萬達新員工培訓系列課程之項目發(fā)展

1、發(fā)展部發(fā)展部 新員工培訓系列課程之：新員工培訓系列課程之： 萬達新起點入職訓練營 2 目錄目錄 萬達綜合體業(yè)態(tài)類型萬達綜合體業(yè)態(tài)類型 5 商業(yè)地產(chǎn)選址的四項基本原則商業(yè)地產(chǎn)選址的四項基本原則 1 商業(yè)地產(chǎn)選址的核心要點商業(yè)地產(chǎn)選址的核心要點 2 土地價格及政府支持土地價格及政府支持4 商業(yè)地產(chǎn)的特點及核心理念商業(yè)地產(chǎn)的特點及核心理念 6 規(guī)劃條件要求規(guī)劃條件要求 3 7 萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展制度與流程萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展制度與流程 萬達新起點入職訓練營 商業(yè)地產(chǎn)選址的四項基本原則商業(yè)地產(chǎn)選址的四項基本原則1 萬達新起點入職訓練營 商業(yè)地產(chǎn) 選址的四 項基本原 則 必須適 合做商 業(yè) 土地價 格比較 低

2、 政府支 持設門 檻 規(guī)劃條 件有要 求 萬達新起點入職訓練營 商業(yè)地產(chǎn)選址的核心要點商業(yè)地產(chǎn)選址的核心要點2 萬達新起點入職訓練營 地段！地段！地段！地段！還是地段！還是地段！ 房地產(chǎn)項目是如何選址的呢？房地產(chǎn)項目是如何選址的呢？ 它的核心要點是什么？它的核心要點是什么？ 萬達新起點入職訓練營 當然重要！當然重要！ 但上述條件都沒有行不行？但上述條件都沒有行不行？ 行！ 行！ 那么環(huán)境、交通（公交、地鐵）那么環(huán)境、交通（公交、地鐵） 可達性及各類配套齊全對房地產(chǎn)可達性及各類配套齊全對房地產(chǎn) 選址重要嗎？選址重要嗎？ 萬達新起點入職訓練營 容積率！容積率！ 房地產(chǎn)項目最核心關注的規(guī)劃指房地產(chǎn)項

3、目最核心關注的規(guī)劃指 標是什么？標是什么？ 萬達新起點入職訓練營 商業(yè)地產(chǎn)是如何進行選址的商業(yè)地產(chǎn)是如何進行選址的 適合做商業(yè)！適合做商業(yè)！ 萬達新起點入職訓練營 什么樣的地塊才適合做商業(yè)呢什么樣的地塊才適合做商業(yè)呢 萬達新起點入職訓練營 1 同時滿足同時滿足gdpgdp10001000億元、社會消費品零億元、社會消費品零 售總額售總額300300億元、市區(qū)人口億元、市區(qū)人口100100萬人。萬人。 發(fā)展目標城市發(fā)展目標城市100100城城 宏觀 項目發(fā)展目標項目發(fā)展目標 城市選擇標準城市選擇標準 如下：如下： 萬達新起點入職訓練營 2 城市功能與 人口支撐： 在城市的核心、次核心商業(yè)區(qū)在城市

4、的核心、次核心商業(yè)區(qū) 或大型居住區(qū)，交通便利；商或大型居住區(qū)，交通便利；商 業(yè)區(qū)項目要求具有較好的商業(yè)業(yè)區(qū)項目要求具有較好的商業(yè) 氛圍，居住區(qū)項目要求周邊氛圍，居住區(qū)項目要求周邊3 3公公 里半徑內人口不少于里半徑內人口不少于20-3020-30萬。萬。 新區(qū)項目要慎重！選址需深入分析！ 區(qū)域規(guī)劃完善，發(fā)展?jié)摿^(qū)域規(guī)劃完善，發(fā)展?jié)摿?巨大，目前房價也低！巨大，目前房價也低！ 萬達新起點入職訓練營 3 對城市規(guī)劃 的要求： 一類地：城市成熟商業(yè)中心地段、一類地：城市成熟商業(yè)中心地段、 商業(yè)交通樞紐；商業(yè)交通樞紐； 二類地：規(guī)劃中的商業(yè)中心，商業(yè)二類地：規(guī)劃中的商業(yè)中心，商業(yè) 交通匯聚、通達；交通

5、匯聚、通達； 分區(qū)規(guī)劃和控規(guī)中的區(qū)域中心，分區(qū)規(guī)劃和控規(guī)中的區(qū)域中心， 有廣闊的有廣闊的四面輻射腹地四面輻射腹地；基于持有物；基于持有物 業(yè)的長期競爭力需要；業(yè)的長期競爭力需要； 萬達新起點入職訓練營 4 周邊交通支持： 在交通方面萬達商業(yè)綜合體一般有兩在交通方面萬達商業(yè)綜合體一般有兩 個基本要求：個基本要求： 1 1、附近（最好就在本項目臨街）有、附近（最好就在本項目臨街）有 足夠的公共交通，途經(jīng)的公交線路最足夠的公共交通，途經(jīng)的公交線路最 好在好在1010條以上；條以上； 2 2、商業(yè)綜合體、酒店臨街面要有足、商業(yè)綜合體、酒店臨街面要有足 夠的機動車出入口，特別是商業(yè)綜合夠的機動車出入口，

6、特別是商業(yè)綜合 體最好有三個，其中臨主街面最好有體最好有三個，其中臨主街面最好有 兩個。兩個。 萬達新起點入職訓練營 5 沿街面要求： 有足夠的沿主街道展示面（有足夠的沿主街道展示面（300300米以米以 上）上） 至少有一側邊界緊臨主干道，最好四至少有一側邊界緊臨主干道，最好四 面臨街，不宜在立交橋下，或者被鐵路、面臨街，不宜在立交橋下，或者被鐵路、 高速公路、河流、山體等天然屏障分割，高速公路、河流、山體等天然屏障分割， 且到達本地塊主要人流流向不需逆行、且到達本地塊主要人流流向不需逆行、 調頭。調頭。與城市道路之間杜絕設置綠化帶、與城市道路之間杜絕設置綠化帶、 河道等隔離式景觀。河道等隔

7、離式景觀。 萬達新起點入職訓練營 6 地塊尺度要求： 商業(yè)地產(chǎn)項目地塊可包括商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項目地塊可包括商業(yè) 綜合體、酒店、住宅區(qū)，其中商綜合體、酒店、住宅區(qū)，其中商 業(yè)綜合體地塊標準尺度約為業(yè)綜合體地塊標準尺度約為 （300300400400）（160160180180）米，）米， 酒店區(qū)（約酒店區(qū)（約1000010000平方米占地）；平方米占地）； 基于商業(yè)綜合體的尺度，以商基于商業(yè)綜合體的尺度，以商 業(yè)綜合體為主的項目最小業(yè)綜合體為主的項目最小100100畝，畝， 全業(yè)態(tài)的城市綜合體，全業(yè)態(tài)的城市綜合體，200200畝左畝左 右是較好的選擇。右是較好的選擇。 萬達新起點入職訓練營 成熟度是

8、！ 商業(yè)氛圍 周邊人口支撐 交通可達性 沿主街面長 度、與城市主干道間無綠化、河流阻隔等因素 房價和購買力不是！ 萬達新起點入職訓練營 規(guī)劃條件要求規(guī)劃條件要求3 萬達新起點入職訓練營 密度！密度！ 覆蓋率！覆蓋率！ 商業(yè)地產(chǎn)項目最核心關注的規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目最核心關注的規(guī)劃 指標是什么？指標是什么？ 萬達新起點入職訓練營 萬達新起點入職訓練營 調控規(guī)調控規(guī) 萬達新起點入職訓練營 土地價格及政府支持土地價格及政府支持4 萬達新起點入職訓練營 低成本土地低成本土地 萬達新起點入職訓練營 政府支持政府支持 萬達新起點入職訓練營 萬達綜合體業(yè)態(tài)類型萬達綜合體業(yè)態(tài)類型5 萬達新起點入職訓練營 萬達城市綜

9、合體有很多種組合，主要有四種： 1、地塊面積較大，可以包括大型購物中心、五星級酒 店、5a級寫字樓、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通 公寓和住宅。 例如太原項目。 2、面積適中，只建大型商業(yè)和公寓。 例如蘇州項目和成都項目。 3、項目位置較小，而且住宅售價較低，則只建購物中 心和底商。 例如洛陽項目等。 4、項目位置較小而辦公和底商售價可以，只建設酒店、 寫字樓或豪宅。 例如天津棉一酒店項目。 萬達新起點入職訓練營 現(xiàn)金流稍差 行不行？ 沒有住宅 行不行？ 不是不行！不是不行！ 行！行！ 萬達新起點入職訓練營 可做綜合體可做綜合體100-150100-150畝畝 方可做酒店方可做酒店120120

10、畝以上畝以上 必須爭取住宅必須爭取住宅 200200畝以上畝以上 萬達新起點入職訓練營 商業(yè)地產(chǎn)的特點及核心理念商業(yè)地產(chǎn)的特點及核心理念6 萬達新起點入職訓練營 v 1、訂單商業(yè)，先有訂單后有開發(fā) 選址不是房地產(chǎn)開發(fā)的選址理念，而是結合商 家商業(yè)、零售業(yè)、文化休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的選址的 理念！過去我們曾操作按“聯(lián)合選址” 至于地段：萬達所至地段自為上佳， 萬達是優(yōu)質房地產(chǎn)地段的締造者 萬達新起點入職訓練營 萬達商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過20年的發(fā)展， 已經(jīng)形成商家捆綁萬達，緊跟萬達 快速發(fā)展，萬達對商家的經(jīng)營負有 責任的共贏模式！ 2 2、戰(zhàn)略合作，共贏模式、戰(zhàn)略合作，共贏模式 萬達新起點入職訓練營 3 3、平均

11、租金，共同發(fā)展、平均租金，共同發(fā)展 萬達更多考慮的是緊跟我們的商家 的利益。片面考慮自身現(xiàn)金流，損 害商家利益，那最終損害的是萬達 利益！ 選址不適的項目，為了扶持商家萬達會損失租金，久而久之會 使戰(zhàn)略伙伴失去信心。 萬達新起點入職訓練營 萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展制度與流程萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展制度與流程7 萬達新起點入職訓練營 項目發(fā)展流程 項目 發(fā)展 流程 2、可研評審 3、協(xié)議階段 4、土地掛摘牌 5、簽訂土地 出讓合同 1、項目選址、立項 6、項目移交 項目選址：依據(jù)集團選址要求 完成選址后進行立項 是關鍵 項目發(fā)展主要包括六大發(fā)展階段 可研評審：設計交底、方案上會、 成本測算 協(xié)議階段：協(xié)議會簽、

12、協(xié)議簽署 土地摘牌：規(guī)劃預審批、摘牌 簽訂土地出讓合同：會簽、差 異表、付款 項目移交：發(fā)oa移交單給項目 公司及項目管理中心 萬達新起點入職訓練營 發(fā)展工作分項 關聯(lián)公司關聯(lián)公司 項目公司項目公司 股份公司職能部門股份公司職能部門股份公司領導股份公司領導 董事會董事會/董事長董事長 商管公司商管公司 酒店公司酒店公司 投資部投資部 財務部財務部 成本控制成本控制 部部 法律事務法律事務 部部 項目中心項目中心 規(guī)劃院規(guī)劃院 發(fā)展部發(fā)展部 分管副總分管副總 裁裁 總裁總裁 1 1 項目選址階段項目選址階段 1 項目集團立項 有項目公司 無項目公司 2 2 評審可研階段評審可研階段 2 規(guī)劃交底

13、 有項目公司 無項目公司 3 方案匯報 有項目公司 無項目公司 4 可研報告審批所有項目 3 3 合同談判階段合同談判階段 5 合同會簽 4 4 土地摘牌階段土地摘牌階段 6 摘牌會簽 7 出讓合同 權責界面圖例說明權責界面圖例說明 序號圖例職責 1主辦 業(yè)務（工作任務）的發(fā)起部門，業(yè)務承辦部門（主辦），對業(yè)務執(zhí)行的全過 程及最終結果負責。 2配合 根據(jù)職責必須參加某項業(yè)務工作的配合部門，為業(yè)務承擔部門完成該項工作 任務提供輸入性的前提條件，或根據(jù)業(yè)務承擔部門的安排參與相關工作 3 審核 指根據(jù)專業(yè)標準、規(guī)范要求、專業(yè)能力或經(jīng)驗，對審議（評審）的事項或文 件提出建議或意見，供決策參考。 4審批

14、 對有關事務、工作、報告提供書面的審查批準意見和簽名，審批具有否決 權。 5備案指以書面形式將工作情況反饋給相關部門和領導。 萬達新起點入職訓練營 經(jīng)濟測算 規(guī)劃條件 政治經(jīng)濟環(huán)境 目標城市 項目具體位置 用地規(guī)模 臨街狀況 與老項目位置 用地性質 了解項目背景知識 項目選址標準確定 立項建議書 需準備的材料 市調信息表 1、項目選址、立項 紅線圖、書面報價、地形圖、 城市地圖及前期調研50問調查 結果 萬達新起點入職訓練營 2、可研評審階段 方案上審圖會 規(guī)劃交底 1、規(guī)劃交底單及 補充交底單 2、規(guī)劃院考察 3、市調及50問 4、圖紙簽發(fā) 成本部配合 規(guī)劃院配合 規(guī)劃院配合 三位一體 相互

15、支撐 成本測算 1、方案上會評審 2、按審圖會意見 修改 3、集團簽批 4、方案移交各部門 1、成本測算（與 規(guī)劃交底同步） 2、完成項目測算 內聯(lián)單 3、視情況進行補 充測算 萬達新起點入職訓練營 3、協(xié)議談判階段 正式談判 談判后 1、分析政府心態(tài)，考慮談判方式。 2、確定談判底線 3、設計協(xié)議文稿 4、發(fā)送協(xié)議 確定協(xié)議內容、條款 談判原則，談判前確立的商務底線未經(jīng)授權不允許 有任何讓步，并積極爭取更有利于萬達的協(xié)議條款 。 1、完成協(xié)議會簽流程oa審批 2、完成協(xié)議會簽差異表 3、紙質合作協(xié)議會簽流程 4、簽署協(xié)議 協(xié)議談判階段確定優(yōu)惠政策、掛牌條件 談判前 萬達新起點入職訓練營 4、

16、土地掛摘牌階段 掛牌 摘牌 2、拆遷交地 協(xié)調 3、項目掛牌 4、項目摘牌 1、規(guī)劃預審批 規(guī)劃預審批：規(guī)劃部門認可項 目方案（總圖及指標），以承 諾函、會議紀要、備忘錄、批 前控規(guī)公示、蓋章確認等形式 確認。 是關鍵 項目掛摘牌主要包括四個部分： 拆遷交地協(xié)調：項目負責人現(xiàn)場判 斷，并與政府就拆遷的進度計劃、 范圍、交地時間及節(jié)奏行成計劃表 及范圍圖 項目掛牌：確認掛牌條件和指標等 項目摘牌：1、摘牌會簽流程審批 2、完成差異表 3、紙質摘牌會簽 4、正式摘牌 5、完成新聞稿 萬達新起點入職訓練營 5、簽訂土地出讓合同 1、跟蹤合同簽署 2、合同校對 3、合同會簽審批流程 4、完成差異表 5、紙質土地出讓合同會簽