經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房建設可行性研究報告

1、權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造第一章總論第一節(jié) 項目提出的背景經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房建設是中央、國務院保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、構(gòu)建社會和諧穩(wěn)定、使人民生活質(zhì)量穩(wěn)步提升、國民共享改革開放成果的一項戰(zhàn)略方針，是“十二五”期間，全面建設小康社會的重要舉措。也是國家為中低收入人群解決和提供社會保障性住房的基本國策。近年來，商品房價格的一路飆升。巨大利益驅(qū)動使得商品房建設規(guī)模迅速擴大，而經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的建設卻遠遠落后于商品房的發(fā)展速度，不能滿足中低收入家庭的住房需要，在這種狀況下，國家為了改變商品房價高居不下的現(xiàn)狀，有效緩解中低收入家庭的住房問題，決定加大經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的建

2、設力度。在“十二五”開局之年全國建設保障性住房1000 萬套。山西省將開工建設各類保障性住房80.86 萬套、 4728 萬平方米，實現(xiàn)對人均住房建筑面積13 平方米以下城市低收入家庭應保盡保。今年，山西省將完成32.04 萬套保障性住房的建設。改革開放以來，某區(qū)同全國一樣進入了經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展時期，“十一五”期間建設各類住房 17.9 萬平方米，其中商品住宅 9.9 萬平方米，城區(qū)居住人均住房面積達到26 平方米，緩解了居民住房緊張的局面。隨著經(jīng)權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造濟的高速發(fā)展，就業(yè)機會的增加，城區(qū)居民人口也隨之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出，購買住房十分困難。據(jù)初步調(diào)查，城區(qū)中的無房戶、危

3、房戶就有1800 戶左右，這部分居民大多為中低收入家庭，購買普通商品住宅有困難，單純依靠商品房開發(fā)無法解決中低收入家庭的住房問題。目前加快建設經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房是解決部分中低收入家庭住房困難的主要途徑。在這種情況下，某區(qū)委、縣政府決策按照中央、國務院的戰(zhàn)略部署，貫徹落實國家惠民政策，積極發(fā)展經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的建設。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補貼給住房

4、困難戶，由他們租賃社會房屋居住。公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。 就是這部分群體不屬于低收入，但是他目前通過市場確實解決不了自己的住房困難。因此，政府提供給他們一定的幫助，過一段時間，當這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場購買或承租住房。盡管房地產(chǎn)市場和住房保障體系不斷發(fā)展完善，但仍然有許多這樣的家庭和新就業(yè)人員處在這個體系的“空白區(qū)”。這種由政府建設、低于市場租金限價出租、能長期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補當前住房保障體系空白的希望所在。權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造2007 年，有關(guān)部門就公共租賃房開始調(diào)研時，一個重要背景是，希望通過公共租賃房“探索解決大學畢業(yè)生等新就業(yè)人員

5、的住房問題”?！靶戮蜆I(yè)人員的住房問題是全國都面臨的一個難題。他們雖然不屬于低收入群體，但剛剛就業(yè)，積蓄少，存在階段性的住房困難。 ”齊驥表示，政府有責任支持他們解決住房問題，公共租賃房就是很好的方式。隨著公共租賃住房的增加，這部分既不屬于低收入的家庭，又不屬于買不起或租不起市場上的房子的新職工等群體，他們的住房困難會逐步地得到解決。公共租賃房概念的提出，現(xiàn)實意義在于幫助“夾心層”解決住房難，其更廣泛的意義，則在于國家保障體系同時面向“非低收入群體”著力的理念轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點是政府認可那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體也需要政府的幫助， 今天通過公共租賃房幫助“夾心層”解決住房難，明天或許將

6、有更多幫助非低收入群體減負的政策出臺，比如減稅、就業(yè)幫扶等等。另外，公共租賃房能夠真正完善起來，它可能在一定程度上抑制房價繼續(xù)攀升，讓人們放棄急于買房的心理。購房的人少了，房價也會有所回落，這樣就又能讓一部分人住進自己的房子里。早在 1991 年 6 月份，國務院就在關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中提出： “ 大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程造價中的部權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。1997 、1998年是房改的關(guān)鍵時期，也是房

7、地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距甚大。因此，經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房適時推出，用以解決中低收入家庭住房問題。經(jīng)縣委、縣政府研究，安排縣住房保障和城鄉(xiāng)建設管理局具體承建迎賓西街經(jīng)濟適用房、廉租房工程和公共租賃住房。該工程是縣委、縣政府的“德政工程”、“民心工程”。工程竣工后可解決500 多戶中低收入家庭的住房問題。本項目提出依托社會背景既符合黨的方針政策，又符合當?shù)氐目陀^實際。因此，該工程建設是十分及時和必要的。第二節(jié) 項目概況一、項目名稱某區(qū)顧村保障性住房項目。二、項目承辦單位上海中怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、項目建設地點某區(qū)顧北路四、可行性

8、研究報告編制單位權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造上海大華工程造價咨詢有限公司五、建設內(nèi)容和規(guī)模襄垣新建和馨園保障性住房項目規(guī)劃總用地32783.2 平方米，總建筑面積 69844.64 平方米，住宅總戶數(shù)為 660 戶。主要包括住宅樓、地下停車場、室外附屬用房及其配套系統(tǒng)（即括住宅樓、地下停車場及室外附屬用房內(nèi)的給排水、電氣、采暖、通風、消防安全和室外的硬化、綠化、亮化、圍墻等工程建設）。六、施工實施進度本項目嚴格按照國家有關(guān)項目建設程序進行，項目實施進度包括準備工作，土建工程勘察設計、施工、竣工驗收，附屬設備的選購、安裝、調(diào)試及驗收等階段。經(jīng)研究，本項目建設期從 2011 年 3 月至 2013 年 2

9、月。七、投資估算及融資項目總投資萬元，資金來源為財政撥款。第三節(jié)可行性研究報告依據(jù)一、項目建設單位委托書；二、國家及省、市有關(guān)經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的政策、法規(guī)和文件；三、某區(qū)城總體規(guī)劃；權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造四、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范；五、住宅建筑設計規(guī)范；六、民用建筑設計通則；七、廉租住房保障辦法；八、經(jīng)濟適用住房建設和管理意見的通知；九、關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知 ；十、經(jīng)濟適用住房建設和管理意見的通知；十一、經(jīng)濟適用住房管理辦法；十二、山西省公共租賃住房管理暫行辦法；十三、國家計劃委員會、建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) ；十四、國家計委投資項目可行性研究指

10、南 ；十五、山西省各類建筑取費標準；十六、項目承辦單位提供的有關(guān)設想及基礎資料。第四節(jié)可行性研究范圍一、項目背景及建設的必要性；二、市場需求分析；三、建設地點和建設條件；四、建設規(guī)模和建設內(nèi)容；五、設計方案；權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造六、項目進度安排；七、環(huán)境保護和節(jié)能；八、投資估算及資金籌措；九、財務評價與社會效益分析；十、可行性研究結(jié)論。第五節(jié)可行性研究的原則一、堅持嚴格執(zhí)行國家及省市縣有關(guān)經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房政策的原則；二、堅持提高社會效益、環(huán)境效益的原則；三、堅持節(jié)約土地、節(jié)省能源、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設的原則；四、堅持經(jīng)濟適用、安全美觀的原則；五、堅持采用新技術(shù)、新工藝，降

11、低成本、降低能耗，達到建設保本的原則。第六節(jié)研究結(jié)論本項目符合國家相關(guān)政策，利國利民，隸屬于某區(qū)城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃，建設用地為縣城住宅規(guī)劃劃撥范圍，其建設地點所處位置優(yōu)越，周圍無污染工業(yè)，空氣清新，環(huán)境幽靜，配套條件較好，交通條件便利，有利于城市資源共享和城市功能的發(fā)揮，適合居民居住。經(jīng)過可行性研權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造究分析，本項目建成將在一定程度上滿足縣城部分中低收入家庭的住房需求，社會效益十分顯著。因此，該項目建設是必要的。第二章項目建設的必要性第一節(jié)項目建設地概況一、縣域概況1.地理位置某區(qū)位于山西省東南部，太行山西麓，上黨盆地之北，地理座標為東徑 11242-113 14 ，北緯36 23

12、-36 44 之間。東以仙堂山、黃巖山與黎城分界；西以石磴山和沁縣相連；南以五陽山、麓占山、磨盤山、五贊山分別與潞城、長治市、屯留接壤；北和武鄉(xiāng)為鄰?？h城位于長治市主城區(qū)北約 50 公里。2.地形地貌襄垣全境地形西北高而東南低，屬半山丘陵地區(qū)，平均海拔在 1000米左右。魏灰山海拔 1725 米，為境內(nèi)最高山峰；最低海拔 800 米(北底鄉(xiāng)合河口 )。縣城為境內(nèi)最大盆地，南北長 10 公里，東西寬 40 公里，全權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造縣總面積 1160 平方公里，折合 174 萬畝。按地貌劃分：丘陵占 57.5% ，山區(qū)占 31.9% ，平川占 10.6% 。3.氣候條件襄垣屬大陸性氣候，平均氣

13、溫8-9 ，四季分明，七、八、九月氣候最高，平均達 23.4 ，極端最高氣溫為 38.1 。十二月、一月、二月氣溫最低，平均為 -8.1 ，極端最低氣溫為 -29.1 。年平均降雨量在 550毫米左右，大部分集中于七、八、九三個月。全年無霜期一般為166 天左右，最短 118 天，最長 197 天。4.行政區(qū)劃襄垣現(xiàn)轄 8 鎮(zhèn) 3 鄉(xiāng)，323 個行政村， 1088 個自然村， 1463 個村民小組。根據(jù)公安部門統(tǒng)計， 2005 年底總?cè)丝?247097 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 61151 人，人口密度每平方公里 220.4 ，全縣耕地面積 38569 公頃，約折合 58 萬畝，人均耕地 2.4 畝

14、。5.水資源襄垣屬海河流域，地處濁漳河上游。濁漳河的三大干流西源、南源、北源，分別從境內(nèi)的賀家垴。南溝、吳北入境。西源、南源在甘村匯合，至北底鄉(xiāng)合河口與北源匯流，注入黎城，流經(jīng)八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。境內(nèi)還有史水、郭水、郝水等十多條主要支流和數(shù)百條小溪縱橫交織， 河流總長度為 90.5公里。共有水庫14 座，其中山西六大水庫之一的后灣水庫，總庫容達1.3 億立方米。全縣水資源總量為 7.8 億立方米。在某區(qū)下良鎮(zhèn)小交村還權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造有一處日流量為 200-300 噸的優(yōu)質(zhì)礦泉水水源。6.物產(chǎn)資源襄垣礦產(chǎn)資源十分豐富，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銅、錫、硫磺、石膏、云母、石英砂、石灰石、鋁土礦、白

15、云石、大理石、磁土等三十余種。其中煤、鐵礦極為豐富。全縣煤田南起閻村，北至南巖，長 45 公里，寬 10 公里，共計 450 平方公里，煤田屬沁水煤田，現(xiàn)已探明地質(zhì)總儲量 75.8 億噸。煤質(zhì)以中灰、低硫、高發(fā)熱量、高熔灰份的貧煤為主。鐵礦主要分布在王橋、北底、下良、善福、西營等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總儲量約 3300 萬噸，氧化鈣品位 55% 以上，是水泥、電石及其它建筑材料的優(yōu)質(zhì)原料。石膏石總儲量為150 萬噸，分布在縣東南部，是全省優(yōu)質(zhì)石膏礦點之一。鋁土礦、大理石、白云石、石英砂的礦產(chǎn)資源儲量均在 100 萬噸以上。豐富的地礦資源為全縣經(jīng)濟發(fā)展提供了得天獨厚的優(yōu)越條件。7.旅游資源襄垣歷史悠久。在禹時代

16、，襄垣屬冀州之域；到虞舜時，為并州之地；春秋時歸屬黎國；戰(zhàn)國初，趙、韓、魏三家分晉，襄垣始屬韓國，后歸趙國，因而歷史上有“古韓”之稱。公元前260 年，秦王龁攻趙，趙襄子筑城于甘水（今濁漳河）之北，因城系趙襄子所筑，故名“襄垣”。襄垣人文景觀獨具特色。古有八景，即：寶豐晴雪、獅山晚照、涼樓盛觀、漳江春渡、市橋懷故、韓山獨秀、仙堂舊隱、甘泉嗽玉?，F(xiàn)仙權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造堂山峰巒俊秀、森林茂密、風光秀麗、氣候涼爽，通過不斷改造，已成為全省有名的旅游和避暑勝地。同時涼樓和寶豐、后灣水庫旅游區(qū)也初步得到了開發(fā)。歷史上，曾涌現(xiàn)出張良、法顯、劉龍、連楹等杰出人物。8.經(jīng)濟、社會事業(yè)某區(qū)境內(nèi)鐵路縱貫西南，太

17、焦線過境37 公里，從王橋鎮(zhèn)的南溝站入境，到虎亭鎮(zhèn)的小河村出境。鐵路專用線7 條，全長 12.1 公里。公路干線有 2005 年建成通車的太（原）長（治）高速路其附線、國道208 線及其附線、省道榆長線，過境段共計151.342公里。1996 年實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)通油路， 2002 年開始實施村村通水泥（油）路工程。經(jīng)過幾年的建設，使全縣通車里程達到970 公里，全縣通水泥（油）路村達到323個，占到全縣行政村總數(shù)的100% ，形成了高速路、國道、省道為骨架，縣、鄉(xiāng)、村三級公路為網(wǎng)絡的公路交通體系。近年來，高標準新建了環(huán)城長興路和開元東西大街和府前南路，初步構(gòu)筑起縣城“四縱四橫一環(huán)”的城市框架，為

18、縣城的城市化發(fā)展奠定了良好的基礎。全縣 11 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、323 個行政村，村村接通了程控電話，全縣安裝電話總量達 4.3 萬余部。城鎮(zhèn)住宅電話擁有率達到90%以上。近幾年來，襄垣多方籌資，大力實施以城建、交通、電力、供水工程為重點的基礎設施的工程建設，年年有項目，年年辦實事，并完善了醫(yī)療、供水、供電、供氣等城市保障體系，提高了縣城品位，擴大了縣城規(guī)模權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造2008 年至 2010 年，某區(qū)緊扣轉(zhuǎn)型發(fā)展主題，連續(xù)三年投資上百億元，建設“百項重點工程和項目”。目前，這些項目已經(jīng)對當?shù)亟?jīng)濟顯現(xiàn)出強有力的拉動作用。今年，某區(qū)再次投資369.8 億多元，上馬“三個十大攻堅工程”和“百項重點建

19、設項目”。當年投資 104.4 億元，當年完成 59 項。其中工業(yè)新型化 23 項、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 15 項、旅游特色化 10 項、城市現(xiàn)代化 12 項、環(huán)境生態(tài)化 10 項、社會和諧化 30 項。以大項目促進大發(fā)展，以城鎮(zhèn)化帶動工業(yè)化，“百項重點工程項目”、“六化戰(zhàn)略”已經(jīng)成為襄垣跨越發(fā)展的“加速器”，2010 年某區(qū)已完成財政收入 30 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 17427 元，農(nóng)民人均純收入達到 6976 元。集循環(huán)經(jīng)濟、高新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、綜合服務于一體的富陽循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園區(qū)，是某區(qū)“百項重點工程和項目”的一個樣本。目前入園企業(yè)已達 23 家，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 50.1 億元，利稅 1

20、9.3 億元。其中，僅襄礦集團 60 萬噸聚氯乙烯一期 20 萬噸項目投產(chǎn)后，將可實現(xiàn)產(chǎn)值17.3 億元、稅金 1.22 億元。據(jù)悉，該項目年內(nèi)即可投產(chǎn)運行。襄垣“百項重點工程和項目”立足煤，延伸煤，而又超越煤。通過組建襄礦、七一、三元古韓三大煤炭企業(yè)集團，建設富陽、下良、王橋、虒亭四大工業(yè)園區(qū)等一系列大項目、大工程，襄垣循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展脈絡已日趨清晰。農(nóng)業(yè)方面，今年全縣已建成了 15000 畝設施蔬菜園區(qū)，畝均年收入達到 9500元以上。圍繞設施蔬菜，當?shù)剡€積極發(fā)展羊、雞、豬等養(yǎng)殖業(yè)，與種植業(yè)形成聯(lián)動，初步建立起了農(nóng)業(yè)內(nèi)部的循環(huán)種養(yǎng)體系。權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造經(jīng)濟快速發(fā)展為某區(qū)推進城鎮(zhèn)化、加快工

21、業(yè)化奠定了基礎。近兩年，該縣投資 30 多億元，建設了一大批市政工程，打通了長興南路，新開了花園路等三條道路，形成了縣城交通“六縱六橫”大骨架，提高了縣城通達能力；為居民改造建設 100 多棟新居，并完成了東湖公園、體育館、汽車站、集中供熱三期等工程；建設了華襄綠苑、植物園等10 處花園、15 處小片林綠化工程，使縣城功能進一步完善。9.縣城建設改革開放以來，特別是近年來，得到了前所未有的改造。為了 改造縣城，提高縣城品位，增強縣城服務功能，實施了“3256 ”工程，從 1996年起，連續(xù)改造拓寬了太行路、新建路、迎賓街、府前路、古韓景觀大道、太焦立交橋，建起了廣場花園、森林公園、東湖公園，硬

22、化了城內(nèi)50 條巷道，建成 60 個高標準園林式單位。同時，這將擴大縣城面積，先后建成了長興路、新建西街，初步形成了縣城四縱四橫的框架。在此基礎上，各主要街道進行綠化、亮化和美化，目前，綠化面積達到500萬平方米；沿街建筑物分別安裝了射燈、輪廓燈、變色燈，縣城的夜晚色彩斑斕；大多數(shù)建筑物外墻瓷磚貼面，潔凈亮麗；街道兩旁各式垃圾桶排放整齊。改造后的城市街道綿延長達 80 公里，城區(qū)范圍擴大到 15.01平方公里，尤其是社會服務功能明顯增強，8000 門程控電話交換系統(tǒng)，使更多的民眾可以與世界各地直接聯(lián)系，煤氣、集中供暖已經(jīng)走入市里的生活，結(jié)束了家家煙囪高聳戶戶冒煙的歷史，有線電視由縣城向鄉(xiāng)下權(quán)威

23、咨詢機構(gòu)精心打造覆蓋，工、農(nóng)、商業(yè)業(yè)繁榮，物質(zhì)生活富有富裕，精神生活豐富多彩，不僅市容市貌舊貌變新顏，而且城市現(xiàn)代化步伐不斷加快，已成為名副其實的魅力城市。10.發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間某區(qū)將立足縣情，充分發(fā)揮土地、礦產(chǎn)、旅游、文化和水五大資源優(yōu)勢，努力建設全省一流的新型能源基地，煤化工基地資源綜合利用基地，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地和上黨北部物流集散基地，率先實現(xiàn)翻翻目標，進入全省轉(zhuǎn)型發(fā)展先進縣，設施農(nóng)業(yè)示范縣，生態(tài)建設先進縣和文化名縣，旅游強縣行列。第二節(jié)項目建設的必要性一、符合政策和人民愿望推行城市經(jīng)濟適用住房、廉租房和公共租賃房建設，解決城市中低收入居民的住房問題，是貫徹落實胡錦濤總書記提出的“為

24、民、務實、清廉” 要求的具體體現(xiàn)，是踐行黨和政府惠民政策的具體體現(xiàn)。做好這項工作，對于維護人民群眾的根本利益，調(diào)動群眾的積極性，加快現(xiàn)代化建設步伐，具有重大意義。住房問題已成當今社會熱點問題之一。為實現(xiàn)“居者有其屋”的目標，我國各級政府采取了不少措施，經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的建設就是措施之一。權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造我國從 1994 年起開始啟動經(jīng)濟適用房計劃以來中低收入家庭提供了上千萬套價格相對低廉的住房。國家為建設經(jīng)濟適用房投入了大量補貼，給予了多項的優(yōu)惠政策，對促進社會和諧發(fā)展起到了非常重要的作用。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高，建立多層次的住房供應體系，滿足不同收入人群的住

25、房需求，是實現(xiàn)在“十二五”期間全面建設小康社會的戰(zhàn)略決策，逐步實現(xiàn)人人有住房的社會目標。本項目的實施是縣委、縣政府貫徹落實在“十二五”開局之年建設1000 萬套保障性住房的總體目標，履行執(zhí)政為民的一項重要舉措。二、為加快中低收入家庭的住房需求中低收入家庭是目前城鎮(zhèn)家庭中占有一定比例?？傮w上看，黨和國家頒布的一系列方針政策，各級政府任重而道遠。住房狀況很不平衡，為改善居住條件和環(huán)境“十二五”期間保障性住房的建設都將是我國住房供應體系的重要組成部分。由于經(jīng)濟適用住房政策的實施，居民住房消費持續(xù)增長。市場前景好、潛力大，人民企盼改善居住條住，需求欲望迫切，本項目得民心，順民意。對拉動內(nèi)需發(fā)展經(jīng)濟，社

26、會和諧具有重要意義。三、符合城市住宅開發(fā)建設規(guī)劃的要求建設保障性住房供應體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造境，提高生活質(zhì)量，使保障性住房建設成為新的經(jīng)濟增長點和政府民心工程，是國家、省、市、縣政府制定了“十二五”期間住宅建設的方針，目標和實施計劃。某區(qū)人民政府下發(fā)了關(guān)于加快經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設的通知。根據(jù)上級政策和縣有關(guān)部門協(xié)調(diào)，批準投資建設新建和馨園保障性住房項目經(jīng)濟適用住房配建廉租房以及公共租賃住房項目。該項目的實施，既符合黨的方針政策，也符合政府的住宅建設規(guī)劃，同時解決中低收入家庭的住房困難，能夠提高居民的生活質(zhì)量，確保城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)，城鎮(zhèn)化建設，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)

27、的發(fā)展。由此可見，本項目的建設是可行的，也是十分必要的。第三章市場需求分析第一節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房建設：一是促進了住宅建設投資規(guī)模的增加，為住宅建設拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極作用；二是明確了合理的住房價格構(gòu)成，對過高的商品房起到了平抑作用；三是保障了中低收入居民的購房利益，大大促進了個人買房；四是以經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的配套建設和環(huán)境建設帶動了周邊乃至城市商品房開發(fā)水平的提高；五是對規(guī)范、活躍房地產(chǎn)市場，促進開發(fā)企業(yè)的管理起到了促進作用。經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的規(guī)劃設計應當堅持標準適度、權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合

28、全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案。經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房建設必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設備，實現(xiàn)住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設整體水平。經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房要根據(jù)本地居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例。隨著中國國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟體制建立完善，我國城鎮(zhèn)步伐加快，進一步加快城鎮(zhèn)建設步伐，全面建設小康社會，人們購房的意愿越來越強，使得房地產(chǎn)市場的需求逐年增長。第二節(jié) 某區(qū)房地產(chǎn)市場狀況改革開放以來，某區(qū)委、縣政委帶領全縣人民認真貫徹落實黨的各

29、項政策，與時俱進，開拓進取，財政收入逐年增長， “十一五”末年財政收入 30 億元，創(chuàng)歷史最好水平，實現(xiàn)了經(jīng)濟騰飛，跨越發(fā)展構(gòu)造成國家魅力縣城，成為強縣、富縣。各縣、城鎮(zhèn)建設日新月異，舊貌換新顏，人民生活日益富強，住新房、過好日子，追求幸福的欲望強烈。“十二五”期間全面建設小康社會信心百倍?？h城中低收入是購房的本體，建設經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房不僅需求旺盛、前景看準，且造福于民，功載千秋。權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造由此可見，本項目不僅可以解決一部分中低收入人群的住房問題，改善了居民的居住條件和生活環(huán)境，同時也大力推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此本項目的建設是可行的，也是十分必要的。第四章建設條件和

30、建設地點一、建設場址新建和馨園保障性住房項目 ，規(guī)劃占地面積 32783.2 平方米， 位于縣城迎賓西街南側(cè) 。項目建設場地東低西高，東側(cè)有建筑垃圾。場址范圍內(nèi)還需遷移墳墓、 砍伐樹木、遷移高壓電線桿。二、氣象條件1、氣溫年平均氣溫： 8-9 年極端最高氣溫： 38.1 年極端最低氣溫： -29.1 年平均最高氣溫： 23.4 年平均最低氣溫： -8.1 2、降雨年平均降雨量： 550mm 左右，大部分集中于七、八、九月份3、風向及風速年平均風速： 1.8m/s權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造年最大風速： 17m/s夏季主導風向：東南風冬季主導風向：北風、西北風三、地質(zhì)條件場地東側(cè)溝處為濕陷性黃土， 是一

31、種特殊性質(zhì)的土，在一定的壓力下，下沉穩(wěn)定后，受水浸濕，土結(jié)構(gòu)迅速破壞，并產(chǎn)生顯著附加下沉，故在濕陷性黃土場地上進行建設，應根據(jù)建筑物的重要性、地基受水浸濕可能性的大小和在使用期間對不均勻沉降限制的嚴格程度，采取以地基處理為主的綜合措施，防止地基濕陷對建筑產(chǎn)生危害。其余場地地貌單元屬于山前沖洪積地貌，場地自上而下劃分為4 層，第一層黃土狀粉土主要成分為粉土，含有少量的木炭粒、鈣質(zhì)粉沫、鈣質(zhì)結(jié)核。第二層粉質(zhì)粘土可塑狀態(tài)含有大量錳斑、鐵錳質(zhì)結(jié)核、鈣質(zhì)條紋，局部夾形狀不一的鈣質(zhì)結(jié)核，局部夾粉土透鏡體。第三層粉質(zhì)粘土，含零星錳斑、錳結(jié)核、鐵錳質(zhì)氧化條帶，該土層斷面無光澤，搖振無水析現(xiàn)象，風干后強度高，韌

32、性高。第四層粉質(zhì)粘土，硬塑 - 堅硬，含零星錳鐵質(zhì)結(jié)核、平卷螺化石碎片，該土層斷面無光澤，無搖振反應，干強度較高，韌性較高，土質(zhì)均勻。三、建設區(qū)域“七通”條件具備權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造項目所在地塊已完成該征地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項目投入使用后的有關(guān)要求。具體標準為：1.道路：按規(guī)劃周邊市政道路通暢。2.給水由迎賓西街接入，給水主干線直徑為 300mm, 支線直徑為200mm 。3.雨水由迎賓西街排出，雨水主干線直徑為1000mm, 支線直徑為600mm 。4.污水由迎賓西街排出，污水主干線直徑為 600mm, 支線直徑為500mm 。5.通訊及電力、燃氣在迎賓西街接入。6.熱力在迎賓西

33、街接入集中供熱，直徑DN350/DN350 ，支線直徑DN300/DN300。四、抗震設防烈度按照建筑抗震設計規(guī)范（GB50011 2010 ）的規(guī)定，本建筑場地所屬長治市的抗震設防烈度為6 度，設計基本地震加速度值為 0.05g ，所屬的設計地震分組為第三組。 本工程擬建建筑物按 建筑工程抗震設防分類標準（GB50223-2008 ）第 3.0.2 條，本工程抗震設防標準劃分為標準設防類（簡稱丙類） 。權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造第五章建設規(guī)模和建設內(nèi)容第一節(jié)建設規(guī)模本項目根據(jù)某區(qū)城區(qū)居民住房需求和城區(qū)總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設地點條件和周圍環(huán)境，確定本項目（新建和馨園保障性住房項目）建設規(guī)模為：規(guī)劃總

34、用地 32783.2 平方米總建筑面積 69844.64 平方米其中：地上面積： 52238.16 平方米地下面積： 17606.48 平方米住宅總戶數(shù)： 660 戶。其 中：經(jīng)濟適用房： 552 戶，廉租房： 48 戶，公共租賃房： 60 戶。第二節(jié)建設內(nèi)容一、住宅建筑：該項目擬建住宅樓 8 棟，其中 1# 樓為廉租房和公共租賃房，2# 8# 樓為經(jīng)濟適用房，地下均有一層地下室，3# 、4# 、5#樓地下室以下為地下車庫，地上均為六層。二、公共建筑：會所、物業(yè)管理中心、配電室等配套建筑；三、道路：分小區(qū)主路、宅房小路；四、綠化：小區(qū)建設綠地和綠化帶。權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造五、地下停車場。第六章

35、小區(qū)平面規(guī)劃與工程設計方案第一節(jié)平面規(guī)劃設計方案一、規(guī)劃依據(jù)、城市規(guī)劃法；、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范；、城市規(guī)劃編制辦法；、住宅建筑設計規(guī)范；、某區(qū)城總體規(guī)劃；、有關(guān)城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；7、各級政府有關(guān)經(jīng)濟適用住房、廉租房和公共租賃房的政策文件。二、設計指導思想以人為本，以提高小區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能為目標，努力創(chuàng)建一個經(jīng)濟合理、交通便利、設施完善、建筑新穎，具有良好文化氛圍和居民交往空間的居住小區(qū)。為小區(qū)安靜舒適的居住生活提供保證。三、設計原則（1）綜合考慮所在地的地質(zhì)條件、氣候條件、居住對象、生活習慣、文化習俗，結(jié)合周圍環(huán)境，合理布局具有舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的高權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造起點

36、現(xiàn)代化居住環(huán)境。（2）依據(jù)建設的經(jīng)濟技術(shù)條件，確定各項合理的建設標準，既滿足當前實際需要，又具有一定的超前性和導向性。（3）綜合考慮小區(qū)內(nèi)道路、綠化、居住、公建等與空間環(huán)境設計的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀和環(huán)境效益相統(tǒng)一，追求安全、便捷的交通體系，合理組織動、靜態(tài)人流、車流，滿足物業(yè)管理和安全防衛(wèi)需要。努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，提高土地利用率。（4）突出群體建筑和空間層次變化，創(chuàng)造便于人際交往和物業(yè)管理的鄰里空間，以特色鮮明的景觀環(huán)境，使人和建筑與自然環(huán)境渾然一體。四、設計方案（1）總體設計通過分析，新建和馨園保障性住房項目經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的功能、環(huán)境條件和人行出入軌跡，確定小區(qū)設兩個

37、主出入口。小區(qū)內(nèi)設有較完善的公共配套建筑、綠地、小區(qū)娛樂活動中心等居民基本所需的設施。小區(qū)功能基本得到滿足，并可便利周邊的居民。（2）道路系統(tǒng)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展與人際交往的增多，交通日益成為人們生活的重要組成部分。和馨園小區(qū)住宅區(qū)設人車分流的主干路，與小區(qū)外城市主干道相連。小區(qū)內(nèi)道路設計做到通而不暢，減少不必要的穿越交通。權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造小區(qū)道路系統(tǒng)分三級，居住區(qū)設有兩個主入口與城市主道相連，住宅前路通往各單元，同時住宅間設步行道，連接各主要公共綠地和游憩設施。（3）居住空間居住區(qū)在設計中綜合考慮居民的各種需求， 注重空間的個性與特點，建成既有區(qū)別又有聯(lián)系的住宅區(qū)，使居民具有歸屬感和認同感

38、，為鄰里交流提供條件。樓距之間有集中的公共綠地或活動場地，滿足不同年齡居民就近活動的需求。（4）住宅設計住宅設計努力創(chuàng)造新穎的住宅類型，進深得當。住宅設計體現(xiàn)以起居室作為全家活動中心的原則，合理安排各廳、室的位置，使之動靜分離，同時具有良好的自然采光、通風條件、合理的空間尺度。住宅形體設計既要體現(xiàn)地方特色，又能突出一定的時代美感。（5）公建附屬配套依據(jù)本項目公建分布情況，結(jié)合住宅樓公建設置要求，合理布置住宅樓附屬配套用房，包括會所、配電室、物業(yè)管理室、門房、公廁、消防水池、自行車棚等。室外新建圍墻、新建擋土墻、大門及院面硬化等，做到配套完善、經(jīng)濟合理。（6）綠化系統(tǒng)小區(qū)綠化系統(tǒng)由道路綠地及集中

39、綠地等構(gòu)成。小區(qū)四周被道路綠地所包圍，環(huán)境優(yōu)美。綠化系統(tǒng)采用帶形與集中相結(jié)合的布置辦法。增加權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造了鄰里交流空間的趣味性，豐富了小區(qū)內(nèi)部的景觀形式，并使之形成與公共綠地不同的景觀效果，滲透到每個居住單元。集中綠地、步行景觀軸結(jié)合在一起，形成小區(qū)有機的生態(tài)綠化系統(tǒng)。該布置既可使公共綠地更均勻地接近居民， 又使綠地空間擺放有序、豐富多變。小區(qū)綠地樹木種植注重空間層次、高低結(jié)合，并努力做到二季有花、四季常青。五、主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位指標1總用地面積平米32783.22總建筑面積平米69844.64地上建筑面積平米52238.163其中：住宅建筑面積平米510

40、98.16公建建筑面積平米11404地下建筑面積平米17606.485容積率1.596綠化率%307總停車數(shù)輛2338戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/ 戶3.59居住戶數(shù)（經(jīng)濟適用房）戶552居住戶數(shù)（廉租房）戶48權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造居住戶數(shù)（公共租賃房）戶6010居住人數(shù)人231011建設投資萬元13033.7512每平方米建設投資元1866.1113建筑層高（地上建筑）米314建筑層數(shù)地下一層、地上 6 層15建筑總高度22.08 米第二節(jié)土建工程方案一、編制依據(jù)1、項目委托書2、建設方提供的資料3、上級部門的有關(guān)批文4、經(jīng)濟適用住房管理辦法5、廉租住房保障辦法6、山西省公共租賃房住房管理暫行辦法晉

41、政辦發(fā)2010 【89 】號文件7、現(xiàn)行國家、部委、省市有關(guān)規(guī)范、標準和文件二、建筑設計方案本小區(qū)住宅樓總建筑面積為69844.64 。根據(jù)經(jīng)濟適用房管理權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造辦法之規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60 平方米左右。”根據(jù)廉租住房保障辦法之規(guī)定：“新建廉租住房，應當將單套建筑面積控制在 50 平方米以內(nèi)?！备鶕?jù)山西省公共租賃住房管理暫行辦法之規(guī)定：“公共租賃住房主要滿足基本居住需求，單套建筑面積要控制在60 平方米以下”。基本戶型平面圖附后。小區(qū)建筑為三類建筑，地下防火等級為一級，地上防火等級為二級，合理使用年限為50 年。立面造型簡潔、大方，與小區(qū)綠化相應襯，形成色彩鮮

42、明的立面效果，給人以賞心悅目的感覺。住宅平面設計力求“靈活、適用、新穎”。布置緊湊合理，功能齊全，進深適當，朝向良好，確保每個房間都有直接采光和自然通風。室內(nèi)房間布置以起居室為中心，合理安排各廳、廚房、衛(wèi)生間的位置，既滿足日常生活的需要，又滿足住戶私秘性的要求。1、設計依據(jù)（1）民用建筑設計通冊（GB50352-2005 ）（2）辦公建筑設計規(guī)范（JGJ67-2006 ）（3）建筑設計防火規(guī)范（GB50045-95 ）（2005 版）（4）城鄉(xiāng)道路和建筑物無障礙設計規(guī)范（JGJ50-2001 ）（5）建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范（GB502222-95 ）權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造（6）民用建筑工程室內(nèi)

43、環(huán)境污染控制規(guī)范（GB50325-2001 ）（7）公共建筑節(jié)能設計規(guī)范（GB50189-2005 ）（8）建筑設計防火規(guī)范（GB50016-2006 ）（9）住宅設計規(guī)范（GB50096-1999 ）2003 版（10）住宅建筑規(guī)范（GB50368-2005 ）并依據(jù)經(jīng)濟適用房管理辦法、廉租住房保障辦法、山西省公共租賃住房管理暫行辦法等相關(guān)文件。2、建筑構(gòu)成及主要功能（1）建筑概況：經(jīng)濟適用住房和廉租房是面向中低收入者推出的住宅，體現(xiàn)經(jīng)濟、適用、安全、美觀、衛(wèi)生、便利的原則。該項目位于某區(qū)迎賓西街南側(cè)，規(guī)劃總用地32783.2 ，總建筑面積 69844.64 ，其中：地上住宅面積52238.16 ，地下面積 17606.48 ，公共建筑面積 1140 。本項目住宅規(guī)劃為八棟樓，地上六層，均為住宅，1# 、2# 、6# 、7# 、8# 樓地下一層，為儲藏室， 3# 、4# 、5# 樓地下一層為儲藏室，地下二層為地下停車場。1# 樓為廉租房、公共租賃房：A 戶型為一室一廳（面積為 49.38 ）、A-1 戶型為一室一廳（面積為56.54 ）、B 戶型為二室一廳（面積為48.57 ）、C 戶型為二室一廳（面積為64.18 ）、D 戶型為二室一廳權(quán)威咨詢機構(gòu)精心打造（面積為 58.13 ）。2#-8# 樓為經(jīng)濟適用房： E 戶型為二室一廳（面積為 84.