煙臺(tái)俊城國(guó)際項(xiàng)目規(guī)劃建議41p

1、俊城國(guó)際項(xiàng)目規(guī)劃建議俊城國(guó)際項(xiàng)目規(guī)劃建議 一、煙臺(tái)市場(chǎng)概述一、煙臺(tái)市場(chǎng)概述 二、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目分析 三、規(guī)劃方案建議三、規(guī)劃方案建議 四、待討論問(wèn)題四、待討論問(wèn)題 一、煙臺(tái)市場(chǎng)概述一、煙臺(tái)市場(chǎng)概述 （1）、市場(chǎng)基本特性 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2000年之后進(jìn)入 了一個(gè)高速發(fā)展期，而市場(chǎng)也正在一個(gè)從不規(guī)范向成熟改 變的階段。 目前煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)有一些基本特性： 1、由于2006年之前的土地供應(yīng)量較大且并未完全進(jìn)入市 場(chǎng)，未來(lái)煙臺(tái)市住宅項(xiàng)目供應(yīng)量仍會(huì)保持一個(gè)較高增長(zhǎng)水 平的態(tài)勢(shì)； 2、市場(chǎng)的政策跟隨性強(qiáng)，同時(shí)，市場(chǎng)的可引導(dǎo)性強(qiáng)； 3、住宅整體銷售單價(jià)穩(wěn)步上升，并即將進(jìn)入到可直接 影響戶

2、型面積階段； 4、城市“外擴(kuò)”趨勢(shì)明顯，“市區(qū)”范圍已逐漸擴(kuò)大 化，而傳統(tǒng)市中心內(nèi)新上市住宅項(xiàng)目逐漸減少； 5、沿海項(xiàng)目供應(yīng)量逐漸減少，同時(shí)，相比本地客戶， 沿海樓盤更受外地客戶追捧； 6、項(xiàng)目品質(zhì)逐漸提升，項(xiàng)目定位開(kāi)始多元化； 7、大量外地開(kāi)發(fā)商正在或計(jì)劃進(jìn)入煙臺(tái)市場(chǎng)。 未來(lái)市場(chǎng)放量重點(diǎn)區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)放量重點(diǎn)區(qū)域 綜上所述，預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，煙臺(tái)房地產(chǎn)市 場(chǎng)將步入一個(gè)趨于穩(wěn)定和成熟的階段；而住宅價(jià)格仍有 一定的上漲空間；市場(chǎng)將改變以往同質(zhì)化嚴(yán)重的情況， 個(gè)性化及高品質(zhì)將成為市場(chǎng)主導(dǎo)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有可能隨政 策、供應(yīng)量等因素影響變得更為激烈。 （2）、市場(chǎng)同類型項(xiàng)目簡(jiǎn)述 我們首先選擇了一些市場(chǎng)上

3、體量類似的項(xiàng)目進(jìn)行比較： 1 1、天合城、天合城 規(guī)模：規(guī)模： 20萬(wàn)平米左右 定位：定位： 公園化社區(qū) 推廣主線：推廣主線： 品質(zhì)、地段 針對(duì)客戶：針對(duì)客戶： 本區(qū)域 看重區(qū)域潛力 投資型 追求居住品質(zhì) 2 2、橡樹(shù)灣、橡樹(shù)灣 規(guī)模：規(guī)模： 17萬(wàn)平米左右 定位：定位： 小戶型社區(qū) 推廣主線：推廣主線： 學(xué)校附近 裝修 低總價(jià) 針對(duì)客戶：針對(duì)客戶： 本區(qū)域 投資型（主要） 學(xué)校教職工 3 3、四季花城、四季花城 規(guī)模：規(guī)模： 22萬(wàn)平米左右 定位：定位： 低密度高品質(zhì)住宅 推廣主線：推廣主線： 低密度、優(yōu)質(zhì)景觀 針對(duì)客戶：針對(duì)客戶： 本區(qū)域 投資型 追求居住品質(zhì) 外地客戶 以上是一些煙臺(tái)市2

4、0萬(wàn)平米左右的新上市 項(xiàng)目，他們的定位出發(fā)點(diǎn)各不相同，都力圖打 造出自己的個(gè)性化，同時(shí)，都強(qiáng)調(diào)對(duì)投資客戶 的吸引。 （3 3）、周邊部分新上市項(xiàng)目簡(jiǎn)述）、周邊部分新上市項(xiàng)目簡(jiǎn)述 1 1、山水龍城、山水龍城 規(guī)模：規(guī)模： 100萬(wàn)平米左右 定位：定位： 南部新城 大型綜合性社區(qū) 推廣主線：推廣主線： 大盤概念 低密度、原生態(tài) 針對(duì)客戶：針對(duì)客戶： 芝罘區(qū) 看重南部發(fā)展?jié)摿?投資型 追求居住品質(zhì) 產(chǎn)品：產(chǎn)品： 山水龍城項(xiàng)目的產(chǎn)品線由低層（少量連排別墅）、多層、小高層、高層 構(gòu)成，目前面市的產(chǎn)品戶型面積多在80-150平米左右。 2 2、通世新城、通世新城 規(guī)模：規(guī)模： 70萬(wàn)平米左右 定位：定位：

5、 小戶型社區(qū) 推廣主線：推廣主線： 小戶型低總價(jià) 針對(duì)客戶：針對(duì)客戶： 初次置業(yè) 投資型 部分老年人 產(chǎn)品：產(chǎn)品： 通世新城項(xiàng)目的產(chǎn)品線由多層、小高層、高層構(gòu)成，由于定位于小戶型， 產(chǎn)品面積區(qū)間基本都在40-90平米，以一居和兩居為主。 3 3、南堯富順苑（西區(qū)）、南堯富順苑（西區(qū)） 規(guī)模：規(guī)模： 36萬(wàn)平米左右 定位：定位： 低密度住宅區(qū) 推廣主線：推廣主線： 生態(tài)居住概念 針對(duì)客戶：針對(duì)客戶： 本區(qū)域 追求居住品質(zhì) 投資型 雖然這些在周邊的新上市項(xiàng)目的品質(zhì)感較為一 般，但由于其體量較大，而且與本案處于同一個(gè)區(qū) 域，未來(lái)勢(shì)必將成為客戶與本案比較的重點(diǎn)對(duì)象， 本項(xiàng)目的產(chǎn)品必須與他們做出差異化，

6、以取得市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)。 二、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目分析 （1 1）、項(xiàng)目屬性分析）、項(xiàng)目屬性分析 1、規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模屬于市場(chǎng)中較為主流的20-30萬(wàn)平米體量， 無(wú)突出優(yōu)勢(shì)； 2、地理位置 位于傳統(tǒng)市區(qū)與郊區(qū)過(guò)渡區(qū)域，位于青年南路、機(jī) 場(chǎng)路、紅旗路三條城市主干道的交匯處，同時(shí)，緊鄰魯 東大學(xué)等學(xué)校； 3、商業(yè)價(jià)值 由于配套的不完善，項(xiàng)目的商業(yè)部分在目前看來(lái)并 不處于一個(gè)成熟的商業(yè)圈，因此商業(yè)價(jià)值有待開(kāi)發(fā)。 經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目屬性的初步分析，我們認(rèn)為規(guī)模和 商業(yè)價(jià)值很難體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性，而在地理位置方面， 由于臨近學(xué)校，從而出現(xiàn)了很多待挖掘的價(jià)值點(diǎn)。 煙臺(tái)市的高校區(qū)主要集中在兩個(gè)位置，一是沿 濱海路一帶，擁有煙大

7、、工商學(xué)院等院校，另一個(gè) 就是本案附近，擁有魯東大學(xué)、旅游學(xué)校等院校。 而在目前的市場(chǎng)中，以高校作為主要賣點(diǎn)的項(xiàng)目， 事實(shí)上并不存在，這是一個(gè)很好的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 在其他如北京、上海、天津等城市，“高校經(jīng)濟(jì)” 已成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的重要?jiǎng)恿χ唬诟咝Ｖ苓呏饾u 形成了云集高科技辦公（如中關(guān)村、上地）、大規(guī)模it 賣場(chǎng)、各類購(gòu)物中心、各類餐飲等多種針對(duì)性極強(qiáng)的商 業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)的區(qū)域。而周邊的住宅項(xiàng)目也受益于高校及 高校周邊的商業(yè)商務(wù)氛圍。 對(duì)于本案，抓住高校附近，抓住目前的市場(chǎng)推廣空 白點(diǎn)，是項(xiàng)目面市時(shí)的很好發(fā)力點(diǎn)。 （2 2）、項(xiàng)目）、項(xiàng)目swotswot分析分析 s s、優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì) 交通便利，同時(shí)

8、擁有三條煙臺(tái)主干道（青年南路、機(jī)場(chǎng) 路、紅旗路）穿過(guò)，商業(yè)價(jià)值巨大； 地理位置優(yōu)越，位于市區(qū)內(nèi)，同時(shí)又擁有類似于郊區(qū)的 良好生態(tài)環(huán)境； 臨近魯東大學(xué)等院校，擁有良好的人文氛圍； 有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)； w w、劣勢(shì)、劣勢(shì) 項(xiàng)目被分割為幾個(gè)部分，整體性被弱化； 地塊形狀不規(guī)整，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)； 地塊地勢(shì)過(guò)低（比目前路面低3-6米）； 臨路部分過(guò)長(zhǎng)，在一定程度上影響居住品質(zhì)，難以打造 純粹高端項(xiàng)目； o o、機(jī)會(huì)、機(jī)會(huì) 市區(qū)住宅逐漸減少，煙臺(tái)城市南部成為住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； 政府向南規(guī)劃決心大，客戶受政策影響已逐漸接受南城； 市場(chǎng)中存在著定位空白； t t、威脅、威脅 受政策影響，未來(lái)可能會(huì)加重市場(chǎng)的觀望預(yù)

9、期； 未來(lái)南城將有數(shù)個(gè)大盤項(xiàng)目長(zhǎng)期處于銷售狀態(tài)，住宅供 應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈； 目前項(xiàng)目周邊未形成十分成熟的居住及商業(yè)氛圍； 總體看來(lái)，由于項(xiàng)目有著良好的先決條件，在 市場(chǎng)中很容易取得一席之地，但是，項(xiàng)目也容易因 為它的一些劣勢(shì)而流于平庸。事實(shí)上，如何最大限 度的提升項(xiàng)目品質(zhì)，創(chuàng)造更大的市場(chǎng)價(jià)值才是目前 的重點(diǎn)問(wèn)題。 （3 3）、客戶假設(shè)）、客戶假設(shè) 基于對(duì)項(xiàng)目的理解，我們對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的購(gòu)買客戶人群提 出了一些假設(shè)： 附近居民； 高知客戶； 高校畢業(yè)生； 投資客戶； it從業(yè)者； 追求生活品質(zhì)的二次置業(yè)者 事實(shí)上，由于緊臨院校，我們很難將擁有中高收入 的高知人群和擁有“學(xué)校情結(jié)”的畢業(yè)生這

10、兩類人排除 在項(xiàng)目之外，他們有可能成為本案未來(lái)購(gòu)買的部分主力 人群。 同時(shí)，項(xiàng)目良好的升值潛力對(duì)投資客戶有著難以抗 拒的吸引力。 （4 4）、項(xiàng)目定位）、項(xiàng)目定位 整體定位：整體定位： 在經(jīng)過(guò)一系列的項(xiàng)目分析和客戶假設(shè)之后，我 們對(duì)項(xiàng)目的定位有了一個(gè)大體的輪廓，可以用一些關(guān)鍵 詞來(lái)描述： 學(xué)院派 品質(zhì)化 人文氣息濃厚 高品質(zhì)學(xué)院派人文社區(qū)高品質(zhì)學(xué)院派人文社區(qū) 分地塊定位：分地塊定位： 1、整體分區(qū) 如下圖，項(xiàng)目主要由a、b、c三區(qū)及部分公建組成 a c b 公建公建 公建公建 2 2、各地塊優(yōu)劣勢(shì)分析、各地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 a a地塊地塊 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 地塊相對(duì)比較完整，臨主干路部分較少，地塊相對(duì)

11、比較完整，臨主干路部分較少， 有做高品質(zhì)項(xiàng)目的可能性；而在該區(qū)域商業(yè)有做高品質(zhì)項(xiàng)目的可能性；而在該區(qū)域商業(yè) 的面積較少，同時(shí)擁有大面積的多層、低層的面積較少，同時(shí)擁有大面積的多層、低層 住宅，容易形成良好的居住氛圍。住宅，容易形成良好的居住氛圍。 劣勢(shì)：劣勢(shì)： 地塊形狀較為狹長(zhǎng)，地塊形狀較為狹長(zhǎng)， 同時(shí)由于地勢(shì)整體過(guò)低，同時(shí)由于地勢(shì)整體過(guò)低， 容易對(duì)規(guī)劃造成一定的容易對(duì)規(guī)劃造成一定的 影響。影響。 a b b地塊地塊 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 地塊相對(duì)比較完整，地塊相對(duì)比較完整， 有做組團(tuán)景觀的可能性，有做組團(tuán)景觀的可能性， 對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值有很對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值有很 大幫助，同時(shí)該地塊位大幫助，同時(shí)該地塊

12、位 于交叉路口處，商業(yè)價(jià)于交叉路口處，商業(yè)價(jià) 值較高。值較高。 劣勢(shì)：劣勢(shì)： 由于位于路口，對(duì)由于位于路口，對(duì) 居住品質(zhì)會(huì)造成一定的居住品質(zhì)會(huì)造成一定的 影響，影響， b c c地塊地塊 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 臨青年南路部分較長(zhǎng)，臨青年南路部分較長(zhǎng)， 有很好的商業(yè)價(jià)值。有很好的商業(yè)價(jià)值。 劣勢(shì)：劣勢(shì)： 地塊狹長(zhǎng)，同時(shí)有道路地塊狹長(zhǎng)，同時(shí)有道路 穿過(guò)，很大程度上影響了項(xiàng)穿過(guò)，很大程度上影響了項(xiàng) 目的整體性；同時(shí)，東側(cè)的目的整體性；同時(shí)，東側(cè)的 現(xiàn)狀樓對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)將造成現(xiàn)狀樓對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)將造成 一定影響。一定影響。 另外，位于另外，位于c c地塊腹部的地塊腹部的 公建用地，若能對(duì)其進(jìn)行位公建用地，若能對(duì)其

13、進(jìn)行位 置的調(diào)整，對(duì)提升置的調(diào)整，對(duì)提升c c地塊的項(xiàng)地塊的項(xiàng) 目品質(zhì)將有很大幫助。目品質(zhì)將有很大幫助。 c 從居住的品質(zhì)方面來(lái)看，我們可以很容易得到如從居住的品質(zhì)方面來(lái)看，我們可以很容易得到如 下的結(jié)論：下的結(jié)論： abcabc 建議三區(qū)大致定位如下（住宅部分）：建議三區(qū)大致定位如下（住宅部分）： a a：中高檔住宅區(qū)：中高檔住宅區(qū) b b：中高檔住宅區(qū)：中高檔住宅區(qū) c c：中檔住宅區(qū)（考慮安置部分回遷戶）：中檔住宅區(qū)（考慮安置部分回遷戶） 三、規(guī)劃方案建議三、規(guī)劃方案建議 （1）、整體規(guī)劃建議 風(fēng)格：風(fēng)格： 現(xiàn)代化，簡(jiǎn)約，整體應(yīng)保持一致性，而在a、b、c 三區(qū)應(yīng)根據(jù)定位的不同出現(xiàn)不同的風(fēng)

14、格元素； 戶型：戶型： 面積根據(jù)各地塊的定位不同而不同，項(xiàng)目整體應(yīng)在 50-200平米左右，同時(shí)，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)有新意，盡可能多 利用空間的變化； 道路：道路： 應(yīng)最大限度的保證住宅與商業(yè)的分離，避免影響居 住品質(zhì)。 （2 2）、分區(qū)規(guī)劃建議）、分區(qū)規(guī)劃建議 以中高端產(chǎn)品為主，以中高端產(chǎn)品為主， 以符合項(xiàng)目氣質(zhì)的聯(lián)以符合項(xiàng)目氣質(zhì)的聯(lián) 排別墅、疊拼別墅這排別墅、疊拼別墅這 樣的類別墅產(chǎn)品提升樣的類別墅產(chǎn)品提升 項(xiàng)目檔次，帶動(dòng)項(xiàng)目項(xiàng)目檔次，帶動(dòng)項(xiàng)目 的整體品質(zhì)感；的整體品質(zhì)感； 以圍合的方式將項(xiàng)目的多層及低層部分整合，形成一個(gè)完以圍合的方式將項(xiàng)目的多層及低層部分整合，形成一個(gè)完 整的高檔居住區(qū)氛圍；整

15、的高檔居住區(qū)氛圍； a a區(qū)：區(qū)： 產(chǎn)品組合豐富化，建產(chǎn)品組合豐富化，建 議增加部分小高層，議增加部分小高層， 形成產(chǎn)品高度的自然形成產(chǎn)品高度的自然 銜接；銜接； 盡量發(fā)揮項(xiàng)目整體盡量發(fā)揮項(xiàng)目整體 性的優(yōu)勢(shì)，在中部性的優(yōu)勢(shì)，在中部 設(shè)立中央景觀區(qū)；設(shè)立中央景觀區(qū)； 中央景觀中央景觀 利用高層樓間距較利用高層樓間距較 大的特點(diǎn)，在樓間大的特點(diǎn)，在樓間 設(shè)置不同的景觀小設(shè)置不同的景觀小 品，提升項(xiàng)目形象；品，提升項(xiàng)目形象； 盡量避免商業(yè)部分盡量避免商業(yè)部分 對(duì)住宅的影響，對(duì)對(duì)住宅的影響，對(duì) 兩部分的主要道路兩部分的主要道路 應(yīng)實(shí)現(xiàn)分離；應(yīng)實(shí)現(xiàn)分離； b b區(qū)區(qū) c c區(qū)：區(qū)： 建議將公建用地調(diào)建議

16、將公建用地調(diào) 整至別處，以達(dá)成整至別處，以達(dá)成 地塊的完整性；地塊的完整性； 產(chǎn)品以高層小戶型產(chǎn)品以高層小戶型 兩居、三居為主；兩居、三居為主； 需考慮好臨青年南需考慮好臨青年南 路部分的商業(yè)與路部分的商業(yè)與c c區(qū)區(qū) 住宅之間的關(guān)系；住宅之間的關(guān)系； 四、待討論問(wèn)題四、待討論問(wèn)題 （1 1）、建筑風(fēng)格統(tǒng)一化；）、建筑風(fēng)格統(tǒng)一化； （2 2）、）、c c區(qū)公建位置調(diào)整的可能性；區(qū)公建位置調(diào)整的可能性； （3 3）、目前規(guī)劃的）、目前規(guī)劃的b b區(qū)道路需調(diào)整位置以避免對(duì)住宅區(qū)道路需調(diào)整位置以避免對(duì)住宅 的干擾；的干擾； （4 4）、推盤節(jié)奏的可能性；）、推盤節(jié)奏的可能性； 推盤節(jié)奏建議推盤節(jié)奏建議 從目前情況看，首先面市的將是a區(qū)地塊，但是由于a區(qū)綜合 素質(zhì)較好，適合作為創(chuàng)造利潤(rùn)的高檔項(xiàng)目出現(xiàn)，因此，在實(shí)際操 作中，應(yīng)盡量把a(bǔ)區(qū)再次分割，首先