息 棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律 免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià) 轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。 五、城鎮(zhèn)土地使用稅 1. 城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的 土地而積為計(jì)稅依據(jù)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn) 土地使用稅。但在商品房岀售之前納稅確有困難的，其用地是否給予 緩

13、征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。a 六、契稅（承受方）a 1.企業(yè)公司制改造亠非公司制企業(yè), 整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有限公司,或者有 限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè) 土地、房屋權(quán)礙免征契稅。 非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn) 與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國 有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 2 .企業(yè)股權(quán)重組不征亠3.企業(yè)合并免征 合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 4 .企業(yè)分立不征 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投

14、資主體相同 的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅。 5.企業(yè)出售亠買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其 承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職 工的，免征契稅。6如企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn) 債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契 稅;對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原 企業(yè)3 0 %以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的,免征契 稅。 7.房屋的附屬設(shè)施亠對(duì)于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移 變動(dòng)的，征收契稅，不涉及的，不征。 a 七、企業(yè)所得稅a （）預(yù)繳企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季

15、（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅 的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套 設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按 照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額 預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品彥工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。 （二）預(yù)計(jì)利潤率 1. 非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目： （1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%；亠 （2）位 于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%; 4 （3）位于 省、其他地區(qū)的，不得低于10%o 2. 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%。 亠八、個(gè)人所得稅 1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎(jiǎng)金）亠2.企業(yè)和單 位對(duì)營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游 活動(dòng)，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營銷業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)（包插實(shí) 物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營銷人員應(yīng)稅所得（按 勞動(dòng)報(bào)酬所得），依法征收個(gè)人所得稅，并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代 扣代繳。2 九、卬花稅