物業(yè)管理工作情況調(diào)研報告

1、物業(yè)管理工作情況調(diào)研報告物業(yè)管理工作情況調(diào)研報告20xx 年 4 月到 8 月，我局在市、 區(qū)政府部門領導下， 積極與住建、 環(huán)保、城管執(zhí)法、 工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū) 居委會、業(yè)主代表等相關單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理 情況進行了調(diào)研。調(diào)研組深入到 20 多個不同特點的物業(yè)小 區(qū)進行了實地調(diào)查走訪；分別召開了 8 次物業(yè)服務企業(yè)代表 座談會、 10 次業(yè)主委員座談會。一、基本情況 物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要 以三種模式推行： （ 1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基 本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（ 2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓

2、和職工集資建房等實行自建自管物業(yè)服務， 占 20%；（ 3）20xx 年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零 散的單幢樓房實行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主 聘請民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務和管理，占 30%。二、工作開展情況 一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省、市的有關規(guī)定， 結(jié)合實際，先后制定了前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服 務收費標準 、物業(yè)企業(yè)招投標制度 、物業(yè)管理服務等級 標準、維修資金收繳使用辦法等制度。通過具體制度的 建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。 二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。制定了物 業(yè)管理服務等級標準 ，將物業(yè)

3、服務內(nèi)容劃分 6 個等級、 6 個 小項，服務企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務項目、服 務標準進行服務和收費， 基本做到了業(yè)主期望的 “質(zhì)價相符” 三是抓了樣板示范工程。出臺了物業(yè)管理示范小區(qū)標 準，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行 50 多個各類管理模式的示范小區(qū)。四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè) 主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏 得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請 專家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人 員的物業(yè)服務能力。三、存在的問題（一）歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。 近年來，隨著城市建設的不斷

4、擴張和快速發(fā)展，以居住 環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速 增長趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區(qū)， 小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單 , 內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。 隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐 步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化 糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等 情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人 民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。 例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將 軍公寓等小區(qū)基礎設施配套落后，管嚴重堵塞，污水橫流， 臭氣熏天。（二）物業(yè)管理體制不健

5、全，監(jiān)管工作合力不夠。 目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉 及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職 能部門之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務關系還沒有完 全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物 業(yè)管理體制，相關職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制， 如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或 成立。（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。 目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來 自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的 管理經(jīng)驗；編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業(yè) 服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員

6、 4 人，僅 1 人有編，其余 3 人均為臨聘人員，對 1200 多個物 業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè) 管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當 一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技 能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗 位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物 業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管 理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。（四）物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低。物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這

7、樣，物業(yè)服務企業(yè)的 整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住 宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關系， 不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在 原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè) 發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質(zhì)量差，而 且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用 途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè) 公司缺乏提高服務質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康 發(fā)展。（五）業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不 愿參

8、與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人 員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有 46 個小區(qū)成立了業(yè) 主委員會，不足物業(yè)服務小區(qū)的 5%。從運行情況看， 70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與 物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān) 管措施乏力； 20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必 要的指導和支持，工作進展緩慢； 20%的業(yè)主委員會形同虛 設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管 理相距甚遠。四、對策與建議（一）列入民生重點，徹底治理推進。建議組織力量對物業(yè)管理服務問題，進行全面普查，整 理歸類。借鑒相鄰

9、城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點 進行創(chuàng)新結(jié)合起來， 制定物業(yè)管理綜合治理方案， 認真落實（二）有序推進老舊小區(qū)改造工作。老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)， 按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類 作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。 二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市 等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類 小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、 房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè) 服務設施設備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種

10、隱患。二要盡快出臺物 業(yè)管理方面的規(guī)范性文件， 明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、 政府管理部門之間的責任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消 防、城管、供水、供電、通信絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構(gòu)，建 立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施 街道社區(qū)絡化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大 協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。（四）培育物業(yè)服務市場。一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、 服務等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度， 促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納 優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配 送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業(yè)

11、協(xié)會， 發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企 業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助 物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要 實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇， 公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè) 主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。（五）多方參與，推進業(yè)主委員會建設。制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推 進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益 事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、 參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè) 主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理

12、解的良 好關系；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完 善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立 健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約 束機制；業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作， 發(fā)揮自律作用，團結(jié)引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理 制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工 作。附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報告 一、調(diào)研概況 1. 調(diào)研目的。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內(nèi) 服裝企業(yè)的現(xiàn)有運作流程有一個了解和認識，總結(jié)生產(chǎn)管理 特色，提出改進建議。 2. 調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司。 3. 時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服

13、裝生產(chǎn)前 的準備工作，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析， 對面輔料及里料的認定， 制作相應色卡， 制版，樣衣制作等， 三天時間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時間；后道車間（小后 道、綜合后道） ，存儲，打包出倉，約兩天時間。二、企業(yè)概況 該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配備了 具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機 等設備 3967 臺（套） ，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水 準的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團公司提供配套服務。三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu) 該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式， 是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單， 按照客戶的指令組織

14、生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務。右圖 為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通 知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進行分析， 得出制作成本，與客戶協(xié)商達成一致，投入生產(chǎn)之中。分析 技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，制作難點，對 面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生 產(chǎn)過程準確進行。 通過色卡， 確定款式服裝的服飾材料之后， 通過打板， 制作出單件的服裝成衣， 由技術部確定裁剪要求、 用料結(jié)構(gòu)、 縫制工藝要求及步驟等。 經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。 裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其 他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、 算料、

15、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn) 之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的款式要求，通過 合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。 縫制車間以小組為單位，一個小組 36 人， 1 個組長， 1 個副 組長， 30 個縫位， 4 個輔助工。后道車間。分為小后道和綜 合后道車間。小后道的主要任務是服裝產(chǎn)品檢驗，人數(shù)上 4 個人一張臺板， 3 個人流動檢查， 1 個總檢，以及承擔服裝 縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制 是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要 的措施，貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的 倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服

16、裝成衣按規(guī)定的要求 打包裝箱，根據(jù)銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等 待分配。四、管理特色 在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢，對于出現(xiàn)的問題及時修 正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢， 在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質(zhì)檢部進行抽檢，在出倉 發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。五、調(diào)研建議（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢1. 市場全球化。當今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶 來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲 開展業(yè)務，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠， 對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理（TQM）。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中。 按照這一方法

17、，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與， 不斷探求提高產(chǎn)品和服務質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。 3. 新技術應用與創(chuàng)新。 技術進步促進大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計算機已經(jīng) 并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和 新設備方面的技術進步也極大地影響著運作。產(chǎn)品工藝上的 技術變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4. 流程再造。 流程再造是指一切重來， 對企業(yè)現(xiàn)有流程進行分析， 找出問題所在，從而設計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心 是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。與供應鏈管理。 ERP 的核 心管理思想就是實現(xiàn)對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是

18、指 產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、 零售商以及最終消費者組成的一個供需絡。供應鏈管理從一 個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一 種對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最 終消費者等組成的系統(tǒng)進行的管理。這也是目前許多企業(yè)正 在積極努力的目標。 6. 準時化生產(chǎn) (JIT) 與精益生產(chǎn) (LP) 。 準時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種、降低成本的準則。其 含義是在需要的時間和地點，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn) 品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動和浪費，達到 用最少的投入實現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運用 多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮 人的積極性為根