房地產(chǎn)形勢跟政策論壇發(fā)言概要

1、房地產(chǎn)形勢與政策分析論壇嘉賓發(fā)言紀錄廈門市房協(xié) 3 月 7 日下午組織了一次房地產(chǎn)形勢與政策分析論 壇。市房管局常憲亞處長解讀了新國八條、 住宅集團副總經(jīng)濟師林國 華、中國人民銀行廈門分行調(diào)研員肖維、 立丹行廈門公司總經(jīng)理陳祖 勤、城市年輪董事長 /房友網(wǎng) CEO 張文彪先后發(fā)言。發(fā)言主要內(nèi)容是 對新政后廈門房地產(chǎn)業(yè)的機遇與研討。主持人 （ 住宅集團董事長陳飛銘 ）:有請國土房產(chǎn)局房地產(chǎn)市場處 處長常憲亞為我們解讀廈門新八條。國土房產(chǎn)局房地產(chǎn)市場處處長常憲亞： 新國八條是史上最嚴厲房 產(chǎn)調(diào)控政策。 廈門在研究細化這一政策時十分慎重。 新國八條之后的 政府工作難點是如何確定價格調(diào)控目標， 如何加

2、大社會保障性住房的 建設力度。房價控制目標最難制定，下面詳述。 目前還在研究中。而保障房建設任務現(xiàn)在已經(jīng)確定下來。全國1000 萬套分配給福建的是 27 萬套。最后簽訂責任書給廈門的是 4.3 萬套。這 4.3 萬套保障房是包括各類保障房（限價商品房、危舊房改 造、廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房） 。目前廈門符合申請這些住 房的調(diào)停約有兩萬個。要消耗掉這 4.3 萬套，可能需要及時調(diào)整保障 性住房的準入標準、 也就是保障性住房準入門檻將降低 ，并將重點解 決城市中低收入者、 外來務工人員和大學畢業(yè)生。 保障性住房政策顯 示政府已積極介入房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于稅收政策。 廈門新國八條不著不可執(zhí)行國家統(tǒng)一

3、制定。 今后 可能加強土地增值稅清算與稽查， 高價樓盤可能成為政府重點核查對 象。強化差別化的信貸政策。 “各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行國務院住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于6 0%, 貸款利率不低于基準利率的1.1倍?！边@個規(guī)定是全國統(tǒng)一的。嚴格土地供應管理。 “增加土地有效供應,今年的商品住房用地供應計劃總量不低于前2年年均實際供應量。保障性住房、舊城改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的7 0%，保障性住房用地做到應保盡保。采取限房價、競地價等 多樣化的供地方式供應中低價位普通商品住房用地。 嚴格執(zhí)行將套型 建筑面積等套型結(jié)構(gòu)比例條件作為土地出讓

4、的規(guī)劃條件, 列入出讓合 同?！边@樣的話,說明 今年供地方式會有所改變 。這樣的實施方式有很多種方案。 廈門比較有可能實行的是 “限房 價、競地價”。可能是比較嚴格意義上的限價商品房。根據(jù)周邊房產(chǎn) 價格這種情況來決定土地的地價。 通過這種方式供應的住宅還是商品 房。今年可能會出臺試點。 今年推出的項目還沒那么快上市,所以這 條對于平抑今年房價沒有什么實質(zhì)意義。政府也在考慮一部分保障性住房轉(zhuǎn)為限價商品房。 針對本市戶籍 沒有房的家庭。可能首批有 2000 多套。這里有個問題,限價商品房 配套車庫要不要建。建了如果不賣,壓的資金也很多。因為中低收入 群體買了限價房很有可能不會買車庫, 那怎么辦？企

5、業(yè)背著包袱也很難。這個問題有待探討。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查。 參加土地競買 的單位或個人， 必須說明資金來源并提供相應證明。 對擅自改變保障 性住房用地性質(zhì)的， 堅決糾正和嚴肅查處。 建立閑置房地產(chǎn)用地的常 態(tài)化處理機制，嚴格按照出讓合同約定和閑置土地處置規(guī)定處置閑置 土地。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為， 對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資 達不到2 5%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及 合同約定的土地開發(fā)項目。 ”這個和國家提的還是不太一樣。限購令。“自意見發(fā)布之日起至2 0 11年12月3 1日止，對 已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供自購房之日起算的前

6、2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳 納證明的非本市戶籍居民家庭， 限購1套住房 （含新建商品住房和二 手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套 及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無法提供自購房之日起算的前2 年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納 證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 并適時 根據(jù)本市年度新建住房價格控制目標實現(xiàn)情況對限購時限進行調(diào) 整。”這里面大家都注意到，實際上國務院八條出來，各地限購出來 北京最嚴。我們廈門只要一年。廈門有提出我們這個是到 2011 年 12 月 31 日止。目前有三個城市

7、（廈門、貴陽、石家莊）有設置時限。 我們設置這樣的時限就是為了在一定時限內(nèi)實現(xiàn)我們的調(diào)控目標。 如 果沒有再出臺時限。 那么這個限購就自動停止了。 如果沒有停止的話 那么這個市場基本上就要步入低谷。我們在政策上補充了一條， “適 時根據(jù)本市年度新建住房價格控制目標實現(xiàn)情況對限購時限進行調(diào) 整。”這還是符合國務院的精神?，F(xiàn)在最難的是制定房價控制目標。在今年 3 月住建部組織的 17 個城市房地產(chǎn)市場調(diào)控會議上， 部長指示各地要落實國八條， 各城市 要設定新建住房房價漲跌幅。 各城市可設定量指標， 明確控制房價漲 跌幅的具體數(shù)值。也可以參照其他經(jīng)濟指標定性指標（ GDP 增長速 度和城市居民可支配

8、收入增長比例） 來確定。 原則上應低于上述兩個 指標。全年控制目標還應細化到月。各地新建住房的價格目標。各地 要做好新建住房的分類統(tǒng)計， 逐日上報房屋成交信息。 廈門目前研究 的房價控制方案不規(guī)定具體價格，只規(guī)定漲跌幅比例。就新建住房價格控制目標提出一個意見。 （中央主管部門） 2 月 份要求逐日上報各地的成交情況。 二月底到上個禮拜五。 我們參加了 第三場北京 17 個城市市場調(diào)控工作座談會。這次會議主要是討論本 地區(qū)落實文件情況。要求出臺細則的政策?？偟内厔荻际且笾贫?2011 年房價控制目標。如何確定年度新建住房控制目標有提出這些 意見。目前只有銀川、貴陽、昆明已經(jīng)提出新建住房控制指標

9、。北京、 上海、廣州這些一線城市都沒有。這個指標確實是比較難制定。銀川 提出，房價控制在不超過當年人均可支配收入增長幅度。 2010 年是 10%。他們是不超過 10%；昆明和銀川相類似。低于年度 GDP 和人 均可支配收入水平。昆明是典型的定性的。 10%以上。貴陽是不高于 去年的全國平均值，不高于 13.67%。 我們廈門到底怎么定也是提兩套方案， 一個是定性、一個是定量。 不會是以一個價格， 而是一個指數(shù)的概念。 相對來講簡單的大平均價 受地區(qū)影響較大。相對價格是經(jīng)過處理，相對會比較平緩一點。這么 多年，廈門年增長也沒有超過 10%。我們不知道最終會怎么定， （房 價控制目標） 大概會傾

10、向會是定性的指標會好一些。 我個人認為今年 宏觀調(diào)控的任務確實是比較嚴峻。 限購是有錢也不讓你買。 不單是不 借錢給你。各種招數(shù)也都出來。如果繼續(xù)嚴厲下去，各種對策的情況 肯定會更多。之前我有遇到這樣的情況，有的人會說，我之前已經(jīng)簽 了定金，現(xiàn)在不能登記到底怎么辦。還有，竟然有開發(fā)商對政策莫不 關(guān)心。國務院 1 月 26 日發(fā)了這個政策。政策出臺了，現(xiàn)在不行。所 以說政策出臺之日就是嚴格執(zhí)行之日。 廈門細則出臺了之后他才來問 還可不可以再簽約， 他們的客戶有很多人被限購了。 廈門的政策已經(jīng) 充分考慮了這種情況， 到出來才來說沒辦法上， 那只能說他太漠視政 策了。接下來，限購后糾紛會不斷增多。政

11、策出臺后，我們必須嚴格 執(zhí)行，也沒辦法登記了。這里激化的社會問題可能有待處理。我就簡 單說這些，謝謝大家！主持人： 剛才常憲亞處長為我們詳細解讀了廈門新八條細則！ 下 面我們有請住宅集團副總經(jīng)濟師的林國華為我們就調(diào)控來談談看法， 他的主題是宏觀經(jīng)濟下房地產(chǎn)市場的調(diào)控與思考 。住宅集團的林國華： 2010年政府出臺了 20 幾項調(diào)控政策，但是 調(diào)控效果不太好。從一組數(shù)據(jù)來看，當時史上最嚴厲的調(diào)控（新國十條和國五條）是沒有達到預期效果的。 2010 年增幅放慢，同比在增 長，4月份新國十條出臺后下降。 六月份有回落。 七月、八月又抬頭。 929 新政后導致了十月回調(diào)。十一月、十二月又抬頭。去年11

12、、12月成交量又創(chuàng)新高。調(diào)控未奏效有幾個因素。 房地產(chǎn)行業(yè)中長期被看好。 居民收入、 財富資產(chǎn)的配置、房地產(chǎn)金融、土地供給。這些因素中長期利好在未 來是不變。在資源短缺局面下，政府調(diào)控難以奏效。市場和政府博 弈的結(jié)果總是房價創(chuàng)新高。從歷史來看。 2005 年，出臺未滿 5 年轉(zhuǎn) 讓營業(yè)稅，在當時房價出現(xiàn)下跌。到了 10 月以后又開始上漲。 2006 年第二季度的調(diào)控持續(xù)了一個月，又上漲。導致 2007 年出臺抑制房 價的政策。這一波的行情一直延續(xù)到金融危機。金融危機后，為了刺 激中國的經(jīng)濟。 2008年年底，刺激樓市政策出臺。導致 2009 年再創(chuàng) 新高。貨幣政策的使用。國家很少使用貨幣工具調(diào)

13、控房價。去年調(diào) 控沒有效果主要是利率沒有變。歐盟、美國采取寬松的政策。我們在 貨幣政策上不敢使用。 我們主要是在存款準備金率上做文章。 還有加 息方面。整個去年的調(diào)控跟大家做一個簡要的回顧。 去年新政出臺早于市 場的預期。此次調(diào)控出臺的背景是： 2011 年外貿(mào)形勢好，宏觀經(jīng)濟 很好。 2011 年政府不用擔心宏觀經(jīng)濟。這樣就有余地來處理經(jīng)濟中 的矛盾，包括房價。在這樣的背景下，新國八條就出臺了。房價的控 制目標、限購、經(jīng)濟金融手段、問責制。北京最嚴。我感覺沿海限購 會是最困難的。這波政策出臺是抑制投資投機需求，擴大供給，來達 到市場的短期平衡。影響是：富人不能買，窮人買不起。短期成交量 下跌

14、會很明顯。各地成交量下滑明顯，北京、上海、深圳、廣州房價 環(huán)比下跌， 上海最多 2 月環(huán)比跌了 69%。我們行業(yè)要引起重視。 政府 至今未找到解決房地產(chǎn)問題的良方。預計限購政策會是比較長的時 期。從目前的情況下，開發(fā)商要做好長時間面對調(diào)控的準備。我就簡 單說這些吧！主持人： 感謝林國華為我們分析近期房地產(chǎn)的形勢。 下面有請中 國人民銀行廈門分行調(diào)研員 肖維發(fā)言。中國人民銀行廈門分行調(diào)研員 肖維：這一屆政府只有兩年。下 一屆政府將面臨很多社會問題要處理。 這一次兩會集中度最高的是民 生問題，民生問題集中度最高的是住房問題。 房價成為影響穩(wěn)定的因 素。三套，銀行不給貸。誰貸出去了，央行要管、銀監(jiān)局還要管，要 問責。金融調(diào)控還包括一、二級市場?，F(xiàn)在有的就是剛性購買力。第 二套要多拿更多自由資金出來。 還要承擔那么多利率。 現(xiàn)在提前還貸 的有所增加。有三套以上的業(yè)主，拿出資金趕緊拿來還貸。