選址分析報(bào)告

1、零售選址分析報(bào)告 以7-11便利店為例 精品 7-11便利店介紹 1927年，7T1連鎖便利店的前身Southland Ice Company創(chuàng)立于美國得州 達(dá)拉斯，主要業(yè)務(wù)是零售冰品、牛奶、雞蛋。1946年，南方公司推出了當(dāng)時(shí)便 利服務(wù)的“創(chuàng)舉”，將營業(yè)時(shí)間延長為早上7點(diǎn)到晚上11點(diǎn)，于是誕生了 這個(gè)傳奇性的名字。 1964年，7-11 始特許加盟經(jīng)營。1973年，日本伊藤洋華堂公司與美國南 方公司簽訂地區(qū)性特許加盟協(xié)議，日本第一家7-11店開業(yè)。 1987年，美國南方公司多元化擴(kuò)張失敗，并在3年后申請破產(chǎn)。1991年， 日本最大的零售企業(yè)伊藤洋華堂公司購買了這家公司73%的股份，成為美國南

2、方 公司最大股東。1999年4月28日美國南方公司正式改名為7-Eleven INC.。 7-11目前在全球已設(shè)立了 2. 3萬個(gè)零售點(diǎn)，業(yè)務(wù)遍及四大洲20個(gè)國家及地 區(qū)。每日為接近3000萬位不同種族、不同膚色、不同生活習(xí)慣的顧客提供24 小時(shí)全天候便利服務(wù)。除北美本土市場外，日本、中國臺灣和泰國擁有最龐大的 7-11便利店網(wǎng)絡(luò)。作為世界最大連鎖便利店7-11,除經(jīng)營日常必需的商品外， 還協(xié)助附近社區(qū)居民收取電費(fèi)、煤氣費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、水費(fèi)、有線廣播電視收視費(fèi)， 其至快遞費(fèi)、國際通訊費(fèi)，對附近的居民生活切實(shí)起到了便利的作用。 LI前，香港牛奶公司擁有中國香港地區(qū)、中國廣東地區(qū)和新加坡的特許經(jīng)營權(quán)。

3、 1992年香港牛奶公司在深圳開設(shè)了中國的第一家7-11店。進(jìn)入中國初期，7-11 主要以經(jīng)營日常必需品為主，并引進(jìn)國際便利店的營運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)，主要售賣進(jìn)口貨。 隨著中國人民生活水平的不斷提高、生活節(jié)奏的不斷加快，7-11貨品逐漸加入 適合本土口味的產(chǎn)品。另外，主推快餐，以本地顧客的口味為發(fā)展方向。今年更 強(qiáng)調(diào)從顧客的需求出發(fā)，以創(chuàng)意增值為原則，積極開發(fā)極具特色的便民服務(wù)，為 顧客提供一站式的便利購物服務(wù)方案。 2003年12月，7-11在北京的合資方案獲得國家商務(wù)部的批準(zhǔn)。按照計(jì)劃， 7-11將 在北京開100家丿占。 選址確定 在選擇店址方面，7-11有著自己的一套評估標(biāo)準(zhǔn)，從而對環(huán)境了然于胸，

4、 在把握對未來店鋪銷售產(chǎn)生影響的因素方面非常充分、成功。 1、商圈評估 雖然我們可以通過各種渠道獲得“商圈”的理論，但對于7-11來說，“商圈” 不是一個(gè)固定的概念。開在市區(qū)的便利店商圈可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)就可 能是方圓1000米，這主要是因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)購物不方便和缺乏競爭力造成的。 是否適合在一個(gè)地點(diǎn)開店，需要實(shí)地評估店鋪地理位置的便利性、人的動(dòng)向 流量、車的動(dòng)向與流量、可接近性和視覺效果等。調(diào)查商圈后，可以計(jì)算出在便 利店的商圈范圍內(nèi)的住戶數(shù)、購買力水平、客流量，從而粗略的估算未來店鋪的 營業(yè)額。 積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的7-11發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消 費(fèi)、業(yè)績也較為固定，

5、所以通常選擇在住宅區(qū)周圉設(shè)立便利店，另外還要充分考 慮是否能加上交通主動(dòng)脈的配合，期望可以通過增加部分的外來客來增加便利店 的業(yè)績。 現(xiàn)在，便利店不一定強(qiáng)求開在住宅區(qū)，一般情況下，商圈內(nèi)應(yīng)保證3000人 以上的生活人口存在，且其步行時(shí)間不超過5-7分鐘。國外成熟便利店的商圈通 常以店鋪所在點(diǎn)為中心，半徑300米較為普遍，目標(biāo)人群為2600-3000人之間， 如果以家庭戶數(shù)算，每戶3. 6人，則家庭數(shù)在722-833之間。 2、購買力評估 商圈所包含的人數(shù)有時(shí)并不能代表便利店能吸引足夠多的有效客流。這取決 于商圈內(nèi)的家庭狀況、人口密度、客流量、購買力等多種因素。 3、家庭狀況評估 家庭狀況之所以

6、會對未來店鋪商品的銷售產(chǎn)生較大影響這是因?yàn)閷τ谝粋€(gè) 曲年輕人組成的兩口之家，購物就會追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化，而在一個(gè)有 獨(dú)生子女的三口之家的家庭中，他的消費(fèi)需求兒乎都是以孩子為核心來進(jìn)行的。 家庭成員的年齡也會對商品需求產(chǎn)生影響，老齡化家庭的購物多傾向?yàn)楸＝?、?身和營養(yǎng)食品等，有兒童的家庭購物重點(diǎn)就多半會放在兒童食品和玩具等上面。 7-11東直門店正是抓住了周邊放學(xué)學(xué)生可能消費(fèi)和周邊外籍人士租賃多的 特點(diǎn)，在丿占內(nèi)開辟了頗具規(guī)模的報(bào)刊欄，至少有十兒種朵志，以時(shí)尚和動(dòng)漫類居 多，后來也逐步補(bǔ)充進(jìn)一些財(cái)經(jīng)類雜志。 4、人口密度評估 人口密度通常以每平方公里人數(shù)或戶數(shù)乘以平均每戶人數(shù)來衡量，一

7、般來 說，人口密度低的地區(qū)顧客光臨的次數(shù)少，而人口密度高的地區(qū)，通常商業(yè)設(shè)施 之間的距離也比較遠(yuǎn)，所以能增加購物的頻率，因此，在人口密度高的區(qū)域所設(shè) 的店面其規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。要注意的是，在計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天的人流量時(shí)，隨 機(jī)流動(dòng)的客流人數(shù)一般不在考察數(shù)之內(nèi)。比如住宅區(qū)的白天人流量為該地區(qū)上班 和上學(xué)的人口數(shù)，但要注意除去幼兒、外出上班、上學(xué)的人口數(shù)。 5、客流量評估 客流分為現(xiàn)在客流和潛在客流。便利店選擇開設(shè)地點(diǎn)總是例如處在現(xiàn)在客流 最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購買商品。在評估地理?xiàng)l件時(shí)，必須要 認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，也就是未來商店的潛在客流量。 一般7-11便利店多選擇地鐵站和

8、公交車匯集的公交車站、學(xué)校、醫(yī)院、影 劇場或游覽地附近，因?yàn)樗鼈兛梢詾榈赇亷泶罅苛鲃?dòng)客流。另外，辦公樓附 近也是設(shè)店的有利地址，據(jù)統(tǒng)計(jì)，平均辦公樓里一個(gè)工作人員能帶來6個(gè)人的 流量，辦公樓里的客流乂以購買力較高的口領(lǐng)為主，他們對便利店往往有著比 較旺盛的即時(shí)需求。 人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為： 個(gè)站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化； 上下車乘客人數(shù)越多的地方越有利； 上下車乘客人數(shù)若減少，乂無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。 根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。 店鋪應(yīng)選擇在車流動(dòng)線較多的地方，車流動(dòng)線指車輛行走時(shí)的移動(dòng)路線。如在

9、十 字路轉(zhuǎn)角處的店鋪,其車流動(dòng)線有四條;位于雙向車道馬路的店鋪有兩條車流 動(dòng) 線；處在單向車道馬路的店鋪則只有一條車流動(dòng)線。 6、購買力評估 商圈內(nèi)家庭和人口的收入水平?jīng)Q定了他們的消費(fèi)水平，而消費(fèi)水平乂影響著 未 來店鋪銷售額的高低。通常是通過入戶抽樣調(diào)查獲取家庭人均收入的。在 選擇店址 時(shí)，便利店多以青年和中年層的顧客為主，因?yàn)樗麄兊纳鐣?jīng)濟(jì)地位 較高，而且可支配收入較多。 城市中的年輕人，特別是大學(xué)生、中學(xué)生和已經(jīng)進(jìn)入工作崗位的年輕人，國 內(nèi)15-25歲的這批年輕人一般是獨(dú)生子女，被稱為新生代消費(fèi)層，他們消費(fèi)的特 點(diǎn)是注重商品品質(zhì)，購物便利快捷，注重流行不注重價(jià)格，山于這個(gè)年齡段人的 父母

10、大多是50年代“生育高峰期”出生，數(shù)量很大，因此這個(gè)年齡段年輕人的 數(shù)量也很大，便利店定位于這樣的LI標(biāo)客戶群是非常有規(guī)模性的。 7、商圈的競爭評估 在做商圈競爭評估時(shí)必須考慮這樣一些因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量、現(xiàn)有商店的 規(guī)模分布、新丿占開張率，所有商店的優(yōu)勢和弱點(diǎn)，短期和長期變動(dòng)以及飽和情況 等。 商店過少的商圈，只有很少商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服 務(wù)；商店過多的商圈，有太多商丿占銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不 到相應(yīng)的投資回報(bào)：一個(gè)飽和的商圈才是商店數(shù)LI恰好滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者對特定 產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定 數(shù)量。 在訃算

11、飽和指數(shù)時(shí)可以借助于以下公式： IRS 二CXRE/RF IRS商圈的零售飽和指數(shù) c商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)LI RE商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出 RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積 假設(shè)在一個(gè)商圈內(nèi)有1萬個(gè)家庭，每周在食品中支出25元，共有15個(gè)店鋪在商 圈內(nèi)，共有12500平方米銷售面積，則該商圈的飽和指數(shù)為： IRS 二 1000X25/12500 二 20 飽和指數(shù)越大，意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，則意味著該商圈 內(nèi)的飽和度越高。一般說來，7-11會選擇零售飽和指數(shù)較高，飽和度較低的商 圈開店。 8、細(xì)節(jié)評估 如何發(fā)現(xiàn)一個(gè)區(qū)域最優(yōu)點(diǎn)呢？ 7-11常常會在一個(gè)商圈內(nèi)尋找細(xì)微的差異。 例如，方

12、向不同、當(dāng)?shù)刂饕ㄖ锏牟煌虻貏莶煌鹊仍蛲紩ξ磥淼?鋪的營業(yè)額造成影響。7-11發(fā)現(xiàn)，在有紅綠燈的地方，越過紅綠燈的位置最佳, 因?yàn)樗阌陬櫩瓦M(jìn)入，乂不會造成店鋪門口的擁擠堵塞現(xiàn)象；在有車站的地方, 車站下方的位置就要比車站對面的位置好，因?yàn)閬硗念櫩唾徫锉容^方便，省去 了過馬路的麻煩；在有斜坡的地方，坡上要比坡下好，因?yàn)槠孪滦腥诉^往較快， 不易引起顧客的注意。 在居民住宅區(qū)內(nèi)設(shè)立店鋪，而且在決定丿占鋪位置的時(shí)候，非常注意避免在下 述 地點(diǎn)建店，即道路狹窄的地方、停車場小的地方、人口狹窄的地方以及建筑 物過于狹長的地方等等。 不同氣候的城市店址也有優(yōu)劣差別，在北方城市，如果店門朝風(fēng)

13、（一般朝西 北方向），冬季寒風(fēng)不斷地侵襲，就會趕走顧客，因此風(fēng)口位置要慎選。而有的 門店前有樹木、建筑物等，這些障礙物可能會影響店鋪的能見度，從而影響客 流。 就是這樣，711通過細(xì)微的對比來獲取位置上的最大優(yōu)勢。 具體案例分析 沈北新區(qū)道義南大街36號道義大學(xué)城7-11便利店 店鋪選址環(huán)境分析 1. 沈陽市沈北新區(qū)人文環(huán)境分析 2006年3月，沈陽市委、市政府做出重大戰(zhàn)略決策，將新城子區(qū)與輝山農(nóng) 業(yè)高新區(qū)合署辦公，組建沈北新區(qū)。同年10月，新區(qū)經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)成立， 享有市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)和國家批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)管理權(quán)限，實(shí)行封閉式管理。新區(qū)規(guī)劃 面積1098平方公里，人口 40萬。 沈北新區(qū)是沈陽重

14、點(diǎn)推進(jìn)的四大發(fā)展空間之一，是綜合配套改革的試驗(yàn)區(qū)、 新型產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)市建設(shè)的先行區(qū)、和諧社會的示范區(qū)。新區(qū)按照市委、 市政府做出的“在沈陽北部再造一座生態(tài)沈陽城”的戰(zhàn)略部署，以開放為戰(zhàn) 略，以創(chuàng)新為動(dòng)力，以生態(tài)為品牌，科學(xué)規(guī)劃發(fā)展空間，主動(dòng)融入大經(jīng)濟(jì)圈，突 出道義先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工、光電信息、文化創(chuàng)意、生命健康、 商貿(mào)地產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)具有高度自主創(chuàng)新力、核心競爭力、輻射力、帶動(dòng)力 的新型經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)形成。 新區(qū)先后榮獲全國生態(tài)示范區(qū)、國家級農(nóng)產(chǎn)品深加工基地、中國名優(yōu)食品產(chǎn) 業(yè)基地、中國特色旅游之鄉(xiāng)、東北亞科技創(chuàng)新與成果轉(zhuǎn)化基地、全國綠色食品原 料標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地、中國十大農(nóng)

15、產(chǎn)品物流重鎮(zhèn)、深港企業(yè)投資潛力城市、遼宇省 綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)、遼宇省最具發(fā)展?jié)摿^(qū)、遼宇省通信產(chǎn)業(yè)基地、遼宇省土 地管理示范區(qū)、遼宇省地震安全示范區(qū)等稱號。 新區(qū)具有眾多發(fā)展優(yōu)勢： （1）區(qū)位優(yōu)勢 新區(qū)地處東北亞中心地帶、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心地區(qū)、東北城市群樞紐重地, 素有東北地區(qū)“陸上門戶”之稱。1小時(shí)車程可達(dá)7個(gè)重要城市，覆蓋人口 2400 萬。 （2）生態(tài)優(yōu)勢 生態(tài)是新區(qū)的特色與品牌。區(qū)內(nèi)輝山、帽山、七星山鐘靈毓秀，遼河、蒲河、 長河奔流不息，溫泉旅游資源得天獨(dú)壓，全境山水相映，林蔥樹茂，城市生態(tài)融 合共生，自然人文景觀薈萃，水面積率達(dá)8%,綠化率達(dá)40%。 沈北新區(qū)一一青山入城、碧水環(huán)

16、抱、綠脈縱橫、天藍(lán)氣爽。 （3）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 開放促進(jìn)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)興旺新區(qū)。新區(qū)已成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭、項(xiàng)LI集聚的洼 地，匯集國內(nèi)外企業(yè)4000家，其中：規(guī)模以上知名企業(yè)1000多家，世界500 強(qiáng)企業(yè)20家，中國馳名商標(biāo)和中國名牌產(chǎn)品企業(yè)42家。農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)集群 獨(dú)占螯頭，已成為全國最大的農(nóng)產(chǎn)品深加工基地；光電信息產(chǎn)業(yè)集群突飛猛進(jìn)， 已成為遼宇省通信產(chǎn)業(yè)基地：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群迅速崛起，已成為國家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地; 商貿(mào)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，已成為東北生態(tài)宜居區(qū)。 （4）科教優(yōu)勢 山遼宇大學(xué)、沈陽師范大學(xué)等6所大學(xué)組成的沈北大學(xué)城，山遼F裝備技術(shù) 學(xué)院、遼宇金融職業(yè)學(xué)院等12所高職院校組成的遼宇高職城，由東北育

17、才、沈 陽二中等16所名校組成的名高中城，構(gòu)筑了基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育和高等教育互 補(bǔ)的教育體系，每年可培育各類人才5萬人以上；諸多科研院所、重點(diǎn)試驗(yàn)室、 博士后流動(dòng)站，具有一流的科技創(chuàng)新能力，為區(qū)域發(fā)展提供了人才保證和智力支 持。 （5）體制優(yōu)勢 新區(qū)是國家批準(zhǔn)的第三個(gè)行政新區(qū)，是遼宇省唯一一家綜合配套改革試驗(yàn) 區(qū)，被授權(quán)在行政管理、經(jīng)濟(jì)管理、社會管理、科技創(chuàng)新、土地管理、金融創(chuàng)新、 對外開放、農(nóng)村綜合改革等方面先行先試，努力打造服務(wù)型、效能型政府，現(xiàn)已 成為東北最佳的投資服務(wù)區(qū)。 城市商圈環(huán)境分析 沈北商圈在沈北新區(qū)內(nèi)，沈北新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后， 國務(wù)院批準(zhǔn)成立的乂一個(gè)行政新

18、區(qū)，規(guī)劃面積1098平方千米。新區(qū)位于沈陽市 區(qū)北部，是沈陽城市發(fā)展四大空間戰(zhàn)略的向北門戶，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及遼F中部 城市群上的重要節(jié)點(diǎn)，享有市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。 區(qū)域界定 沈北新區(qū)和渾南新區(qū)作為沈陽的南北兩端，肩負(fù)著開拓新經(jīng)濟(jì)增長極的重 任。沈北以創(chuàng)新為動(dòng)力、以生態(tài)為品牌，突出“七大工程”建設(shè)，體現(xiàn)出生態(tài)文 明的活力，未來的“北金廊”將是沈陽北部的一大看點(diǎn)。隨著周邊配套設(shè)施的逐 步建設(shè)，無論南北，都將成為潛力無限的經(jīng)濟(jì)商圈。 1、地理位置 沈北商圈位于沈北新區(qū)大學(xué)城附近，在沈陽北郊，依托于大學(xué)城的密集人口 發(fā)展，距沈陽市中心較遠(yuǎn)。沈北新區(qū)位于大連、沈陽、長春、哈爾濱“東北城市 走廊”中部，南靠

19、沈陽市區(qū)，北隔遼河、萬泉河與鐵嶺、法庫縣相望，東與撫順 市、鐵嶺縣毗鄰，西接遼西走廊，與新民市、于洪區(qū)相連。是連接吉林、黑龍江 和內(nèi)蒙古三省區(qū)的黃金通道和東北城市走廊的樞紐重地。 2、核心區(qū)域 沈北商圈的核心區(qū)域在正良村。雖然面積和影響力并不大，但是近三年來， 正良村由原來僅有的一個(gè)百貨福瑞家,增加到現(xiàn)在的2個(gè)百貨商場1個(gè)大型超市, 發(fā)展迅速。 具體業(yè)態(tài) 百貨：福瑞家 購物中心：積家 大型超市：華潤萬家 便利店：笑笑便利店、金玉便利店、廣益白便利店 3、競爭狀態(tài) 沈北商圈的主要消費(fèi)者出了當(dāng)?shù)厝嗣裰?，大部分是大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生。沈 北商圈附近有遼宇大學(xué)北校區(qū)、沈陽師范大學(xué)、沈陽航空航天大學(xué)、沈陽

20、工程大 學(xué)、遼宇美術(shù)學(xué)院等大學(xué)院校。 商圈里市中心較遠(yuǎn)，發(fā)展不夠全面，與市內(nèi)商圈相比競爭是十分弱。商圈內(nèi)僅有3家 大型的購物地點(diǎn)，積家購物中心頂樓有電影城，可以滿足消費(fèi)者的需求，但是，大學(xué)生對商 品的多樣性的要求比較高，所以在交通條件理想的情況下，沈北商圈競爭不過市內(nèi)的商圈。 商業(yè)配套狀況 1、交通狀況 公交：隨著黃河北大街的竣工，沈北商圈的交通條件更加便利。236路 通北站，225路通太原街，157路通五愛市場、中街，除此之外還有141 路，180路，326路 地鐵：地鐵2號線如今只通到三臺子站，大學(xué)城近年會通地鐵 停車場：沒有正規(guī)的停車場 2、銀行及ATM機(jī)分布 商圈內(nèi)現(xiàn)有中國工商銀行、中

21、國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政儲蓄、 中信銀行、招商銀行。 3、其他配套 住宿：如家旅館、驢草青年旅社、7天連鎖酒店以及眾多小旅館 飲食：左鄰右舍炭燒火鍋、天成全羊館、順發(fā)老菜館、肯德基 休閑娛樂：歡樂迪KTV 商圈客流量調(diào)査及市場容量估算 在華潤入駐以前，這里只有積家和福瑞家兩個(gè)超市，大學(xué)城及周邊居民購物 不是很方便。華潤萬家定位在中檔偏上，并充分考慮了大學(xué)城年輕消費(fèi)者集中的 特點(diǎn)。作為道義商圈的龍頭企業(yè)，除華潤萬家外，品牌專賣丿占、家電專營丿占、肯 德基、必勝客、呷哺呷哺、85 C等多種商業(yè)業(yè)態(tài)均對道義新商圈表示出了濃厚的興趣，并加入進(jìn)來，可見， 龍頭企業(yè)的吸附能力已經(jīng)顯現(xiàn)。 有關(guān)資料顯示，今年沈陽城市居民人均可支配收入上半年預(yù)il達(dá)到13000元，同比增 長14%以上;農(nóng)民人均純收入達(dá)到9500元以上，增幅超過14.5亂 值得一提的是，這兩項(xiàng)收 入水平分別高岀經(jīng)濟(jì)增長3. 2個(gè)和3. 8個(gè)百分點(diǎn)