國英置業(yè)拓展定位工作手冊(cè)：項(xiàng)目拓展論證管理流程

1、 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY/YG-QP-TZ-001 版本： A/0 頁碼：第1頁共58頁 項(xiàng)目拓展論證管理流程 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修訂記錄 日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY/YG-QP-TZ-001 版本： A/0 頁碼：第2頁共58頁 項(xiàng)目拓展論證管理流程 綜合管理部 開發(fā)經(jīng)營部 設(shè)計(jì)管理部 工程管理部 成本管理部 財(cái)務(wù)部 審核/審批 依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè) 部門年度 工作計(jì)劃 三年土地儲(chǔ)備 CP 集 計(jì)劃（參考） 土地信息收集 收 息 土地信息 初步 信 庫歸檔N 判斷 地 土 Y 提供法

2、項(xiàng)目初步接觸， 項(xiàng)目背景調(diào)查 律意見 操作方式選擇 操作方式 Y 初步市調(diào)及定位 可行 N 初步經(jīng)濟(jì)測算 根據(jù)審核/審批意見進(jìn) 土地信息 CP 行調(diào)整或者存檔放棄 N 庫歸檔 編制立項(xiàng)建議書 議 依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)組織評(píng)審 建 組織立項(xiàng)評(píng)審 審核/審批 項(xiàng) 立 組織成立項(xiàng)目可研小 Y 組，制定可研計(jì)劃 可委托專業(yè)代理公司具體操作 法律風(fēng) 項(xiàng)目背景調(diào)查 組織現(xiàn)場踏勘、 市場調(diào)研 險(xiǎn)分析 初步產(chǎn)品定位及分 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 工程技術(shù)分析 建安成本估算 經(jīng)濟(jì)效益測算 期銷售計(jì)劃 CP 根據(jù)審核/審批意見進(jìn) 行調(diào)整或者存檔放棄 匯總編制項(xiàng)目可 N 究 行性研究報(bào)告 研 依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)組織評(píng)審 性 組織可研報(bào)告 審

3、核/審批 行 評(píng)審 可 Y 土地獲 取方式 政府招拍掛 二級(jí)市場 依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)組織評(píng)審、 項(xiàng)目結(jié)束， 審核、審批 是否成 編寫合作 存檔備案 N 開發(fā)合同 功 取 獲 地 Y 簽訂合同 土 項(xiàng)目定位策 項(xiàng)目開發(fā)計(jì) 劃管理 劃管理 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY/YG-QP-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第3頁共58頁 1. 目的 保持公司可持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目，并在項(xiàng)目決策前對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證。 2. 適用范圍 適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目拓展論證管理工作，以及為之展開的相應(yīng)基礎(chǔ)研究。 3. 術(shù)語和定義 3.1. 新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過程，即

4、對(duì)影響新項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分 討論和預(yù)測，最后針對(duì)預(yù)測的綜合效果進(jìn)行可行性求證。 3.2. 房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備：為保證房地產(chǎn)公司未來項(xiàng)目開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進(jìn)行的以控 制土地開發(fā)權(quán)力為目的土地購入行為。 3.3. 可行性研究：對(duì)擬購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。 4. 職責(zé) 參見流程圖及工作程序。 5. 工作程序 5.1. 土地信息收集、甄別 5.1.1.開發(fā)經(jīng)營部根據(jù)部門年度工作計(jì)劃（詳見計(jì)劃管理流程 ）及三年土地儲(chǔ)備計(jì)劃（參考）進(jìn)行土地信息收集、整理、甄別工作，土地信息的收集可通過如下幾 種渠道進(jìn)行： a) 政府公告收

5、集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。 b) 其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；公司內(nèi)部部門及員工提供的土地信息，各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等。 c) 其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY/YG-QP-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第4頁共58頁 5.1.2.了解到有效土地信息后，開發(fā)經(jīng)營部需于當(dāng)日（最遲不超過兩日）內(nèi)填寫土地 信

6、息采集表，并定期 / 不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土 地信息進(jìn)行初步判斷、記錄存檔。 a) 如審核通過，開發(fā)經(jīng)營部組織編制立項(xiàng)建議報(bào)告； b) 如未通過，則由開發(fā)經(jīng)營部存入土地信息庫，并對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤記錄。 5.2. 立項(xiàng)建議 5.2.1.對(duì)審核通過的擬開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營部按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的新項(xiàng)目 發(fā)展進(jìn)度通報(bào)，匯總上報(bào)國英置業(yè)總經(jīng)理。 5.2.2.開發(fā)經(jīng)營部根據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)綜合管理部法務(wù)專員（法律顧問）提供意見，最終做出項(xiàng)目用地操作方式及法律風(fēng)險(xiǎn)判斷。 5.2.3.開發(fā)經(jīng)

7、營部對(duì)項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查報(bào)告提供的市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位，初步項(xiàng)目定位至少需包含以下內(nèi)容： a) 項(xiàng)目初步規(guī)劃、檔次、主要客戶群； b) 項(xiàng)目在公司項(xiàng)目組合中的地位和大致開發(fā)周期； c) 項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價(jià)。 5.2.4.開發(fā)經(jīng)營部可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理： a) 常規(guī)或易于規(guī)劃的項(xiàng)目：可與國英置業(yè)設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、成本管理部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，必要時(shí)由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測算的依據(jù)； b) 特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位交由

8、設(shè)計(jì)管理部做規(guī)劃設(shè)計(jì)初步草案，成本管理部做建安成本初步測算，作為初步經(jīng)濟(jì)測算 的依據(jù)。 5.2.5.開發(fā)經(jīng)營部根據(jù)項(xiàng)目情況，做出初步經(jīng)濟(jì)測算，并綜合相關(guān)信息，編制新項(xiàng)目立項(xiàng)建議書，經(jīng)部門內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^后，提請(qǐng)召開立項(xiàng)匯報(bào)會(huì)，評(píng)審、判斷項(xiàng)目能否進(jìn)入可行性研究程序。 5.2.6.項(xiàng)目立項(xiàng)建議過程中，開發(fā)經(jīng)營部可根據(jù)工作計(jì)劃及業(yè)務(wù)性質(zhì)，委托專業(yè)代理工作（或合作單位）完成相關(guān)工作。 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY/YG-QP-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第5頁共58頁 5.2.7.立項(xiàng)匯報(bào)會(huì)由公司管理層參加，專業(yè)部門技術(shù)人員根據(jù)需要選擇參加。會(huì)議事項(xiàng)主要包括： a) 準(zhǔn)

9、備新項(xiàng)目立項(xiàng)建議書 ：包括項(xiàng)目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢(shì)和市場定位、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)分析、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、初步經(jīng)濟(jì)效益測算等； b) 開發(fā)經(jīng)營部需提前將新項(xiàng)目立項(xiàng)建議書發(fā)給與會(huì)人員，為保密起見，土地情況和重要談判條件可以不涉及，開發(fā)經(jīng)營部根據(jù)項(xiàng)目情況確定參加會(huì)議各專業(yè)部門技術(shù)人員，須提前通知； c) 會(huì)議首先由開發(fā)經(jīng)營部做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門意見，國英置業(yè)總經(jīng)理最終決定項(xiàng)目是否進(jìn)入可行性研究階段， 并根據(jù)各方面意見指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。 5.2.8.項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段；未通過則根據(jù)會(huì)議意見進(jìn)行調(diào)整或放 棄

10、。會(huì)議內(nèi)容根據(jù)會(huì)議記錄形成會(huì)議紀(jì)要。 5.2.9.對(duì)于評(píng)審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目中，如果需要先到政府立項(xiàng)的，由開發(fā)經(jīng)營部負(fù)責(zé)辦理政府立項(xiàng)手續(xù)，待立項(xiàng)手續(xù)辦妥，再進(jìn)入可行性研究階段。 5.3. 可行性研究 5.3.1.項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步預(yù)測的論證，最終形成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 。 5.3.2.開發(fā)經(jīng)營部將立項(xiàng)匯報(bào)會(huì)上的意見匯總，申請(qǐng)成立項(xiàng)目可研小組，制訂可行性 研究計(jì)劃，該計(jì)劃需明確可研相關(guān)工作、責(zé)任部門（責(zé)任人） 、需要達(dá)到效果和時(shí)間要求，（可根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)做出甘特圖） ，發(fā)相關(guān)部門。 5.3.3.開發(fā)經(jīng)營部根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織完成如下工作： a)依據(jù)營銷供應(yīng)商采購管理流程選擇可研代理公司（中

11、介機(jī)構(gòu)）； b) 代理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，必要時(shí)可組織各相關(guān)部門參加； c) 代理公司完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢(shì)等； d) 代理公司對(duì)項(xiàng)目周邊市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，制訂項(xiàng)目初步定位建議； e) 開發(fā)經(jīng)營部根據(jù)初步定位建議確定形成新項(xiàng)目初步市場定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書，交設(shè)計(jì)管理部； f) 設(shè)計(jì)管理部根據(jù)先期現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃分析， 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY/YG-QP-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第6頁共58頁 并根據(jù)新項(xiàng)目初步市場定位建議設(shè)計(jì)草案

12、任務(wù)書 ，編制規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，形成新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明 ； g) 工程管理部負(fù)責(zé)進(jìn)行工程技術(shù)分析； h) 國英置業(yè)成本管理部根據(jù)規(guī)劃草案、 新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明和工程技術(shù)分析，進(jìn)行建安成本測算； i) 開發(fā)經(jīng)營部組織制訂營銷初步計(jì)劃； j) 國英置業(yè)財(cái)務(wù)部提供現(xiàn)金流分析、融資分析，并根據(jù)規(guī)劃、工程、成本、營銷計(jì)劃等材料，完成新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析。 5.3.4.開發(fā)經(jīng)營部最終組織、整合各方面材料，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)部門內(nèi)部 審核后，提請(qǐng)召開公司新項(xiàng)目可行性論證決策評(píng)審會(huì)。 5.3.5.對(duì)于小型項(xiàng)目或時(shí)間較緊迫的項(xiàng)目 （從獲悉土地出讓信息到截止不足一個(gè)月） ，此階段

13、可行性研究過程可適當(dāng)簡化， 開發(fā)經(jīng)營部根據(jù)可行性研究計(jì)劃， 組織各相關(guān)部門（工程、成本、營銷）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察， 各部門出具意見， 開發(fā)經(jīng)營部匯總、組織各方面材料，對(duì)新項(xiàng)目立項(xiàng)建議書和經(jīng)濟(jì)測算進(jìn)行深化，作為簡化的可行 性研究報(bào)告。 5.4. 決策評(píng)審 5.4.1.開發(fā)經(jīng)營部在可行性研究報(bào)告中摘錄市場初步分析、產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)、成本信 息、經(jīng)濟(jì)效益分析、法律風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容交國英置業(yè)總經(jīng)理、董事長審閱。 5.4.2.公司新項(xiàng)目決策評(píng)審會(huì)由開發(fā)經(jīng)營部依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)組織，由開發(fā)經(jīng)營部做介 紹，相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)聽取項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)并進(jìn)行充分討論和論證。 5.4.3.開發(fā)經(jīng)營部綜合各部門意見，形成評(píng)審結(jié)論，

14、提交國茂投資總經(jīng)理審核，董事長審批通過后，進(jìn)入項(xiàng)目獲取階段。若項(xiàng)目未獲評(píng)審?fù)ㄟ^，開發(fā)經(jīng)營部則需要根據(jù)會(huì)議意見對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目，并將全部資料收集歸檔。 5.4.4.開發(fā)經(jīng)營部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過的項(xiàng)目合作條件，進(jìn)行項(xiàng)目獲取實(shí)施和跟蹤。 5.5. 項(xiàng)目獲取 5.5.1.項(xiàng)目獲取的方式通常有兩種： a) 政府招拍掛，按政府相關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)手續(xù)； b) 二級(jí)市場，包括直接土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、樓花轉(zhuǎn)讓。 5.5.2.開發(fā)經(jīng)營部參照合同管理流程進(jìn)行合同的編制、評(píng)審和簽訂。 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY/YG-QP-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第7頁

15、共58頁 5.5.3.公司獲得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)力后，開發(fā)經(jīng)營部牽頭、工程管理部配合組織各部門制 定項(xiàng)目開發(fā)各級(jí)計(jì)劃，具體操作依照項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理作業(yè)指引的要求執(zhí)行。 5.5.4. 開發(fā)經(jīng)營部組織項(xiàng)目定位策劃工作，具體操作依照項(xiàng)目定位策劃管理流程的 要求執(zhí)行。 5.5.5.綜合管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的人事籌劃工作。 5.5.6.開發(fā)經(jīng)營部組織將項(xiàng)目拓展相關(guān)資料整理、分類、編號(hào)、部門內(nèi)部歸檔，并定期或項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后統(tǒng)一移交至綜合管理部進(jìn)行存檔。 6. 支持性文件 6.1. 計(jì)劃管理流程 GYZY/YG-QP-JH-001 6.2. 營銷供應(yīng)商采購管理流程 GYZY/YG-QP-CG-004 6.3. 合同管

16、理流程 GYZY/YG-QP-CB-002 6.4. 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理作業(yè)指引 GYZY/YG-WI-JH-001 7. 相關(guān)記錄 7.1. 土地儲(chǔ)備計(jì)劃表 GYZY/YG-QR-TZ-001 7.2. 土地信息采集表 GYZY/YG-QR-TZ-002 7.3. 新項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度通報(bào) GYZY/YG-QR-TZ-003 7.4. 新項(xiàng)目立項(xiàng)建議書 GYZY-YG-QR-TZ-004 7.5. 新項(xiàng)目初步市場定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書 GYZY/YG-QR-TZ-005 7.6. 新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明 GYZY/YG-QR-TZ-006 （附建造標(biāo)準(zhǔn)） 7.7. 可行性研究報(bào)告 GYZY

17、-YG-ZY-TZ-007 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY/YG-QP-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第8頁共58頁 項(xiàng)目定位策劃管理流程 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修訂記錄 日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人 項(xiàng)目定位策劃管理流程 代理公司 編制項(xiàng)目定 位策劃建議 備 準(zhǔn) 劃 確定項(xiàng)目定 策 位策劃思路 位 定 市場調(diào)研分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目開發(fā)策略及初 步規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 經(jīng)濟(jì)效益分析 營銷推廣策略 編制項(xiàng)目定位策 劃報(bào)告分項(xiàng)報(bào)告 施 調(diào)整、完善、深 實(shí) 化，形成項(xiàng)目定 劃 位策劃報(bào)告 策 位 定 天津國英置業(yè)有限公司 編號(hào)： GYZY/YG-QP-TZ-

18、002 版本： A/0 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁碼：第 9 頁共58 頁 審核 /審批 開發(fā)經(jīng)營部設(shè)計(jì)管理部 依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè) 項(xiàng)目拓展項(xiàng)目計(jì)劃 管理管理 CP 編制項(xiàng)目定位 N 策劃任務(wù)書 組織任務(wù)書評(píng)審審核 /審批 營銷供應(yīng)商 Y 采購 CP依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)組織采購、評(píng)審 綜合評(píng)估，推 審核/審批 薦策劃機(jī)構(gòu) Y 具體操作可根據(jù)專業(yè)定位策劃 公司標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行討論、調(diào)整 定位策劃過程交流 N CP 依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)組織評(píng)審 分階段組織分項(xiàng)評(píng)審 審核/審批 Y N CP 依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)組織評(píng)審 組織項(xiàng)目定位策劃報(bào) 審核 /審批 告評(píng)審 Y 銷售前期概念設(shè)計(jì) 管理管理 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)：

19、版本： A/0 頁碼：第10頁共58頁 1. 目的 規(guī)范公司項(xiàng)目開發(fā)前期的項(xiàng)目定位策劃工作，確定項(xiàng)目開發(fā)和設(shè)計(jì)方向，并指導(dǎo)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)）工作。 2. 適用范圍 本流程適用于公司項(xiàng)目確立后的項(xiàng)目定位策劃及前期設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)）工作。 3. 術(shù)語和定義 3.1. 項(xiàng)目定位策劃： 提出項(xiàng)目的開發(fā)策略、 檔次、類型、消費(fèi)目標(biāo)群體、 開發(fā)方式和節(jié)奏、面積和戶型配比等。 4. 職責(zé) 參見流程圖及工作程序。 5. 工作程序 5.1.項(xiàng)目定位策劃準(zhǔn)備 5.1.1.開發(fā)經(jīng)營部負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目定位策劃工作的組織。 5.1.2.開發(fā)經(jīng)營部收集政府規(guī)劃（建筑密度、容積率、公建等指標(biāo)）等相關(guān)資料，結(jié)合可行性研究報(bào)告

20、，形成項(xiàng)目初步策劃思路，提出策劃深度要求及時(shí)間進(jìn)度安排，編制定位策劃任務(wù)書 ，并依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)組織評(píng)審，主要輸入條件包括： a) 開發(fā)經(jīng)營部提供前期研究資料及可行性研究報(bào)告 ； b) 開發(fā)經(jīng)營部提供現(xiàn)有項(xiàng)目階段性營銷總結(jié)分析； c) 成本管理部提供成本控制建議。 5.1.3.開發(fā)經(jīng)營部根據(jù)定位策劃任務(wù)書 、營銷供應(yīng)商采購管理流程 ，確定定位策劃 代理公司和策劃思路。 5.1.3.1.公司取得土地或者確定開發(fā)意向后，開發(fā)經(jīng)營部負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目定位策劃代理公司信息，組織項(xiàng)目定位策劃代理公司的考察和預(yù)審，包括優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析、業(yè)績、公司特點(diǎn)等。 5.1.3.2.開發(fā)經(jīng)營部組織初步選擇的定位策劃代理公司（至少

21、三家）開展市場調(diào)研和編 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 制項(xiàng)目定位策劃建議 。 編號(hào)： 版本： A/0 頁碼：第11頁共58頁 5.1.3.3. 根據(jù)市場調(diào)研和項(xiàng)目定位策劃建議，開發(fā)經(jīng)營部組織對(duì)定位策劃代理公司進(jìn)行綜合評(píng)估，內(nèi)容包括對(duì)區(qū)域市場參與和理解程度、基本思路和工作方式、時(shí)間進(jìn) 度安排、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式、行業(yè)內(nèi)的評(píng)價(jià)等，填寫完成定位策劃單位評(píng)估表 ，確定項(xiàng)目定位策劃代理公司和策劃思路。 5.2.項(xiàng)目策劃定位實(shí)施 5.2.1.項(xiàng)目定位策劃代理公司確定后，與開發(fā)經(jīng)營部進(jìn)行溝通，按照總體思路和時(shí)間進(jìn) 度安排，進(jìn)行分階段策劃定位匯報(bào)。 5.2.2.項(xiàng)目定位策劃各項(xiàng)活動(dòng)步驟主要包括（可根據(jù)代

22、理公司標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行討論、調(diào)整）： 5.2.2.1.分析研究擬開發(fā)周邊市場情況，完成項(xiàng)目定位策劃分項(xiàng)報(bào)告市場調(diào)研分 析，包括但不限于以下內(nèi)容： a) 發(fā)展環(huán)境（人口、經(jīng)濟(jì)、文化等） ； b) 房地產(chǎn)開發(fā)供給（區(qū)域格局、一定時(shí)間范圍內(nèi)的開發(fā)量等） ； c) 房地產(chǎn)市場需求（一定時(shí)間范圍內(nèi)的銷售量，一般包含外銷） ； d) 需求特性（房型、戶型面積、價(jià)格、付款方式等） ； e) 客戶特征描述（區(qū)域來源、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)動(dòng)機(jī)等） ； f) 項(xiàng)目分析（地理位置、交通流線、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、地質(zhì)情況、 SWOT分析、風(fēng)險(xiǎn)及回避、 提高效益的建議）。 5.2.2.2.進(jìn)行目標(biāo)市場定位，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)策略及

23、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，完成項(xiàng)目定位策劃分項(xiàng)報(bào)告項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ，包括但不限于以下內(nèi)容： a) 目標(biāo)市場定位（需明確推導(dǎo)過程或示意，以及量化說明，包含區(qū)域來源、職業(yè)分布、大致年齡結(jié)構(gòu)、收入水平、置業(yè)次數(shù)、購買用途等） b) 各種消費(fèi)需求描述（如商業(yè)、生活配套、交通等） c) 各種消費(fèi)偏好描述（如樓層、花園、房型、物管等） d) 物業(yè)發(fā)展定位，小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施（含車位、商業(yè)、會(huì)所等） ，特殊物業(yè)（如商場、寫字樓等）經(jīng)營模式 e) 開發(fā)主題和形象定位 f) 分期及開發(fā)節(jié)奏 g) 樓型分配 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： 版本： A/0 頁碼：第12頁共58頁 h) 戶型、面積

24、及其比例 i) 室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)初步設(shè)想 j) 環(huán)境設(shè)計(jì) 5.2.2.3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析，完成項(xiàng)目定位策劃分項(xiàng)報(bào)告經(jīng)濟(jì)效益分析： a) 對(duì)于小型項(xiàng)目或具備相關(guān)專業(yè)能力的定位策劃代理機(jī)構(gòu)，可由定位策劃代理公司提出規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和工程技術(shù)分析、建安成本測算和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益分析，由開發(fā)經(jīng)營部組織公司相關(guān)部門進(jìn)行定位策劃分項(xiàng)評(píng)審。如果不符合要求，則需重新調(diào)整項(xiàng)目定位，重新提出項(xiàng)目規(guī)劃建議；如果符合要求，則進(jìn)入下一步活動(dòng)。 b) 對(duì)于大型復(fù)雜項(xiàng)目或不具備相關(guān)專業(yè)能力的定位策劃代理機(jī)構(gòu)，可由開發(fā)經(jīng)營部提交設(shè)計(jì)管理部，組織前期方案構(gòu)思和工程技術(shù)分析，估計(jì)人防面積和小區(qū)配套中可售部分面積及前期費(fèi)用，成本管理部進(jìn)行

25、基礎(chǔ)設(shè)施、配套及建安成本測算，財(cái)務(wù)部根據(jù)融資方案、各方面成本數(shù)據(jù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)測算，代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析；如果經(jīng)濟(jì)效益分析不符合要求，則需重新調(diào)整項(xiàng)目定位，重新提出項(xiàng) 目規(guī)劃建議；如果符合要求，則進(jìn)入下一步活動(dòng)； 5.2.2.4.項(xiàng)目營銷推廣策略 （此項(xiàng)工作需根據(jù)定位策劃代理合同 / 協(xié)議進(jìn)行明確），主要內(nèi)容： a) 項(xiàng)目概況 b) 市場分析（總體市場和區(qū)域市場分析、競爭樓盤分析） c) 項(xiàng)目定價(jià)策略 d) 項(xiàng)目總體營銷策略 e) 項(xiàng)目包裝策略 f) 競爭態(tài)勢(shì)及銷售時(shí)機(jī) g) 推廣步驟及銷售計(jì)劃 h) 銷售費(fèi)用預(yù)算及支出計(jì)劃，包括分階段費(fèi)用使用計(jì)劃（銷售費(fèi)用包括廣告制作及宣傳費(fèi)用、銷售現(xiàn)場

26、包裝費(fèi)用、售樓處樣板房設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用、銷售用品費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、廣告代理費(fèi)用等） i) 項(xiàng)目物業(yè)管理方案 5.2.3.在定位策劃實(shí)施過程中，開發(fā)經(jīng)營部依據(jù)合同 / 協(xié)議，要求定位策劃代理公司編制項(xiàng)目定位策劃報(bào)告分項(xiàng)報(bào)告，提交開發(fā)經(jīng)營部審核，開發(fā)經(jīng)營部依據(jù)責(zé)權(quán)手 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： 版本： A/0 頁碼：第13頁共58頁 冊(cè)組織公司各部門及管理層進(jìn)行評(píng)審。 5.2.4.開發(fā)經(jīng)營部匯總評(píng)審意見，配合定位策劃代理公司修訂、完善、深化，形成最終 項(xiàng)目定位策劃報(bào)告，并依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)組織定位策劃報(bào)告評(píng)審，及相關(guān)審核、 審批工作。 5.3.審批通過后的 項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 作為項(xiàng)目開

27、發(fā)前期設(shè)計(jì) / 概念設(shè)計(jì)（前期設(shè)計(jì)管理流程）的輸入信息，及項(xiàng)目營銷工作（ 銷售前期管理流程）的指導(dǎo)性文件。 6. 支持性文件 6.1.營銷供應(yīng)商采購管理流程GYZY/YG-QP-CG-004 7. 相關(guān)表格及記錄 7.1. 定位策劃任務(wù)書 GYZY/YG-QR-TZ-008 7.2. 定位策劃單位評(píng)估表 GYZY/YG-QR-TZ-009 7.3. 定位策劃報(bào)告評(píng)審表 GYZY/YG-QR-TZ-010 7.4. 項(xiàng)目定位策劃報(bào)告（模板） GYZY/YG-QR-TZ-011 土地儲(chǔ)備計(jì)劃表 2008 年2009 年2010 年 1、當(dāng)年新儲(chǔ)備總規(guī)模（建筑面積） 2、目標(biāo)發(fā)展方向 A 、目標(biāo)一

28、1 ）區(qū)域位置要求 2 ）規(guī)模（建筑面積） 3 ）樓面地價(jià)水平 4 ）銷售凈利潤水平 5 ）最遲簽約時(shí)間 6 ）最早體現(xiàn)利潤時(shí)間 7 ）備選項(xiàng)目 B 、目標(biāo)二 1 ）區(qū)域位置要求 2 ）規(guī)模（建筑面積） 3 ）樓面地價(jià)水平 4 ）利潤水平 5 ）最遲簽約時(shí)間 6 ）最早體現(xiàn)利潤時(shí)間 7 ）備選項(xiàng)目 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) C 、目標(biāo)三 1 ）區(qū)域位置要求 2 ）規(guī)模（建筑面積） 3 ）樓面地價(jià)水平 4 ）利潤水平 5 ）最遲簽約時(shí)間 6 ）最早體現(xiàn)利潤時(shí)間 7 ）備選項(xiàng)目 3、關(guān)注發(fā)展方向 4、預(yù)計(jì)地價(jià)支付最大需求 5、年末土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì) 6、預(yù)計(jì)土地經(jīng)營成果體現(xiàn) A、增加凈利潤

29、預(yù)計(jì) B 、增加銷售面積預(yù)計(jì) C 、增加銷售額預(yù)計(jì) D 、增加剩余資金預(yù)計(jì) E 、增加新開工面積預(yù)計(jì) F 、增加在建面積預(yù)計(jì) G 、增加竣工面積預(yù)計(jì) 7、 2008 年土地儲(chǔ)備方向與目標(biāo)設(shè)想 編號(hào)： 版本： A/0 頁碼：第14頁共58頁 備注：本表根據(jù)公司確定的經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營計(jì)劃分解編制；設(shè)置的年度可根據(jù)實(shí)際年份調(diào)整。 表單編號(hào)： GYZY/YG-QR-TZ-001 土地信息采集表 信息來源： 填報(bào)日期： 項(xiàng)目聯(lián)系人： 實(shí)地考察日期： 一、宗地基本情況概要 宗地 名稱 區(qū)域 土地 位置 編號(hào) 位置 東 南 四至 范圍 西 北 地段 土地所 有權(quán)歸 土地使用權(quán)歸屬 屬 土地方 土地使用年期 交

30、易方 技 術(shù) 指 標(biāo)( 根據(jù) 對(duì) 方 闡 述 ) 土地 淵源 土地 現(xiàn)狀 周邊 環(huán)境 周邊 樓盤 銷售 情況 合作 方式 及 條件 經(jīng)濟(jì) 測算 項(xiàng)目 判斷 意見 總經(jīng)理 意見 后續(xù) 跟進(jìn) 情況 記錄 最終 成交 情況 天津國英置業(yè)有限公司 編號(hào)： 版本： A/0 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁碼：第 15 頁共58 頁 土地規(guī)劃用途 占地面積（平米）.建筑覆蓋率%機(jī)動(dòng)車位 建筑面積（平米）其中：住宅 容積率.商業(yè) 公建配套 公廁垃圾站 合作方式 土地價(jià)格 周邊可拓展土地 付款條件 交地標(biāo)準(zhǔn) 天津國英置業(yè)有限公司 編號(hào)： 版本： A/0 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁碼：第 16 頁共58 頁 附： 1. 項(xiàng)目成本

31、簡單測算： 2. 項(xiàng)目利潤簡單測算： 3. 項(xiàng)目位置圖： 4. 項(xiàng)目宗地圖： 備注： 1. 本表由開發(fā)經(jīng)營部組織填寫，并根據(jù)內(nèi)部會(huì)議記錄初步判斷意見； 2. 本表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，增加表格匯報(bào)項(xiàng)目； 3. 后附圖片可根據(jù)資料掌握的實(shí)際情況附上。 表格編號(hào)： GYZY/YG-QR-TZ-002 新項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度通報(bào) 填報(bào)單位：填報(bào)日期： 詳細(xì)內(nèi)容 接觸 說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是準(zhǔn)備簽約。 程度 項(xiàng) 目 談判 談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。 進(jìn) 情況 展 法律 法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。 狀 手續(xù) 況 焦點(diǎn) 項(xiàng)目進(jìn)展的主要

32、難點(diǎn)和焦點(diǎn)。 難點(diǎn) 競爭 競爭對(duì)手加入或退出， 對(duì)手提出條件發(fā)生變化等， 以及主要競爭對(duì)手在整個(gè)城市重大土地購買 項(xiàng) 對(duì)手 或其他投資。 目 競爭 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。 發(fā) 樓盤 展 政府 主要政府政策頒布或變動(dòng)及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的提出或形成。 環(huán) 政策 境 城市 城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。 變 規(guī)劃 化 市政 整個(gè)城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車） ，以及項(xiàng)目周 配套 邊市政配套的改變。 天津國英置業(yè)有限公司 編號(hào)： 版本： A/0 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁碼：第 17 頁共58 頁 其他 如

33、：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。 因素 下一步 說明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止） 、工作重點(diǎn)、采取的策略、突破點(diǎn)、 計(jì)劃 是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開聽證會(huì)等。 備注：本表由開發(fā)經(jīng)營部開發(fā)經(jīng)營部每周填報(bào)，經(jīng)部門審核后匯報(bào)總經(jīng)理。 表格編號(hào)： GYZY/YG-QR-TZ-003 新項(xiàng)目立項(xiàng)建議書（模板) （審核版） 編制 審核 批準(zhǔn) 日期 日期 日期 修訂記錄 日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： 版本： A/0 頁碼：第18頁共58頁 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ

34、-002 版本： A/0 頁碼：第19頁共58頁 新項(xiàng)目立項(xiàng)建議書 說明： 1、填寫范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時(shí)為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動(dòng)也要求在此建議書中反映； 2 、遇到下列表格沒有涉及但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報(bào)告隨信息通報(bào)一起及時(shí)上報(bào)。 3 、無論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。 填報(bào)單位：填報(bào)日期： 一、新項(xiàng)目基本情況概要 項(xiàng)目名稱 區(qū)域位置 所在區(qū) 位置 東 南 四至范圍 西 北 地段 與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。 土地所有權(quán) 合作方 土地性質(zhì) 歸屬 其中：住宅 占地面積 建筑 容積率 面積 公建

35、 土地現(xiàn)狀 包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動(dòng)拆遷情況。 合作方式 合作方式及 土地成本 條件 付款條件 其他要求 市場 周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價(jià)估計(jì)。 備注 填報(bào)單位：填報(bào)日期： 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第20頁共58頁 詳細(xì)內(nèi)容 接觸 程度 項(xiàng) 談判 目 情況 進(jìn) 展 法律 狀 況手續(xù) 焦點(diǎn) 難點(diǎn) 競爭 對(duì)手 競爭 樓盤 項(xiàng) 目 政府 發(fā) 政策 展 環(huán) 城市 境 規(guī)劃 變 化 市政 配套 其他 因素 下一步計(jì)劃 說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是

36、準(zhǔn)備簽約。 談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。 法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。 項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。 競爭對(duì)手加入或退出，對(duì)手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對(duì)手在整個(gè)城市重大土地購買或其他投資。 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。 主要政府政策頒布或變動(dòng)及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的提出或形成。 城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。 整個(gè)城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車），以及 項(xiàng)目周邊市政配套的改變。 如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。 說明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止

37、） 、工作重點(diǎn)、采取的策略、突破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開聽證會(huì)等。 土地方全稱 區(qū)域位置 位置 四至 范圍 地段及 等級(jí) 地形 地貌 地下情況 現(xiàn)狀 待動(dòng)遷 情況 公交線路 交通出 軌道交通 行 快速干道 項(xiàng) 其它 目 宗 地 教育設(shè)施 概 況 （列數(shù)量 ） 現(xiàn)狀公 共服務(wù) 設(shè)施（ 距宗地 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 3000米 范圍內(nèi) 銀行 列明數(shù) 郵局 量、名 稱、距 離） 文化體育 醫(yī)院 大市政 配套 周邊 環(huán)境 天津國英置業(yè)有限公司 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-002 版本： A/0 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 頁碼：第 21 頁共58 頁 表一、宗地概況 所在區(qū) 東南 西北 需要安

38、置或 戶 涉及單位或生產(chǎn)隊(duì) 個(gè) 動(dòng)遷的居民 人 需要遷移的企業(yè)或工廠 個(gè) 其它 在宗地及其周邊的起始站 距宗地最近的站點(diǎn) 市中心距宗地最快可達(dá)線路 小學(xué) 中學(xué) 大專院校 幼托 綜合商場 超級(jí)市場 農(nóng)貿(mào)市場 其它 公園運(yùn)動(dòng)場館 圖書館游泳館 其它 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第22頁共58頁 依據(jù) 面積（公頃） 比例 現(xiàn)狀用地性質(zhì) 項(xiàng) 住宅用地 目 居住用地 公建用地 宗 地 區(qū)內(nèi)道路用地 用 公共綠地 地 綠地 平 退道路綠化帶 衡 表 市政用地 道路用地 總用地 依據(jù) 總建筑面積 萬平方米 比例

39、 多層住宅 住宅面積 其 高層住宅 中 經(jīng)營性公建 規(guī) 公建面積 非經(jīng)營性公建 劃 經(jīng) 批 分類 項(xiàng)目名稱 建筑面積 占地面積 濟(jì) 準(zhǔn) 1 技 經(jīng) 術(shù) 濟(jì) 2 指 技 經(jīng)營性 標(biāo) 術(shù) 3 公建項(xiàng)目 指 4 標(biāo) 公建項(xiàng)目 情 N 況 主要內(nèi)容 1 非經(jīng)營性 2 3 公建項(xiàng)目 4 N 綜 容積率 綜合容積率 合 住宅容積率 指 標(biāo) 其它指標(biāo) 建筑覆蓋率 綠化率 控高 備 注 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 表三、合作條件 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第23頁共58頁 方 合 （主要包括獲得項(xiàng)目或土地的方式、土地前期開發(fā)工作、規(guī)劃調(diào)整、市政公建配套的要求

40、等主要式作內(nèi)容） 政府批文、權(quán)證名稱審批機(jī)關(guān)備注 計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文件 規(guī)劃用地批準(zhǔn)文件 合 作 依征地批文及其附圖 據(jù) 方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件 其他政府文件 土 （成本構(gòu)成、樓面地價(jià)） 地 成 本 合 付 作款 條 要 件 求 其 他 要 求 項(xiàng) 目 所 在 地 政 府 稅 、 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 表四、投資收益預(yù)測 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第24頁共58頁 用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米） 合計(jì) 規(guī) 住宅 多層住宅 劃 指 高層住宅 標(biāo) 公建 經(jīng)營性 非經(jīng)營性 項(xiàng)目總金額（萬元）單價(jià)（元 / 平方米）

41、 一直接成本小計(jì) 1 土地獲得價(jià)款 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 成3主體建筑工程費(fèi) 項(xiàng) 本 4 主體安裝工程費(fèi) 目 預(yù) 5 紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 6 環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi) 投 測 7 開發(fā)間接費(fèi) 資 其中：營銷費(fèi)用 收 利息支出 益 二 管理費(fèi)用 測 總計(jì) 總金額/萬 算 序號(hào) 項(xiàng)目 備 注 單價(jià)/元/ 元 1 銷售收入 2 直接成本 3 銷售稅金及附加 投 4 管理費(fèi)用 資 5 總投資 收 6 毛利率 % 益 7 稅前利潤 測 8 稅后利潤 算 9 銷售凈利率 10 總投資回報(bào)率 11 內(nèi)部收益率 12 啟動(dòng)資金 13 最大資金占用 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ

42、-002 版本： A/0 頁碼：第25頁共58頁 表格編號(hào)： GYZY/YG-QR-TZ-004 新項(xiàng)目初步市場定位建議草案任務(wù)書 總用地面積 平方米 計(jì)容積率凈用地面積 平方米 規(guī)劃容積率 用地平衡 總建筑面積（計(jì)容積率） 平方米 其中：商業(yè)面積 平方米 住宅面積 平方米 其他配套面積 平方米 覆蓋率 % 基本指標(biāo) 綠化率 % 總戶數(shù) 個(gè) 二、可售建筑類型分布 住宅分類 建筑面積（范圍） 戶型大?。ǚ秶?客戶定位 景觀要求 內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、廚衛(wèi)設(shè)置 別墅住宅 聯(lián)排住宅 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 超高層住宅 合計(jì) 總體說明 備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時(shí)，或有重大影響成本情況時(shí)

43、可單列 其他可售物業(yè) 建筑面積（范圍） 分層考慮 客戶定位 備注 ( 含經(jīng)營模式考慮 ) 類型一 類型二 合計(jì) 總體說明 三、其他配套設(shè)施說明 計(jì)算容積率部分 占地面積（范圍） 單位 比較 建筑面積建議數(shù)值 備注( 含經(jīng)營模式考慮) 會(huì)所 平方米 幼兒園 平方米 小學(xué) 平方米 其他 平方米 合計(jì) 平方米 總體說明 不計(jì)容積率部分 指標(biāo) 單位 比較 建議數(shù)值 備注( 含經(jīng)營模式考慮) 車位 個(gè)數(shù) 個(gè) 室外體育設(shè)施 建筑面積 平方米 總體說明 四、其他說明： 總體市場定位 總體裝修標(biāo)準(zhǔn) 四、簽字欄 要求完成時(shí)間 填表 校對(duì) 審核 簽 收 備注：此表由開發(fā)經(jīng)營部填寫，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但

44、須做出說明。 表格編號(hào)： GYZY/YG-QR-TZ-005 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第26頁共58頁 新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明（含建造標(biāo)準(zhǔn)） 項(xiàng)目編號(hào) 一、指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 指標(biāo)類型 用地平衡 用地構(gòu)成 基本指標(biāo) 土方平衡 填寫日期 項(xiàng)目名稱 指標(biāo) 單位 任務(wù)書建議數(shù)值 實(shí)際數(shù)值 備注 總用地面積 平方米 建筑用地面積 平方米 總建筑面積（計(jì)容積率） 平方米 其他不計(jì)容積率建筑面 積 平方米 小區(qū)道路 平方米 消防道路 平方米 人行道 平方米 廣場 平方米 綠化 平方米 水景 平方米 室外體育設(shè)施 平方米 室外

45、泳池 平方米 注明個(gè)數(shù) 規(guī)劃容積率 覆蓋率 % 綠化率 % 總戶數(shù) 個(gè) 車位數(shù)（其中地面停車） 個(gè) 挖方量 立方米 填方量 立方米 挖填方差量 立方米 邊坡支護(hù) 米 二、建筑細(xì)部面積指標(biāo) 內(nèi)外部裝修標(biāo) 可售住宅分類占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型電梯數(shù)戶數(shù)準(zhǔn)、廚衛(wèi)設(shè)置 別墅住宅 聯(lián)排住宅 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 超高層住宅 合計(jì) 備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時(shí)，或有重大影響成本情況時(shí)可單列 計(jì)容積率配套 占地面積 建筑面積 層高 層數(shù) 結(jié)構(gòu)類型 內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)置商業(yè) 會(huì)所 幼兒園 小學(xué) 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-002

46、版本： A/0 頁碼：第27頁共58頁 物業(yè)用房 其它 不計(jì)容積率配套 占地面積 建筑面積 層高 層數(shù) 結(jié)構(gòu)類型 裝修標(biāo)準(zhǔn)架空花園 架空車庫 地面停車 地下商業(yè)街 地下室面積 三、其他說明： 1、 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)； 2、 主要產(chǎn)品類型分布：多層、高層，還是聯(lián)排別墅，及各種產(chǎn)品的樓棟數(shù)，各個(gè)樓棟大堂 建筑概況及電梯專修標(biāo)準(zhǔn)； 3、 各種占地的配比是否恰當(dāng)，車位布置是否合理； 4、 商業(yè)物業(yè)獨(dú)立布置還是沿裙樓布置，商業(yè)人流入場考慮，是否布置扶梯、中央空調(diào)； 園林小品標(biāo)準(zhǔn) 其他配套設(shè)施 內(nèi)容及規(guī)模 單獨(dú)占地體育 設(shè)施 規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)說 明 總體裝修標(biāo)準(zhǔn)包含內(nèi)墻裝飾、

47、外墻裝飾、廚衛(wèi)裝飾的標(biāo)準(zhǔn)；節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮； 備注 其他必要文字 說明 四、簽字 欄 填 表（項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管）審 核（設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理）簽收（成本管理部） 備注： 1、本表（含附表建造標(biāo)準(zhǔn) ）由項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管根據(jù)新項(xiàng)目初步市場定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書編制，經(jīng)設(shè)計(jì)管理部內(nèi)部校對(duì)審核后，作為進(jìn)行工程技術(shù)分析和進(jìn)行建安成本測算的依據(jù)。 2、本表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但需作說明。 表格編號(hào)： GYZY/YG-QR-TZ-006 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-002 版本： A/0 頁碼：第28頁共58頁 可行性研究報(bào)告（要點(diǎn)模版） （審核版）

48、編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修訂記錄 日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-003 版本： A/0 頁碼：第29頁共58頁 目錄 目錄 - 29 項(xiàng)目決策背景及摘要： . 30 第一部分：項(xiàng)目概況 . 31 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 . 34 第三部分：市場分析 . 36 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 . 38 第五部分：項(xiàng)目開發(fā) . 39 第六部分：投資收益分析 . 40 第七部分：管理資源配置 . 43 第八部分：綜合分析與建議 . 44 第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題. 45 第十部分：在新城

49、市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 . . 47 附件： . 48 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 項(xiàng)目決策背景及摘要： 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-003 版本： A/0 頁碼：第30頁共58頁 一、外部環(huán)境 1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建 設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等； 2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng) 目處在鄭州，要說明鄭州在河南的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。 3、 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等

50、； 二、內(nèi)部因素 1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3 5 年），在公司發(fā) 展中的地位（是否核心項(xiàng)目） ； 2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、 降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3、 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-003 版本： A/0 頁碼：第31頁共58頁 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖， 標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，

51、與標(biāo)志性市政設(shè)施、 建筑物（如 市中心商圈、機(jī)場等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 / 商務(wù) / 政府的關(guān)系）。 二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍； 2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開 發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工 狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/ 結(jié)構(gòu)等， 地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的

52、構(gòu)建； 6、土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊 等因素分割土地； 7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1、交通狀況 （1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 天津國英置業(yè)

53、有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-003 版本： A/0 頁碼：第32頁共58頁 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； 2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 5、文化、體育、娛樂設(shè)施 6、公園 7、銀行 8、郵局 9、其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 （二）宗地周邊3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫） 1、治安情況 2、空氣狀況 3、噪聲情況 4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5、危險(xiǎn)源情況（如

54、高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等） 6、周邊景觀 7、風(fēng)水情況 8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、 工廠的搬遷、 大型醫(yī)院、學(xué)校、 購物中心 / 超市的建設(shè)等。 9、其他 五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） ：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 本等。 編號(hào)： GYZY

55、-YG-ZY-TZ-003 版本： A/0 頁碼：第33頁共58頁 5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、 距宗地距離、 涉及線路成本等。 6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 3、綜合容積率、住宅容積率 4、建筑密度 5、控高 6、綠化率 7、其他 七、土地

56、價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、 樓面地價(jià)。 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-003 版本： A/0 頁碼：第34頁共58頁 一、合作方式及條件 1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分 利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正 規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 4、其他

57、合作的主要條件 5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 二、土地法律性質(zhì)評(píng)估 （一）現(xiàn)狀 1、 土地所有權(quán)歸屬 2、 土地使用權(quán)歸屬 3、 土地的用途 （二）規(guī)劃 1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬 2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬 3、規(guī)劃的用途 三、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 1、取得土地使用權(quán)的程序 2、取得土地使用權(quán)需要的工作日 3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） 四、土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由 2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日 五、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 天津國英置業(yè)有限公

58、司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-003 版本： A/0 頁碼：第35頁共58頁 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無 法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可 能性判斷。例如：北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。 六、總體評(píng)價(jià) 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合 同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控 制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 第三部分：市場分析 編號(hào)： GYZY

59、-YG-ZY-TZ-003 版本： A/0 頁碼：第36頁共58頁 一、區(qū)域住宅市場成長狀況 1、 區(qū)域住宅市場簡述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化 2、 區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5 年） 開工量 / 竣工量 銷售量 / 供需比 平均售價(jià) 3、 區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均消化率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓

60、盤還要配置現(xiàn) 場圖片。 4、 未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 5、 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 6、 結(jié)論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 天津國英置業(yè)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 編號(hào)： GYZY-YG-ZY-TZ-003 版本： A/0 頁碼：第37頁共58頁 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及 全市的趨勢(shì)特征上） 2、 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購